柳州市商業(yè)房地產(chǎn)策劃方案樣本

柳州市商業(yè)房地產(chǎn)策劃第一章

市場分析5

一、宏觀環(huán)境原因分析5

1.1柳州經(jīng)濟現(xiàn)實狀況及發(fā)展趨向分析5

二、柳州房地產(chǎn)市場分析7

2.1柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況及趨向分析7

2.2柳州房地產(chǎn)市場供求分析9

2.3房地產(chǎn)市場價格分析10

2.4房地產(chǎn)市場空置簡析12

2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢12

三、項目提案標(biāo)準及思緒16

四、商用物業(yè)發(fā)展關(guān)鍵點分析17

4.1商用物業(yè)類型17

4.2商用物業(yè)特征18

五、廣州商用物業(yè)發(fā)展軌跡21

六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析23

6.1商業(yè)布局總體分布23

6.2關(guān)鍵商業(yè)物業(yè)競爭格局分析24

6.3-柳州市商用物業(yè)銷售市場簡析25

6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場總結(jié)28

6.5商用物業(yè)市場發(fā)展趨勢分析29

6.6商用物業(yè)市場存在現(xiàn)實問題30

七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析33

7.1柳州商業(yè)經(jīng)營及關(guān)鍵商業(yè)項目銷售額分析33

7.2居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析35

7.3柳州市民消費心理分析38

7.4關(guān)鍵商業(yè)地段經(jīng)營者分析43

八、針對性區(qū)域商情調(diào)查46

8.1調(diào)查目標(biāo)46

8.2五星商圈關(guān)鍵街區(qū)功效分析46

⑴龍城路街區(qū)功效分析46

⑵解放路街區(qū)功效分析47

⑶文惠路街區(qū)功效分析49

8.3五星商圈關(guān)鍵商場經(jīng)營分析50

8.4近期同區(qū)計劃影響54

九、用戶群體分析56

9.1目標(biāo)用戶群體56

9.2目標(biāo)用戶群需求分析57

第二章

項目分析58

一、地理位置58

二、項目規(guī)模59

三、項目現(xiàn)實狀況59

四、項目標(biāo)資源整合60

4.1和城市計劃前景整合60

4.2和商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)整合61

4.3和商業(yè)經(jīng)營功效整合62

4.4和步行街文化整合62

4.5和旅游資源整合63

4.6和電子商務(wù)資源整合63

4.7和事件營銷策略整合63

五、項目SWOT分析65

5.1總表65

5.2項目優(yōu)勢分析（S）66

5.3項目劣勢分析（W）69

5.4項目機會分析（O）71

5.5項目威脅分析（T）74

第三章

競爭對手分析76

一、概述76

2.1區(qū)位原因（商圈原因）77

2.2產(chǎn)品原因（規(guī)模原因）78

2.3經(jīng)營原因（經(jīng)營定位）79

三、關(guān)鍵競爭對手分析80

3.1五星商業(yè)街80

3.2藍色港灣82

3.3谷埠街國際商城83

3.4新時代商業(yè)港84

3.5溫州商貿(mào)城85

3.6潤和•時代廣場87

第四章

項目定位88

一、項目市場定位88

1.1市場定位理念88

1.2市場定位：88

二、項目形象定位89

2.1形象專題定位：89

2.2支持點：89

2.3項目名稱提議89

三、項目功效定位90

3.1商場1-4層區(qū)位劃分90

3.2商場商品定位及功效定位91

3.3商品定位92

3.4功效定位92

四、商場目標(biāo)用戶定位93

4.1租賃使用商場目標(biāo)群分析93

4.2商場目標(biāo)消費群分析93

4.3商場目標(biāo)投資經(jīng)營者分析95

第五章整體計劃提議97

一、項目總體計劃思緒97

1.1MALL概念97

1.2建立含有中國特色MALL98

二、建筑風(fēng)格提議99

2.1大廈建筑設(shè)計提議99

2.2具體提議99

三、環(huán)境設(shè)計提議101

3.1花海洋101

3.2動態(tài)園林休閑區(qū)102

3.3音樂無限102

3.4藝術(shù)之全部102

四、設(shè)施配套提議103

4.1商用項目標(biāo)關(guān)鍵配套103

4.2計劃配套設(shè)施標(biāo)準提議103

4.3具體配套提議104

五、商鋪間隔提議105

5.1大、小商鋪間隔對比分析105

5.2相關(guān)提議106

5.3商鋪間隔具體提議：107

5.4商戶組合提議108

六、物業(yè)管理/商業(yè)管理提議109

6.1物業(yè)管理提前介入工作109

6.2商業(yè)管理提前介入工作110

七、商場其它計劃提議111

7.1人流引導(dǎo)111

7.2交通組織111

7.3物流輸送112

7.4輔助性服務(wù)設(shè)施113

八、住宅部分計劃提議114

8.1指導(dǎo)標(biāo)準114

8.2具體提議118

第六章總體營銷推廣方案119

一、總體推廣戰(zhàn)略思緒119

二、營銷策略121

2.1總體營銷思緒121

2.2總體策劃思緒分析122

三、專題宣傳推廣策略126

3.1成立商業(yè)管理企業(yè)，同時制訂招商政策126

3.2“利潤分成”計劃127

3.3“購鋪易”計劃128

四、事件營銷策略129

五、銷售現(xiàn)場包裝策略130

5.1銷售環(huán)境整體包裝設(shè)計130

5.2銷售中心設(shè)計和部署131

5.3展示未來經(jīng)營空間133

六、項目定價策略135

6.1定價考慮原因135

6.2商場銷售價格提議136

6.3住宅部分價格提議136

七、招商策略137

7.1策略一：提前介入制訂招商政策137

7.2策略二：有意識選擇商戶139

7.3策略三：經(jīng)營商品類別和商場定為一致141

八、營銷推廣實施提議142

8.1銷售條件及銷售時機142

8.2分階段銷售總體戰(zhàn)略143

8.3銷售實施計劃144

8.4銷售控制計劃148

8.5銷售促進計劃關(guān)鍵操作細則150

8.6宣傳推廣策略152

8.7媒體組合宣傳關(guān)鍵154

8.8銷售人員培訓(xùn)157

結(jié)

語159

第一章

市場分析

一、宏觀環(huán)境原因分析

1.1柳州經(jīng)濟現(xiàn)實狀況及發(fā)展趨向分析

改革開放以來，柳州市前后被國家確定為“科技興市”、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點城市，數(shù)次榮獲“全國衛(wèi)生城”、“全國環(huán)境綜合整改優(yōu)異城市”和“廣西文明城市”等稱號。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之內(nèi)。伴隨柳州現(xiàn)代化建設(shè)深入進展，柳州經(jīng)濟取得飛速發(fā)展。

數(shù)據(jù)起源：柳州經(jīng)濟信息中心

圖1所表示，柳州中國生產(chǎn)總值比增加10.6%，中國生產(chǎn)總值為286.4億元，比去年同期增加13.9%。超出中國生產(chǎn)總值81.09億元，經(jīng)濟增加開始提速。

而從柳州中國生產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)比重走勢來看，柳州作為中、西南地域工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)成為拉動經(jīng)濟增加關(guān)鍵動力。

數(shù)據(jù)起源：柳州經(jīng)濟信息中心

，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，比去年同期增加7.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，比去年同期增加16.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元，比去年同期增加12%。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加緊了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。

柳州投資情況表

數(shù)

額同比增加

固定資產(chǎn)總投資63.63億元55.7%

基礎(chǔ)建設(shè)投資18.9億元82.73%

房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元81.3%

數(shù)據(jù)起源：柳州經(jīng)濟信息中心

而從社會固定資產(chǎn)投資來看，如上表所表示：

柳州固定資產(chǎn)投資高速增加。伴隨雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項目標(biāo)陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州、發(fā)展在柳州、安居在柳州”城市品牌，使得柳州固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增加強勁勢頭。

綜合以上所述：

各項經(jīng)濟指標(biāo)顯示，柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強市富民”發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入WTO和西部大開發(fā)為契機，加緊改革和發(fā)展步伐，柳州經(jīng)濟運行展現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢。

而良好經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)發(fā)展提供了較佳宏觀經(jīng)濟環(huán)境。

二、柳州房地產(chǎn)市場分析

2.1柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)實狀況及趨向分析

2.1.1房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢

柳州市房地產(chǎn)業(yè)自1992年正式起步以來，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，底在柳州市注冊房地產(chǎn)企業(yè)約達217家，整年完成施工商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟實用房和單位集資房）達266.81萬平方米。

數(shù)據(jù)起源：柳州市信息協(xié)會/柳州日報

柳州房地產(chǎn)投資完成88226萬元，比上年同期增加82.36%；而房地產(chǎn)投資完成159900萬元，比去年同期增加81.3%，多年柳州房地產(chǎn)投資保持較快增加勢頭。

柳州市面上房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過整整發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個穩(wěn)定市場格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺投資熱點。正是在這種環(huán)境和背景之下，柳州房地產(chǎn)業(yè)各項指標(biāo)均奇跡般地發(fā)明了前所未有歷史新高，而且連續(xù)三年達成了產(chǎn)出比投入大經(jīng)營業(yè)績。

而作為柳州“城市建設(shè)和管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城四處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大商機，其中僅河?xùn)|區(qū)開發(fā)建設(shè)投入就需16億元以上。

柳州市房地產(chǎn)業(yè)升溫，有其歷史肯定性，歸其原因有：

得益于國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整，市民消費信心得以增強和鞏固；

機關(guān)企機關(guān)取消了實物分房政策，催生了商品房新市場需求；

在“城市建設(shè)和管理年”中對拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺主因。

金融機構(gòu)對購房者發(fā)放貸款，市民觀念轉(zhuǎn)變、收入提升，樓盤配套日益完善，也大大推進了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

2.2柳州房地產(chǎn)市場供求分析

柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表

類別統(tǒng)計指標(biāo)數(shù)

額

供給商品房新開工商品房面積136萬m2

總施工面積300多萬m2

完工面積70多萬m2

需求商品房銷售面積85萬m2

銷售額約12億元

數(shù)據(jù)起源：柳州日報

如表2所表示，柳州商品房銷售面積超出了完工面積，柳州房地產(chǎn)市場展現(xiàn)供求兩旺市場局面。

初，全市有房地產(chǎn)企業(yè)180多家，現(xiàn)在已經(jīng)有217家；整年商品房在建開工點達66個，房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元，在建施工面積300多萬平方米，創(chuàng)下了柳州歷史最高水平。

而據(jù)不完全統(tǒng)計，有60個以上樓盤同期銷售。而且在政府重視成片開發(fā)引導(dǎo)下，新樓盤規(guī)模展現(xiàn)越來越大趨向。

2.3房地產(chǎn)市場價格分析

柳州商品房銷售均價1608元/平方米，而至柳州市商品房銷售均價為1650元/平方米，在比平均價格上漲了10.2%情況下，仍然出現(xiàn)了一個銷售高潮。供需兩旺發(fā)展態(tài)勢將會深入拔高商品房銷售價格，使柳州房地產(chǎn)展現(xiàn)“價升量漲”市場發(fā)展態(tài)勢，據(jù)相關(guān)教授估計，柳州房地產(chǎn)熱將連續(xù)3-5年左右。

柳州房價一路走高，歸其直接原因關(guān)鍵有：

伴隨競爭加劇，房子本身越建越好，質(zhì)素越來越高；

土地拍賣政策造成地價攀升；

新拆遷政策自11月1日起實施后發(fā)展商成本加

大，同時新盤房價比照拆遷房價；

消費市場支持。

2.4房地產(chǎn)市場空置簡析

至底止，柳州市空置商品房面積為13.24萬平方米，比上年降低32.7%。

據(jù)悉，柳州拆遷面積約50萬平方米，按通例拆遷面積和重建面積百分比為1：5，現(xiàn)在有超出1萬戶房地產(chǎn)消費人口。

伴隨房地產(chǎn)投資勢頭旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房商機應(yīng)運而生，同時帶動了銷售勢頭旺盛，使柳州房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。

2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點及趨勢

⑴城中區(qū)

城中區(qū)作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供給土地相對較少，城中區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)以舊城改造而帶來商品房開發(fā)為主。

因為得天獨厚地理位置，使得城中區(qū)房價一直在柳州高價位，巨大商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量開發(fā)，除了部分物業(yè)裙樓商鋪外，還包含五星商業(yè)街、人民廣場改建計劃及曙光路步行街舊城改造項目等。

伴隨政府對八一路、連塘路改造及末“紅光橋”計劃施建，估計連塘路、西門市場一帶將會含有一定升值潛力，并有較大量后續(xù)供給。

現(xiàn)在城中區(qū)關(guān)鍵在售項目有華天世紀、藍色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀等項目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。

多年來商用物業(yè)開發(fā)使城中區(qū)商業(yè)占據(jù)柳州主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足500米內(nèi)集中了柳州市幾大關(guān)鍵商場，而伴隨城市外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)計劃成為柳州中心商業(yè)區(qū)，伴隨舊城改造推進，其商業(yè)規(guī)模不停展現(xiàn)擴大跡象。

⑵柳南區(qū)

柳南區(qū)關(guān)鍵劃分為柳南河西片及南區(qū)。

南區(qū)因為汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。

伴隨南二環(huán)建設(shè)，交通條件改善，估計南二環(huán)沿線物業(yè)（如舊機場開發(fā)區(qū)一帶等）將會得到深入開發(fā)。

柳南河西片關(guān)鍵包含潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱為柳州“西伯利亞”。但伴隨1994年壺西大橋建成和潭中西路、西環(huán)路開通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大改變。

該區(qū)域現(xiàn)在關(guān)鍵在售項目包含金河灣、金綠洲•如意江南、中山城市花園、福馨苑等項目，總體銷售價位約在1650元/平方米左右，其中金河灣全方面剽竊廣州星河灣，并取得不俗銷售業(yè)績。

同時因為較為便捷交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現(xiàn)部分專業(yè)市場，如潭中西路中華奇石及家俱市場、西環(huán)路汽車及部分裝飾市場等，而去年柳州市政府同意將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“廣西汽車大道”。

因為河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量待開發(fā)土地，估計該區(qū)域?qū)霈F(xiàn)成片開發(fā)較大規(guī)模項目。

⑶魚峰區(qū)

魚峰區(qū)在柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江和城中區(qū)相望。面積約41平方公里。是柳州市關(guān)鍵工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。

依魚峰區(qū)1999-經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，關(guān)鍵發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。

魚峰區(qū)關(guān)鍵可分為魚峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。

河南片區(qū)早期因為文惠橋及柳江大橋貫通，受到城中區(qū)商業(yè)輻射而成為柳州次商業(yè)中心區(qū)。該片區(qū)現(xiàn)在包含東風(fēng)商城、魚峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力大型商場，但因為該區(qū)域缺乏其它商業(yè)配套設(shè)施，難以和城中區(qū)商業(yè)相競爭。

東區(qū)伴隨柳州市行政中心東遷決議而開始升溫，現(xiàn)在東區(qū)聚集近10萬人口、上百家單位、十多個住宅小區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，關(guān)鍵包含經(jīng)典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。但“東區(qū)構(gòu)想”開發(fā)覺在僅處于籌建階段，其建設(shè)本身還有待完善，生活配套設(shè)施還存在太多空白點。

伴隨居住人口集中及政府對該片區(qū)遠期計劃，估計河?xùn)|片商業(yè)價值將會深入得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會得以升溫。

⑷柳北區(qū)

柳北區(qū)是柳州工業(yè)區(qū)，柳鋼即在該區(qū)域，而原先躍進路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對集中地方，但效益較差。

柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者權(quán)益，并引導(dǎo)培育柳北市場發(fā)展，另外政府還主動為企業(yè)和投資商牽線搭橋，并派專員為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)服務(wù)工作。

在此引導(dǎo)下，同時伴隨潭中大道開通，躍進路一帶逐步成為餐飲一條街，很多商戶將原先閑置廠房改造成飯店等，使這里逐浙成為云集數(shù)十家全區(qū)、甚至全國各地特色菜館。

而同時伴隨白沙路沿線遠期計劃，沿線將計劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)及商務(wù)區(qū)，而同時伴隨北二環(huán)通車和雙沖橋修建，使柳北區(qū)和其它區(qū)域連成一片，使該區(qū)域含有一定發(fā)展前景。

現(xiàn)在，柳北在售項目關(guān)鍵集中在北雀路、勝利路、躍進路，包含康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項目。因為該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房搬遷，使該區(qū)域后續(xù)供給土地量較大，而在政府成片開發(fā)思想指導(dǎo)下，估計該區(qū)域?qū)⒊蔀榱萆唐贩筷P(guān)鍵供給區(qū)域之一，并會出會較大規(guī)模項目。

三、項目提案標(biāo)準及思緒

1.充足考慮多行為和商業(yè)有機整合，即確保開發(fā)商開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作。

2.充足考慮本案所處商圈特色和經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)建本案關(guān)鍵商圈競爭力。

3.“售得出、租得滿、做旺”為大前提，對本案投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)消費人群進行合理而正確市場定位。

4.以“做得旺”為終極目標(biāo)，進行招約定位，功效劃分和商戶組合。

5.以本案目標(biāo)消費群作為市場宣傳推廣關(guān)鍵攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象。

6.優(yōu)先引進關(guān)鍵主力店。設(shè)計含有本身特色營銷策略，推出適合市場投資品種。

7.從長遠發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市計劃，制訂項目標(biāo)市場定位。

8.結(jié)合城市計劃有利原因，充足發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，結(jié)合步行街優(yōu)勢，打造項目品牌。

9.站于商業(yè)物業(yè)長遠發(fā)展趨勢，從整體計劃和開發(fā)利潤角度思索，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。

四、商用物業(yè)發(fā)展關(guān)鍵點分析

4.1商用物業(yè)類型

大家習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)功效多樣化，現(xiàn)有滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求社會功效，又能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要經(jīng)濟功效。

因為商用物業(yè)多樣化特點，使物業(yè)分類也有多樣化特點，有利于我們依據(jù)不一樣物業(yè)種類，制訂有針對性營銷策略，不一樣類型商鋪能夠采取不一樣銷售方法，即使一樣商鋪也能夠有完全不一樣銷售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：

分類方法種類廣州舉例柳州舉例

按市場形式分類大型商廈天河城廣場、廣百新翼柳州工貿(mào)

專業(yè)市場天河電腦城、白馬服裝大廈飛鵝市場

小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪

按物業(yè)用途分類購物中心中華廣場、中旅商業(yè)城柳州工貿(mào)

小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪

專業(yè)市場美居中心柳北鋼材市場

批發(fā)及商貿(mào)中心南方名酒交易中心飛鵝商城

餐館及美食廣場廣州蔡瀾美食城、百福廣場桂林人

按建筑特征分類商業(yè)大廈中泰國際廣場、時代廣場五星商廈

住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)鋪位怡江園商鋪

臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪龍城路商鋪

步行街露天商鋪北京路步行街鋪位

地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場

按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商業(yè)大廈東全部百貨

住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位康城商鋪

近郊物業(yè)順德國際商業(yè)城五月陽光

按經(jīng)營方法分類統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采取較多華天世紀

分散經(jīng)營物業(yè)大部分商鋪（除發(fā)展商返租外）興隆大廈

按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營項目如大型商廈、小區(qū)商鋪柳州工貿(mào)

單一經(jīng)營項目如專業(yè)市場、餐館及美食廣場桂林人

按銷售方法分類銷售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)商鋪多以銷售為主藍色港灣

租售物業(yè)廣州國際玩具精品中心飛鵝市場

出租物業(yè)天河城廣場五星商廈

按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分新建物業(yè)

非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪

4.2商用物業(yè)特征

從上面分類方法能夠看到，任何一個分類方法全部不能全方面反應(yīng)商用物業(yè)特征，站在物業(yè)營銷角度上，按物業(yè)市場形式分類是商用物業(yè)營銷領(lǐng)域最常見分類方法。

4.2.1大型商廈物業(yè)關(guān)鍵特征

⑴規(guī)模化

大型商廈經(jīng)營面積過萬㎡，是規(guī)?；?、集約化物業(yè)項目。

⑵多功效性

大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體商業(yè)物業(yè)，能滿足大家多個消費需求。

⑶購物中心形式

大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，輕易形成新購物中心和消費中心。中國商業(yè)發(fā)展趨勢，最顯著是大型商廈組建購物中心，展現(xiàn)出購物中心逐步替換百貨企業(yè)商業(yè)龍頭地位趨勢，百貨企業(yè)有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性旗幟。

4.2.2專業(yè)市場物業(yè)關(guān)鍵特征

⑴專業(yè)經(jīng)營

專業(yè)經(jīng)營就是關(guān)鍵經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，和其相關(guān)配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著特征。

⑵商貿(mào)結(jié)合

專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，關(guān)鍵面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，全部喜愛到專業(yè)市場選購，價格更廉價。

⑶專業(yè)商業(yè)街

專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：

A.城鎮(zhèn)結(jié)合部或近郊專業(yè)市場

專業(yè)市場規(guī)模要較大才能營造成行成市商業(yè)氣氛，故專業(yè)市場多選址在城鎮(zhèn)結(jié)合部或近郊，因為規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量用戶光臨，如在廣州大道南天雄布匹市場、洛溪五金市場等。

B.城區(qū)專業(yè)市場

城區(qū)專業(yè)市場因為受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府計劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式專業(yè)市場，如廣州一德路海味、干果、食品專業(yè)街。

4.2.3小區(qū)商鋪物業(yè)關(guān)鍵特征

⑴商住混合

小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪最顯著特點，因為中國汽車普及率費很低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費成了中國人生活習(xí)慣和消費傳統(tǒng)，商住混合是中國國情、民情具體表現(xiàn)。

⑵商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)情況制約

小區(qū)商鋪規(guī)模和小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著小區(qū)商鋪規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)模可合適擴大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。

⑶小型店鋪

小區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常見具和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。

總

結(jié)：

經(jīng)過分析大型商廈、專業(yè)市場和小區(qū)商鋪三者市場特征，我們能夠全方面地對多種商用物業(yè)提出差異化營銷推廣策略，并對不一樣目標(biāo)用戶群體進行大致劃分，對于本項目標(biāo)成功推廣有著關(guān)鍵指導(dǎo)意義。能夠看出，本項目含有商業(yè)區(qū)大型商廈特征。

五、廣州商用物業(yè)發(fā)展軌跡

廣州是中國開放改革前沿陣地，房地產(chǎn)市場起步較早，但商用物業(yè)市場發(fā)展只是近十年事，受商用物業(yè)相對較高利潤回報動力驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨款，欲在商用物業(yè)市場分一杯羹。伴隨廣州樓市成長，商用物業(yè)市場飛速發(fā)展，開發(fā)營銷及管理水平均居全國領(lǐng)先之列。

從20世紀90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個發(fā)展階段：

階段年代物業(yè)市場特征租售方法代表項目

第一階段1990-19931.臨建商鋪或由其它建筑物改建商鋪

2.商住混合在樓宇裙樓或下面幾層建商鋪

3.自用經(jīng)營為主非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主1.誼園文具精品城

2.南岸路裝飾材料城

3.夜明珠大廈

第二階段1994-19961.純商業(yè)性質(zhì)物業(yè)以商廈形式誕生

2.引發(fā)出投資商鋪營銷概念

3.發(fā)展商忽略商鋪以后經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售1.荔灣廣場

2.新中國大廈

3.億安廣場

第三階段1997年開始1.地鐵概念商鋪

2.盛行返租回報策略

3.以主力商家進駐帶動商鋪銷售產(chǎn)權(quán)物業(yè)

銷售為主

既售又租1.中旅商業(yè)城

2.中華廣場

3.康王商業(yè)城

第四階段開始1.商業(yè)龍頭以點帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)

2.商鋪帶租約發(fā)售

3.發(fā)展商重視商鋪經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)

銷售為主

既售又租1.順德國際商業(yè)城

2.名匯商業(yè)大廈

3.廣百新翼

4.萬國廣場

依據(jù)上表對照分析，柳州市商用物業(yè)銷售處于第二、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪營銷概念和部分出現(xiàn)返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段；本項目能夠在第三階段基礎(chǔ)上嘗試第四階段銷售策略，以取得競爭優(yōu)勢。

六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析

6.1商業(yè)布局總體分布

區(qū)域關(guān)鍵業(yè)態(tài)關(guān)鍵經(jīng)營場所說明

城中區(qū)化妝品、精品衣飾、通訊、辦公用具、休閑餐飲、賓館、娛樂五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東全部百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場（工貿(mào)、聚寶、中百等）；柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所柳州市高級消費集中區(qū)，柳州市商業(yè)（零售）制高點

魚峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、日用具、百貨精品、小食品、酒類、文化用具等綜合商業(yè)區(qū)駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購）、白云交易市場將和城中區(qū)有機結(jié)合成柳州市中心商業(yè)區(qū)

魚峰東區(qū)摩托車、家俱等大件生活用具賣場潭中東路、東環(huán)路集中賣場發(fā)展中大型批發(fā)區(qū)

柳南老區(qū)汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業(yè)批發(fā)市場飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉建筑裝飾材料市場、力風(fēng)建筑裝飾市場柳州市成熟專業(yè)批發(fā)基地

柳南新區(qū)（柳邕路段）機電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機電五交化產(chǎn)品市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、飼料獸藥批發(fā)市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區(qū)汽配市場成熟專業(yè)批發(fā)街

柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用具、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地鋼材市場、木材市場工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)

總結(jié)：

從上表可看出，柳州市現(xiàn)在商業(yè)布局展現(xiàn)“中間高，四面專”特點。說明柳州市是一個以城市消費關(guān)鍵區(qū)為中心，同時形成多個專業(yè)化商貿(mào)區(qū)。

6.2關(guān)鍵商業(yè)物業(yè)競爭格局分析

表9：關(guān)鍵區(qū)域商業(yè)競爭格局表

關(guān)鍵競爭指標(biāo)城中區(qū)河南魚峰路一帶飛鵝衣飾市場

商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級中心商業(yè)區(qū)自成一體

商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍

商品檔次中、高級中、低級低級

商業(yè)環(huán)境較佳較差差

商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市

經(jīng)營業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售

目標(biāo)用戶中、高品味中、低品味商戶及低品味用戶

城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局

依靠傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購物消費首選區(qū)域，商業(yè)檔次及品味較高，而且各個商業(yè)物業(yè)相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體綜合性商業(yè)中心。

河南魚峰路一帶競爭格局

河南魚峰路一帶即使含有一定商業(yè)氣氛，但商業(yè)規(guī)模偏小，含有影響力商場不多，而且分布較為零碎。同時，周圍商業(yè)環(huán)境相對較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)檔次及品味。

飛鵝衣飾專業(yè)市場競爭格局

因為多年專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場含有較大影響力，但周圍商業(yè)環(huán)境較差，以低級衣飾批零為主，其用戶大多為批發(fā)商戶及部分品味較低消費者。但即使如此，因為飛鵝批發(fā)市場成行成市，含有較強商業(yè)影響力，總體經(jīng)營情況較佳。

6.3-柳州市商用物業(yè)銷售市場簡析

⑴柳南區(qū)

名稱路段概況價格

榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎(chǔ)上，推出商住樓底層商鋪19800—35000元/平米

文筆商住樓文筆路

1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅1700--2480元/平米，寫字樓3800元/平米

華豐商廈飛鵝一路1-3樓商鋪，4-8樓住宅1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米

金弘大廈飛鵝二路1-2樓商鋪，3樓辦公，4-10樓住宅1樓約21000-25000元/平米，住宅約2200元/平米

時代廣場飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營中高級服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米

溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米——

點評：柳南片區(qū)在售或已售各大商場幾乎集中在飛鵝路上，和現(xiàn)有飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發(fā)、零售為一體商圈。

名稱路段概況價格

金碧園曙光中路沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米商鋪約25000元/平米，住宅2200-3000元/平米

鴻府曙光東路183號住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數(shù)168戶住宅均價約3600元/平米

藍色港灣柳新街66號住宅樓高分12、18、26層三種，裙樓為商場住宅均價超出3000元/平米

建佳商住樓映山街1樓60個鋪面（14-38平米），2樓1600平米，住宅3-8樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，

振億大廈五一路總建筑面積7000㎡商鋪43000元/平米,住宅3100—3200元/平米

新大地大廈解放南路總建筑面積15514㎡起價23000元/平米,最高價4元/平米

金運來大廈解放南路總建筑面積1萬平米商鋪35000-40000元/平米,住宅3100—3600元/平米

嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000㎡商鋪0元/平米,住宅2118—2758元/平米

聲福居斜陽路占地3畝，總建面積5000㎡住宅起價2188元/平米

⑵城中區(qū)

點評：五星商場一帶是柳州現(xiàn)在最興旺商業(yè)中心區(qū)，各在售項目全部以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時中心商業(yè)圈已開始慢慢向周圍擴展，這些項目標(biāo)出現(xiàn)在一定程度上會加強該區(qū)域商業(yè)獨特地位。

⑶柳北區(qū)

名稱路段概況價格（元/平米）

歐雅城市廣場躍進北路商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長一層8000-9000，二層約4000；住宅折后價在1600-1938

景秀苑躍進北路商住樓首層商鋪8500

怡江園北雀路沿街商住（上下連層獨立鋪面）商鋪在3500-4000；住宅在折后1700多

桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街未發(fā)售

美林華軒北雀路沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約50平米）約4000

點評：柳北區(qū)商鋪價格以主干道價值為導(dǎo)向，躍進路上首層商鋪價格在8000-9000元/㎡之間，偏離主干道北雀路首層商鋪則在3500-4000元/㎡之間。

⑷魚峰區(qū)

名稱路段概況價格

聲福馨閣屏山大道低改工程項目1樓15000元/平米（送地下室），2、3樓2900元/平米（3樓送天臺）

連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，1、2樓為商鋪，3-7樓為寫字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米

國泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，1、2樓商場，3、4樓產(chǎn)權(quán)酒店首層21000-33000元/平米,2層7000元/平米,3-4層3000-4000元/平米

點評：現(xiàn)在魚峰老區(qū)商業(yè)項目以駕鶴路上開發(fā)為主，以表現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)商業(yè)價值。

6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場總結(jié)

⑴供給量連續(xù)增加,存在競爭壓力

—柳州商用物業(yè)有連續(xù)增加趨勢，伴隨市政建設(shè)深入加緊，舊城區(qū)改造及新城區(qū)深入開發(fā)，將會有更多新商業(yè)用地，再加上現(xiàn)在商用物業(yè)存貨量，柳州商用物業(yè)市場將面臨猛烈競爭。據(jù)市場調(diào)查得悉，下列商業(yè)樓盤中大盤將成為未來銷售阻力考量原因：

序號樓盤名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模

1五星商業(yè)步行街城中5.2萬㎡

2時代商廈城中約0.36萬㎡

3藍色港灣城中約1萬㎡

4鴻府城中約0.3萬㎡

5淘園世家城中約0.28萬㎡

6華天世紀城中約1萬㎡

7本項目城中約2.6萬㎡

8新時代商業(yè)港柳南19萬㎡

9溫州商貿(mào)城柳南2.7萬㎡

10谷埠街國際商城柳南22萬㎡

11新佳華大廈柳南0.7萬㎡

12潤和•時代廣場柳南3萬㎡

13匯鑫源商城魚峰0.6萬㎡

14五月陽光購物廣場魚峰2.8萬㎡

15長城財富廣場魚峰——

16康城商鋪柳北0.4萬㎡

17歐雅城市廣場柳北0.6萬㎡

18香森麗園柳北——

19舊城區(qū)沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚峰11.87萬㎡

⑵傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點首選

傳統(tǒng)百貨商場、商業(yè)步行街、批發(fā)中心因為固有消費習(xí)慣原因，一直是消費者休閑購物熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟引發(fā)，經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)，消費力水平回升，鬧市商鋪自然成為各路商家首選。

6.5商用物業(yè)市場發(fā)展趨勢分析

伴隨社會經(jīng)濟和商業(yè)流通發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平提升，城市消費人口增加，現(xiàn)代交通工具（公交線路擴張和私家車）對居民活動能力和活動范圍擴展，柳州商用物業(yè)市場展現(xiàn)了新發(fā)展趨勢。

6.5.1市場競爭含有共贏性

商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，假如沒有多個大型項目將無法吸引足夠客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域繁榮。

如前所述，城市發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域新格局，組成柳州市區(qū)兩大主力商圈（五星、飛鵝），每個商圈全部有多個中大型商業(yè)項目在同場競爭，但各發(fā)展商和商業(yè)項目全部重視發(fā)揮各自優(yōu)勢，互為補充，在競爭中尋求發(fā)展，爭取達成共同做旺市場共贏局面。

6.5.2物業(yè)市場發(fā)展規(guī)?；?/p>

依據(jù)中國加入WTO協(xié)議，中國已承諾在五年內(nèi)逐步放開零售市場，許可外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商介入，促進商用物業(yè)也講究和國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂不規(guī)則市場，逐步走向有序規(guī)范市場，純商業(yè)項目和商住混合項目均向規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展。

開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)發(fā)展趨勢，潤和•時代廣場、溫州商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商城等一批大型商業(yè)項目前后進入市場，將備受投資者及用家注意。

6.5.3振興柳州商業(yè)——構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面

構(gòu)建“桂中新商埠”目標(biāo)：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南關(guān)鍵商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。

計劃到能初步形成含有柳州特色“南雜”（生活資料）、“北專”（生產(chǎn)資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精”（汽車機電產(chǎn)品）、“中心繁榮”市場格局。

6.6商用物業(yè)市場存在現(xiàn)實問題

買家購置行為理性化伴隨市場成熟也將同時來臨，柳州房地產(chǎn)市場發(fā)展和商用物業(yè)市場變革，會培育出一大批成熟消費者，她們將會向商用物業(yè)發(fā)展商提出更高開發(fā)要求。

從市場現(xiàn)實狀況來看，柳州商用物業(yè)市場還面臨著以下現(xiàn)實問題。

6.6.1商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化

住宅同質(zhì)化關(guān)鍵表現(xiàn)是建筑風(fēng)格克隆現(xiàn)象，商鋪則多見于項目概念和對推廣手法克隆。如本市“××步行街概念”炒作。

6.6.2商業(yè)項目缺乏可感性強形象定位

大家認為只要商鋪地點好，在商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性項目形象，項目缺乏具體化、可感性強形象表現(xiàn)，會減弱對目標(biāo)用戶吸引力。

有大家明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個怎么樣項目，買家往往難以將它納入購置商鋪備選視線范圍，對應(yīng)就會降低成交機會。如同商圈“藍色港灣”項目。

6.6.3營銷策略單一

現(xiàn)在商用物業(yè)定位策略單一，營銷策略單一，遠不及住宅營銷策略多姿多彩，“排號預(yù)定”是近期用得較濫手法。

6.6.4建筑設(shè)計不能完全滿足多功效商貿(mào)需求

在早期，發(fā)展商全部不重視商鋪間隔布局是否合理，只重視經(jīng)過增加商鋪可銷售面積來賺取最大利潤。伴隨市場成熟，發(fā)展商就意識到要經(jīng)過提升商鋪商業(yè)利用價值，合理計劃商鋪間隔布局和提升物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達成理想價位和提升產(chǎn)品競爭力。

建筑設(shè)計要考慮物業(yè)多種經(jīng)營項目標(biāo)特征，不一樣經(jīng)營品種，對物業(yè)計劃間隔有不一樣要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運輸、用戶休息等區(qū)域。

6.6.5商業(yè)經(jīng)營管理水平和項目開發(fā)水平不能同時發(fā)展

在房地產(chǎn)發(fā)達地域物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可和國外優(yōu)異水平比美程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢強勢地產(chǎn)品牌。

而商用物業(yè)經(jīng)營管理則較為滯后，專業(yè)成熟商業(yè)性社會性商業(yè)管理機構(gòu)在市場上較少，現(xiàn)在負責(zé)商場經(jīng)營管理機構(gòu)，多為開發(fā)商企業(yè)內(nèi)一個部門或其屬下子企業(yè)，只負責(zé)本身開發(fā)項目標(biāo)經(jīng)營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。

很多經(jīng)營失敗項目并不是因為地段欠佳，也不是發(fā)展商財力不濟，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是關(guān)鍵原因之一。

七、柳州商業(yè)經(jīng)營及市民消費行為分析

7.1柳州商業(yè)經(jīng)營及關(guān)鍵商業(yè)項目銷售額分析

柳州歷史上既是廣西各地農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品集散地，也是廣東、湖南、江西、云南、貴州、四川等西南省區(qū)商品物資交流關(guān)鍵通道，素有“桂中商埠”美譽。

，整年社會消費品零售總額80億元，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近10萬人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元，約占全市三產(chǎn)增加值25%。

社會消費品零售總額87.85億元，同比增加8.44%。其中，城市社會消費品零售總額實現(xiàn)74.62億元，同比增加8.10%；各縣及縣以下零售額實現(xiàn)13.23億元，同比增加10.41%；

多年來，柳州市圍繞“建設(shè)大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”發(fā)展目標(biāo)，深入深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟，主動推行連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和優(yōu)異營銷方法，有力地推進了商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展，市內(nèi)商業(yè)中心區(qū)逐年擴大，市場經(jīng)營規(guī)模和檔次不停得到提升，并逐步朝規(guī)范化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。

而同時一批機制靈活、發(fā)展態(tài)勢良好民營流通企業(yè)如柳州佳用實業(yè)有限責(zé)任企業(yè)（日用具連鎖）、廣西福生堂藥品（藥品連鎖）等在不停發(fā)展壯大。

從各行業(yè)消費市場看，上六個月餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者發(fā)展穩(wěn)中有升，分別比去年同期增加15.11%、6.46%和2.05%；其它行業(yè)和制造業(yè)展現(xiàn)活躍態(tài)勢，完成22094萬元和30671萬元，分別比去年同期增加33.89%和31.93%。

而在各關(guān)鍵商場營業(yè)方面：

中小商場展現(xiàn)萎縮趨向，百貨企業(yè)、中糖企業(yè)中小商場年銷售額分別比上年同期下降44.9%、66.95%。

而大型綜合性商場銷售展現(xiàn)不一樣程度增加，柳州商場、五星商廈、東風(fēng)商城年銷售52819萬元，比上年同期增加10.2%，工貿(mào)大廈營業(yè)額比增加17.8%，而醫(yī)藥總企業(yè)增加20.5%。尤其假日經(jīng)濟效果顯著，零售市場銷售活躍，春節(jié)前后十天柳州商場、五星商廈銷售3965萬元，比上年同期增加44.6%；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國慶三大節(jié)日累計銷售1434萬元，比上年同期增加14.4%。

7.2居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析

7.2.1柳州市居民收入水平分析

柳州城鎮(zhèn)居民存款余額為166.82億元，比年初增加12.32%；而至城鎮(zhèn)居民儲蓄存款余額189.1億元，比年初增加13.3%，城鎮(zhèn)居民儲蓄不停展現(xiàn)上漲趨向。

至末，柳州金融機構(gòu)各項存款余額332.3億元，比年初增加40.45億元，增加13.9%。

受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”深入落實影響，居民收入增加加緊：

在居民年收入方面：

在崗職員平均工資為12969元，和去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量深入提升提供了保障。

在居民可支配收入方面：

，柳州城市居民可支配收入7928元，同比增加14.2%，人民生活水平穩(wěn)步提升。

7.2.2柳州市居民消費支出分析

居民人均消費性支出：

城市居民人均消費性支出為6010元；上六個月城市居民人均消費性支出3112元，比去年同期增加2.50%。伴隨居民收入增加，居民消費支出也有不一樣程度增加。

居民消費價格：

上六個月柳州市居民消費價格總指數(shù)為100.6%，比去年同期增加0.6個百分點。八大類消費價格指數(shù)四升四降：

八大類消費中，衣著保持較快上漲，食品及醫(yī)療保健、個人用具也有一定增加，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務(wù)類和交通、通訊類全部有較大幅度下降。

總體物價保持相對穩(wěn)定，7.3柳州市民消費心理分析

7.3.1消費習(xí)慣

⑴消費者常去購物場所（商業(yè)吸引力）

柳州消費者最常去商業(yè)場所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)關(guān)鍵地位，而佳用在柳州商業(yè)影響力也越來越大。

城中區(qū)在柳州含有沒有可替換商業(yè)吸引力。

⑵消費者月逛街購物次數(shù)

月逛街購物次數(shù)1次2次3次4次以上

百分比9.6%23.1%21.3%46%

每個月逛街購物次數(shù)4次以上占較大百分比，相當(dāng)于每七天逛街一次；其次為2次及3次。外出逛街購物伴隨居民收入提升而越來越頻繁。

⑶消費者購物逗留時間

在河南商業(yè)區(qū)購物所花費時間依次為2-4小時、2小時以下、4小時以上，在城中區(qū)購物消費者所花費時間依次為2-4小時、4小時以上、2小時以下。

城中區(qū)因為成片商業(yè)規(guī)模及較完善商業(yè)配套，有利于延長消費者逛街逗留時間，從而有利于激發(fā)更大商機。

⑷出行購物常見交通工具

購物出行常見交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車及步行，以大眾化交通工具為主。

大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等）便利性將會影響本項目標(biāo)人流量及商業(yè)覆射地域范圍。

⑸消費者購物方法

購物方法隨便逛，看到喜愛再買生活所需然后去買其它

百分比53.3%46.9%0.8%

“隨機型購物”及“目標(biāo)性購物”各占近半百分比。

對于占二分之一多百分比“隨機型購物”，經(jīng)過銷售現(xiàn)場部署、商品陳列方法和商業(yè)環(huán)境營造，激發(fā)消費者購物欲望，將對商品銷售額起到相當(dāng)關(guān)鍵作用。

7.3.2購置行為

⑴消費者消費水平

大部分消費者購物費用在100-300元之間。

而200-300元是河南購物者和城中區(qū)購物者消費水平分界點，在200元以下，在河南購物消費者比城中區(qū)購物消費者多，而在200元上，城中區(qū)購物消費者比河南購物消費者多，反應(yīng)出城中區(qū)消費者消費能力較強。

⑵消費者購置商品

在消費者購置商品中，服裝鞋類及日用百貨占較大百分比，其次為食品。對于很多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品經(jīng)營應(yīng)占較大百分比。

⑶消費者購物考慮原因

大部分消費者在購置商品時，首先看該商品自己喜不喜愛，然后再看該商品價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次立即尚時尚和購物環(huán)境等。

所以，商品款式、陳列方法等影響消費者對該商品第一印象相關(guān)要素顯得尤為關(guān)鍵，它是很多買家有沒愛好購置第一步。

7.3.3主力消費群體特征

在城中區(qū)及河南一帶消費用戶集中在20-30歲之間，該批用戶是各商業(yè)區(qū)購置消費主力。

7.4關(guān)鍵商業(yè)地段經(jīng)營者分析

7.4.1商家對現(xiàn)在經(jīng)營情況評價

大部分經(jīng)營者對現(xiàn)在經(jīng)營情況認為較為通常，其次為不太滿意及比較滿意。

7.4.2商品各檔次銷售情況分析

在對各檔次商品銷售情況方面，在城中區(qū)經(jīng)營商戶普遍認為中等或中高級商品比很好銷，而在河南經(jīng)營商戶認為中等及中低級商品好銷。此現(xiàn)象和前面提到在河南購物消費者，其所花購物費用及消費品味低于城中區(qū)現(xiàn)象較為一致。

7.4.3商家理想經(jīng)營模式

經(jīng)營模式百分比（%）

種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體18.6

規(guī)?；?、特色化經(jīng)營24.9

商鋪組合多元化18.6

有很多品牌店10.6

購物消費環(huán)境好17.1

統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一計劃10

其它1.4

很多經(jīng)營者理想經(jīng)營模式是規(guī)?；?、特色化經(jīng)營，期望經(jīng)過商業(yè)規(guī)模效應(yīng)及富有特色經(jīng)營方法來吸引消費者，而同時很多經(jīng)營者期望自己經(jīng)營地方能集飲食、休閑、購物于一體，周圍含有良好購物環(huán)境等。

7.4.4商家選擇經(jīng)營場所關(guān)鍵影響原因

很多經(jīng)營者在選擇經(jīng)營場所時，首先考慮該場所人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購物環(huán)境等，所以租金及售價對于經(jīng)營商鋪做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，假如該商鋪沒生意做，即使相當(dāng)?shù)妥饨鸹蚴蹆r，她們也極少過問。

八、針對性區(qū)域商情調(diào)查

8.1調(diào)查目標(biāo)

本項目在城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內(nèi)，它所在地理位置決定了市場調(diào)研關(guān)鍵方向；相對而言，城中區(qū)商用物業(yè)市場定位及價格定位將成為本項目標(biāo)關(guān)鍵參考系；所以借鑒該區(qū)域商業(yè)情況成為本項目定位關(guān)鍵。

在此次調(diào)研中，本企業(yè)認為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂、休閑制高點、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應(yīng)重視未來計劃影響。

8.2五星商圈關(guān)鍵街區(qū)功效分析

⑴龍城路街區(qū)功效分析

種類服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場攝影藥店銀行金鋪通訊累計

數(shù)量372153311114111677

百分比48.052.619.483.93.91.31.31.31.35.21.31.31.37.8100

經(jīng)營種類：

整個龍城路以經(jīng)營服裝為主，占48.05%，其次為鞋，占有9.48%，其中二輕商場以經(jīng)營服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名店廣場一樓經(jīng)營鞋，二樓經(jīng)營男服裝。

租金范圍：通常在180—300元/平米。

經(jīng)營品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；

②鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達芙妮、步步高

路段環(huán)境：

①龍城路作為城中區(qū)關(guān)鍵商業(yè)路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制（龍城路為單行線），給消費者帶來很多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。

②該街區(qū)除以品牌服裝銷售為主導(dǎo)外，電訊產(chǎn)品市場擴張亦顯集中。

⑵解放路街區(qū)功效分析

A、解放南路

種類餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書內(nèi)衣通訊珠寶行累計

數(shù)量512443113161

百分比8.21.643.2872.134.921.641.644.921.64100

經(jīng)營種類：南路以服裝為主，占72.13%，其它有餐飲、通訊等品種

經(jīng)營租金：150—300元/平米

B、解放北路

種類銀行化妝品餐飲服裝花店婚紗百貨醫(yī)藥藝術(shù)品電器相館雜志禮品店累計

數(shù)量319474242131142

百分比7.142.3821.439.5216.679.523.979.523.972.387.143.973.97100

經(jīng)營種類：北路和南路相比，餐飲業(yè)占主導(dǎo)地位，其次是服裝、醫(yī)藥、婚紗。

經(jīng)營租金：150元/平米左右

路段環(huán)境：從解放路現(xiàn)在情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)關(guān)鍵路段之一，和龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通一定作用，其大部分也是單行線，和龍城路、廣場形成一個環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)商業(yè)中心地帶。該路段人流、車流量大，休閑餐飲業(yè)比較集中。

⑶文惠路街區(qū)功效分析

種類圖書五金服裝鞋帽洗衣辦公用具攝影工

藝床上用具美容美發(fā)日雜

數(shù)量224614512248

百分比1.671.6738.330.833.334.17101.673.336.67

種類中介琴行網(wǎng)吧畫廊電信餐飲體育用具其它糧油累計

數(shù)量245632921120

百分比1.673.334.1752.51.677.51.670.83100

經(jīng)營種類：文惠路仍然以服裝鞋帽經(jīng)營為主，占總量38.33%。

經(jīng)營租金：依據(jù)路段不一樣，門面大小及裝修程度而不一樣，租金在50—270元/平米之間。

路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)商業(yè)特點（以經(jīng)營衣飾為主）外，和文化、體育、藝術(shù)相關(guān)產(chǎn)品較多。但作為單行線，該路段人流較少，商業(yè)氣氛不足。

總結(jié)：

據(jù)以上資料分析，城中區(qū)街鋪以服裝、鞋類、小家電、通訊產(chǎn)品經(jīng)營為導(dǎo)向；而其中該區(qū)餐飲、娛樂、很多大型商場強力支持令該區(qū)商業(yè)環(huán)境連續(xù)走強。

8.3五星商圈關(guān)鍵商場經(jīng)營分析

⑴工貿(mào)大廈（百貨企業(yè)賣場）

樓層經(jīng)營品種

負1層家電廣場

1皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基

2床上用具、鞋類、內(nèi)衣

3男女服裝（職業(yè)服裝偏重，兼營休閑類）

4百貨超市、體育器材、體育用具、運動鞋

經(jīng)營品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等

經(jīng)營方法：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以分成方法收取費用，通常在營業(yè)額24-25%之間提取。

⑵五星商場（百貨企業(yè)賣場）

樓層經(jīng)營種類

1家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品

2女士休閑服裝、皮具、鞋帽

3男士休閑服、金銀珠寶、床上用具、棉毛衫褲、紡織品

4男士衣飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士衣飾、牛仔休閑裝、皮裝

5通訊器械、體育娛樂用具、文化用具、電腦、攝影器材、童裝、玩具、保健品

6大型娛樂城

7金馬食城

8保齡球

經(jīng)營品牌：

種類品

牌

電器飛利浦、海爾、索尼、西門子等

衣飾圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥、鱷魚等

內(nèi)衣皮爾卡丹、舒雅等

化妝品雅芳、柏紛等

現(xiàn)場人流：

時

間（am）10點（pm）16點晚上19點

人流量22人/分鐘53人/分鐘62人/分鐘

經(jīng)營方法：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以分成方法收取費用，通常在營業(yè)額24-25%之間提取。

⑶東全部百貨（百貨企業(yè)賣場）

樓層經(jīng)營種類

1化妝品、鞋、皮具、精品小家電

2青春少女裝、流行衣飾

3職業(yè)成熟女裝、睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲

4男士服裝、衣飾、

5日用百貨、床上用具、運動休閑裝、兒童裝、飲品

經(jīng)營品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌

經(jīng)營方法：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以分成方法收取費用，通常在營業(yè)額24-25%之間提取。

保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不一樣有不一樣保底金。

⑷興隆大廈（精品衣飾賣場）

樓層經(jīng)營種類

負1層皮鞋、精品、衣飾

1精品衣飾

2鞋帽、休閑衣飾

3休閑裝

注：其中服裝共115間，占60%；飾品55間，占29%；鞋、內(nèi)衣、童裝等21間，占10%

鋪位數(shù)量：191間

鋪位面積：小于20平方米鋪位183個，占96%；20-40平方米鋪位共8間，占4%。

經(jīng)營方法：散鋪經(jīng)營，以收租為主

月租金：

樓層月租金

首層柜臺1000-1300元/米/月

二層基礎(chǔ)價：2500-3000元/間/月

6-10m2：400-1400元/間/月、10-18m2：1500-2500元/間/月

19m2以上：3000元/間/月

三層基礎(chǔ)價：1500-1800元/間/月

10-18m2：30、40、60元/m2/月

物業(yè)管理費：5元/平方米/月

空置率：0

現(xiàn)場人流：

時

間（am）10點（pm）16點晚上19點

人流量22人/分鐘53人/分鐘60人/分鐘

綜合評價：該商場地處商業(yè)中心，周圍商業(yè)氣氛濃厚，該項目建于99年4月8日，現(xiàn)商場內(nèi)部署比較陳舊，購物環(huán)境及檔次偏低，業(yè)主經(jīng)營以低級商品為主，因為商場內(nèi)沒有統(tǒng)一計劃，顯得雜亂無序，使中山中路相當(dāng)一部分具中等消費水平消費者未被吸引過來，針正確用戶群多為20-30歲女性消費者。

⑸興隆服裝小精品地下商場

地理位置：中山中路步行街興隆大廈地下一層

鋪位數(shù)量：37間

鋪位面積：8-20平方米

經(jīng)營類別：

經(jīng)營范圍服裝飾品鞋包

所占百分比50%30%20%

月租金：720-1800元/間/月

人流量：人流量較少，約3-5人/分鐘，晚上人流量稍有增加。

綜合評價：在中山中路商業(yè)步行街，檔次偏低，沒有統(tǒng)一管理計劃，關(guān)鍵憑借其良好商業(yè)地段進行經(jīng)營。

總結(jié)：

1.現(xiàn)在五星商圈商場以“百貨企業(yè)”經(jīng)營中高級服裝、鞋類、化妝品、皮具、精品、通訊產(chǎn)品等零售為主。

2.總體而言五星各大商場人流量較大，經(jīng)營情況在柳州市也是較理想。

3.相關(guān)區(qū)域內(nèi)商場因為經(jīng)營種類、檔次較靠近，可替換性強，故競爭相對比較猛烈。

8.4近期同區(qū)計劃影響

⑴人民廣場改建（）

立即動工改建人民廣場，將從原有單純城市集會休閑廣場改造成城市生活和旅游關(guān)鍵區(qū)，成為旅游者一個新游覽區(qū)和駐留點。

計劃在現(xiàn)有城市用地功效布局基礎(chǔ)上，對魚峰山——人民廣場2公里長城市主景觀軸線進行功效改造，對龍城路——柳州大橋——魚峰路兩側(cè)城市用地進行功效整合，同時構(gòu)筑城市功效主軸線，即從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)城市功效序列。

城市功效定位重新整合，令處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范圍本項目含有先天地段優(yōu)勢和配套優(yōu)勢。

⑵紅光橋工程開工（）

紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋和飛鵝立交橋相接，路線長1.04公里，為雙向四車道。

紅光橋建成后（），將加強東西、南北間交通聯(lián)絡(luò)，和躍進路、八一路組成中心城區(qū)南北方向關(guān)鍵交通要道，使中心區(qū)車流快速分流到南北環(huán)路上，極大改善中心區(qū)道路擁擠情況。

同時可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通第三條便捷通道，直接促進飛鵝商圈和城中區(qū)商貿(mào)聯(lián)絡(luò)，有利于飛鵝商圈物業(yè)銷售，對本項目銷售而言是非利好原因。

⑶曙光路步行街計劃（11月）

曙光路和近現(xiàn)代意義上柳州市是同時發(fā)展。它形象統(tǒng)計了柳州從一個古老城市發(fā)展成為繁榮現(xiàn)代中心城市。

曙光路所在柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會生活焦點，是柳州市政治、經(jīng)濟、歷史、文化成就象征。

柳州市政府為適應(yīng)經(jīng)濟發(fā)展和城市風(fēng)貌環(huán)境改善需要，提升城市建設(shè)檔次，決定將曙光路改造建設(shè)成為含有傳統(tǒng)特色商業(yè)步行街，作為柳州市面向世界、面向未來一個窗口。

計劃范圍西起曙光西路和青云路南一巷交接口，東至曙光東路和文惠路交接口，全長1448米，包含曙光東、中、西路及沿街建筑物。計劃總面積為13.3公頃。

曙光路步行街體系關(guān)鍵有三處開敞空間、七處休閑空間和一條線形街道主體空間組成。三處開敞空間從西到東依次是西入口廣場、古城墻廣場和東入口廣場。

本項目所在位置處于曙光中路，在計劃中古城墻廣場對面，是經(jīng)典商業(yè)步行街物業(yè)，含有較高商業(yè)價值潛力。

曙光路步行街開發(fā)將分為近、中、遠三期，近期開發(fā)將以曙光東路為主（依仗東門市場人氣），中期為曙光中路（包含本項目所在路段）。鑒于步行街計劃并考量本項目開發(fā)商業(yè)價值，提議發(fā)展商在銷售過程中保留一部分商鋪，以獲取未來更高商業(yè)價值。

九、用戶群體分析

9.1目標(biāo)用戶群體

針對商用物業(yè)消費特征，目標(biāo)用戶群關(guān)鍵分為以下三類：

⑴投資者

指購置物業(yè)并出租，在租金收益中贏利用戶，這種類型投資者屬于市場主流，她們購置商鋪關(guān)鍵是考慮一個商業(yè)項目是否興旺，投資回報是否高，發(fā)展空間有多大。

所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種用戶心態(tài)。投資者最終目標(biāo)全部是其購置商鋪能不停升值，為她取得豐重利潤。

⑵自用商家

指購置物業(yè)并由自己經(jīng)營，經(jīng)過經(jīng)營收入贏利。這類用戶比投資性商家更重視是局部商業(yè)環(huán)境，具體針對自己經(jīng)營商品或服務(wù)在項目所在商業(yè)市場發(fā)展前景和贏利空間。

在購置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本利用，所以能取得較高利潤。自用商家通常屬于小規(guī)模，以專業(yè)市場和小區(qū)商鋪為主，大型商廈自用商家相對較少。

⑶租用商家

租用商家，包含當(dāng)?shù)厣碳彝獾厣碳覐S家及經(jīng)銷商，這類用戶是面對消費市場終端。

在一個商場中，租用商家品牌著名度和多寡，往往決定了銷售結(jié)果，因為租用商家數(shù)量和意向會直接影響到投資者置業(yè)信心，在市場上出現(xiàn)了“熟鋪出售”，就是期望經(jīng)過租用商家?guī)禹椖繕?biāo)銷售。

9.2目標(biāo)用戶群需求分析

⑴投資者

投資者為確保商鋪保值增值，而且確保商場租賃暢旺，會要求在商場配套方面要保持一定領(lǐng)先優(yōu)勢，使物業(yè)不至于在很短時間內(nèi)就被別競爭對手超越或替換。

最基礎(chǔ)要有足夠停車場、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修等。

⑵經(jīng)營者

經(jīng)營者期望商場能夠保持長盛不衰，期望有足夠人流確保經(jīng)營者商業(yè)利潤，會要求在商場配套上多考慮用戶感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，電梯及停車位數(shù)量夠不夠，商場是否舒適，同時要求配套設(shè)備維護費用要低廉，多種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運行等。

（第一章完）

第二章

項目分析

一、地理位置

本項目地處柳州市商業(yè)中心——城中區(qū)解放南路和曙光中路交匯處，在五星商廈和計劃中曙光路步行街之間，屬于五星商圈關(guān)鍵范圍，其商業(yè)價值含有先天區(qū)位和地段優(yōu)勢。

本項目南面臨江（高層住宅有景觀優(yōu)勢），周圍道路屬于過江必經(jīng)路段，路面窄、交通環(huán)境較差，車輛出入不便。

（本項目地理位置圖）

二、項目規(guī)模

本項目東西向長約75米，南北向長約90米；計劃總用地面積約為10400平方米（其中含道路用地3565米），總建筑面積約50000㎡。最高建筑高度為80米，其中裙樓可計劃為5層，負1層計劃為大型超市，1-4層為大型購物廣場（建筑面積約2.6萬㎡），5層提議計劃為空中停車場。南側(cè)臨曙光路步行街設(shè)置2-3層騎樓建筑，騎樓寬度為4米為，高度為4-5米。屬于柳州城中區(qū)商業(yè)大盤項目。

三、項目現(xiàn)實狀況

中山中路和解放南路交界為五星商圈關(guān)鍵地段，和本項目相距百米之內(nèi)。項目東側(cè)臨解放南路已拆遷、現(xiàn)在屬夜市經(jīng)營范圍，項目中部原柳州劇場物業(yè)——“好石夜總會”經(jīng)營中，項目西部及南部為使用中居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有很好商業(yè)氣氛，但檔次不高。

（解放南路夜景圖）

（項目東側(cè)現(xiàn)實狀況圖）

四、項目標(biāo)資源整合

因為本項目所處特殊環(huán)境及歷史原因，使得本項目含有多重資源：

4.1和城市計劃前景整合

4.1.1柳州商業(yè)實施構(gòu)建“桂中新商埠”戰(zhàn)略

⑴城市內(nèi)環(huán)路以內(nèi)

以大型中心商廈、商貿(mào)城為中心，特色商業(yè)街為框架，連鎖超市、小區(qū)便利店、特營店為網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建河南河北兩個一級商業(yè)中心、四個城區(qū)二級商業(yè)分中心、若干個小區(qū)中心，組成多層次、多中心組團式市區(qū)商業(yè)流通格局。

在兩級商業(yè)區(qū)計劃中，一級商業(yè)中心包含五一路、龍城路、魚峰路、飛鵝路和屏山大道西段等城中中心組團。區(qū)內(nèi)應(yīng)分布有購物中心、郵政電信中心、娛樂中心、金融中心、科教文化中心、中介服務(wù)中心、電子商務(wù)中心等，形成功效配套一級商貿(mào)中心。二級商業(yè)中心為城區(qū)管理商貿(mào)區(qū)。

⑵城市內(nèi)環(huán)路以外

是大中型專業(yè)市場所理布局、大型購物中心分布其間、大型物流基地配套設(shè)置大型商品集散交易圈。

本項目在“河北一級商業(yè)中心——五星商圈”關(guān)鍵范圍，將其整合有利于突顯本項目標(biāo)政策優(yōu)勢和區(qū)位優(yōu)勢。

4.1.2曙光路步行街計劃

曙光路被計劃為一條傳統(tǒng)商業(yè)步行街，以南洋式騎樓再現(xiàn)柳州歷史文化局部。本項目地處曙光路中段，屬經(jīng)典商業(yè)步行街物業(yè)。將其整合設(shè)計、推廣，有利于本項目標(biāo)綜合性定位及經(jīng)營，為未來物業(yè)銷售打下堅實基礎(chǔ)。

4.1.3人民廣場改建

人民廣場改建會強化城市生活（商務(wù)中心、文化中心）功效和旅游功效，形成柳州城市向心源，會提升城市、城區(qū)形象，能帶來更多人潮，對同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。

對本項目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境逐步改善會帶來更多投資者和經(jīng)營者，銷售通路會更寬廣。

同時人民廣場改建會清楚城市中心區(qū)功效定位，令本項目處于“大型商業(yè)購物區(qū)”范圍，將明確指導(dǎo)目標(biāo)用戶投資、置業(yè)熱情，將其整合有利于本項目標(biāo)宣傳推廣。

4.2和商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)整合

在市場競爭日趨猛烈今天，商用物業(yè)項目除了發(fā)展本身特色、提升服務(wù)質(zhì)量外，還必需順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝世界零售業(yè)大趨勢。

MALL是現(xiàn)在國際商業(yè)發(fā)展最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營、倉儲式貨倉后第四次革命，正快速成為現(xiàn)代商業(yè)主流。

本項目若以“ShoppingMall”作為經(jīng)營定位，將立足于柳州商業(yè)中心、輻射周圍縣市，成為含有一流水準標(biāo)志性、大型購物中心。

4.3和商業(yè)經(jīng)營功效整合

本項目標(biāo)地塊使用性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂及住宅，將整個商場分成了“商業(yè)和文娛”兩個專題，令商業(yè)組合有了研展空間，能有效地填補該區(qū)購物功效富余、休閑娛樂不足缺憾，豐富了整個項目標(biāo)商業(yè)價值。

4.4和步行街文化整合

在中國，步行街興起是近20年事情；在柳州，步行街文化還未真正開始。本項目地處計劃中曙光路步行街上，可參考國外大型購物中心設(shè)計理念，再融合本土傳統(tǒng)商業(yè)街設(shè)計思想，在確保商場功效統(tǒng)一同時，把商場融入傳統(tǒng)商業(yè)街，成為有發(fā)明力“步行街商廈”。

4.5和旅游資源整合

現(xiàn)在，旅游消費已經(jīng)成為一個時尚，部分著名旅游城市（如香港）幾乎每十二個月全部有過千萬各國人士前往旅游、消費、購物。在柳州，假日經(jīng)濟已經(jīng)成為商場營業(yè)額提升關(guān)鍵法寶，“人民廣場改建”將柳州旅游關(guān)鍵區(qū)納入《柳州市“十五”計劃》，為城中區(qū)商業(yè)項目注入了一股強大活力。

曙光中路、本項目對面，計劃中廢墟廣場、明代古正南門重建及沿江綠化，將會使曙光中路及本項目成為柳州一個新觀光旅游景點。

4.6和電子商務(wù)資源整合

電子商務(wù)是未來商業(yè)貿(mào)易關(guān)鍵形式之一，電子商務(wù)活動進行有賴于電子商務(wù)平臺建設(shè)。將電子商務(wù)平臺建設(shè)作為商場配套關(guān)鍵部分，可把它作為項目標(biāo)關(guān)鍵賣點，很有利于商鋪銷售和招商。

建設(shè)電子商務(wù)平臺適適用于部分大型商用物業(yè)如購物中心、大型百貨商場、商業(yè)步行街及部分較大規(guī)模專業(yè)市場。

4.7和事件營銷策略整合

事件營銷策略有三大功效：吸引更多人前往現(xiàn)場、豐富項目品牌內(nèi)涵、制造注意力和新聞話題。

事件營銷事件有多個多樣，通常有：項目標(biāo)慶典活動（奠基、封頂、完工、周年志慶等）、公益活動、投資論壇、造勢活動等。參觀和慶典活動是在特定時期舉行，比如，發(fā)展商能夠邀請新聞單位和部分已購鋪用戶、目標(biāo)用戶到項目現(xiàn)場參觀和采訪，讓外界和目標(biāo)用戶立即把握項目進度，增強項目標(biāo)信心。

另外，和已購鋪買家保持感情聯(lián)絡(luò)很關(guān)鍵，一個已購鋪用戶很可能會再引進一個或多個用戶前來購置。五、項目SWOT分析

5.1總表

優(yōu)勢分析（S）

⑴區(qū)位優(yōu)勢

⑵地段優(yōu)勢

⑶項目可塑性強

⑷人氣優(yōu)勢

⑸配套優(yōu)勢

⑹景觀優(yōu)勢劣勢分析（W）

⑴地塊有高差

⑵項目所在路段交通環(huán)境差

⑶曙光路商業(yè)氣氛差

⑷項目工期長，市場有壓力

⑸近江，有水患影響

⑹項目受回遷原因影響

機會分析（O）

⑴五星商圈商場功效面臨調(diào)整

⑵人民廣場改建強調(diào)城區(qū)功效互補

⑶曙光路步行街計劃令本項目成為“步行街商廈”

⑷紅光橋修建將改善城中區(qū)交通環(huán)境

⑸現(xiàn)在柳州商業(yè)項目營銷手段落后

⑹拆遷原因造成房地產(chǎn)項目購置、租賃需求威脅分析（T）

⑴市場供給量膨脹，商業(yè)項目局部有泡沫

⑵五星商業(yè)街開啟，對本項目有直接威脅

⑶項目其它競爭對手較多

⑷現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項目招商

⑸消費觀念限制

⑹金融政策立即調(diào)整，房產(chǎn)銷售市場門檻提升

5.2項目優(yōu)勢分析（S）

⑴區(qū)位優(yōu)勢

本項目所在城中區(qū)是柳州河北一級商業(yè)中心，據(jù)最新城建計劃顯示：該區(qū)城市功效擬調(diào)整為大型商業(yè)購物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功效和旅游功效得到深入加強，成為柳州城市生活和旅游關(guān)鍵區(qū)。

本項目地處“大型購物區(qū)”關(guān)鍵范圍，擁有先天區(qū)位優(yōu)勢，對目標(biāo)用戶群有極強吸引力。

優(yōu)勢應(yīng)用：

——城中區(qū)房產(chǎn)開發(fā)項目是柳州“高價區(qū)”，其商業(yè)地位占據(jù)柳州制高點，在宣傳推廣方面將有利于本項目。

⑵地段優(yōu)勢

五星、工貿(mào)是柳州市最繁榮傳統(tǒng)商廈，其周圍龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機最深厚地方。曙光路是市政府計劃一條步行街，是城市未來一個商業(yè)、旅游重心區(qū)。

本項目在解放南路和曙光路交匯處，并和五星商廈相鄰，其地段優(yōu)勢無可替換，市場潛力有待挖掘。

優(yōu)勢應(yīng)用：

——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂市場號召力，將利于本項目標(biāo)推廣。

⑶項目可塑性強

本項目占地面積約10400平方米，含有營造市中心大型商業(yè)樓盤條件；曙光路步行街計劃將重新整合城中區(qū)商（業(yè)）旅（游）環(huán)境，令本項目含有很強可塑空間。

優(yōu)勢應(yīng)用：

——針對五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣場購物功效飽和情況，整合各方面資源，為本項目營造獨特項目個性。

——作為新商業(yè)項目，本項目含有了相當(dāng)規(guī)模，在項目功效上能夠計劃地比較完善。

⑷人氣優(yōu)勢

五星商圈是柳州市民消費集中區(qū)，本項目在五星商圈最繁榮商業(yè)街上，為本項目帶來大量人流、人氣。

優(yōu)勢應(yīng)用：

——人流、人氣是以后經(jīng)營最大支持，大量人流能提供給目標(biāo)用戶信心確保。

⑸配套優(yōu)勢

五星商圈現(xiàn)階段大問題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機動車和非機動車停車位不足，步行交通和機動車交通混雜。

項目所在解放南路是過江必經(jīng)通道之一，其路面窄、人車混行、停車位嚴重不足（占據(jù)路面停車，成為交通最大隱患），給項目計劃帶來必需考量原因。

本項目作為新商業(yè)樓盤可從計劃階段規(guī)避市場風(fēng)險，在配套方面獲取優(yōu)勢，滿足該地域停車需求，獲取更大商機。

優(yōu)勢應(yīng)用：

——在計劃設(shè)計階段充足考慮停車消費及住戶使用功效，為項目營銷推廣提供更完備條件。

⑹景觀優(yōu)勢

本項目南面望江，和計劃中綠化遺址廣場和明代古正南門（待重建）相連，含有極大景觀優(yōu)勢，有利于商住項目標(biāo)銷售。

優(yōu)勢應(yīng)用：

——充足利用本項目面江優(yōu)勢，結(jié)合曙光路步行街計劃，將本項目南面計劃成開闊休閑購物區(qū)，形成旅游購物、休閑娛樂理想環(huán)境。

小結(jié)

項目標(biāo)這些優(yōu)勢，再結(jié)合個性化生活商業(yè)樓盤計劃營造，以形成本項目極強賣點。

5.3項目劣勢分析（W）

⑴地塊有高差

本項目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，高差最大有2.6米，地塊展現(xiàn)不平整。項目周圍關(guān)鍵道路（解放南路、曙光中路）北高南低、東高西低，對項目標(biāo)計劃、銷售及經(jīng)營影響較大。

應(yīng)對方法：

——利用地塊高差營造本項目雙首層街鋪，拓展項目賣點。

⑵項目所在路段交通環(huán)境差

城中區(qū)因為歷史及城市發(fā)展快速等原因，其交通環(huán)境較差，項目所在路段存在停車位嚴重不足、車行路線單向行駛、出入路面狹窄、人車混行、車輛任意停放等情況，為人流、商貿(mào)往來帶來極大不便，是制約當(dāng)?shù)匾院蟀l(fā)展一個關(guān)鍵瓶頸，對項目推廣不利。

按政府計劃，曙光路將計劃為商業(yè)步行街，這將使本區(qū)域較為擔(dān)心交通問題愈加突出。

應(yīng)對方法：

——在計劃設(shè)計階段重視停車位設(shè)計，除滿足本項目本身停車需求外，可考慮滿足部分城區(qū)需求，以帶來更多商機。

⑶曙光路商業(yè)氣氛差

項目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區(qū)殘舊，缺乏特色商場經(jīng)營，所以人流較少，對未來經(jīng)營有不利影響。東段零星分布部分商場，并有新項目正在開發(fā)，商業(yè)氣氛稍強，但整體商業(yè)氣氛不濃。

應(yīng)對方法：

——在營銷推廣階段強化“柳州五星”市場號召力，逐步淡化曙光路現(xiàn)階段商業(yè)氣氛不濃影響。

⑷項目工期長，市場有壓力

本項目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時間還有較長時間，可能會錯失商鋪銷售先機。

應(yīng)對方法：

——立即跟進本項目多種證照辦理過程，完善銷售前期法律手續(xù)；

——在項目用戶原始積累階段和引導(dǎo)銷售階段，做好項目標(biāo)宣傳推廣工作，來吸引潛在用戶注意。

⑸近江，有水患影響

柳江洪災(zāi)比較嚴重，項目離柳江很近，地塊南面低于90米洪水位，在營銷推廣期會受到一定影響。而且關(guān)鍵是用戶投資信心會受到影響。

應(yīng)對方法：

——留心河北防洪堤相關(guān)報道，在宣傳推廣期間利用政府計劃消除相關(guān)負面影響。

⑹項目受回遷原因影響

項目屬舊城改造工程，所以待項目建成，原柳州劇場功效要就地回遷，對商場統(tǒng)一定位及未來專題商場推廣帶來一定影響。

應(yīng)對方法：

——在計劃設(shè)計階段重視“商業(yè)和文娛”兩大專題結(jié)合，在商場功效定位部分應(yīng)有效區(qū)分。

5.4項目機會分析（O）

⑴五星商圈商場功效面臨調(diào)整

本企業(yè)市調(diào)組在此次市調(diào)過程發(fā)覺：五星商圈商場經(jīng)營基礎(chǔ)以百貨企業(yè)形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品衣飾商場經(jīng)營，均強調(diào)滿足購物功效，忽略了休閑、娛樂功效。

但現(xiàn)階段購物功效富余情況已出現(xiàn)：如兩面針大廈、中百商場等商廈正在調(diào)整或面臨調(diào)整，但其設(shè)施已出現(xiàn)老化、調(diào)