房地產(chǎn)估價師《案例及分析》-房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的注意事項考試題

...wd......wd......wd...山東省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價的本卷須知考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意〕1、__是企業(yè)進(jìn)展市場分析與預(yù)測、正確制訂市場營銷戰(zhàn)略和方案的前提。

A．市場定位

B．市場調(diào)查

C．市場細(xì)分

D．市場分析2、功能折舊違背了以下哪個原理__。

A．收益遞減原理

B．收益遞增原理

C．均衡原理

D．適合原理3、以下對價格效應(yīng)、收入效應(yīng)、替代效應(yīng)說法正確的選項是__。

A．替代效應(yīng)＝收入效應(yīng)+價格效應(yīng)

B．價格效應(yīng)＝替代效應(yīng)+收入效應(yīng)

C．收入效應(yīng)＝替代效應(yīng)+價格效應(yīng)

D．價格效應(yīng)＝替代效應(yīng)/收入效應(yīng)4、假設(shè)開發(fā)法準(zhǔn)確的地價評估，通常需要考慮__。

A．最正確利用方式

B．貨幣時間價值

C．投資的風(fēng)險

D．投資利息5、__是指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資時機(jī)，同時也失去了相應(yīng)可能收益時，給投資者帶來的風(fēng)險。

A．對比風(fēng)險

B．時間風(fēng)險

C．持有期風(fēng)險

D．資本價值風(fēng)險6、建筑物凈收益=〔〕×建筑物資本化率〔凈收益每年不變且持續(xù)無限年期〕。

A．建筑物重置價

B．建筑物現(xiàn)值

C．土地價格

D．房地產(chǎn)價格7、房地產(chǎn)估價報告應(yīng)有至少__名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。

A．1

B．2

C．3

D．48、某高層住宅大樓，房地總價值為8000萬元，其中建筑物價值占40％．某人擁有其中的一套住宅，房地價值為150萬元，該局部的建筑物價值為50萬元，則此人占有的土地份額為．【2003年考題】

A：1.9％

B：2．1％

C：2．3％

D：2．5％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某寫字樓持有5年后出售，持有期內(nèi)年平均有效毛收入為400萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為30％，預(yù)計5年后出售時總價為6000萬元，銷售稅費(fèi)為售價的6％，無風(fēng)險報酬率為6％，預(yù)計風(fēng)險報酬為無風(fēng)險報酬的25％。該寫字樓目前的價格為萬元。

A：5061．44

B：5546．94

C：5562．96

D：6772．85

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格10、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是．【2007年考題】

A：裝修改造

B：需求增加

C：通貨膨脹

D：改良物業(yè)管理

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、是以實物產(chǎn)品數(shù)量所計量的生產(chǎn)要素邊際生產(chǎn)力。

A：邊際產(chǎn)值

B：邊際產(chǎn)量

C：邊際收益

D：邊際收益產(chǎn)量

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、強(qiáng)制拍賣的主體中，拍賣委托人是指。

A：商業(yè)性拍賣機(jī)構(gòu)

B：人民團(tuán)體

C：公益性拍賣機(jī)構(gòu)

D：人民法院

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變?yōu)?80元/m2?，F(xiàn)市場上類似住宅的年租金為600元/m2。假設(shè)折現(xiàn)率為8%，則承租人甲當(dāng)前的權(quán)益價值為__萬元。

A．6.19

B．6.42

C．7.20

D．9.5814、導(dǎo)致酸雨形成的主要污染物是。(2008年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人相關(guān)知識試題)

A：一氧化碳

B：二氧化硫

C：二氧化氮

D：碳?xì)浠衔?/p>

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)15、預(yù)計某地區(qū)某類房地產(chǎn)的需求不變，但開發(fā)成本趨升，供應(yīng)量趨增，則預(yù)計其價格會〔〕。

A．上升

B．下降

C．不變

D．升降難定16、以下影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是。

A：房地產(chǎn)投機(jī)

B：物價變動

C：財政收支狀況

D：居民收入水平

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格17、對坐落在市中心商務(wù)區(qū)的直隸總督署清代古建筑群運(yùn)用成本法進(jìn)展估價時，其重新購建價格的求取方法應(yīng)優(yōu)先選用__。

A．單位對比法

B．分局部項法

C．工料測量法

D．指數(shù)調(diào)整法18、從理論上講，房地產(chǎn)市場分析的第一步工作是〔〕。

A．確定調(diào)查方式

B．設(shè)計問卷

C．收集信息

D．定義市場區(qū)域19、衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，最常見、最簡單的是__。

A．位置

B．外部配套設(shè)施

C．環(huán)境景觀

D．交通20、以下關(guān)于自然人的民事權(quán)利能力，表述不正確的選項是。

A：民事權(quán)利能力是指法律賦予自然人享有民事權(quán)利和承當(dāng)民事義務(wù)的資格

B：胎兒具有民事權(quán)利能力，可以成為民事法律關(guān)系的主體

C：民事權(quán)利能力可分為一般權(quán)利能力和特殊權(quán)利能力

D：一般權(quán)利能力，法律規(guī)定不分年齡、種族、性別、民族、信仰、文化程度、財產(chǎn)狀識等，平等地享有

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某開發(fā)商向銀行申請了年利率為6％、期限為10年、按年等額歸還的一筆總額為100萬元的貸款，則該開發(fā)商第一年的還本收益為萬元。

A：6.00

B：7.05

C：7.59

D：13.59

E：借款合同22、判斷某一建筑是否屬于違章建筑，必須由房屋所在地__部門出具證明。

A．城市房地產(chǎn)行政主管部門

B．城市房屋拆遷管理部門

C．城市規(guī)劃行政主管部門

D．城市建設(shè)行政主管部門23、為評估某房地產(chǎn)2008年10月1日的市場價格，選取的可比實例資料是：交易日期為2008年4月1日，合同約定買方支付給賣方3500元/㎡，買賣中涉及的稅費(fèi)全部由買方支付，該地區(qū)房地產(chǎn)交易中規(guī)定賣方、買方需繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期間，該類房地產(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則該可比實例修正、調(diào)整后的價格為__元/㎡。

A．3673.20

B．3673.68

C．3790.43

D．3790.9324、房地產(chǎn)估價委托合同的內(nèi)容可以不包括。

A：估價對象

B：估價目的

C：估價人員

D：委托人的協(xié)助義務(wù)

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、一年期國債利率為3.31％，貸款利率為5.43％，投資風(fēng)險補(bǔ)償為2.23％。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32％，缺乏流動性補(bǔ)償為1.42％，所得稅抵扣的好處為0.5％，則報酬率為。

A：7.78％

B：8.28％

C：13.21％

D：14.21％

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格二、多項選擇題〔共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，此題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分〕1、以下用來作為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證附圖的有。

A：規(guī)劃圖

B：宗地圖

C：房產(chǎn)分幅圖

D：房產(chǎn)分戶圖

E：地形圖2、在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價格時，當(dāng)房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或者下降的，并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，則宜選用__方法進(jìn)展測算。

A．平均增減量法

B．平均開展速度法

C．移動平均法

D．指數(shù)修勻法3、有關(guān)房地產(chǎn)周期循環(huán)的原因，不正確的選項是__。

A．供需因素的影響

B．經(jīng)濟(jì)因素的影響

C．政策因素的影響

D．制度因素的影響4、房地產(chǎn)市場周期波動可分為__階段。

A．復(fù)雜與開展

B．繁榮

C．危機(jī)與衰退

D．蕭條

E．泡沫5、強(qiáng)制拆遷時，除了被拆遷人單位代表，__也應(yīng)到現(xiàn)場作證明。

A．居委會

B．房管局

C．房地產(chǎn)開發(fā)商

D．土地管理部門6、以被保險標(biāo)的的不同性質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，可將商業(yè)保險分為__。

A．定值保險和不定值保險

B．單一不安全保險和綜合不安全保險

C．財產(chǎn)保險和人身保險

D．原保險和再保險7、對某房地產(chǎn)工程進(jìn)展敏感性分析，當(dāng)?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時，工程開發(fā)利潤的變化分別為27．31萬元、55．04萬元、10．16萬元、88．33萬元，則其中最敏感的因素是．(2008年試題)

A：地價

B：建造成本

C：貸款利率

D：資本化率

E：借款合同8、自《城市規(guī)劃法》實施以來，城市規(guī)劃監(jiān)管體制和機(jī)制不斷創(chuàng)新，先后就__出臺了部門規(guī)章。

A．紅線

B．綠線

C．紫線

D．藍(lán)線

E．黃線9、由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其停頓違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過30000元的罰款；沒有違法所得的可處10000元以下罰款的情形有__。

A．同時在兩個或者兩個以上房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的

B．未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的

C．以注冊房地產(chǎn)估價師個人名義承接房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)并收取費(fèi)用的

D．準(zhǔn)許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)的

E．兩個房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)聯(lián)合投標(biāo)獲得估價業(yè)務(wù)的10、自然周期的__始于供求轉(zhuǎn)折點，此時由于房地產(chǎn)空置率低于合理空置率，所以看起來市場情況還不錯。

A．第一階段

B．第二階段

C．第三階段

D．第四階段

11、房地產(chǎn)估價報告中專門列出估價的假設(shè)和限制條件的目的是。

A：說明估價報告的合法性、真實性

B：說明估價的獨立、客觀、公正性

C：躲避估價風(fēng)險

D：保護(hù)估價報告使用者

E：防止委托人提出高估或低估要求12、以下關(guān)于城市維護(hù)建設(shè)稅的稅率，按照納稅人所在地的不同，稅率分別規(guī)定為7％、5％、1％三個檔次，具體是。

A：納稅人所在地在城市市區(qū)的，稅率為7％

B：在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％

C：在縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為3％

D：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為5％

E：不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為1％13、最低收入家庭住房保障原則上以為輔。

A：實物配租

B：租金核減

C：發(fā)放租賃補(bǔ)貼

D：實物配租和租金核減

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、城市用地共分為__大類。

A．8

B．10

C．16

D．4615、獲取房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)的措施有．【2004年考題】

A：突破專業(yè)能力限制，承受各種估價要求

B：提高服務(wù)質(zhì)量

C：恰當(dāng)?shù)男麄?/p>

D：低收費(fèi)

E：最大限度壓縮估價作業(yè)期16、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過對城市建設(shè)工程工程進(jìn)展管理和監(jiān)視。

A：建設(shè)工程選址意見書

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C：建設(shè)工程開工許可證

D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E：建設(shè)工程施工報告17、投資利潤率的計算基數(shù)不包括__。

A．土地取得成本

B．開發(fā)成本

C．管理費(fèi)用

D．銷售費(fèi)用18、城市用地的建設(shè)條件評價一般包括三個方面。

A：城市用地布局構(gòu)造評價

B：城市市政設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施評價

C：社會、經(jīng)濟(jì)構(gòu)成評價

D：城市土地質(zhì)量評價

E：城市用地環(huán)境評價19、以下屬于法定委托拍賣程序的是。

A：委托拍賣函

B：委托人拍賣意向

C：拍賣人承受委托

D：雙方當(dāng)事人洽談

E：簽訂委托拍賣合同20、以下關(guān)于增價拍賣的報價方式，表述不正確的選項是__。

A．增價拍賣又稱“英格蘭式拍賣〞或“估底價拍賣〞

B．無聲拍賣也被稱為賣方報價拍賣

C．增價拍賣是一種價格下行的報價方式

D．有聲拍賣也被稱為買方報價拍賣21、某房地產(chǎn)開發(fā)工程的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，工程的總固定成本為8000萬元，預(yù)計工程的單位變動成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則到達(dá)盈虧平衡的平均銷售單價為__元/㎡。

A．5377.78

B．6277.78

C．6722.22

D．7847.2222、房地產(chǎn)投資工程互斥方案在進(jìn)展經(jīng)濟(jì)比選時應(yīng)遵循的準(zhǔn)則有。

A：備選方案差異原則

B：備選方案獨立原則

C：最低可承受收益率原則

D：不行動原