浙江商業(yè)廣場(chǎng)策劃方案樣本

孝順金三角商業(yè)廣場(chǎng)策劃方案

前

言

中國(guó)樓市，受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響，已經(jīng)步入轉(zhuǎn)型期，房產(chǎn)界整合、調(diào)整時(shí)期已經(jīng)來(lái)臨；消費(fèi)者購(gòu)房也已漸進(jìn)理性，搶購(gòu)熱潮已經(jīng)過(guò)去……房地產(chǎn)普遍行情，對(duì)孝順商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目標(biāo)推出顯然造成了很多不利。好在，普遍并不代表全部，取得本案銷(xiāo)售成功并不是不可能。那么，孝順商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目標(biāo)市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里呢？

實(shí)際上，本企業(yè)自從接收該項(xiàng)目以來(lái)一直在思索這個(gè)問(wèn)題。商業(yè)廣場(chǎng)服務(wù)小組經(jīng)過(guò)多日分析和討論，《孝順商業(yè)廣場(chǎng)策劃方案》最終出籠。本方案在對(duì)金華、義烏、孝順市場(chǎng)調(diào)查、了解基礎(chǔ)之上，綜合了現(xiàn)在樓市總體行情，并結(jié)合我們多年房產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)策劃服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，反復(fù)推敲而成。

盡管如此，本方案也不盡十全十美，或許會(huì)存在一些不完善或疏漏之處，還望諒解，并給予指正。但我們能夠確定，本方案對(duì)孝順商業(yè)廣場(chǎng)成功銷(xiāo)售，含有極大借鑒意義。

目錄

第一部分

市場(chǎng)分析

一、宏觀(guān)市場(chǎng)分析

二、金華、義烏市場(chǎng)分析

三、孝順市場(chǎng)分析

四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

五、消費(fèi)者分析

六、項(xiàng)目SWOT分析

七、市場(chǎng)結(jié)論

第二部分

項(xiàng)目總體推廣策略

一、項(xiàng)目總體定位

二、商場(chǎng)商品定位及功效定位

三、目標(biāo)用戶(hù)群體鎖定

四、品質(zhì)策略

五、關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)提煉

六、項(xiàng)目銷(xiāo)售周期劃分

七、媒體推廣策略

八、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略

九、宣傳效果要求

十、定價(jià)策略

十一、廣告推廣費(fèi)用初步預(yù)算

第三部分

相關(guān)孝順商業(yè)廣場(chǎng)幾點(diǎn)提議

一、建筑計(jì)劃設(shè)計(jì)提議

二、配套設(shè)施提議

三、商鋪間隔提議

四、物業(yè)管理/商業(yè)管理提議

第一部分

市場(chǎng)分析

本部分針對(duì)商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目所處宏觀(guān)政策、市場(chǎng)背景和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況、消費(fèi)者心理分析和項(xiàng)目本身優(yōu)劣勢(shì)進(jìn)行分析，并得出相關(guān)結(jié)論。

一、宏觀(guān)市場(chǎng)分析

連續(xù)火爆多年房地產(chǎn)業(yè)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了很大促進(jìn)作用；但多年來(lái)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商狂熱圈地和購(gòu)房貸款現(xiàn)象嚴(yán)重，使得樓市風(fēng)險(xiǎn)過(guò)分集中于銀行。房產(chǎn)界這一現(xiàn)象引發(fā)了相關(guān)政府部門(mén)高度關(guān)注，并引發(fā)了“中國(guó)樓市是否存在泡沫”大討論。最終國(guó)家相關(guān)部門(mén)出臺(tái)了專(zhuān)門(mén)針對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調(diào)控政策，政策大致內(nèi)容以下：

一、

提升開(kāi)發(fā)商自有資金百分比；

二、

緊縮購(gòu)房貸款。

地產(chǎn)業(yè)也所以進(jìn)入了轉(zhuǎn)型期，具體表現(xiàn)在：

一、開(kāi)發(fā)商因?yàn)橘Y金關(guān)系，拿地越來(lái)越難，投資也越來(lái)越謹(jǐn)慎；

二、消費(fèi)者購(gòu)房越來(lái)越理性，觀(guān)望態(tài)度越來(lái)越濃；

三、純粹投資客正慢慢淡出市場(chǎng)。

二、金華、義烏目前市場(chǎng)分析

金華市區(qū)房?jī)r(jià)現(xiàn)在在3000元——4500元之間，而義烏大部分房?jī)r(jià)在4000元以上，價(jià)格連續(xù)幾年高漲，已經(jīng)超出一般市民承受能力。因?yàn)檎哂绊懀鹑A房產(chǎn)現(xiàn)在不大景氣，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也不盡合理，突出一點(diǎn)單身公寓和商鋪較多，適合老百姓住房較少；義烏整體房?jī)r(jià)高價(jià)位和攀升百分比過(guò)快，也使得投資回報(bào)率越來(lái)越低，時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)。

三、孝順目前市場(chǎng)分析

孝順在金華和義烏兩地交叉點(diǎn)上，整體鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局缺乏合理計(jì)劃，交通不便利，相當(dāng)繁雜，無(wú)便利交通工具。城鎮(zhèn)無(wú)經(jīng)典支柱產(chǎn)業(yè)，配套公建少，基礎(chǔ)設(shè)施微弱，文化娛樂(lè)場(chǎng)所少，衛(wèi)生環(huán)境差。孝順作為計(jì)劃發(fā)展中鄉(xiāng)鎮(zhèn)，除了四季新城、農(nóng)民新村，暫無(wú)大項(xiàng)目，整體房產(chǎn)業(yè)發(fā)展剛剛起步，本項(xiàng)目和四季新城相鄰，位置相當(dāng)不錯(cuò)。

孝順現(xiàn)在除了一個(gè)電動(dòng)工具廠(chǎng)，沒(méi)什么大型支柱產(chǎn)業(yè)。未來(lái)孝順鎮(zhèn)伴隨工業(yè)園建立，在金華、義烏交叉點(diǎn)優(yōu)勢(shì)將越來(lái)越顯著，大力推行工業(yè)化發(fā)展，將促進(jìn)鎮(zhèn)綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力日益增強(qiáng)，居民消費(fèi)水平也將極大提升。工業(yè)化進(jìn)程肯定帶來(lái)商業(yè)消費(fèi)，未來(lái)商業(yè)環(huán)境也將越來(lái)越濃。

四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

經(jīng)過(guò)前期調(diào)查發(fā)覺(jué)，對(duì)本案推廣將可能競(jìng)爭(zhēng)威脅項(xiàng)目來(lái)自四季新城、福泰龍、華豐商城等多個(gè)項(xiàng)目，下面將逐一對(duì)此做簡(jiǎn)單分析：

一、四季新城是孝順最大樓盤(pán)，品牌好、面積大、建筑項(xiàng)目豐富、配套設(shè)備完善、地理位置優(yōu)越，著名度在當(dāng)?shù)叵喈?dāng)高；

二、福泰龍地段好，跟本項(xiàng)目一樣，屬于商業(yè)價(jià)值高，未來(lái)它若建成商鋪將是本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

三、華豐商城和本項(xiàng)目幾乎同質(zhì)，建筑面積和建筑風(fēng)格相近，毗鄰四季新城和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，是本案最大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，估量和本案將形成價(jià)格上競(jìng)爭(zhēng)。

五、消費(fèi)者分析

消費(fèi)者購(gòu)房，受?chē)?guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策影響，已步入理性，觀(guān)望態(tài)度也越來(lái)越濃，純粹投資客也慢慢在淡出市場(chǎng)。但這并不表明消費(fèi)者購(gòu)房需求在萎縮。實(shí)際上，部分品質(zhì)好、地段好、價(jià)格適宜樓盤(pán)仍受到消費(fèi)者追捧。尤其在孝順市場(chǎng)，大家收入水平普遍較高，而房產(chǎn)業(yè)也剛剛開(kāi)始起步，房?jī)r(jià)還有較大升值潛力。

伴隨經(jīng)濟(jì)不停發(fā)展，創(chuàng)業(yè)機(jī)會(huì)已經(jīng)越來(lái)越小。富裕大家肯定會(huì)將閑散資金用于投資再增值，而現(xiàn)在銀行利息不高，在“一鋪養(yǎng)三代”傳統(tǒng)觀(guān)念影響下，投資商業(yè)物業(yè)將大有些人在。

六、項(xiàng)目SWOT分析

所謂知己知彼方能百戰(zhàn)不殆，房產(chǎn)項(xiàng)目甚于戰(zhàn)役，前期定位一旦失敗，將全方面影響后期銷(xiāo)售。所以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析是必不可少。SWOT分析指是項(xiàng)目標(biāo)優(yōu)劣勢(shì)、和目前環(huán)境下所存在機(jī)會(huì)和威脅。

（一）、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)

1、地段：本案在孝順鎮(zhèn)北部，北部是鎮(zhèn)政府未來(lái)計(jì)劃開(kāi)發(fā)關(guān)鍵，而本案是計(jì)劃開(kāi)發(fā)區(qū)中“龍頭”位置，是連接老城區(qū)和新城區(qū)一個(gè)關(guān)鍵結(jié)點(diǎn)

。

2、交通：本案在金山大道以東、府前路以南，是孝順鎮(zhèn)出城至金華、義烏必經(jīng)道路，有多路出城公交車(chē)經(jīng)過(guò)此處，交通極為便利。

3、可視未來(lái)商業(yè)中心：孝順大型公建項(xiàng)目，如農(nóng)民新村、娛樂(lè)中心、農(nóng)貿(mào)城、四季新城及孝順溪綠化改造工程項(xiàng)目全部在鎮(zhèn)北建設(shè)；而孝順商業(yè)廣場(chǎng)工業(yè)園建立，則將加速鎮(zhèn)北計(jì)劃和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，將聚集更多人流和商機(jī)；所以這些將加緊本案所在區(qū)塊成熟和發(fā)展，自然造就本案成為一個(gè)繁榮商業(yè)中心。

4、投資機(jī)會(huì)點(diǎn)：因?yàn)榻鹑A、義烏市區(qū)連續(xù)上漲，已超出一般老百姓經(jīng)濟(jì)承受能力，可上升空間相對(duì)較低，而孝順東鄰義烏市，西接金華，距離金華和義烏市區(qū)僅20余公里，而房?jī)r(jià)相對(duì)金華、義烏市區(qū)低很多，形成價(jià)格洼地，投資增值空間大。

5、計(jì)劃理念：依靠孝順商業(yè)廣場(chǎng)“以人為本”領(lǐng)先一步計(jì)劃理念，計(jì)劃設(shè)計(jì)表現(xiàn)時(shí)代特征和地方特色、配套設(shè)施齊全、環(huán)境舒適優(yōu)美、合理豐富戶(hù)型，并結(jié)合布局做到了“人車(chē)分流”、“商用，居住分流”。整體建筑錯(cuò)落有致，布局合理有序，充足借引周?chē)扳司吧?，使?jì)劃達(dá)成建筑和環(huán)境，人和環(huán)境最好結(jié)合，發(fā)明一個(gè)“現(xiàn)代、親切、美觀(guān)、舒適”商業(yè)街和“宜人、友好、高品質(zhì)”人居小區(qū)。

6、商業(yè)設(shè)施：自動(dòng)扶梯、中空內(nèi)庭、中心花園廣場(chǎng)、統(tǒng)一精裝修、背景音樂(lè)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)等設(shè)施和設(shè)備必將在小城鎮(zhèn)引發(fā)轟動(dòng)，形成一定影響力和著名度。

（二）、項(xiàng)目劣勢(shì)

1、售價(jià)偏高：因?yàn)槭艿貎r(jià)、建筑用材等原因，本案價(jià)格肯定比起競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四季新城、福泰龍、華豐商城來(lái)說(shuō)要高很多，將給銷(xiāo)售帶來(lái)一定壓力和瓶頸。

2、規(guī)模中等：受地塊原因，項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)偏小，將損失一大部分重視規(guī)模高端用戶(hù)和投資客。

3、環(huán)境不理想：本案全部為臨街建筑，且商住混合，噪音和灰塵將成為最大環(huán)境污染；加上容積率偏高，綠化率太低等原因均不理想。

4、配套設(shè)施通常：因?yàn)槿莘e率偏高，小區(qū)內(nèi)除了道路幾乎沒(méi)有空余地方來(lái)建配套設(shè)施，配套設(shè)施嚴(yán)重匱乏將影響業(yè)主生活質(zhì)量和生活方法，從而影響目標(biāo)用戶(hù)購(gòu)置信心。

5、著名度較低：四季新城是孝順最大樓盤(pán)，著名度第一，而且從宣傳概念計(jì)劃上搶踞了孝順高級(jí)住宅第一區(qū)概念，本案在此方面已失去先天優(yōu)勢(shì)。

6、商業(yè)氣氛有待培育：本案所在地即使地處孝順關(guān)鍵地段，但該區(qū)域總體商業(yè)氣氛還有待培訓(xùn)。

（三）、項(xiàng)目威脅

1、受政策和宏觀(guān)調(diào)控影響，造成樓市行情不佳，消費(fèi)者購(gòu)房信心不足。

2、來(lái)自四季新城、福泰龍、華豐商城等多個(gè)項(xiàng)目標(biāo)價(jià)格和規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，形成目標(biāo)用戶(hù)群過(guò)份分流。

3、本案沿金山大道商鋪計(jì)劃為店中店商業(yè)模式和格局，且整體面積過(guò)大，有部分用戶(hù)受傳統(tǒng)商鋪影響，不接收這種商業(yè)模式和格局。

4、部分投資用戶(hù)擔(dān)心和杭州等地類(lèi)似商業(yè)物業(yè)一樣，因?yàn)楹笃诠芾聿坏轿欢y以經(jīng)營(yíng)，從而影響投資信心。

（四）、項(xiàng)目機(jī)會(huì)

1、

孝順?lè)慨a(chǎn)業(yè)剛起步，房?jī)r(jià)有較大升值空間。

2、

金華、義烏兩地發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)輻射和濃郁商業(yè)氣氛。

3、

孝順現(xiàn)在專(zhuān)業(yè)大型商業(yè)物業(yè)不多。

4、開(kāi)發(fā)商擁有品質(zhì)意識(shí)，理念超前。

5、

孝順民間資本雄厚和眾多農(nóng)民失地賠償款。

七、市場(chǎng)結(jié)論

購(gòu)房貸款控制，政策約束，一定程度上形成了整體樓市低迷，購(gòu)房者對(duì)樓市觀(guān)望，但作為經(jīng)濟(jì)增加主命脈不會(huì)有太大振動(dòng)。作為一個(gè)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，只要憑借真正做到過(guò)硬品質(zhì)鑄造，再依靠?jī)?yōu)異營(yíng)銷(xiāo)推廣一定能出奇制勝，肯定能取得輝煌業(yè)績(jī)。孝順作為正在計(jì)劃發(fā)展中千年古鎮(zhèn)，房產(chǎn)業(yè)卻處于發(fā)展剛剛起步階段。

本項(xiàng)目應(yīng)盡可能避免政策和金華，義烏兩地樓市帶來(lái)種種不利影響，發(fā)揮作為鎮(zhèn)政府計(jì)劃發(fā)展關(guān)鍵和工業(yè)化進(jìn)程中強(qiáng)大帶動(dòng)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，制訂全方面到位方案，在成功推廣建設(shè)項(xiàng)目同時(shí)，做到效益利潤(rùn)最大化。

第二部分

項(xiàng)目總體推廣策略

本部分將依據(jù)前面市場(chǎng)分析得出結(jié)論，從項(xiàng)目定位、目標(biāo)用戶(hù)群體鎖定、媒體推廣策略、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略和定價(jià)策略等方面著手，把孝順·孝順商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)造成為孝順最高級(jí)次、最高水準(zhǔn)、最高現(xiàn)代化、最含有投資回報(bào)現(xiàn)代商業(yè)圈。

一、項(xiàng)目總體定位

（一）、理念

樓盤(pán)命名確定：孝順商業(yè)廣場(chǎng)

理念策略：開(kāi)啟孝順商業(yè)新時(shí)代

廣告語(yǔ)：商業(yè)新焦點(diǎn)/商業(yè)新時(shí)代/商住金地帶

理念即理想、信念和觀(guān)念總合，理念策劃目標(biāo)是為項(xiàng)目提供優(yōu)質(zhì)軟件?？傮w形象定位，著重處理孝順商業(yè)廣場(chǎng)在大家心目中關(guān)鍵印象“是什么”或“將是什么”問(wèn)題。本項(xiàng)目順應(yīng)孝順商業(yè)市場(chǎng)改變，在缺乏高級(jí)現(xiàn)代化商業(yè)場(chǎng)所孝順，打出“商業(yè)時(shí)代”招牌，來(lái)填補(bǔ)房地產(chǎn)市場(chǎng)空白，以未來(lái)繁榮關(guān)鍵點(diǎn)、現(xiàn)代計(jì)劃、現(xiàn)代商場(chǎng)建筑、健全配套設(shè)施為強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)，迎合市場(chǎng)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，立足于項(xiàng)目本身資源優(yōu)勢(shì)。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大降低，對(duì)購(gòu)置者而言，產(chǎn)品附加值已大于產(chǎn)品本身，提升了商品“功效價(jià)格比”。它必需經(jīng)過(guò)反復(fù)思索，認(rèn)真提煉，大膽創(chuàng)意。

（二）理性化描述

商業(yè)新焦點(diǎn)/商業(yè)新時(shí)代/商住金地帶

口號(hào)詮釋?zhuān)喊殡S孝順鎮(zhèn)城市化發(fā)展和未來(lái)伴隨工業(yè)園地開(kāi)發(fā)，居民收入將越來(lái)越高，消費(fèi)能力越來(lái)越強(qiáng)。政府要員，稅務(wù)局，公務(wù)員，鎮(zhèn)上居民，和工業(yè)園打工人員，她們是一批可觀(guān)消費(fèi)人群。而當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)、商店大多是停留在集市偏上規(guī)模，稍高級(jí)購(gòu)物場(chǎng)所根本沒(méi)有。孝順商業(yè)廣場(chǎng)將是孝順未來(lái)商業(yè)中心，占據(jù)未來(lái)孝順鎮(zhèn)關(guān)鍵商品消費(fèi)市場(chǎng)，它誘發(fā)大家消費(fèi)欲望，引導(dǎo)現(xiàn)代化購(gòu)物時(shí)尚。

（三）意義簡(jiǎn)釋

１、這一總體形象表現(xiàn)孝順商業(yè)廣場(chǎng)鮮明本質(zhì)特征，又表示了它非凡經(jīng)營(yíng)氣魄，它預(yù)示著孝順城市化進(jìn)程領(lǐng)域中一顆商業(yè)新星立即在千年古鎮(zhèn)升起。

２、它將成為孝順商業(yè)廣場(chǎng)品質(zhì)策劃、目標(biāo)市場(chǎng)推廣、商業(yè)氣氛建設(shè)指南，成為項(xiàng)目未起源源不絕活動(dòng)題材和原生動(dòng)力。

３、它語(yǔ)言簡(jiǎn)練，內(nèi)涵豐富，外延寬廣，可拓展空間極為寬廣。

4、這一描述關(guān)鍵是對(duì)外使用，以是科學(xué)誘惑理性為主。

感性化描繪

Ａ、孝順最具現(xiàn)代化商業(yè)圈

Ｂ、孝順最高級(jí)商業(yè)圈

C

、孝順最具人氣商業(yè)圈

利用提醒

1、它關(guān)鍵是對(duì)外宣傳使用，努力在使用過(guò)程中使之形成孝順人口語(yǔ)是最關(guān)鍵事。

2、它是形象系列廣告詞中最關(guān)鍵一個(gè)部分，有情況下甚至能夠做專(zhuān)題廣告詞用。

3、政府要人及孝順名流對(duì)此認(rèn)同是最含有引導(dǎo)作用。

（四）孝順商業(yè)廣場(chǎng)內(nèi)涵定位

孝順商業(yè)廣場(chǎng)，她擁有孝順鎮(zhèn)最高級(jí)次購(gòu)物環(huán)境，明凈亮麗現(xiàn)代設(shè)備，人性計(jì)劃設(shè)計(jì)安排，統(tǒng)一商場(chǎng)管理，展現(xiàn)出它獨(dú)有現(xiàn)代購(gòu)物文化。它帶給孝順鎮(zhèn)居民最現(xiàn)代化shopping感受，提升了大家購(gòu)物品位，是孝順鎮(zhèn)城市化進(jìn)程關(guān)鍵標(biāo)志之一，其商場(chǎng)內(nèi)統(tǒng)一現(xiàn)代化管理，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)多彩多姿，并不停和時(shí)俱進(jìn)、創(chuàng)新發(fā)展，是現(xiàn)代化居住生活必去場(chǎng)所。

二、商場(chǎng)商品定位及功效定位

（一）、經(jīng)營(yíng)定位

以經(jīng)營(yíng)中高級(jí)商品為主，而且提供完善配套及特色服務(wù)，全方面提升經(jīng)營(yíng)形象，表現(xiàn)項(xiàng)目定位優(yōu)勢(shì)及長(zhǎng)遠(yuǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（二）、功效定位

⑴金華全新概念現(xiàn)代園林式商業(yè)廣場(chǎng)。

⑵全方面導(dǎo)入園林綠化，強(qiáng)化游憩商業(yè)功效。

⑶現(xiàn)代簡(jiǎn)約版設(shè)計(jì)理念，傳承百年繁榮。

⑷含有極強(qiáng)休閑、觀(guān)光、購(gòu)物功效，集購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑于一體。

（三）、商場(chǎng)目標(biāo)用戶(hù)定位

1、現(xiàn)以租賃商戶(hù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)群分析

消費(fèi)群：品牌形象店/連鎖店/專(zhuān)業(yè)店/傳統(tǒng)商戶(hù)/個(gè)體工商戶(hù)

消費(fèi)群特征：

◆以經(jīng)營(yíng)中高級(jí)服裝等傳統(tǒng)商品、休閑服務(wù)業(yè)和電子產(chǎn)品為主。

◆商戶(hù)含有精品特色經(jīng)營(yíng)意識(shí)。

◆對(duì)整體商業(yè)區(qū)域形象營(yíng)造，加強(qiáng)旅游文化建設(shè)帶動(dòng)經(jīng)貿(mào)發(fā)展很樂(lè)觀(guān)。

◆多年出現(xiàn)大批年輕創(chuàng)業(yè)經(jīng)營(yíng)商戶(hù)，經(jīng)營(yíng)時(shí)尚前衛(wèi)產(chǎn)品，吸引眾多青少年消費(fèi)群體。

2、商業(yè)過(guò)程目標(biāo)消費(fèi)群分析

其實(shí)商業(yè)廣場(chǎng)步行街和明星、商品品牌一樣，全部必需要有自己追捧者（即目標(biāo)消費(fèi)群），而商場(chǎng)市場(chǎng)定位和功效計(jì)劃制訂亦是以目標(biāo)消費(fèi)群需求為基礎(chǔ)。若要分析本項(xiàng)目標(biāo)目標(biāo)消費(fèi)群，則通?？砂匆韵路矫嫒ミM(jìn)行。

⑴15—25歲

◆屬于沖動(dòng)消費(fèi)心理，而且有很大自主支配權(quán)，喜愛(ài)攀比，追求新事物，新時(shí)尚，帶有一定消費(fèi)盲目性。

◆消費(fèi)購(gòu)置快速消耗商品為主，包含服裝、鞋類(lèi)精品、音像制品、IT產(chǎn)品、體育用具為主。并開(kāi)始有追求休閑娛樂(lè)消費(fèi)心理。

⑵25—35歲

◆含有一定經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌和享樂(lè)，消費(fèi)心理較為成熟。

◆消費(fèi)力以中高級(jí)為主電器、IT產(chǎn)品，有常常性休閑娛樂(lè)（飲食、酒吧等）要求，并付以實(shí)施。

⑶35—45歲

◆較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)能力及支配權(quán)，追求品牌實(shí)用型產(chǎn)品為主，消費(fèi)心理成熟。

◆消費(fèi)以中高級(jí)為主，購(gòu)置中等耐用型保值產(chǎn)品為主。古玩、字畫(huà)、玉器、家居用具、服裝、鞋類(lèi)、化妝品、音像圖書(shū)制品等。

◆重視品牌商品內(nèi)涵，重視投資性產(chǎn)品及追求更高層次文化及娛樂(lè)享受。

⑷旅游用戶(hù)群體

◆親身體驗(yàn)商業(yè)步行街特色而前來(lái)購(gòu)物觀(guān)光消費(fèi)，含有一定沖動(dòng)性和隨意性。

◆傳統(tǒng)中等商品較受歡迎，消費(fèi)以中高級(jí)為主。

◆是主力消費(fèi)群之一，從而帶動(dòng)購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)消費(fèi)。

（四）、商業(yè)廣場(chǎng)目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析

⑴以投資為目標(biāo)投資人士

樹(shù)立孝順商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)是孝順最興旺商業(yè)圈，人流量、車(chē)流量較大，在孝順乃至金華義烏有較強(qiáng)著名度。伴隨農(nóng)民新城等項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)和政府對(duì)鎮(zhèn)北區(qū)塊科學(xué)計(jì)劃，該地段人流、客流、物流將會(huì)有極大改善和提升其商業(yè)價(jià)值。

同時(shí)此區(qū)域是政府關(guān)鍵扶持新城區(qū)，和省級(jí)孝順商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)相鄰，客流、物流有確保，確保本商場(chǎng)鋪位出租或出售含有高價(jià)位內(nèi)在價(jià)值，這些全部對(duì)投資人士有巨大吸引力。

伴隨房地產(chǎn)調(diào)控，大家對(duì)住宅投資熱情慢慢降溫，而很多投資者已經(jīng)把商鋪看成為一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)低、回報(bào)大，并含有更大升值潛力投資渠道，而“一鋪養(yǎng)三代”思想早已深入民心，假如在區(qū)域內(nèi)有租價(jià)或售價(jià)適宜鋪位推出，并使投資客看到孝順商業(yè)廣場(chǎng)良好經(jīng)營(yíng)和投資回報(bào)，肯定能吸引眾多投資人士購(gòu)置本項(xiàng)目商鋪。

出于對(duì)商鋪管理角度考慮和對(duì)本項(xiàng)目情況了解，投資者多以當(dāng)?shù)厝藶橹鳌?/p>

⑵以經(jīng)營(yíng)為目標(biāo)商家

伴隨農(nóng)民新城等項(xiàng)目標(biāo)建設(shè)和政府對(duì)鎮(zhèn)北區(qū)塊科學(xué)計(jì)劃和建設(shè)，政府正努力對(duì)該區(qū)域商業(yè)環(huán)境改造，各項(xiàng)城市改造工程不停深入，令眾多商家看好該商圈。但假如出現(xiàn)多個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)（關(guān)鍵是福泰隆和華豐家園）同質(zhì)性，令眾多有實(shí)力商家止步。

針對(duì)這類(lèi)商家，本項(xiàng)目應(yīng)改善商場(chǎng)內(nèi)部購(gòu)物環(huán)境，確定商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)專(zhuān)題，同時(shí)設(shè)定多個(gè)優(yōu)惠付款方法，簡(jiǎn)化付款手續(xù)，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，令鋪位買(mǎi)賣(mài)付款更貼近經(jīng)營(yíng)商家心理習(xí)慣，并在宣傳包裝方面營(yíng)造出獨(dú)特經(jīng)營(yíng)風(fēng)格和經(jīng)營(yíng)興旺前景，吸引這類(lèi)用戶(hù)購(gòu)置步行街商鋪。

（五）、項(xiàng)目總體計(jì)劃推廣策略

本項(xiàng)目標(biāo)形象定位是以“RBD”(游憩商業(yè)區(qū))為專(zhuān)題，打造未來(lái)商業(yè)模式：RBD(游憩商業(yè)區(qū))將成為本項(xiàng)目總體計(jì)劃根本。伴隨人民生活水平和文化素質(zhì)提升，大家在城市中心不僅是要辦公，還要求有休閑娛樂(lè)地方，也就是現(xiàn)在CBD以外另外一個(gè)場(chǎng)所，這種集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、旅游、文化交流為一體區(qū)域我們現(xiàn)在稱(chēng)之為RBD，已經(jīng)成為城市人生活樂(lè)園。

RBD概念

RBD是英文Recreational

Business

District縮寫(xiě)，直譯為“游憩商業(yè)區(qū)”，也可譯為“旅游商業(yè)區(qū)”、“休閑商務(wù)區(qū)”等。依據(jù)［游憩和閑暇研究概念詞典］，RBD定義為：建立在城鎮(zhèn)和城市里，由各類(lèi)紀(jì)念品商店、旅游吸引物、餐館、小吃攤檔等高度集中組成，吸引了大量休閑者一個(gè)特定零售商業(yè)區(qū)。

伴伴隨這一概念不停發(fā)展完善，RBD已經(jīng)逐步延伸了原先定義中功效，在中國(guó)很多城市中，RBD起到了完善CBD功效作用。另外部分CBD也逐步因?yàn)楣πд{(diào)整形成了RBD雛形，也就是在一個(gè)大型商業(yè)中，由一個(gè)管理機(jī)構(gòu)組織協(xié)調(diào)和計(jì)劃，把一系列商店服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，向消費(fèi)者提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、飲食等多種服務(wù)一站式消費(fèi)中心。

RBD類(lèi)型

引進(jìn)加改良RBD，原意為城市中以旅游者為對(duì)象購(gòu)物休閑娛樂(lè)之地，現(xiàn)被改良為以城市上班族為對(duì)象，提供休閑商務(wù)活動(dòng)、提供工作之余放松、生活休閑商務(wù)區(qū)。RBD是當(dāng)今國(guó)際中心城市推出和其商務(wù)中心功效相呼應(yīng)新興產(chǎn)業(yè)區(qū)，它將休閑娛樂(lè)、科普博覽、專(zhuān)題旅游、精品購(gòu)物等各類(lèi)項(xiàng)目加以整合，形成和商務(wù)相結(jié)合休閑產(chǎn)業(yè)，從而發(fā)明現(xiàn)代城市新亮點(diǎn)。

RBD功效

RBD功效按其提供服務(wù)類(lèi)型能夠分為：休閑娛樂(lè)功效、商務(wù)功效和旅游商業(yè)功效：

1、休閑娛樂(lè)功效：休閑娛樂(lè)是RBD首要功效。RBD和傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)有著親密關(guān)系。RBD是CBD有機(jī)組成部分和題中之義。在CBD演變過(guò)程中，RBD功效逐步獨(dú)立出來(lái)，區(qū)域休閑娛樂(lè)功效由此也得到提升。

2、商務(wù)功效：商務(wù)功效是RBD對(duì)傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)關(guān)鍵功效沿襲和擴(kuò)展。CBD是城市繁榮標(biāo)志，上世紀(jì)中期以來(lái)，CBD開(kāi)始演變?yōu)檗k公和商業(yè)功效復(fù)合區(qū)，關(guān)鍵是供集團(tuán)總部、企業(yè)、金融、信息、經(jīng)營(yíng)管理等用辦公樓，也有一部分設(shè)施提供對(duì)應(yīng)會(huì)議、展覽、居?。ò虅?wù)公寓等）、餐飲等服務(wù)，這不是CBD主流功效，充足挖掘、提升CBD非主流功效，形成RBD，將大大有利于整個(gè)中央商務(wù)區(qū)配套完善，引發(fā)更多投資者駐足。

3、旅游商業(yè)功效：當(dāng)RBD獨(dú)立于CBD存在時(shí)，旅游商業(yè)功效也是RBD關(guān)鍵功效之一。旅游商業(yè)關(guān)鍵是“以景帶商”，也就是充足發(fā)揮旅游景點(diǎn)擴(kuò)散效應(yīng)，挖掘商業(yè)發(fā)展整體優(yōu)勢(shì)，形成一塊歷史文化和商業(yè)文化內(nèi)涵豐富、和眾不一樣休閑和觀(guān)光旅游商業(yè)區(qū)，集購(gòu)物、觀(guān)賞、娛樂(lè)、文化、度假等諸功效為一體，吸引區(qū)域內(nèi)、中國(guó)及國(guó)際廣大游客，以游促商、以商促游，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益統(tǒng)一。

三、目標(biāo)用戶(hù)群體鎖定

（一）區(qū)域鎖定

以孝順鎮(zhèn)土地拆遷農(nóng)民，鎮(zhèn)上居民，政府要員，機(jī)關(guān)人員，商人和金華、義烏兩地商鋪投資客為主，以周?chē)l(xiāng)村農(nóng)民人為輔，她們看中商業(yè)廣場(chǎng)關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)位置，未來(lái)投資效益和更舒適縣城城市生活。

（二）、購(gòu)置人群分析

1、拆遷農(nóng)民手頭有一大筆拆遷補(bǔ)助閑置資金，她們將用于投資“錢(qián)生錢(qián)”；鎮(zhèn)上居民、政府要員、機(jī)關(guān)人員、商人她們看中商業(yè)廣場(chǎng)在是孝順中獨(dú)一無(wú)二商業(yè)地段和地位、豐厚投資回報(bào)率、優(yōu)異現(xiàn)代居所。

2、金華，義烏兩地投資客：因?yàn)榻鹑A、義烏房?jī)r(jià)連續(xù)幾年上漲，現(xiàn)在進(jìn)入相對(duì)停滯，而銀行購(gòu)房貸款限定，使得部分投資客因?yàn)橘Y金原因紛紛退出市區(qū)，把眼光投向郊區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)，因?yàn)樗Y金投入量少，而回報(bào)上漲時(shí)間來(lái)快，空間來(lái)更寬廣。

（三）、身份定位

以孝順鎮(zhèn)中上流人士有錢(qián)投資和有錢(qián)購(gòu)房置業(yè)為主，同時(shí)，對(duì)孝順鎮(zhèn)中等收入及中等和中偏下之各階層人士也給充足關(guān)注，強(qiáng)有力吸引。

（四）市場(chǎng)角色定位

——孝順商業(yè)黃金中心締造者

作為外駐孝順鎮(zhèn)第二個(gè)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，將為孝順鎮(zhèn)未來(lái)現(xiàn)代商業(yè)生活營(yíng)造一個(gè)尊貴品質(zhì)商業(yè)中心，從而引導(dǎo)和帶動(dòng)整個(gè)孝順鎮(zhèn)商業(yè)化飛速發(fā)展。

依靠：政府計(jì)劃，未來(lái)可視發(fā)展

四、品質(zhì)策略

品質(zhì)策略關(guān)鍵從孝順本有硬件設(shè)施著手，并經(jīng)過(guò)理念計(jì)劃，最終達(dá)成目標(biāo)是把孝順商業(yè)廣場(chǎng)營(yíng)造成為孝順商業(yè)投資和發(fā)展制高點(diǎn)，達(dá)成品質(zhì)策劃和樓盤(pán)計(jì)劃設(shè)計(jì)二者取長(zhǎng)補(bǔ)短，相互輝映，完美融合。

（一）、品質(zhì)策略：建立商業(yè)“金”品質(zhì)

關(guān)鍵針對(duì)現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手四季新城、福泰龍，從商業(yè)形態(tài)和商業(yè)區(qū)品質(zhì)上著手，將三者從本質(zhì)上區(qū)分開(kāi)來(lái)，打造出商業(yè)樓盤(pán)“金”品質(zhì)和經(jīng)營(yíng)行業(yè)“金”品質(zhì)，塑造未來(lái)孝順最高級(jí)商業(yè)中心。

關(guān)鍵經(jīng)過(guò)系列形象宣傳和活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，樹(shù)立購(gòu)置者信心。

（二）、品質(zhì)形象宣傳

表現(xiàn)在：計(jì)劃超前，布局合理，成本加大投入，優(yōu)異管理，精心公共區(qū)域裝修，設(shè)備齊全等等，關(guān)鍵包含五方面：

1、產(chǎn)品形象工程

a、改造商業(yè)廣場(chǎng)觀(guān)感，利用富有現(xiàn)代色彩外墻涂料，提升樓盤(pán)品質(zhì)，快速投入施工使商業(yè)廣場(chǎng)整體形象提前聳立。

b、細(xì)致打造售樓中心，增強(qiáng)購(gòu)置人群對(duì)物業(yè)品質(zhì)信心。

c、將共同區(qū)域統(tǒng)一精裝修，提升樓盤(pán)品質(zhì)

2、細(xì)節(jié)精品理念實(shí)施

a、制作精品樓書(shū)。

b、制訂合理業(yè)態(tài)分布：

業(yè)態(tài)分布標(biāo)準(zhǔn)一：因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài)。因?yàn)轫?xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)計(jì)劃范圍較長(zhǎng)，所以提議開(kāi)發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類(lèi)和范圍有所規(guī)范，預(yù)防單一經(jīng)營(yíng)種類(lèi)或雜亂區(qū)段經(jīng)營(yíng)。

業(yè)態(tài)分布標(biāo)準(zhǔn)二：關(guān)鍵突出，特色經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，關(guān)鍵突出，現(xiàn)階段市場(chǎng)空白，如建材市場(chǎng)，百貨超市，品牌衣飾，品牌電器音響等，以此提升著名度及吸引人氣。

業(yè)態(tài)分布標(biāo)準(zhǔn)三：內(nèi)“規(guī)”外“放”。一層內(nèi)部和第兩層進(jìn)行規(guī)范化業(yè)態(tài)劃分，一樓對(duì)外商鋪能夠自主經(jīng)營(yíng)，以品牌中低級(jí)衣飾最好，如邦威、森馬、達(dá)芙妮等。

提議：依據(jù)行業(yè)特征，進(jìn)行區(qū)域初步劃分，服裝、各類(lèi)飾品、家俱、電器音響、綢緞布料、家用百貨、五金建材、鞋類(lèi)等

3、管理提升

把商鋪管理進(jìn)行整體計(jì)劃，從根本上處理因?yàn)樯虡I(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)管理混亂局面，達(dá)成統(tǒng)一形象面向社會(huì)服務(wù)，填補(bǔ)購(gòu)置者擔(dān)心經(jīng)營(yíng)者水平“參差不齊”，造成部分經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”不良后果，建立購(gòu)置信心。

過(guò)程：成立管理企業(yè)；融入統(tǒng)一式管理服務(wù)；和用戶(hù)購(gòu)置同時(shí)簽署商場(chǎng)管理服務(wù)協(xié)議；商場(chǎng)服務(wù)準(zhǔn)則出臺(tái)；外聘商場(chǎng)管理顧問(wèn)，做到商場(chǎng)管理和銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)入項(xiàng)目，提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，表現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“以人為本”服務(wù)理念。

4、購(gòu)物shopping文化建設(shè)：營(yíng)建城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場(chǎng)引領(lǐng)商住新時(shí)尚，開(kāi)展“T”臺(tái)秀，名品展示等活動(dòng)。

5、贏得政府支持

在未來(lái)商業(yè)中心需爭(zhēng)取各項(xiàng)政策扶持和優(yōu)惠，和工商稅務(wù)辦證簡(jiǎn)化手續(xù)。

五、關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)提煉

本部分基于項(xiàng)目標(biāo)總體定位，商場(chǎng)業(yè)態(tài)劃分，項(xiàng)目標(biāo)品質(zhì)策略和本案優(yōu)勢(shì)總結(jié)得出孝順商業(yè)廣場(chǎng)含有以下六大賣(mài)點(diǎn)。

1、統(tǒng)一管理

投資贏利保障

孝順商業(yè)廣場(chǎng)，專(zhuān)業(yè)商業(yè)管理企業(yè)全方面進(jìn)駐指導(dǎo)，豐富市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)和一絲不茍工作態(tài)度，免去經(jīng)營(yíng)戶(hù)后顧之憂(yōu)。商場(chǎng)“高級(jí)自動(dòng)扶梯”配置，不僅提升了購(gòu)物舒適性，更提升了購(gòu)物環(huán)境和消費(fèi)檔次，引領(lǐng)孝順商業(yè)新時(shí)尚。另外，典雅商場(chǎng)外觀(guān)和設(shè)置合理休閑配套，確保了商場(chǎng)開(kāi)業(yè)后長(zhǎng)遠(yuǎn)品位。

2、科學(xué)計(jì)劃

彰顯至尊品質(zhì)

孝順商業(yè)廣場(chǎng)，著名商業(yè)機(jī)構(gòu)計(jì)劃單位度身設(shè)計(jì)，引進(jìn)國(guó)際最流行“圍合式中庭景觀(guān)商業(yè)”模式。敞開(kāi)式景觀(guān)中庭，不僅是更多健康，更將休閑、娛樂(lè)有機(jī)融入商業(yè)，使購(gòu)物變成了一個(gè)休閑、享受，大大增加了購(gòu)物樂(lè)趣，也促進(jìn)了購(gòu)物欲望。圍合式中庭景觀(guān)商業(yè)，是更多財(cái)富。

3、金鉆地段

搶占財(cái)富地標(biāo)

孝順商業(yè)廣場(chǎng)，在鎮(zhèn)北新區(qū)關(guān)鍵位置，斜對(duì)鎮(zhèn)政府大樓。該區(qū)塊不僅是孝順心臟，更是未來(lái)發(fā)展重心。大型居住區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)又近在咫尺，商業(yè)，何愁不旺？孝順鎮(zhèn)計(jì)劃為“10萬(wàn)人口”重鎮(zhèn)，而且，伴隨金三角開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，大量外地人口不停涌入，其消費(fèi)能力不可小覷。到時(shí)，龐大人流將使孝順商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者們賺個(gè)盆滿(mǎn)缽流。

4、規(guī)模宏大

打造商業(yè)旗艦

集約時(shí)代，規(guī)模決定一切。最新富豪排行榜上，國(guó)美電器連鎖黃光裕榮登榜首，其成功原因無(wú)非兩個(gè)字：規(guī)模。確實(shí)，零碎小店鋪因?yàn)槿狈暧^(guān)指導(dǎo)，又無(wú)規(guī)模效應(yīng)，單打奪斗難以立足市場(chǎng)。孝順商業(yè)廣場(chǎng)一萬(wàn)多平方米宏大規(guī)模，堪比地市級(jí)大型商場(chǎng)，店多攏市，且計(jì)劃合理，投資置業(yè)兩不誤。

5、為明天

種下一棵搖錢(qián)樹(shù)

有了閑散資金，是用來(lái)享受生活，還是為明天投資未來(lái)？俗話(huà)說(shuō)，一鋪養(yǎng)三代，指就是商鋪巨大投資潛力，能夠不停為資金保值、增值。孝順商業(yè)廣場(chǎng)，以宏大規(guī)模，優(yōu)異配套設(shè)施，合理業(yè)態(tài)計(jì)劃、完善商場(chǎng)管理?yè)屨夹㈨樜ㄒ?。孝順商業(yè)廣場(chǎng)，城北金鉆地段，投資處女地。

6、全產(chǎn)權(quán)

大商場(chǎng)小旺鋪

孝順商業(yè)廣場(chǎng)，采取獨(dú)特而稀有"大商場(chǎng)小旺鋪"經(jīng)營(yíng)形式，經(jīng)營(yíng)戶(hù)能夠坐享大商場(chǎng)"店多攏市"規(guī)模效應(yīng)，又無(wú)需花費(fèi)過(guò)多資金。機(jī)動(dòng)靈活商鋪分割模式，輕松實(shí)現(xiàn)財(cái)富夢(mèng)想；合理業(yè)態(tài)分布，極大地增加了商鋪贏利性。孝順商業(yè)廣場(chǎng)，低投資、低風(fēng)險(xiǎn)、高利潤(rùn)，財(cái)富原始股。

六、項(xiàng)目銷(xiāo)售周期劃分

（一）、銷(xiāo)售周期劃分

1、依據(jù)通常房產(chǎn)銷(xiāo)售節(jié)奏，本項(xiàng)目估計(jì)整個(gè)銷(xiāo)售周期計(jì)劃為1.5年，即——下六個(gè)月。

2、針對(duì)現(xiàn)在房產(chǎn)形勢(shì)及孝順現(xiàn)在時(shí)間，本項(xiàng)目應(yīng)分期推出。

3、在各階段劃分中，應(yīng)依據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度和行業(yè)銷(xiāo)售規(guī)律進(jìn)行分階段關(guān)鍵安排，以達(dá)成順利銷(xiāo)售和利潤(rùn)最大化目標(biāo)。

（二）銷(xiāo)售節(jié)奏控制

銷(xiāo)售節(jié)奏控制是項(xiàng)目順利銷(xiāo)售和利潤(rùn)最大化有利武器，依據(jù)本案實(shí)際，特對(duì)孝順商業(yè)廣場(chǎng)各階段做以下總體劃分。

階段時(shí)間任務(wù)

預(yù)熱期10月—2月樹(shù)立項(xiàng)目形象，為開(kāi)盤(pán)造勢(shì)

開(kāi)盤(pán)期春節(jié)前后準(zhǔn)備好開(kāi)盤(pán)工作，正式面向市場(chǎng)

主推期2月—7月成功銷(xiāo)售項(xiàng)目標(biāo)50%

加推期7月—12月成功銷(xiāo)售項(xiàng)目標(biāo)30%

收盤(pán)期項(xiàng)目剩下20%

六、媒體推廣策略

選擇合適媒體，利用科學(xué)媒介投放組合策略，制造聲勢(shì)，在確保足夠有效抵達(dá)率，避免無(wú)須要浪費(fèi)，確保廣告對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生最好說(shuō)服效果，吸引消費(fèi)者前來(lái)咨詢(xún)，感受現(xiàn)場(chǎng)氣氛，產(chǎn)生購(gòu)置欲望。本媒體推廣策略依據(jù)孝順市場(chǎng)實(shí)際，在各銷(xiāo)售階段關(guān)鍵推廣任務(wù)和推廣方法做了總體計(jì)劃。

（一）、不一樣目標(biāo)用戶(hù)媒體推廣方法

1、針對(duì)當(dāng)?shù)赜脩?hù)，包含拆遷農(nóng)民、機(jī)關(guān)人員、商人媒體推廣測(cè)量，采取發(fā)資料、公布路牌、圍墻、橫幅、縣臺(tái)電視掛角廣告等手段，贏得市場(chǎng)。

2、針對(duì)義烏、金華等地投資客則采取公布報(bào)紙廣告、投放軟文方法。

（二）、不一樣階段媒體投放策略

1、市場(chǎng)引導(dǎo)期

專(zhuān)題：商業(yè)革命

階段性廣告口號(hào)：

孝順新商業(yè)時(shí)代已經(jīng)開(kāi)始了

把握孝順，把握孝順商業(yè)廣場(chǎng)

孝順商業(yè)廣場(chǎng)閃耀登場(chǎng)

城北品質(zhì)生活特區(qū)，孝順商業(yè)廣場(chǎng)引領(lǐng)商住新時(shí)尚

階段性目標(biāo)：確立孝順商業(yè)廣場(chǎng)整體形象加強(qiáng)項(xiàng)目著名度，并目標(biāo)用戶(hù)深入了解項(xiàng)目情況，進(jìn)而加深項(xiàng)目標(biāo)關(guān)注程度,同時(shí)試探市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目標(biāo)承接能力，積累用戶(hù)，宣傳新商業(yè)理念。

推廣方法：當(dāng)?shù)匕l(fā)放資料、路牌、圍墻、橫幅；金華、義烏兩地新聞炒作為主，配合報(bào)紙廣告。

宣傳內(nèi)容：

1、配合當(dāng)?shù)仉娕_(tái)、電視臺(tái)和金華、義烏炒作孝順鎮(zhèn)北部。主流媒體文章：關(guān)注孝順、關(guān)注鎮(zhèn)北。

2、推廣商業(yè)中心理念，以報(bào)紙廣告、電臺(tái)、電視掛角廣告為主；路牌、圍墻制作；樓書(shū)、折頁(yè)、DM單張投放、工地形象包裝。

3、公關(guān)舉行“孝順商業(yè)未來(lái)發(fā)展”論壇。

2、強(qiáng)銷(xiāo)期

專(zhuān)題：孝順新商業(yè)時(shí)代來(lái)臨

階段性廣告口號(hào)：

a、針對(duì)義烏、金華投資客廣告口號(hào)

投資處女地

一塊還未開(kāi)墾金礦

價(jià)格洼地

購(gòu)置場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)六大原因

更少投資，更大回報(bào)

b、針對(duì)當(dāng)?shù)赜脩?hù)廣告口號(hào)

一鋪養(yǎng)三代

找一只下金蛋雞

獨(dú)立式產(chǎn)權(quán)商場(chǎng)旺鋪

摸得著經(jīng)營(yíng)，看得見(jiàn)回報(bào)

10萬(wàn)消費(fèi)大軍去哪里？

階段目標(biāo)：全方面包裝，樹(shù)立并鞏固項(xiàng)目標(biāo)鮮明形象，主動(dòng)引導(dǎo)目標(biāo)用戶(hù)置業(yè)心理，在取得目標(biāo)用戶(hù)群普遍認(rèn)同；并強(qiáng)化項(xiàng)目品牌形象，挖掘潛在用戶(hù)，綜合利用多種推廣手段，針對(duì)目標(biāo)用戶(hù)進(jìn)行有效宣傳，從而變潛在需求為有效需求。

推廣方法：以報(bào)紙、電視廣告為主，事件行銷(xiāo)為輔，提升形象，強(qiáng)調(diào)服務(wù)，提供更多便利購(gòu)樓條件，吸收消費(fèi)者前來(lái)咨詢(xún)、看盤(pán)。針對(duì)關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)做純銷(xiāo)售式廣告，和現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售有力配合，促成更高成交額，降低銷(xiāo)售工作壓力，同時(shí)發(fā)揮軟性文章和新聞炒作理性訴求配合宣傳，達(dá)成購(gòu)樓熱潮之目標(biāo)。

宣傳內(nèi)容：

a、主流媒體文章：孝順新商業(yè)時(shí)代來(lái)臨

開(kāi)盤(pán)活動(dòng)公布

b、廣告：報(bào)紙廣告；開(kāi)盤(pán)活動(dòng)，

電視專(zhuān)題新聞互動(dòng)

c、公關(guān)活動(dòng)：孝順商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)富論壇同時(shí)展開(kāi)商場(chǎng)管理咨詢(xún)會(huì)

3、持銷(xiāo)期

專(zhuān)題：新商住運(yùn)動(dòng)

廣告語(yǔ)：依據(jù)前期推廣效果以后靈活確定

階段目標(biāo)：此階段以提升銷(xiāo)售數(shù)量為目標(biāo)，經(jīng)過(guò)前兩階段銷(xiāo)售反饋總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，做出各方面快速調(diào)整，包含價(jià)格、付款措施、促銷(xiāo)手法、宣傳包裝等，務(wù)求能夠更切合市場(chǎng)需求，此階段宣傳速度能夠適時(shí)放緩，承接第一階段所建立聲譽(yù)逐步達(dá)成銷(xiāo)售目標(biāo)

推廣方法：以報(bào)紙廣告為主，以形象廣告、證言方法、賣(mài)點(diǎn)廣告、催促式廣告形成投放促銷(xiāo)廣告，同時(shí)配合短程促銷(xiāo)活動(dòng)，處理銷(xiāo)售中存在問(wèn)題和矛盾。

宣傳活動(dòng)：主流媒體文章：新商業(yè)運(yùn)動(dòng)，圖片專(zhuān)訪(fǎng)：現(xiàn)代水岸生活。

公關(guān)活動(dòng)：依據(jù)前期推廣效果以后靈活提供。

4、尾盤(pán)期

專(zhuān)題：

孝順白金商業(yè)時(shí)代廣場(chǎng)

階段目標(biāo)：經(jīng)過(guò)近十二個(gè)月市場(chǎng)銷(xiāo)售，總結(jié)前期銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，調(diào)整對(duì)策，對(duì)前期觀(guān)望用戶(hù)和新用戶(hù)，采取多種優(yōu)惠政策，迫使其立即落定成交。針對(duì)特殊用戶(hù)需求，調(diào)整銷(xiāo)售策略，消化潛在用戶(hù)。

推廣方法：利用報(bào)紙做部分感性訴求，同時(shí)利用工程形象進(jìn)度收尾階段，增強(qiáng)置業(yè)者購(gòu)房信心，消化存量。此階段關(guān)鍵利用細(xì)節(jié)賣(mài)點(diǎn)做宣傳，銷(xiāo)售手法上應(yīng)該采取靈活方法，注意搜集用戶(hù)反應(yīng)情況為后期價(jià)格制訂做出正確判定。利用業(yè)主網(wǎng)絡(luò)關(guān)系和少許市場(chǎng)DM宣傳，吸引周?chē)糜炎⒁?，?wù)求將全部單位售清。

營(yíng)銷(xiāo)手段：待定

宣傳活動(dòng)：待定

公關(guān)活動(dòng)：待定

注：不一樣時(shí)段結(jié)合銷(xiāo)售周期依據(jù)當(dāng)初不一樣情況使用不一樣媒體進(jìn)行推廣：報(bào)紙、廣告路牌、DM單張、網(wǎng)絡(luò)、電視及現(xiàn)場(chǎng)包裝。同期依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度設(shè)置不一樣公關(guān)活動(dòng)。

七、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)策略

在媒體效應(yīng)不佳情況下，公關(guān)活動(dòng)不管對(duì)樹(shù)立樓盤(pán)品牌著名度還是美譽(yù)度，抑或是促進(jìn)銷(xiāo)售全部有很大村促進(jìn)作用。本章節(jié)關(guān)鍵依據(jù)房產(chǎn)項(xiàng)目貫用活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，并結(jié)合本案實(shí)際進(jìn)行設(shè)置各類(lèi)公關(guān)活動(dòng)。

1、

項(xiàng)目開(kāi)工儀式。

2、

售樓中心成立。

3、

召開(kāi)產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)，商場(chǎng)管理咨詢(xún)會(huì)，業(yè)主聯(lián)誼會(huì)，相關(guān)房產(chǎn)展銷(xiāo)會(huì)等類(lèi)似會(huì)議，關(guān)鍵展示樓盤(pán)整體計(jì)劃形象，景觀(guān)設(shè)計(jì)，商場(chǎng)管理，配套基礎(chǔ)設(shè)施，戶(hù)型特色等，同期配適宜當(dāng)媒體宣傳和通文炒作，營(yíng)造高品質(zhì)樓盤(pán)。

4、

組織購(gòu)置者參觀(guān)，商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)富論壇等，加強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)置信心。

5、

開(kāi)盤(pán)儀式。

活動(dòng)列舉：孝順商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)富論壇

專(zhuān)題：摸得著經(jīng)營(yíng)

看得見(jiàn)回報(bào)

——孝順商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)業(yè)主創(chuàng)業(yè)討論會(huì)

目標(biāo)：配合當(dāng)?shù)孛襟w，聯(lián)絡(luò)購(gòu)置者和意向購(gòu)置者舉行創(chuàng)業(yè)討論，指導(dǎo)購(gòu)置者怎樣經(jīng)營(yíng)商鋪，增加購(gòu)置信心

地點(diǎn)：售樓處或孝順某一個(gè)場(chǎng)所

形式：由媒體牽頭，目標(biāo)在于宣傳，經(jīng)過(guò)論壇高度，邀請(qǐng)創(chuàng)業(yè)著名人士和購(gòu)置者共同探討創(chuàng)業(yè)之路

內(nèi)容：怎樣達(dá)成投資有理

效果估計(jì)：達(dá)成讓更多市民了解孝順商業(yè)廣場(chǎng)，關(guān)注孝順商業(yè)廣場(chǎng)。

說(shuō)明：本企業(yè)將依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程和實(shí)際需要，在以后將提供具體、具體活動(dòng)方案。

八、宣傳效果要求

經(jīng)過(guò)宣傳工作，達(dá)在目標(biāo)消費(fèi)者心中應(yīng)達(dá)成也可達(dá)成強(qiáng)化孝順商業(yè)廣場(chǎng)三大特色目標(biāo)，具體來(lái)說(shuō)：

1、孝順商業(yè)廣場(chǎng)——孝順最現(xiàn)代商業(yè)購(gòu)物中心

商業(yè)購(gòu)物中心——作為一座城市“窗口”和“名片”，正以其巨大商業(yè)價(jià)值和對(duì)城市振興發(fā)展推進(jìn)作用而成為城市未來(lái)商業(yè)形態(tài)關(guān)鍵模式。孝順商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)廣場(chǎng)中新依靠超前計(jì)劃設(shè)計(jì)理念，舒適優(yōu)美購(gòu)物環(huán)境，現(xiàn)代購(gòu)物方法，種類(lèi)繁多商品，一流商場(chǎng)統(tǒng)一管理，整齊計(jì)劃，它是孝順鎮(zhèn)繁榮商業(yè)縮影，更是城市化標(biāo)志。努力爭(zhēng)取打造和“中華商業(yè)第一街”代表：上海南京路、北京王府井、重慶解放碑、廣州上下九相媲美。

2、孝順商業(yè)廣場(chǎng)——最含有投資潛力和回報(bào)商業(yè)中心

孝順鎮(zhèn)工業(yè)園計(jì)劃，使孝順發(fā)展進(jìn)入了黃金時(shí)期，鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施將日趨完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，人均消費(fèi)承受力越來(lái)越強(qiáng)；未來(lái)鎮(zhèn)北塊是孝順新城市建設(shè)發(fā)展中心，現(xiàn)今鎮(zhèn)北房市相對(duì)不成熟，本案處于前期面市售價(jià)低，升值空間很大；鎮(zhèn)北出讓幾塊較大商住地塊，農(nóng)民新村，四季新城，娛樂(lè)中心等，新工業(yè)園，未來(lái)將擁有旺盛人氣和濃厚商業(yè)氣氛，消費(fèi)潛力強(qiáng)大。

3、孝順商業(yè)廣場(chǎng)——城市時(shí)尚生活新領(lǐng)地

本案除了擁有舒適優(yōu)美居住環(huán)境（靠孝順溪），一流物管，豐富戶(hù)型，過(guò)硬品質(zhì)，人車(chē)分流計(jì)劃等，孝順商業(yè)廣場(chǎng)將成為小區(qū)業(yè)主服務(wù)現(xiàn)成配套，業(yè)主在享受現(xiàn)代化居住方法，坐擁現(xiàn)代商業(yè)繁榮中心。

九、定價(jià)策略——低開(kāi)高走

價(jià)格高低是左右購(gòu)置者是否下定決心購(gòu)置決定性原因。本案價(jià)格制訂應(yīng)在土地、建筑、建筑計(jì)劃、景觀(guān)設(shè)計(jì)等成本基礎(chǔ)之上，尋求合理利潤(rùn)。在現(xiàn)在情況下，還應(yīng)遵照“低開(kāi)高走”標(biāo)準(zhǔn)，在入市前以低價(jià)進(jìn)入，引發(fā)購(gòu)置者關(guān)注并引發(fā)購(gòu)置沖動(dòng)，經(jīng)過(guò)后期品質(zhì)宣傳再度聚集人氣后伺機(jī)抬高價(jià)格，一則給前期購(gòu)置者足夠信心；二則樹(shù)立購(gòu)置者對(duì)樓盤(pán)品質(zhì)充足認(rèn)可。

說(shuō)明：具體定價(jià)方案將隨項(xiàng)目進(jìn)程，本企業(yè)于以后提供。

十、廣告推廣費(fèi)用初步預(yù)算

(一)、前期廣告推廣費(fèi)用(占總體推廣費(fèi)用50%)

項(xiàng)目數(shù)量費(fèi)用（單位/元）

燈箱50個(gè)1300/只，約6.5萬(wàn)

工地圍墻20元/

m2×1000m2約2萬(wàn)

工地轉(zhuǎn)角大型廣告牌150

m2×100約1.5萬(wàn)元

農(nóng)村廣告墻1500元/面

50

約7.5萬(wàn)元

工地彩旗200只

約5元/只，

約1000元

公交車(chē)廣告4輛車(chē)0元/車(chē)，約8萬(wàn)元

DM10000份

約1元/份

，

約1萬(wàn)元

折頁(yè)5000份

約2元/份，約1萬(wàn)

樓書(shū)3000份

約5元/份

，約1.5萬(wàn)元

橫幅60條

約150元/條

約9000元

報(bào)紙廣告開(kāi)盤(pán)前一星期,天天在金華日?qǐng)?bào)\義烏日?qǐng)?bào)配以半版報(bào)廣約12萬(wàn)

報(bào)紙軟文

開(kāi)盤(pán)前一天,金華日?qǐng)?bào)\義烏日?qǐng)?bào)整版軟文約3萬(wàn)

12.1物資交流會(huì)活動(dòng)約3萬(wàn)

開(kāi)盤(pán)儀式約2萬(wàn)

初步累計(jì)：50萬(wàn)

（二）、中期廣告推廣計(jì)劃(占總體推廣費(fèi)用30%)

項(xiàng)目數(shù)量費(fèi)用（單位/元）

DM單頁(yè)約1份約1元/份

，

約1萬(wàn)

橫幅60—100條約150元/條，約1.5萬(wàn)

工地圍墻更換20元/

m2×1000m2約2萬(wàn)

產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)約2.5萬(wàn)

商場(chǎng)管理咨詢(xún)會(huì)約2.5萬(wàn)

房展會(huì)約2.5萬(wàn)

報(bào)紙廣告公布媒體：金華日?qǐng)?bào)\義烏日?qǐng)?bào)約12萬(wàn)

報(bào)紙軟文約3萬(wàn)

電視專(zhuān)題片約5萬(wàn)

初步累計(jì)：30萬(wàn)

說(shuō)明：該計(jì)劃需依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程及銷(xiāo)售情況靈活變動(dòng)，以適應(yīng)市場(chǎng)需求，贏得銷(xiāo)售勝利。

（三）、后期廣告推廣計(jì)劃(占總體推廣費(fèi)用20%)

項(xiàng)目數(shù)量費(fèi)用（單位/元）

DM單頁(yè)約1份約1元/份

，

約1萬(wàn)

橫幅60—100條約150元/條，約1.5萬(wàn)

工地圍墻更換20元/

m2×1000m2約2萬(wàn)

孝順商業(yè)廣場(chǎng)創(chuàng)富論壇約2.5萬(wàn)

業(yè)主聯(lián)議會(huì)約2.5萬(wàn)

報(bào)紙廣告公布媒體：金華日?qǐng)?bào)\義烏日?qǐng)?bào)約8萬(wàn)

報(bào)紙軟文公布媒體：金華日?qǐng)?bào)\義烏日?qǐng)?bào)約2.5萬(wàn)

初步累計(jì)：20萬(wàn)

說(shuō)明：該計(jì)劃需依據(jù)項(xiàng)目進(jìn)程及銷(xiāo)售情況靈活變動(dòng)。

第三部分

相關(guān)孝順商業(yè)廣場(chǎng)幾點(diǎn)提議

商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)方案必需和項(xiàng)目定位和功效定位相符合，充足滿(mǎn)足商鋪銷(xiāo)售和招租需要，并適合商家經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，這是市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)建筑設(shè)計(jì)提出要求。商業(yè)物業(yè)不管以何種形式出現(xiàn)，其形體、景觀(guān)及物理特征在很大程度上，全部要充足考慮到中國(guó)文化背景、消費(fèi)特征和審美觀(guān)，才能得到市場(chǎng)認(rèn)同。

一、建筑計(jì)劃設(shè)計(jì)提議

（一）、商業(yè)廣場(chǎng)入口建筑風(fēng)格外立面表現(xiàn)傳統(tǒng)和現(xiàn)代結(jié)合

現(xiàn)在設(shè)計(jì)主入口不是很商業(yè)化，提議在主入口和中空內(nèi)庭設(shè)計(jì)施工上關(guān)鍵表現(xiàn)一個(gè)文化，結(jié)合園林，充足表現(xiàn)著天人合一理念，表現(xiàn)著大家順應(yīng)自然，以求生存和發(fā)展思想。模擬自然而高于自然，即“雖由人作，宛自天開(kāi)”。在主入口關(guān)鍵表現(xiàn)一個(gè)親和力和高貴氣質(zhì)。以結(jié)合現(xiàn)代手法為主，表現(xiàn)特色，同時(shí)要兼顧廣告牌位設(shè)計(jì)。

（二）、整體裝飾風(fēng)格提議

將傳統(tǒng)建筑文化和現(xiàn)代建筑文化融合在一起，包含造型、色彩、材料結(jié)合步行街使用設(shè)計(jì)特色；各類(lèi)裝飾品、藝術(shù)雕刻、燈具、廣告招牌、花卉統(tǒng)一設(shè)計(jì)制作；重視建筑物、燈光、影夜間效果；營(yíng)造一個(gè)商業(yè)文化和休閑購(gòu)物友好氣氛。

（三）、各鋪面裝修設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)約為主

裝修以簡(jiǎn)約為主，強(qiáng)調(diào)空間和材料搭配，表現(xiàn)開(kāi)闊、明亮、藝術(shù)氣氛濃厚特色，表現(xiàn)功效經(jīng)營(yíng)特色，并充足將室外景觀(guān)自然過(guò)分到室內(nèi)。

全部商鋪廣告招牌、戶(hù)外燈箱、吊旗、POP設(shè)置均統(tǒng)一制訂，努力爭(zhēng)取完整統(tǒng)一形象。

（四）、環(huán)境設(shè)計(jì)提議

休閑舒適消費(fèi)環(huán)境是每個(gè)成功商業(yè)場(chǎng)所必需提供硬件，真正吸引消費(fèi)者入場(chǎng)是特色精品和高品質(zhì)休閑服務(wù)，只有靠步行街清楚功效分區(qū)，完善商戶(hù)組合，才能對(duì)消費(fèi)者產(chǎn)生持久而濃厚吸引力，不停延續(xù)旺場(chǎng)局面。僅靠花俏建筑裝修來(lái)吸引消費(fèi)者，只能是短暫，不能長(zhǎng)久對(duì)游客起一定誘惑作用，而本項(xiàng)目最關(guān)鍵是立足于孝順當(dāng)?shù)赜脩?hù)，同時(shí)盡可能地招攬外地商人和游客。

所以，提議立面應(yīng)盡可能做到簡(jiǎn)明，同時(shí)一定要引進(jìn)現(xiàn)代手法，構(gòu)筑成既含有傳統(tǒng)特色，又表現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)味建筑形體，發(fā)明一個(gè)文化氣息味濃郁休閑購(gòu)物環(huán)境。同時(shí)，要考慮入駐商戶(hù)裝修設(shè)置特色和多變性及靈活性，使商業(yè)廣場(chǎng)在既定形象風(fēng)格和特色基礎(chǔ)上，能不停制造新鮮感，從而吸引不一樣類(lèi)型用戶(hù)，增強(qiáng)商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（五）、充足利用植被

利用人工移植多變花草作為整個(gè)中空內(nèi)庭步行街走線(xiàn)，營(yíng)造浪漫步行街氣氛，一來(lái)能夠形成步行街特色之一，使步行街更有生氣；二來(lái)配合不一樣功效區(qū)，配以不一樣草木。比如，在春節(jié)用桃花、水仙，在情人節(jié)期間用玫瑰花，在母親節(jié)期間用康乃馨等，將人情緒融入喜慶節(jié)日無(wú)限歡欣當(dāng)中，激發(fā)其購(gòu)物沖動(dòng)，充足將休閑專(zhuān)題發(fā)揮出來(lái)，使之和休閑、購(gòu)物相結(jié)合，使消費(fèi)者能充足感受到步行街獨(dú)有購(gòu)物樂(lè)趣，從而贏得更多，更穩(wěn)定消費(fèi)群。

（六）、動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū)

提議在主中心入口廣場(chǎng)，設(shè)置大型水景或假山瀑布和綠色植被加以點(diǎn)綴，設(shè)置長(zhǎng)椅洋傘并計(jì)劃成休閑區(qū)。除了可增強(qiáng)步行街動(dòng)感和生機(jī)外，還可給消費(fèi)者觀(guān)光、休憩場(chǎng)所，發(fā)明一個(gè)更悠閑、舒適環(huán)境，吸引人氣。

（七）、音樂(lè)無(wú)限

音樂(lè)是永恒專(zhuān)題，依據(jù)不一樣功效區(qū)域播放不一樣背景音樂(lè)，對(duì)調(diào)動(dòng)消費(fèi)者情緒有極大作用，還可調(diào)整步行街購(gòu)物氣氛。既可成為步行街可變活動(dòng)特色，又可增強(qiáng)步行街休閑氣氛和檔次，使消費(fèi)者愈加樂(lè)而忘返。

（八）、藝術(shù)風(fēng)味

提議在內(nèi)庭小廣場(chǎng)所適部位，安放和各功效區(qū)域相匹配藝術(shù)品（如雕塑）；使之和綠草、音樂(lè)相融相襯，構(gòu)筑一個(gè)典雅、舒適現(xiàn)代休閑步行街。同時(shí)在步行街中設(shè)置小品，如小疊水，西式矮椅，膜制小品等。

二、配套設(shè)施提議

項(xiàng)目配套包含設(shè)備設(shè)施硬件配套和步行街軟件配套，硬件配套是本項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵支持點(diǎn)，是繼地段原因以后，在產(chǎn)品可感性方面能直接讓目標(biāo)用戶(hù)感知內(nèi)容。

（一）商用項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵配套

1、硬件配套

停車(chē)場(chǎng)、中央空調(diào)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間等

載貨電梯、大型物流停車(chē)場(chǎng)、智能化保安系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、電子商務(wù)平臺(tái)、電子通訊系統(tǒng)、大型倉(cāng)庫(kù)、大型計(jì)量工具等。

2、軟件配套

物業(yè)管理、商業(yè)管理、配送中心、租賃服務(wù)中心等

物業(yè)管理、商業(yè)管理、運(yùn)輸管理、商務(wù)服務(wù)、組織行業(yè)協(xié)會(huì)商會(huì)等。

（二）、計(jì)劃配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)

配套設(shè)施并不是越多越好，過(guò)多配套只會(huì)造成開(kāi)發(fā)成本上升、經(jīng)營(yíng)成本上升，造成售價(jià)上升、租金上升；配套不足顯然不足以支持商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)。提議在計(jì)劃配套設(shè)施時(shí)，認(rèn)真考慮以下要求：

⑴適度性標(biāo)準(zhǔn)

多種類(lèi)型商用物業(yè)對(duì)于配套設(shè)施要求也不一樣，設(shè)施配套應(yīng)符合商場(chǎng)檔次水平，每一個(gè)類(lèi)型項(xiàng)目要配套和之相適合設(shè)備設(shè)施。

⑵實(shí)用性標(biāo)準(zhǔn)

設(shè)施配套要遵照適用、適量標(biāo)準(zhǔn)，避免無(wú)謂浪費(fèi)，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)除了需要考慮人流之外，更多還是要考慮物流需要配套。

⑶超前性標(biāo)準(zhǔn)

要使商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)能夠連續(xù)興旺，并在一段時(shí)期內(nèi)保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)水平，設(shè)施配套必需含有超前意識(shí)，發(fā)展商應(yīng)對(duì)未來(lái)幾年商用物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)作出正確估計(jì)，制訂合適超前策略。

（三）、商業(yè)廣場(chǎng)其它輔助性服務(wù)設(shè)施

⑴增設(shè)電子商務(wù)平臺(tái)

電子商務(wù)是未來(lái)商業(yè)貿(mào)易關(guān)鍵形式之一，電子商務(wù)活動(dòng)進(jìn)行有賴(lài)于電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)。將電子商務(wù)平臺(tái)建設(shè)作為商場(chǎng)配套關(guān)鍵部分，可把它作為項(xiàng)目標(biāo)關(guān)鍵賣(mài)點(diǎn)，很有利于商鋪銷(xiāo)售和招商。

（2）洗手間

通常逛步行街消費(fèi)者以女士居多，而且女性使用洗手間平均時(shí)間較長(zhǎng)，所以要在步行街上設(shè)公共洗手間，在設(shè)計(jì)洗手間時(shí)，應(yīng)該將女性部分面積合適增大。

商場(chǎng)每層之間全部應(yīng)設(shè)有洗手間，最低程度每隔一層要有，而且導(dǎo)向指示標(biāo)識(shí)一定要清楚明確。

（3）公用電話(huà)（卡式電話(huà)）

即使現(xiàn)時(shí)手提電話(huà)普及率很高，但部分消費(fèi)者（以學(xué)生為主）仍需要使用公用電話(huà)作為對(duì)外聯(lián)絡(luò)工具，讓她們?cè)谛枰褂秒娫?huà)時(shí)仍