廣告策劃-中原地產(chǎn)-30年的地產(chǎn)品牌營銷專家

中原操作別墅案例金地格林世界本案占地2100畝〔約1.3平方公里〕，建筑面積近100萬㎡，是一個以TOWHOUSE為主，搭配少量多層和小高層住宅的低密度超大型生活社區(qū)，規(guī)劃10年4期開發(fā)完成，是西上海最大的中產(chǎn)人居社區(qū)。本案是金地集團在與中原成功合作金地位來域之后，再度牽手，并貫穿工程始終的合作方，達成戰(zhàn)略合作伙伴關系。此后，上海中原與金地還屢次合作，工程包括金地未未來、金地灣流域等。中大九里德中大九里德工程占地25萬㎡，分三期建設，規(guī)劃建筑面積23萬㎡。一期為小高層公寓，二期為聯(lián)體別墅，三期建設低密度精品公寓。配套建設3000㎡社區(qū)商業(yè)街和4000㎡白金會所。浙江開發(fā)商的傳統(tǒng)一般不找銷售代理公司，中原一開始以營銷參謀的方式參與本案，在屢受開發(fā)商好評，在08逆境中營銷目標均能高質(zhì)量順利達成后，中大與中原開始了進一步的營銷代理合作。隨后，基于中大和中原上海工程的成功，中大集團全國多個工程也開始了與中原的全面戰(zhàn)略合作。中信泰富朱家角新城工程占地面積約80萬㎡，建筑面積約65萬㎡，方案5-8年分10期開發(fā)，工程的住宅局部由獨棟別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、平層公寓、花園洋房等多種物業(yè)類型組成，并包含豪華會所設施。商業(yè)局部有高檔品牌濱水商業(yè)街、超五星級酒店，配有游艇碼頭。恒盛陽光威尼斯位于普陀區(qū)〔祁連山南路金鼎路口〕，全盤占地820畝，建筑面積逾100萬㎡，分四期開發(fā)。主要物業(yè)形態(tài)有小高層公寓、院景洋房和別墅，大棟距寬視野，全石材外立面，境界與品質(zhì)兼?zhèn)洹?0000多㎡威尼斯活水河將小區(qū)自然分隔為南北半島。小區(qū)配套齊全，有高級會所、球類場館、幼兒園、銀行、醫(yī)院、郵局、20多萬㎡的商業(yè)中心、九年一貫制學校、運動型俱樂部等。陽光威尼斯新華路1號

新華路1號是由香港九龍倉集團精心打造的市中心高端住宅工程，位于核心區(qū)淮海西路與新華路交叉口，僅60套私家臻藏豪宅。總建面積約26,600平方米，容積率僅2.4，價格9萬/㎡，單套面積范圍：245-402㎡，產(chǎn)品為豪華裝修多層大平層公寓和疊加別墅。中原針對此頂尖豪宅，制定嚴格的客戶預篩選和客戶尊崇看房體驗方案，全面提升銷售流程客戶體驗，工程開售以來短短三個月即以8萬/㎡的均價去化23套，為九龍倉上海首個豪宅工程助力。

19尊工程由19幢別墅大宅組成，總建面積：8780㎡，容積率：0.36，價格約1500萬/套，面積范圍390-450㎡。中原基于對大浦東規(guī)劃對本案的利好，將翠廷2期準確定位于高端城市大宅，并建議開發(fā)商對工程整體進行了全面的升級，使之符合高端客群需求。在銷售中，獨創(chuàng)“提案式銷售〞，運用多媒體工具，由經(jīng)過培訓的專家級銷售人員對客戶進行深入細致的工程提案，有效提高案場成交比率，減少了珍貴客戶資源的浪費。

湖庭湖庭綠地面積在15萬㎡以上。一期推出63棟別墅。整個別墅區(qū)西北面對淀山湖，南臨上海國際高爾夫鄉(xiāng)村俱樂部，建筑為純北美風格。整個別墅區(qū)充分利用了淀山湖水系資源，將天然湖水引入園內(nèi)，形成東西兩個內(nèi)湖區(qū)，使得63棟別墅戶戶臨水，戶戶有景。嘉兆業(yè)珊瑚灣

工程位于奉賢海灣旅游區(qū)，主要產(chǎn)品為西班牙風格的聯(lián)體別墅和精裝公寓；熱帶風情園林，近4000㎡中央水系、五層種植和五種硬景構成五大主題園區(qū)。佳兆業(yè)結合酒店式和管家式效勞之精粹，引入Butler專屬物業(yè)效勞。約5000㎡超大型特色會所，涵蓋泳池、餐廳、健身、商務等功能，匹配浪漫生活。中原于2021年4月介入工程銷售，通過中原龐大客戶資源以及精準推廣手段將市區(qū)客戶導入，同時現(xiàn)場持續(xù)活動配合實景渲染銷售氣氛，加強客戶感受度，三個月即完成別墅銷售100多套，公寓銷售200多套，樹立奉賢地區(qū)的樓盤銷售典范！納帕爾灣工程位于西上海的淀山湖國際別墅區(qū)，緊鄰63平方公里的淀山湖，是一座室內(nèi)外全精裝的意大利風格的別墅。納帕爾灣占地220畝，園區(qū)內(nèi)規(guī)劃了278套別墅。面積從200到290平方米。一共6種戶型。整個園區(qū)被一條溪水環(huán)繞，西側是緊鄰淀山湖的湖濱林蔭道。園區(qū)內(nèi)200多種綠植，層次立體，呈現(xiàn)風格精致魅力的熱帶度假風情園林。中原在營銷中考慮到該工程作為納帕地產(chǎn)在華東地區(qū)首次推出的經(jīng)典之作，對于品牌形象的樹立尤為重要，因此通過由業(yè)內(nèi)傳播到市場傳播的階段性營銷，產(chǎn)品高端的形象得到市場認可。時代御湖時代御湖地處淀山湖西岸，與大自然游艇會隔湖相望。工程占地1300多畝，尊享2000多米的奢華湖岸線，300多棟500-2000平方的臨湖豪墅，以各具特色的建筑立面和豐富精致的細部，營造出法式、意式、西班牙式的建筑形態(tài)，共同構筑出千畝地中海經(jīng)典別墅群。時代御湖別墅最大特色是擁有超大花園，占地面積3-10畝，每戶花園精裝交付，包括綠化、燒烤臺、親水平臺和泳池。局部戶型甚至帶雙泳池。中原在營銷中以頂級別墅產(chǎn)品打造工程，注重產(chǎn)品的高端與形象塑造。萬科燕南園

工程位于閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)虹梅南路景聯(lián)路口高檔別墅區(qū)，距徐家匯12公里，距南方商城5公里。在建筑特點上，采用了中國傳統(tǒng)建筑中的坡屋頂、內(nèi)庭、天井等元素，在具備更好觀景、采光功能同時，又讓人更多地親近自然，融入自然。園林景觀吸納日本多摩“以住養(yǎng)生，回歸自然〞的設計風格，追求土地記憶的原風景。2021年，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)低迷，該工程的銷售一度陷入困境，8月中原萬科集團合作，參與該工程的銷售，通過中原自身龐大的客戶資源以及強有力的銷售力，短短的時間內(nèi)就大大提升工程的銷售量，同時為工程贏得9月上海別墅銷售亞軍的榮譽，至年底，完成別墅銷售60余套。南瑞別墅該工程的成功之處主要在于強大的產(chǎn)品力，中原在前期就深度參與其中，為產(chǎn)品打造提出了有效的建議，使得工程能夠以高于周遍獨棟的價格實現(xiàn)完成銷售；除此以外，中原準確把握目標客戶，針對區(qū)域內(nèi)工業(yè)區(qū)的客戶實施有效推廣最終實現(xiàn)銷售，得到開發(fā)商的認可?？禈蛎ぶ性瓍⑴c該工程前，開發(fā)商設定了一個難以企及的價格目標。當時，工程前期小獨棟別墅在二手房市場的價格大概是10000元/平，而需要實現(xiàn)的價格目標是23000元/平。中原首先從產(chǎn)品力塑造著手，從別墅立面材質(zhì)、園林綠化、內(nèi)部裝修等提出有效建議，并在樣板區(qū)域的整體展示上提出要求，以確保現(xiàn)場氣氛的充分。同時，通過有效尋找客戶的渠道，在開盤前累積了1000組客戶，最終實現(xiàn)全部40套別墅的銷售，以25:1的推售比最終實現(xiàn)價格目標。東方庭院該工程是繼康橋名郡工程成功銷售之后，中原與盛高集團的再次合作。工程05年中開發(fā)商以“康橋水鄉(xiāng)〞推向市場，兩年半時間僅去化84套，均價僅約8000元，工程根本屬于嚴重滯銷狀態(tài)。07年夏季，中原接手此工程后，針對工程特征進行全新包裝，更名為“東方庭院〞，定義為自住度家雙重性質(zhì)的文化型別墅，并利用中原特有的客戶資源渠道優(yōu)勢，迅速強力啟動銷售，接手后不到一月即開始出售，價格高出原先開發(fā)商定價80%—90%，高出周邊類似在售別墅工程40%，兩月去化100套，去化速度較原來開發(fā)商的兩年半賣84套大幅度上升。東方庭院8月開始即以每月50套以上的速度迅速去化，并且銷售均價一舉拉升到14300元/㎡，8、9、11月領跑上海別墅銷售市場。中原強大的籌劃及資源整合能力為該工程的成功作出巨大奉獻。名仕豪庭工程在聯(lián)排別墅設計中獨特引用三維立體花園體系，使私家花園、內(nèi)庭院與屋頂露臺完美結合，超越聯(lián)排的舒適生活感受；同時引入了環(huán)保、低能耗的別墅生態(tài)概念。并且中原提議以樣板區(qū)的現(xiàn)場展示來展示產(chǎn)品優(yōu)勢及打動客戶，成為區(qū)域內(nèi)第一個以樣板區(qū)為參觀展示的樓盤。成交為王專業(yè)化效勞﹢精細化營銷專業(yè)化效勞工程銷售現(xiàn)場組織框架一“鋪〞兩組競爭模式+銷售效勞專員置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀置業(yè)參謀籌劃經(jīng)理駐場籌劃一二手聯(lián)動專員營銷支持專業(yè)操作—專業(yè)籌劃配合/系統(tǒng)運作營銷每個工程配備資深工程經(jīng)理、籌劃經(jīng)理、2—3名專業(yè)籌劃，運作營銷、配合支持銷售銷售動態(tài)分析系統(tǒng)來訪成交分析來客渠道分析成交客戶分析意向客戶梳理退定客戶分析現(xiàn)場活動分析競爭分析系統(tǒng)在銷競爭樓盤監(jiān)控重點樓盤動態(tài)監(jiān)控宏觀信息監(jiān)控系統(tǒng)高檔公寓市場動態(tài)相關經(jīng)濟政策動態(tài)策略討論確定開發(fā)商執(zhí)行方案廣告公司成交客戶特征推廣渠道評估價格接受程度現(xiàn)有庫存活動效果評估執(zhí)行落實市場預期判斷競爭對手動態(tài)變化競爭對手應對周末駐場項目踩盤精準定位客戶二三級聯(lián)動項目例會日常監(jiān)控系統(tǒng)周一推廣渠道策略銷售計劃推出產(chǎn)品組合價格銷售目標現(xiàn)場包裝活動改進下周策略建議周二周三—周日專業(yè)化效勞中原現(xiàn)場銷售管理對現(xiàn)場管理進行了模塊化的管理整合案場管理客戶管理成交管理專業(yè)化效勞〔制度、處分、流程、客戶界定〕地盤管理〔個人、業(yè)績、效勞、團隊〕(方案完成率、回款情況、客戶轉化率、客戶滿意度、內(nèi)控執(zhí)行、客戶投訴)專業(yè)化效勞客戶管理(反映客戶意向單元、意向樓層和價格的各級百分比，作為今后定價和客戶意向單元引導的參考)(咨詢，硬件觀察、接待咨詢、參觀示范單位、相關信息洽談、結束拜訪、銷售參謀總體評價)專業(yè)化效勞成交管理(銷售環(huán)境、樣板房、銷售承諾、銷售人員培訓、效勞品質(zhì)監(jiān)控、專題活動籌劃、工程動態(tài)的傳遞、企業(yè)文化的傳達)中原擁有強大的二三級市場聯(lián)動優(yōu)勢數(shù)千家門店-到達同時同步信息推廣

-眾口鑠金，炒作工程，快速去化長三角網(wǎng)絡最大市場占有最大人員規(guī)模最大全國數(shù)千家分行網(wǎng)絡強大的網(wǎng)絡渠道，帶來眾多的客戶資源。強大客戶導入—中原客戶池，客戶量大/快/準！10000組準客戶群逾千家門店遍布長三角遍布全中國26省市網(wǎng)絡本地客戶中原客戶池中原區(qū)域網(wǎng)絡導入優(yōu)質(zhì)客戶核心客戶主力客戶全中國客戶中原客戶池〔高端住宅與商業(yè)〕千家門店數(shù)十個豪宅部商業(yè)部共同導入每個門店都是售樓處香港中原深圳中原北京中原東莞中原珠海中原中山中原廣州中原佛山中原福州中原重慶中原更多中原網(wǎng)絡…中原地產(chǎn)平臺資源門店LCD傳統(tǒng)報頭《新聞晨報》《東方早報》等TV中原看市門店海報門店吊旗門店燈箱易拉寶中原網(wǎng)站搜房/豪宅之窗/焦點〔免費渠道〕軟文投放：1、租售情報：2、網(wǎng)易房產(chǎn)：3、焦點圖片新聞：

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上海中原公司外網(wǎng)中介部首頁中原各門店高度配合1998~2021這十二年，是記得記取的十三年，種種的突破是經(jīng)歷各種風雨而沈澱下來的歲月精華，緘默後的飛躍，創(chuàng)造的不僅是業(yè)績上的量變、更是意識上的升華；每一個項目經(jīng)我們的手猶如璀璨的寶石，以其獨一無二的價值牢牢鑲嵌於這座城市自中心，有人談論、有人景仰、也有人把它們作為城市藝術或地產(chǎn)界的奇跡而

輪年收藏，我們始終堅信沒有最好只有更好。十三年磨礪，滬上第一綜合代理商eaky針對性提供大量房地產(chǎn)珍貴專業(yè)資料，詳情請登錄網(wǎng)站。TOPINTERNATIONALCITYXXX.XX國際{2005推廣策略}我們2004年做了甚麼？XXX.XX國際的整體戰(zhàn)略、銷售情況、工程形象來看，2005年都將是XXX.XX國際的工程品牌年、銷售沖刺年。通過之前我們所做的工作可以得出我們目前還有優(yōu)勢嗎？XXX.XX國際現(xiàn)在狀況：我們明年要做甚麼？進一步闡述“世界為我所用〞，“CBD核心·貴族商務〞根據(jù)工程2005年的推廣節(jié)奏安排，再次賦予新的變化與新的內(nèi)涵。這就是我們的主要方向。如何吸引新的客戶？以前沒有全面了解XXX.XX國際的客戶群，或是沒有繼續(xù)留意XXX.XX國際的購房群?！仓饕心蠀^(qū)外的XX客戶及省內(nèi)外客戶群體〕由于XXX.XX國際已經(jīng)有相當一局部老客戶群，而且優(yōu)越的位置、完善的設施已經(jīng)讓老客戶非常自然地，把自己的物業(yè)介紹給朋友，新客戶群因此產(chǎn)生，其將成為2005年一種重要的銷售方式。XXX.XX國際潛在目標客戶新客戶老客帶新客■老客戶的生活圈：■新客戶：得到充分的心理滿足，和價值認同度，促成免費的售樓參謀。方式1：在省電視臺播放工程的形象廣告，形成的廣泛的工程高端形象，使其購置行為得到最大限度的認同和心理滿足。方式2：有獎帶動的形式，老客戶帶新戶購置XXX.XX國際可以獲得一定利益，新客戶購房可以享受一定額度的折扣。如何讓老客戶帶新客戶來？重新積累新客戶資源開始工程的二次傳播攻勢擴大傳播范圍增加傳播手段利用季節(jié)優(yōu)勢重點訴求核心利益點2005全年推廣策略布局5、6、7、8、9、10月份以寫字樓推廣為主一、二月消化公寓客戶三、四月開始寫字樓預熱公寓再掀熱潮五月寫字樓強銷期開始六月寫字樓強銷期24小時商務概念七、八月寫字樓續(xù)銷期24小時商務概念1—2月份推廣方案一、二月消化意向客戶以公寓推廣為主〔地段價值、精裝修〕樓體廣告、圍墻、電視、報廣此期間須完成事項：農(nóng)歷春節(jié)前增加2期報廣以配合銷售圓滿地告一段落及春節(jié)賀歲。預定山東衛(wèi)視廣告時段，在春節(jié)期間播出工程形象廣告。預訂機場廣告牌推廣主題：推廣手段：3—4月份推廣方案三、四月公寓再掀熱潮以工程實際核心賣點訴求打動消費者開始商務概念的預熱精裝修品牌、城市景觀樣板房\地熱系統(tǒng)……推廣主題1：推廣主題2：此期間須完成事項：發(fā)布機場廣告牌現(xiàn)樓樣板房完成電視廣告制作及發(fā)布新銳雜志副刊完成招商周刊做主題營銷房交會參展，積累客戶DM重點直郵樓書制作完成半島都市報、戶外廣告、電視廣告、房交會、報道推廣手段：房交會熱點戰(zhàn)4月份是地產(chǎn)上半年最大的節(jié)點，5月1-7日為長假，春季房交會同樣在4月，其成為我們11月開盤后，最好的新客戶積累期；一定要最好的位置，一定形成展位最亮的點；一定要最好的展位設計，讓人們感受XXX.XX國際的變化；一定要展場外唯一的樓體大條幅，到現(xiàn)場就能感受鮮明的個性；一定要房地產(chǎn)會刊的封面及P2-P3，全面控制資料的最亮點；一定要搞掂記者，我們同樣是地產(chǎn)房交會最亮的點；攻擊目標：攻擊核心：攻擊概念：這個階段公寓推廣為主，主要以訴求實賣點為主。寫字樓推廣為輔，開始進入“24小時全球商務〞概念的前期預熱階段，主要以代表高端形象的虛賣點為主，為5月進入寫字樓的強銷做準備。XXX.XX國際1、2、3、4月份推廣目標5月份推廣方案五月寫字樓強銷期24小時全球商務模式及工程商務形象小開間寫字樓半島都市報、戶外廣告、電視廣告、航空雜志24小時商務概念闡述、全新概念顛覆XX市場推廣主題：目標客戶2：推廣手段：此期間須完成事項：更換樓體燈光字更換戶外廣告信息電視廣告省內(nèi)外發(fā)布航空雜志重點出擊濱?；▓@一期條幅出街推廣重點從公寓轉為寫字樓30層以上整層消化的大客戶，目標客戶1：外來國有企業(yè)、大型民營企業(yè)、外資企業(yè)5月份階段推廣主題XXX.XX國際24小時全球商務模式XXX.XX國際引領XX商務模式““6月份推廣方案六月寫字樓強銷期24小時商務概念24小時全球商務模式、工程商務形象建立半島都市報、齊魯晚報、電視廣告、招商周刊詳細闡述24小時商務、與工程賣點結合傳遞概念如：濱海CBD概念/景觀/大堂/等····推廣主題：推廣手段：此期間須完成事項：招商周刊媒體商務論壇山東衛(wèi)視電視廣告齊魯晚報全省宣傳寫字樓封頂宣傳1、招商周刊發(fā)布四個硬性廣告，結合工程賣點2、同時由招商周刊記者采訪XX及全國權威經(jīng)濟學家對24小時全球商務模式進行專家論證；3、以硬廣與軟文相結合的形式，闡述中小型企業(yè)創(chuàng)業(yè)應注意的事項以及在全球化浪潮下應選擇怎樣的公司運作模式，打響工程知名度。XX作為中國最具經(jīng)濟活力的城市之一，其經(jīng)濟外向型特征較明顯，因而就產(chǎn)生了大量的創(chuàng)業(yè)型中小企業(yè)，其公司運營性質(zhì)具備全球性，24小時商務在線是必備商務辦公條件。XXX.XX國際所提倡的24小時全球商務模式恰恰是其所需，能夠獲得他們的認同。招商周刊媒體論壇攻擊核心：攻擊目標：啟動政府高度，舉辦記者新聞發(fā)布會，讓媒介首先了解XX的整體規(guī)劃；以主流媒介〔半島都市報〕為核心點，鋪天蓋地的造勢，形成CBD濱海地帶國際商務的規(guī)模性推廣，全面啟動濱海熱點；

通過濱海規(guī)劃、政府引導、媒介造勢，一定要讓表達濱海CBD商務才是XX的未來，一定要讓消費者了解XXX.XX國際是XX國際化商務的明天；市南區(qū)政府本身就在全力推動濱海商務區(qū)，政府本來就想啟動濱海的關注力；方式：前提：把握4月份后期的春季房交會、五月份旅游經(jīng)濟的東風，銷售推廣重點開始從公寓轉向?qū)懽謽牵灰虼诉@二個月是工程寫字樓局部在XX商務市場的沖刺時期，一定要加大推廣力度，加大推廣投入。寫字樓市場前期的形象建立對后期銷售至關重要，因為寫字樓買家是純粹的理性消費者。XXX.XX國際5、6月份推廣目標7-8月份