廣告策劃-城市綜合體的溯源現(xiàn)狀與趨勢

城市綜合體的溯源、現(xiàn)狀與趨勢第一局部城市綜合體的定義及演化歷程綜合體定義--建筑綜合體定義：多個功能不同的空間組合而成的建筑〔中國大百科全書〕是在一個位置上，具有單個或多個功能的一組建筑〔美國建筑百科全書)本質(zhì)：功能復(fù)合、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一

綜合體定義---城市綜合體定義：

城市綜合體就是建筑綜合體的升級和與城市空間的延續(xù)，是指在城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體。本質(zhì)：隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，城市文化程度的提高，而出現(xiàn)的一種特殊的城市形態(tài);城市綜合體是一個社會多生態(tài)系統(tǒng)概念;要求進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局來獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益和環(huán)境效益二者的聯(lián)系與區(qū)別與建筑綜合體比較，城市綜合體是建筑綜合體的高級開發(fā)階段，是現(xiàn)代城市開展背景下的卓有成效的開發(fā)模式。城市綜合體規(guī)模比建筑綜合體更為集約、規(guī)模更大、而且，其與外界的聯(lián)系比建筑綜合體更為緊密，甚至其運(yùn)作更受外部環(huán)境如交通的制約。城市綜合體與多功能建筑的差異，就在于它是處在一定聯(lián)系中的，與環(huán)境發(fā)生一定關(guān)系的各組成局部的統(tǒng)一整體。它是多種功能的系統(tǒng)化組合，使單個功能克服了局限性，并在相互依存的根底上，創(chuàng)造了更為廣泛與優(yōu)越的整體功能；綜合體定義城市綜合體演化歷程1.古希臘阿索斯廣場〔ASSOS〕2.卡拉卡拉浴場和戴克立提烏姆浴場3.現(xiàn)代綜合體的開展歷程4.CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系5.中國早期的建筑綜合體城市綜合體演化歷程1.古希臘阿索斯廣場〔ASSOS〕城市綜合體演化歷程2.卡拉卡拉浴場城市綜合體演化歷程30年代

二戰(zhàn)后20世紀(jì)70年代--至今3.現(xiàn)代綜合體的開展歷程城市綜合體演化歷程30年代1933年8月,國際現(xiàn)代建筑協(xié)會<雅典憲章>將城市劃分為居住、工作、游憩、和交通四大功能，并強(qiáng)調(diào)功能間的獨(dú)立性。導(dǎo)致了城市開展方案中貶低高密度、傳統(tǒng)街坊和開發(fā)空間的混合使用，從而破壞了城市的多樣性。功能分區(qū)原那么人到城市和建筑的開展偏向單一化，不同空間單一化分割，結(jié)果形成城市功能不良。相互間缺少內(nèi)在的必要聯(lián)系，不但沒有創(chuàng)造出新的城市空間秩序，反而在很大程度上造成了城市整體的混亂，對城市的可持續(xù)開展和自我更新產(chǎn)生嚴(yán)重制約.城市綜合體演化歷程二戰(zhàn)后西方國家的城市化進(jìn)程加速，伴隨著汽車時代的到來，郊區(qū)化得以快速擴(kuò)張。一方面，工業(yè)化和商業(yè)的迅速開展，農(nóng)民的大量進(jìn)城，城市化使城市人口到達(dá)了失控的程度，導(dǎo)致了住房緊張、交通擁擠、環(huán)境惡化等城市問題；另一方面，中產(chǎn)階級的出現(xiàn)和汽車時代的到來，形成了郊區(qū)化趨勢。這一趨勢導(dǎo)致了郊區(qū)購物中心的迅速開展。辦公綜合體的開展是由于二戰(zhàn)后當(dāng)時的城市中心交通擁擠、汽車噪音和污染嚴(yán)重，空間環(huán)境日益惡化等城市問題導(dǎo)致了西方城市開始進(jìn)行城市中心區(qū)的再開發(fā)工作。辦公綜合體應(yīng)運(yùn)而生：大樓的底層和裙樓做商業(yè)零售，塔樓局部是賓館和辦公用房，將多種功能和形式結(jié)合在一棟建筑中，滿足市中心工作人員和游客的購物、餐飲和住宿等要求。城市綜合體演化歷程20世紀(jì)70年代—至今能源危機(jī)在西方國家的社會、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、心理等方面引發(fā)出新的矛盾與沖突。城市對繁榮與活力的追求，成為建筑綜合體開發(fā)建設(shè)的催化劑。人們開始反思城市復(fù)興與城市中心區(qū)的價值。促使人們重新認(rèn)識城市中心區(qū)的高效率和綜合性。正是這種高效率與綜合性真正成為保持和開展歷史與文化的優(yōu)勢。在這種思潮影響下，西方興旺國家相繼出現(xiàn)了多樣性城市回歸的潮流，其主要形式有：購物中心、早期歷史建筑的改建開發(fā)、組合多功能的建筑綜合體等。建造綜合體因具備城市功能的組合性，而使其在經(jīng)營上有明顯的價值互補(bǔ)，價值提升的優(yōu)勢，各種不同的功能在一天不同的時間段運(yùn)行，為城市的多樣化生活提供全天候24小時效勞。

城市綜合體演化歷程CBD概念根據(jù)英國企鵝地理詞典解釋，一個城市的CBD是一個城市的心臟，它高度聚集了金融、專業(yè)效勞機(jī)構(gòu)、商業(yè)、效勞業(yè)以及交通線路；它的土地利用最密集，土地價格最高；聚集著最多、最大的建筑綜合體，日益呈現(xiàn)出高密度的人口和密度。CBD可以理解為泛城市綜合體的形式，是城市綜合體建筑群的水平擴(kuò)大和延伸4.CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系城市綜合體演化歷程城市副中心概念城市副中心是比CBD低一級的城市中心區(qū)。當(dāng)城市CBD開展到一定規(guī)模，就會受到交通、土地利用等瓶頸，因此大多數(shù)城市選擇離開CBD中心區(qū)，在與CBD以城市重要要交通干道相連的地區(qū)重建立城市副中心。從國外CBD用地規(guī)模開展方式看，首先開展CBD，當(dāng)城市不能滿足商務(wù)開展需要，再開發(fā)新中心，即CBD從單一中心副中心，最后開展到多中心。通過興旺的交通系統(tǒng)與CBD形成緊密聯(lián)系城市綜合體演化歷程CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系〔1〕城市的CBD具有最高的中心性〔紅色圓區(qū)為CBD區(qū)域〕〔2〕副中心〔兩個灰色圓區(qū)〕可以同時存在幾個，副中心與CBD、副中心之間〔3〕以城市主要交通干道〔三條藍(lán)色線條〕緊密相連?！?〕副中心承擔(dān)CBD局部功能，可以以某項(xiàng)功能為主，與CBD形成反差?！?〕城市綜合體〔黃色圓區(qū)可以存在于CBD，可以存在于城市副中心內(nèi)，也可以位于CBD和副中心之外的優(yōu)越區(qū)位城市綜合體演化歷程--案例深圳城市綜合體演化歷程--案例日本政府提出東京大都市圈的開展方向，以減輕東京中心區(qū)壓力及對東京大都市開展的制約。東京大都市圈的提出以東京都心為中心，首先規(guī)劃主要交通網(wǎng)絡(luò)，在此網(wǎng)絡(luò)交叉點(diǎn)，建立7個都市副都心得規(guī)劃。東京多心理論主要內(nèi)容有：1.推進(jìn)都心部以商務(wù)為主的開發(fā)，分善其商業(yè)流通機(jī)能，促進(jìn)各類設(shè)施向更高層、更高檔次開展2.在都心周邊的公共交通系統(tǒng)集中地區(qū)，積極推進(jìn)副中心的開發(fā)建設(shè)，作為分散都心機(jī)能的各類設(shè)施的建設(shè)用地3.在副都心之間和建成區(qū)外圍，建設(shè)內(nèi)、外環(huán)狀高速公路，同時，在都心、副都心和內(nèi)外環(huán)高速公路之間，建設(shè)9條放射狀高速公路東京城市綜合體演化歷程--案例杭州城市綜合體演化歷程5.中國早期城市綜合體我國20世紀(jì)初的北京東安市場是一個集幾百家店鋪、茶樓、飯館、雜耍場、戲院、期社等多功能為一體的綜合性市場。因市場臨近東安門，而得名東安市場，由于市場地點(diǎn)適中，交通便利、一時商販云集、店鋪日增，且有江湖藝人說書獻(xiàn)藝，形成了街巷綜合、店鋪林立，具有集吃、喝、玩、樂、購物于一體的經(jīng)營特色。在當(dāng)時的商業(yè)店鋪中獨(dú)樹一幟，聞名京城第二局部城市綜合體論城市綜合體論---特征超大空間尺度功能復(fù)合性通道樹型交通體系現(xiàn)代城市景觀設(shè)計高科技集成設(shè)施高可達(dá)性整體的統(tǒng)一性土地使用均衡性空間連續(xù)性內(nèi)外部聯(lián)系的完整性巨大的社會效應(yīng)巨大的升值潛力城市綜合體論---表現(xiàn)形式城市形態(tài)的表現(xiàn)，在城市中心區(qū)域?yàn)榱私档途C合商務(wù)本錢形成城市綜合體；經(jīng)濟(jì)形態(tài)的表現(xiàn)，隨著城市區(qū)域的開發(fā)與舊城的改造規(guī)模的不斷增大，規(guī)劃了辦公、居住、商業(yè)設(shè)施等多種功能，形成互為價值鏈的關(guān)系，集群式的、高使用率的都市綜合體；建筑設(shè)計多以街區(qū)特點(diǎn)水平分布的復(fù)合建筑群。城市綜合體論---分類

城市綜合體論---意義提升了城市價值和城市品質(zhì)和形象；綜合體不僅作為城市地標(biāo)性的建筑成為市長工程和城市的名片，而且成為各大城市商業(yè)中心區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)化國際通行生活模板體系；是高品質(zhì)城市生活的一種標(biāo)志；城市綜合體的多重復(fù)合性決定了其具有很強(qiáng)的社會功能性。拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的引擎和城市經(jīng)濟(jì)和文化的增長極，優(yōu)秀商業(yè)綜合體能夠增強(qiáng)城市的流通力，提高生活和消費(fèi)品質(zhì)；同時商業(yè)綜合體也是重要的旅游景點(diǎn)，有利于增強(qiáng)城市吸引力。城市綜合體在解決社會再就業(yè)方面也具有重要作用；城市綜合體論---意義城市綜合體論---多重價值

城市綜合體論---多重價值城市綜合體，里面有旅游的人群，寫字樓有這個城市最高端的商務(wù)人群，住宅有這個城市最高端的生活人群，商業(yè)可能輻射周邊很多精英消費(fèi)人群，他的價值不僅表達(dá)在這個城市的綜合體，還表達(dá)在周邊的價值提升。所以大家判斷城市綜合體的價值，不僅要關(guān)注自身產(chǎn)品的組合，也要關(guān)注周邊的城市配套，所以一個城市綜合體最終的價值最大化，會成為一個區(qū)域、城市的標(biāo)志，同時會成為一個城市、居民娛樂消費(fèi)的中心，這是城市綜合體開展的最大的價值的表達(dá)。第三局部城市綜合體案例國外城市綜合體案例美國洛克菲勒中心日本六本木

澳洲情人港新加坡新達(dá)城國外城市綜合體案例--洛克菲勒中心洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的曼哈頓區(qū)中部，是一個包括19幢大樓、占地22英畝集商業(yè)、娛樂和辦公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群區(qū)域涵蓋第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之間，共占地45000平方米。建筑群的主體是GE大廈，70層,高259米。外觀強(qiáng)調(diào)垂直線條,是板式高層建筑的雛形。國外城市綜合體案例--洛克菲勒中心洛克菲勒中心年份高度樓層無線（奇異）電器大樓：1933年259米69塞拉尼斯大廈：1973年180米45國際大樓：1935年156米39Time-Life1937年149米34時代華納大廈：1947年129米33美國街1270號：1931年125米31漢華實(shí)業(yè)銀行大廈：1952年122米28西門與舒斯特大廈：1939年資料不詳21

東方航空大廈：1940年資料不詳17

美聯(lián)社大廈：1938年資料不詳15

國外城市綜合體案例--洛克菲勒中心國外城市綜合體案例--洛克菲勒中心這是2007年12月10日，孩子們在“便士豐收的田野〞開幕式上擺放硬幣的情形.放置這1億枚硬幣區(qū)域長49.5米、寬9米，寬度相當(dāng)于一條街道。------慈善活動籌集善款1932年起，每年圣誕節(jié)前夕，洛克菲勒中心廣場都要豎立一棵紐約市最大的圣誕樹，這里的圣誕夜景是來紐約的游客必看之處。國外城市綜合體案例--洛克菲勒中心案例啟示洛克菲勒中心對于公共空間的運(yùn)用開啟了城市規(guī)劃的先河，因此號稱是20世紀(jì)最偉大的都市方案之一，整個建筑布局緊湊，密集有序。這塊區(qū)域占地22英畝，由19棟建筑圍塑出來的活動區(qū)域，對于公共空間的運(yùn)用開啟了城市規(guī)劃的新風(fēng)貌，完整的商場與辦公大樓讓中城繼華爾街之后，成為紐約第二個市中心，對都市人的生活了巨大影響。洛克菲勒中心在建筑史上最大的沖擊是提供公共領(lǐng)域的使用，這種為普通群眾設(shè)計的空間概念引發(fā)后來對于「市民空間」(CivicSpace)的重視，巧妙地利用大樓的大廳、廣場、樓梯間、路沖設(shè)計成行人的休息區(qū)、消費(fèi)區(qū)，徹底落實(shí)為廣闊中產(chǎn)階級效勞的目的。北京市在規(guī)劃建設(shè)中央商務(wù)區(qū)〔CBD〕時就參考了洛克菲勒中心的經(jīng)驗(yàn)。國外城市綜合體案例--洛克菲勒中心案例啟示國外城市綜合體案例—東京六本木國外城市綜合體案例—東京六本木國外城市綜合體案例—東京六本木毛利庭園/屋頂綠化六本木新城內(nèi)不僅有大面積的地上公園，也把綠化引入了一些建筑的屋頂，形成立體的綠意空間，毛利庭園由原地塊既有的公園改建而成，總面積4300平方米，是一個非常地道的日本傳統(tǒng)庭園，是一次在完全現(xiàn)代感的環(huán)境中將花園與建筑形體充分結(jié)合的嘗試。櫸樹坡綜合設(shè)施的屋頂上種植了稻米等作物那里成為孩子們親身體驗(yàn)和接觸自然的生動課堂。通過為顧客提供里了參與的空間，使他們獲得了體驗(yàn)的感受，銷售了新的生活方式。六本木購物中心及公共空間設(shè)計--美國JERDE建筑事務(wù)國外城市綜合體案例—東京六本木交通動線體系特點(diǎn)由坐地鐵、公共汽車、私用車和步行組成立體交通聯(lián)運(yùn)體系?？傮w停車位2762輛，共計12個停車場，方便顧客采用方便的地方就近停車。六本木新城設(shè)有摩托車與自行車停車位置，其中自行車免費(fèi)。地鐵直接連通六本木新城〔地下〕B1F。國外城市綜合體案例—東京六本木

通過連廊把步行路線與新建的時針區(qū)域連接起來，滿足了易達(dá)性；通過努力追求立面變化和創(chuàng)造出不同“意境〞的空間，實(shí)現(xiàn)了空間既獨(dú)立分層又高效集成復(fù)合，從而使顧客不斷的產(chǎn)生好奇心，使六本木成為人們的想往之地，到達(dá)減輕疲勞和盡可能地延長顧客的停留時間的目的。通過人工與自然、傳統(tǒng)與現(xiàn)代的高度融合，讓高密度建筑群與庭院、公園和廣場并存不僅；通過自然延展的環(huán)形路把“六本木新城〞各個功能空間有機(jī)聯(lián)合，為來訪者帶來了美好的步行體驗(yàn)。國外城市綜合體案例—東京六本木六本木案例啟示----城市復(fù)興和振興

六本木工程因其對未來城市的開展模型所做出的示范努力和對土地的高效利用而使之成為2003年興旺國家完成的最引人注目的工程之一，提升了整個城市甚至是國家的魅力。為商業(yè)地產(chǎn)工程的開展起到了啟迪和樣板作用。去思考商業(yè)地產(chǎn)工程建設(shè)的關(guān)鍵：一個工程為何而建，為誰而建？國外城市綜合體案例—東京六本木在該工程出現(xiàn)前，東京市是一個平坦，開闊但高密度擁擠的景象和形象，森大廈及相關(guān)建筑物的合圍城市綜合體是在在不到12公頃的土地上建造了一個功能完備、密集、綠意濃濃、且立體化的的“城中之城〞。一座把建筑物的各種不同功能，如寫字樓、公寓、購物中心、影院、劇院、露天舞臺、展覽館和博物館、教育中心〔learningcenters〕，酒店、醫(yī)療、寺廟、會議設(shè)施，媒體機(jī)構(gòu)等，與觀光、購物、公共設(shè)施和公園景觀環(huán)境〔park-likingsetting〕有機(jī)合圍集成集結(jié)了大量有創(chuàng)造性的人群六本木案例啟示----一座“文化都心〞國外城市綜合體案例—東京六本木六本木案例啟示----新的城市生活方式、形態(tài)六本木新城是在一個高密度擁擠的城市中心建立起來的一個新的城市布局。借助其處在城市的中心位置優(yōu)勢，通過充分利用城市的豎向空間化來對接城市功能，從而創(chuàng)造出更多的可供人們使用的空間，滿足了人們溝通和互動，減緩了壓力和勞頓，減緩了要求有更多私人空間的需求，從而能夠充分享受城市生活。以便利的交通為根底，六本木依據(jù)綜合的理念把商鋪、餐飲、和一些效勞設(shè)施交錯搭配在一個像大咖啡館的公共空間里，所有店鋪都對外開放，這樣提供了時間高效性的混搭組合不僅便利了在此居住和辦公的人們也吸引了東京其他地區(qū)的人流，使該地區(qū)空間因店鋪和人流之間的高互動性，便利性而充滿活力和聚合力，國外城市綜合體案例—東京六本木六本木案例啟示----經(jīng)營之道六本木新城具有全年的營銷推廣方案，提前公布下月的活動方案，吸引公眾參與；開展大手筆文化活動，已經(jīng)成為東京電影節(jié)的另外一個主要會場.邀請名人前來包括政要和日本皇室成員來訪，制造轟動事件。與旅游業(yè)合作。六本木設(shè)計新城在設(shè)計之初就周密進(jìn)行市場調(diào)研。利用新城的空中庭院優(yōu)勢，專門安排學(xué)生修學(xué)旅行。將六本木新城列入東京旅游手冊中，各個旅行社將六本木新城列為重要旅游景點(diǎn)。每年２００多萬香港與臺灣游客都要參觀六本木新城，因此中國口味的餐館也較多。正如東京觀光財團(tuán)在時尚東京旅游手冊所說，六本木新城正在成為東京旅游最后目的地。接待參觀考察團(tuán)。六本木新城管理公司對外接待參觀團(tuán)，需要提前預(yù)約，預(yù)定會議室并提前確定時間，參觀團(tuán)需要支付會議室費(fèi)用何講師費(fèi)用，帶著參觀商業(yè)設(shè)施，講解開發(fā)過程。國外城市綜合體案例—悉尼情人港國外城市綜合體案例—悉尼情人港國外城市綜合體案例—悉尼情人港國外城市綜合體案例—新加坡新達(dá)城國外城市綜合體案例—新加坡新達(dá)城國外城市綜合體案例—新加坡新達(dá)城第一、得到了新加坡政府的支持。，政府不但為工程提供最好的位置，而且為工程的前期的開展作了大量的工作。前總理李光耀親赴香港游說力邀李兆基、邵逸夫、李嘉誠、鄭裕彤等11位產(chǎn)業(yè)巨子成為工程董事會成員。第二、得到了香港重量級國際財團(tuán)的支持案例啟示----兩大優(yōu)勢國外城市綜合體案例—新加坡新達(dá)城交通組織。盡管該工程與CBD商務(wù)中心僅一河之隔且出入人群量巨大，但卻沒有堵車問題新達(dá)城采用了獨(dú)特的建筑設(shè)計，建筑物四周用灰綠色的鋁合金彩鋼板，樓頂采用鋼化玻璃板制成的多角金字塔結(jié)構(gòu),總面積為24.883.2(172.8*144)平方米。屋頂可做蓄水系統(tǒng)，收集的雨水可用來灌溉整個新達(dá)城的綠社植物號稱世界最大的噴泉“財富之泉〞(FountainofWealth)。該噴泉由四根13.8公尺高的青銅巨柱共同頂起一個青銅圓環(huán)，直徑寬達(dá)21公尺，水往內(nèi)流象征著合資富商們的團(tuán)結(jié)合作、聚留財氣、心想事成。據(jù)風(fēng)水大師推論，當(dāng)水柱噴發(fā)高達(dá)30公尺所產(chǎn)生的負(fù)離子，可為人們帶來“氣〞和運(yùn)勢，只要靠近噴泉，觸摸泉水，并大口吸取水氣中的負(fù)離子，對身心安泰有莫大的幫助。案例啟示----三個亮點(diǎn)第四局部我國城市綜合體開展現(xiàn)狀及趨勢分析我國城市綜合體開展現(xiàn)狀及趨勢分析一、中國城市綜合體開展現(xiàn)狀二、中國城市綜合體開發(fā)企業(yè)三、開展趨勢及開發(fā)建設(shè)主要瓶頸中國城市綜合體開展現(xiàn)狀中國城市綜合體開展現(xiàn)狀工程案例深圳：國貿(mào)、地王、華潤萬象城廣州：天河城、正佳廣場上海：上海新天地、正大廣場、恒隆廣場北京：國貿(mào)、燕莎亮馬河、東方廣場、華貿(mào)中心我國城市綜合體的現(xiàn)狀—工程案例1、深圳國貿(mào)2、深圳地王大廈我國城市綜合體的現(xiàn)狀—工程案例3、深圳華潤萬象城4、廣州正佳廣場我國城市綜合體的現(xiàn)狀—工程案例5、廣州天河城6、上海新天地我國城市綜合體的現(xiàn)狀—工程案例7、上海正大廣場8、上海恒隆廣場我國城市綜合體的現(xiàn)狀—工程案例9、北京國貿(mào)10、北京東方新天地我國城市綜合體的現(xiàn)狀—工程案例北京華貿(mào)11、12、北京燕莎亮馬河大廈中國城市綜合體開發(fā)企業(yè)萬達(dá)寶龍中糧城市綜合體開發(fā)建設(shè)主要瓶頸THEEND如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析學(xué)習(xí)內(nèi)容理論局部案例學(xué)習(xí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法什么是房地產(chǎn)市場分析？慈溪銀泰地產(chǎn)工程市場研究及定位報告市場為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場分析？

開發(fā)商建筑師消費(fèi)者1。評估工程所處的市場環(huán)境2。尋找工程潛在的市場時機(jī)，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定工程的開展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估工程目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。。。市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的根底。開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷具體起到哪些作用呢？什么是房地產(chǎn)市場分析？概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。需求方：物業(yè)的購置者或租賃者供給方：市場中的各競爭物業(yè)〔包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等〕市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

1。思路三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、工程市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來區(qū)域市場分析專業(yè)市場分析工程市場分析廣州經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場廣州住宅市場工程所在地市場例如：區(qū)域房地產(chǎn)開展處于何種階段？工程市場處于何種競爭格局？競爭供給分析客戶需求分析競爭供給分析客戶需求分析競爭樓盤分析客戶需求分析房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

2。步驟第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的根本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種開展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)開展前景進(jìn)行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進(jìn)行市場細(xì)分，對各專業(yè)市場的供給和需求進(jìn)行比照預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：工程市場分析根據(jù)對競爭對手及消費(fèi)者的分析找到工程的時機(jī)點(diǎn)、預(yù)估工程的市場占有率。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域房地產(chǎn)市場分析〔一〕根本內(nèi)容+對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的根本因素進(jìn)行分析，對過去變化趨勢進(jìn)行判斷，預(yù)測未來的開展前景。房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔二〕根本資料的獲得數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟(jì)開展月報、地方經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)人均GDP與房地產(chǎn)開展關(guān)系GDP增速與房地產(chǎn)開展關(guān)系發(fā)展階段啟動階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800～30003000～40004000～80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅<-5%-5%~5%5%~15%15%~255>25%適度投資利于拉動經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)開發(fā)投資/GDP<0.050.05-0.10.1-0.140.14-0.2>0.2反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資<1515~2222~3030~37>37反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%銷售面積/竣工面積<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映商品房供求是否平衡的指標(biāo)商品房銷售額/房地產(chǎn)投資額<0.80.8~0.90.9~1.01.0~1.1>1.1反映房地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的效益指標(biāo)，表明房地產(chǎn)開發(fā)的總體效率房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法

3。方法第二步區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場分析〔三〕能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場開展?fàn)顩r的指標(biāo)消費(fèi)類型恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)性支出的比重（%）恩格爾系數(shù)住房消費(fèi)占總消費(fèi)支出的比重（%）溫飽型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—30恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費(fèi)支出的比重仍然偏低北京上海天津重慶成都武漢西安人均可支配收入（元）1388214867103138094964185247748較上年增速11.4%12.2%10.5%11.6%7.4%9.0%7.9%恩