深圳市房地產(chǎn)市場研究報(bào)告分析樣本

上六個(gè)月深圳市房地產(chǎn)市場研究匯報(bào)一．上六個(gè)月深圳經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)、健康。上六個(gè)月全市生產(chǎn)總值5015.22億元，比上年同期（下同）增加10.6%，比一季度回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重分別是：第一產(chǎn)業(yè)占比太小忽略不計(jì)；第二產(chǎn)業(yè)占47.2%；第三產(chǎn)業(yè)占52.8%。二．深圳市房產(chǎn)供給和成交數(shù)據(jù)分析1、一手住宅市場（1）、供給分析

1-6月份，深圳全市共有37個(gè)項(xiàng)目計(jì)42批次住宅批售，累計(jì)17386套，總建筑面積1472779.78平方米，批售套數(shù)和面積同比增幅均在10%以內(nèi)。具體數(shù)據(jù)詳見下表：（2）、成交分析上六個(gè)月新房成交均價(jià)分析：1-6月份，深圳全市成交均價(jià)為18812元/㎡，相比于去年1-6月份21083元/㎡，同比下跌10.8%。具體數(shù)據(jù)以下圖2、二手住宅市場（1）上六個(gè)月二手住宅成交均價(jià)分析1-6月份，全市二手住宅平均價(jià)格為20801元/㎡，同比去年同期15573元/㎡上漲約33.6%。因?yàn)閲辆殖山粩?shù)據(jù)滯后性——過戶時(shí)間往往在簽署協(xié)議后1個(gè)月左右，過戶價(jià)格是之前達(dá)成成交時(shí)價(jià)格。因?yàn)楦Ｌ飬^(qū)成交均價(jià)和成交面積在各區(qū)中通常是最高，1-6月份福田區(qū)成交均價(jià)約為25957元/平方米；成交面積約111.45萬平方米，同比去年同期113.50萬平方米下降了1.8%。

（2）上六個(gè)月二手住宅成交量分析全市住房購置需求強(qiáng)勁，深圳二手樓市成交量繼續(xù)保持高位，因?yàn)?.11按評定價(jià)征稅利空政策影響，使得6月份全市二手住宅成交量井噴，6月份共成交9094套/803053.79㎡，環(huán)比分別激增31%和35.7%。在全市6個(gè)行政區(qū)中，福田區(qū)成交量基礎(chǔ)上一直位居首位，6月份成交2053套/185499.32㎡，占全市成交套數(shù)和成交面積為22.6%和23.1%。3、商業(yè)市場（1）、上六個(gè)月一手商業(yè)成交分析（2）、上六個(gè)月二手商業(yè)成交分析4、寫字樓市場（1）、上六個(gè)月一手寫字樓新增批售情況1-6月份，全市沒有新寫字樓取得預(yù)售許可證。（2）、上六個(gè)月一手寫字樓成交分析1-6月份，全市一手寫字樓共成交147套，批售面積為32402.25㎡。同比去年同期604套/80059.24㎡，分別暴降75.7%和59.5%；成交均價(jià)為36073元/㎡（平均值法）。1-6月份，全市有成交項(xiàng)目只有5個(gè)。在前海片區(qū)振業(yè)國際商務(wù)中心，成交50套/13283.68平方米，是全市寫字樓成交量最大樓盤。東方新天地廣場成交面積也超出了1萬平方米，成交33套/10297.29平方米。（3）、上六個(gè)月二手寫字樓成交分析1-6月份，全市二手寫字樓成交1174套/39.48㎡。其中，在各行政區(qū)中，寫字樓集中于羅湖、福田、南山三區(qū)。福田成交量一直比較高，而且成交單價(jià)也最高。1-6月份，深圳二手寫字樓均價(jià)同比漲幅達(dá)成36%，約為32480元/平方米，福田區(qū)和南山區(qū)同比漲幅均超出35%，單價(jià)最高福田區(qū)價(jià)格超出35000元/平方米；羅湖區(qū)均價(jià)約為20823元/平方米，漲幅達(dá)成31%。作為寫字樓成交和供給比較集中兩個(gè)區(qū)，因?yàn)榕涮淄晟疲h(huán)境和位置優(yōu)越，福田區(qū)供給量和成交量較大，價(jià)格亦為最高。羅湖區(qū)作為比較早、成熟寫字樓集中區(qū)域，其供給和成交量也比較大，成交均價(jià)相對福田區(qū)稍低。三．市場現(xiàn)實(shí)狀況分析1-6月份，深圳市新商品住宅成交量達(dá)16479套/1401508.61㎡，全市上六個(gè)月二手住宅平均價(jià)格為20801元/㎡；全市上六個(gè)月一手商業(yè)和一手寫字樓及二手商業(yè)和二手寫字樓成交數(shù)據(jù)分列以下。現(xiàn)嘗試從比較關(guān)鍵貨幣政策、開發(fā)商資金情況、土地方面這三個(gè)方面來作一下相關(guān)解讀：1、貨幣資金方面（1）、貨幣政策7月初，中國人民銀行貨幣政策委員會(huì)第二季度例會(huì)在北京召開。央行在4日公布例會(huì)申明中表示，中國經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)較快發(fā)展，但通脹壓力仍然處于高位。要落實(shí)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策，注意把握政策穩(wěn)定性、針對性和靈活性，把握好政策節(jié)奏和力度。著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)商業(yè)銀行加大對關(guān)鍵領(lǐng)域和微弱步驟信貸支持，尤其是對三農(nóng)、中小企業(yè)信貸支持。國務(wù)院副總理王岐山7月1日在河北考察時(shí)強(qiáng)調(diào)，把握好穩(wěn)健貨幣政策實(shí)施力度，服從和服務(wù)于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局，堅(jiān)持有保有壓，著力優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，毫不動(dòng)搖地加強(qiáng)小企業(yè)等微弱步驟資金支持。和之前幾次例會(huì)相比，此次會(huì)議提出政策穩(wěn)定性，且將其放在首位。政策“三性”排序和內(nèi)容改變，很可能意味著貨幣政策工具使用要發(fā)生調(diào)整?！胺€(wěn)定性”意味著存款準(zhǔn)備金率提升次數(shù)降低，步伐放緩；“針對性”意味著對小企業(yè)、農(nóng)業(yè)等融資加強(qiáng)支持，比如激勵(lì)其發(fā)行債券、加大信貸投放、利率優(yōu)惠等；“靈活性”則意味著在多個(gè)貨幣政策工具中，利率手段要走到前臺(tái)。結(jié)合央行今年第二季度例會(huì)和王岐山副總理講話，估計(jì)一個(gè)宏觀調(diào)控新思緒正在形成：相對緊縮、定向?qū)捤?。對中小企業(yè)融資等領(lǐng)域“定向?qū)捤伞保档米⒁馐?，工信部、國家統(tǒng)計(jì)局、發(fā)改委、財(cái)政部聯(lián)合公布《中小企業(yè)劃型標(biāo)準(zhǔn)要求》，首次在中小企業(yè)劃型中增加“微型企業(yè)”一類。估計(jì)下六個(gè)月，央行將在保持“穩(wěn)健”基調(diào)不變前提下，適度放緩調(diào)整節(jié)奏。（2）、開發(fā)商資金情況上六個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金起源40991億元。從開發(fā)企業(yè)資金起源組成份析，上六個(gè)月，中國貸款7023億元，增加6.8%；利用外資438億元，增加75.5%，可見伴隨人民幣升值，外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)熱度不減；自籌資金16463億元，增加32.7%；其它資金17067億元，增加17.8%。在其它資金中，定金及預(yù)收款810236億元，增加26.9%；個(gè)人按揭貸款4181億元，下降7.9%（下降29.7%）。針對部分不合監(jiān)管層規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商，廣州部分銀行已停止了開發(fā)貸款。另外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率也“水漲船高”，提升到基準(zhǔn)利率五成以上。而且近期，銀監(jiān)會(huì)《銀行資本充足率新規(guī)（征求意見稿）》提升了房地產(chǎn)和地方融資平臺(tái)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)權(quán)重，引發(fā)業(yè)內(nèi)對開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)憂慮，這必將造成該銀行在房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)貸款增速“剎車”。從今年第二季度開始廣州地域房地產(chǎn)開發(fā)貸款放款已顯著減速，銀行明確只針對優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)用戶進(jìn)行貸款。“現(xiàn)在宏觀調(diào)控對中小企業(yè)影響是比較大，而且銀根收緊，有銀行批了錢后，還要分三次放貸”，恒大集團(tuán)董事局主席許家印在接收記者采訪時(shí)表示。5月16日，恒大地產(chǎn)公布公告，華人置業(yè)以5億美元（約38.75億港元）入股恒大在江蘇啟東市寅陽鎮(zhèn)項(xiàng)目標(biāo)49%權(quán)益，出讓項(xiàng)目面積約134萬平方米。除此之外，中糧地產(chǎn)、中鴻房地產(chǎn)等房企也相繼開展籌資行動(dòng)。在越來越嚴(yán)峻市場和融資環(huán)境下，今年上六個(gè)月，中小型房地產(chǎn)企業(yè)剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)案例顯著增多，同業(yè)并購活動(dòng)頻繁，中小地產(chǎn)商關(guān)門已初現(xiàn)端倪。據(jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-5月末，中國房地產(chǎn)行業(yè)收購?fù)滩⒁呀?jīng)達(dá)成193億元，超出整年150億元規(guī)模。依據(jù)中國信托業(yè)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，今年一季度信托企業(yè)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金余額為4868.88億元，靠近去年2倍，其中新增投資房地產(chǎn)信托資金規(guī)模為710.98億元。然而現(xiàn)在房地產(chǎn)信托融資成本為12%-17%，融資成本比較高，還款壓力比較大。2、土地方面（1）、其它城市土地簡況：國土資源部7月20日公布上六個(gè)月全國住房用地計(jì)劃實(shí)施情況顯示，全國住房用地供給計(jì)劃完成26％，全國保障性安居工程用地計(jì)劃完成16476.92公頃，和去年（）同期相比增加24%，確保了項(xiàng)目建設(shè)用地。在調(diào)控成為常態(tài)背景下，土地成交遇冷，各地土地財(cái)政大幅縮水。上六個(gè)月，北京共成交土地113塊，土地出讓金累計(jì)約325億元，同比去年降低約307億元，降幅達(dá)48.6%。在上六個(gè)月113塊出讓地塊中，包含居住功效地塊有20宗，建設(shè)用地面積累計(jì)162.77公頃；平均樓面價(jià)4121元/平方米，同比下降56%。依據(jù)北京市今年供地計(jì)劃，在1330公頃保障房供地外，整年將有1220公頃商品住宅供給。根據(jù)162.77公頃建設(shè)用地面積計(jì)算，現(xiàn)在完成百分比不足15%。今年上六個(gè)月計(jì)劃建筑面積292萬平方米，相比上六個(gè)月719萬平方米、去年上六個(gè)月519萬平方米全部下降顯著。截至6月24日，1-6月上海出讓土地總金額492.7億元，同比去年下滑22%，和去年整年土地出讓總收入1513億元相比，僅完成33%。而上海全市地方財(cái)政收入2873.6億元，土地出讓總額已超出財(cái)政收入二分之一。上六個(gè)月廣州土地一級(jí)市場(不含工業(yè)及從化、增城兩市)成功出讓24宗土地，同比上六個(gè)月增加84.62%。出讓宗地用地面積也為近五年最多十二個(gè)月，達(dá)成99.85萬平方米，和去年同期相比大幅增加298.88%，增幅顯著。上六個(gè)月出讓土地計(jì)劃總建筑面積為267.6萬平方米，總成交金額58.5億元，樓面地價(jià)為2186元/㎡。其中，成功出讓商住用地為8宗，總用地面積54.23萬平方米，總成交金額為23.24億元，和同期相比上升390.31%。廣州政府十區(qū)計(jì)劃出讓居住用地337萬平方米，而上六個(gè)月實(shí)際成交出讓面積54.23萬平方米，僅占總量16.09%，估計(jì)下六個(gè)月土地市場上將有相當(dāng)大放量。從供給節(jié)奏看，通常1季度為供地低谷，2季度土地供給開始增加，3、4季度達(dá)土地供給高峰。所以，即使上六個(gè)月住房用地供給計(jì)劃僅完成26％，但根據(jù)正常計(jì)劃供給節(jié)奏，下六個(gè)月住房用地供給將會(huì)增加。從去年保障性安居工程供地節(jié)奏看，受保障性安居工程建設(shè)任務(wù)分解和中央補(bǔ)助資金下達(dá)時(shí)間影響，3、4季度為供地高峰，且現(xiàn)在供地計(jì)劃實(shí)施已經(jīng)有效滿足了全國保障性安居工程建設(shè)用地需求。（2）、深圳土地簡況：1-6月份，全市經(jīng)過掛牌方法成交26宗土地，用地總面積為1151374.1㎡；總建筑面積3099499㎡，成交總金額元，折合樓面地價(jià)約3066元/㎡。其中居住用地僅有2宗，屬于安居房用地，用地面積為62157.08㎡，土地出讓金額為6.8億元，分別占全市7.7%、5.4%和7.2%；樓面地價(jià)為2840元/㎡。本年度前四個(gè)月，深圳無掛牌成交居住用地。今年最大一宗土地為6月30日出讓巨無霸混適用地，用地面積為697639.7㎡，建筑面積為1700000㎡，樓面地價(jià)3788元/㎡，土地用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地+倉儲(chǔ)用地+港口碼頭用地+居住用地。四．.深圳市房產(chǎn)發(fā)展見解和研判因?yàn)橐痪€城市限購政策連續(xù)影響，造成一線大城市庫存集中，繼續(xù)累計(jì)增加。截至6月底，北京、上海、深圳、廣州4個(gè)一線城市新建商品住宅庫存總量高達(dá)2331萬平方米，比去年同期增加約18%左右。深圳庫存僅為222萬平方米，同比約增加2.17%。假如根據(jù)深圳1-6月份每個(gè)月平均成交量來算——截至7月27日，全市可售住宅面積和套數(shù)分別為24042套/2221064.63㎡，上六個(gè)月月均成交量為2747套/月和233584.77㎡/月來計(jì)算話，分別需要8.75個(gè)月和9.5個(gè)月來消化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金起源組成改變趨勢顯著，進(jìn)入以來，中國貸款比重連續(xù)下降，由1-2月份22.0%下降到1-6月份17.1%；企業(yè)自籌資金比重大幅上升，由1-2月份34.4%上升到1-6月份40.1%；另外，個(gè)人按揭貸款和利用外資比重微幅下降，定金及預(yù)收款比重小幅上升。可見，伴隨中國信貸環(huán)境繼續(xù)緊縮，開發(fā)企業(yè)資金情況不容樂觀，將被迫更多地利用自有資金。截至7月18日，上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共有58家公布了中期業(yè)績預(yù)告，只有20家估計(jì)業(yè)績增加，在這20家估計(jì)業(yè)績增加房企中，關(guān)鍵貢獻(xiàn)來自于二三線城市，恒大地產(chǎn)即是一個(gè)經(jīng)典。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-6月全國商品房銷售面積44419萬平方米，同比增加12.9%。其中，住宅銷售面積增加12.1%。但關(guān)鍵上漲區(qū)域均為沒有實(shí)施限購二三線城市。新一輪“限購令”將對二三線城市造成直接沖擊。假如限購政策推出，對二三線城市直接影響是房價(jià)下跌。以佛山為例，實(shí)施限購以來，佛山樓市價(jià)量齊跌，價(jià)格下降了15%左右，而成交量更是下降了四成左右。所以，盡管在深圳有規(guī)模開發(fā)商基礎(chǔ)上全部在外地有項(xiàng)目，但二三線城市限購將會(huì)反過來影響深圳地域銷售，這將使得倚仗把雞蛋挪窩二三線城市戰(zhàn)略面臨一條通途被阻壓力。就深圳而言，伴隨高壓政策連續(xù)，如若不經(jīng)過合理價(jià)格銷售話，成交量極難有保障和增加。需要注意是，上六個(gè)月成交量很大程度上來自于以中海康城花園為起點(diǎn)和代表限價(jià)火爆銷售。另外，最近龍崗區(qū)商品房被要求每個(gè)月要實(shí)現(xiàn)零增加，假如該項(xiàng)行政手段在全市鋪開話，對房地產(chǎn)市場影響很大。開發(fā)商基礎(chǔ)上就剩下2條路選擇，要么調(diào)整價(jià)格滿足行政要求，以經(jīng)過降價(jià)方法促進(jìn)較快銷售回籠資金投入運(yùn)行，不過會(huì)犧牲利潤；要么就選擇售價(jià)不受嚴(yán)格要求現(xiàn)售（技巧性政策），不過等候需要付出占用資金成本，而且面臨后市不確定原因風(fēng)險(xiǎn)很大。另外，中共中央7月21日在中南海召開黨外人士座談會(huì)，溫家寶在通報(bào)時(shí)說，要繼續(xù)做好穩(wěn)定物價(jià)總水平各項(xiàng)工作，堅(jiān)定不移地把房地產(chǎn)市場調(diào)控政策落到實(shí)處、確保見到實(shí)效。在現(xiàn)在背景下，房地產(chǎn)調(diào)控難言放松。另外，還有不確定原因影響中國物價(jià)，其中美國QE3推行將最為關(guān)鍵，將使中國長久面臨輸入性通脹影響，在此大環(huán)境下，下六個(gè)月也