2024年全國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理之房地產(chǎn)經(jīng)紀綜合能力考試黑金提分題（附答案）

姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號:_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理考試重點試題精編注意事項:1.全卷采用機器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學校、姓名、班級、準考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。一、選擇題

1、新建商品房查驗和交接時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應準備的材料不包括（）。A.查驗記錄表B.空白的查驗報告書C.房屋交接單D.建設工程規(guī)劃許可證

2、申請人為保障將來的物權實現(xiàn)，可以申請（）。A.異議登記B.預告登記C.更正登記D.轉移登記

3、下列墻體中，不屬于按照構造方式進行的分類的是（）。A.實體墻B.承重墻C.空心墻D.復合墻

4、某市房地產(chǎn)管理部門發(fā)布了存量房買賣合同示范文本，該市房地產(chǎn)經(jīng)紀人員為買賣雙方選定交易合同的做法，正確的是（）。A.建議選用房地產(chǎn)管理部門制定的示范合同B.要求買賣雙方各自委托律師擬定合同C.要求買賣雙方自行擬定合同D.強制使用房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提供的合同

5、國有建設用地使用權出讓的最高年限為70年的是（）。A.工業(yè)用地B.居住用地C.體育用地D.娛樂用地

6、法律行為的核心要素是（）。A.意思表示B.權利表示C.行為表示D.行為結果

7、因房屋改建致使部分房屋拆除的，房屋所有權人應當申請（）登記。A.更正B.注銷C.變更D.撤銷

8、使用面積應按房屋的（）水平投影計算。A.內(nèi)墻面B.外墻面C.圍護結構D.外圍

9、全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律組織是（）。A.住房和城鄉(xiāng)建設部B.中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會C.房地產(chǎn)行政主管部門D.人力資源社會保障部

10、依據(jù)房地產(chǎn)的（），可將房地產(chǎn)分為居住房地產(chǎn)、辦公房地產(chǎn)、零售商業(yè)房地產(chǎn)等。A.面積B.外觀C.用途D.價格

11、自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積為90m2以上的，減按（）的稅率征收契稅。A.1%B.1.5%C.2%D.2.5%

12、下列屬于登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態(tài)特點的登記制度的類型是（）。A.契據(jù)登記制B.產(chǎn)權登記制C.權利登記制D.托倫斯登記制

13、（）是指不動產(chǎn)登記機構依法將土地權利及相關事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。A.土地登記B.房屋登記C.林權登記D.海域登記

14、下列不屬于不動產(chǎn)登記機構應當履行的職責的是（）。A.查驗申請人提供的權屬證明B.就有關登記事項詢問申請人C.如實、及時登記有關事項D.對不動產(chǎn)進行評估

15、當房屋租賃合同（）時，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。A.無效B.有效C.履行期限屆滿D.解約

16、A省B縣人民政府為加快城鎮(zhèn)住房制度改革進程，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》、A省人民代表大會出臺的《A省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及A省政府頒布實施的《A省商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)，出臺了《B縣城鎮(zhèn)職工住房補貼管理暫行辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房預售管理辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房銷售管理辦法》等一系列規(guī)定，全面完善了以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系，并建立了城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障制度。為加快經(jīng)濟適用住房建設，2015年3月，該市采取招標方式，選定C房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設園林小區(qū)經(jīng)濟適用住房建設項目，該經(jīng)濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費100元?？辈煸O計和前期工程費200元，建安工程費600元，住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）100元，貸款利息30元。我國《城市房地產(chǎn)管理法》屬于（）。A.法律B.地方性法規(guī)C.地方性政府規(guī)章D.規(guī)范性文件

17、已購公房是城鎮(zhèn)職工按照（）購買的公有住房。A.協(xié)議價B.市場價C.成本價D.最低價

18、房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的報酬形式是（）。A.回扣B.傭金C.信息費D.差價款

19、下列房屋中，可以設定抵押權的是（）。A.公立醫(yī)院門診樓B.公立學校教學樓C.鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村企業(yè)廠房D.農(nóng)村宅基地上的房屋

20、合同的（）原則是民法上意思自治原則的具體體現(xiàn)，貫徹于合同動態(tài)發(fā)展的整個過程。A.平等B.自愿C.公平D.誠實守信

21、下列不屬于房地產(chǎn)專業(yè)服務機構的是()。A.金融機構B.房地產(chǎn)估價機構C.行政主管部門D.律師事務所

22、（）是房地產(chǎn)經(jīng)營模式中收益較低的經(jīng)營模式。A.直營連鎖模式B.特許經(jīng)營模式C.混合模式D.收購和參股模式

23、不動產(chǎn)登記費按（）收取。A.件B.建筑面積C.體積D.不動產(chǎn)價值的0.25%

24、產(chǎn)權登記制的理論基礎是（）。A.成立要件主義B.對抗要件主義C.契約成立主義D.合同要件主義

25、存量房查驗和交接時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要準備的材料不包括（）。A.房屋交接單B.各種驗房工具C.房屋狀況說明書D.房地產(chǎn)權屬證書

26、按份共有人處分共有房屋時，須經(jīng)（）按份共有人同意。A.全體B.占份額1/2以上的C.占份額2/3以上的D.占份額1/3以上的

27、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮（）。A.客戶的儲蓄B.客戶的單位性質(zhì)C.客戶的年齡D.客戶的家庭組成

28、齊某是甲市一位普通職工，工資收入有限，屬于甲市的低收入家庭，無力購買住房，一直租賃房屋居住。2018年1月，根據(jù)甲市有關政策規(guī)定，齊某可以申請購買經(jīng)濟適用房。齊某于2018年5月與經(jīng)濟適用房開發(fā)單位簽訂了購買合同，支付了首付10萬元，其余款項向當?shù)刈》抗e金中心申請了住房公積金貸款。若齊某租賃的是公共租賃住房，其住房租金原則上按照（）確定。A.適當高于同地段、同類型住房市場租金水平B.等同于同地段、同類型住房市場租金水平C.適當?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平D.減免租金

29、以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，一般按照房地產(chǎn)的價格總額采?。ǎ┯嬍?。A.等額定率B.差額定率分檔累進C.超定額累進加價制D.等額定率分檔累進

30、房地產(chǎn)出租代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的約定，以（）的名義出租房屋。A.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員B.房地產(chǎn)經(jīng)紀機構C.出租人D.承租人

31、房屋買賣市場不能實現(xiàn)完全競爭的最主要原因，是其具有（）的特性。A.獨一無二B.易受限制C.供給有限D.難以變現(xiàn)

32、王某于2015年4月將自有住房出租給李某1年，年租金為5000元。2015年5月王某將該房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。2015年6月，李某將房屋轉租給張某，簽訂了6個月的轉租合同。王某將房屋抵押應辦理抵押權（）。A.設立登記B.變更登記C.轉移登記D.更正登記

33、在存量房買賣查驗的準備環(huán)節(jié)，提供房屋使用各項交費憑證的主體是（）。A.買方B.賣方C.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

34、經(jīng)紀活動方式不包括（）。A.居間B.代理C.行紀D.包銷

35、下列房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向委托人報告相關事項的做法中，符合如實報告原則的是（）。A.將未經(jīng)審核的資料提交給委托人B.夸大報告房屋優(yōu)點C.如實報告房屋產(chǎn)權核驗結果D.選擇性報告有利于促成交易的信息

36、2013年3月，張某預購建筑面積為45m2的普通用房，2014年4月，房屋竣工交付，張某辦理了房屋所有權登記。2015年4月，張某將房屋出租給李某并簽訂了房屋租賃合同，月租金3000元，租期3年。2017年4月，張某將房屋出售給王某，但未告知李某。2017年8月，王某因與他人合開公司需要將該房屋入股，要求解除與李某的房屋租賃合同。對此，李某可以主張的權利為（）。A.拒交房租B.要求張某承擔損害賠償責任C.要求按租賃合同約定繼續(xù)承租D.請求法院確認張某、王某的買賣行為無效

37、2012年1月，張某將其住房出租給周某，月租金3000元，租期2年。簽訂租賃合同后，辦理了租賃登記備案。2013年7月，經(jīng)張某同意，周某將該住房轉租給王某，并辦理了租賃登記備案。張某出租住房，每年應繳納增值稅（）元。A.540B.1080C.1440D.1800

38、不動產(chǎn)申請以（）為原則。A.一次申請B.多次申請C.共同申請D.單方申請

39、不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)（）發(fā)生效力。A.依法公示B.依法公證C.依法登記D.簽訂書面合同

40、房地產(chǎn)交易中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法是（）。A.比較法B.收益法C.成本法D.假設開發(fā)法

41、地籍調(diào)查和土地登記的基本土地單元是（）。A.街坊B.街道C.宗地D.地塊

42、李某向銀行申請期限為20年的個人住房抵押貸款，銀行給出的貸款條件是首付50%，貸款利率上浮10%。則李某申請的個人住房貸款的性質(zhì)是（）。A.商業(yè)性個人住房貸款B.住房公積金貸款C.個人住房組合貸款D.貼息貸款

43、趙某來到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員田某代表甲機構同趙某簽訂了居間合同。趙某同甲機構所簽訂的合同屬于（）。A.新建商品房經(jīng)紀合同B.房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同C.房地產(chǎn)租賃代理合同D.房屋租賃合同

44、房屋查驗時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應根據(jù)現(xiàn)場勘察情況，填寫（）。A.公用設備運行報告B.住宅使用說明書C.房屋交接單D.房屋環(huán)境信息核查表

45、我國采取的不動產(chǎn)登記資料信息模式是（）。A.完全公開B.有限公開C.完全保密D.公開但禁止復制

46、王某于2017年12月將一套自有房屋出租給張某，雙方簽訂了房屋租賃合同。合同約定租期為1年，年租金為20000元。2018年5月王某因個人融資需要，將該套房進行抵押。王某將該套房屋抵押應當辦理房屋抵押權（）。A.設立登記B.變更登記C.轉移登記D.更正登記

47、房屋產(chǎn)權人甲某，委托房地產(chǎn)中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經(jīng)丙公司聯(lián)系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經(jīng)丙公司聯(lián)系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報價格時，房地產(chǎn)管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產(chǎn)管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產(chǎn)權人甲某與客戶丁某均表示不服。房地產(chǎn)轉讓一般應當以（）作為繳納稅費的依據(jù)。A.申報的成交價格B.重新評估的價格C.更改后的成交價格D.市場價格

48、2016年2月，新調(diào)整的個人住房信貸政策規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為（），各地可向下浮動5個百分點。A.20%B.15%C.30%D.25%

49、現(xiàn)房按照（），可分為新房和舊房。A.交易的次數(shù)B.地理位置C.房屋面積大小D.周圍環(huán)境

50、下列（）情形，不適用于申請不動產(chǎn)預告登記。A.預售B.抵押C.租賃D.買賣二、多選題

51、不動產(chǎn)登記時，應發(fā)放登記證明的是（）。A.不動產(chǎn)首次登記B.預告登記C.更正登記D.轉移登記

52、存量房買賣的一般流程不包括（）。A.買賣雙方當面商談價格B.買賣雙方簽訂房屋買賣合同C.買賣雙方按照規(guī)定繳納有關稅費D.買賣雙方申請不動產(chǎn)轉移登記

53、下列關于監(jiān)督機構說法正確的是（）A.有固定的工作場所和監(jiān)督所需要的儀器、設備和工具B.監(jiān)督人員占監(jiān)督機構總人數(shù)的70%C.有一年以上的工程質(zhì)量管理和設計、施工、監(jiān)理等經(jīng)歷D.經(jīng)過政府授權后即可實施監(jiān)督工作

54、自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房，面積為90m2以上的，減按（）的稅率征收契稅。A.1%B.1.5%C.2%D.2.5%

55、按照房地產(chǎn)經(jīng)紀機構明碼標價制度，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應（）。A.公示收費標準B.混合標價C.捆綁標價D.與客戶口頭約定傭金

56、存量房中特有的價格是（）。A.成交價B.心理價C.掛牌價D.市場價

57、（）是房地市場價值鏈中不可或缺的環(huán)節(jié)，在一、二、三級市場均存在。A.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)B.物業(yè)管理業(yè)C.房地產(chǎn)中介服務業(yè)D.房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)

58、下列關于房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的表述中，錯誤的是（）。A.房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理是兩種不同的經(jīng)紀服務方式B.房地產(chǎn)居間是房地產(chǎn)經(jīng)紀人與委托人簽訂房地產(chǎn)交易合同的行為C.房地產(chǎn)居間向委托人收取傭金D.房地產(chǎn)代理以委托人的名義與第三人進行房地產(chǎn)交易

59、A省B縣人民政府為加快城鎮(zhèn)住房制度改革進程，根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》、A省人民代表大會出臺的《A省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》及A省政府頒布實施的《A省商品房銷售管理辦法》等法律、法規(guī)，出臺了《B縣城鎮(zhèn)職工住房補貼管理暫行辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房預售管理辦法》、《B縣城鎮(zhèn)商品房銷售管理辦法》等一系列規(guī)定，全面完善了以經(jīng)濟適用住房為主的住房供應體系，并建立了城鎮(zhèn)低收入家庭住房保障制度。為加快經(jīng)濟適用住房建設，2015年3月，該市采取招標方式，選定C房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設園林小區(qū)經(jīng)濟適用住房建設項目，該經(jīng)濟適用住房項目每平方米成本價中，征地和拆遷補償費100元?？辈煸O計和前期工程費200元，建安工程費600元，住宅小區(qū)基礎設施建設費（含小區(qū)非營業(yè)性配套公建費）100元，貸款利息30元。按照規(guī)定，C房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設園林小區(qū)經(jīng)濟適用住房建設項目，其建設用地使用權取得方式應是（）。A.劃撥B.招標出讓C.協(xié)議出讓D.拍賣出讓

60、下列各項中，屬于非收益性房地產(chǎn)的是（）。A.寫字樓B.停車場C.未開發(fā)的土地D.加油站

61、（）是指將住宅通過改變房屋結構和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。A.廉租房B.群租房C.經(jīng)濟適用房D.普通商品房租賃

62、權利人、利害關系人認為房屋登記簿記載的事項有錯誤的，可以向房屋登記機構申請（）。A.異議登記B.變更登記C.預告登記D.更正登記

63、下列屬于影響房地產(chǎn)價格因素中的行政因素的是（）。A.社會治安狀況B.政治安定狀況C.城市化D.城市發(fā)展戰(zhàn)略

64、王某承租李某的住房后，自己打算將其轉租給朋友，下列關于王某轉租的說法錯誤的是（）。A.李某的房屋必須合法B.王某轉租須經(jīng)李某書面同意C.轉租期限可以長于原合同規(guī)定的期限D.轉租期限不得超過原合同規(guī)定的期限

65、業(yè)主轉讓房屋時，已交存的住宅專項維修資金應（）。A.退還給業(yè)主B.隨房屋所有權同時轉移C.上交給業(yè)主大會D.上交給業(yè)主委員會

66、（）是物權的公示最主要的方法。A.交付B.占有C.登記D.合意

67、出租房屋行為應繳納的稅不包括（）。A.增值稅B.城市維護建設稅C.契稅D.房產(chǎn)稅

68、在不動產(chǎn)登記的類型中，異議登記申請的有效期是（）。A.10日B.15日C.20日D.30日

69、通過房屋戶型圖可以看出，該戶型為（）朝向。A.南北B.東西C.東北D.東南

70、趙某來到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的門店，想把自己的房子以3000元/月的價格出租。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員田某代表甲機構同趙某簽訂了居間合同。趙某同甲機構所簽訂的合同屬于（）。A.新建商品房經(jīng)紀合同B.房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀合同C.房地產(chǎn)租賃代理合同D.房屋租賃合同

71、房屋產(chǎn)權人甲某，委托房地產(chǎn)中介服務機構丙公司將其房屋一次性出租，經(jīng)丙公司聯(lián)系甲某與承租人乙某簽訂了租賃合同，進行了租賃登記備案，租期自2014年5月1日開始，為期兩年，實際成交月租金500元。2016年3月，甲某欲出售該房屋，又委托丙公司銷售，經(jīng)丙公司聯(lián)系，甲某與客戶丁某簽訂了房屋買賣契約，契約中載明的成交價格為160萬元，向當?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門申報價格時，房地產(chǎn)管理部門認為其成交價格明顯低于市場價格，遂通知交易雙方按房地產(chǎn)管理部門確認的評估價格180萬元繳納稅費，房屋產(chǎn)權人甲某與客戶丁某均表示不服。房地產(chǎn)轉讓一般應當以（）作為繳納稅費的依據(jù)。A.申報的成交價格B.重新評估的價格C.更改后的成交價格D.市場價格

72、關于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務傭金的說法，錯誤的是（）。A.傭金是房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應得的報酬B.傭金標準要明碼標價C.傭金多少由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和委托人商定D.房地產(chǎn)經(jīng)紀人員可以以個人名義收取傭金

73、對建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（）的，免征土地增值稅。A.20%B.30%C.50%D.60%

74、下列房屋中，可以出租的是（）。A.權屬有爭議的房屋B.違法建造的房屋C.廚房改造的房屋D.欠交物業(yè)費的房屋

75、房屋繼承權利人應該到登記機關辦理（）。A.轉移登記B.變更登記C.首次登記D.預告登記

76、房地產(chǎn)經(jīng)紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮（）。A.客戶的儲蓄B.客戶的單位性質(zhì)C.客戶的年齡D.客戶的家庭組成

77、下列不屬于房地產(chǎn)專業(yè)服務機構的是()。A.金融機構B.房地產(chǎn)估價機構C.行政主管部門D.律師事務所

78、房屋所有權人查詢、復制本人的不動產(chǎn)登記資料時，可不提供（）。A.查詢申請書B.查詢目的說明C.身份證明D.房屋所有權證

79、（）是指不動產(chǎn)登記機構依法將土地權利及相關事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。A.土地登記B.房屋登記C.林權登記D.海域登記

80、下列情形中，不會導致租賃合同無效的是（）。A.出租房屋為未經(jīng)批準或者未按照批準內(nèi)容建設的臨時建筑B.出租房屋為未取得建設工程規(guī)劃許可證的房屋C.約定的租賃期限未超過用于出租的臨時建筑的使用期限D.出租房屋為未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋

81、（）是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格。A.掛牌價B.成交價C.貸款評估價D.市場價

82、由于房屋翻修、改建而使房屋面積增加或減少應進行的房屋登記為（）。A.變更登記B.更正登記C.撤銷登記D.異議登記

83、轉讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應當繳納（）。A.土地增值稅B.契稅C.印花稅D.城市維護建設稅

84、由實地采集計算元素用數(shù)學公式或數(shù)學模型計算土地面積的方法是（）。A.解析法B.模型法C.圖解法D.公式法

85、房地產(chǎn)交易資金的交割方式分為（）。A.交易當事人自行交割與通過政府交割B.交易當事人自行交割與通過第三方專用賬戶劃轉C.通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代收代付與通過第三方專用賬戶劃轉D.交易當事人自行交割與通過第三人交割

86、下列房屋中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構可作為房源出售的是（）。A.已出租的房屋B.已查封的房屋C.產(chǎn)權不清的房屋D.已列入征收范圍的房屋

87、房屋租賃合同與房屋買賣合同的根本區(qū)別在于（）。A.合同簽訂程序B.權屬轉移方面C.合同約束能力D.合同生效條件

88、房屋租賃期內(nèi)房屋所有權發(fā)生轉移的，原租賃合同（）。A.對承租人和新房主繼續(xù)有效B.對承租人和新房主無效C.對承租人繼續(xù)有效，對新房主無效D.對承租人無效，對新房主繼續(xù)有效

89、新建商品房查驗和交接時，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應準備的材料不包括（）。A.查驗記錄表B.空白的查驗報告書C.房屋交接單D.建設工程規(guī)劃許可證

90、不動產(chǎn)登記機構在登記事項記載于登記簿之前的公告期不少于（）個工作日。A.7B.10C.15D.30

91、王某是劉某房屋的唯一繼承人。劉某去世后，王某將該房屋賣給陳某，簽訂了房屋買賣合同。王某應先申請該房屋所有權的（）。A.注銷登記B.變更登記C.轉移登記D.異議登記

92、李某在A城市購買了一套二手房，總價值為100萬元，屬李某首套住房。該城市規(guī)定，購買家庭首套住房使用住房公積金貸款，所購住房為二手房的，貸款金額不得高于所購房產(chǎn)總價的60%，單筆最高貸款金額不超過35萬元，請計算李某住房公積金最高貸款額度是______，首付款是______。（）A.45、55B.35、65C.35、55D.45、65

93、《民法總則》規(guī)定一般訴訟時效期為（）年。A.2B.3C.2.5D.4

94、因房屋或土地滅失而應進行的登記為（）。A.變更登記B.轉移登記C.注銷登記D.撤銷登記

95、抵押權的核心內(nèi)容在于（）。A.轉移占有權B.取得抵押物的使用價值C.取得抵押物的交換價值D.轉移收益權

96、土地和房屋抵押權登記的類別不包括（）。A.首次登記B.變更登記C.注銷登記D.異議登記

97、購買經(jīng)濟適用住房不滿（）年，不得直接上市交易。A.5B.7C.8D.10

98、當房源委托人與買方簽訂了定金協(xié)議，房源狀態(tài)的變化是（）。A.從有效狀態(tài)轉為無效狀態(tài)B.從有效狀態(tài)轉為定金狀態(tài)C.從有效狀態(tài)轉為簽約狀態(tài)D.從定金狀態(tài)轉為簽約狀態(tài)

99、出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在（）個月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院將不予支持。A.1B.3C.6D.9

100、下列關于房地產(chǎn)抵押的說法中，正確的是（）。A.已出租的房屋不能設定抵押B.設定了抵押的房地產(chǎn)不能轉讓或者出租C.同一宗房地產(chǎn)的建筑物和土地不可以分別抵押D.設定了抵押的房地產(chǎn)，由抵押權人占用與管理

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：新建商品房交驗時交易雙方都應備齊購房有關材料。除此之外，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應準備的材料包括有關驗房工具及查驗和交接房屋時必需的表格、單據(jù)或文本。主要包括：①查驗記錄表；②空白的查驗報告書；③必要事項告知單；④房屋交接表或交接確認書等。D項，建設工程規(guī)劃許可證屬于新建商品房銷售代理業(yè)務銷售籌備階段中應準備的銷售資料之一。

2、答案：B本題解析：預告登記是指為了確保債權的實現(xiàn)和物權的獲得，按照約定向不動產(chǎn)登記機構申請辦理的預先登記。最常見的預告登記是預購商品房的預告登記?！段餀喾ā返诙畻l規(guī)定：當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。

3、答案：B本題解析：按照構造方式，墻體分為：①實體墻，是指用普通磚和其他實心砌塊砌筑而成的墻；②空心墻，是指用普通磚和其他實心砌塊砌筑而成的墻；③復合墻，是指用兩種以上材料組合而成的墻。B項屬于按照受力情況對墻體進行的分類。

4、答案：A本題解析：經(jīng)紀人員應首先推薦使用行業(yè)主管部門制定的示范合同文本。目前我國大部分城市的房地產(chǎn)管理部門要求買賣雙方使用房地產(chǎn)管理部門定的或者房地產(chǎn)管理部門和工商管理部門聯(lián)合制定的存量房買賣合同示范文本。在這些城市，如不使用示范合同文本，則不能辦理過戶、取得房地產(chǎn)權屬證書。

5、答案：B本題解析：在我國，單位和個人依法使用國有建設用地有法律規(guī)定的年限。例如，國有建設用地使用權出讓的最高年限規(guī)定為：①居住用地為70年；②工業(yè)用地為50年；③教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年；④商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年；⑤綜合或者其他用地為50年。

6、答案：A本題解析：法律行為是民事主體通過意思表示設立、變更、終止民事法律關系的行為。法律行為以意思表示為核心要素。法律行為作為能夠引發(fā)私法上的效果的法律事實，它與其他法律事實相互區(qū)別的最重要的特征就在于意思表示。

7、答案：C本題解析：A項，更正登記，是指登記機構根據(jù)當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的登記。一般來說，適用變更登記的主要情形包括：①權利人姓名或者名稱變更的；②不動產(chǎn)坐落、名稱、用途、面積等自然狀況變更的；③不動產(chǎn)權利期限發(fā)生變化的；④同一權利人分割或者合并不動產(chǎn)的；⑤抵押權順位、擔保范圍、主債權數(shù)額、最高額抵押債券額限度、債權確定期間等發(fā)生變化的；⑥地役權的利用目的、方法、期限等發(fā)生變化的，以及法律；⑦行政法規(guī)規(guī)定的其他不涉及不動產(chǎn)權力轉移的變更情形。

8、答案：A本題解析：房屋面積主要有：①建筑面積；②使用面積。其中，使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。成套房屋還有套內(nèi)建筑面積、共有建筑面積、分攤的共有建筑面積，住宅還有居住面積，此外還有預測面積、實測面積、合同約定面積、產(chǎn)權登記面積。

9、答案：B本題解析：房屋買賣市場的參與者包括：①賣方；②買方；③房地產(chǎn)經(jīng)紀機構；④其他專業(yè)服務機構；⑤房地產(chǎn)市場管理者。其中，房地產(chǎn)市場管理者主要是行政主管部門和行業(yè)自律組織。全國性的房地產(chǎn)市場管理部門是住房和城鄉(xiāng)建設部，全國性的房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)自律組織是中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學會。

10、答案：C本題解析：房地產(chǎn)的分類方式有多種，按照房地產(chǎn)的用途，可將其分為：①居住房地產(chǎn)；②辦公房地產(chǎn)；③零售商業(yè)房地產(chǎn)；④旅館房地產(chǎn)；⑤餐飲房地產(chǎn)；⑥體育和娛樂房地產(chǎn)；⑦工業(yè)房地產(chǎn)；⑧農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)；⑨特殊用途房地產(chǎn)；⑩綜合用途房地產(chǎn)。

11、答案：B本題解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

12、答案：A本題解析：根據(jù)登記的內(nèi)容和方式的不同，各國不動產(chǎn)登記制度分為契據(jù)登記制和產(chǎn)權登記制兩大類型。其中，契據(jù)登記制的主要特點是：登記機構對登記申請采取形式審查，登記權利的狀態(tài)；登記只具有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只能在當事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。

13、答案：A本題解析：B項，房屋登記是指不動產(chǎn)登記機構依法將房屋建筑物、構筑物權利及相關事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。C項，林權登記是指不動產(chǎn)登記機構依法對森林、林木和林地權利及其相關事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。D項，海域登記是指不動產(chǎn)登記機構依法對海域權利及相關事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

14、答案：D本題解析：不動產(chǎn)登記機構應當履行的職責為：①查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；②就有關登記事項詢問申請人；③如實、及時登記有關事項；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責。此外，不動產(chǎn)登記機構沒有權利的行為包括：①不得要求對不動產(chǎn)進行評估；②不得以年檢等名義進行重復登記；③不得有超出登記職責范圍的其他行為。

15、答案：A本題解析：在租賃房屋轉租處理中，房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。

16、答案：A本題解析：全國人民代表大會及其常務委員會頒布的法律，其法律效力僅次于憲法，是房地產(chǎn)法律體系的重要組成部分，是制定有關房地產(chǎn)法規(guī)、規(guī)章的依據(jù)和基礎。房地產(chǎn)法律包括：①《城市房地產(chǎn)管理法》；②與房地產(chǎn)相關的法律，包括《物權法》、《土地管理法》和《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等。

17、答案：C本題解析：已購公房是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價（或者標準價）購買的公有住房。對于已購公房租賃管理，各地政策不一，部分地區(qū)如北京、上海已取消了已購公房上市租賃管理規(guī)定。

18、答案：B本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀是一種市場化的有償服務，經(jīng)紀服務提供方所獲得的報酬形式是傭金，一般根據(jù)服務的結果來最終確定。經(jīng)紀服務傭金的多少由委托人與經(jīng)紀機構協(xié)商確定，一般與促成交易的類型和成交額的大小有關。

19、答案：C本題解析：根據(jù)《物權法》規(guī)定，下列財產(chǎn)不得抵押：①土地所有權；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規(guī)定可以抵押的除外；③學校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設施、醫(yī)療衛(wèi)生設施和其他社會公益設施；④所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn)；⑤依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；⑥法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

20、答案：B本題解析：合同法的基本原則包括：①平等原則；②自愿原則；③公平原則；④誠實守信原則；⑤守法和公序良俗原則。其中，合同自愿原則是民法上意思自治原則的具體體現(xiàn)，它貫徹于合同動態(tài)發(fā)展的整個過程，包括訂約自由、選擇合同相對人的自由、決定合同內(nèi)容的自由、選擇合同方式的自由、變更和解除合同的自由等。

21、答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場的參與者包括房地產(chǎn)交易雙方、為交易雙方提供服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和其他專業(yè)服務機構，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業(yè)組織。其中，其他專業(yè)服務機構主要包括金融機構、律師事務所、會計師事務所和房地產(chǎn)估價機構。選項C屬于房地產(chǎn)市場的管理者。

22、答案：B本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營模式特點比較具體如表1-1所示。表1-1房地產(chǎn)經(jīng)紀經(jīng)營模式特點比較

23、答案：A本題解析：不動產(chǎn)登記收費包括不動產(chǎn)登記費和證書工本費。不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規(guī)定。

24、答案：A本題解析：產(chǎn)權登記制的理論基礎是成立要件主義。該理論認為，當事人訂立的有關不動產(chǎn)權利轉移或他項權利設定的合同效力只是一種債的效力，即當事人在法律上只能得到債權的保護，而不能得到物權的保護。只有履行權屬登記手續(xù)以后，不動產(chǎn)受讓人或他項權利的權利人的不動產(chǎn)所有權或不動產(chǎn)他項權利才告成立。將登記作為不動產(chǎn)權利成立的要件，所以稱為成立要件主義。

25、答案：D本題解析：存量房買賣查驗的前期準備中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要準備的材料包括各種驗房工具、房屋狀況說明書、房屋交接單等。買方需要準備的資料包括身份證明、購房合同、房地產(chǎn)權屬證書以及需要支付的款項等。

26、答案：C本題解析：共同共有房屋的買賣條件較為嚴苛。除非另有約定，共同共有人處分共有房屋，須經(jīng)全體共同共有人同意；而按份共有人處分共有房屋時，經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意即可。

27、答案：A本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮以下因素：①客戶的儲蓄；②客戶的收入水平；③客戶的家庭開支；④客戶家庭理財狀況。還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區(qū)別，為貸款客戶提供參考意見。

28、答案：C本題解析：市、縣級人民政府住房保障主管部門應當會同有關部門，按照略低于同地段住房市場租金水平的原則，確定本地區(qū)的公共租賃住房租金標準，報本級人民政府批準后實施。公共租賃住房租金標準應當向社會公布，并定期調(diào)整。公共租賃住房租金原則上按照適當?shù)陀谕囟?、同類型住房市場租金水平確定。政府投資建設并運營管理的公共租賃住房，各地可根據(jù)保障對象的支付能力實行差別化租金，對符合條件的保障對象采取租金減免。

29、答案：B本題解析：銀行貸款中發(fā)生的評估費用一般由貸款人承擔，而為確定房地產(chǎn)稅費繳納額發(fā)生的評估費用則由有關主管部門承擔。以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，一般按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進計收，如評估價格100萬元以下部分收取評估結果的0.5%，以上部分0.25%。

30、答案：C本題解析：存量房租賃代理主要是出租代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，以出租人的名義代理出租房屋，并提供重新裝修、增配家具家電等增值服務，在出租人授權范圍內(nèi)與承租人簽訂房屋租賃合同，向出租人收取傭金（或管理服務費）的經(jīng)紀行為。

31、答案：A本題解析：由于房地產(chǎn)具有獨一無二、不可移動、價值量大等不同于一般商品的特性，房屋買賣市場主要具備壟斷競爭性、區(qū)域性、周期性、易于形成泡沫的特點。其中，由于房屋買賣市場的壟斷競爭性，房地產(chǎn)市場上在售的房地產(chǎn)商品各不相同，不存在大量可替代的產(chǎn)品，競爭往往不夠充分，因此不能實現(xiàn)完全競爭。

32、答案：A本題解析：抵押權登記，是指不動產(chǎn)登記機構根據(jù)抵押當事人的申請。依法將抵押權設立、轉移、變動等事項在登記簿上予以記載的行為。B項，變更登記是指因不動產(chǎn)權利人的姓名、名稱或者不動產(chǎn)坐落等發(fā)生變更而進行的登記。王某將房屋抵押給銀行但并未發(fā)生產(chǎn)權變更。C項，轉移登記是指因不動產(chǎn)權利人發(fā)生改變而進行的登記。房屋租賃或抵押不屬于不動產(chǎn)權利人改變。D項，更正登記是指登記機構根據(jù)當事人的申請或者依職權對登記簿的錯誤記載事項進行更正的登記。王某并未申請對錯誤記載事項進行更正。

33、答案：B本題解析：在存量房買賣查驗的前期準備環(huán)節(jié)，賣方需要準備的資料包括：身份證明、合同約定轉移的各種設施設備使用說明、各項交費憑證、物業(yè)服務合同和管理規(guī)約、鑰匙等。

34、答案：D本題解析：按經(jīng)紀活動方式分類，經(jīng)紀可以分為居間、代理和行紀。其中，行紀主要出現(xiàn)在普通商品的對外貿(mào)易領域，其主要法律依據(jù)是《合同法》，并不適用于房地產(chǎn)。因此，就房地產(chǎn)經(jīng)紀而言，按服務方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。

35、答案：C本題解析：在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當履行如實報告的義務。實踐中，一些經(jīng)紀機構對于有利于促成交易的信息往往主動報告，而對于不利于交易的瑕疵信息，不愿主動報告，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀機構未盡到積極調(diào)查、審核、如實報告的義務，即使房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同未對這些義務作明確約定，一旦發(fā)生交易糾紛，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構也要承擔相應的責任。A項，屬于不符合審核原則；BD兩項，如實報告，既不能夸大房屋的優(yōu)點，也不能隱瞞房屋的缺點瑕疵，不能選擇性地報告相關信息。

36、答案：C本題解析：為保護承租人的利益，法律確立了“買賣不破租賃”原則。根據(jù)該原則，在租賃期限內(nèi)，租賃房屋的所有權發(fā)生變動的，原租賃合同對承租人和房屋受讓人繼續(xù)有效。

37、答案：A本題解析：自2008年3月1日起，個人出租住房，不區(qū)分用途，在3%的稅率基礎上減半征收增值稅。本題中，每年應繳增值稅為：3000×12×3%/2＝540（元）。

38、答案：C本題解析：不動產(chǎn)登記申請以共同申請為原則，以單方申請為例外。即申請不動產(chǎn)登記原則上由當事人雙方共同申請，但特殊情形下，也可以單方申請。

39、答案：C本題解析：《物權法》規(guī)定，國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。

40、答案：A本題解析：房地產(chǎn)交易中，有三種基本的價格評估方法，即比較法、收益法和成本法。其中，最常用的房地產(chǎn)價格分析法為比較法，即將擬交易的房地產(chǎn)與類似的已成交的房地產(chǎn)進行比較，進而得出擬交易房地產(chǎn)的價格。B項，收益法是指預測房地產(chǎn)的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉換為價值得到房地產(chǎn)價格的方法。C項，成本法是指測算房地產(chǎn)在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到房地產(chǎn)價格的方法。D項，假設開發(fā)法是指將預測的房地產(chǎn)未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取房地產(chǎn)的客觀合理價格或價值的方法。

41、答案：C本題解析：宗地是指土地權屬界址線所封閉的地塊，是地籍調(diào)查和不動產(chǎn)登記的基本土地單元。地籍調(diào)查是以清查每宗土地的位置、界限、面積、權屬、用途和等級為目的的土地調(diào)查，包括土地權屬調(diào)查和地籍測量。地籍測量是以查清每宗土地的邊界、位置、形狀、面積為目的的土地測量。

42、答案：A本題解析：根據(jù)貸款性質(zhì)，個人住房貸款分為：①商業(yè)性個人住房貸款，是指商業(yè)銀行用其信貸資金向購買、建造和大修各類型住房的個人所發(fā)放的自營性貸款。②住房公積金貸款，是指由各地住房公積金管理中心運用歸集的住房公積金，委托銀行向購買、建造和大修各類型住房的住房公積金繳存職工發(fā)放的住房貸款。③個人住房組合貸款，是指借款人申請個人住房公積金的貸款額不足以支付購房所需資金時，其不足部分向銀行申請商業(yè)性個人住房貸款，個人住房公積金貸款和商業(yè)性個人住房貸款兩者的組合，稱之為組合貸款。

43、答案：B本題解析：房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的主要工作就是促成房地產(chǎn)交易。當租賃雙方簽訂了房屋租賃合同后，這就標志著房地產(chǎn)經(jīng)紀活動取得重要進展，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構也就可以收取經(jīng)紀服務的傭金。

44、答案：C本題解析：存量房租賃，主要查驗屋內(nèi)設施設備、家具、家電的使用狀況是否良好，記錄各類計量表的讀數(shù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員要根據(jù)現(xiàn)場查看情況，邊檢查邊記錄下房屋各項設施設備的基本情況，并填寫房屋交接單。

45、答案：B本題解析：土地、房屋登記等不動產(chǎn)登記是以維護不動產(chǎn)交易安全與效率為目的的法律制度，是采取登記方式來公示土地、房屋的所有權等物權的歸屬。因此，登記信息應當是公開的。從國際慣例上看，不動產(chǎn)登記的登記資料公開有兩種模式：①完全公開，指不動產(chǎn)登記資料完全公開，任何人都可以查詢、復制。奧地利、法國采取此種模式。②有限公開，指不動產(chǎn)登記資料的內(nèi)容、可查詢的群體不是全部的，而是部分的、有限的。我國采取了有限公開模式。

46、答案：C本題解析：不動產(chǎn)登記按業(yè)務類型分類可分為：①首次登記；②變更登記；③轉移登記；④注銷登記；⑤更正登記；⑥異議登記；⑦查封登記；⑧預告登記。其中，轉移登記是指不動產(chǎn)所有權、抵押權等物權發(fā)生轉移時進行的登記。

47、答案：A本題解析：《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

48、答案：D本題解析：2016年2月，中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會印發(fā)《關于調(diào)整個人住房信貸政策有關問題的通知》（銀發(fā)[2016]26號）規(guī)定，在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點；對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，為改善居住推進再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

49、答案：A本題解析：現(xiàn)房是指已建造完成、可直接使用的建筑物。現(xiàn)房按照交易的次數(shù)，可分為新房（俗稱一手房）和舊房（俗稱二手房）。

50、答案：C本題解析：預告登記，是指為保全一項以將來發(fā)生的不動產(chǎn)物權變動為目的的請求權的不動產(chǎn)登記。有下列情形之一的，當事人可以按照約定申請不動產(chǎn)預告登記：①商品房等不動產(chǎn)預售的；②不動產(chǎn)買賣、抵押的；③以預購商品房設定抵押權的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

51、答案：B本題解析：不動產(chǎn)登記機構完成登記，應當依法向申請人核發(fā)不動產(chǎn)權證書或者登記證明。除辦理抵押權登記、地役權登記和預告登記、異議登記，向申請人核發(fā)不動產(chǎn)登記證明外，不動產(chǎn)登記機構應當依法向權利人核發(fā)不動產(chǎn)權屬證書。查封登記不頒發(fā)證書或證明。不動產(chǎn)權證書和不動產(chǎn)登記證明由國土資源部統(tǒng)一監(jiān)制。

52、答案：A本題解析：存量房買賣可以自行成交，也可以通過經(jīng)紀機構居間成交，無論哪種成交方式，房屋買賣的一般流程如下：①買賣雙方簽訂房屋買賣合同；②經(jīng)紀機構或買賣雙方到房地產(chǎn)管理部門申請房源核驗與購房資格審核及辦理房屋買賣合同網(wǎng)簽（如有）；③買賣雙方辦理交易資金監(jiān)管及購房貸款（如需要）；④買賣雙方按照規(guī)定繳納有關稅費；⑤買賣雙方申請不動產(chǎn)轉移登記；⑥買方領取不動產(chǎn)權屬證書，賣方收款、交付物業(yè)。

53、答案：A本題解析：2022教材P202-203監(jiān)督機構應當具備下列條件：（1）具有符合規(guī)定條件的監(jiān)督人員，人員數(shù)量由縣級以上地方人民政府建設主管部門根據(jù)實際需要確定，監(jiān)督人員應當占監(jiān)督機構總人數(shù)的75%以上。（2）有固定的工作場所和滿足工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作所需要的儀器、設備和工具等。（3）有健全的質(zhì)量監(jiān)督工作制度，具備與質(zhì)量監(jiān)督工作相適應的信息化管理條件。

54、答案：B本題解析：新建商品房的買受人需要繳納契稅，契稅以成交價格為計稅依據(jù)，采用比例稅率，適用稅率為3%～5%，具體稅率由地方規(guī)定。自2016年2月22日起，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為90m2及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為90m2以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。

55、答案：A本題解析：ABC三項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應按照《價格法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》等法律法規(guī)要求，公平競爭、合法經(jīng)營、誠實守信，為委托人提供價格合理、優(yōu)質(zhì)高效的服務。在提供經(jīng)紀服務的過程中應嚴格執(zhí)行明碼標價制度，在經(jīng)營場所的醒目位置公示價目表，價目表應包括服務項目、服務內(nèi)容以及完成標準、收費標準、收費對象及支付方式等基本標價要素；一項服務包含多個項目和標準的，應當明確標示每一個項目名稱和收費標準，不得混合標價、捆綁標價；代收代付的稅、費也應予以標明。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得收取任何未標明的費用。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員還要了解當?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀服務收費的有關規(guī)定，并嚴格遵守。D項，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和委托人應在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同中明確約定傭金的標準和支付時間。

56、答案：C本題解析：掛牌價是存量房中特有的價格，是指業(yè)主在房地產(chǎn)經(jīng)紀機構或房地產(chǎn)媒介掛牌時定下的房屋價格。掛牌價一般在專門的房地產(chǎn)網(wǎng)站、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的網(wǎng)站中發(fā)布，由于存在議價空間，一般略高于真實成交價。

57、答案：C本題解析：房地產(chǎn)業(yè)細分可分為：①房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)；②物業(yè)管理業(yè)；③房地產(chǎn)中介服務業(yè)；④房地產(chǎn)租賃經(jīng)營業(yè)。其中，房地產(chǎn)中介服務是房地市場價值鏈中不可或缺的環(huán)節(jié)，一級市場、二級市場和三級市場均存在不同業(yè)態(tài)的房地產(chǎn)中介服務，在房地產(chǎn)開發(fā)、交易過程中為各級市場的參與者提供專業(yè)化中介服務，在促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展、保障房地產(chǎn)交易安全、節(jié)約房地產(chǎn)交易成本等方面都發(fā)揮著日益重要的作用。

58、答案：B本題解析：房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構及房地產(chǎn)經(jīng)紀人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同約定，以委托人的名義與第三人進行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀行為。

59、答案：A本題解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定：“土地使用權劃撥是指縣級以上人民政府依法批準，在土地用地者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交其使用，或者將土地使用權無償交給土地使用者使用的行為?！钡诙臈l規(guī)定：“下列建設用地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：①國家機關用地和軍事用地；②城市基礎設施和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給?！?/p>

60、答案：C本題解析：非收益性房地產(chǎn)是指不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)，例如未開發(fā)的土地、行政辦公樓、學校、教堂、寺廟等。判定一宗房地產(chǎn)是收益性房地產(chǎn)還是非收益性房地產(chǎn)，不是看該房地產(chǎn)目前是否正在直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看該種類型的房地產(chǎn)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。

61、答案：B本題解析：“群租房”指將住宅通過改變房屋結構和平面布局，把房間分割改建成若干小間分別按間出租或按床位出租。常見的“群租房”類型有：將廚房、衛(wèi)生間、陽臺出租給他人居??；在房屋內(nèi)打隔斷，將原本只適合最多幾個人居住的空間出租給幾十人居?。粚⒌叵聝Σ厥野创参粚ν獬鲎獾?。

62、答案：D本題解析：《物權法》規(guī)定，權利人、利害關系人認為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產(chǎn)登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。

63、答案：D本題解析：從因素影響的范圍角度，可將影響房地產(chǎn)價格的因素分為：①一般因素；②區(qū)域因素；③個別因素。其中，一般因素即對國家或某城市房地產(chǎn)價格普遍產(chǎn)生影響的因素，包括社會因素、經(jīng)濟因素、行政因素、人口因素等。其中，行政因素是指影響房地產(chǎn)價格的法律法規(guī)、制度、政策、行政措施等，主要有：①房地產(chǎn)制度；②房地產(chǎn)價格政策；③行政隸屬變更；④特殊政策；⑤城市發(fā)展戰(zhàn)略；⑥城市規(guī)劃；⑦土地利用規(guī)劃；⑧稅收政策；⑨交通管制等。ABC三項屬于社會因素。

64、答案：C本題解析：房屋轉租一般是指商品房屋轉租。商品房屋轉租，是指房屋承租人將承租的商品房屋再出租的行為。轉租要求包括：①轉租的房屋必須合法，禁止出租房屋的情形也適用于轉租的房屋；②須經(jīng)出租人書面同意；③轉租期限不得超過原合同規(guī)定的期限。

65、答案：B本題解析：住宅專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的大中維修和更新、改造。業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有，轉讓房屋時，結余維修資金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。

66、答案：C本題解析：15.登記是物權的公示最主要的方法。除法定生效和事實行為成就時生效的情形外，其他行為導致不動產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，均應當依法申請登記，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。

67、答案：C本題解析：房屋出租人應主動到房屋所在地稅務機關辦理納稅申報。出租房屋行為應繳納的稅主要有：增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、個人所得稅等。

68、答案：B本題解析：異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產(chǎn)登記簿中記載的權利所提出的異議記載于登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權利失去推定的效力。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起15日內(nèi)不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

69、答案：A本題解析：房屋戶型圖中房屋朝向一般為“上北下南、左西右東”，并用箭頭或指針標注正北方向。通過房屋戶型圖可以清晰地看到該戶型的房屋朝向、入口、房間內(nèi)部布局（包括客廳、臥室廚房、衛(wèi)生間、陽臺的布局、數(shù)量和組合關系）以及門、窗的位置等。根據(jù)圖中指針標注的正北方向可以判斷出此房屋戶型為南北朝向。

70、答案：B本題解析：房屋租賃合同是指房屋出租人將房屋提供給承租人使用，承租人定期給付約定租金，并于合同終止時將房屋完好地歸還出租人的協(xié)議。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的主要工作就是促成房地產(chǎn)交易。當租賃雙方簽訂了房屋租賃合同后，這就標志著房地產(chǎn)經(jīng)紀活動取得重要進展，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構也就可以收取經(jīng)紀服務的傭金。

71、答案：A本題解析：《城市房地產(chǎn)轉讓管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據(jù)。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。

72、答案：D本題解析：傭金是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的合法報酬，買賣雙方簽訂房地產(chǎn)買賣合同后，經(jīng)紀機構就可以按照房地產(chǎn)經(jīng)紀服務合同的約定收取傭金。對房地產(chǎn)經(jīng)紀服務收費有相關規(guī)定的城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構制定的傭金標準要符合規(guī)定，并明碼標價，不得索取傭金以外的其他報酬，更不得賺取房屋交易差價。D項，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得以個人名義收取傭金。

73、答案：A本題解析：計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額算征稅（這個余額就是納稅人在轉讓房地產(chǎn)中獲取的增值額）。納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。

74、答案：D本題解析：《商品房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：①屬于違法建筑的；②不符合安全、防災等工程建設強制性標準的；③違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；④法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形的。廚房、衛(wèi)生間、陽臺和地下儲藏室不得出租供人員居住。

75、答案：A本題解析：A．轉移登記B．變更登記C．首次登記D．預告登記轉移登記是指不動產(chǎn)所有權、抵押權等物權發(fā)生轉移時進行的登記。如王某將房屋賣給李某，王某和李某應當向不動產(chǎn)登機構申請辦理轉移登記。該房屋所有權由王某轉移給李某所有。

76、答案：A本題解析：房地產(chǎn)經(jīng)紀人在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮以下因素：①客戶的儲蓄；②客戶的收入水平；③客戶的家庭開支；④客戶家庭理財狀況。還貸的方式一般由借款客戶自己選擇，房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理應向借款人介紹等額本金和等額本息兩種還貸方式的區(qū)別，為貸款客戶提供參考意見。

77、答案：C本題解析：房地產(chǎn)市場的參與者包括房地產(chǎn)交易雙方、為交易雙方提供服務的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和其他專業(yè)服務機構，以及對交易等行為進行管理的行政主管部門和行業(yè)組織。其中，其他專業(yè)服務機構主要包括金融機構、律師事務所、會計師事務所和房地產(chǎn)估價機構。選項C屬于房地產(chǎn)市場的管理者。

78、答案：B本題解析：權利人申請查詢應提交的材料包括：查詢申請書、申請人的身份證明材料。查閱權利人持有的土地和房屋權屬證書、證明，是獲取土地和房屋登記信息最簡單、直接的方式。所以，在查詢、復制時可不提供查詢目的說明。此外，利害關系人申請查詢應提交的材料包括：查詢申請書、查詢目的的說明、申請人的身份證明材料、證實存在利害關系的材料。

79、答案：A本題解析：B項，房屋登記是指不動產(chǎn)登記機構依法將房屋建筑物、構筑物權利及相關事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。C項，林權登記是指不動產(chǎn)登記機構依法對森林、林木和林地權利及其相關事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。D項，海域登記是指不動產(chǎn)登記機構依法對海域權利及相關事項在不動產(chǎn)登記簿上予以記載的行為。

80、答案：C本題解析：房屋租賃合同無效的認定具體如下：①出租人就未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。②出租人就未經(jīng)批準或者未按照批注內(nèi)容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。

81、答案：D本題解析：市場價是指某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格，一般以一些類似房地產(chǎn)的成交價格為基礎測算，但不能對這些成交價格直接采用平均的方法進行計算，而是在平均之前剔除偶然的和不正常的因素造成的價格偏差，并消除房地產(chǎn)之間的狀況不同造成的價格差異。

82、答案：A本題解析：變更登記是指不動產(chǎn)物權的權利歸屬主體不變，而只是不動產(chǎn)登記的其他內(nèi)容發(fā)生變化時進行的登記。房屋翻修、改建只是使房屋面積增加或減少，房屋的權利歸屬主體沒有發(fā)生變化，所以應進行的登記為變更登記。

83、答案：A本題解析：轉讓新建商品房并取得收入的單位和個人，應當繳納土地增值稅。計算土地增值稅應納稅額，并不是直接對轉讓房地產(chǎn)所取得的收入征稅，而是要對收入額減除國家規(guī)定的各項扣除項目金額后的余額算征稅（這個