物業(yè)當(dāng)代廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)投標(biāo)書（定稿）

PAGE13PAGE3當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）前期物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)書 ****物業(yè)管理有限公司2018-06-03目錄前言……………………4第一篇投標(biāo)函一、法定代表人身份證明書…………7二、法人代表授權(quán)委托書……………8三、投標(biāo)函……………9四、投標(biāo)承諾書………10第二篇商務(wù)標(biāo)一、唱標(biāo)單……………12二、物業(yè)管理費(fèi)用整體測(cè)算匯總表…………………13三、特約服務(wù)費(fèi)………14四、管理費(fèi)收支測(cè)算明細(xì)表…………15五、三年收支測(cè)算情況對(duì)比分析……19第三篇資信文件一、公司簡(jiǎn)介…………22二、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照……………………23三、投標(biāo)人基本情況及管理業(yè)績(jī)……25四、擬派駐項(xiàng)目經(jīng)理情況……………26五、主要專業(yè)技術(shù)人員情況……27第四篇技術(shù)標(biāo)第一章管理服務(wù)理念和目標(biāo)………30一、國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）概況………30二、提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體設(shè)想與構(gòu)思……30三、擬定國(guó)際廣場(chǎng)前期物業(yè)管理模式………………37四、擬采取的管理方式………………38五、管理目標(biāo)、分項(xiàng)管理指標(biāo)承諾及措施…………43六、創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃及實(shí)施方案……………48七、前期物業(yè)管理內(nèi)容………………55八、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、要求及標(biāo)準(zhǔn)………………65九、檔案資料的建立與管理…………69十、導(dǎo)入管理體系，提高服務(wù)質(zhì)量…………………73十一、創(chuàng)新措施………74第二章管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度……………76一、管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立…………………76二、人員的管理機(jī)制…………………89三、培訓(xùn)管理…………91四、管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法………………94五、管理規(guī)章制度……………………107六、物業(yè)管理用房及物資裝備………109第三章管理服務(wù)人員配置…………119第四章服務(wù)管理服務(wù)方案…………120一、綜合管理方案……………………120二、環(huán)境衛(wèi)生管理方案………………125三、公共秩序維護(hù)管理方案…………129四、綠化管理方案……………………134五、房屋、公共設(shè)備設(shè)施的管理方案………………140六、共有車庫管理方案………………146第五章物業(yè)維修和管理的應(yīng)急措施………………148一、火警應(yīng)急處理預(yù)案………………148二、治安刑事事件應(yīng)急處理預(yù)案……151三、車輛突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案……152四、高空墜物應(yīng)急處理預(yù)案…………154五、中毒事件應(yīng)急處理預(yù)案…………154六、燃?xì)庑孤┦录?yīng)急處理預(yù)案……155七、公共衛(wèi)生突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案………………156八、跑水應(yīng)急處理預(yù)案………………157九、電梯故障困人、傷人應(yīng)急處理預(yù)案……………160十、停電應(yīng)急處理預(yù)案………………160十一、停水應(yīng)急處理預(yù)案……………160十二、緊急救護(hù)預(yù)案…………………161十三、防汛搶險(xiǎn)預(yù)案…………………163十四、水泵房突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案……164十五、冬季防凍管理方案……………165第六章社區(qū)文化及與業(yè)主的溝通服務(wù)措施………168一、社區(qū)文化活動(dòng)……………………168二、與業(yè)主的溝通服務(wù)措施…………171第七章智能化設(shè)施的管理與維修方案……………175第八章施工噪聲控制等預(yù)業(yè)主生活密切相關(guān)的應(yīng)對(duì)措施………180前言首先，十分榮幸能參與當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理服務(wù)工作。****將依托自身的專業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)的實(shí)際現(xiàn)狀，對(duì)當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策劃。為了編寫出有針對(duì)性的物業(yè)管理方案，在當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)施工建設(shè)初期，我們就已經(jīng)開始了對(duì)項(xiàng)目的跟蹤和研究,并成立了方案編制工作小組，組織公司具有豐富物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的資深管理人員和專業(yè)技術(shù)人員，仔細(xì)研究，集思廣益，組織相關(guān)管理人員，熟悉了解項(xiàng)目有關(guān)技術(shù)數(shù)據(jù)，并到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際查勘，以掌握詳實(shí)的第一手資料。在此基礎(chǔ)上，精心策劃并制定出了多種方案和建議，并以科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度和高度負(fù)責(zé)的精神，對(duì)當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行認(rèn)真地優(yōu)化、篩選和可行性論證。當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)的建筑風(fēng)格品味高尚；設(shè)備、設(shè)施功能齊全、智能化程度高，商業(yè)及服務(wù)配套齊全，整體環(huán)境優(yōu)雅宜人。站在招標(biāo)方和業(yè)主的角度，我們確定了當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)物業(yè)管理的管理目標(biāo)和管理方式，并制定了一整套切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。我們的總體策劃是用先進(jìn)的物業(yè)管理理念和專業(yè)的物業(yè)管理技術(shù)，在當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目中營(yíng)造安全、舒適、優(yōu)雅、溫馨的生活環(huán)境，我們的總體目標(biāo)承諾是：在正式接管當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目?jī)赡陜?nèi)達(dá)到“****市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”管理標(biāo)準(zhǔn)，三年內(nèi)達(dá)到“****省城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)，三年后達(dá)到“全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)”的管理標(biāo)準(zhǔn)。我們有足夠的實(shí)力和信心實(shí)現(xiàn)自己的諾言，********作為****物業(yè)管理的品牌企業(yè)，在當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目我們將以****嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴方的實(shí)際需要的前提下，憑借****在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過程中積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，為當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)的業(yè)主創(chuàng)造一個(gè)和諧而優(yōu)美的居家生活環(huán)境，提升當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)的物業(yè)價(jià)值，并使當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)成為開發(fā)區(qū)乃至****市知名的高檔綜合物業(yè)管理品牌。第一篇投標(biāo)函一、法定代表人身份證明投標(biāo)人名稱：_********有限公司_單位性質(zhì)：__有限責(zé)任公司__地址：__成立時(shí)間：_年_7_月_20_日經(jīng)營(yíng)期限：_長(zhǎng)期__姓名：_***_性別：_***_年齡：_****_職務(wù)：_***_系__********管理有限公司_（投標(biāo)人名稱）的法定代表人（負(fù)責(zé)人）。特此證明。投標(biāo)人單位名稱（蓋章）：********有限公司_2018_年_6月_03日附：法定代表人身份證復(fù)印件（須提供正面、背面雙面身份證復(fù)印件）二、法人代表授權(quán)委托書本授權(quán)委托聲明：我****系********有限公司的法定代表人，現(xiàn)合法授權(quán)委托我公司的****參加貴單位的當(dāng)代國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目（項(xiàng)目名稱）前期物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。該委托書從投標(biāo)時(shí)起至承包合同生效時(shí)止，該同志代表我單位全權(quán)處理本次投標(biāo)活動(dòng)中與貴單位的聯(lián)系，由他簽字的一切文件，我公司均認(rèn)可。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。投標(biāo)人：********有限公司(蓋章)法定代表人：（簽字或簽章）代理人：（簽字）性別：__/年齡：身份證號(hào)：授權(quán)委托日期：2018年6月3日三、投標(biāo)函致：********當(dāng)代集團(tuán)有限公司1、根據(jù)已收到貴方的招標(biāo)編號(hào)為的當(dāng)代國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)項(xiàng)目招標(biāo)文件，遵照《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》等有關(guān)規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述項(xiàng)目招標(biāo)文件的投票須知、合同條款、圖紙和其他有關(guān)文件后，我方愿以人民幣小寫：萬元的投標(biāo)報(bào)價(jià)并按招標(biāo)文件的條件要求承包區(qū)的物業(yè)管理。2、我方已詳細(xì)審核全部投標(biāo)文件，包括答疑、修改文件及有關(guān)附件。3、我方承認(rèn)投標(biāo)函附錄是我方投標(biāo)函的組成部分。4、一旦我方中標(biāo)，我方保證按合同協(xié)議書中規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域及時(shí)間提供物業(yè)管理服務(wù)。5、我單位保證本項(xiàng)目質(zhì)量達(dá)到三星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。6、我方同意所遞交的投標(biāo)文件在招標(biāo)文件中規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。7、除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，貴方的中標(biāo)通知書和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同文件的組成部分。8、我方將與本投標(biāo)函一起，提交人民幣（小寫：20000）元作為投標(biāo)擔(dān)保。9、我方承諾一年內(nèi)達(dá)到市級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)的管理目標(biāo)投標(biāo)人：********管理有限公司單位地址：**************_法定代表人或授權(quán)委托代理人：電話：日期：2018年6月3日四、投標(biāo)承諾書********當(dāng)代集團(tuán)有限公司：本公司認(rèn)真閱讀了當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)物業(yè)管理服務(wù)招投標(biāo)文件后，愿意接受招標(biāo)文件的要約條件，愿意參加本次招標(biāo)。本公司聲明如下：1、同意按照招標(biāo)文件要求參與競(jìng)標(biāo)，否則視為自動(dòng)放棄。2、如果我公司中標(biāo)，在簽署當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)商務(wù)區(qū)物業(yè)服務(wù)合同之前，本招標(biāo)文件和貴司的中標(biāo)通知書構(gòu)成約束雙方的契約附件。3、如我公司中標(biāo)，將按照貴司規(guī)定的時(shí)間簽訂當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）物業(yè)服務(wù)合同，并按照要求準(zhǔn)時(shí)進(jìn)駐進(jìn)行物業(yè)管理全方位服務(wù)。4、我方同意，在從規(guī)定的遞交投標(biāo)響應(yīng)文件截止之日起，自覺遵守本次招投標(biāo)活動(dòng)的每項(xiàng)規(guī)定。投標(biāo)單位名稱：********管理有限公司（公章）法人代表：地址：********聯(lián)系電話：日期：2018年6月3日第二篇商務(wù)標(biāo)一、唱標(biāo)單1、開標(biāo)一覽表投標(biāo)單位：********管理有限公司投標(biāo)總報(bào)價(jià)：620.112萬元（大寫）陸佰貳拾萬壹仟壹佰貳拾元整序號(hào)一物業(yè)管理費(fèi)名稱住宅商業(yè)及其他類型建筑面積萬（M2）單價(jià)（元/月/平方米）小計(jì)（萬元/月）建筑面積萬（M2）單價(jià)（元/月/平方米）小計(jì)（萬元/月）2.681.23.21614.99344.97二停車服務(wù)費(fèi)地上500地下996小計(jì)（萬元/月）20元/月/個(gè)25元/月/個(gè)3.49三總報(bào)價(jià)620.112萬元/年特約服務(wù)費(fèi)：見附件1承諾：提供代收快件、信息咨詢、便民服務(wù)（無償）備注：投標(biāo)單位(蓋章)法定代表人(蓋章)日期:2018年6月3日二、物業(yè)管理費(fèi)用整體測(cè)算匯總表（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目名稱單價(jià)總價(jià)占總費(fèi)用比例（%）備注一人工費(fèi)14.83294.7658.21%二物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)7.7598.2819.41%三公共環(huán)境管理費(fèi)1.2414.882.94%四公共秩序維護(hù)費(fèi)0.222.640.52%五辦公費(fèi)1.6827.185.37%六企業(yè)固定資產(chǎn)折舊0.000.00甲方購置不在分?jǐn)偲呶飿I(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)0.000.00八不可預(yù)見費(fèi)0.738.761.73%九企業(yè)管理費(fèi)2.9835.767.06%十稅前利潤(rùn)9.48173.73十稅收2.0124.124.76%十一合計(jì)42.20506.38不含稅前利潤(rùn)測(cè)算說明1、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用測(cè)算不包含代收代繳水電費(fèi)、暖氣費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)及房屋維修基金；2、測(cè)算參照****市有關(guān)規(guī)定及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和****管理實(shí)際測(cè)算；3、整體物資裝備費(fèi)用為前期開辦費(fèi)用，由甲方承擔(dān)，其費(fèi)用在測(cè)算表中不再分?jǐn)?；三、特約服務(wù)費(fèi)類別序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容參考價(jià)格責(zé)任部門日常維修1室內(nèi)地板改造15元/㎡服務(wù)中心2洗手盆安裝30元/個(gè)3坐廁安裝40元/個(gè)4安裝分體式空調(diào)40元/個(gè)5安裝熱水器30元/個(gè)6安裝吊燈50元/個(gè)7線路檢查、維修40元/次8換門鎖（材料自備）30元/次9更換、檢修開關(guān)、插座10元/次10空調(diào)加氟利昂40元/MPa11疏通馬桶50元/次12查線、換線（材料自備）50元/次13清洗空調(diào)過濾器40元/次14櫥柜維修80元/次15修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等10元/次16修理洗臉盆、洗菜盆、下水管、馬桶浮球30元/次17修理窗簾、拉窗等（不含材料）30元/次18疏通下水管理（主管）30元/次19疏通下水管理（支管）40元/次四、管理費(fèi)收支測(cè)算明細(xì)表1、收入明細(xì)（單位：萬元）項(xiàng)目面積收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)月收入年收入住宅268001.2元/月/平方米3.21638.592商業(yè)及其他類型1499003元/月/平方米44.97539.64停車位地下車位996個(gè)；停車服務(wù)費(fèi)20元/月/輛地下車位996個(gè)；停車服務(wù)費(fèi)25元/月/輛3.4941.88其它收入廣告、商務(wù)、有償、中介等00合計(jì)51.676620.1122、工資福利（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出1項(xiàng)目經(jīng)理1人×8000元/月/人0.89.62經(jīng)理助理1人×6000元/月/人0.67.23主管/隊(duì)長(zhǎng)4人×4000元/月/人1.619.24房管員6人×3500元/月/人2.125.25維修員6人×3500元/月/人2.125.26秩序班長(zhǎng)2人×2800元/月/人0.566.727秩序員26人×2500元/月/人6.578.08保潔員26人×2000元/月/人5.262.49綠化員8人×2500元/月/人2.024.010福利費(fèi)月工資總額21.46萬元/月的8%1.7220.6411社會(huì)保險(xiǎn)（養(yǎng)老，醫(yī)療，失業(yè)，工傷），員工補(bǔ)貼管理人員18人×708.2元/人/月1.2815.3612意外傷害險(xiǎn)普通員工62人×200元/年/人0.10331.24合計(jì)112總和24.56294.763、辦公費(fèi)用（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出1車輛及交通補(bǔ)助估算：約1000元/月0.22.42通迅費(fèi)固定電話費(fèi)約400元/月、0.040.48手機(jī)費(fèi)：18人員約1500元/月0.151.80網(wǎng)費(fèi)約70元/月0.0070.083書刊、報(bào)紙費(fèi)估算：約100元/月0.010.124低值易耗品估算：約400元/月0.040.485辦公設(shè)施設(shè)備耗材、維護(hù)費(fèi)估算：約300元/月0.030.366辦公能源使用費(fèi)（水、電、暖）估算：水費(fèi)100元/月0.010.12估算：電費(fèi)1200元/月0.121.44估算：暖氣費(fèi)27×770.24㎡0.1752.7967服裝費(fèi)估算：80人×1200元/年0.809.608培訓(xùn)、教育費(fèi)管理人員18人×2500元/年0.384.59社區(qū)活動(dòng)估算：4500元/次×4次0.151.810創(chuàng)優(yōu)、創(chuàng)建費(fèi)用估算：約12000元/年0.11.2合計(jì)110總和2.26527.184、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出1供配電系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)估算供電局管理范圍外的公共配電箱、開關(guān)線路等約2500元/月0.253.02公共照明系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)及照明費(fèi)估算：樓道、車庫、園區(qū)燈具線路更換維護(hù)費(fèi)約1000元/月；0.11.2樓道、車庫、園區(qū)照明電費(fèi)約8000元/月0.89.63給排水系統(tǒng)維護(hù)及運(yùn)行費(fèi)估算：給排水管道、閥門、水泵維護(hù)費(fèi)約400元/月0.040.48估算：運(yùn)行電費(fèi)約3000元/月0.33.64供暖、中央空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)估算：供暖管線及設(shè)備維護(hù)、清洗等約36000元/年，中央空調(diào)維保費(fèi)72000元/年0.910.85消防系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)估算：日常維護(hù)費(fèi)約1200元/月；維保費(fèi)用235000元/年2.0824.96運(yùn)行電費(fèi)約1000元/月0.11.26電梯運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)、年檢費(fèi)估算：運(yùn)行電費(fèi)500元/部/月×26部；1.315.6估算：日常維修費(fèi)300元/部/月×26部0.789.36維保費(fèi)3600元/部/年×26部0.789.36年檢費(fèi)1400元/部/年×26部0.313.727監(jiān)控、門禁系統(tǒng)運(yùn)行維護(hù)費(fèi)估算：日常維修費(fèi)約300元/月0.030.36運(yùn)行電費(fèi)約1000元/月；0.11.28道閘運(yùn)行維護(hù)費(fèi)估算：運(yùn)行電費(fèi)100元/月×6臺(tái)；0.060.72估算：維護(hù)費(fèi)約50元/月×6臺(tái)0.030.369公共建筑及房屋共用部位維護(hù)費(fèi)估算：公共建筑維修費(fèi)約200元/月0.020.24估算：共用部位維修費(fèi)約300元/月0.030.3610園區(qū)公共配套設(shè)施設(shè)備維護(hù)費(fèi)估算：道路、景觀小品、健身等維護(hù)費(fèi)約400元/月0.040.4811標(biāo)示標(biāo)牌維護(hù)費(fèi)估算：機(jī)房、管井等各類標(biāo)牌費(fèi)約200元/月0.020.2412能源消耗費(fèi)估算：值班水費(fèi)、電費(fèi)及機(jī)房照明電費(fèi)約600元/月0.060.7213低值易耗品估算：約300元/月0.030.3614勞保費(fèi)用估算：約300元/月0.030.36合計(jì)114總和7.7598.285、公共秩序維護(hù)費(fèi)（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出1能源消耗費(fèi)估算：3個(gè)門崗值班水電暖費(fèi)約800元/月0.080.962器材維護(hù)及耗材估算：對(duì)講機(jī)及手電電池等約200元/月0.020.243低值易耗品估算：約200元/月0.020.244交通標(biāo)識(shí)標(biāo)牌維護(hù)費(fèi)估算：約300元/月0.030.365消防器材維護(hù)費(fèi)估算：約300元/月0.030.366安防裝置系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)估算：約100元/月0.010.127安防標(biāo)識(shí)維護(hù)費(fèi)估算：約100元/月0.010.128勞保費(fèi)用估算：約200元/月0.020.24合計(jì)18總和0.222.646、環(huán)境管理費(fèi)（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出1能源消耗費(fèi)估算：綠化、清潔用水、用電約2500元/月0.253.02機(jī)具維護(hù)、耗材估算：約200元/月0.020.243低值易耗品估算：約200元/月0.020.244綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算：約1000元/月（維保期內(nèi)不產(chǎn)生費(fèi)用）0.11.25清潔用品估算：約200元/月0.020.246消殺費(fèi)估算：約100元/月0.010.127化糞池清理及管道疏通費(fèi)估算：清理費(fèi)約30000元/年0.253.00估算：疏通費(fèi)約800元/月0.080.968垃圾清運(yùn)費(fèi)估算：約4000元/月0.44.89節(jié)假日花卉租擺估算：約2000元/次×4次/年0.0670.810勞保費(fèi)用估算：約200元/月0.020.24合計(jì)110總和1.2414.887、匯總合計(jì)（單位：萬元）序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)月支出年支出一工資福利詳見附表114.83294.76二辦公費(fèi)詳見附表21.6827.18三設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)詳見附表37.7598.28四公共秩序維護(hù)費(fèi)詳見附表40.222.64五環(huán)境管理費(fèi)詳見附表51.2414.88六固定資產(chǎn)折舊甲方購置不再分?jǐn)?.000.00七不可預(yù)見費(fèi)以上六項(xiàng)總和36.48萬元/月的2%0.738.76八管理酬金以上七項(xiàng)總和37.21萬元/月的8%2.9835.76九法定稅費(fèi)以上八項(xiàng)總和40.19萬元/月的5%2.0124.12合計(jì)42.20506.38以上測(cè)算為物業(yè)管理正常期100%收取費(fèi)用，當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）在第一年處于設(shè)備維保期，預(yù)計(jì)設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)可比正常期有所減少，管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可根據(jù)****市規(guī)定和物業(yè)管理實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整。五、三年收支情況分析（一）分析盈虧情況首先，當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）作為較現(xiàn)代化社區(qū)，為高質(zhì)量物業(yè)服務(wù)提供了條件。小區(qū)人性化的設(shè)計(jì)定位和生態(tài)型住宅小區(qū)的建立，一方面充分滿足了業(yè)主的生活需要，另一方面也增加了公共水、電費(fèi)及共有部位和共用設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)量和維護(hù)成本，如:設(shè)備設(shè)施用電、智能化監(jiān)控系統(tǒng)等。其次，小區(qū)是按照高檔居住社區(qū)的要求設(shè)計(jì)，客觀上定位了業(yè)主的層次相對(duì)較高，經(jīng)濟(jì)上較為寬裕，比較容易接受實(shí)施物業(yè)管理，為提供其他各類衍生服務(wù)和提高小區(qū)管理檔次奠定了基礎(chǔ)。并且使得物業(yè)管理費(fèi)的定價(jià)可以更加接近市場(chǎng)化運(yùn)作，服務(wù)與收費(fèi)的矛盾會(huì)相對(duì)較小。最后，因項(xiàng)目地理位置相對(duì)偏僻及周邊配套不完善（學(xué)校、醫(yī)院）和業(yè)主在市區(qū)內(nèi)有住房等原因，導(dǎo)致項(xiàng)目三年內(nèi)業(yè)主入住率達(dá)不到95%以上，由此導(dǎo)致物業(yè)管理三年內(nèi)處于虧損狀態(tài)，根據(jù)以上綜合分析，我們認(rèn)為當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）在提供較高檔次的物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，入住率達(dá)到95%以上，物業(yè)管理將略有盈余。（二）收費(fèi)上的欠費(fèi)和拒交對(duì)策我們除了查清原因，改善服務(wù)，針對(duì)性地解決問題外，還通過上門宣傳，書面催交等形式，加強(qiáng)小區(qū)的收費(fèi)工作，對(duì)于非物業(yè)管理原因而拒付的，可以請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，必要時(shí)采用法律手段解決。（三）增收節(jié)支措施1、增設(shè)業(yè)主歡迎的便民有償服務(wù)項(xiàng)目，增加收入，作為物業(yè)經(jīng)費(fèi)的補(bǔ)充。2、正常期根據(jù)精干、高效原則，推行規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理及項(xiàng)目實(shí)際情況，在保證服務(wù)品質(zhì)不變的同時(shí)，運(yùn)用一專多能型管理人才，提高工作效率，減少人工費(fèi)用支出。3、抓好小區(qū)的綜合管理，提倡勤儉節(jié)約，減少管理中各種浪費(fèi)，加強(qiáng)資源回收利用，合理利用小區(qū)各類資源、場(chǎng)地，加強(qiáng)巡視監(jiān)督，杜絕違章和人為破壞公共設(shè)施現(xiàn)象，加強(qiáng)設(shè)施的維護(hù)和保養(yǎng)，盡量減少維修費(fèi)用的支出，從而降低管理成本，增收節(jié)支。4、提高服務(wù)質(zhì)量，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，確保物業(yè)管理費(fèi)高收取率，以達(dá)到自我完善、自我發(fā)展、良性循壞。（四）建立收支公開、監(jiān)督制度1、建立健全財(cái)務(wù)制度和財(cái)務(wù)人員崗位職責(zé)，做到財(cái)務(wù)工作有章可循；2、與招標(biāo)方簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》，業(yè)主委員會(huì)成立后，與他們簽訂《物業(yè)管理服務(wù)合同》，明確收費(fèi)事項(xiàng)。3、按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。依照物價(jià)部門的樣板在小區(qū)宣傳欄等處公布收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，按規(guī)定項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，接受物價(jià)檢查部門的檢查監(jiān)督。4、做好日常收費(fèi)、報(bào)銷和公共能耗合理分?jǐn)偣ぷ?，不亂收費(fèi)，報(bào)銷符合制度規(guī)定和審批手續(xù)。5、以小區(qū)為核算單位設(shè)立帳目，進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，做到帳目清楚、帳簿規(guī)范。6、做好財(cái)務(wù)預(yù)算和分析，為公司經(jīng)營(yíng)做好參謀。7、每年一次向全體業(yè)主公布項(xiàng)目收支費(fèi)用明細(xì)及利用物業(yè)共用部位共用設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地、物業(yè)經(jīng)營(yíng)用房所得收益的使用情況，接受業(yè)主查詢。第三篇資信文件一、公司簡(jiǎn)介************二、公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照開戶許可證影印件三、投標(biāo)人基本情況及管理業(yè)績(jī)企業(yè)基本情況企業(yè)名稱********有限公司單位地址****省****企業(yè)所屬區(qū)縣東昌府區(qū)企業(yè)成立時(shí)間資質(zhì)等級(jí)企業(yè)管理業(yè)績(jī)序號(hào)項(xiàng)目名稱坐落區(qū)縣項(xiàng)目類型管理面積接管日期達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)情況獲得稱號(hào)年份所獲稱號(hào)12345注：企業(yè)達(dá)標(biāo)創(chuàng)情況不包含已取消的稱號(hào)：注：需提供企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、資質(zhì)等級(jí)證書副本、達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)情況等相關(guān)材料復(fù)印件，并加蓋企業(yè)公章。四、擬派駐項(xiàng)目經(jīng)理情況擬派駐項(xiàng)目經(jīng)理管理業(yè)績(jī)姓名性別年齡職務(wù)職稱學(xué)歷畢業(yè)院校專業(yè)主要管理經(jīng)驗(yàn)備注注：需提供擬派駐項(xiàng)目經(jīng)理崗位證書、技術(shù)職稱證書、學(xué)歷證等相關(guān)材料復(fù)印件，并加蓋企業(yè)公章。五、主要專業(yè)技術(shù)人員情況注：需提供主要技術(shù)人員上崗資格證書等相關(guān)材料復(fù)印件，并加蓋企業(yè)公章。主要技術(shù)人員資歷姓名上崗資格證書備注第四篇技術(shù)標(biāo)第一章管理服務(wù)理念和目標(biāo)一、國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）概況當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）東至當(dāng)代路、西至中華路、南至東昌路、北至財(cái)智路，，周邊設(shè)有文軒中學(xué)、東昌中學(xué)校區(qū)。本項(xiàng)目總建筑面積285279.3平方米，其中地下總建筑面積235800平方米，地上總建筑面積176700平方米。本項(xiàng)目規(guī)劃地下機(jī)動(dòng)車停車位996個(gè)，地上停車位500各。小區(qū)于2015年4月份開工建設(shè)，2019年6月份開始交付使用，小區(qū)出入口2處，分設(shè)在園區(qū)東、西兩側(cè)，本項(xiàng)目物業(yè)總占地面積104178平方米，建筑密度22.38%；綜合容積率2.59；綠化率35%。二、物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想與構(gòu)思一流的物業(yè)需要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量，要想成為國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理項(xiàng)目的真正好管家，我們?cè)谡J(rèn)真研究項(xiàng)目物業(yè)管理項(xiàng)目的具體特征及其客戶群個(gè)性需求的基礎(chǔ)上，量身訂制切實(shí)可行的物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及思路，提出規(guī)范和行之有效的針對(duì)項(xiàng)目物業(yè)管理與服務(wù)的具體內(nèi)容及其配套措施。通過我們的服務(wù)，為國(guó)際廣場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值，為業(yè)戶營(yíng)造一個(gè)“安全、舒適、溫馨、親情”的生活，讓業(yè)戶安心、放心。（一）主流客戶定位從項(xiàng)目檔次來看，業(yè)主為附近上班族和商戶。（二）物業(yè)管理服務(wù)定位通過對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)地查勘、考察并結(jié)合本項(xiàng)目的特征和針對(duì)諸多層面的管理要求，我們確立了國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目物業(yè)管理的目標(biāo)定位。結(jié)合****向業(yè)主提供高效、優(yōu)質(zhì)、貼心、滿意的服務(wù)，創(chuàng)造溫馨、舒適、方便的生活環(huán)境，著力營(yíng)造和諧家園的服務(wù)理念及當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）項(xiàng)目的管理要求和特點(diǎn)，本著從“以人為本”的角度出發(fā)，物業(yè)管理服務(wù)的定位有了以下三方面的內(nèi)容：1、為業(yè)主提供良好的居住環(huán)境，并倡導(dǎo)全新生活理念

營(yíng)造安全、優(yōu)美、舒適、潔凈的生活環(huán)境和活動(dòng)空間是物業(yè)管理最基本的功能，本項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)也不例外。本項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)在環(huán)境營(yíng)造上必須以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量的要求進(jìn)行和實(shí)施，在不斷提升專業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的同時(shí)，還要針對(duì)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，提出特定的標(biāo)準(zhǔn)和要求。（1）在清潔衛(wèi)生方面，要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務(wù)業(yè)主的目標(biāo)。在具體操作當(dāng)中，一方面要全面引入****管理操作模式及高品質(zhì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格參照標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范化、程序化地實(shí)施；另一方面針對(duì)國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)的特點(diǎn)及業(yè)主活動(dòng)的要求進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)地操作，利用崗位安排、提高標(biāo)準(zhǔn)、特別突擊等方式來應(yīng)對(duì)高層物業(yè)使用頻率較高、臨時(shí)性要求較大等問題。在進(jìn)行高層樓宇清潔衛(wèi)生服務(wù)工作中，全面提倡細(xì)節(jié)管理，并使各項(xiàng)環(huán)節(jié)都能夠進(jìn)行量化管理，以此來取得了較好的成效。

（2）在公共秩序維護(hù)方面，要確立安全第一、規(guī)范操作、責(zé)權(quán)統(tǒng)一的目標(biāo)。安全防范及消防工作是國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)工作中的重中之重，****將通過嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)、規(guī)范的管理，充分利用人防、技防、物防來確保公共秩序有序、安全、健康的狀態(tài)。另外，需要強(qiáng)調(diào)說明的是，國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)的安全防范設(shè)施是一個(gè)聯(lián)動(dòng)的體系，為此我們一定要做到職責(zé)清晰、責(zé)任分明，履行公共秩序維護(hù)的義務(wù)及園區(qū)消防安全管理。****將定期與業(yè)主溝通安全方面的問題，并與業(yè)主形成攜手共管、協(xié)調(diào)有序、堅(jiān)實(shí)牢固的整體，以此來確保園區(qū)的安全防范。（3）對(duì)于國(guó)際廣場(chǎng)的業(yè)主來講，隨著居住環(huán)境的變化而發(fā)生變化，鄰里關(guān)系、生活習(xí)慣等勢(shì)必發(fā)生了重大改變，這些改變對(duì)于業(yè)主來說一開始可能不太適應(yīng)，需要物業(yè)管理公司的宣傳、溝通、疏導(dǎo)，****擬通過開展形式多樣的社區(qū)文化活動(dòng)來引導(dǎo)和規(guī)范業(yè)主的行為，移風(fēng)易俗，與當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門一起營(yíng)造和諧、文明、健康向上的生活氛圍。2、為業(yè)主提供全方位、多元化、實(shí)效性的服務(wù)（1）管理上的服務(wù)國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)服務(wù)中心不僅是一個(gè)服務(wù)部門，有的時(shí)候是作為項(xiàng)目的一個(gè)管理部門出現(xiàn)，但在這個(gè)過程當(dāng)中，服務(wù)中心既承擔(dān)了為廣大業(yè)主提供物業(yè)管理的責(zé)任，也扮演了高品質(zhì)的服務(wù)供應(yīng)商的角色。（2）業(yè)主服務(wù)保障

國(guó)際廣場(chǎng)實(shí)行物業(yè)管理后，服務(wù)中心將主動(dòng)承擔(dān)業(yè)主服務(wù)保障職責(zé)，在具體操作中，根據(jù)業(yè)主居住及生活的需要，不斷優(yōu)化物業(yè)服務(wù)的模式，不斷擴(kuò)展服務(wù)的項(xiàng)目和內(nèi)容，以達(dá)到生活有序、業(yè)主方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：個(gè)性化服務(wù)提供、訪客的接待和居住環(huán)境維護(hù)等等。（3）提供多元化、全方位的服務(wù)對(duì)業(yè)主提供多元化、全方位的服務(wù)其目的是讓廣大業(yè)主感受到物業(yè)管理給他們生活帶來的便利，讓大家在和諧、文明、方便的生活空間里更好地居住和工作。主要應(yīng)該做三方面的工作：一是為業(yè)主居住和生活上提供力所能及的便利，在對(duì)業(yè)主服務(wù)上，我們通過分析業(yè)主從入住后的所有環(huán)節(jié)，然后在每個(gè)環(huán)節(jié)上設(shè)置相應(yīng)的、有效的服務(wù)項(xiàng)目，比如提供流動(dòng)購物車方便運(yùn)送物品、代購生活用品等等，讓業(yè)主在國(guó)際廣場(chǎng)居住的每分鐘都能享受溫馨的、人文化的服務(wù)。二是根據(jù)業(yè)主的需求適時(shí)開展各種特色活動(dòng)及宣傳教育活動(dòng)。這不僅能加強(qiáng)與業(yè)主關(guān)系、有利于和諧社區(qū)的建設(shè)，更有利于業(yè)主與物業(yè)和街道之間的互動(dòng)，增進(jìn)彼此之間的理解，而且通過活動(dòng)的開展，也能夠提升國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)管理服務(wù)的知名度和品牌。三是通過加強(qiáng)物業(yè)隊(duì)伍的素質(zhì)建設(shè)，把每一個(gè)員工培養(yǎng)成技術(shù)職業(yè)人和服務(wù)者，通過辛勤勞作，創(chuàng)設(shè)出優(yōu)美、和諧的生活環(huán)境，與廣大業(yè)主共同營(yíng)造良好的居住環(huán)境。3、確保物業(yè)的有效保值和增值一個(gè)物業(yè)的有效保值和增值最容易被忽視的，但****將對(duì)此問題比較重視，因?yàn)樵谖飿I(yè)管理過程中能否把物業(yè)的增值、保值作為管理方向目標(biāo)，這將對(duì)物業(yè)管理單位在房屋與公共設(shè)備設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)中是關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目又屬于高檔住宅，樓宇及智能化配置均較高，因此為了實(shí)現(xiàn)國(guó)際廣場(chǎng)物業(yè)的保值和增值，****將執(zhí)行嚴(yán)格高品質(zhì)服務(wù)及規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)的養(yǎng)護(hù)。（1）本項(xiàng)目交付使用后，隨著樓宇居住時(shí)間的增長(zhǎng)及自然因素等相互交叉影響，房屋會(huì)逐漸陳舊、破損。為了控制這個(gè)過程，就需要經(jīng)常對(duì)樓宇進(jìn)行維護(hù)、保養(yǎng)，以保持國(guó)際廣場(chǎng)原有的使用功能，防止、減少和控制其破損，使物業(yè)管理達(dá)到保值、增值的目的。而房屋及公共設(shè)備、設(shè)施的維護(hù)首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標(biāo)，以保障物業(yè)得到有效的維護(hù)，具體應(yīng)該做到，小修要及時(shí)，以免造成大修，中、大修要合理計(jì)劃、規(guī)范實(shí)施，既要考慮成本，又要考慮成效。這就需要嚴(yán)格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護(hù)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)國(guó)際廣場(chǎng)實(shí)際情況有效的組織實(shí)施。在日常管理中，完善各項(xiàng)操作規(guī)程，不斷提升維護(hù)人員的技術(shù)含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化的操作和運(yùn)行，保障房屋及配套設(shè)備設(shè)施隨時(shí)處于良好狀態(tài)。（2）****將從前期介入管理開始，全程充當(dāng)和發(fā)揮物業(yè)管理角色，從使用功能及物業(yè)管理角度為招標(biāo)方提供設(shè)備、設(shè)施的合理化意見和建議，以此全面完善和改良相關(guān)設(shè)備設(shè)施的功能，以降低管理成本，增加管理效率。（三）物業(yè)管理重點(diǎn)難點(diǎn)的措施國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目建筑形式為高層布局，居住密度相對(duì)較大，而周邊相對(duì)空曠，由此引發(fā)治安、環(huán)境等問題多而復(fù)雜。為此我們將利用多種類型物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，以及公司豐富的綜合資源，針對(duì)國(guó)際廣場(chǎng)諸多特點(diǎn)以及難點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目采取量身定制的管理措施。1、人為因素與非人為因素高空墜物現(xiàn)象。國(guó)際廣場(chǎng)為高層建筑，在裝修期間和業(yè)主、租戶正式入住后都有可能出現(xiàn)人為的高空拋物或外墻自然脫落等高空墜物現(xiàn)象，造成服務(wù)區(qū)內(nèi)衛(wèi)生、環(huán)境的破壞，給業(yè)主及客戶帶來安全隱患，從而引起矛盾。措施（1）高空墜物包括人為因素與非人為因素，我們采取以下預(yù)防措施：對(duì)非人為造成的高空墜物的預(yù)防措施開展建筑附著物安全隱患排查整治工作。定期對(duì)公共場(chǎng)地和公共設(shè)施設(shè)備、窗戶及玻璃、戶外廣告牌和空調(diào)主機(jī)等戶外附著物組織工程技術(shù)人員逐戶排查，發(fā)現(xiàn)存在安全隱患的，要立即整改并登記在冊(cè)。（2）大風(fēng)期間，告知業(yè)主及物業(yè)使用人關(guān)好門窗，提醒業(yè)主檢查戶內(nèi)窗邊物品的擺放，防止高空墜物。對(duì)各項(xiàng)高空墜物的檢查及時(shí)記錄與登記，作為物業(yè)公司工作證據(jù)備案。（3）預(yù)防人為高空拋物的應(yīng)對(duì)措施對(duì)于人為因素，采取預(yù)防為主，與社區(qū)、派出所等部門相互配合，從宣傳入手，在服務(wù)區(qū)長(zhǎng)期經(jīng)常性宣傳，提高公共道德素質(zhì)，發(fā)動(dòng)廣大業(yè)主共同監(jiān)督；如有高空拋物情況發(fā)生，應(yīng)立即與派出所聯(lián)合采集證據(jù)，造成損失的協(xié)同派出所做好相關(guān)工作；（4）加強(qiáng)區(qū)域技防措施，利用監(jiān)控探頭等進(jìn)行監(jiān)視，掌握證據(jù)，抓住“真兇”，起到監(jiān)督作用，多管齊下，預(yù)防制止這種行為。2、治安防范管理難度大因項(xiàng)目所處位置在南外環(huán)線交通干線位置上，安全管理難度大，安全防范管理將存在一定的難度，首先是項(xiàng)目所在位置周邊有其它開發(fā)項(xiàng)目在施工，其次是業(yè)主辦理入住后裝修人員及后續(xù)施工人流密度大，很容易引起居心不良或偷竊等治安事件發(fā)生。同時(shí)，亂停亂放的車輛也容易丟失、損傷，根據(jù)此難點(diǎn)****將采取以下針對(duì)性管理措施：（１）前期安全防范預(yù)案制度前期安全防范預(yù)案是安全管理預(yù)防和應(yīng)急制度，其管理目的是：在物業(yè)接管時(shí)將小區(qū)的重點(diǎn)安全防范部位和硬件設(shè)施的安全弱點(diǎn)挑出來，在假設(shè)發(fā)生預(yù)想中的安全事件中找出不足，以便進(jìn)行整改完善物業(yè)設(shè)施的不足。然后對(duì)整改后的設(shè)施條件，重新制訂預(yù)防性管理方案，確保一旦發(fā)生安全事件時(shí)能快速有效的處理，并把它作為員工前期培訓(xùn)、模擬演練的基本內(nèi)容，讓員工熟練地掌握并運(yùn)用自如，從而大大地提高安全管理的水平。（２）構(gòu)建人防、技防、物防三結(jié)合的安全防范體系預(yù)防為主，充分發(fā)揮人防、技防、物防三重防范體系，如：智能刷卡系統(tǒng)、紅外線周界防范、可視對(duì)講、監(jiān)控?cái)z像等，并與秩序維護(hù)員24小時(shí)無間斷巡邏相結(jié)合，達(dá)到構(gòu)建小區(qū)立體防范體系。（３）實(shí)行前期全封閉式管理對(duì)進(jìn)出小區(qū)的人員實(shí)行分類管理，嚴(yán)格控制閑雜人員和非業(yè)主出入小區(qū)。（４）軍事化管理護(hù)管員隊(duì)伍對(duì)入職的秩序員實(shí)行集中住宿，統(tǒng)一培訓(xùn)、作息和業(yè)余生活，流動(dòng)管理、軍事化管理，確保秩序隊(duì)伍自身的純潔與忠誠(chéng)。（５）與業(yè)主共建安全防范體系通過調(diào)動(dòng)和提高業(yè)主的安全防范意識(shí)，并與業(yè)主共同組建安全防范小組，確保社區(qū)治安防范的萬無一失。（６）加強(qiáng)二次裝修期間的消防管理二次裝修期間對(duì)施工單位的動(dòng)火施工進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)管，對(duì)申請(qǐng)裝修的業(yè)主進(jìn)行消防安全告知，簽定《消防安全責(zé)任書》，施工期間進(jìn)行每日標(biāo)準(zhǔn)化巡查。3、集中大面積交房、二次裝修。國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目整體面積大，東西區(qū)交房時(shí)間集中、規(guī)模大，這些是物業(yè)公司要非常重視的問題，也是考驗(yàn)物業(yè)公司真正實(shí)力和技能的重要工作，一旦處理不好，容易引發(fā)群體事件。沒有經(jīng)過非常嚴(yán)格的培訓(xùn)和策劃經(jīng)驗(yàn)物業(yè)公司是不可能處理好的，而我公司在這方面有著多年豐富的經(jīng)驗(yàn)，成功接待過多次大規(guī)模的入伙接待工作，有著非常完善的工作流程和一流的員工隊(duì)伍，針對(duì)此特點(diǎn)，****將采取以下針對(duì)措施（1）注重接管驗(yàn)收，控制施工質(zhì)量細(xì)節(jié)眾所周知，房屋建筑工程的施工質(zhì)量即使竣工驗(yàn)收，或多或少的都會(huì)遺留一些工程質(zhì)量問題，針對(duì)工程質(zhì)量遺留問題，我公司會(huì)通過嚴(yán)格的接管驗(yàn)收工作，采用“系統(tǒng)式”組織員工進(jìn)行驗(yàn)收，爭(zhēng)取在業(yè)主入伙前，把所有的工程遺留問題全部找出來并組織施工單位進(jìn)行整改完畢。徹底消除業(yè)主看到自己的房屋有瑕疵、存在質(zhì)量問題留下的陰影，樹立良好的工程質(zhì)量形象。（2）制訂標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范維修流程，組織完善的維修隊(duì)伍針對(duì)國(guó)際廣場(chǎng)集中交房規(guī)模大的特點(diǎn)，我公司會(huì)在交房前組織服務(wù)中心成立接管小組，并協(xié)調(diào)施工單位，積極參與，并在招標(biāo)方的協(xié)調(diào)下，組建由各專業(yè)組成的工程維修隊(duì)伍，并制訂維修計(jì)劃、維修流程和維修承諾，一般的維修要求在一周內(nèi)維修完畢，其他維修要求在半個(gè)月內(nèi)維修完畢。通過信息化辦公平臺(tái)，及時(shí)傳遞維修信息，并建立維修回訪機(jī)制，最終達(dá)到維修工程件件有落實(shí)，業(yè)主滿意的效果。（3）控制好入伙現(xiàn)場(chǎng)氣氛，嚴(yán)把裝修關(guān)業(yè)主交房工作是一項(xiàng)重大工作，也是物業(yè)第一次正式與業(yè)主見面，我公司通過多年的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，并有一整套完善的入伙接待流程及裝修管理流程。我們會(huì)采用“一站式”交房流程為業(yè)主提供交房服務(wù)，交房的全部手續(xù)在一個(gè)地點(diǎn)辦理完畢，并全程陪同業(yè)主驗(yàn)收房屋，順利完成房屋交接。裝修管理水平的高低是直接評(píng)價(jià)物業(yè)管理水平高低的重要指標(biāo)，也是業(yè)主容易與物業(yè)公司產(chǎn)生矛盾的焦點(diǎn)，作為業(yè)主都希望按照自己的想法去裝修房屋，但涉及到樓宇外觀、房屋承重結(jié)構(gòu)及使用功能的裝修，業(yè)主往往只考慮自身利益，不考慮公共利益，作為物業(yè)管理單位發(fā)現(xiàn)以上問題，必須及時(shí)予以制止。為規(guī)范業(yè)主二次裝修，我們將采取嚴(yán)格把控，一是在業(yè)主接房時(shí)均會(huì)告之業(yè)主裝修有關(guān)法律法規(guī)及注意事項(xiàng)，并發(fā)放裝修管理規(guī)定、制作宣傳展板宣傳建設(shè)部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》。二是在業(yè)主正式辦理裝修手續(xù)時(shí)，與業(yè)主簽定相關(guān)的《裝修管理協(xié)議》、《治安、消防協(xié)議》，與業(yè)主明確哪些裝修不能做，讓業(yè)主心中有數(shù)。三是嚴(yán)把裝修人員，對(duì)于無證裝修人員一律不得進(jìn)入園區(qū)，特別是裝修期間的安全問題，我們會(huì)重點(diǎn)抓好裝修期間的治安安全、消防安全及樓宇裝修安全。四是加強(qiáng)各部門裝修巡查管理工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)裝修過程中存在的問題，并把違章裝修的苗頭控制在實(shí)施之前，減少類似的矛盾發(fā)生。五是嚴(yán)格執(zhí)行違章處理機(jī)制，制訂違章處理預(yù)案，及時(shí)制止違章現(xiàn)象。六是強(qiáng)化裝修驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)驗(yàn)收不合格的裝修，物業(yè)公司會(huì)提醒業(yè)主與裝修交涉。４、設(shè)備管理要求專業(yè)化程度高。國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的設(shè)備智能化程度高，因此設(shè)備的管理是物業(yè)管理重要部分，設(shè)備管理的優(yōu)劣直接影響到業(yè)主生活的水準(zhǔn)，物業(yè)管理的運(yùn)行成本，物業(yè)的升值保值。針對(duì)設(shè)備設(shè)施管理特點(diǎn)，****將采取以下針對(duì)措施（１）專人負(fù)責(zé)機(jī)制”設(shè)備設(shè)施設(shè)定專職責(zé)任人，其目的是對(duì)設(shè)備管理實(shí)行區(qū)域責(zé)任制，所有的設(shè)備、機(jī)房均有明確的責(zé)任人，責(zé)任明確。（２）“設(shè)備功能的二次開發(fā)”設(shè)備運(yùn)行管理應(yīng)注重二次開發(fā)，其目的是降低設(shè)備運(yùn)行成本，并使設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)平穩(wěn)。另外，在設(shè)備運(yùn)行的初期，****特別注重設(shè)備的初期運(yùn)行，使設(shè)備磨合良好、狀態(tài)優(yōu)良，大大延長(zhǎng)了設(shè)備的使用壽命。以此達(dá)到設(shè)備運(yùn)行管理是養(yǎng)出來的，不是修出來的。（四）體現(xiàn)社區(qū)文化、環(huán)境文化為特色的物業(yè)服務(wù)國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）的物業(yè)管理模式從****精煉、樸實(shí)的企業(yè)文化提煉出來，將企業(yè)文化與國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）的社區(qū)文化、環(huán)境文化有機(jī)地整合在一起，從“以人為本”，“以物為本”“業(yè)主至上”的物業(yè)管理服務(wù)中，來營(yíng)造綠色健康的生活方式，導(dǎo)入人性化的管理觀念，形成超前的文化視角和寧靜、祥和的文化氛圍，加強(qiáng)環(huán)境意識(shí)，保護(hù)環(huán)境。這要求我們實(shí)現(xiàn)與國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）人員互動(dòng)，超值服務(wù)，超前管理。（五）提升管理水平重大措施為確保國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）管理的整體設(shè)想得以實(shí)現(xiàn)，****詳細(xì)規(guī)范了5大項(xiàng)重要措施，確保項(xiàng)項(xiàng)有準(zhǔn)備、招招能落實(shí)。措施之一：四項(xiàng)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)衡量服務(wù)優(yōu)劣。評(píng)價(jià)服務(wù)優(yōu)劣管理水平高低的標(biāo)準(zhǔn)，著重于以下四點(diǎn)：一是服務(wù)品種能否滿足業(yè)主需求；二是服務(wù)質(zhì)量與速度是否到位；三是收費(fèi)是否合理；四是服務(wù)過程是否令人滿意。****管理正是這樣設(shè)身處地為業(yè)主著想，并運(yùn)用管理手段為業(yè)主服務(wù)，堅(jiān)持星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以此得到業(yè)主及行業(yè)內(nèi)部的認(rèn)同。措施之二：目標(biāo)計(jì)劃管理****十分重視計(jì)劃管理，并在實(shí)踐不斷發(fā)展和完善，到目前為止，已經(jīng)形成了一個(gè)年度工作計(jì)劃、月度計(jì)劃及周例會(huì)相互銜接、相互促進(jìn)的管理模式。編制計(jì)劃時(shí)，做到既有明確目標(biāo)又有強(qiáng)有力的措施，以保證計(jì)劃的可行性和有效性。推行嚴(yán)格、完整的計(jì)劃管理流程，從而確保計(jì)劃管理不流于形式，同時(shí)，各級(jí)負(fù)責(zé)人必須定期檢查下級(jí)工作計(jì)劃的完成情況，出現(xiàn)問題及時(shí)采取補(bǔ)救措施，保證計(jì)劃實(shí)施不偏離并按時(shí)按量完成，各級(jí)負(fù)責(zé)人制訂計(jì)劃的時(shí)候，要求既制訂日常的工作計(jì)劃、又制培訓(xùn)計(jì)劃，通過推行嚴(yán)格的計(jì)劃管理，不斷總結(jié)計(jì)劃管理的經(jīng)驗(yàn)，從而使之不斷完善和提高，各級(jí)員工都自覺地利用計(jì)劃這一重要工具來推進(jìn)工作，員工也把認(rèn)真履行計(jì)劃作為應(yīng)盡的義務(wù)，以不斷提升自己。措施之三：全過程的質(zhì)量控制質(zhì)量管理體系是****管理服務(wù)的標(biāo)志，****對(duì)內(nèi)部管理的規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化相當(dāng)重視。到目前，已形成比較完善的制度體系和規(guī)范化的運(yùn)行機(jī)制。措施之四：創(chuàng)造標(biāo)志性品牌，樹立超前性、創(chuàng)造性、全方位的服務(wù)意識(shí)。社區(qū)文化是房管員和業(yè)主在工作和管理活動(dòng)中所創(chuàng)造的具有個(gè)性特色的精神及其他物質(zhì)形態(tài)。****的目標(biāo)是國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）的文化建設(shè)具有代表先進(jìn)性和實(shí)用性，使之成為開發(fā)區(qū)整個(gè)文化生活中的標(biāo)志性典范。措施之五：秩序維護(hù)管理上采取“人防、物防、技防”確秩序全。根據(jù)國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）智能化安防的條件，結(jié)合我公司的所取得的秩序維護(hù)管理經(jīng)驗(yàn)，從實(shí)際出發(fā)，確立以“人防為主、技防為輔、全面防范”的整體安防目標(biāo)。安全防范是社區(qū)管理第一要點(diǎn)，要求秩序員在接到業(yè)主需求時(shí)第一時(shí)間趕到現(xiàn)場(chǎng)，其它崗位人員相繼趨前援助，國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）秩序維護(hù)管理工作要做到流動(dòng)崗、固定崗相結(jié)合，全面防范與重點(diǎn)防范相結(jié)合，確保國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）安全防范萬無一失，并結(jié)合國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）安防設(shè)施，確保年治安案件發(fā)生不超過1%。國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目前期物業(yè)管理模式及目標(biāo)三、擬定國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目前期物業(yè)管理模式服務(wù)中心實(shí)行項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理方式，下設(shè)客服部、工程部、秩序維護(hù)部、環(huán)境部四個(gè)部門，實(shí)施園區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由項(xiàng)目經(jīng)理直接安排，各部門主管下屬員工直接向其主管負(fù)責(zé)，各部門主管直接向管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)。并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況制定“安全、舒適、高效”的管理模式?！鞍踩薄獜闹伟?、消防、車輛、設(shè)備四個(gè)方面來做好管理工作，同時(shí)以滿足客戶的“安全需求”為出發(fā)點(diǎn)，建立嚴(yán)密、高效的安全防范體系。“舒適”——用優(yōu)質(zhì)服務(wù)為物業(yè)使用人創(chuàng)造溫馨的居住環(huán)境。“高效”——為物業(yè)使用人提供高效快捷的物業(yè)管理服務(wù)。在確定管理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)國(guó)際廣場(chǎng)項(xiàng)目的特色及實(shí)際情況，提出物業(yè)管理的基本思路：提供良好的環(huán)境：服務(wù)質(zhì)量—“滿意+驚喜”用心極致，變滿意客戶為驚喜客戶。產(chǎn)品質(zhì)量—保證建筑物和設(shè)施維護(hù)良好，并對(duì)業(yè)主不斷變化的需求做出相關(guān)反應(yīng)。成本控制—盡力保證以最為有效的方式開展經(jīng)營(yíng)，從而為業(yè)主節(jié)約成本提高利潤(rùn)。四、擬采取的管理方式高檔社區(qū)不僅改善了人們的工作環(huán)境、工作方式，也必將創(chuàng)造出物業(yè)管理的新概念，給物業(yè)管理帶來革命性的變化，導(dǎo)致管理觀念、管理機(jī)構(gòu)、管理方式、管理手段和管理人員素質(zhì)的現(xiàn)代化。面對(duì)國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)），到底選擇怎樣的管理方式才能達(dá)到最佳的管理效果呢？我們的基本思路是：提供全方位專業(yè)化服務(wù)；嚴(yán)格服務(wù)質(zhì)量管理，確保各服務(wù)人員的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)；嚴(yán)格按照《****住宅物業(yè)星級(jí)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)范組織和個(gè)人的服務(wù)行為，并運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，實(shí)現(xiàn)辦公自動(dòng)化；致力精神文明建設(shè)，實(shí)施品牌和形象戰(zhàn)略。****公司擬對(duì)國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）采取的物業(yè)管理方式具體包含五個(gè)方面的內(nèi)容，即組織系統(tǒng)、運(yùn)作機(jī)制、激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督與自我約束機(jī)制、信息反饋及處理機(jī)制。（一）組織系統(tǒng)1、外部組織體系圖街道、公安街道、公安服務(wù)中心房管局政府機(jī)構(gòu)****建設(shè)單位（1）國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）物業(yè)服務(wù)中心（2）物業(yè)服務(wù)中心與政府、建設(shè)單位、****等部門的協(xié)調(diào)關(guān)系。2、公司內(nèi)部運(yùn)作架構(gòu)圖（監(jiān)督體系）服務(wù)中心服務(wù)中心品質(zhì)部財(cái)務(wù)部辦公室工程部秩序維護(hù)部環(huán)境部組織機(jī)構(gòu)圖說明⑴組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置原則是精干高效、一專多能。服務(wù)中心實(shí)行公司領(lǐng)導(dǎo)下的項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制。⑵服務(wù)中心內(nèi)部實(shí)行垂直領(lǐng)導(dǎo)，減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率。崗位設(shè)置及人員編制向操作層傾斜。⑶服務(wù)中心是指揮、控制的樞紐，24小時(shí)值班熱線服務(wù)。負(fù)責(zé)信息收集、歸納、整理、反饋和日常指揮以及質(zhì)量監(jiān)控、檔案管理、人事管理、績(jī)效管理、工資福利、后勤服務(wù)等。⑷秩序維護(hù)部負(fù)責(zé)治安、交通、車輛、消防管理及環(huán)境秩序的管理。⑸清潔綠化負(fù)責(zé)區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和綠化、美化服務(wù)。⑹工程部負(fù)責(zé)道路、房屋及設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)及請(qǐng)修服務(wù)等。⑺人員素質(zhì)上要求一專多能，提倡“高門檻進(jìn)、高門檻出”。所有員工即是自已所在崗位的專家里手，又是其他崗位的多面手。（二）運(yùn)作系統(tǒng)1.整體運(yùn)作流程圖前期介入前期介入日常管理驗(yàn)收接管崗位培訓(xùn)機(jī)構(gòu)組建擬定方案日常管理驗(yàn)收接管崗位培訓(xùn)機(jī)構(gòu)組建擬定方案整體運(yùn)作流程圖說明：⑴整體運(yùn)作流程的設(shè)計(jì)原則是全面、合理、高效、環(huán)環(huán)相扣、互相制約，保證各環(huán)節(jié)緊接，既無盲點(diǎn)，又無積淀。⑵整體運(yùn)作各個(gè)環(huán)節(jié)的詳細(xì)工作分解流程將嚴(yán)格按照公司ISO9000、ISO14000、OHSAS18000管理體系標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行運(yùn)作。⑶所有運(yùn)作過程均有嚴(yán)格的監(jiān)控保證，充分體現(xiàn)管理效率。2.內(nèi)部運(yùn)作流程⑴在內(nèi)部運(yùn)作流程設(shè)計(jì)中，堅(jiān)持全過程管理，保證指揮、監(jiān)督的封閉性。管理層即是指揮者，又是監(jiān)督者，計(jì)劃、控制、反饋集于一身，避免管理環(huán)節(jié)出現(xiàn)缺漏和盲點(diǎn)，有效保證管理及時(shí)到位。⑵操作層職責(zé)明確，工作程序有嚴(yán)格的質(zhì)量文件規(guī)范。同時(shí)人們倡導(dǎo)主動(dòng)管理，充分授權(quán)，在權(quán)責(zé)范圍內(nèi)最大限度地調(diào)動(dòng)積極性和創(chuàng)造性。（三）激勵(lì)系統(tǒng)1.激勵(lì)系統(tǒng)示意圖工資福利機(jī)制工資福利機(jī)制培訓(xùn)提升機(jī)制思想工作機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制培訓(xùn)提升機(jī)制思想工作機(jī)制文化活動(dòng)機(jī)制獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制激勵(lì)機(jī)制2.激勵(lì)系統(tǒng)示意說明：⑴激勵(lì)系統(tǒng)是我們?nèi)诵曰芾淼闹饕绞?，尊重個(gè)體權(quán)利，保持團(tuán)隊(duì)精神，服務(wù)業(yè)主和創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)、社會(huì)雙重效益是權(quán)衡考核的唯一標(biāo)準(zhǔn)。⑵思想工作機(jī)制重在激發(fā)潛能，開成共享的價(jià)值觀，充分發(fā)揮群眾效能和工作積極性。引導(dǎo)員工動(dòng)機(jī)，尊重個(gè)人情感。并且針對(duì)個(gè)性心理做適時(shí)的思想工作。工作方式有談心、座談、家訪等等。⑶完善的獎(jiǎng)罰機(jī)制在實(shí)際工作中以獎(jiǎng)為主，以懲為輔，堅(jiān)持優(yōu)勝劣汰，獎(jiǎng)懲分明。通過獎(jiǎng)勵(lì)“引”著員工往前走，通過懲罰“打”著員工朝前走。做到人人有動(dòng)力，人人有壓力。獎(jiǎng)勵(lì)的方式實(shí)行物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)和精神獎(jiǎng)勵(lì)相結(jié)合。⑷培養(yǎng)員工在實(shí)際工作中要具價(jià)值。我們將培訓(xùn)放在集體和個(gè)人發(fā)展的重要位置，培養(yǎng)的目標(biāo)是使員工忠于企業(yè)，一專多能，精準(zhǔn)求精。在提升上不拘一格，平者讓，庸者下，為人才的穎而出創(chuàng)造良好環(huán)境。方式有培養(yǎng)、提升、培訓(xùn)、進(jìn)修等。⑸工資福利系統(tǒng)重在考核，依據(jù)貢獻(xiàn)大小進(jìn)行工資評(píng)定。既考慮群體技能，更重視個(gè)人利益。充分肯定努力工作所應(yīng)得的優(yōu)厚報(bào)酬，吸引人才，激勵(lì)員工取得更好的工作績(jī)效。⑹文化活動(dòng)系統(tǒng)是****物業(yè)的發(fā)展之源。通過文化活動(dòng)的開展，增強(qiáng)凝聚力和向心力，增強(qiáng)員工的自信心和認(rèn)同感。通過文化的凝聚功能、引導(dǎo)功能、約束功能把員工的目標(biāo)和公司的目標(biāo)緊密結(jié)合起來。方式有集體活動(dòng)、家庭日酬謝家屬等。⑺在以人為本的激勵(lì)系統(tǒng)中，我們還將結(jié)合先進(jìn)管理模式，進(jìn)行適時(shí)管理，充分發(fā)揮每個(gè)員工的主觀能動(dòng)性，增加主人公意識(shí)和自我實(shí)現(xiàn)意識(shí)，使其在授權(quán)范圍內(nèi)創(chuàng)造性地開展工作。這種方式在我們的實(shí)際工作中已經(jīng)取得了較好的效果。（四）監(jiān)督與自我約束機(jī)制1.監(jiān)督機(jī)制管理效果服務(wù)質(zhì)量管理效果服務(wù)質(zhì)量業(yè)主及社會(huì)各界監(jiān)督公司及ISO9000、ISO14000、ISO18000管理體系標(biāo)準(zhǔn)體系監(jiān)督客戶服務(wù)中心監(jiān)督業(yè)主監(jiān)督市房地產(chǎn)管理局監(jiān)督服務(wù)中心人、財(cái)、物資源，管理質(zhì)量委托管理合同規(guī)定公司及ISO9000、ISO14000、ISO18000管理體系標(biāo)準(zhǔn)體系監(jiān)督客戶服務(wù)中心監(jiān)督業(yè)主監(jiān)督市房地產(chǎn)管理局監(jiān)督服務(wù)中心人、財(cái)、物資源，管理質(zhì)量委托管理合同規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)消防、治安、納稅組織行為管理制度服務(wù)中心運(yùn)作的同時(shí)接受員工監(jiān)督服務(wù)中心運(yùn)作的同時(shí)接受員工監(jiān)督2.監(jiān)督機(jī)制具體辦法●公開監(jiān)督制：公布服務(wù)中心監(jiān)督投訴電話、意見箱，24小時(shí)受理投訴，員工掛牌服務(wù)（工作牌）?！穸ㄆ趫?bào)告制：服務(wù)中心定期向房地產(chǎn)開發(fā)商（或業(yè)主委員會(huì)）、****物業(yè)公司報(bào)告工作，檢查物業(yè)管理事宜，確保實(shí)現(xiàn)****物業(yè)公司標(biāo)書中的承諾?！裼袘粼u(píng)議制：采取定期和不定期的方式，通過發(fā)放意見征詢表對(duì)服務(wù)中心各項(xiàng)工作進(jìn)行調(diào)查評(píng)價(jià)，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正，以保證實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)。為使監(jiān)督機(jī)制發(fā)揮最大效能，我們將認(rèn)真執(zhí)行“公開監(jiān)督制度”、“服務(wù)工作報(bào)告制度”和“服務(wù)評(píng)議制度”。3.自我約束機(jī)制：依法管理、照章辦事●外部約束：執(zhí)行國(guó)家、政府發(fā)布的有關(guān)規(guī)定、條例和實(shí)施細(xì)則及物業(yè)管理合同?！駜?nèi)部約束：⑴月度質(zhì)量檢查制：貫徹公司不定時(shí)對(duì)服務(wù)中心工作進(jìn)行全面質(zhì)檢，在此之前服務(wù)中心先做每月自檢，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)糾正。⑵實(shí)行末位淘汰制：公司每年組織服務(wù)中心對(duì)員工進(jìn)行全方位考核；實(shí)行末位淘汰，對(duì)不合格予以降級(jí)待崗培訓(xùn)。（五）信息反饋系統(tǒng)1.信息是我們重要的經(jīng)營(yíng)資源。信息源要全面，匯聚與當(dāng)代·國(guó)際廣場(chǎng)（商務(wù)區(qū)）經(jīng)營(yíng)管理有關(guān)的所有信息，使反饋具有一定的范圍和頻度。信息采集真實(shí)、科學(xué)。2.保證信息反饋通道，信息處理集中，所有信息匯聚到客戶服務(wù)部，經(jīng)過分析整理，并由客戶部發(fā)出指令，跟蹤檢查。3.保持指令權(quán)、檢查權(quán)和處理權(quán)的相對(duì)統(tǒng)一。4.充分利用現(xiàn)代化管理手段獲得信息。5.在檢查控制的方式中，我們采用行政松緊、專項(xiàng)檢查、交叉檢查、外部檢查、外部監(jiān)督等方式。控制的措施有預(yù)先控制，現(xiàn)場(chǎng)控制、反饋控制等方式。6.對(duì)不合格的服務(wù)制訂了糾正偏差的處理措施。五、管理目標(biāo)、分項(xiàng)管理指標(biāo)承諾及措施（一）管理目標(biāo)1、二年內(nèi)達(dá)到ISO9001質(zhì)量管理體系第三方認(rèn)證；2、二年內(nèi)達(dá)到ISO14001環(huán)境管理體系第三方認(rèn)證；3、二年內(nèi)達(dá)到OHSAS18001職業(yè)健康安全管理體系第三方認(rèn)證；4、二年內(nèi)通過“****市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評(píng)；5、三年內(nèi)通過“****省物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”的考評(píng)；（二）分項(xiàng)管理指標(biāo)1、業(yè)主滿意率95%以上2、管理服務(wù)范圍內(nèi)全年不發(fā)生重大安全責(zé)任事故，3、管理服務(wù)范圍內(nèi)全年不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，4、管理服務(wù)范圍內(nèi)全年不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任事故；5、第一年導(dǎo)入三項(xiàng)貫標(biāo)體系管理，第二年通過三項(xiàng)貫標(biāo)體系認(rèn)證；6、檔案歸檔率達(dá)到100%，7、房屋及配套設(shè)備設(shè)施完好率98%以上；8、重大設(shè)施設(shè)備完好率98%以上；9、公共照明完好率95%以上；10、房屋零修、急修及時(shí)率100%；11、維修合格率達(dá)100%；12、維修服務(wù)回訪率達(dá)到100%；13、有效投訴處理率100％；14、有效投訴處理及時(shí)率100%以上；15、道路、停車場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上；16、環(huán)境衛(wèi)生保潔率100%；17、綠化完好率達(dá)到98%以上；18、園林配套設(shè)施完好率95%以上；19、治安事件發(fā)生率1%以下；20業(yè)主入住三年內(nèi)獲得市級(jí)優(yōu)秀項(xiàng)目稱號(hào)21、員工培訓(xùn)上崗率達(dá)到100％。（三）管理指標(biāo)承諾及采取的措施序號(hào)指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo)承諾計(jì)算測(cè)定依據(jù)管理措施1房屋及配套設(shè)施完好率98%以上(完好房建筑面積+基本完好房建筑面積)÷總的房屋建筑面積×100%確定監(jiān)管責(zé)任人，按《建筑物的維護(hù)》、負(fù)責(zé)巡查記錄，服務(wù)中心與之簽訂責(zé)任書，確保房屋完好，每半年進(jìn)行一次房屋完好率的檢查。日常巡查、定期巡查相結(jié)合。嚴(yán)格進(jìn)行裝修審批管理和施工過程質(zhì)量監(jiān)督，確保房屋安全。2房屋零修、急修及時(shí)率100%∑完成零修、急修的次數(shù)×100%∑報(bào)修的零修、急修的次數(shù)維修人員24小時(shí)待命，接到維修通知立即組織維修并于15分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，若在客戶的維修15分鐘無維修人員到場(chǎng)，用戶兩次請(qǐng)修即為有效投訴。3保潔率98%以上∑已保潔的次數(shù)×100%∑區(qū)內(nèi)保潔總面積按《環(huán)境管理規(guī)定》進(jìn)行操作，不間斷巡查，事務(wù)助理監(jiān)督檢查，垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)確保小區(qū)潔凈。4維修工程質(zhì)量全格率98%∑(報(bào)告期評(píng)定為合格品的單位工程建筑面積)÷∑(報(bào)告期驗(yàn)收簽定的單位工程建筑面積)×100%工程部負(fù)責(zé)維修工程控制，事務(wù)部部長(zhǎng)負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查，并按規(guī)定派人及時(shí)回訪。維修服務(wù)回訪率100%∑維修回紡率×100%∑維修單數(shù)按《投訴處理程序》、《安裝及維修服務(wù)》對(duì)維修項(xiàng)目進(jìn)行回訪并做好記錄，確保維修服務(wù)質(zhì)量，滿足客戶需要。5公共照明完好率95%以上∑完好盞數(shù)×100%∑區(qū)內(nèi)照明盞數(shù)確定責(zé)任人，劃定責(zé)任區(qū)域，按《公共設(shè)施管理檢查規(guī)定》實(shí)行巡查制度，定期維護(hù)保養(yǎng)，工程部監(jiān)管檢查。6治安案件發(fā)生率1%以下∑治安案件發(fā)生次數(shù)×100%∑區(qū)內(nèi)用戶人數(shù)（以全年計(jì)，按小區(qū)人中為基數(shù)）實(shí)行24小時(shí)秩序巡查護(hù)衛(wèi)，充分利用監(jiān)控或巡更系統(tǒng)，明確責(zé)任區(qū)域及重大院重點(diǎn)防范部位，落實(shí)崗位責(zé)任。按《緊急情況處理程序》、《護(hù)管員對(duì)緊急情況處理》、《來訪人員登記制度》、《物品搬出管理規(guī)定》、《治安管理》等制度執(zhí)行7重大設(shè)施設(shè)備完好率供水、供電、電梯、空調(diào)系統(tǒng)排水、排污系統(tǒng)：98%以上，消防監(jiān)控系統(tǒng)100%∑報(bào)告期完好臺(tái)數(shù)×100%∑報(bào)告期計(jì)劃運(yùn)行臺(tái)數(shù)按照《消防報(bào)警系統(tǒng)監(jiān)控保養(yǎng)制度》、《消防管理規(guī)定》、《供電管理》、《給排水系統(tǒng)管理》、《機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理》、《電梯安全操作規(guī)程》、《空調(diào)系統(tǒng)管理》。制訂嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，建立設(shè)備臺(tái)賬檔案，設(shè)備標(biāo)示分為控制24小時(shí)專人值班，定期維修保養(yǎng)，確定設(shè)備完好運(yùn)行責(zé)任人，保證設(shè)備完好，特殊工種持上崗證上崗。8火災(zāi)發(fā)生率1%以下（不發(fā)生重大責(zé)任火險(xiǎn)）∑火災(zāi)發(fā)生次數(shù)×100%∑區(qū)內(nèi)用戶單位按照《消防報(bào)警系統(tǒng)監(jiān)控保養(yǎng)制度》、《消防管理規(guī)定》、《供電管理》、《給排水系統(tǒng)管理》、《機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理》、《電梯工安全操作規(guī)程》、《空調(diào)系統(tǒng)管理》。制訂嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備臺(tái)賬檔案，設(shè)備標(biāo)示分為控制24小時(shí)專人值班，定期維修保養(yǎng)，確定設(shè)備完好運(yùn)行責(zé)任人，保證設(shè)備完好，特殊工種持上崗證上崗。9住戶有效投訴率5‰以下∑有效投訴次數(shù)×100%∑區(qū)內(nèi)住戶人數(shù)設(shè)立服務(wù)中心及24小時(shí)投訴電話和投訴信箱。有效投訴信息5分鐘內(nèi)反饋至責(zé)任部門處理。詳見《投訴處理程序》、《服務(wù)中心回訪制度》。按照規(guī)定做好各項(xiàng)工作，加強(qiáng)與住戶之間溝通，了解住戶的愿望與要求，一旦發(fā)生投訴立即查明原因，向住戶解釋并進(jìn)行處理，直到住戶滿意。住戶有效投訴處理率100%∑完成處理投訴次數(shù)×100%∑有效投訴次數(shù)10業(yè)主滿意率95%以上∑調(diào)查用戶滿意人數(shù)×100%∑調(diào)查用戶人數(shù)按照《投訴處管理程序》、《服務(wù)中心回訪制度》、《服務(wù)中心管理工作考評(píng)辦法》。實(shí)行人性管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提高服務(wù)水平，增進(jìn)與住戶溝通，從各種渠道了解住戶需求并盡量滿足。每年作兩次意見調(diào)查，及時(shí)采取糾正和預(yù)防措施。11綠化完好率95%以上∑完好綠化面積×100%∑區(qū)內(nèi)綠化總面積按照《綠化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定》、《綠化管理規(guī)定》。綠化工負(fù)責(zé)維護(hù)保養(yǎng)，劃定責(zé)任區(qū)域，并監(jiān)督巡查，保證小區(qū)公共綠化無破壞、無黃土裸露。12道路、車場(chǎng)完好率95%以上∑道路車場(chǎng)完好面積×100%∑道路車場(chǎng)面積按照《公共設(shè)施管理》、《公共設(shè)施管理檢查規(guī)定》、《停車場(chǎng)管理規(guī)定》。秩序部為責(zé)任人，劃定責(zé)任區(qū)域，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，確保道路車場(chǎng)完好。13化糞池、污水井、雨水井完好率95%以上∑完好一池二井總數(shù)×100%∑區(qū)內(nèi)一池二井總數(shù)按照《公共設(shè)施管理》、《公共設(shè)施檢查規(guī)定》。規(guī)劃責(zé)任區(qū)域，隨時(shí)維修保養(yǎng)，建檔記錄。14公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及園林小品雕塑完好率95%以上∑完好的公共設(shè)施總數(shù)×100%∑區(qū)內(nèi)各種公共設(shè)施總數(shù)按照《公共設(shè)施管理》、《公共設(shè)施檢查規(guī)定》。劃定責(zé)任區(qū)域，隨時(shí)維修保養(yǎng)，建檔記錄。15智能化系統(tǒng)完好率95%以上∑系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)間×100%∑系統(tǒng)計(jì)劃運(yùn)行時(shí)間按照《設(shè)備設(shè)施管理程序》制訂嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，定期維護(hù)保養(yǎng)，確定設(shè)備完全運(yùn)行責(zé)任人，保證設(shè)備完好。16排水管、明暗溝完好率95%以上∑完好排水管明暗溝總數(shù)×100%∑區(qū)內(nèi)排水管明暗溝總數(shù)按照《給排水系統(tǒng)管理程序》、《公共設(shè)施管理檢查規(guī)定》。劃定責(zé)任區(qū)域，隨時(shí)維修保養(yǎng)，建檔記錄。17管理人員培訓(xùn)合格率100%∑已培訓(xùn)合格人員數(shù)×100%∑管理人員數(shù)按照《服務(wù)中心員工培訓(xùn)制度》、《員工考核制度》。18檔案建立與完好率100%檔案齊全，管理完善，簡(jiǎn)便易查按照《檔案管理制度》、《文件管理程序》。建立計(jì)算機(jī)資料庫和書面資料庫，對(duì)檔案資料進(jìn)行定期的清理和檢查、保護(hù)。19崗位責(zé)任制執(zhí)行合格率100%∑崗位責(zé)任合格人數(shù)×100%∑上崗管理人員數(shù)由服務(wù)中心內(nèi)部質(zhì)量考核小組每月對(duì)所有員工進(jìn)行崗位能力的培訓(xùn)，確保人盡其責(zé)。六、創(chuàng)優(yōu)計(jì)劃及實(shí)施方案從項(xiàng)目交付之日起的兩年內(nèi)，管理水平達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行市優(yōu)申報(bào)工作，三年內(nèi)，管理水平達(dá)到市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，并進(jìn)行市優(yōu)申報(bào)工作，據(jù)此，我司根據(jù)市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)，制訂創(chuàng)優(yōu)實(shí)施計(jì)劃：（一）、創(chuàng)優(yōu)規(guī)劃1、由公司品質(zhì)部牽頭成立創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組，在創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組的統(tǒng)一安排下，有重點(diǎn)、有步驟地開展各項(xiàng)創(chuàng)優(yōu)工作。2、要完善創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組例會(huì)制度，做到會(huì)前有準(zhǔn)備，會(huì)上出主意，會(huì)后抓落實(shí)。3、要加強(qiáng)員工的教育，增強(qiáng)創(chuàng)優(yōu)意識(shí)，將創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)與日常服務(wù)結(jié)合起來。4、要根據(jù)園區(qū)具體實(shí)際，繼續(xù)健全相關(guān)的規(guī)章制度，做到有章可循，違章必究，提高管理服務(wù)質(zhì)量。5、要積極開展文化活動(dòng)，因地制宜，因時(shí)制宜，活躍園區(qū)的文化氣氛。6、要與業(yè)主多聯(lián)系，在法規(guī)和合同規(guī)定的范圍內(nèi)，進(jìn)一步明確雙方的權(quán)利，互相支持，互相配合。7、每月召開不低于一次創(chuàng)優(yōu)工作專題例會(huì)，了解進(jìn)程實(shí)施情況，及時(shí)提出整改方案。8、每月由創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)創(chuàng)優(yōu)工作進(jìn)行一次現(xiàn)場(chǎng)檢查，保證創(chuàng)優(yōu)工作的全面落實(shí)。9、在日常服務(wù)中以市優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)，實(shí)施具體標(biāo)準(zhǔn)，確保創(chuàng)優(yōu)質(zhì)量。10、與建設(shè)方、街道、社區(qū)多溝通，以便得到更多的支持和指導(dǎo)。（二）、創(chuàng)優(yōu)工作進(jìn)程表各階段工作內(nèi)容規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)準(zhǔn)備階段在創(chuàng)優(yōu)領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，為確保創(chuàng)建活動(dòng)有組織有計(jì)劃地開展，建立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組例會(huì)制度，每月召開一次工作例會(huì)，總結(jié)上一時(shí)期的工作，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)確定解決方案，安排本期創(chuàng)建工作，檢查計(jì)劃落實(shí)情況。開展宣傳動(dòng)員工作，為保證創(chuàng)建工作的順利開展，在創(chuàng)建過程中開展宣傳動(dòng)員工作，使全體員工積極參與到創(chuàng)建工作中去，齊心協(xié)力完成創(chuàng)建活動(dòng)。規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)實(shí)施階段依照市規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行自我初評(píng)，通過自我初評(píng)尋找差距，并就相關(guān)問題的解決落實(shí)到人，即時(shí)進(jìn)行整改。將問題進(jìn)行整改，根據(jù)市達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合跟隨ISO9001質(zhì)量保證體系的相關(guān)程序文件及工作規(guī)程，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問題進(jìn)行整改，并進(jìn)行跟蹤檢查，以確保問題整改的及時(shí)性和有效性，最終達(dá)到所制定的目標(biāo)。迎接階段根據(jù)市/省規(guī)范服務(wù)達(dá)標(biāo)的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，組織創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組成員對(duì)園區(qū)的管理進(jìn)行自評(píng)、自檢，做好考評(píng)驗(yàn)收工作。創(chuàng)優(yōu)階段總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、積累資料，提高管理水平和服務(wù)水準(zhǔn)。根據(jù)評(píng)審結(jié)果，繼續(xù)保持達(dá)標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的不足之處加以整改，在達(dá)標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步提高服務(wù)質(zhì)量和管理水平，力爭(zhēng)達(dá)到市/省優(yōu)園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)。（三）創(chuàng)優(yōu)工作具體實(shí)施方案為確保創(chuàng)優(yōu)工作的順利進(jìn)展，我們對(duì)物業(yè)管理的各項(xiàng)指標(biāo)予以承諾，在結(jié)合相應(yīng)的管理措施下，我們制定以下具體實(shí)施方案。1、房屋設(shè)施、設(shè)備管理，維修管理方案1）全面掌握房屋的數(shù)量、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)籍及使用情況等，利用物業(yè)管理軟件，建立健全房屋、設(shè)施、設(shè)備檔案以及業(yè)主維修檔案，及時(shí)將維修養(yǎng)護(hù)情況記錄存檔，做到檔案完整、準(zhǔn)確、隨時(shí)可查。2）加強(qiáng)房屋的日常維修養(yǎng)護(hù)工作（1）通過落實(shí)巡回檢查制度，及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的日常零星損壞并安排修復(fù)。每日巡檢公共照明、開關(guān)、消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除，并記錄維修情況(需聯(lián)系供電、供水、煤氣、網(wǎng)通、有線電視、電訊等管理部門解決的及時(shí)聯(lián)系)。根據(jù)不同季節(jié)特點(diǎn)，分輕重緩急，合理安排，實(shí)行有計(jì)劃養(yǎng)護(hù)，做到日有巡視、周有安排、月有計(jì)劃、年有統(tǒng)籌。（2）制定維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，安排落實(shí)房屋日常維修養(yǎng)護(hù)工作。（3）建立維修值班制度，公布值班/報(bào)修電話和報(bào)修聯(lián)系辦法，24小時(shí)受理報(bào)修，業(yè)主服務(wù)中心12小時(shí)專人接待業(yè)主來訪，還可以通過公司網(wǎng)站進(jìn)行報(bào)修。（4）健全報(bào)修約修制度和維修服務(wù)規(guī)程。接待人員填寫報(bào)修單，并按維修項(xiàng)目緊急程度，安排維修人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修及時(shí)完成，急修當(dāng)日完成，小修3日內(nèi)完成。電力、照明、供水、排水故障等特急項(xiàng)目，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)，組織搶修。維修完成后，由維修人員填寫到達(dá)時(shí)間、實(shí)際維修時(shí)間、費(fèi)用情況，業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可;與業(yè)主約定的維修時(shí)間如有變動(dòng)則提前通知業(yè)主;維修人員入戶工作自帶鞋套，做到入戶維修不擾民，工完料凈場(chǎng)地清。（5）在保修期內(nèi)，密切同招標(biāo)方聯(lián)系，保修期內(nèi)如建筑單位不能及時(shí)處理的，采取先處理后協(xié)商的辦事原則。（6）實(shí)行維修服務(wù)承諾制度和維修回訪制度。公布《維修服務(wù)承諾制度》，切實(shí)做好回訪和記錄，接受業(yè)主對(duì)維修質(zhì)量的監(jiān)督和評(píng)議。（7）遇有搶險(xiǎn)應(yīng)急情況，按照應(yīng)急預(yù)案及時(shí)組織人員處理。（8）健全維修養(yǎng)護(hù)質(zhì)量管理制度，抓好維修施工質(zhì)量管理。明確各級(jí)管理和維修人員職責(zé)，嚴(yán)格掌握房屋維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，精心施工，合理安排，關(guān)鍵結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)格按照工序操作，抓住材料、施工、驗(yàn)收、回訪四個(gè)環(huán)節(jié)，并將之列入維修人員考核的重要指標(biāo)，確保維修質(zhì)量。3）設(shè)備設(shè)施安全管理運(yùn)行方案（1）供電系統(tǒng)管理方案。①做好巡視和記錄。發(fā)現(xiàn)有異?，F(xiàn)象，或停電跳閘等故障及時(shí)與供電部門聯(lián)系。②做好供電局管理范圍以外的公共線路和電氣的維修工作。接待小區(qū)業(yè)主用電故障報(bào)修，并及時(shí)做出處理，如屬供電部門的，及時(shí)與之聯(lián)系，如屬業(yè)主報(bào)修求助的，按服務(wù)規(guī)程盡快給予維修。③做好公共照明系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)工作。④制定《應(yīng)急預(yù)案》，并按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理供配電方面應(yīng)急事件。（2）弱電系統(tǒng)及自動(dòng)化系統(tǒng)管理方案。①有線電視及電話通訊系統(tǒng)，重點(diǎn)做好與有線電視臺(tái)及電話公司之間的聯(lián)系、銜接及裝機(jī)、故障處理等相關(guān)配合工作。②保安監(jiān)控系統(tǒng)，做好監(jiān)控中心/可視對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備的日常運(yùn)行操作，24小時(shí)專人值班監(jiān)控，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理監(jiān)控中發(fā)生的問題，按《應(yīng)急預(yù)案》規(guī)定處理應(yīng)急事件，出現(xiàn)故障，通知維修人員及時(shí)排除。做好攝像監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工作。包括依照保養(yǎng)規(guī)范每月定期對(duì)攝像頭、傳輸部分、電源、顯示部分、數(shù)碼錄像機(jī)等各部分清潔、檢查、保養(yǎng)和校調(diào)。③可視對(duì)講系統(tǒng)/電控防盜門/巡更系統(tǒng)調(diào)界報(bào)警系統(tǒng)。定期進(jìn)行可視對(duì)講系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)，保證可視信號(hào)良好，通話系統(tǒng)正常，主機(jī)聯(lián)系情況良好。④車管系統(tǒng)。每月兩次例行檢查保養(yǎng)車管系統(tǒng)，包括出入口控制機(jī)、道閘、主機(jī)，做到故障及時(shí)排除，讀卡有效，顯示正確，道閘啟閉靈活，車輛進(jìn)出聯(lián)動(dòng)正確，主機(jī)設(shè)定、維護(hù)、查閱、報(bào)表等功能有效。（3）消防系統(tǒng)管理方案。①制定消防系統(tǒng)設(shè)備維修保養(yǎng)制度，并切實(shí)執(zhí)行。②每季度檢查和試驗(yàn)消防系統(tǒng)/設(shè)備功能，包括探測(cè)器、電源、防火門、消火栓。③每年一次全面檢查所有滅火機(jī)，按不同類型做好滅火機(jī)更換或滅火液體更換等工作。（4）給排水系統(tǒng)管理方案①做好日常檢查養(yǎng)護(hù)工作。每月對(duì)供排水設(shè)備、管道、閥門、地漏和上下水等情況進(jìn)行巡檢和維修。每年一次檢查各種水管、閥門、減壓閥和排水井等工作情況，做到供水正常、排水排污無阻塞外溢。若遇臺(tái)風(fēng)或大暴雨過后，及時(shí)檢查排水管和排水井，解決發(fā)現(xiàn)的問題。②嚴(yán)格水泵房管理制度，做到水泵房?jī)?nèi)各水泵及其控制箱(柜)一一對(duì)應(yīng)編號(hào)，所有管道標(biāo)明水流方向。保持機(jī)房整潔，排水溝通暢，管道及支架定期油漆。機(jī)房?jī)?nèi)無易燃易爆物品及雜物堆放，檢修通道暢通。機(jī)房定時(shí)巡視，水泵運(yùn)行狀態(tài)、管道壓力有記錄。無關(guān)人員不進(jìn)入機(jī)房，進(jìn)出人員情況有登記。③嚴(yán)格執(zhí)行水泵運(yùn)行操作規(guī)程。例如開泵前檢查進(jìn)出水泵的閥門是否打開，閥門有否漏水，壓力表讀數(shù)、控制柜電源指示燈和電壓是否正常，然后開泵運(yùn)行。開泵后每二小時(shí)檢查記錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)，泵的填料允許有少量滴水，若出現(xiàn)大量漏水，應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，泵要輪換開啟等。④做好各類水泵的維修保養(yǎng)工作。一般采取自行維護(hù)，故障報(bào)修的方法。每月二次巡視檢查各類水泵，主要內(nèi)容:聲響、震動(dòng)、電流、電壓及壓力表等。每二年對(duì)泵進(jìn)行一次大修保養(yǎng)，檢查維修水泵的電機(jī)絕緣、自動(dòng)控制箱、軸承、葉輪和密封等。對(duì)于未投入使用和不經(jīng)常開啟的各種消防水泵，每季度進(jìn)行一次試運(yùn)轉(zhuǎn)，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間一般不低于10分鐘，運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)特別注意超壓保護(hù)，謹(jǐn)防發(fā)生事故。2、市政等公共設(shè)施管理具體實(shí)施方案1）掌握情況。全面準(zhǔn)確掌握所配置的設(shè)備種類、數(shù)量、分布位置、管線走向、性能、使用操作要求、維修保養(yǎng)要求等情況，了解房產(chǎn)商、施工單位的保修期限。2）建立設(shè)備管理臺(tái)賬。在設(shè)備上設(shè)置設(shè)備卡或噴刷相應(yīng)的編號(hào)，做到賬、物相符，做好年度設(shè)備清查、核對(duì)和使用鑒定工作。關(guān)鍵設(shè)備的易損件和低值易耗的材料有備品備件，以便能及時(shí)更換設(shè)備。3）日常維護(hù)。建立設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)、定期檢查、維修制度，并作好詳細(xì)記錄，做到預(yù)防為主，并有計(jì)劃地開展設(shè)備的改造和更新工作。做到日常保養(yǎng)與計(jì)劃維修并重，保證設(shè)備的大、中、小修合格率100%，設(shè)備運(yùn)行處于良好狀態(tài)。3、環(huán)境衛(wèi)生的具體實(shí)施方案1）保潔設(shè)施小區(qū)按環(huán)衛(wèi)規(guī)定配備垃圾桶和果殼箱，考慮統(tǒng)一按每個(gè)單元配置一垃圾桶，商業(yè)用房按4-5間門面配一只垃圾筒，果殼箱區(qū)域內(nèi)及沿街間隔50米左右配一只。同時(shí)在裝修管理方案中考慮好裝修垃圾的堆放地點(diǎn)和清運(yùn)時(shí)間。2）保潔措施及考核(1)推行標(biāo)準(zhǔn)化清掃保潔，建立和完善一整套行之有效的清衛(wèi)保潔標(biāo)準(zhǔn)、操作程序細(xì)則、考核獎(jiǎng)懲辦法，實(shí)行動(dòng)態(tài)巡回保潔。按日工作、周工作、月工作的要求，分別落實(shí)，并檢查考核，達(dá)到創(chuàng)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)。(2)保持垃圾桶清潔無異味，減少二次污染。每天兩次收集垃圾，并選擇適宜的通道和時(shí)間，運(yùn)送至垃圾中轉(zhuǎn)站，運(yùn)輸車輛車容整潔，不污染道路，及時(shí)收集清運(yùn)散放垃圾，做到日產(chǎn)日清，清除垃圾時(shí)，不將垃圾散落路面上。(3)積極做好國(guó)家衛(wèi)生城市的創(chuàng)建工作。落實(shí)有效措施，環(huán)衛(wèi)設(shè)施設(shè)備完好率98%以上，做好小區(qū)環(huán)境及公共設(shè)施、場(chǎng)所依照規(guī)范消毒殺菌，周圍整潔無蠅蛆，維護(hù)住戶健康。并運(yùn)用宣傳攔等，積極開展防四害公共衛(wèi)生的宣傳工作，使全體業(yè)主基本衛(wèi)生知識(shí)知曉率大于90%以上。(4)加強(qiáng)保護(hù)環(huán)境，講究衛(wèi)生的宣傳。如訂立“業(yè)主公約”和“精神文明建設(shè)公約”，倡導(dǎo)業(yè)主環(huán)保意識(shí)，形成良好習(xí)慣，使業(yè)主成為環(huán)境衛(wèi)生管理的參與者。(5)配合我市開展創(chuàng)建衛(wèi)生城市工作。利用宣傳欄及社區(qū)文化活動(dòng)等宣傳工具，加強(qiáng)創(chuàng)建衛(wèi)生城市宣傳工作。3）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理加強(qiáng)宣傳工作，請(qǐng)商戶配合和自律，清衛(wèi)人員按規(guī)范完成滾動(dòng)清掃保潔，及時(shí)清理垃圾桶。每月1次與商戶聯(lián)系溝通，每年1次召集評(píng)選文明商戶活動(dòng)，積極配合政府部門對(duì)沿街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)