2024年全國房地產(chǎn)估價師之開發(fā)經(jīng)營與管理考試重點試題(附答案)

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)估價師考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、班級、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、對房地產(chǎn)置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)擠效果主要表現(xiàn)在租金和()等方面。A.物業(yè)增值B.管理費C.契稅D.機會成本

2、某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2500萬元和1250萬元，則資產(chǎn)負(fù)債率為（）。A.30%B.40%C.50%D.60%

3、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用愈來愈近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實際的預(yù)測方法是()。A.簡單平均法B.移動平均法C.加權(quán)移動平均法D.指數(shù)平滑法

4、已知年利率為14%，則按季度計息時的實際年利率為()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%

5、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時，一般認(rèn)為購買銷售玩具的店鋪比購買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險小，這是因為前者比后者（）。A.更適于進行長期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

6、下列房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于收益相關(guān)指標(biāo)的是（）。A.出租率B.基準(zhǔn)收益率C.成本利潤率D.財務(wù)杠桿比率

7、房地產(chǎn)能抵消通貨膨脹的影響，尤其是()的影響。A.預(yù)期通貨膨脹B.非預(yù)期通貨膨脹C.成本型通貨膨脹D.需求型通貨膨脹

8、企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用是（）。A.營業(yè)成本B.開發(fā)產(chǎn)品成本C.期間費用D.開發(fā)項目總投資

9、償債備付率＝可用于還本付息資金與()之比。A.當(dāng)期應(yīng)還本付息資金B(yǎng).當(dāng)期已付利息費用C.當(dāng)期本金D.當(dāng)期應(yīng)付利息費用

10、某市2013年辦公樓施工面積為300萬平方米，竣工面積為120萬平方米；2014年辦公樓新開工面積為500萬平方米，竣工面積為280萬平方米。若不考慮停建、緩建因素，則該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期為（）年。A.1.70B.1.79C.2.43D.2.86

11、2017年末，某市住房總量為5000萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房400萬平方米，商品住房3750萬平方米，同期住房空置量為750萬平方米，其中經(jīng)濟適用住房為50萬平方米，商品住房為450萬平方米，則該市2017年末的住房空置率是（）。A.9%B.12%C.12.5%D.15%

12、某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為10000m2，規(guī)劃容積率≤4，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售面積為總建筑面積的80%，項目的固定成本為5000萬元，預(yù)計平均銷售單價為4500元/m2，則使項目達到盈虧平衡的單位變動成本為（）元/m2。A.2350B.2937.5C.3250D.4062.5

13、某家庭預(yù)計今后20年內(nèi)月收入為8030元，如果其中的40%可以用于支付住房抵押貸款的月還款。已知貸款年利率為9%，則該家庭有償還能力的20年期最大抵押貸款申請額是()萬元。A.28.62B.35.57C.41.56D.48.24

14、一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為（）。A.15%～25%B.25%～35%C.35%～45%D.45%～50%

15、對某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場容量概念的表述中，正確的是（）。A.潛在市場＞服務(wù)市場＞有效市場＞合格的有效市場B.服務(wù)市場＞潛在市場＞合格的有效市場C.潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場D.潛在市場＞服務(wù)市場＞合格的有效市場＞有效市場

16、在可行性研究報告中，附表一般包括項目進度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、（）。A.盈虧平衡分析表B.敏感性分析表C.投入產(chǎn)出分析表D.投資計劃與資金籌措表

17、假如市場的整體平均預(yù)期收益率為15%，一個投資項目的相關(guān)數(shù)是0.5，則其預(yù)期收益率為()，A.10%B.15%C.5%D.9%

18、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯誤的是（）。A.區(qū)位選擇異常重要B.不易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險C.存在效益外溢D.易受政策影響

19、一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到（）。A.80%B.90%C.95%D.100%

20、國家提高貸款利率，會()。A.抑制房地產(chǎn)需求B.增加房地產(chǎn)供給C.增加銀行風(fēng)險D.導(dǎo)致房地產(chǎn)實際價值折減

21、房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌措計劃中應(yīng)包括預(yù)售收入時，資金籌措計劃要與項目的（）配合考慮。A.質(zhì)量控制目標(biāo)B.銷售收入計劃C.工程建設(shè)招標(biāo)計劃D.客戶定位

22、可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于()的工作。A.投資機會選擇與決策分析階段B.前期工作階段C.建設(shè)階段D.租售階段

23、關(guān)于利息的計算，下列說法不正確的是（）。A.按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息B.還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息C.每年應(yīng)計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率D.“氣球法”是指借款期末一次償付全部本金和利息

24、下列因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降的是()。A.提高抵押貸款利率B.降低抵押貸款利率C.降低首期付款比例D.通貨膨脹率上升

25、（）是其他各工種圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計的重要依據(jù)。A.建筑平面圖B.建筑剖面圖C.建筑立面圖D.總平面圖

26、（）對于宏觀經(jīng)濟變化的反應(yīng)是最快和最大的。A.工業(yè)物業(yè)B.居住物業(yè)C.零售商業(yè)用房D.寫字樓

27、在經(jīng)歷了2009～2010年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2011年購買商品住宅的家庭數(shù)量，該項調(diào)查屬于（）。A.科學(xué)性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.試探性調(diào)查D.因果性調(diào)查

28、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

29、下列關(guān)于風(fēng)險分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯誤的是（）。A.解析法對隨機的現(xiàn)金流進行概率分布估計，得到凈效益的概率分布B.蒙特卡洛法用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理C.解析法建立在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)之上D.蒙特卡洛法主要用于解決不多于2～3個隨機變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風(fēng)險問題

30、除技術(shù)資料外，房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工檔案資料還包括項目的（）。A.財務(wù)決算報告B.施工人員變動情況C.竣工圖D.物業(yè)服務(wù)企業(yè)招標(biāo)文件

31、項目利潤為零時，分析項目成本、售價或銷售率所處狀態(tài)的方法是（）。A.獲利能力分析B.盈虧平衡分析C.市場狀況分析D.定性風(fēng)險分析

32、（）是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。A.差額投資內(nèi)部收益率B.內(nèi)部收益率C.基準(zhǔn)收益率D.期望投資收益率

33、下列融資渠道中，屬于公眾市場債務(wù)融資形式的是（）。A.發(fā)行公司債券B.權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金C.發(fā)行股票D.商業(yè)銀行貸款

34、住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有

35、居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用屬于（）。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.建筑安裝工程費D.其他工程費

36、社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認(rèn)識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，這體現(xiàn)了（）對房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的影響。A.人文環(huán)境的變化B.生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C.自然環(huán)境的變化D.金融業(yè)的發(fā)展

37、若房地產(chǎn)投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，則說明該項目的獲利能力（）基準(zhǔn)收益率的要求。A.未達到B.正好達到C.已超過D.接近于

38、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法

39、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在目標(biāo)客戶群中，調(diào)查有多大比率的購房者愿花100萬元購買其開發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查

40、政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的主要方式不包括()。A.調(diào)控土地供應(yīng)計劃B.城市規(guī)劃指導(dǎo)C.控制人口D.稅收調(diào)節(jié)

41、從市場營銷的角度出發(fā)，一些甲級寫字樓市場、高檔住宅市場、青年公寓市場等是按照（）。A.房地產(chǎn)的用途和等級劃分的B.房地產(chǎn)的交易方式劃分的C.目標(biāo)市場細(xì)分的D.房地產(chǎn)購買者目的劃分的

42、在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中，房屋開發(fā)費中不包括（）。A.建筑安裝工程費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.土地費用D.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費

43、下述各項中，屬于房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容的是（）。A.吸納率分析B.房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期分析C.家庭規(guī)模與結(jié)構(gòu)分析D.投資購買和使用購買的比例分析

44、房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選時，各種可能方案中，主要存在著（）關(guān)系。A.互斥和相關(guān)B.獨立和相關(guān)C.互斥和獨立D.互斥、獨立和相關(guān)

45、下列房地產(chǎn)市場運行的影響因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境因素的是（）。A.宏觀金融政策B.家庭收入及其分布C.家庭生命周期D.資本市場發(fā)育程度

46、獲取土地使用權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)中()的工作。A.資機會選擇B.建設(shè)階段C.前期工作D.租售階段

47、下列因素或措施可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是()。A.提高開發(fā)貸款利率B.降低開發(fā)貸款利率C.通貨膨脹率下降D.降低房地產(chǎn)稅費

48、某房地產(chǎn)投資企業(yè)在一定日期的負(fù)債合計為4000萬元，資產(chǎn)合計為6000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為3000萬元和4000萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率為（）。A.37.5%B.75%C.150%D.113%

49、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價值來制定價格的方法，屬于（）導(dǎo)向定價法。A.成本B.購買者C.競爭D.市場

50、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營，租期20年，預(yù)計第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6％，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6％，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00二、多選題

51、下列資金中，屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流出的是（）。A.回收固定資產(chǎn)余值B.開發(fā)建設(shè)投資C.長期借款D.凈轉(zhuǎn)售收入

52、甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預(yù)計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50%，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50%。甲、乙物業(yè)投資風(fēng)險比較的結(jié)果是（）。A.甲物業(yè)投資風(fēng)險大B.乙物業(yè)投資風(fēng)險大C.甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險相同D.難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風(fēng)險大小

53、制定進度計劃時，()從圖中看不出各項工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，看不出一項工作的提前或落后對整個工期的影響程度，看不出哪些工序是關(guān)鍵工作。A.橫道圖法B.網(wǎng)絡(luò)圖法C.進行圖法D.工序圖法

54、下列影響消費者行為的因素中，屬于消費者心理因素的是（）。A.使用者地位B.購買動機C.對渠道的信賴度D.對價格的敏感程度

55、某開發(fā)商于2016年8月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2017年6月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2017年10月1日獲發(fā)開工許可證，2019年4月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2019年10月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為（）。A.2016年8月1日至2019年4月1日B.2017年10月1日至2019年4月1日C.2016年8月1日至2019年10月1日D.2017年10月1日至2019年10月1日

56、房地產(chǎn)開發(fā)項目通常采取預(yù)售期房的方式籌集資金，使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的流動負(fù)債數(shù)額較大，流動比率相對()。A.較低B.較高C.不高不低D.為零

57、張某在2004年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當(dāng)時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按法規(guī)各自承擔(dān)。在2006年10月時，張某的權(quán)益價格為（）。A.沒有租賃條件下的正常市場價格B.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和C.剩余3年租期的月租金為180元/m2條件下的凈收益于2006年10月的現(xiàn)值之和，再加上租賃期滿后的正常市場價格在2006年10月的現(xiàn)值D.張某與王某實際達成的帶租約交易的成交價格

58、房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費用B.最高租售數(shù)量C.最高購買價格D.最高土地取得價格

59、保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到()的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。A.利潤為零時B.利潤最大時C.允許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)D.允許的最高經(jīng)濟效益指標(biāo)

60、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》

61、以下不屬于溫脾湯的藥物是A.大黃B.附子C.當(dāng)歸D.生姜

62、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人承諾，在簽訂購房協(xié)議15天內(nèi)，如果不滿意可以無條件退房，該企業(yè)采取的市場定位戰(zhàn)略是（）。A.形象差異化戰(zhàn)略B.人員差別化戰(zhàn)略C.服務(wù)差別化戰(zhàn)略D.產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略

63、甲乙兩個方案各年凈現(xiàn)金流量如下表所示，已知基準(zhǔn)收益率為10%，則（）。A.NPV甲＞NPV乙B.NPV甲＜NPV乙C.NPV甲=NPV乙D.不確定

64、某項目凈現(xiàn)值和累計凈現(xiàn)值見表，則該項目的動態(tài)投資回收期是（）年。A.3.09B.3.48C.3.83D.3.92

65、某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

66、根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的定價方法是（）。A.目標(biāo)定價法B.成本加成定價法C.隨行就市定價法D.價值定價法

67、某物業(yè)的購買價格為80萬元，其中30萬元為金融機構(gòu)提供的抵押貸款，在正常經(jīng)營期內(nèi)，年租金收入為15萬元，年運營費用為7萬元，年還本付息額為3萬元，所得稅率為33%，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.6.25%B.10%C.16.67%D.16%

68、采用差額內(nèi)部收益率法進行投資方案比選時，是將差額內(nèi)部收益率（△IRR）與最低的可接受收益率（ic）進行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是（）A.若△IRR＞ic，則投資大的方案為優(yōu)B.若△IRR＞ic，則投資小的方案為優(yōu)C.若△IRR＜ic，則投資大的方案為優(yōu)D.若△IRR＜ic，則方案間無法直接比較

69、下列的會計恒等式，不正確的是（）。A.資產(chǎn)＝權(quán)益＝債權(quán)人權(quán)益＋所有者權(quán)益B.資產(chǎn)＝負(fù)債＋所有者權(quán)益C.所有者權(quán)益＝資產(chǎn)＋負(fù)債D.收入－費用＝利潤

70、建設(shè)投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于（）。A.投資機會研究B.項目評估與決策C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究

71、房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究是（）階段的工作內(nèi)容。A.投資機會選擇與決策分析B.項目招標(biāo)C.工程建設(shè)D.項目租售

72、下列各項中不屬于敏感性分析的“三項預(yù)測值”的是（）。A.最樂觀預(yù)測值B.最悲觀預(yù)測值C.最可能預(yù)測值D.最不可能預(yù)測值

73、關(guān)于收益性物業(yè)的說法，正確的是（）。A.零售商業(yè)物業(yè)的租約很少對資金調(diào)整作出規(guī)定B.收益性物業(yè)管理的收入構(gòu)成中除租金收入外，還有保證金和大修基金C.在寫字樓物業(yè)租約中，并非所有的物業(yè)運營費用都包含在租金中D.在出租率達到100％時，收益性物業(yè)獲得的凈經(jīng)營收入最高

74、關(guān)于還本付息的方式說法錯誤的是（）。A.一次還本利息照付，借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息B.等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息C.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金D.一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息

75、小兒蟲積，腹痛時作，面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便失常者，治療宜用A.健脾丸B.桃核承氣湯C.肥兒丸D.補中益氣湯E.黃土湯

76、房地產(chǎn)開發(fā)活動可以從（）兩個方面進行考察。A.物質(zhì)形態(tài)與貨幣形態(tài)B.投資資金量和預(yù)期收益率C.出租、出售或經(jīng)營狀態(tài)D.資金流通方式與對策

77、房地產(chǎn)開發(fā)項目單項工程驗收的組織者是（）。A.項目施工單位B.項目設(shè)計單位C.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D.產(chǎn)品質(zhì)量監(jiān)督部門

78、消費者的購買行為不包括（）。A.習(xí)慣性購買行為B.單一購買行為C.復(fù)雜購買行為D.化解不協(xié)調(diào)購買行為

79、已知某房地產(chǎn)投資項目的購買投資為4500萬元，流動資金為500萬元。如果投資者投入的權(quán)益資本為1500萬元，經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額為650萬元，年平均稅后利潤為500萬元。則該投資項目的投資利潤率為（）。A.13.0%B.43.3%C.33.3%D.23.3%

80、依代理委托方的不同對物業(yè)代理進行分類時，不包括（）。A.首席代理B.買方代理C.賣方代理D.雙重代理

81、下列對箱形基礎(chǔ)的表述，正確的是（）。A.箱形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料B.基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)C.是由由底板、頂板、側(cè)板和一定數(shù)量內(nèi)隔墻構(gòu)成的整體剛度較好的鋼筋混凝土箱形結(jié)構(gòu)D.由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成

82、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是()。A.變現(xiàn)風(fēng)險B.比較風(fēng)險C.資本價值風(fēng)險D.時間風(fēng)險

83、某人以12000元/m2的價格購買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的60%來自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤共34萬元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

84、某購房者向銀行申請了以等比遞增方式還款的個人住房抵押貸款。如果該貸款的年利率為5.75%，期限為15年，按月償還，首次月還款額為20005元，月還款額增長率為0.2%，則該購房者在第5年第6個月的還款額為()元。A.2277.4B.2281.9C.2728.8D.2741.95

85、反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)為（）。A.房地產(chǎn)平均價格B.房地產(chǎn)中位數(shù)價格C.房地產(chǎn)價格指數(shù)D.房地產(chǎn)同質(zhì)價格

86、投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的一般是（）。A.獲取房地產(chǎn)當(dāng)期收益B.獲取房地產(chǎn)未來收益C.直接從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動D.間接參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動

87、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用B.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅

88、工程建設(shè)定額計價法的基本特征是（）。A.價格＝定額＋利潤＋文件規(guī)定B.價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定C.價格＝定額＋費用＋稅金D.價格＝定額＋稅金＋文件規(guī)定

89、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為5000萬元，年租金收入為770萬元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為()萬元。A.50.0B.92.4C.60.0D.98.0

90、下列各項中，不屬于私募股權(quán)投資特點的是（）。A.投資期限較長B.資金來源廣泛C.流動性好D.絕少涉及公開市場的操作

91、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費B.公共配套設(shè)施建設(shè)費C.城市建設(shè)配套費D.不可預(yù)見費

92、某企業(yè)12月末部分資產(chǎn)與負(fù)債余量如下：現(xiàn)金和銀行存款70萬元，長期投資100萬元，短期投資120萬元，應(yīng)收票據(jù)210萬元，短期借款30萬元，應(yīng)付票據(jù)和應(yīng)付賬款110萬元，應(yīng)付工資60萬元，應(yīng)付債券300萬元。則該企業(yè)流動比率是（）。A.40%B.50%C.200%D.250%

93、關(guān)于流動比率的說法中，錯誤的是（）。A.流動比率=（流動資產(chǎn)總額－存貨）／流動負(fù)債總額×100%B.又稱之為“銀行家比率”C.又稱之為“二對一比率”D.在國際上銀行一般要求這一比率維持在200%以上

94、房地產(chǎn)投資項目盈虧平衡分析中的臨界點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值。A.利潤為零B.容許的最低經(jīng)濟效益指標(biāo)C.期望的最高經(jīng)濟效益指標(biāo)D.最可能實現(xiàn)的經(jīng)濟效益指標(biāo)

95、烏梅丸在加減應(yīng)用時治療心下疼熱甚者應(yīng)加A.使君子、苦楝根皮B.川楝子、白芍C.榧子、檳榔D.人參、當(dāng)歸

96、下列關(guān)于過熱與房地產(chǎn)泡沫的說法，不正確的是（）。A.過度開發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)。過度開發(fā)反映市場上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場價格和實際價值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過度開發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時，市場還處在上升階段，而出現(xiàn)過度開發(fā)的現(xiàn)象時，市場已經(jīng)開始下滑了D.過熱表現(xiàn)為投資者基于土地開發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場參與者對短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

97、某城市規(guī)劃將一個污染嚴(yán)重的企業(yè)由該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資將會減少，這主要是由于房地產(chǎn)投資（）的特性。A.區(qū)位選擇異常重要B.變現(xiàn)性差C.需要適時的更新改造D.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移

98、在房地產(chǎn)投資分析中，把某一項投資活動作為一個獨立的系統(tǒng)，把一定時期各時間點上實際發(fā)生的資金流出或流入稱為（）。A.凈現(xiàn)金流量B.現(xiàn)金流入C.現(xiàn)金流出D.現(xiàn)金流量

99、某寫字樓的購買價格為100萬元，其中70萬元為15年期、年利率為5%、按年等額還款的抵押貸款，30萬元由投資者用現(xiàn)金支付。如果該寫字樓出租的年凈租金收入為9萬元，則該投資的稅前現(xiàn)金回報率為（）。A.6.75%B.8.05%C.7.93%D.7.52%

100、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0.6。則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%三、判斷題

101、城市快速軌道交通線的建設(shè)，使沿線房地產(chǎn)大幅升值，大型城市改造項目的實施，也會使周邊房地產(chǎn)價值大大提高，說明房地產(chǎn)易受政策影響。（）

102、物業(yè)管理的核心工作是對房地產(chǎn)資產(chǎn)進行日常的維護與維修，并向入住和非入住的客戶提供服務(wù)。（）

103、風(fēng)險是指某項活動導(dǎo)致?lián)p失的可能性。()

104、開發(fā)商發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的所得稅前利潤彌補。（）

105、具有澀腸止瀉，收斂止血，止帶功效的藥物是A.罌粟殼B.訶子C.赤石脂D.禹余糧

106、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。（）

107、商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費者的分布范圍。

108、南瓜子研粉用量是A.5～10gB.60～120gC.45～60gD.30～60g

109、在計息周期不變時，名義利率越大，實際利率就越小。()

110、不確定性分析中的盈虧平衡分析和敏感性分析，是在風(fēng)險因素確定發(fā)生概率為已知條件下的風(fēng)險數(shù)據(jù)。()

111、下列選項中，不是乳香作用的是A.活血B.伸筋C.祛風(fēng)D.生肌

112、一般來說，市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度越淺，研究成果對房地產(chǎn)投資者的實際意義越大。（）

113、隔山消的功效是A.既消食又回乳B.既消食又活血C.既消食又化痰D.既消食又催乳

114、蒼耳子具有而藁本不具有的功效是A.祛風(fēng)濕B.發(fā)散風(fēng)寒C.通鼻竅D.止痛

115、對于剛建成的新建筑物的出租，且物業(yè)的維修費用和保險費均由租客承擔(dān)的情況下，不存在運營費用風(fēng)險。（）

116、諸花皆升，獨降A(chǔ).金銀花B.菊花C.旋覆花D.紅花

117、一個整體市場能夠細(xì)分為若干子市場，主要是因為顧客需求存在差異性。（）

118、收益性物業(yè)的經(jīng)營費用中包括抵押貸款的利息支出。（）

119、《本經(jīng)逢原>謂“能透諸竅藏，辟一切不正之氣”的藥物是A.石菖蒲B.蘇合香C.郁金D.合歡皮

120、在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于同類型物業(yè)的市場經(jīng)營關(guān)系。

參考答案與解析

1、答案：A本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材中的房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式。

2、答案：D本題解析：資產(chǎn)負(fù)債率是指反映企業(yè)或項目各年所面臨的財務(wù)風(fēng)險程度及償債能力的指標(biāo)，屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。其表達式為：資產(chǎn)負(fù)債率＝（負(fù)債合計/資產(chǎn)合計）×100%，本案例中，代入數(shù)據(jù)可得：資產(chǎn)負(fù)債率＝3000÷5000×100%＝60%。

3、答案：B本題解析：[解析]時間序列分析法

4、答案：C本題解析：[解析]復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

5、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。工業(yè)廠房一般設(shè)計需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業(yè)企業(yè)，不容易轉(zhuǎn)手交易。而商業(yè)辦公物業(yè)有較強的適應(yīng)性，可以根據(jù)市場需要變化用途，所以風(fēng)險要小。P7～9。

6、答案：A本題解析：經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個方面的指標(biāo)：①時間類參數(shù)；②融資相關(guān)參數(shù)；③收益相關(guān)指標(biāo)；④評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。其中，收益相關(guān)指標(biāo)包括：①出租率或空置率；②運營費用占毛收入比率。

7、答案：A本題解析：[知識點]房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點

8、答案：C本題解析：開發(fā)投資項目的期間費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用為計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。

9、答案：A本題解析：根據(jù)償債備付率的定義。

10、答案：C本題解析：平均建設(shè)周期是指某種類型的房地產(chǎn)開發(fā)項目從開工到竣工交付使用所占用的時間長度。在數(shù)值上，平均建設(shè)周期＝房屋施工面積/新竣工面積，房屋施工面積是指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積。則本題中該市2014年辦公樓的平均建設(shè)周期＝（500＋300－120）/280＝2.43（年）。

11、答案：D本題解析：本題考查的是供給指標(biāo)?？罩寐?空置量/存量=750/5000＝15%。參見教材P40。

12、答案：A本題解析：盈虧平衡時，項目總銷售收入＝項目固定成本＋項目變動總成本。本案例中，假設(shè)項目達到盈虧平衡時的單位變動成本為y元/m2，則4500×10000×4×80%＝50000000＋10000×4y，解得：y＝2350（元/m2）。

13、答案：B本題解析：抵押貸款申請額=8000×40%/(9%/12)×[1-1/(1+9%/12)20×12]元=35.57萬元

14、答案：C本題解析：本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。一般來說，對于一個開發(fā)期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標(biāo)成本利潤率大體應(yīng)為35%～45%。

15、答案：C本題解析：本題考查的是市場規(guī)模的估計。潛在市場＞有效市場＞合格的有效市場＞服務(wù)市場＞滲透市場。參見教材P112。

16、答案：B本題解析：本題考查的是可行性研究報告的基本構(gòu)成。對于正文中不便插入的較大型表格，為了使讀者便于閱讀，通常將其按順序編號后附于正文之后，按照在評估報告中出現(xiàn)的順序，附表一般包括：項目工程進度計劃表、財務(wù)評估的基本報表和輔助報表、敏感性分析表。當(dāng)然，有時在投資環(huán)境分析、市場研究、投資估算等部分的表格也可以附表的形式出現(xiàn)在報告中。

17、答案：D本題解析：此題屬于熟悉范疇。根據(jù)教材中的相關(guān)公式計算即可。

18、答案：B本題解析：房地產(chǎn)投資的特性有：①區(qū)位選擇異常重要；②適于進行長期投資；③需要適時的更新改造投資；④易產(chǎn)生資本價值風(fēng)險；⑤變現(xiàn)性差；⑥易受政策影響；⑦依賴專業(yè)管理；⑧存在效益外溢和轉(zhuǎn)移。

19、答案：D本題解析：本題考查的是速動比率。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100%。

20、答案：A本題解析：因為國家提高貸款利率會使購房者減少，則抑制房地產(chǎn)需求。

21、答案：B本題解析：資金籌措計劃，要以房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃和銷售收入計劃為基礎(chǔ)，確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量。資金籌措計劃主要是就項目投資的資金來源進行分析，包括資本金、借貸款和預(yù)售（租）收入三個部分。應(yīng)該特別指出的是，當(dāng)資金來源中包括預(yù)售（租）收入時，還要和后面的銷售（出租）收入計劃配合考慮。

22、答案：B本題解析：[解析]建設(shè)工程招標(biāo)

23、答案：D本題解析：A項，按年計息時，為簡化計算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計息，其后年份按全年計息。B項，還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。C項，每年應(yīng)計利息的近似計算公式為：每年應(yīng)計利息＝（年初借款本息累計＋本年借款額/2）×貸款利率。D項，“氣球法”是指借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。一次性償付是指借款期末一次償付全部本金和利息。

24、答案：A本題解析：因為提高抵押貸款利率；就會抑制業(yè)主對房地產(chǎn)的需求，需求的減少則會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降。

25、答案：A本題解析：建筑平面圖是建筑工程施工圖紙中具有引導(dǎo)作用的圖紙，它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙設(shè)計的基礎(chǔ)，是室內(nèi)外裝修設(shè)計的重要依據(jù)。

26、答案：C本題解析：新西蘭的布朗教授曾經(jīng)把資本資產(chǎn)定價模型應(yīng)用到不同房地產(chǎn)子市場來測算它們的風(fēng)險報酬，通過回歸模型，計算出各子市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)（相對于整個房地產(chǎn)市場的收益）為：零售商業(yè)用房1.16，寫字樓0.87，工業(yè)物業(yè)0.69。風(fēng)險最大的是零售商業(yè)用房，這也是大多數(shù)房地產(chǎn)市場的一個現(xiàn)象。這是因為零售商業(yè)用房對于宏觀經(jīng)濟變化的反應(yīng)是最快和最大的。

27、答案：C本題解析：本題考查的是市場調(diào)查的步驟。調(diào)查項目可以分成三種類型：試探性調(diào)查、描述性調(diào)查和因果性調(diào)查，試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法。

28、答案：C本題解析：市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)差別；②服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓(xùn)比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢。

29、答案：D本題解析：D項，解析法主要用于解決一些簡單的風(fēng)險問題，比如只有一個或少數(shù)因素是隨機變量，一般不多于2～3個變量的情況；當(dāng)項目評估中有若干個變動因素，每個因素又有多種甚至無限多種取值時，就需要采用蒙特卡洛法進行風(fēng)險分析。AC兩項，解析方法是在利用德爾菲法進行風(fēng)險辨識與估計的基礎(chǔ)上，用項目預(yù)期收入、成本及凈效益的現(xiàn)值的平均離散程度來度量風(fēng)險，進而得到表示風(fēng)險程度的凈效益的概率分析。B項，蒙特卡洛模擬法是一種通過對隨機變量的統(tǒng)計試驗、隨機模擬求解物理、數(shù)學(xué)、工程技術(shù)問題近似解的數(shù)學(xué)方法。其特點是用數(shù)學(xué)方法在計算機上模擬實際概率過程，然后加以統(tǒng)計處理。

30、答案：C本題解析：技術(shù)資料和竣工圖是項目的重要技術(shù)管理成果，是使用單位安排生產(chǎn)經(jīng)營、住戶適應(yīng)生活的需要。物業(yè)管理公司依據(jù)竣工圖紙和技術(shù)資料進行管理和進一步改建、擴建。因此，項目竣工后，要認(rèn)真組織技術(shù)資料的整理和竣工圖的繪制工作，編制完整的竣工檔案，并按規(guī)定分別移交給房屋產(chǎn)權(quán)所有者和城市檔案館。

31、答案：B本題解析：盈虧平衡分析是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。盈虧平衡分析中的保本點分析，是分析計算一個或多個風(fēng)險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到利潤為零時的極限值，以風(fēng)險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風(fēng)險程度。

32、答案：A本題解析：本題考查的是方案經(jīng)濟比選定量分析方法。差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。

33、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)企業(yè)公開資本市場融資方式。選項B、C屬于權(quán)益融資；選項D，銀行貸款屬于債務(wù)融資，但不能公開交易。參見教材P298。

34、答案：D本題解析：住房市場中的消費者和購買者行為，是房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場分析的重要內(nèi)容。由于住房兼具耐用消費品和投資品的雙重特征，所以住房市場中消費者的購買對象、影響購買行為的主要要素和購買決策過程等，與一般消費品市場有非常大的差異。住房市場中消費者的購買對象是住宅，其購買的目的是滿足自住需求或投資保值增值，或兩種目的兼而有之。

35、答案：B本題解析：房屋開發(fā)費包括：①建筑安裝工程費；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；③公共配套設(shè)施建設(shè)費。其中，公共配套設(shè)施建設(shè)費是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的公共配套設(shè)施（或公建設(shè)施）的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。一般按規(guī)劃指標(biāo)和實際工程量估算。

36、答案：A本題解析：本題考查的是影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的力量。人文環(huán)境的變化，社會老齡化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人們對住房的認(rèn)識、以及住房消費觀念與消費模式發(fā)生了巨大變化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季節(jié)性住宅等概念應(yīng)運而生。

37、答案：C本題解析：財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV），是指項目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到投資活動起始點的現(xiàn)值之和。如果FNPV大于或等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的；如果FNPV小于0，則項目不可接受。

38、答案：A本題解析：本題考查的是投資估算。單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。參見教材P261。

39、答案：D本題解析：調(diào)查項目可以分成三類：①試探性調(diào)查，即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測和新想法，如在經(jīng)歷了2016～2018年中國城市住房價格普遍大幅度上漲、價格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2019年購買商品住宅的家庭數(shù)量；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費60萬元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，即檢驗因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價格下降10萬元，能夠增加多少購買者。

40、答案：C本題解析：因為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的主要方式包括調(diào)控土地供應(yīng)計劃、城市規(guī)劃指導(dǎo)、稅收調(diào)節(jié)。

41、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場細(xì)分。從市場營銷的角度出發(fā)，可以按照市場營銷過程中的目標(biāo)市場來細(xì)分房地產(chǎn)市場。

42、答案：C本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算的范圍包括：①土地費用；②勘察設(shè)計和前期工程費；③房屋開發(fā)費；④其他工程費；⑤開發(fā)期間稅費；⑥管理費用；⑦銷售費用；⑧財務(wù)費用；⑨不可預(yù)見費。其中，房屋開發(fā)費包括：①建筑安裝工程費；②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；③公共配套設(shè)施建設(shè)費。

43、答案：B本題解析：房地產(chǎn)供給分析內(nèi)容包括：①調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過去的走勢和未來可能的供給；②分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計劃；③分析規(guī)劃和建設(shè)中的主要房地產(chǎn)開發(fā)項目；④分析房地產(chǎn)市場的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運動情況，分析未來相關(guān)市場區(qū)域內(nèi)供求之間的數(shù)量差異。

44、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選，是遵循一定的比選規(guī)則，選用適當(dāng)?shù)谋冗x方法，在各種可能的開發(fā)投資方案中尋求合理的經(jīng)濟和技術(shù)方案的行為過程。各種可能方案中，主要存在著以下三種關(guān)系：①互斥關(guān)系，是指各個方案之間存在著互不相容、互相排斥的關(guān)系；②獨立關(guān)系，是指各個方案的現(xiàn)金流量是獨立的，不具有相關(guān)性；③相關(guān)關(guān)系，是指在各個方案之間，某一方案的采用與否會對其他方案的現(xiàn)金流量帶來一定的影響，進而影響其他方案的采用或拒絕。

45、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。經(jīng)濟環(huán)境中的主要影響因素包括經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收入及其分布、支付能力與物價水平等。參見教材P31。

46、答案：C本題解析：此題屬于掌握范疇。根據(jù)教材中房地產(chǎn)開發(fā)的程序方面的內(nèi)容即可。

47、答案：A本題解析：因為提高開發(fā)貸款利率會導(dǎo)致開發(fā)商減少開發(fā)項目，因此房地產(chǎn)價格上升。

48、答案：A本題解析：速動比率是反映項目快速償付流動負(fù)債能力的指標(biāo)。其表達式為：速動比率＝[（流動資產(chǎn)總額－存貨）/流動負(fù)債總額]×100%本題中，將數(shù)據(jù)代入公式得，該房地產(chǎn)投資企業(yè)的速動比率＝[（3000－1500）/4000]×100%＝37.5%。

49、答案：B本題解析：開發(fā)商定價主要有三類方法：①成本導(dǎo)向定價法；②購買者導(dǎo)向定價法；③競爭導(dǎo)向定價法。其中，購買者導(dǎo)向定價法又包括：①認(rèn)知價值定價法；②價值定價法。認(rèn)知價值定價法是開發(fā)商根據(jù)購買者對物業(yè)的認(rèn)知價值來制定的一種方法。用這種方法定價的開發(fā)商認(rèn)為定價的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價值的認(rèn)知，而不是生產(chǎn)者或銷售者的成本。

50、答案：C本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個固定的比例發(fā)生變化。計算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：式中，P表示現(xiàn)值；A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計息周期末的等額支付金額，簡稱年值；i表示折現(xiàn)率為；s表示每一時間間隔收入等比變化值；n表示計息周期數(shù)。本題中，i=s，則該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為：P=20錯誤8/（1+6%）=150.94（萬元）。

51、答案：B本題解析：考點:基本報表。選項B是流出項目，其它的是流入項目。

52、答案：B本題解析：可以用標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比來表示單位收益下的風(fēng)險大小，一般來說，比值越小，單位收益投資風(fēng)險也就越??；反之，比值越大，單位收益投資風(fēng)險就越大。本題中，2009年甲物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)差為100萬元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為9.1%；2009年乙物業(yè)價值的標(biāo)準(zhǔn)差為200萬元，標(biāo)準(zhǔn)差與期望值之比為18.2%。因此，可以推斷物業(yè)乙的單位收益投資風(fēng)險大于物業(yè)甲的單位收益投資風(fēng)險。

53、答案：A本題解析：[知識點]進度管理及計劃調(diào)整

54、答案：B本題解析：影響消費者購買行為的因素主要有：①社會文化因素，包括文化因素和社會因素；②個人因素，包括年齡，性別、職業(yè)、受教育程度，經(jīng)濟狀況，生活方式，個性和自我形象；③心理因素，主要有動機、感覺、學(xué)習(xí)以及信念和態(tài)度等。

55、答案：C本題解析：房地產(chǎn)投資項目計算期選取規(guī)則，如表6-2所示。根據(jù)表6-2可知，出售類型的開發(fā)投資項目的計算期為開發(fā)期與銷售期之和。表6-2房地產(chǎn)投資項目計算期選取規(guī)則本案例中，開發(fā)期為2016年8月1日至2019年4月1日，銷售期為2019年4月1日至2019年10月1日，因此，在計算財務(wù)內(nèi)部收益率時，計算期為2016年8月1日至2019年10月1日。

56、答案：A本題解析：根據(jù)流動比率的概念。

57、答案：C本題解析：出租人權(quán)益價值又稱為有租約限制價值、帶租約的價值，是指出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。2006年10月時，張某的權(quán)益為所有權(quán)，由于已達成租約，所以在剩余3年內(nèi)，張某的權(quán)益收益只能是180元/m2，租約期滿后，權(quán)益收益將按正常市場價格計算。

58、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項目盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價格、最高工程費用、最高購買價格、最高運營費用比率、多因素臨界點組合。

59、答案：A本題解析：[解析]房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析

60、答案：C本題解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得規(guī)劃許可?！督ㄔO(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。參見教材P73。

61、答案：D本題解析：溫脾湯組成：附子、大黃、芒硝、當(dāng)歸、干姜、人參，甘草。

62、答案：C本題解析：市場定位戰(zhàn)略主要有以下四種：①產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略，即從產(chǎn)品質(zhì)量、產(chǎn)品款式等方面實現(xiàn)差別；②服務(wù)差別化戰(zhàn)略，即向目標(biāo)市場提供與競爭者不同的優(yōu)質(zhì)服務(wù)；③人員差別化戰(zhàn)略，即通過聘用和培訓(xùn)比競爭者更為優(yōu)秀的人員以獲取差別優(yōu)勢；④形象差異化戰(zhàn)略，即在產(chǎn)品的核心部分與競爭者雷同的情況下塑造不同的產(chǎn)品形象以獲取差別優(yōu)勢。

63、答案：A本題解析：本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。

64、答案：D本題解析：動態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)項目投資回收能力的重要指標(biāo)。該項目的動態(tài)投資回收期為：Pb＝（累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)－1）＋（上期累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）＝（4－1）＋（588.74/640.67）＝3.92（年）。

65、答案：C本題解析：本題考查的是全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異。借貸資金=5000-2000=3000萬元，假定全部投資收益率為R，則3000萬元借貸資金產(chǎn)生的收益=3000×R，借貸資金的財務(wù)費用=3000×10%=300萬元，2000萬元的資本金產(chǎn)生的收益=2000×R，資本金收益率水平=（2000×R+3000×R-300）/2000=22%，解得R=14.8%。

66、答案：A本題解析：開發(fā)商定價主要有以下三類方法：①成本導(dǎo)向定價法（包括成本加成定價法和目標(biāo)定價法）；②購買者導(dǎo)向定價法（包括認(rèn)知價值定價法和價值定價法）；③競爭導(dǎo)向定價法（包括領(lǐng)導(dǎo)定價法、挑戰(zhàn)定價法和隨行就市定價法）。其中，目標(biāo)定價法是指根據(jù)估計的總銷售收入和估計的銷售量來制定價格的一種方法。

67、答案：B本題解析：現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。該指標(biāo)反映了初始現(xiàn)金投資或首付款與年現(xiàn)金收入之間的關(guān)系?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。其中，稅前現(xiàn)金回報率等于營業(yè)利潤（凈經(jīng)營收入）扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投資者的初始現(xiàn)金投資。則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率＝[（15－7－3）/（80－30）]×100%＝10%。

68、答案：A本題解析：考點:方案經(jīng)濟比選定量分析方法。如果差額內(nèi)部收益率大于最低可接受收益率，以投資大的方案為最優(yōu)；如果差額內(nèi)部收益率小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優(yōu)。

69、答案：C本題解析：所有者權(quán)益是指企業(yè)資產(chǎn)扣除負(fù)債后由所有者享有的剩余權(quán)益。所有者權(quán)益的來源包括所有者投入的資本、直接計入所有者權(quán)益的利得和損失、留存收益等。C項，所有者權(quán)益＝資產(chǎn)－負(fù)債。

70、答案：D本題解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。參見教材P251～252。

71、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)的八個步驟可歸納為房地產(chǎn)開發(fā)過程的四個階段，包括：①投資機會選擇與決策分析階段；②前期工作階段；③建設(shè)階段；④租售階段。其中，投資機會選擇與決策分析是整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段。該階段最重要的工作就是對開發(fā)項目進行逐步深入、細(xì)化的可行性研究。

72、答案：D本題解析：本題考查的是敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。三項預(yù)測值指的是最樂觀預(yù)測值、最可能預(yù)測值、最悲觀預(yù)測值。參見教材P227。

73、答案：C本題解析：A項，在租約中必須對租金調(diào)整作出明確的規(guī)定，以便使租約有效地發(fā)揮作用；B項，收益性物業(yè)管理中的收入包括租金收入和其他收入（不含保證金和大修基金）；D項，若物業(yè)租金低于市場租金，雖然出租率達到100％，其獲得的凈經(jīng)營收入并非一定理想。

74、答案：C本題解析：還本付息的方式包括以下幾種：①一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息；②等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；③等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；④一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息；⑤“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還清。

75、答案：A本題解析：健脾丸功用：健脾和胃，消食止瀉。主治：脾虛食積證。食少難消，脘腹痞悶，大便溏薄，倦怠乏力，苔膩微黃，脈虛弱。肥兒丸功用：殺蟲消積，健脾清熱。主治：蟲積腹痛，消化不良。面黃體瘦，肚腹脹滿，發(fā)熱口臭，大便稀溏等證。

76、答案：A本題解析：房地產(chǎn)開發(fā)投資活動可以從物質(zhì)形態(tài)和貨幣形態(tài)兩個方面進行考察。從物質(zhì)形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動表現(xiàn)為開發(fā)商使用各種工具、設(shè)備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對土地進行開發(fā)活動，使用各種建筑材料與建筑構(gòu)配件，最終生產(chǎn)出可供人類生產(chǎn)或生活入住的建筑空間，或通過對建筑物的維護維修管理活動，提供滿足客戶各種需求的入住空間。從貨幣形態(tài)看，房地產(chǎn)開發(fā)投資活動則表現(xiàn)為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房屋銷售或出租經(jīng)營獲得一定量的貨幣收入。

77、答案：C本題解析：項目的竣工驗收是建設(shè)過程的最后一個程序，是全面檢驗設(shè)計和施工質(zhì)量，考核工程造價的重要環(huán)節(jié)。在開發(fā)小區(qū)總體建設(shè)項目中，一個單項工程完工后，根據(jù)承包商的竣工報告，開發(fā)商首先進行檢查，并組織施工單位（承包商）和設(shè)計單位整理有關(guān)施工技術(shù)資料（如隱蔽工程驗收單，分部分項工程施工驗收資料和質(zhì)量評定結(jié)果，設(shè)計變更通知單，施工記錄、標(biāo)高、定位、沉陷測量資料等）和竣工圖紙。然后，由開發(fā)商組織承包商、設(shè)計單位、客戶（使用方）、質(zhì)量監(jiān)督部門，正式進行竣工驗收，開具竣工證書。

78、答案：B本題解析：消費者購買決策隨其購買決策類型的不同而變化。較為復(fù)雜和花錢多的決策往往凝結(jié)著購買者的反復(fù)權(quán)衡和眾多人的參與決策。根據(jù)參與者的介入程度和品牌間的差異程度，可將消費者購買行為分為四種：①習(xí)慣性購買行為；②尋求多樣化購買行為；③化解不協(xié)調(diào)購買行為；④復(fù)雜購買行為。

79、答案：A本題解析：本題考查的是投資利潤率。投資利潤率=年利潤總額或平均利潤總額/項目總投資×100%=650/（4500+500）=13%。P199。

80、答案：A本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的代理形式通常在委托代理合同上有具體的規(guī)定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的代理形式有幾種分類方式：①聯(lián)合代理與獨家代理，對于功能復(fù)雜的大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商經(jīng)常委托聯(lián)合代理，即由兩家或兩家以上的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同承擔(dān)項目的物業(yè)代理工作。②買方代理、賣方代理和雙重代理，依代理委托方的不同，代理形式可分為買方代理、賣方代理和雙重代理。③首席代理和分代理，對于大型綜合性房地產(chǎn)開發(fā)項目或物業(yè)，開發(fā)商或業(yè)主也可以委托一家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)作為項目的首席代理，全面負(fù)責(zé)項目的代理工作?？偞碓偃ノ蟹执?，負(fù)責(zé)物業(yè)某些部分的代理工作。

81、答案：C本題解析：A項，條形基礎(chǔ)的材料可以是磚石砌體、素混凝土材料以及鋼筋混凝土材料；B項，獨立基礎(chǔ)底面形狀為方形或矩形，適用于多層框架結(jié)構(gòu)或廠房排架柱下基礎(chǔ)；D項，樁基礎(chǔ)由設(shè)置于土中的樁和承接上部結(jié)構(gòu)的承臺組成。

82、答案：A本題解析：暫無解析

83、答案：C本題解析：本題考查的是償債備付率。1.計算出等額的年還本付息額：P=230×12000/10000×60%=165.6（萬元），i=10%，n=10，A=P（A/P，i，n）=165.6×10%×（1+10%）10/（1+10%）10-1=26.9506（萬元）；2.計算出償債備付率=可用于還款的資金/應(yīng)還本付息額=34/26.95=1.2616。P203。

84、答案：A本題解析：[知識點]復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用

85、答案：C本題解析：房地產(chǎn)價格指數(shù)是指反映一定時期內(nèi)房地產(chǎn)價格變動趨勢和程度的相對數(shù)，包括：①房屋銷售價格指數(shù)；②房屋租賃價格指數(shù)；③土地交易價格指數(shù)。

86、答案：B本題解析：房地產(chǎn)投資是指經(jīng)濟主體以獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的資金或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的經(jīng)濟行為。所以投資者進行房地產(chǎn)投資的主要目的就是獲得未來的房地產(chǎn)收益或資產(chǎn)增值。

87、答案：A本題解析：凈經(jīng)營收入是指從有效毛收入中扣除運營費用后得到的收入，即：凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用。凈經(jīng)營收入的最大化，才是業(yè)主最關(guān)心的問題，也是考察物業(yè)服務(wù)企業(yè)的物業(yè)管理工作成功與否的主要方面。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要盡可能增加物業(yè)的有效毛收入，降低運營費用，以使交給業(yè)主的凈經(jīng)營收入盡可能大。

88、答案：B本題解析：工程建設(shè)定額，是指在工程建設(shè)中單位質(zhì)量合格的產(chǎn)品上人工、材料、機械、資金消耗的規(guī)定額度。它反映的是在一定的社會生產(chǎn)力發(fā)展水平條件下，完成工程建設(shè)中的某項產(chǎn)品與各種生產(chǎn)消費之間特定的數(shù)量關(guān)系，體現(xiàn)在正常施工條件下人工、材料、機械等消耗的社會平均水平。工程建設(shè)定額計價法的基本特征是：價格＝定額＋費用＋文件規(guī)定，不論是工程招標(biāo)編制標(biāo)底還是投標(biāo)報價都以此作為唯一依據(jù)。

89、答案：B本題解析：770×12%萬元=92.4萬元

90、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益融資。私募股權(quán)投資的特點包括：（1）資金募集和使用絕少涉及公開市場的操作，一般無需披露交易細(xì)節(jié)；（2）多采取權(quán)益型投資方式和普通股、可轉(zhuǎn)讓優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)債工具形式，絕少涉及債券投資；（3）一般投資于私有公司即非上市公司；（4）比較偏向于已形成一定規(guī)模和產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的成形企業(yè)；（5）投資期限較長；（6）流動性差；（7）資金來源廣泛；（8）PE投資機構(gòu)多采取有限合伙制；（9）投資退出渠道多樣化。

91、答案：C本題解析：本題考查的是土地費用。以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費構(gòu)成。

92、答案：C本題解析：流動比率是流動資產(chǎn)與流動負(fù)債的比率，是反映企業(yè)短期償債能力的主要指標(biāo)。其中，流動資產(chǎn)包括貨幣資金、短期投資、應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款（減壞賬準(zhǔn)備）、存貨、待攤費用等；流動負(fù)債包括短期借款、應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款、應(yīng)交稅費、應(yīng)付利潤及預(yù)提費用等。計算公式為：流動比率＝流動資產(chǎn)/流動負(fù)債×100%＝[（70＋120＋210）/（30＋110＋60）]×100%＝200%。

93、答案：A本題解析：本題考查的是流動比率。選項A應(yīng)為速動比率，流動比率=流動資產(chǎn)總額/流動負(fù)債總額×100%。

94、答案：B本題解析：房地產(chǎn)項目的盈虧