物業(yè)工程部工作手冊(cè)

目錄

序號(hào)文件名稱(chēng)編碼頁(yè)碼

—?組織架構(gòu)GC-014

〃口Lr\力口+/-1

二部門(mén)職責(zé)GC-025-7

三崗位說(shuō)明書(shū)GC-038-17

01工程部經(jīng)理崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-018-9

02工程部維修班長(zhǎng)/副班長(zhǎng)崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-0210-11

04工程部裝修管理員崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-0312

05工程部空調(diào)維修工崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-0413

06工程部弱電維修員崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-0514

07工程部電梯維修工崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-0615

08工程部設(shè)備維修工崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-0716

09工程部綜合維修工崗位說(shuō)明書(shū)GC-03-0817

四管理制度GC-0418-28

01配電房管理制度GC-04-0118

02發(fā)電機(jī)房管理制度GC-04-0219

03水泵房管理制度GC-04-0320

04電梯機(jī)房管理制度GC-04-0421

05值班管理制度GC-04-0522-23

06安全防火制度GC-04-0624-25

07空調(diào)制冷設(shè)備房管理制度GC-04-0726

五作業(yè)流程及規(guī)程GC-0529-88

01柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-2007-0127-30

02電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-2007-0231-36

給排水設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)

03工口QW-GC-2007-0337-40

04供配電設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)QW-GC-2007-0441-44

工口

05弱電系統(tǒng)維修標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-2007-0545-51

06中央空調(diào)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-2007-0652-56

07工程部員工培訓(xùn)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-2007-0757-59

08避雷系統(tǒng)保養(yǎng)QW-GC-2007-0860

09低壓配電柜的保養(yǎng)QW-GC-2007-0961-62

序號(hào)文件名稱(chēng)編碼頁(yè)碼

10對(duì)講、報(bào)警系統(tǒng)的保養(yǎng)QW-GC-2007-1063

11風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)QW-GC-2007-1164

12干式變壓器的保養(yǎng)QW-GC-2007-1265-66

13水泵定期保養(yǎng)規(guī)程QW-GC-2007-1367-68

14車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)的保養(yǎng)QW-GC-2007-1469

15防盜監(jiān)視系統(tǒng)的保養(yǎng)QW-GC-2007-1570-71

16柴油發(fā)電機(jī)組保養(yǎng)規(guī)程QW-GC-2007-1672-74

17中央空調(diào)操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-2007-1775-76

18消防設(shè)施管理規(guī)定QW-GC-2007-1877

19工程部工作標(biāo)準(zhǔn)QW-GC-2007-1978-79

20上門(mén)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程QW-GC-2007-2080-82

21供配電設(shè)備設(shè)施安全操作標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)QW-GC-2007-2183-84

工口

22電梯困人救援作業(yè)文件QW-GC-2007-2285

23水池、水箱的清洗規(guī)程QW-GC-2007-2386-87

六質(zhì)量記錄（附表樣）GC-0688-89

01電梯困人救人記錄QR-GC-0190

02設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄QR-GC-0291

03設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)檢查記錄QR-GC-0392

04報(bào)廢設(shè)備、器件清單QR-GC-0493

05動(dòng)火申請(qǐng)表QR-GC-0594

06工作聯(lián)系函QR-GC-0695

07管道通水試驗(yàn)記錄QR-GC-0796

08設(shè)備（機(jī)具）報(bào)廢單QR-GC-0897

09設(shè)備（機(jī)具）購(gòu)置申請(qǐng)表QR-GC-0998

10設(shè)備（機(jī)具）外委維修申請(qǐng)表QR-GC-1099

11設(shè)備維修記錄QR-GC-11100

12違章施工整改通知書(shū)QR-GC-12101

13兒童樂(lè)園和休閑健身設(shè)施日檢表QR-GC-13102

14安全整改意見(jiàn)QR-GC-14103

15計(jì)量器具統(tǒng)計(jì)表QR-GC-15104

序號(hào)文件名稱(chēng)編碼頁(yè)碼

16計(jì)量器具檢查計(jì)劃QR-GC-16105

17安防系統(tǒng)故障處理登記表QR-GC-17106

18定期安全檢查表QR-GC-18107

19發(fā)電機(jī)運(yùn)行記錄QR-GC-19108

20機(jī)電設(shè)備統(tǒng)計(jì)表QR-GC-20109

21配電房巡查記錄QR-GC-21110

22設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃表QR-GC-22111

23水泵房巡查記錄QR-GC-23112

24水池、水箱清洗記錄QR-GC-24113

25整改通知登記表QR-GC-25114

26維修值班記錄表QR-GC-26115

27裝修房檢查日?qǐng)?bào)表QR-GC-27116

28房屋維修綜合檢查表QR-GC-28117

29大修記錄表QR-GC-29118

30外委維修保養(yǎng)記錄表QR-GC-30119

31工程竣工驗(yàn)收證明QR-GC-31120

32設(shè)備故障問(wèn)題轉(zhuǎn)呈單QR-GC-32121

33培訓(xùn)簽到表QR-GC-33122

34培訓(xùn)記錄表QR-GC-34123

35設(shè)備保養(yǎng)、中修、大修周期QR-GC-35124

36電梯維保表QR-GC-36125

組織架構(gòu)

GC-01

維修班￥/副班K

維修工

GC-02（電梯維修、空調(diào)維修、弱電維修、設(shè)

備維修、綜合維修、裝修管理）

一、設(shè)備設(shè)施管理

1、設(shè)備運(yùn)行管理

(1)負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行進(jìn)行巡視監(jiān)控.

(2)負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備運(yùn)行中發(fā)生的異常情況的處理

(3)負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)備設(shè)施機(jī)房的管理

2、設(shè)備維護(hù)管理

(1)負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的制定

⑵負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)

⑶負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維修

(4)負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備突發(fā)故障的搶修

二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理

1、前期介入

(1)負(fù)責(zé)對(duì)工程安裝的跟進(jìn)

(2)負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議

2、物業(yè)接管驗(yàn)收

(1)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)實(shí)物形態(tài)的驗(yàn)收

(2)負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程遺留問(wèn)題整改

(3)負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備資料檔案的接管驗(yàn)收

3、物業(yè)交付

(1)負(fù)責(zé)協(xié)助業(yè)主進(jìn)行物業(yè)驗(yàn)收

(2)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)工程遺留問(wèn)題整改

三、維修服務(wù)

1、有償維修服務(wù)

(1)負(fù)責(zé)對(duì)維修項(xiàng)目的價(jià)格認(rèn)定(確認(rèn)業(yè)主維修收費(fèi)項(xiàng)目相關(guān)事宜)

(2)負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作

(3)負(fù)責(zé)對(duì)有償服務(wù)項(xiàng)目的回訪(fǎng)

2、共有部分的維修

(1)負(fù)責(zé)實(shí)施維修操作

(2)負(fù)責(zé)對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪(fǎng)、驗(yàn)證

3、工程遺留問(wèn)題的處理

(1)負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問(wèn)題的處理

(2)負(fù)責(zé)對(duì)處理結(jié)果回訪(fǎng)的回訪(fǎng)、驗(yàn)證

四、內(nèi)部事務(wù)管理

1、安全管理

(1)負(fù)責(zé)設(shè)備設(shè)施安全管理

(2)負(fù)責(zé)員工作業(yè)安全管理

(3)工作質(zhì)量管理

(4)負(fù)責(zé)服務(wù)規(guī)范的管理

(5)負(fù)責(zé)服務(wù)技能的管理

(6)負(fù)責(zé)維修工程質(zhì)量管理

(7)負(fù)責(zé)員工勞動(dòng)紀(jì)律的管理

2、培訓(xùn)管理

(1)負(fù)責(zé)本部門(mén)培訓(xùn)計(jì)劃的制定

⑵負(fù)責(zé)入職員工的培訓(xùn)

(3)負(fù)責(zé)組織專(zhuān)業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)的培訓(xùn)

3、成本控制

(1)負(fù)責(zé)提出控制本部門(mén)成本的具體方案

(2)負(fù)責(zé)執(zhí)行成本控制方案

4、業(yè)績(jī)考核

(1)負(fù)責(zé)對(duì)本部門(mén)員工進(jìn)行業(yè)績(jī)?cè)u(píng)定

(2)負(fù)責(zé)提出考評(píng)建議

5、檔案資料管理

(1)負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類(lèi)保管

(2)負(fù)責(zé)本部門(mén)質(zhì)量記錄的保管

五、裝修管理

1、負(fù)責(zé)裝修方案的審理

(1)負(fù)責(zé)方案中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面審理

(2)負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線(xiàn)路安裝規(guī)范的審理

(3)負(fù)責(zé)向業(yè)主提出合理的建議

2、裝修過(guò)程的管理

(1)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過(guò)程中對(duì)影響樓宇本體結(jié)構(gòu)方面控制

(2)負(fù)責(zé)業(yè)主裝修過(guò)程中對(duì)水、電、氣線(xiàn)路安裝規(guī)范的控制

GC-03崗位說(shuō)明書(shū)

工程部經(jīng)理崗位說(shuō)明書(shū)

GC-03-01

GC001

崗位名稱(chēng)工程部經(jīng)理崗位編號(hào)

所屬部門(mén)分公司直屬上級(jí)分公司副總

職責(zé)：

一、設(shè)備設(shè)施管理：

1、負(fù)責(zé)設(shè)備運(yùn)行管理

2、負(fù)責(zé)設(shè)備維護(hù)管理；

3、負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃的審定

4、負(fù)責(zé)外委設(shè)備的維護(hù)維修的跟進(jìn)

二、物業(yè)接管驗(yàn)收與交付管理：

1、負(fù)責(zé)物管前期介入對(duì)工程安裝的跟進(jìn)管理

2、負(fù)責(zé)對(duì)工程設(shè)計(jì)施工提出建議

3、負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)的接管驗(yàn)收管理

4、負(fù)責(zé)對(duì)工程遺留問(wèn)題進(jìn)行整改（合同委托內(nèi)的項(xiàng)目）

5、負(fù)責(zé)物業(yè)交付中工程遺留問(wèn)題的整改跟進(jìn)

6、協(xié)同客戶(hù)中心共同完成物業(yè)交付驗(yàn)收工作

三、維修服務(wù)：

1、負(fù)責(zé)對(duì)有償維修服務(wù)的管理

2、負(fù)責(zé)對(duì)公共部分的維修管理

3、負(fù)責(zé)對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪(fǎng)、驗(yàn)證

4、負(fù)責(zé)對(duì)委托整改的工程遺留問(wèn)題的處理

四、裝修管理：

1、負(fù)責(zé)裝修方案審定工作的監(jiān)督管理

2、負(fù)責(zé)裝修過(guò)程的管理

3、負(fù)責(zé)方案中對(duì)水、電、氣線(xiàn)路安裝規(guī)范審理工作的監(jiān)督管理

五、內(nèi)部事務(wù)管理：

1、負(fù)責(zé)本部門(mén)培訓(xùn)計(jì)劃的制定

2、負(fù)責(zé)工程檔案資料的分類(lèi)保管

3、負(fù)責(zé)本部門(mén)工作質(zhì)量管理及質(zhì)量記錄的保管

任職要求：口1、55歲以下，大專(zhuān)以上學(xué)歷，中級(jí)以上職稱(chēng)，具有2年以上高擋小區(qū)

部門(mén)管理工作經(jīng)驗(yàn)?？?、有設(shè)備安裝維修管理或土建維修工作經(jīng)驗(yàn)，有較強(qiáng)的溝

通能力和協(xié)調(diào)能力。能熟練使用電腦及相關(guān)辦公軟件?？?、優(yōu)秀者條件可以適當(dāng)

放寬

權(quán)限：

一、負(fù)責(zé)本部門(mén)員工工作業(yè)績(jī)的考核。

二、對(duì)部門(mén)員工的招、解聘有建議權(quán)。

三、負(fù)責(zé)本部門(mén)成本指標(biāo)的控制。

四、對(duì)公司員工的違紀(jì)、違規(guī)行為有建議處罰權(quán)

五、經(jīng)公司副總授權(quán)，負(fù)責(zé)分公司全面工作

頒布日期二0—年八月三十日

工程部班長(zhǎng)崗位說(shuō)明書(shū)

GC-03-02

GC002

崗位名稱(chēng)維修班長(zhǎng)/副班長(zhǎng)崗位編號(hào)

所屬部門(mén)分公司直屬上級(jí)工程部經(jīng)理

職責(zé)：

一、負(fù)責(zé)制定維護(hù)保養(yǎng)實(shí)施計(jì)劃

二、負(fù)責(zé)各項(xiàng)維修任務(wù)的實(shí)施管理

三、負(fù)責(zé)對(duì)維修效果、工程質(zhì)量的回訪(fǎng)、驗(yàn)證

四、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)本班人員對(duì)委托整改的工程遺留問(wèn)題的處理

五、負(fù)責(zé)維修人員勞動(dòng)紀(jì)律及崗位責(zé)任制管理

六、負(fù)責(zé)本班組設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理

七、負(fù)責(zé)本班組工作質(zhì)量管理及業(yè)務(wù)技術(shù)把關(guān)

八、負(fù)責(zé)本班組設(shè)備的檢修記錄、技術(shù)檔案的建立和保管

九、負(fù)責(zé)協(xié)助分公司組織專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)及綜合素質(zhì)培訓(xùn)

十、負(fù)責(zé)本班組業(yè)績(jī)考評(píng)及考評(píng)結(jié)果的實(shí)施

十一、負(fù)責(zé)班組安全作業(yè)管理

十二、負(fù)責(zé)組織員工學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，確保設(shè)備設(shè)施的安全運(yùn)行

十三、完成上級(jí)交辦的其它工作

十四、維修副班長(zhǎng)負(fù)責(zé)協(xié)助班長(zhǎng)處理本班組日常事務(wù)

十五、維修副班長(zhǎng)負(fù)責(zé)在班長(zhǎng)不在時(shí)對(duì)各項(xiàng)維修任務(wù)的實(shí)施管理

十六、負(fù)責(zé)前期介入的工程方案計(jì)劃

十七、負(fù)責(zé)前期介入的工程實(shí)施管理

十八、負(fù)責(zé)前期介入工程交接、驗(yàn)收實(shí)施管理

十九、負(fù)責(zé)前期工程遺留問(wèn)題協(xié)調(diào)、處理、跟進(jìn)、回訪(fǎng)

二十、負(fù)責(zé)本班組設(shè)施、設(shè)備、工具、儀器、儀表的正確使用與管理

二十一、負(fù)責(zé)二次裝修方案的把關(guān)、審核

二十二、負(fù)責(zé)二次裝修日常巡查的組織實(shí)施、管理

二十三、負(fù)責(zé)二次裝修驗(yàn)收抽查、核實(shí)

二十四、負(fù)責(zé)違規(guī)裝修整改的監(jiān)督實(shí)施、跟進(jìn)、復(fù)核

任職要求：

1、具有中專(zhuān)以上文化，

2、熟悉小區(qū)各項(xiàng)設(shè)備的運(yùn)行、保養(yǎng)。

3、具有良好的思想品德和工作態(tài)度，有班組管理工作經(jīng)驗(yàn)。

權(quán)限：

一、有權(quán)對(duì)本班的員工進(jìn)行考核

二、有權(quán)安排本班員工的日常工作

三、主管不在位時(shí)，有權(quán)對(duì)一般問(wèn)題進(jìn)行處理

四、對(duì)本班員工的違紀(jì)、違規(guī)行為有直接處罰權(quán)

五、對(duì)本班員工任免有建議權(quán)

頒布日期二0一一年八月三十日

工程部裝修管理員崗位說(shuō)明書(shū)

GC-03-03

GC003

崗位名稱(chēng)裝修管理員崗位編號(hào)

所屬部門(mén)分公司直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)

職責(zé)：

一、負(fù)責(zé)業(yè)主自裝修房的裝修方案及圖紙審定工作

二、負(fù)責(zé)維護(hù)大樓整體結(jié)構(gòu)，確保裝修水、電、氣、排污系統(tǒng)的安裝符合規(guī)范

三、負(fù)責(zé)自裝修過(guò)程中的監(jiān)理工作，對(duì)違反審定方案、違規(guī)操作堅(jiān)決制止

四、負(fù)責(zé)裝修工程的驗(yàn)收，對(duì)不合格裝修提出書(shū)面意見(jiàn)及整改方案

五、認(rèn)真作好工作記錄對(duì)違規(guī)操作提出處罰意見(jiàn)并監(jiān)督實(shí)施

六、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度

七、自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)工作、提高服務(wù)質(zhì)量

八、負(fù)責(zé)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作

九、負(fù)責(zé)對(duì)空置房屋巡邏的實(shí)施、記錄、情況匯報(bào)

任職要求：

1、具有高中以上文化，有兩年以上工作經(jīng)驗(yàn)。

2、具有一定的服務(wù)和溝通意識(shí)。

3、了解土建、水、電、等裝修相關(guān)知識(shí)

權(quán)限：

一、負(fù)責(zé)小區(qū)業(yè)主二次裝修的監(jiān)管工作；

二、有權(quán)對(duì)一般違規(guī)裝修行為作出處理；

三、對(duì)擅自施工的裝修單位有權(quán)要求其停工，并及時(shí)與業(yè)主進(jìn)行溝通;

頒布日期二0一一年八月三十日

工程部空調(diào)維修工崗位說(shuō)明書(shū)

GC-03-04

GC004

崗位名稱(chēng)空調(diào)維修工崗位編號(hào)

所屬部門(mén)分公司直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)

職責(zé)：

一、負(fù)責(zé)小區(qū)、大廈空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行、維護(hù)管理；

二、負(fù)責(zé)空調(diào)各項(xiàng)性能指標(biāo)在規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)值范圍內(nèi)；

三、負(fù)責(zé)空調(diào)及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作；

四、堅(jiān)守崗位保障運(yùn)行，不得離崗、脫崗、串崗；

五、負(fù)責(zé)處理空調(diào)運(yùn)行中發(fā)生的異常情況；

六、認(rèn)真作好空調(diào)運(yùn)行、維護(hù)、檢修及另部件消耗記錄；

七、自覺(jué)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，確?？照{(diào)系統(tǒng)高效、節(jié)能安全運(yùn)行；

八、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度；

九、自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、規(guī)范服務(wù)工作、提高服務(wù)質(zhì)量；

十、負(fù)責(zé)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作；

任職要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉空調(diào)系統(tǒng)的運(yùn)行、維修。

3、具有良好的合作意識(shí)。

權(quán)限：

一、負(fù)責(zé)會(huì)所中央空調(diào)的保養(yǎng)維護(hù)，有權(quán)制止非工作人員進(jìn)入工作區(qū)域。

二、對(duì)于不合理的空調(diào)使用要求有權(quán)拒絕。

頒布日期二0一一年八月三十日

工程部弱電維修員崗位說(shuō)明書(shū)

GC-03-05

GC005

崗位名稱(chēng)弱電維修員崗位編號(hào)

所屬部門(mén)分公司直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)

職責(zé)：

一、負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的維護(hù)工作

二、負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)設(shè)備的檢修、安裝、調(diào)試工作

三、負(fù)責(zé)協(xié)助其他工種完成設(shè)備設(shè)施檢修任務(wù)

四、負(fù)責(zé)維修工作質(zhì)量確保設(shè)備設(shè)施維修合格

五、負(fù)責(zé)完成臨時(shí)檢修工作和上級(jí)下達(dá)的其它任務(wù)

六、負(fù)責(zé)完成維修工作記錄及零部件消耗記錄

七、自覺(jué)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，做到安全生產(chǎn)

八、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度

九、自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、使用規(guī)范化服務(wù)語(yǔ)言、提高工作質(zhì)量

任職要求：

1、具有高中以上文化。

2、有良好的服務(wù)意識(shí)、合作意識(shí)。

3、具有一定的弱電基礎(chǔ)，熱愛(ài)學(xué)習(xí)。

權(quán)限：

一、有權(quán)對(duì)小區(qū)弱電系統(tǒng)進(jìn)行檢查。

二、有權(quán)對(duì)小區(qū)弱電系統(tǒng)使用進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權(quán)加以制止。

三、有權(quán)制止非工作人員進(jìn)入小區(qū)作業(yè)區(qū)域。

頒布日期二0一一年八月三十日

工程部電梯維修工崗位說(shuō)明書(shū)

GC-03-06

GC006

崗位名稱(chēng)電梯維修工崗位編號(hào)

所屬部門(mén)分公司直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)

職責(zé)：

一、負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)所有電梯的運(yùn)行及維護(hù)管理，確保其正常運(yùn)行

二、負(fù)責(zé)電梯及附屬設(shè)備的維修保養(yǎng)和故障檢修工作

三、堅(jiān)守崗位保障運(yùn)行，不得離崗、脫崗、串崗

四、負(fù)責(zé)電梯運(yùn)行中發(fā)生的異常情況處理

五、負(fù)責(zé)完成維修工作記錄及另部件消耗記錄

六、自覺(jué)學(xué)習(xí)專(zhuān)業(yè)知識(shí)，提高業(yè)務(wù)技能，確保電梯安全運(yùn)行

七、嚴(yán)格遵守勞動(dòng)紀(jì)律、崗位責(zé)任制和內(nèi)務(wù)管理制度

八、自覺(jué)增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)、使用規(guī)范化服務(wù)語(yǔ)言、提高工作質(zhì)量

九、完成上級(jí)交辦的其它工作

任職要求：

1、具有特種作業(yè)上崗證。

2、具有高中以上文化。

3、有團(tuán)隊(duì)合做意識(shí)。

權(quán)限：

一、有權(quán)對(duì)小區(qū)電梯系統(tǒng)進(jìn)行檢查

二、有權(quán)對(duì)小區(qū)電梯使用進(jìn)行監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)使用者有權(quán)加以制止

頒布日期二0一一年八月三十日

工程部設(shè)備維修工崗位說(shuō)明書(shū)

GC-03-07

GC007

崗位名稱(chēng)設(shè)備運(yùn)行工崗位編號(hào)

所屬部門(mén)分公司直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)

職責(zé)：

一、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、操作、維修

二、負(fù)責(zé)處理設(shè)備設(shè)施運(yùn)行中發(fā)生的異常情況

三、負(fù)責(zé)對(duì)設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)管理

四、負(fù)責(zé)前期介入中相關(guān)設(shè)施設(shè)備的檢查驗(yàn)收工作

五、參與物業(yè)的接管、驗(yàn)收與交付工作

六、負(fù)責(zé)本班組設(shè)備的維護(hù)、操作記錄的填寫(xiě)

七、負(fù)責(zé)設(shè)施、設(shè)備及機(jī)房的清潔衛(wèi)生

八、協(xié)助部門(mén)建立設(shè)備技術(shù)檔案

九、配合班組完成對(duì)客服務(wù)工作

十、完成上級(jí)交辦的其它工作

任職要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉小區(qū)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、操作。

3、具有良好的敬業(yè)精神。

權(quán)限：

一、有權(quán)拒絕非工作人員進(jìn)入機(jī)房

二、對(duì)設(shè)施、設(shè)備管理有建議權(quán)

三、對(duì)本班班長(zhǎng)的產(chǎn)生有選舉權(quán)

四、有權(quán)制止破壞設(shè)施、設(shè)備及公共環(huán)境的行為

頒布日期二0一一年八月三十日

工程部綜合維修工崗位說(shuō)明書(shū)

GC-03-08

崗位名稱(chēng)綜合維修工崗位編號(hào)GC008

所屬部門(mén)分公司直屬上級(jí)工程部班長(zhǎng)

職責(zé)：

一、負(fù)責(zé)日常維修、保養(yǎng)的實(shí)施

二、負(fù)責(zé)日常巡邏工作的實(shí)施、記錄

三、負(fù)責(zé)協(xié)助其他專(zhuān)業(yè)維修工作的實(shí)施

四、負(fù)責(zé)相關(guān)場(chǎng)地、設(shè)施、設(shè)備的檢查工作

五、負(fù)責(zé)操作記錄的填寫(xiě)

六、協(xié)助完成對(duì)客服務(wù)工作

七、完成上級(jí)交辦的其它工作

任職要求：

1、具有高中以上文化。

2、熟悉小區(qū)綜合維修知識(shí)、技能熟練。

3、具有良好的敬業(yè)精神和服務(wù)意識(shí)。

權(quán)限：

一、對(duì)相關(guān)場(chǎng)地整改方案有建議權(quán)

二、對(duì)本班班長(zhǎng)的產(chǎn)生有選舉權(quán)

三、有權(quán)制止對(duì)相關(guān)場(chǎng)地、設(shè)施違規(guī)使用的行為

頒布日期二0一一年八月三十日

GC-04管理制度

配電房管理制度

GC-04-02

為貫徹安全第一的方針，確保小區(qū)供電系統(tǒng)安全正常運(yùn)行及服務(wù)質(zhì)量，特

制定配電房管理制度。

1.0負(fù)責(zé)供電系統(tǒng)操作、巡查、維修、養(yǎng)護(hù)的人員必須持證上崗，必須熟悉

電氣設(shè)備技術(shù)性能和有關(guān)安全措施。

2.0配送電建立24小時(shí)運(yùn)行值班制度，對(duì)變配電裝置每4小時(shí)巡查一次，做

好巡查記錄；發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，并在值班記錄及巡查記錄

中注明；不能解決的問(wèn)題及時(shí)上報(bào)分公司、并通知分包方。

3.0配電設(shè)備由專(zhuān)職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操

作，非值班電工禁止操作。操作及檢修時(shí)必須按規(guī)定使用電工絕緣工具、

絕緣鞋、絕緣手套等。低壓柜開(kāi)關(guān)狀態(tài)須作好警示、標(biāo)識(shí)。值班員必須做

好值班記錄，認(rèn)真作好交接班。

4.0配電房、電表房計(jì)量電能表須每月定時(shí)抄表。

5.0變壓器嚴(yán)禁超負(fù)荷或極低負(fù)荷運(yùn)行，應(yīng)有計(jì)劃的向供電局報(bào)?；騿⒂?。

冬季可報(bào)停部分變壓器，夏季供電高峰時(shí)，按負(fù)荷的需求，恢復(fù)使用。嚴(yán)

禁變壓器空載運(yùn)行。

6.0須有專(zhuān)人對(duì)巡查記錄、抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、分析，監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行狀態(tài)，

診斷系統(tǒng)故障，制定節(jié)能措施。

7.0停電時(shí)，應(yīng)提前向用戶(hù)發(fā)出通知；恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線(xiàn)路正常、

電氣設(shè)備完好后方可送電。

8.0配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線(xiàn)路變更，要經(jīng)分公司同意；重大變更，要上報(bào)公司領(lǐng)

導(dǎo)批準(zhǔn)。

9.0配電房室溫不可超過(guò)40攝氏度。消防設(shè)施須定期檢查，保持完好、有

效，并有手持式氣體滅火器。注意防止小動(dòng)物進(jìn)入；無(wú)關(guān)人員須經(jīng)分公司

許可方可進(jìn)入。

10.0加強(qiáng)日常清潔、維護(hù)、檢修，確保供配電系統(tǒng)正常，配套設(shè)施、設(shè)備、

裝置完好。

發(fā)電機(jī)房管理制度

GC-04-03

1.0非維修班人員須經(jīng)分公司同意后，在值班員的陪同下方可進(jìn)入發(fā)電機(jī)房

其它人員不得隨意進(jìn)入。平時(shí)機(jī)房門(mén)應(yīng)加鎖。

2.0機(jī)房?jī)?nèi)禁止存放易燃、易爆物品，嚴(yán)禁吸煙。

3.0發(fā)電機(jī)平時(shí)置于自動(dòng)待發(fā)狀態(tài)，蓄電池置于浮充電狀態(tài)，須定期進(jìn)行充

放電。

4.0配電房值班員必須熟悉機(jī)組開(kāi)停操作及機(jī)組正常運(yùn)行參數(shù)，發(fā)電機(jī)運(yùn)行

時(shí)，應(yīng)派專(zhuān)人值班。

5.0每月起動(dòng)機(jī)組運(yùn)轉(zhuǎn)檢查半小時(shí)，確保機(jī)組正常自動(dòng)投入。

6.0發(fā)電機(jī)油箱內(nèi)儲(chǔ)備8小時(shí)滿(mǎn)負(fù)荷用油量。

7.0發(fā)電機(jī)實(shí)行操作、保養(yǎng)和每月周期運(yùn)行檢查。非值班或維修人員不得操

作。

8.0機(jī)房及機(jī)組的清潔衛(wèi)生由發(fā)電機(jī)責(zé)任人打掃。

9.0機(jī)房及油庫(kù)內(nèi)消防須定期檢查，確保設(shè)施完好、有效。

10.0發(fā)電機(jī)檢查時(shí)須將主令開(kāi)關(guān)擲于停止檔，以避免市電意外停電，導(dǎo)致發(fā)

電機(jī)運(yùn)行，發(fā)生意外傷害。

水泵房管理制度

GC-04-04

水泵房是提供住戶(hù)生活、大廈/小區(qū)消防用水的關(guān)鍵部位，水泵房能否正

常工作將直接影響到住戶(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全。為及時(shí)向住戶(hù)提供合格生活用水和大

廈消防用水，管理好水泵房，特制定如下制度：

L0水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系統(tǒng)、設(shè)備等，由工程部負(fù)責(zé)使用

管理，作好日常運(yùn)行的巡查、點(diǎn)檢、抄表及狀態(tài)監(jiān)控，并做記錄。

2.0水管員須由持有“健康證”的人員擔(dān)任。

3.0水泵房?jī)?nèi)機(jī)電設(shè)備由維修班值班人員負(fù)責(zé)操作，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入水泵

房。停水須經(jīng)分公司批準(zhǔn)。

4.0消防泵、生活泵、穩(wěn)壓泵、污水泵在正常運(yùn)轉(zhuǎn)下，選擇開(kāi)關(guān)應(yīng)放在自動(dòng)

位置，所有操作標(biāo)志簡(jiǎn)單明確。

5.0生活水泵每周至少輪換使用一次，接觸器主開(kāi)關(guān)每月檢查一次。

6.0消防泵每月進(jìn)行一次“自動(dòng)、手動(dòng)”切換操作檢查。無(wú)條件啟動(dòng)的消防

水泵（有過(guò)壓危險(xiǎn)或開(kāi)噴系統(tǒng)），須對(duì)其進(jìn)行盤(pán)車(chē)，每季度對(duì)電動(dòng)機(jī)進(jìn)行

一次絕緣搖測(cè)。

7.0泵房每周打掃一次，泵及管道每月檢查、清潔一次，并進(jìn)行潤(rùn)滑、緊

固、調(diào)整。

8.0地下貯水池、天面水箱每年應(yīng)徹底清洗兩次（特殊情況由水管員向分公司

建議增加清洗次數(shù)），并送水質(zhì)樣品到市政府有關(guān)部門(mén)檢驗(yàn)，水質(zhì)必須合

格。水箱入孔應(yīng)加蓋、加不銹鋼紗網(wǎng)密封并加鎖。

9.0水池人孔需有蓋密封并加鎖，透氣孔需用不銹鋼窗紗布包扎上。鑰匙由

水管員保管。

10.0水管員按規(guī)定定期取水送區(qū)衛(wèi)生監(jiān)督所進(jìn)行水質(zhì)檢查化驗(yàn)，化驗(yàn)結(jié)果交

分公司存檔。

11.0各級(jí)水表須每月定時(shí)抄表，水管員須對(duì)抄表記錄進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，確定給

水系統(tǒng)是否正常，并協(xié)助工程部作好水量平衡測(cè)試。

12.0嚴(yán)禁非火災(zāi)情況使用市政消防水。

電梯機(jī)房管理制度

GC-04-05

1.0電梯機(jī)房應(yīng)配備足夠的滅火設(shè)施。

2.0非電梯管理人員未經(jīng)分公司的批準(zhǔn)不得隨意進(jìn)入電梯機(jī)房。

3.0電梯設(shè)備的操作、維護(hù)由取得了特種設(shè)備作業(yè)證的專(zhuān)職人員進(jìn)行，無(wú)特種作業(yè)證的

維修人員嚴(yán)禁對(duì)電梯進(jìn)行操作、維護(hù)。

4.0用電梯前應(yīng)將電梯運(yùn)行數(shù)次，確認(rèn)無(wú)異?，F(xiàn)象后方可投入運(yùn)行。

5.0經(jīng)常保持轎箱、層門(mén)及乘客可見(jiàn)部分的清潔。

6.0機(jī)房和井道嚴(yán)禁堆放雜物，機(jī)房溫度一般應(yīng)在一5~40°C范圍內(nèi)，相對(duì)濕度W85%（在

25°C）o

7.0廳門(mén)開(kāi)啟鑰匙（三角鑰匙）由專(zhuān)人保管，使有關(guān)人員熟知其使用方法。

8.0每年依照有關(guān)部門(mén)規(guī)定，主動(dòng)提出年檢。

9.0電梯停用一段時(shí)間后，必須先進(jìn)行檢查和試運(yùn)行后方可正式投入使用。

10.0發(fā)現(xiàn)電梯有故障應(yīng)立即停止使用，待修復(fù)后并仔細(xì)檢查后方可使用。積極配合電梯

維保單位作好強(qiáng)制性的維保工作。

值班管理制度

GC-04-06

L0目的

對(duì)值班人員的崗位職責(zé)進(jìn)行規(guī)范，保持運(yùn)行值班的連續(xù)性，明確各種特殊情況的匯報(bào)

和責(zé)任人。

2.0適用范圍

物業(yè)公司各分公司工程部員工

3.0管理內(nèi)容

3.1值班人員崗位職責(zé)

3.1.1值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，按規(guī)定定期巡視設(shè)備運(yùn)行情況，并做好《維

修值班記錄》或?qū)I(yè)值班記錄。

3.1.2密切注意設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，做到腿勤、眼勤、耳靈、手快、腦活，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理隱

患。

3.1.3值班人員接到《派工單》時(shí)應(yīng)及時(shí)安排維修。

3.2交接班規(guī)定

3.2.1接班人員必須做到：

查看上一班記錄，聽(tīng)取上一班值班人員的設(shè)備運(yùn)行介紹。

--檢查用具、工具，并在交接班記錄本上簽名。

--檢查設(shè)備運(yùn)行狀況。

3.2.2下列任何情況都不得進(jìn)行交接班：

——上一班運(yùn)行情況未交代清楚。

一一接班人員醉酒而主管未安排其它接班人員。

一一主要設(shè)備的故障未處理完。

3.2.3交班人員工作

——在《維修值班記錄》上填寫(xiě)設(shè)備異常和事故處理情況及上級(jí)指示。

一一作好值班室、設(shè)備的清潔工作。

一向接班人員逐項(xiàng)交接班中使用過(guò)的各處記錄，并會(huì)同接班人員巡查運(yùn)行設(shè)備。

3.2.4接班人員工作

-認(rèn)真聽(tīng)取交接人員的交待，并進(jìn)行主要的檢查和巡視，掌握運(yùn)行情況，了解正在進(jìn)行

的檢修情況，查閱各種工作票，查閱各種記錄本。

一一檢查設(shè)備鑰匙、工具柜、檢查值班室及設(shè)備的清潔情況。

一一巡查中發(fā)生疑問(wèn)，應(yīng)及時(shí)向交班人員查問(wèn)清楚。

3.2.5交班人員辦清交班手續(xù)，接班人員檢查完畢后,接班人員應(yīng)在《維修值班記錄》上簽

字。

3.3各種特殊情況的匯報(bào)和知曉人

3.3.1下列情況應(yīng)立即報(bào)告工程主管或?qū)I(yè)責(zé)任人。

——設(shè)備因故需要臨時(shí)停止運(yùn)行、影響運(yùn)行或停水、停電的。

——運(yùn)行設(shè)備出現(xiàn)故障但不影響運(yùn)行或不造成停水、停電的。

一一運(yùn)行人員短時(shí)間暫離崗位。

——加班、換班、補(bǔ)休、病假。

3.3.2下列情況必須報(bào)告分公司主任。

——重點(diǎn)設(shè)備需進(jìn)行停機(jī)檢修。

一一系統(tǒng)運(yùn)行方式改變。

——重要設(shè)備的主要零部件更換。

---工程主管病、事、休假。

4.0相關(guān)記錄

4.1《維修值班記錄表》

4.2《派工單》

4.3《協(xié)調(diào)單》

安全防火制度

GC-04-07

1.0目的

加強(qiáng)安全防火意識(shí)并規(guī)范其行為。

2.0適用范圍

物業(yè)公司各分公司所轄區(qū)域。

3.0管理內(nèi)容

3.1全體物業(yè)工程維修人員必須加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺(jué)遵守執(zhí)行國(guó)家的安全法規(guī)。

3.2全體物業(yè)工程維修人員都是義務(wù)消防員，必須自覺(jué)遵守執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防

法》。

3.3未經(jīng)物業(yè)工程部主管批準(zhǔn)，外來(lái)人員（參觀(guān)、訪(fǎng)問(wèn)、施工）禁止進(jìn)入監(jiān)控中心、配

電室、電梯機(jī)房等工作要地。經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入人員必須控制在規(guī)定的時(shí)間及范圍之內(nèi)。

3.4各專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)人必須每?jī)蓚€(gè)月對(duì)所屬范圍進(jìn)行安全檢查并在《定期安全檢查》表上如

實(shí)記錄，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時(shí)發(fā)出《安全整改意見(jiàn)》責(zé)成其進(jìn)行整改。

3.5工程主管在安排工作時(shí)必須根據(jù)工作性質(zhì)和內(nèi)容制定切實(shí)的安全作業(yè)防范措施。

3.6各重要房間鑰匙不得隨意配置，機(jī)房、工作房及工具間無(wú)人時(shí)，門(mén)窗必須鎖好，無(wú)

關(guān)人員不得借用鑰匙。

3.7重要的工具、材料要專(zhuān)人保管，領(lǐng)用時(shí)作好登記。

3.8維修工作中使用易燃材料時(shí)應(yīng)由專(zhuān)人負(fù)責(zé)管理，并采取相應(yīng)的防火滅火措施。

3.9在配電房、電梯機(jī)房動(dòng)火作業(yè)時(shí)，必須辦理《動(dòng)火申請(qǐng)》后方可進(jìn)行施工，施工前

排除易燃物品，施工后認(rèn)真檢查，確認(rèn)無(wú)火種后方可離開(kāi)作業(yè)場(chǎng)所。

3.10任何人員都不得隨意挪動(dòng)消防設(shè)施，發(fā)現(xiàn)消防設(shè)施損壞或跑、冒、滴、漏應(yīng)及時(shí)報(bào)

告主管。

3.11所有-物業(yè)工程維修人員須加強(qiáng)消防、防火意識(shí)，一旦發(fā)現(xiàn)火情必須及時(shí)報(bào)告，并

采取正確滅火措施撲滅火災(zāi)。

4.0相關(guān)記錄

4.1《動(dòng)火申請(qǐng)》

4.2《定期安全檢查表》

4.3《安全整改意見(jiàn)》

空調(diào)制冷設(shè)備房日常管理制度

GC-04-08

空調(diào)設(shè)備房是大樓空調(diào)系統(tǒng)的控制中心，為保證空調(diào)設(shè)備的安全、高效運(yùn)行特下

規(guī)定

1.1空調(diào)制冷機(jī)房的全部設(shè)備必須由指定專(zhuān)職空調(diào)操作人員管理操作，非本職人員

禁止操作。

1.2非操作人員必須經(jīng)分公司辦公室書(shū)面許可，方能進(jìn)入制冷機(jī)設(shè)備房。

1.3室內(nèi)保持良好的清潔衛(wèi)生、通風(fēng)和照明并嚴(yán)禁煙火。

1.4做好運(yùn)行記錄，分析機(jī)組各種壓力表、溫度計(jì)、流量計(jì)的讀數(shù)是否正常準(zhǔn)確，發(fā)現(xiàn)

異常應(yīng)及時(shí)處理并上報(bào)。

1.5空調(diào)值班室每天清掃一次，制冷機(jī)設(shè)備房每周清掃一次，新風(fēng)空調(diào)機(jī)房每月掃除一

次，冷水機(jī)組每月擦洗一次。

GC-05作業(yè)文件及流程

柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

QW-GC-2007-01

1.0目的

規(guī)范柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)工作，確保柴油發(fā)電機(jī)各項(xiàng)性能良好，保證柴油發(fā)電機(jī)良

好運(yùn)行。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)柴油發(fā)電機(jī)的維修保養(yǎng)工作。

3.0職責(zé)

3.1工程部負(fù)責(zé)審核柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并檢查《設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃》計(jì)劃

執(zhí)行情況。

3.2專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并組織、監(jiān)督按《設(shè)備設(shè)施年

度維保計(jì)劃》執(zhí)行。

3.3維修組負(fù)責(zé)柴油發(fā)電機(jī)的日常維修保養(yǎng)。

4.0程序要點(diǎn)

4.1柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定

4.1.1每年的12月15日之前，由專(zhuān)業(yè)工程師組織柴油發(fā)電機(jī)維修人員一起研究、制定柴油

發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃填入《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》并上報(bào)公司審批后形成《設(shè)備設(shè)

施年度維保計(jì)劃》。

4.1.2制定柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的原則：

a）維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

b）柴油發(fā)電機(jī)的運(yùn)行狀況（故障隱患）；

c）合理的時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。

4.1.3柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：

a）維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

b）具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；

c）預(yù)計(jì)費(fèi)用；

d）備品、備件計(jì)劃。

4.2柴油發(fā)電機(jī)附件的維修保養(yǎng)，由工程部維修組負(fù)責(zé)，其余維修保養(yǎng)由外委完成，維

修保養(yǎng)應(yīng)按柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)年度計(jì)劃進(jìn)行。

4.3柴油發(fā)電機(jī)維修保養(yǎng)

4.3.1進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)注意可拆零件的相對(duì)位置及其順序（必要時(shí)應(yīng)作記號(hào)），不可拆

零件的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，并掌握好重新裝回時(shí)的用力力度（用扭力板手）。

4.3.2空氣濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次：

a）空氣濾清器顯示器；

當(dāng)顯示器的透明部分出現(xiàn)紅色時(shí)表明空氣濾清器已達(dá)到使用限度，應(yīng)立即進(jìn)行清潔

或更換，處理完畢，輕按顯示器頂部按鈕，使顯示器復(fù)位；

b）空氣濾清器：

-松開(kāi)鐵環(huán)，拆下儲(chǔ)塵器及濾芯，由上至下小心清潔濾芯；

-濾芯不太臟時(shí)，可直接用壓縮空氣吹凈，但應(yīng)注意空氣壓力不能太大，噴咀不可太

接近濾芯；

-如果濾芯太臟，應(yīng)用從代理商處購(gòu)買(mǎi)的專(zhuān)用清潔液清洗，完后用電熱風(fēng)筒吹干（注意

不能過(guò)熱）；

-清洗完畢，應(yīng)進(jìn)行檢查，檢查的方法是用燈泡從內(nèi)往外照，在濾芯外部觀(guān)察，如發(fā)

現(xiàn)光點(diǎn)則表明濾芯已空孔，此時(shí)則應(yīng)更換同型號(hào)的濾芯；

-如果沒(méi)有光點(diǎn)出現(xiàn)則表明濾芯未穿孔，此時(shí)則應(yīng)小心安裝好空氣濾清器。

4.3.3蓄電池的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行50小時(shí)進(jìn)行一次：

a）用驗(yàn)電器檢查蓄電池充電是否足夠，否則應(yīng)充電；

b）檢查電池液位是否在極板上15mm左右，如果不夠則加蒸儲(chǔ)水至上述位置；

c）檢查電池接線(xiàn)柱是否被腐蝕或有打火痕跡，否則應(yīng)修復(fù)處理或更換，并涂上黃

油。

4.3.4皮帶的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行100小時(shí)進(jìn)行一次：

a）檢查每條皮帶，發(fā)現(xiàn)有損壞或失效的，應(yīng)及時(shí)更換；

b）在皮帶中段加40N壓力，皮帶應(yīng)能按下12mm左右，太松太緊都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行調(diào)整。

4.3.5散熱器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時(shí)進(jìn)行一次；

a）外部清潔：

-用熱水（加入清潔劑）噴洗，方法是從散熱器前面向風(fēng)扇方向噴射（如從反方向噴射

只會(huì)把污物逼進(jìn)中心位置），使用此方法時(shí)，要用膠布擋住柴油發(fā)電機(jī)；

-如果上述方法不能清除頑固的沉積物，則應(yīng)把散熱器拆下浸在熱的堿水中約20分

鐘，然后用熱水清洗。

b）內(nèi)部除垢：

-把水從散熱器中排干，然后把散熱器與管子相連的地方拆開(kāi)并封口；

向散熱器中倒入45c的4%的酸溶液，過(guò)15分鐘后排干酸溶液，檢查散熱器；

-如果仍有水垢，則用8%的酸溶液再洗一次；

-除垢后用3%的堿溶液中和兩次，然后再用清水沖洗三次以上；

-所以工作完成后，檢查散熱器是否漏水，如果漏水則申請(qǐng)外委修補(bǔ)；

-如果不漏水則重新裝回，散熱器裝回后應(yīng)重新灌滿(mǎn)清水并加入防銹劑。

4.3.6潤(rùn)滑機(jī)油系統(tǒng)維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時(shí)進(jìn)行一次：

a）啟動(dòng)柴油發(fā)電機(jī)，讓其運(yùn)行15分鐘；

b）當(dāng)柴油高熱時(shí)，從油底殼螺塞排出機(jī)油，排完后用110NM（用扭力扳手）旋緊螺栓，

然后再向油底殼加同型號(hào)新的與機(jī)內(nèi)相同的機(jī)油，渦輪增壓器內(nèi)也應(yīng)加添相同型號(hào)機(jī)

油；

c）拆除兩個(gè)粗機(jī)油濾清器，換兩個(gè)新的機(jī)油濾清器，新濾清器內(nèi)應(yīng)注滿(mǎn)新鮮的與機(jī)內(nèi)型

號(hào)相同的機(jī)油（粗機(jī)油濾清器從代理商處購(gòu)得）；

d）更換精濾清器濾芯（從代理商處購(gòu)得），添加新的與機(jī)內(nèi)型號(hào)相同的機(jī)油。

4.3.7柴油濾清器的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行200小時(shí)應(yīng)進(jìn)行一次拆除柴油濾清器，換上新

的濾清器，并加滿(mǎn)新的干凈柴油，然后裝回。

4.3.8充電發(fā)電機(jī)和啟動(dòng)電機(jī)的維修保養(yǎng)周期為每運(yùn)行600小時(shí)進(jìn)行一次：

a）清洗各機(jī)件、軸承，吹干后加注新的潤(rùn)滑油；

b）清潔碳刷，如果碳刷磨損厚度超過(guò)新裝時(shí)的1/2則應(yīng)及時(shí)更換；

c）檢查傳動(dòng)裝置是否靈活，啟動(dòng)電機(jī)齒輪磨損情況，如果齒輪磨損嚴(yán)重則應(yīng)申請(qǐng)外

委維修。

4.3.9發(fā)電機(jī)控制屏維修保養(yǎng)周期為每半年進(jìn)行一次。用壓縮空氣清除里面的灰塵，擰緊

各接線(xiàn)頭，對(duì)于生銹或過(guò)熱的接線(xiàn)頭應(yīng)進(jìn)行處理并擰緊。

4.1對(duì)于柴油發(fā)電機(jī)的拆機(jī)維修或調(diào)整應(yīng)由經(jīng)理填寫(xiě)《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)單》，經(jīng)分公

司主任同意、公司總經(jīng)理批準(zhǔn)后，由外委單位完成。

4.2對(duì)于上述的所有維修保養(yǎng)工作都應(yīng)清晰、完整、規(guī)范地記錄在《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》

內(nèi)，并于每次維修保養(yǎng)后的3天內(nèi)由柴油機(jī)維保員將記錄整理交工程部經(jīng)理簽字存

檔，長(zhǎng)期保存。

5.0記錄

5.1《設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)記錄表》

5.2《外委維修保養(yǎng)申請(qǐng)表》

電梯日常維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程

QW-GC-2007-02

1.0目的

規(guī)范電梯維修保養(yǎng)工作，確保電梯各項(xiàng)性能完好。

2.0適用范圍

適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的電梯維修保養(yǎng)。

3.0職責(zé)

3.1工程部負(fù)責(zé)審核電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并協(xié)助分公司檢查維修保養(yǎng)工作的實(shí)施情

況。

3.2工程部專(zhuān)業(yè)工程師負(fù)責(zé)組織制定電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃并具體組織、監(jiān)督維修保

養(yǎng)工作。

3.3外委的電梯公司負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)。

3.4分公司負(fù)責(zé)各有關(guān)用戶(hù)通知電梯停用的情況。

4.0程序要點(diǎn)

4.1電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃的制定

4.1.1每年的12月15日之前，由工程部專(zhuān)業(yè)工程師組織電梯公司一起研究、制定電梯維

修保養(yǎng)年度計(jì)劃并填入《設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)記錄》后上報(bào)公司審批后形成《設(shè)備設(shè)施年

度維保計(jì)劃》。

4.1.2制定電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃表的原則是：

a）電梯使用的頻度；

b）電梯的運(yùn)行狀況（故障隱患）；

c）合理時(shí)間（避開(kāi)節(jié)假日、特殊活動(dòng)日等）。

4.1.3電梯維修保養(yǎng)年度計(jì)劃應(yīng)包括如下內(nèi)容：

a）維修保養(yǎng)項(xiàng)目及內(nèi)容；

b）具體實(shí)施維修保養(yǎng)的時(shí)間；

c）預(yù)計(jì)費(fèi)用。

4.2電梯管理員進(jìn)行電梯維修保養(yǎng)時(shí)，應(yīng)按《設(shè)備設(shè)施年度維保計(jì)劃》進(jìn)行。

4.3電梯維修保養(yǎng)安全操作

4.3.1維修保養(yǎng)前的安全準(zhǔn)備工作

a）在電梯基站門(mén)口處放置“檢修停用”標(biāo)牌；

b）關(guān)好廳門(mén)，不能關(guān)廳門(mén)時(shí)，用合適的護(hù)柵擋住入口處，防止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入電梯轎

廂或進(jìn)入電梯井道：

c）有人在轎頂上做檢修工作時(shí)，必須按下轎頂檢修箱上的檢修開(kāi)關(guān)，關(guān)好廳門(mén)。

4.3.2檢修過(guò)程中的安全注意事項(xiàng)：

a）給轉(zhuǎn)動(dòng)部位加油、清洗或觀(guān)察鋼絲繩的磨損情況時(shí)必須停閉電梯：

b）人在轎頂上工作時(shí)，站立之處應(yīng)有選擇，腳下不得有油污，否則應(yīng)打掃干凈，以

防滑倒；

c）人在轎頂上準(zhǔn)備開(kāi)動(dòng)電梯以觀(guān)察有關(guān)電梯部件的工作情況時(shí)，必須牢牢握住鋼絲繩,

并應(yīng)注意整個(gè)身體置于轎廂外框尺寸之內(nèi)，防止被其他部件碰傷。需由轎內(nèi)檢修人

員開(kāi)電梯時(shí),要交代和配合好,未經(jīng)許可不準(zhǔn)開(kāi)動(dòng)電梯；

d）禁止在井道內(nèi)和轎頂上吸煙；

e）檢修電器部件時(shí)就盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作和難以在完全切斷電源的

情況下操作時(shí)，應(yīng)預(yù)防觸電，并應(yīng)有監(jiān)護(hù)人，必備的工具的材料，特別應(yīng)注意電

梯突然啟動(dòng)運(yùn)行；

f）使用的手燈必須采用護(hù)罩的、電壓為36V以下的安全燈。最好使用手電筒；

g）嚴(yán)禁維修人員站在井沿處向井道內(nèi)探身，嚴(yán)禁維修人員兩只腳分別站在轎廂頂與

廳門(mén)上坎之間進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間的檢修操作；

h）底坑深度超過(guò)1.5m的，應(yīng)使用梯子上下，禁止攀附隨線(xiàn)和轎底其他部位上下。進(jìn)

入坑底后，應(yīng)將底坑檢視燈箱上的急停開(kāi)關(guān)或限速器張緊裝置的斷繩開(kāi)關(guān)斷開(kāi)；

i）應(yīng)盡量避免在井道內(nèi)上下同時(shí)作業(yè)，必須同時(shí)作業(yè)時(shí)，下方作業(yè)人員應(yīng)戴上安全

帽；

j）檢修未完，檢修人員需暫離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，應(yīng)做到：

-關(guān)閉所有廳門(mén)，暫時(shí)關(guān)上不的必須設(shè)置明顯標(biāo)示物，進(jìn)行安全圍檔，并在該廳門(mén)口

懸掛“危險(xiǎn)、切勿靠近”警告牌，并派人看守；

-切斷電梯總電源關(guān)開(kāi)；

-排除熱源，如烙鐵、電焊、噴燈等。

k）檢修保養(yǎng)工作結(jié)束后應(yīng)做到：

-將所有開(kāi)關(guān)恢復(fù)到原狀態(tài)，檢查工具、材料有無(wú)遺落在設(shè)備上；

-清點(diǎn)工具、材料、打掃工作現(xiàn)場(chǎng)，摘除懸掛的告示牌；

-送電試運(yùn)行，觀(guān)察電梯運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)整改；

-通知有關(guān)人員電梯恢復(fù)正常運(yùn)行。

4.4外委的電梯公司負(fù)責(zé)電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤(rùn)滑、調(diào)整、測(cè)試和安全裝

置效能檢查），電梯的大中型修理也由由外委完成。

4.5每月對(duì)電梯各部位進(jìn)行兩次檢查、清潔、潤(rùn)滑（著重對(duì)各安全裝置效能檢查，對(duì)電

梯進(jìn)行保養(yǎng)時(shí)，可以一臺(tái)電梯的全部保養(yǎng)項(xiàng)目一次性進(jìn)行，也可以對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有

電梯分項(xiàng)目進(jìn)行保養(yǎng)

4.5.1檢查曳引電動(dòng)機(jī)、減速箱有無(wú)異常響聲，如有則應(yīng)對(duì)曳引電動(dòng)機(jī)軸承加注潤(rùn)滑

油，對(duì)減速箱加入蝸輪桿潤(rùn)滑油。

4.5.2檢查曳引電動(dòng)機(jī)和減速箱聯(lián)軸器彈性圈有無(wú)損傷，如有則應(yīng)更換彈性圈，檢查曳

引電動(dòng)機(jī)、減速箱地腳螺栓有無(wú)松動(dòng)現(xiàn)象，如有則應(yīng)擰緊。

4.5.3檢查制動(dòng)器電磁鐵與軸間是否潤(rùn)滑良好、動(dòng)作是否靈活無(wú)阻礙，否則應(yīng)加潤(rùn)滑

齊I」，檢查各固定螺栓、彈簧調(diào)節(jié)螺母是否緊固無(wú)松動(dòng)，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。制動(dòng)器

溫升不超過(guò)60℃。

4.5.4門(mén)機(jī)直流電動(dòng)機(jī)碳刷磨損如果超過(guò)新裝時(shí)厚度的1/3時(shí)則應(yīng)更換。

4.5.5限速器旋轉(zhuǎn)銷(xiāo)軸處應(yīng)加潤(rùn)滑油，限速器輪、張緊輪槽應(yīng)無(wú)明顯磨損，如磨損嚴(yán)重

則應(yīng)更換并作必要調(diào)整；鋼絲繩應(yīng)完好無(wú)油污；限速夾繩鉗口處應(yīng)無(wú)油污或異

物，發(fā)腳螺栓應(yīng)緊固。

4.5.6檢查張緊裝置動(dòng)作是否正常，否則應(yīng)作機(jī)械調(diào)整；檢查限位開(kāi)關(guān)是否處于正常位

置，如未在正常位置則應(yīng)扳回。

4.5.7檢查安全鉗傳動(dòng)連桿動(dòng)作是否靈活無(wú)卡阻，如果有阻滯現(xiàn)象則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)處加潤(rùn)

滑油，安全鉗楔塊與導(dǎo)軌的間隙應(yīng)為2~4mm。安全鉗鉗口應(yīng)清潔無(wú)油污。

4.5.8清潔控制柜內(nèi)各元器件，檢查接觸器、繼電器動(dòng)作是否正常，有無(wú)異常響聲，觸

點(diǎn)有無(wú)打火、熔焊、積碳現(xiàn)象如有則應(yīng)進(jìn)行整修，整修達(dá)不到要求的則應(yīng)更換同

型號(hào)規(guī)格的接觸器、繼電器；檢查熔斷器有無(wú)松動(dòng)、發(fā)熱現(xiàn)象，如有則應(yīng)處理并

擰緊；檢查各儀表、信號(hào)是否正常，如損壞則應(yīng)予以更換。

4.5.9檢查機(jī)械選層器鋼帶有無(wú)斷齒、開(kāi)裂和扭曲現(xiàn)象，如有則應(yīng)更換鋼帶；檢查各傳

動(dòng)機(jī)構(gòu)動(dòng)作是否靈活無(wú)阻滯，如阻滯則應(yīng)對(duì)各傳動(dòng)部位加潤(rùn)滑油；檢查電氣觸頭

或開(kāi)關(guān)接觸是否良好，否則應(yīng)擦拭或修理。

4.5.10清除轎門(mén)、各廳門(mén)導(dǎo)軌的灰塵、油污。

4.5.11檢查各廳門(mén)門(mén)鎖接觸是否良好，否則應(yīng)修理，門(mén)鎖轉(zhuǎn)動(dòng)部門(mén)應(yīng)注放潤(rùn)滑油；檢查

操縱按鈕、開(kāi)關(guān)操作是否靈活可靠，失效的應(yīng)及時(shí)更換。

4.5.12檢查自動(dòng)門(mén)傳動(dòng)機(jī)構(gòu)，安全觸板傳動(dòng)機(jī)構(gòu)是否正常，各部位螺釘、定位裝置是否

緊固，門(mén)機(jī)皮帶有無(wú)損傷，開(kāi)關(guān)門(mén)動(dòng)作是否靈活可靠，轎廂門(mén)限位開(kāi)關(guān)、減速開(kāi)

關(guān)、門(mén)鎖接點(diǎn)、電阻器等有無(wú)損壞。要求門(mén)刀距廳門(mén)地坎5~8mm,運(yùn)行中門(mén)刀不

能碰門(mén)鉆轆，門(mén)刀與門(mén)粘轆間隙為3MM,廳門(mén)不能從外面用手扒開(kāi)。對(duì)各轉(zhuǎn)動(dòng)軸

加潤(rùn)滑油，保證轉(zhuǎn)動(dòng)靈活自如，安全觸板動(dòng)作靈敏可靠。

4.5.13檢查轎廂和對(duì)重導(dǎo)靴油盒中油量（正常應(yīng)為2/3油盒），缺油應(yīng)及時(shí)加好；檢查滾

輪導(dǎo)靴膠皮有無(wú)開(kāi)裂、膨脹，如開(kāi)裂、膨脹則應(yīng)列換。

4.5.14檢查斷相保護(hù)、超速保護(hù)、機(jī)械聯(lián)鎖、廳門(mén)和轎門(mén)機(jī)電聯(lián)鎖、油壓緩沖器復(fù)位開(kāi)

關(guān)、急停開(kāi)關(guān)、安全鉗天關(guān)、檢修開(kāi)關(guān)、終端限位安全裝置是否動(dòng)作可靠，對(duì)不

符合要求的調(diào)整或更換，對(duì)傳動(dòng)部位應(yīng)加潤(rùn)滑油。

4.5.15清除對(duì)重架、對(duì)重塊、緩沖器上的雜物，清掃底坑、清潔接油盒。

4.5.16檢查緊固感應(yīng)器各部位螺栓，清除各部位塵土、污物。

4.5.17檢查曳引鋼絲張力是否一致，繩有無(wú)伸長(zhǎng)，如伸長(zhǎng)則應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。曳引輪繩槽

應(yīng)清潔無(wú)油污。

4.5.18檢查導(dǎo)軌連接板、壓道螺栓是否緊固，如松動(dòng)則應(yīng)擰緊。

4.5.19做好中間接盒外部清潔，緊固各端子板壓線(xiàn)螺母。

4.6每年對(duì)轄區(qū)內(nèi)所有電梯進(jìn)行曲一次全面綜合性檢查、清洗、潤(rùn)滑、修理、調(diào)整和

測(cè)試，此項(xiàng)目工作于每年6月底以前完成。

4.6.1每?jī)赡陮?duì)減速箱更換一次新