房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題及對策探討

現(xiàn)階段市場經(jīng)濟飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭十分激烈，房地產(chǎn)企業(yè)想要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展必須做出改變。在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，做好財務(wù)管理工作可以有效提高企業(yè)財務(wù)工作效率，優(yōu)化部門之間的溝通與協(xié)調(diào)機制，降低財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，提高企業(yè)綜合管理水平，利用信息化平臺整合各項資源，提高財務(wù)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性及時效性，提升企業(yè)經(jīng)濟效益?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理還存在很多問題有待解決，為此，論文將深入研究房地產(chǎn)企業(yè)目前財務(wù)管理存在的問題，并試圖針對問題提出有效地解決對策。一、財務(wù)管理的概念及內(nèi)容（一）財務(wù)管理的概念財務(wù)管理是企業(yè)管理中的一部分，是組織企業(yè)財務(wù)活動，處理財務(wù)關(guān)系的一項經(jīng)濟管理活動，包括投資活動，籌資活動、股利分配活動、營運活動，財務(wù)管理工作與企業(yè)的各利益方都存在經(jīng)濟關(guān)系。（二）財務(wù)管理的內(nèi)容第一，企業(yè)在進行投資活動時，其目標(biāo)選擇在風(fēng)險低收益高的項目，房地產(chǎn)項目伴隨的通常是高風(fēng)險高收益，在進行投資決策時，企業(yè)需要做好投資風(fēng)險與投資收益的權(quán)衡，選擇合適的投資方案。第二，企業(yè)在進行籌資活動時，首先，需要確定籌集資金額度，選擇合適額度。其次，完善資本結(jié)構(gòu)，企業(yè)資金可以分為債權(quán)資金以及股權(quán)資金兩種，債權(quán)資金融資成本低但融資風(fēng)險高，股權(quán)資金與之相反，在籌資時，需要根據(jù)房地產(chǎn)實際情況進行權(quán)衡，選擇適合企業(yè)發(fā)展的籌資方式。第三，股息分配活動需要在企業(yè)長期利益與短期利益中進行權(quán)衡，選擇適合企業(yè)發(fā)展的最優(yōu)股息分配政策。第四，在企業(yè)內(nèi)部營運資金由應(yīng)收賬款、貨幣資金以及存貨組成。營運資金一方面可以帶給企業(yè)收益，應(yīng)收賬款可推進企業(yè)銷售活動，貨幣資金可保證企業(yè)完成正常的支付活動，存貨有利于企業(yè)的生產(chǎn)活動正常開展。在相反面，持有這些資金和資產(chǎn)都需要付出相應(yīng)的成本。進行運營資金管理的目標(biāo)就是為了將成本和收益保持一定的平衡，確保企業(yè)在正常生產(chǎn)時實現(xiàn)收益最大化。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題（一）財務(wù)管理運行機制較差首先，房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)的區(qū)別是非常大的，該行業(yè)具有投資高、收益高、投資期長等特點，因此在企業(yè)內(nèi)部進行資金的合理化分配以及集中管理都是一大難點。由于財務(wù)管理制度不健全，很容易在企業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)資金不能良性運轉(zhuǎn)的情況，占用項目資金，引發(fā)財務(wù)風(fēng)險。其次，現(xiàn)階段，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)實際情況選擇適合自身的財務(wù)管理運行機制，沒有重視此項工作的構(gòu)建，所以在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會存在部門工作無法有效協(xié)調(diào)的情況，各部門分工也會出現(xiàn)一定問題，對整體工作造成影響。在此時，由于財務(wù)管理運行機制比較差，房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算工作也不能順利開展，各項財務(wù)數(shù)據(jù)信息也缺乏一定的準(zhǔn)確性以及可靠性，對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來負面影響。造成這些問題的主要原因是由于歷史遺留問題引起的，之前房地產(chǎn)企業(yè)利潤率較高，會更加重視擴張，在國家調(diào)控之后，不能及時的改變發(fā)展方向，財務(wù)管理運行機制依舊在延續(xù)舊的機制，不能適應(yīng)現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向，因此各項數(shù)據(jù)核算等工作不能及時到位。（二）融資渠道相對單一房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的過程中需要投入巨額的資金，建設(shè)費用以及地價都是非常大的支出項，對房地產(chǎn)企業(yè)的資金運用是一個較高的考驗?，F(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)進行融資主要是從內(nèi)外兩部分進行，其中內(nèi)部融資指的是企業(yè)自有資金以及預(yù)售賬款，自有資金在項目建設(shè)中的投入會占到百分之三十左右，預(yù)售賬款也會在項目投入中占到百分之三十左右。房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資渠道主要集中在上市融資、房地產(chǎn)債權(quán)、銀行信用貸款等途徑，其中銀行信貸是最為常見的融資渠道，因為房地產(chǎn)信貸的金額通常比較高，因此銀行設(shè)置的門檻也比較高，企業(yè)融資難度較大，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展會因此受限。（三）運營活動管理不夠細化房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理人員在運營活動管理中不能十分細化的完成各項管理工作，會直接影響運營活動的質(zhì)量。在貨幣資金管理方面，由于財務(wù)人員的資金管理能力較弱，對貨幣資金無法進行合理規(guī)劃，使其在項目投資中充分地發(fā)揮出作用，正常的支付活動便會受到影響；應(yīng)收賬款管理工作中，應(yīng)收賬款在總資金中的占比會直接影響到企業(yè)的資金安全，稍有不慎，便會對整體利益造成影響；企業(yè)通常不重視存貨管理工作，存貨過高，形成積壓，企業(yè)的流動資金勢必會減少，影響企業(yè)利潤。（四）財務(wù)人員綜合素質(zhì)較差房地產(chǎn)企業(yè)在前期發(fā)展過程中，并未重視財務(wù)管理工作，有些企業(yè)的財務(wù)管理崗位人員是直接從其他崗位人員調(diào)動過來的，專業(yè)知識并不牢固，不能滿足企業(yè)的發(fā)展需求。一方面，由于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特性，使得其與其他行業(yè)的財務(wù)管理工作的差別較大，財務(wù)人員如果只熟悉財務(wù)知識，但并不具備行業(yè)工作經(jīng)驗，很難處理房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的各項財務(wù)工作，在實際工作中很容易出現(xiàn)各項偏差。另一方面，財務(wù)人員大多是企業(yè)的老職工，其專業(yè)素質(zhì)較差，雖然對企業(yè)情況較為了解，但是不能與時俱進的了解各項財務(wù)政策，對各類財務(wù)管理軟件的運用也無法熟練掌握，在分析財務(wù)數(shù)據(jù)時不能將其投入到大環(huán)境當(dāng)中。這些都會給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來財務(wù)風(fēng)險。三、提高房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平的對策（一）構(gòu)建科學(xué)的財務(wù)管理體系房地產(chǎn)企業(yè)首先，需要提高企業(yè)經(jīng)營管理者對財務(wù)管理工作的重視程度，進行財務(wù)管理體系科學(xué)構(gòu)建需要管理者在企業(yè)內(nèi)部明確財務(wù)管理的地位，并根據(jù)企業(yè)具體情況將各項權(quán)利賦予到財務(wù)部門中，使各部門可以主動、積極的配合財務(wù)部門高效地完成各項工作。其次，在企業(yè)內(nèi)部需要不斷完善項目預(yù)算、項目評估等管理工作，在財務(wù)管理中這些項都屬于重點內(nèi)容，科學(xué)的財務(wù)管理體系是財務(wù)管理工作順利開展的有效前提，可以有效提高財務(wù)管理工作的和諧度，幫助房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。再次，企業(yè)需要根據(jù)自身實際情況，并結(jié)合國家的各項政策，確立財務(wù)管理制度，明確財務(wù)管理部門的各項權(quán)利以及責(zé)任，貸款、審計、記賬的工作內(nèi)容都需要明確。此外，需要進行內(nèi)部管理制度的制定，將財務(wù)管理工作不斷細化，貫穿到各工作環(huán)節(jié)當(dāng)中，使其可以將企業(yè)內(nèi)部各項工作貫穿起來，更加協(xié)調(diào)的完成財務(wù)管理工作。最后，需要將資金管理工作落實到位，將各項資金的用途都進行明確，并定期進行復(fù)核，促使各款項落到實處，各項工作規(guī)范有序地開展，提高項目建設(shè)效率。（二）拓寬融資渠道房地產(chǎn)企業(yè)需要降低對銀行信貸的依賴程度，不斷拓寬自身的融資渠道，多找健康且低成本的融資渠道。第一，中小型房地產(chǎn)企業(yè)在選擇項目時可以選擇聯(lián)合開發(fā)模式，和其他企業(yè)共同完成項目開發(fā)，共擔(dān)風(fēng)險，共享利益。第二，房地產(chǎn)企業(yè)還可以選擇民間融資，這也是一種有效的融資方式，可以以比銀行借貸略高的利率向民間企業(yè)進行借貸，此種方式可以有效降低借貸門檻。在利用民間借貸融資時需要注意規(guī)避財務(wù)風(fēng)險，使企業(yè)可以安全穩(wěn)定的運轉(zhuǎn)。第三，企業(yè)可以有效利用企業(yè)自身產(chǎn)業(yè)鏈中的各項資源，確定與上下游的合作關(guān)系，在長期合作關(guān)系確定之后，可以通過溝通暫緩支付材料供應(yīng)商、施工單位的費用，獲得商業(yè)信用融資。第四，房地產(chǎn)企業(yè)還可以適當(dāng)提高購房首付，以此擴充企業(yè)的項目資金。第五，企業(yè)還可以通過信托或者私募基金等方式進行融資，緩解企業(yè)的資金壓力，促進企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。（三）細化運營活動管理細化運營活動管理，對現(xiàn)金、應(yīng)收賬款、存貨管理等工作不斷細化，可以有效控制項目成本。一方面，需要加強對招投標(biāo)工作的管控，避免出現(xiàn)資金使用、吃回扣等情況，合理分配以及有效控制企業(yè)資金；另一方面，需要不斷加大施工項目成本費用的支出管理，細化管控環(huán)節(jié)，將不必要的成本支出進行減少，減少因為質(zhì)量返工等問題造成的成本增加情況，加大對細節(jié)的控制，還需要加大預(yù)算管理的執(zhí)行力度，實行預(yù)算考核，對各部門進行定期考核，以此提高資金的利用率。（四）提高財務(wù)管理人員綜合素質(zhì)一方面，面對企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)管理人員，企業(yè)需要定期開展各類專題培訓(xùn)，組織外派學(xué)習(xí)，使財務(wù)人員學(xué)習(xí)到先進的財務(wù)管理模式，并加強對國家政策的了解以及學(xué)習(xí)，將其運用到實際工作中，并定期就國家政策以及專業(yè)素質(zhì)開展各項考核工作，考核結(jié)果與其職業(yè)發(fā)展以及薪酬直接掛鉤，以此提高企業(yè)現(xiàn)有財務(wù)管理人員的綜合素質(zhì)。另一方面，企業(yè)在招聘財務(wù)管理人員時不能只注重學(xué)歷，還需要對其實踐能力加以考驗，對其稅務(wù)、貸款等知識都需要進行考核，使其可以適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況，不斷擴充企業(yè)的財務(wù)管理人員隊伍，建設(shè)高素質(zhì)的財務(wù)管理人員，助力企業(yè)發(fā)展。四、結(jié)束語在