商業(yè)物業(yè)服務(wù)綜合規(guī)范企業(yè)基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)

商業(yè)物業(yè)服務(wù)規(guī)范1范圍

本標(biāo)準(zhǔn)要求了商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)基礎(chǔ)要求、租戶服務(wù)、環(huán)境管理、保潔服務(wù)、秩序維護(hù)服務(wù)、建筑及設(shè)施設(shè)備管理、應(yīng)急管理等內(nèi)容和要求。

本標(biāo)準(zhǔn)適適用于營(yíng)業(yè)面積5000m2及以上商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)。營(yíng)業(yè)面積小于5000m2商業(yè)物業(yè)可參考實(shí)施。

2規(guī)范性引用文件

下列文件中條款經(jīng)過(guò)本標(biāo)準(zhǔn)引用而成為本標(biāo)準(zhǔn)條款。通常注日期引用文件，其隨即全部修改單（不包含勘誤內(nèi)容）或修訂版均不適適用于本標(biāo)準(zhǔn)，然而，激勵(lì)依據(jù)本標(biāo)準(zhǔn)達(dá)成協(xié)議各方研究是否可使用這些文件最新版本。通常不注日期引用文件，其最新版本適適用于本標(biāo)準(zhǔn)。

《物業(yè)管理?xiàng)l例》（中國(guó)國(guó)務(wù)院第379號(hào)令自10月01日起施行）

《建設(shè)部相關(guān)修訂全國(guó)物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈、工業(yè)區(qū)）標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作通知》（建住房物[]008號(hào)）

《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理措施》建設(shè)部令第164號(hào)()

《特種設(shè)備安全監(jiān)察條例》（中國(guó)國(guó)務(wù)院第373號(hào)令，自6月1日起施行）

GB/T15624.1-《服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化工作指南第1部分：總則》

GB/T19004.2-1994《質(zhì)量管理和質(zhì)量體系要素第2部分：服務(wù)指南》

XX/QM.A-《南京XX物業(yè)管理質(zhì)量環(huán)境管理手冊(cè)第A版》

GB50210-《建筑裝飾工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》

GB50339-《智能建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》

GB50354-《建筑內(nèi)部裝修防火施工及驗(yàn)收規(guī)范》

GB/T50375-《建筑工程施工質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》

GB2894《安全標(biāo)志》

GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》

GB8978-1996《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》

GBl5603《常見(jiàn)化學(xué)危險(xiǎn)品貯存通則》

GB22337《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》

GB50365《空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)范》

GB／Tl0001《公共信息標(biāo)志圖形符號(hào)》

GB／Tl5566《圖形標(biāo)志、使用標(biāo)準(zhǔn)和要求》

GB／Tl7242《投訴處理指南》

GB／Tl8883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》

《公共場(chǎng)所空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行衛(wèi)生要求》

Q/XXPM1-《寫(xiě)字樓（商住樓）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》

《江蘇省公共事件總體應(yīng)急預(yù)案》（蘇政發(fā)（）92號(hào)）

3術(shù)語(yǔ)和定義

下列術(shù)語(yǔ)和定義適適用于本標(biāo)準(zhǔn)：

3.1商業(yè)物業(yè)commercialproperty

已建成并交付商業(yè)經(jīng)營(yíng)使用建筑物及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。本標(biāo)準(zhǔn)所指是購(gòu)物中心、綜合超市、百貨店、專業(yè)專賣(mài)店等物業(yè)。

3.2物業(yè)管理propertymanagement

物業(yè)全部權(quán)人（業(yè)主）經(jīng)過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序活動(dòng)。

3.3服務(wù)service

為滿足用戶需要，供方和用戶之間接觸活動(dòng)和供方內(nèi)部活動(dòng)所產(chǎn)生結(jié)果。包含供方為用戶提供人員勞務(wù)活動(dòng)完成結(jié)果；供方為用戶提供經(jīng)過(guò)人員對(duì)實(shí)物付出勞務(wù)活動(dòng)完成結(jié)果；供方為用戶提供實(shí)物實(shí)用活動(dòng)完成結(jié)果。

3.4服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)servicestandard

要求服務(wù)應(yīng)滿足要求以確保其適用性標(biāo)準(zhǔn)

3.5用戶customer

注接收服務(wù)組織或個(gè)人。

示例：物業(yè)全部權(quán)人、使用人及其它相關(guān)方。

3.6突發(fā)公共事件precipitatingevent

在寫(xiě)字樓（商住樓）物業(yè)管理范圍內(nèi)發(fā)生自然災(zāi)難（包含氣象災(zāi)難，地震災(zāi)難，地質(zhì)災(zāi)難，生物災(zāi)難等）、事故災(zāi)難（包含各類安全事故，交通運(yùn)輸事故，公共設(shè)施和設(shè)備事故，輻射事故，環(huán)境污染和生態(tài)破壞事件）、公共衛(wèi)生事件（包含傳染病疫情，群體性不明原因疾病，食品安全和職業(yè)危害，動(dòng)物疫情，和其它嚴(yán)重影響公眾健康和生命安全事件）和社會(huì)安全事件（包含恐怖攻擊事件，經(jīng)濟(jì)安全事件，涉外突發(fā)事件和群體性事件）等。

4基礎(chǔ)要求

4.1物業(yè)服務(wù)企業(yè)

4.1.1應(yīng)按《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理措施》要求，含有從事對(duì)應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)資質(zhì)。

4.1.2受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人(業(yè)主方)委托，本企業(yè)應(yīng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)協(xié)議約定，設(shè)置物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)，并配置對(duì)應(yīng)服務(wù)人員和服務(wù)設(shè)施。

4.1.3建立健全物業(yè)管理基礎(chǔ)服務(wù)制度體系，包含但不限于職員崗位責(zé)任制度、崗位考評(píng)制度、二十四小時(shí)值班制度、報(bào)修服務(wù)制度、投訴處理制度、物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)服務(wù)資金收取措施、物業(yè)服務(wù)資金收支公布制度、物業(yè)管理意見(jiàn)咨詢制度、維修資金管理要求、檔案資料管理要求、業(yè)（租）戶資料保密要求、崗位職責(zé)、工作程序、工作標(biāo)準(zhǔn)等。

4.1.4各項(xiàng)對(duì)客服務(wù)項(xiàng)目標(biāo)完成時(shí)效和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)予公布，自覺(jué)接收監(jiān)督。

4.2物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)

4.2.1依據(jù)商業(yè)物業(yè)具體特點(diǎn)、功效定位和協(xié)議約定，應(yīng)設(shè)置相適應(yīng)物業(yè)管理服務(wù)機(jī)構(gòu)，配置管理人員和服務(wù)人員及基礎(chǔ)設(shè)施。

4.2.2商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)管理職能為：

——辦公室（含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)）；

——客服中心（用戶服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）；

——工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理；公共部位裝潢維修維護(hù)等）；

——公共秩序管理（含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車(chē)場(chǎng)管理等）；

——環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團(tuán)膳）。

基礎(chǔ)機(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部。能夠依據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。

4.3物業(yè)服務(wù)人員

4.3.1物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)責(zé)任人應(yīng)按物業(yè)管理行業(yè)要求取得對(duì)應(yīng)職業(yè)資格證書(shū)。

4.3.2管理人員應(yīng)取得物業(yè)管理從業(yè)資格證書(shū)或崗位證書(shū)，專業(yè)技術(shù)、操作人員應(yīng)取得對(duì)應(yīng)專業(yè)技術(shù)證書(shū)或職業(yè)技能資格證書(shū)。從事特種作業(yè)服務(wù)人員應(yīng)經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，取得特種作業(yè)資格。上崗五個(gè)月以上職員持證上崗率達(dá)100%；工程技術(shù)人員含有中級(jí)職稱者不少于兩名。

4.3.3物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)統(tǒng)一著裝、佩帶標(biāo)志、儀容儀表端莊整齊。

4.3.4物業(yè)服務(wù)人員在服務(wù)過(guò)程中應(yīng)保持良好精神狀態(tài)；表情自然、親切；舉止大方、有禮；提倡講一般話，用語(yǔ)文明、規(guī)范；語(yǔ)氣親切、熱情、誠(chéng)懇，說(shuō)話清楚、表示明確；對(duì)待用戶主動(dòng)、熱心、耐心、細(xì)心、誠(chéng)心、周到并立即為用戶提供服務(wù)容整齊端莊；在指定位置佩戴標(biāo)志，站姿端正，坐姿穩(wěn)重，行為規(guī)范，服務(wù)主動(dòng)。

4.3.5物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)接收過(guò)相關(guān)專業(yè)技能和設(shè)備供貨廠商培訓(xùn)，掌握物業(yè)管理基礎(chǔ)法律法規(guī)，熟悉商業(yè)物業(yè)基礎(chǔ)情況，能正確使用相關(guān)專用設(shè)備。

4.4物業(yè)服務(wù)要求

4.4.1本企業(yè)管轄商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目要求在正式接管十二個(gè)月內(nèi)全方面實(shí)施ISO9001：，并取得市級(jí)優(yōu)異大廈稱號(hào)；第二年應(yīng)經(jīng)過(guò)ISO9001：第三方認(rèn)證審核，同時(shí)應(yīng)取得省級(jí)優(yōu)異大廈稱號(hào)，并開(kāi)始導(dǎo)入ISO14001：和GB/T28001-；在客觀條件含有情況下，第三年向全國(guó)物業(yè)管理示范大廈提議沖擊并努力爭(zhēng)取在兩年內(nèi)取得該項(xiàng)榮譽(yù)；以后穩(wěn)定進(jìn)行高端運(yùn)行并不停連續(xù)改善服務(wù)。

4.4.2根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議約定，設(shè)置接待服務(wù)窗口，提供租戶遷入遷出、裝修管理、報(bào)修服務(wù)、投訴處理和用戶溝通等服務(wù)。

4.4.3實(shí)施整年365天、天天二十四小時(shí)服務(wù)。其中營(yíng)業(yè)期間全員全職服務(wù)，打烊期間值班或維修服務(wù)，保持商業(yè)營(yíng)業(yè)環(huán)境高運(yùn)行質(zhì)量。

4.4.4

4.4.5從實(shí)際出發(fā)，依據(jù)國(guó)家、江蘇省標(biāo)準(zhǔn)要求，充足考慮節(jié)能減排，制訂適宜、有效節(jié)省能源方案，并付諸實(shí)施。

4.4.6實(shí)施環(huán)境管理，依據(jù)營(yíng)業(yè)特點(diǎn)、大型活動(dòng)等要求，編制并實(shí)施保潔作業(yè)方案，維護(hù)商業(yè)營(yíng)業(yè)環(huán)境整齊美觀。

4.4.7依據(jù)商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)，制訂周?chē)G化和內(nèi)部植物租擺方案，并安排實(shí)施。

4.4.8提供安全防范管理和秩序維護(hù)服務(wù)，確保人身財(cái)產(chǎn)安全。

4.4.9提供大型關(guān)鍵活動(dòng)外圍警戒、秩序維護(hù)服務(wù)，確保有序、可控、在控。

4.4.10制訂并實(shí)施房屋及設(shè)施設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)保養(yǎng)制度，提升設(shè)施設(shè)備運(yùn)行效率，確保設(shè)備完好率≥98％，照明裝置完好率≥99％，消防設(shè)備完好率100％。

4.4.11接收多種類型報(bào)修、急修、搶修工作。接獲報(bào)修需求后應(yīng)持維修單抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，講明內(nèi)容后實(shí)施維修，完成后請(qǐng)業(yè)（租）戶在維修單上簽認(rèn)。

4.4.12建立突發(fā)事件應(yīng)急處理機(jī)制，控制、減輕和消除突發(fā)事件引發(fā)社會(huì)危害。

4.5投訴處理

4.5.1在通常情況下，即時(shí)受理責(zé)任性投訴1小時(shí)內(nèi)給回復(fù)；書(shū)面回復(fù)三個(gè)工作天內(nèi)完成。

非責(zé)任性投訴應(yīng)向投訴人說(shuō)明責(zé)任范圍并承諾幫助處理。

投訴處理率為100%。

投訴處理立即率為100%?？陕?lián)絡(luò)投訴回復(fù)率為100%。

對(duì)投訴事項(xiàng)及處理結(jié)果登記存檔，掌握業(yè)（租）戶對(duì)處理結(jié)果滿意度。

4.6信報(bào)服務(wù)

正確分揀各類信報(bào)，正確投送。做好掛號(hào)信和報(bào)刊登記工作。根據(jù)和郵電部門(mén)協(xié)議正確處理各類盲信/退信/受損信件。

4.7標(biāo)識(shí)管理

4.7.1公共信息標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB／Tl0001《公共信息標(biāo)志圖形符號(hào)》。

4.7.2安全標(biāo)識(shí)應(yīng)符合GB2894《安全標(biāo)志》。

4.7.3標(biāo)識(shí)設(shè)置方法、照明和固定要求應(yīng)符合GB／Tl5566《圖形標(biāo)志、使用標(biāo)準(zhǔn)和要求》。

4.7.4公共場(chǎng)所安全設(shè)備設(shè)施標(biāo)識(shí)及使用說(shuō)明根據(jù)本企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施，應(yīng)用中、英文書(shū)寫(xiě)，文字規(guī)范。

4.7.5保持各類標(biāo)識(shí)完好。

4.8檔案管理

4.8.1有完善物業(yè)管理檔案制度，應(yīng)根據(jù)全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)逐條逐項(xiàng)分類匯總成冊(cè)，具體目錄另定。

4.8.2房屋、設(shè)施設(shè)備檔案管理

建立完善服務(wù)資料檔案，包含商業(yè)物業(yè)總平面圖、各類建筑物隸屬設(shè)施設(shè)備設(shè)計(jì)圖和完工圖、房屋各層平面圖、共有部分和建筑物隸屬設(shè)施設(shè)備臺(tái)帳、大中修及更新改造統(tǒng)計(jì)、房屋數(shù)量、種類、用途統(tǒng)計(jì)冊(cè)等。

4.8.3業(yè)（租）戶檔案管理

嚴(yán)格遵守業(yè)（租）戶資料保密要求，不得將資料提供給無(wú)關(guān)人員；未經(jīng)業(yè)（租）戶許可，不得將資料內(nèi)容轉(zhuǎn)作其它用途。

4.8.3.1原始檔案

一戶一檔，清楚便查。業(yè)主檔案包含但不限于業(yè)主收樓資料、產(chǎn)權(quán)證、業(yè)主身份證、產(chǎn)權(quán)變更資料等復(fù)印件；裝修檔案；往來(lái)文件。

租戶/經(jīng)營(yíng)戶檔案包含但不限于租賃協(xié)議、營(yíng)業(yè)執(zhí)照和法人代表身份證、企業(yè)職員資料等承租資料復(fù)印件；裝修檔案；往來(lái)文件。

對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于大業(yè)主營(yíng)業(yè)空間，保留歷次分割、裝修、審批設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收資料。

4.8.3.2電子檔案

包含現(xiàn)有業(yè)（租）戶清單及上述原始檔案內(nèi)文件資料存檔情況、業(yè)（租）戶聯(lián)絡(luò)方法、前期歷任業(yè)（租）戶/租戶/經(jīng)營(yíng)戶變更統(tǒng)計(jì)（如去向、聯(lián)絡(luò)方法等）、物業(yè)重大事件統(tǒng)計(jì)。

4．9承接查驗(yàn)

4.9.1承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)搜集國(guó)家、省市各類建筑安裝施工及驗(yàn)收規(guī)范最新版本，研究熟悉。

4.9.2基礎(chǔ)次序

4.9.3新建商業(yè)物業(yè)應(yīng)含有查驗(yàn)所需基礎(chǔ)條件是已經(jīng)辦理了完工手續(xù)。

4.9.4依據(jù)具體類型、特點(diǎn)確定參與驗(yàn)收人員。成立驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，基礎(chǔ)組成關(guān)鍵以工程人員和操作人員為主，各個(gè)專業(yè)齊全。

4.9.5內(nèi)部制訂查驗(yàn)實(shí)施方案，軟件資料上依據(jù)《建設(shè)工程文件歸檔整理規(guī)范》要求，確定所需要文件資料目錄，對(duì)設(shè)備圖紙、資料、出廠證實(shí)、使用說(shuō)明、調(diào)試匯報(bào)等要緊緊不放。盡可能在在查驗(yàn)前得到資料，以備熟悉了解。設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)上分專業(yè)根據(jù)公用部位、公用設(shè)施分類，遵照先機(jī)房、后樓層、再外圍；先單機(jī)設(shè)備、后管路系統(tǒng)次序逐一進(jìn)行。時(shí)間上不能求快，要根據(jù)規(guī)范仔細(xì)、認(rèn)真、全方面進(jìn)行查驗(yàn)。

4.9.6準(zhǔn)備常見(jiàn)監(jiān)測(cè)儀表、工具等，注意這些儀器儀表是否經(jīng)過(guò)技術(shù)監(jiān)督部門(mén)校驗(yàn)、是否在使用期內(nèi)。

4.9.7查驗(yàn)發(fā)覺(jué)遺留問(wèn)題處理，根據(jù)填寫(xiě)對(duì)應(yīng)表格、分類分別匯總、提交開(kāi)發(fā)商確定、施工單位整改、物業(yè)派人跟蹤并再次查驗(yàn)次序進(jìn)行。

4.9.8和開(kāi)發(fā)商辦理移交。

4.9.9撤管接手查驗(yàn)應(yīng)遵守上述標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)應(yīng)著重于軟件資料、硬件改造統(tǒng)計(jì)、設(shè)備維保統(tǒng)計(jì)、財(cái)務(wù)情況等進(jìn)行深入交接。

5租戶服務(wù)

5.1入駐和遷出

5.1.1受業(yè)主方委托，按約定時(shí)間辦理租戶入駐手續(xù)：

一一登記租戶信息，向租戶提供管理規(guī)約等入駐資料要求簽署；

一一向租戶明確租賃區(qū)域內(nèi)設(shè)施設(shè)備使用范圍，辦理設(shè)施設(shè)各交接手續(xù)。

5.1.2按業(yè)主方要求為租戶提供約定供電、供水、供氣、空調(diào)、消防等服務(wù)。

5.1.3按租戶要求提供直線電話或其它通訊業(yè)務(wù)接入服務(wù)。

5.1.4受租戶委托，按約定要求管理商鋪備用鑰匙(包含封存保管、緊急啟用)。

5.1.5按業(yè)主方要求辦理退租戶遷出手續(xù)并提供以下服務(wù)：

一一對(duì)退租戶拆除、搬運(yùn)活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；

一一查驗(yàn)租賃區(qū)域公用設(shè)施設(shè)備，發(fā)覺(jué)損壞立即匯報(bào)；

一一確定租賃區(qū)域水、電、氣、通訊、空調(diào)、物業(yè)管理、租金等費(fèi)用結(jié)清。

5.2裝修管理

5.2.1配合業(yè)主方受理租戶裝修施工申請(qǐng)，審核裝修方案是否符合供電、供水、供氣、供空調(diào)容量限額，從物業(yè)管理角度初步審核其是否符合消防、噪聲、電磁干擾、排油煙（氣）、排污、外造型、店招展示等相關(guān)要求。

5.2.2對(duì)裝修材料、風(fēng)格、道具選擇，根據(jù)業(yè)主方或經(jīng)營(yíng)方統(tǒng)一要求進(jìn)行審核。

5.2.2包含到特殊經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，必需辦理政府相關(guān)部門(mén)包含但不限于消防、安全、衛(wèi)生防疫、市容等書(shū)面專題批復(fù)。

5.2.2裝修申請(qǐng)同意后，受理施工登記，核查特種作業(yè)人員操作證，簽署施工管理協(xié)議和消防安全責(zé)任書(shū)，發(fā)放施工許可證實(shí)。

5.2.3裝修期間負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)方、總包施工隊(duì)伍之間接口關(guān)系。

5.2.4受業(yè)主方委托，對(duì)裝修施工現(xiàn)場(chǎng)以下內(nèi)容進(jìn)行監(jiān)管：

一一施工時(shí)間、施工區(qū)域、建筑材料進(jìn)出和臨時(shí)倉(cāng)庫(kù)，建筑垃圾堆放和清運(yùn)；

一一施工人員進(jìn)出、現(xiàn)場(chǎng)管理，應(yīng)主動(dòng)控制營(yíng)業(yè)期間施工人員頻繁出入；

一一施工現(xiàn)場(chǎng)外圍裝飾性一體化封閉隔離，噪音、異味、粉塵控制，應(yīng)嚴(yán)格控制營(yíng)業(yè)期間嚴(yán)重噪聲和刺激性氣味施工；

一一臨時(shí)供電、供水和升降等設(shè)備使用；

一一現(xiàn)場(chǎng)滅火器材配置。動(dòng)用明火，易燃易爆物品和化學(xué)危險(xiǎn)品使用必需辦理手續(xù)；

一一建筑物本體和設(shè)施設(shè)備保護(hù)；

一一阻止違章搭建和占用行為。

5.2.5配合業(yè)主方、政府相關(guān)部門(mén)進(jìn)行裝修施工驗(yàn)收，監(jiān)督租戶限期整改發(fā)覺(jué)問(wèn)題。

5.2.6搜集租戶裝修登記、施工監(jiān)督管理統(tǒng)計(jì)、裝修項(xiàng)目完工圖紙和驗(yàn)收整改統(tǒng)計(jì)，歸入裝修管理檔案。

5.3服務(wù)接待

5.3.1物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)設(shè)置接待服務(wù)窗口，為業(yè)（租）戶提供一站式服務(wù)，受理業(yè)（租）戶從搬入至遷離辦公樓期間各類申請(qǐng)事務(wù)。建立二十四小時(shí)人員值班制度，公創(chuàng)辦事制度、辦事紀(jì)律、收費(fèi)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，公告服務(wù)接待電話和服務(wù)承諾。

5.3.2接待人員態(tài)度和藹、耐心熱情、用語(yǔ)規(guī)范，做好來(lái)電來(lái)訪統(tǒng)計(jì)。

5.3.3現(xiàn)場(chǎng)接待時(shí)間符合商業(yè)營(yíng)運(yùn)要求，遇重大活動(dòng)或節(jié)假日應(yīng)實(shí)施經(jīng)營(yíng)方統(tǒng)一調(diào)度。

5.4報(bào)修服務(wù)

5.4.1全天二十四小時(shí)受理報(bào)修。有值班統(tǒng)計(jì)和報(bào)修統(tǒng)計(jì)。

5.4.2報(bào)修15分鐘內(nèi)到場(chǎng)，小修項(xiàng)目二十四小時(shí)內(nèi)修復(fù)(預(yù)約修理除外)，急修項(xiàng)目限時(shí)修復(fù)：如須說(shuō)明維修責(zé)任或收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)給予說(shuō)明。

一一小修急修立即率100％；

一一一次維修合格率>90％；

一一維修服務(wù)回訪率30％；

一一有報(bào)修統(tǒng)計(jì)、回訪統(tǒng)計(jì)、返修分析及處理統(tǒng)計(jì)；每個(gè)月統(tǒng)計(jì)一次。

5.4.3電梯故障困人時(shí)，物業(yè)服務(wù)人員5分鐘內(nèi)作出響應(yīng)，專業(yè)技術(shù)人員30分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施救援。

5.5用戶意見(jiàn)管理

5.5.1應(yīng)和開(kāi)發(fā)商、業(yè)主方、租戶保持溝通，定時(shí)開(kāi)展工作匯報(bào)和意見(jiàn)咨詢。

5.5.2應(yīng)每六個(gè)月進(jìn)行一次抽樣物業(yè)服務(wù)意見(jiàn)咨詢；每十二個(gè)月測(cè)評(píng)業(yè)主方和租戶對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意情況，不停改善服務(wù)質(zhì)量。

5.5.3物業(yè)管理服務(wù)不滿意率不超出8％。

5.5.4投訴管理應(yīng)符合GB／Tl7242《投訴處理指南》要求。

6環(huán)境管理

6.1室外區(qū)域

6.1.1建筑物外觀、門(mén)面裝飾、店招牌、戶外廣告設(shè)施及衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)保持完好，無(wú)違章設(shè)攤、搭建、堆放等現(xiàn)象，保持環(huán)境整齊。

6.1.2對(duì)含有抗風(fēng)能力要求中大型戶外廣告牌等設(shè)施應(yīng)定時(shí)進(jìn)行安全檢驗(yàn)，遇臺(tái)風(fēng)、汛期應(yīng)采取對(duì)應(yīng)安全防范方法。

6.1.3出入口、安全疏散及殘疾人通道保持通暢，步行道和臺(tái)階地面宜采取防滑材料或鋪設(shè)防滑墊，其隸屬設(shè)施保持完好。

6.1.4綠化養(yǎng)護(hù)要求應(yīng)符合本企業(yè)《寫(xiě)字樓（商住樓）物業(yè)管理服務(wù)規(guī)范》相關(guān)章節(jié)要求，使用藥劑不應(yīng)有害人體健康及造成環(huán)境污染。

6.1.5環(huán)境照明應(yīng)符合城市環(huán)境(裝飾)照明相關(guān)規(guī)范要求，戶外供電設(shè)施、用電設(shè)備，定時(shí)進(jìn)行安全檢驗(yàn)和維護(hù)。

6.1.6商業(yè)營(yíng)運(yùn)產(chǎn)生噪聲對(duì)周?chē)绊憫?yīng)符合GB22337《社會(huì)生活環(huán)境噪聲排放標(biāo)準(zhǔn)》要求。

6.2室內(nèi)區(qū)域

6.2.1保持室內(nèi)通風(fēng)良好，溫度適宜，空氣質(zhì)量宜符合GB／T18883《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》。

6.2.2空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)應(yīng)符合國(guó)家公共場(chǎng)所空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)運(yùn)行衛(wèi)生要求要求。

6.2.3柜臺(tái)、通道、公共衛(wèi)生間、電梯轎廂、自動(dòng)扶梯扶手帶等設(shè)施應(yīng)定時(shí)消毒，在傳染病流行期應(yīng)根據(jù)衛(wèi)生防疫部門(mén)要求增加消毒頻次。

6.2.4生活飲用水水質(zhì)應(yīng)符合GB5749《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》要求，二次供水設(shè)施應(yīng)定時(shí)清洗、消毒或更換濾芯。

6.2.5物業(yè)污水排放應(yīng)符合《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》要求。

6.2.6根據(jù)飲食服務(wù)業(yè)環(huán)境污染防治措施要求，幫助業(yè)主方對(duì)餐飲單位廢水、油煙排放、殘?jiān)幚磉M(jìn)行檢驗(yàn)。

6.2.7化學(xué)危險(xiǎn)品貯存應(yīng)符合GBl5603《常見(jiàn)化學(xué)危險(xiǎn)品貯存通則》要求。

6.2.8商場(chǎng)及各類倉(cāng)庫(kù)、小庫(kù)內(nèi)嚴(yán)禁吸煙，明確關(guān)鍵防火區(qū)域、安全疏散通道及路線。

7保潔服務(wù)

7.1應(yīng)按商場(chǎng)營(yíng)業(yè)特點(diǎn)、人流量及污染情況，確定保潔內(nèi)容、作業(yè)頻次、質(zhì)量要求及檢驗(yàn)方法。若委外實(shí)施，應(yīng)在協(xié)議中書(shū)面明確。

7.2根據(jù)作業(yè)區(qū)域距離地面高度確定日常保潔和定時(shí)保潔范圍，2米以上列入定時(shí)保潔，確定保潔周期：2米以下列入日常保潔，確定作業(yè)頻次。

7.3保潔質(zhì)量符合附錄A要求。外露物體可視表面無(wú)顯著污跡和灰塵：不可視表面無(wú)積塵。

7.4保潔服務(wù)人員、作業(yè)工具、清潔藥劑、作業(yè)規(guī)程等應(yīng)滿足策劃要求，大型電動(dòng)器具和耗材藥水均應(yīng)為品牌產(chǎn)品。保潔作業(yè)時(shí)應(yīng)采取安全防護(hù)方法，預(yù)防對(duì)作業(yè)人員或她人造成傷害。

7.5保潔服務(wù)人員天天最少提前在營(yíng)業(yè)前2.5小時(shí)進(jìn)場(chǎng)，根據(jù)分工、分區(qū)域?qū)嵤└黝惒僮?。全部大型清潔和地面養(yǎng)護(hù)工作均應(yīng)安排在打烊后夜間進(jìn)行。

7.6商場(chǎng)內(nèi)衛(wèi)生消毒、滅鼠除害等應(yīng)有專員檢驗(yàn)，并保持相關(guān)統(tǒng)計(jì)。

7.7明確租戶自用區(qū)域及公共區(qū)域結(jié)合部位保潔范圍和責(zé)任，并定時(shí)檢驗(yàn)。

7.8提供生活和餐廚垃圾分類搜集放置點(diǎn)，裝運(yùn)垃圾容器應(yīng)加蓋，預(yù)防垃圾外溢、滴漏，傾翻。餐廚垃圾搜集、外運(yùn)、處理應(yīng)符合餐廚垃圾處理措施要求。

7.9遇惡劣大雨天氣，保潔服務(wù)人員應(yīng)于物業(yè)總進(jìn)口派發(fā)雨傘套，并采取一切有效方法實(shí)施地面防滑。遇惡劣大雪天氣，根據(jù)預(yù)定分工完成相關(guān)任務(wù)。

8秩序維護(hù)服務(wù)

8.1人員出入管理

8.1.1勸阻拾荒者、小商販、攜帶寵物者等進(jìn)入商業(yè)物業(yè)區(qū)域。

8.1.2對(duì)出入內(nèi)部專用通道工作人員進(jìn)行核查，對(duì)聯(lián)絡(luò)工作外來(lái)人員進(jìn)行核查、登記。

8.1.3因夜間營(yíng)業(yè)、施工活動(dòng)等需要設(shè)定封閉區(qū)域，應(yīng)有顯著標(biāo)識(shí)，阻止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入。

8.1.4因節(jié)假日或促銷活動(dòng)等引發(fā)人流集中時(shí)，應(yīng)事先編制預(yù)案，關(guān)鍵活動(dòng)要報(bào)公安派出所審批，具體實(shí)施時(shí)應(yīng)控制人流進(jìn)入或進(jìn)行疏導(dǎo)，保持出入口通暢。

8.2車(chē)輛管理

8.2.1制訂車(chē)場(chǎng)車(chē)庫(kù)管理要求、維護(hù)保養(yǎng)措施、停車(chē)須知、應(yīng)急處理預(yù)案（包含火警、盜警、車(chē)輛失竊、水淹車(chē)庫(kù)）等規(guī)章制度。停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))應(yīng)含有營(yíng)運(yùn)證、收費(fèi)許可證。公告收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理要求。

8.2.2停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))及車(chē)輛進(jìn)出通道應(yīng)明確行駛路線，按車(chē)輛種類劃分車(chē)輛保管區(qū)域，劃定停車(chē)位、停車(chē)劃線顯著；無(wú)雜物堆放；通道順暢；規(guī)范設(shè)置交通標(biāo)識(shí)，標(biāo)志齊全。8.2.3停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))通往商場(chǎng)入口處，宜張貼車(chē)庫(kù)平面圖，標(biāo)注入口處位置、停車(chē)區(qū)位編

號(hào)及緊急疏散出口等信息。

8.2.4停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))內(nèi)嚴(yán)禁存放易燃易爆、化學(xué)危險(xiǎn)品或其它違禁物品。

8.2.5引導(dǎo)進(jìn)出物業(yè)區(qū)域車(chē)輛按要求路線行駛，維護(hù)正常交通秩序。消防車(chē)進(jìn)入前，應(yīng)對(duì)車(chē)輛采取緊急疏散，保持路線通暢。

8.2.6指揮進(jìn)入停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))車(chē)輛停入泊位，立即提醒車(chē)主注意相關(guān)安全事項(xiàng)。特種車(chē)

輛和殘疾人車(chē)輛應(yīng)停在指定位置。

8.2.6貨運(yùn)車(chē)輛應(yīng)按預(yù)約時(shí)間、指定通道進(jìn)出。

8.3貨物裝卸管理

8.3.1貨物裝卸應(yīng)按約定時(shí)間、在指定區(qū)域進(jìn)行。

8.3.2維護(hù)貨物裝卸區(qū)域正常秩序：

一一阻止無(wú)關(guān)人員和車(chē)輛進(jìn)入；

一一卸貨車(chē)輛按序進(jìn)入裝卸平臺(tái)；

一一車(chē)輛在裝卸區(qū)域等候時(shí)駕駛員不應(yīng)離開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)；

一一督促作業(yè)人員立即清除廢棄物，保持卸貨區(qū)和車(chē)輛周轉(zhuǎn)區(qū)域潔凈整齊；

一一勸離完成卸貨任務(wù)車(chē)輛。

8.4監(jiān)控管理

8.4.1監(jiān)控室門(mén)有顯著警示標(biāo)志；室內(nèi)無(wú)雜物堆放；天天清掃一次。

8.4.2監(jiān)控室環(huán)境應(yīng)符合系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行要求，定時(shí)進(jìn)行檢驗(yàn)和檢測(cè)，確保監(jiān)控系統(tǒng)功效正常，通訊系統(tǒng)通暢。

8.4.3監(jiān)控室應(yīng)二十四小時(shí)實(shí)施監(jiān)控管理并保持相關(guān)統(tǒng)計(jì)完整。監(jiān)控錄入資料，有特殊要求應(yīng)復(fù)制備份，查閱應(yīng)經(jīng)授權(quán)人核準(zhǔn)。

8.4.4保持電話通暢，隨時(shí)接聽(tīng)（鈴響三聲內(nèi)應(yīng)接聽(tīng)）。

8.4.5接到報(bào)警（火情、險(xiǎn)情及其它異常情況報(bào)警）信息后，應(yīng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行核實(shí)并安排保安人員立即趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行前期處理、并統(tǒng)計(jì)，發(fā)生緊急或異常情況時(shí)，應(yīng)匯報(bào)并開(kāi)啟對(duì)應(yīng)預(yù)案。

8.4.6隨時(shí)對(duì)遇難、遇危、遇險(xiǎn)、遇困業(yè)（租）戶提供緊急援助；隨時(shí)應(yīng)公安機(jī)關(guān)、國(guó)家安全機(jī)關(guān)要求提供必需幫助；向相關(guān)部門(mén)匯報(bào)。

8.4.7對(duì)商業(yè)促銷活動(dòng)關(guān)鍵區(qū)域、通宵活動(dòng)或營(yíng)業(yè)區(qū)域等宜進(jìn)行跟蹤監(jiān)視。

8.4.8對(duì)停止?fàn)I業(yè)區(qū)域進(jìn)行安全防范技術(shù)設(shè)防。對(duì)租戶設(shè)防進(jìn)行確定，發(fā)覺(jué)問(wèn)題應(yīng)立即采取方法。

8.5秩序管理

8.5.1制訂秩序維護(hù)員管理要求、秩序維護(hù)員站崗值勤標(biāo)準(zhǔn)、秩序維護(hù)員巡查值勤標(biāo)準(zhǔn)、秩序維護(hù)員交接班要求、秩序維護(hù)員培訓(xùn)制度、非營(yíng)業(yè)期間人員和大宗物品進(jìn)出登記制度、應(yīng)急處理預(yù)案（火警、盜警、地震、臺(tái)風(fēng)、爆炸、炸彈恐嚇、人員搶救、高空擲物傷人及其它不可預(yù)見(jiàn)緊急事件）等規(guī)章制度。

8.5.2明確巡視工作職責(zé)、步驟，按商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)，設(shè)定巡查路線，明確巡查內(nèi)容。珍貴商品區(qū)域、金融營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及施工區(qū)域等增加巡查頻次，保持巡更和巡查統(tǒng)計(jì)。

8.5.3巡查中應(yīng)立即阻止偷竊、損壞物品、亂招貼等行為，關(guān)注老、弱、殘、兒童安全。

8.5.4巡查中發(fā)覺(jué)異常情況時(shí)應(yīng)立即處理：

一一違章占用通道等有礙安全行為；

一一消費(fèi)者違規(guī)行為和危險(xiǎn)舉動(dòng)；

一一可疑人員；

一一設(shè)施損壞或設(shè)備異常。

8.5.5巡視應(yīng)使用巡更設(shè)備，在監(jiān)控室保持巡更統(tǒng)計(jì)。如無(wú)巡更設(shè)備，應(yīng)盡可能確保兩人一組進(jìn)行巡視；收到監(jiān)控室發(fā)出指令后，應(yīng)立即抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并采取對(duì)應(yīng)方法；巡視中發(fā)覺(jué)異常情況，應(yīng)立即通知相關(guān)部門(mén)和匯報(bào)相關(guān)責(zé)任人，并在現(xiàn)場(chǎng)采取必需應(yīng)急方法，隨時(shí)準(zhǔn)備開(kāi)啟對(duì)應(yīng)應(yīng)急預(yù)案。

8.5.6節(jié)假日或促銷等重大活動(dòng)時(shí)，應(yīng)事先辦理相關(guān)手續(xù)，和相關(guān)部門(mén)一道，現(xiàn)場(chǎng)主動(dòng)觀察人群流向，預(yù)防擁擠、擠壓、踩踏等人身傷害事故發(fā)生，必需時(shí)開(kāi)啟對(duì)應(yīng)應(yīng)急預(yù)案。

8.6清場(chǎng)管理

8.6.1確定清場(chǎng)路線，不留死角和盲區(qū)。

8.6.2引導(dǎo)消費(fèi)者及租戶按指定路線離場(chǎng)，需要留場(chǎng)租戶工作人員，應(yīng)事先辦理相關(guān)手續(xù)。

8.6.3要求租戶檢驗(yàn)確定租賃區(qū)域內(nèi)無(wú)安全隱患。關(guān)閉門(mén)窗及水、電、燃?xì)?、空調(diào)開(kāi)關(guān)；保險(xiǎn)庫(kù)(箱)、櫥柜上鎖，無(wú)遺留鑰匙；商鋪及庫(kù)房?jī)?nèi)無(wú)明火、無(wú)火種、無(wú)滯留人員。

8.6.4人員離場(chǎng)后，對(duì)清場(chǎng)區(qū)域進(jìn)行復(fù)查，關(guān)鍵檢驗(yàn)電梯廳、衛(wèi)生間、試衣室、小庫(kù)、消防通道等

場(chǎng)所。

8.6.5完成清場(chǎng)區(qū)域應(yīng)按要求封閉，進(jìn)行安全防范技術(shù)設(shè)防。

8.6.6清場(chǎng)過(guò)程宜全程錄像跟蹤，并保持清場(chǎng)檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)。

8.7大型活動(dòng)保障服務(wù)

8.7.1認(rèn)真落實(shí)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)安全責(zé)任人，實(shí)施安全責(zé)任制。

8.7.2商業(yè)促銷、貴賓參觀、小區(qū)活動(dòng)等大型活動(dòng)，應(yīng)配合業(yè)主方/組織者編制秩序維護(hù)保障方案。內(nèi)容包含舉行活動(dòng)地點(diǎn)、地形、場(chǎng)所、人數(shù)、環(huán)境、氣候等自然情況；內(nèi)部指揮系統(tǒng)、信息傳輸路徑、人／車(chē)流集散路線三套、車(chē)位安排、人員部署、通訊保障、應(yīng)急預(yù)案等。方案應(yīng)向政府相關(guān)部門(mén)報(bào)審并得到其支持。

8.7.3活動(dòng)前應(yīng)對(duì)人／車(chē)流集散路線、車(chē)位及活動(dòng)所需設(shè)施設(shè)備等進(jìn)行專題檢驗(yàn)和確定，必需時(shí)進(jìn)行區(qū)域臨時(shí)封閉。

8.7.4強(qiáng)化對(duì)活動(dòng)場(chǎng)所火源、電源、氣源、水源和易燃、易爆、危險(xiǎn)物品管理，加強(qiáng)對(duì)活動(dòng)用設(shè)施、設(shè)備、用具、用具管理，嚴(yán)防各類案件、事件、事故發(fā)生。

8.7.5活動(dòng)中和組織者保持親密溝通，宜對(duì)商場(chǎng)入口、活動(dòng)區(qū)域、通道、懸高圍欄等處人流聚集情況及車(chē)輛進(jìn)出實(shí)施關(guān)鍵維護(hù)，發(fā)生擁擠時(shí)開(kāi)啟相關(guān)應(yīng)急預(yù)案。

8.7.4監(jiān)控室對(duì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，和現(xiàn)場(chǎng)保持通訊通暢。

8.8消防管理

8.8.1建立健全消防管理防火安全責(zé)任制，組建義務(wù)消防隊(duì)。

8.8.2制訂防火檢驗(yàn)、隱患整改、應(yīng)急預(yù)案演練等制度，建立防火管理檔案。

8.8.3新職員上崗前消防宣傳教育率達(dá)100%，有統(tǒng)計(jì)；單位消防安全責(zé)任人取得消防安全培訓(xùn)合格證，關(guān)鍵工種人員每十二個(gè)月接收消防培訓(xùn)不少于兩次，并持消防培訓(xùn)合格證上崗。單位接收消防部門(mén)培訓(xùn)率不少于40%。

8.8.4火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)和聯(lián)動(dòng)裝置應(yīng)完好并保持自動(dòng)控制狀態(tài)，每三個(gè)月最少進(jìn)行一次消防聯(lián)動(dòng)測(cè)試。定時(shí)點(diǎn)動(dòng)備用發(fā)電機(jī)，每六個(gè)月進(jìn)行一次負(fù)載試驗(yàn)。

8.8.4定時(shí)對(duì)消防設(shè)備、器材、安全標(biāo)識(shí)、應(yīng)急照明、疏散導(dǎo)向燈等進(jìn)行檢驗(yàn)，確保完好。

8.8.5對(duì)消防安全進(jìn)行日常檢驗(yàn)，并保持檢驗(yàn)統(tǒng)計(jì)，檢驗(yàn)內(nèi)容應(yīng)包含：

一一無(wú)存放易燃易爆物品和化學(xué)危險(xiǎn)品(商品類如打火機(jī)油等物品必需嚴(yán)格根據(jù)消防主管部門(mén)要求存放)；

一一消防通道、消防設(shè)施周?chē)?、防火卷簾門(mén)下及機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)堆放物品；

一一無(wú)亂接亂拉電線、超負(fù)荷用電；

一一排油煙裝置及煙道有定時(shí)清洗統(tǒng)計(jì)；

一一停車(chē)庫(kù)、裝卸區(qū)域及設(shè)備機(jī)房?jī)?nèi)無(wú)吸煙：

一一裝修施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)安全隱患；

一一火災(zāi)隱患整改及防范方法。

8.8.6每十二個(gè)月最少進(jìn)行一次消防演練和疏散演練。

9建筑物及設(shè)施設(shè)備管理

9.1供水設(shè)施設(shè)備

9.1.1建章立制

制訂供水設(shè)施設(shè)備管理要求、維護(hù)保養(yǎng)措施、水池清洗措施、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。

9.1.2資料和標(biāo)識(shí)

建立完整供水設(shè)施資料檔案；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)規(guī)范齊全。

9.1.3水泵房管理

泵房有顯著標(biāo)志；懸掛操作規(guī)程；管系色標(biāo)分明；流向箭頭清楚；按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置消防滅火器材。

9.1.4供水設(shè)施設(shè)備維護(hù)

9.1.4.1水泵控制箱

一一日檢：檢驗(yàn)儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)、電源、電壓。

一一月度保養(yǎng)：清潔控制箱內(nèi)外部表面、儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)及內(nèi)部元件；檢驗(yàn)調(diào)整水位開(kāi)關(guān)；試驗(yàn)備用泵自動(dòng)開(kāi)啟功效；檢驗(yàn)接地線。

一一六個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)繼電器、接觸器接線和觸點(diǎn)并清潔；檢驗(yàn)滅弧罩、滅弧柵、電纜電線連接情況；測(cè)量控制箱各線路絕緣。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)熱過(guò)載繼電器和時(shí)間繼電器整定值；檢驗(yàn)控制箱內(nèi)導(dǎo)線連接情況；檢驗(yàn)測(cè)量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣；檢驗(yàn)開(kāi)啟柜密封情況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆。

9.1.4.2生活水泵（含電動(dòng)機(jī)）

一一日檢：檢驗(yàn)水泵進(jìn)出口閥門(mén)、泵內(nèi)充水和水泵轉(zhuǎn)動(dòng)情況、軸承潤(rùn)滑或油位情況、水泵有沒(méi)有漏水、水泵進(jìn)出口壓力、水泵和電機(jī)運(yùn)行情況。

一一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)水泵潤(rùn)滑油量、油質(zhì)并加油；電機(jī)軸承加油；檢驗(yàn)排氣閥門(mén)；清洗管道濾網(wǎng)（器）；檢驗(yàn)進(jìn)出口可撓曲橡膠接頭、水泵聯(lián)軸節(jié)螺絲、機(jī)座螺絲，活絡(luò)閥門(mén)。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)水泵、電機(jī)固定螺絲固定情況；水泵、電機(jī)、管道除銹補(bǔ)漆；測(cè)量電機(jī)絕緣；檢驗(yàn)活絡(luò)閥門(mén)，除銹補(bǔ)漆，閥門(mén)螺桿上油；檢驗(yàn)聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠。

9.1.4.3供水管路和閥門(mén)

一一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)活絡(luò)閥門(mén)，閥桿加油；檢驗(yàn)管道，清洗濾網(wǎng)；清潔減壓閥。

一一六個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔供水管閥門(mén)和閥桿；檢修水龍頭；清潔管井、管道和支架，局部除銹補(bǔ)漆。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)管路、閥門(mén)，除銹補(bǔ)漆。

9.1.5二次供水上、下蓄水池

9.1.5.1水池管理

水池蓋設(shè)有密封條、防蚊網(wǎng)并上鎖；水池底無(wú)雜物堆放；水池周?chē)鸁o(wú)污染源。

9.1.5.2水池維護(hù)一一周檢：檢驗(yàn)水池箱體、人孔蓋及蓋鎖、防蚊網(wǎng)、密封條、管道、進(jìn)水閥。

一一季度保養(yǎng)：配合水池清洗工作，檢驗(yàn)低水位限制浮球、進(jìn)水閘閥、放水閥、溢流閥，閥桿加油；解體檢驗(yàn)進(jìn)水液壓閥；檢驗(yàn)清潔水位控制浮球；池內(nèi)扶梯檢驗(yàn)、除銹。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)測(cè)量水位控制浮球絕緣；檢驗(yàn)進(jìn)水手動(dòng)閘閥；管道除銹補(bǔ)漆。

9.1.5.3水池清洗

一一水池每六個(gè)月清洗一次；管理處提前四十八小時(shí)書(shū)面通知業(yè)（租）戶。

一一須由含有資質(zhì)單位負(fù)責(zé)清洗；清洗人員須持有效健康證；按清洗程序操作；按量使用政府部門(mén)要求消毒藥品；排水時(shí)注意排水管道通暢是否；恢復(fù)供水后檢驗(yàn)管道、閥門(mén)、浮球等設(shè)備零件。

一一水池清洗后由管理處和經(jīng)營(yíng)方共同驗(yàn)收，填寫(xiě)驗(yàn)收表格。

一一水質(zhì)檢驗(yàn)須由政府認(rèn)可專業(yè)部門(mén)負(fù)責(zé)；水質(zhì)抽樣須于水池清洗后三至五天內(nèi)進(jìn)行；抽取水樣須存于專業(yè)部門(mén)提供規(guī)范水瓶；水質(zhì)檢驗(yàn)匯報(bào)向業(yè)（租）戶公布。

9.1.6供水系統(tǒng)應(yīng)急處理

9.1.6.1停水應(yīng)急處理

可獲知市政停水情況，應(yīng)提前在相關(guān)物業(yè)張貼停水通知并采取對(duì)應(yīng)蓄水方法，尤其是對(duì)餐飲、洗浴業(yè)（租）戶更要全方位關(guān)照；故障停水情況，接報(bào)后15分鐘內(nèi)到位處理，視需要以口頭或書(shū)面形式通知業(yè)（租）戶。

9.1.6.2管道爆裂應(yīng)急處理

出現(xiàn)管道爆裂等緊急事件，接報(bào)后10分鐘內(nèi)到位處理。

9.1.7工作統(tǒng)計(jì)

工作統(tǒng)計(jì)立即、清楚、完整、正確。

9.2排污設(shè)施設(shè)備

9.2.1建章立制

制訂排污設(shè)施設(shè)備管理要求、維護(hù)保養(yǎng)措施、排污設(shè)施清理措施、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。

9.2.2資料和標(biāo)識(shí)

建立完整排污設(shè)施設(shè)備資料檔案，繪制設(shè)施設(shè)備平面圖；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)規(guī)范齊全，井、池蓋編號(hào)清楚。

9.2.3潛水（污）泵維護(hù)

一一周檢：檢驗(yàn)控制箱面儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)、電源電壓、電機(jī)工作電流、接觸器。

一一季度保養(yǎng)：清潔控制箱面、儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)；清潔控制箱內(nèi)外；檢驗(yàn)繼電器、接觸器、接線、水位控制浮球；清洗集水井和潛水泵表面；檢驗(yàn)接地線。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：拆檢止回閥；檢驗(yàn)熱過(guò)載繼電器整定值；檢驗(yàn)繼電器、接觸器活動(dòng)機(jī)構(gòu)，測(cè)量線圈線路絕緣；檢驗(yàn)機(jī)械連接情況；檢驗(yàn)箱內(nèi)導(dǎo)線連接情況；檢驗(yàn)控制箱密封情況；控制箱內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆；潛水泵解體清潔，檢驗(yàn)軸承；測(cè)量潛水泵絕緣。

9.2.4污水井清理

每十二個(gè)月清理一次。

9.2.5樓頂、路面、車(chē)場(chǎng)排水溝清理

排水明溝每七天檢驗(yàn)清理一次，暗溝每個(gè)月檢驗(yàn)清理一次。雨季對(duì)關(guān)鍵排水溝實(shí)施天天檢驗(yàn)、隨時(shí)清理。

9.2.6化糞池清理

每十二個(gè)月清理一次；夜間打烊后進(jìn)行。清理前提前二十四小時(shí)書(shū)面通知業(yè)（租）戶；清理現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置安全標(biāo)志；池底污物淘凈；多級(jí)出入口通疏；人工清理者須將污物包裝良好，當(dāng)夜運(yùn)走；清運(yùn)過(guò)程無(wú)漏灑；清理現(xiàn)場(chǎng)即時(shí)清洗潔凈；由管理處驗(yàn)收，填寫(xiě)驗(yàn)收表格。

9.2.7管道爆裂、池井溢流應(yīng)急處理

出現(xiàn)管道爆裂、井池溢流、井池蓋缺損等緊急事件，接報(bào)10分鐘內(nèi)到位處理。

9.2.8工作統(tǒng)計(jì)

工作統(tǒng)計(jì)立即、清楚、完整、正確。

9.3供電設(shè)施設(shè)備

9.3.1建章立制

制訂供電設(shè)施設(shè)備管理要求、維護(hù)保養(yǎng)措施、安全操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。

9.3.2資料和標(biāo)識(shí)

建立完整供電設(shè)施設(shè)備資料檔案；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)規(guī)范齊全。

9.3.3高壓配電柜維護(hù)

一一日檢：檢驗(yàn)屏面指示燈、開(kāi)關(guān)位置、警告牌、母排溫升、繼電器、各項(xiàng)運(yùn)行參數(shù)、儀表指示；

一一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)電纜外殼接地、清洗絕緣墊、清潔柜面、儀表、指示燈、檢驗(yàn)清潔絕緣工具測(cè)量母排接點(diǎn)溫度；

一一六個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)二次接線緊固情況、檢驗(yàn)接地和高壓開(kāi)關(guān)小車(chē)推拉情況。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：測(cè)量線路和設(shè)備絕緣；測(cè)量接地電阻；清潔并檢驗(yàn)互感器、計(jì)量?jī)x表、計(jì)量柜線路；清潔并檢驗(yàn)高壓開(kāi)關(guān)小車(chē)；測(cè)量高壓開(kāi)關(guān)絕緣阻；儲(chǔ)能機(jī)構(gòu)活動(dòng)部位加油，檢驗(yàn)聯(lián)鎖動(dòng)作情況；清潔并檢驗(yàn)避雷器小車(chē)；清潔并檢驗(yàn)繼電保護(hù)裝置，調(diào)整保護(hù)值；清潔并檢驗(yàn)電纜套管和支持絕緣子；檢驗(yàn)柜內(nèi)電纜聯(lián)接情況；柜內(nèi)外設(shè)備清潔除塵。

一一嚴(yán)禁帶電作業(yè)；停電或部分停電作業(yè)時(shí)，須在斷開(kāi)開(kāi)關(guān)分閘把柄上懸掛“嚴(yán)禁合閘”指示牌；操作高壓隔離開(kāi)關(guān)須穿戴絕緣服裝；絕緣工具每六個(gè)月送檢一次，檢驗(yàn)匯報(bào)存檔備查。

一一配電柜鑰匙統(tǒng)一存放于現(xiàn)場(chǎng)鑰匙箱內(nèi)。

9.3.4低壓配電柜維護(hù)

一一日檢：檢驗(yàn)開(kāi)關(guān)、指示燈、儀表、指示燈運(yùn)行情況；

一一月度保養(yǎng)：清潔柜面、儀表、指示燈、檢驗(yàn)控制回路接線情況；電容賠償情況；清洗絕緣墊；測(cè)量母排及各密封式供電母線排連接處、拐彎處溫度；清潔柜面。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)各抽出式主開(kāi)關(guān)、滅弧罩和滅弧柵、動(dòng)觸頭、靜觸頭、接線螺絲和固定螺絲情況；測(cè)量抽屜、主開(kāi)關(guān)、接觸器等絕緣；檢驗(yàn)各保護(hù)裝置整定值；檢驗(yàn)接地線電阻；檢驗(yàn)配電柜母排連線并測(cè)量配電柜絕緣；檢驗(yàn)并測(cè)量各輸出電纜、密封母線排絕緣；檢驗(yàn)配電柜各電纜和控制線路固定螺絲；檢驗(yàn)并清潔賠償電容器、接觸器；配電柜內(nèi)外清潔處塵；除銹補(bǔ)漆。

9.3.5應(yīng)急發(fā)電機(jī)維護(hù)

發(fā)電機(jī)房門(mén)有顯著警示標(biāo)志，懸掛操作規(guī)程，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置消防器材。

一一周檢：檢驗(yàn)發(fā)電機(jī)開(kāi)啟電池電壓、配電屏開(kāi)關(guān)位置、指示燈、控制箱開(kāi)關(guān)位置、蓄電池電解液高度、接線柱情況。

一一月度保養(yǎng)：試驗(yàn)發(fā)電機(jī)應(yīng)急開(kāi)啟，檢驗(yàn)發(fā)電機(jī)運(yùn)行時(shí)電壓和頻率；測(cè)量蓄電池電壓、比重；檢驗(yàn)蓄電池各連接部位；清潔蓄電池表面，清潔發(fā)電機(jī)組表面。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：帶負(fù)載運(yùn)行不少于30分鐘。清潔并檢驗(yàn)整流器、互感器、自動(dòng)電壓調(diào)整器；清潔并檢驗(yàn)接線盒電纜連接情況；清潔并檢驗(yàn)發(fā)電機(jī)定子繞組和轉(zhuǎn)子繞組；清潔并檢驗(yàn)旋轉(zhuǎn)勵(lì)磁部分或碳刷、壓緊彈簧和滑環(huán)；測(cè)量烘潮電阻絕緣；清潔并檢驗(yàn)充電器內(nèi)部。

一一發(fā)電機(jī)房每七天清掃一次；房?jī)?nèi)無(wú)雜物堆放。

9.3.6柴油機(jī)維護(hù)

一一周檢：檢驗(yàn)柴油柜油位、閥門(mén)、管道；柴油機(jī)管路；控制箱儀表、開(kāi)關(guān)；檢驗(yàn)機(jī)油油位、冷卻水箱水位、開(kāi)啟電池電壓、接地線。

一一月度保養(yǎng)：試機(jī)一次；檢驗(yàn)機(jī)油油位和冷卻水箱水位；檢驗(yàn)開(kāi)啟線路連接情況；檢驗(yàn)傳動(dòng)皮帶情況；檢驗(yàn)運(yùn)行時(shí)機(jī)油壓力、機(jī)油溫度和冷卻水溫度；檢驗(yàn)空載時(shí)運(yùn)行轉(zhuǎn)速；清潔柴油機(jī)表面。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔渦輪增壓器；檢驗(yàn)清潔水泵；檢驗(yàn)清潔開(kāi)啟電機(jī)、充電發(fā)電機(jī)并測(cè)量電機(jī)絕緣；檢驗(yàn)全部管路和電路連接情況。

9.3.7應(yīng)急發(fā)電機(jī)配電屏保養(yǎng)

一一周檢：檢驗(yàn)各開(kāi)關(guān)位置、指示燈情況；清潔柜面開(kāi)關(guān)、儀表、指示燈。

一一月度保養(yǎng)：配電柜內(nèi)外清潔除塵；手動(dòng)開(kāi)啟發(fā)電機(jī)，檢驗(yàn)電壓和頻率。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)并清潔主開(kāi)關(guān)、滅弧罩、滅弧柵；檢驗(yàn)動(dòng)、靜觸頭緊固情況；檢驗(yàn)合閘線圈、失壓脫扣線圈固定情況；檢驗(yàn)全部接線螺絲、固定螺絲固定情況；手動(dòng)試驗(yàn)開(kāi)關(guān)合閘機(jī)構(gòu)，檢驗(yàn)機(jī)械部件平滑情況并加油；檢驗(yàn)清潔繼電器、接觸器；檢驗(yàn)各保護(hù)裝置整定值；檢驗(yàn)?zāi)概拧㈦娎|連接情況，測(cè)量絕緣；檢驗(yàn)接地線連接情況；檢驗(yàn)操作機(jī)構(gòu)及彈簧狀態(tài)；清潔配電屏內(nèi)外；除銹補(bǔ)漆。

9.3.8樓層配電間維護(hù)

一一配電間有顯著警示標(biāo)志，懸掛基礎(chǔ)操作要求和回路線路圖，按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置消防器材。

一一日檢：檢驗(yàn)配電間內(nèi)務(wù)應(yīng)潔凈整齊，無(wú)雜物，大門(mén)、門(mén)鎖、內(nèi)部照明完好。

一一天天對(duì)關(guān)鍵回路接線端子、斷路器進(jìn)行測(cè)溫，遇溫度過(guò)高，必需快速檢驗(yàn)原因并消除，必需時(shí)在和經(jīng)營(yíng)方溝通后采取降低負(fù)荷強(qiáng)制方法。

一一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)配電箱按鈕、指示燈；清潔主開(kāi)關(guān)表面；清潔配電箱內(nèi)外，檢驗(yàn)連接線；檢驗(yàn)繼電器、接觸器連接線；清潔配電房，房?jī)?nèi)無(wú)垃圾、雜物堆放。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)主開(kāi)關(guān)滅弧罩和滅弧柵情況；檢驗(yàn)主開(kāi)關(guān)動(dòng)、靜觸頭緊固情況；檢驗(yàn)各分開(kāi)關(guān)分?jǐn)?、合閘情況；檢驗(yàn)接線螺絲緊固情況；檢驗(yàn)地線連接情況；測(cè)量絕緣。

一一房?jī)?nèi)每七天清掃一次，房?jī)?nèi)無(wú)垃圾、雜物堆放。

9.3.9照明管理

9.3.9.1賣(mài)場(chǎng)內(nèi)部公共照明

一一天天根據(jù)節(jié)能控制要求定時(shí)開(kāi)啟/關(guān)閉，最少分為開(kāi)業(yè)前清掃照明、開(kāi)業(yè)前準(zhǔn)備照明、開(kāi)業(yè)照明、專柜照明、夜間維修照明、值班照明、安保照明等類型實(shí)施獨(dú)立控制。

一一外部廣告燈箱依據(jù)天氣情況實(shí)施開(kāi)啟，開(kāi)啟時(shí)間不得晚于市政路燈開(kāi)啟時(shí)刻，關(guān)閉時(shí)間依據(jù)打烊時(shí)刻確定。

一一營(yíng)業(yè)期間主動(dòng)巡視公共區(qū)域，對(duì)損壞燈具進(jìn)行快速更換。完好率98%以上。

一一專柜/商鋪內(nèi)部照明，一旦發(fā)覺(jué)損壞，應(yīng)提醒業(yè)（租）戶報(bào)修，提供有償服務(wù)。

9.3.9.2路燈、梯燈管理

路燈、梯燈每班檢驗(yàn)一次；發(fā)覺(jué)損壞當(dāng)班修復(fù)；完好率為95％以上。

9.3.10停電應(yīng)急處理

可獲知市政停電情況，應(yīng)提前張貼停電通知；故障停電情況，接報(bào)后5分鐘內(nèi)到位處理，視需要以口頭或書(shū)面形式通知業(yè)（租）戶，實(shí)施應(yīng)急預(yù)案。

9.3.11工作統(tǒng)計(jì)

工作統(tǒng)計(jì)立即、清楚、完整、正確。

9.4電梯設(shè)施設(shè)備

9.4.1建章立制

制訂電梯設(shè)施設(shè)備管理要求、維護(hù)保養(yǎng)措施、運(yùn)行管理制度、監(jiān)督管理制度、安全操作規(guī)程、應(yīng)急處理預(yù)案等規(guī)章制度。

9.4.2資料和標(biāo)識(shí)

建立完整電梯設(shè)施設(shè)備資料檔案；設(shè)施設(shè)備標(biāo)識(shí)規(guī)范齊全。

9.4.3電梯運(yùn)行按電梯運(yùn)行制度實(shí)施；最少應(yīng)有一部電梯二十四小時(shí)運(yùn)行。

9.4.4機(jī)房管理

電梯機(jī)房門(mén)有顯著警示標(biāo)志；懸掛各項(xiàng)操作規(guī)程和設(shè)備銘牌；按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范》設(shè)置消防器材；每2周清潔一次；無(wú)雜物堆放。

9.4.5電梯維護(hù)

電梯日常維護(hù)保養(yǎng)必需由取得許可安裝、改造、維修單位或電梯制造單位進(jìn)行，并建立電梯外委保養(yǎng)工作監(jiān)督管理制度，做好對(duì)保養(yǎng)單位工作質(zhì)量檢驗(yàn)監(jiān)督，確保電梯設(shè)備正常運(yùn)行。

正常情況下維護(hù)保養(yǎng)、年度強(qiáng)制檢測(cè)一律安排在夜間進(jìn)行，不得干擾正常營(yíng)業(yè)。特殊情況下停梯維護(hù)通常應(yīng)提前16小時(shí)以書(shū)面通知業(yè)（租）戶并公告。

9.4.5.1電梯控制箱維護(hù)

一一日檢：檢驗(yàn)電梯運(yùn)行情況是否正常，如發(fā)覺(jué)問(wèn)題，立即通知保養(yǎng)單位處理。

一二分之一月度保養(yǎng)：控制箱內(nèi)外清潔除塵；檢驗(yàn)對(duì)講機(jī)通訊效果；檢驗(yàn)保險(xiǎn)絲和額定電流；檢驗(yàn)接觸器和繼電器；試驗(yàn)自動(dòng)/檢修開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)換和上行/下行開(kāi)關(guān)控制情況；。

一一六個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)箱內(nèi)扁平電纜插接件牢靠狀態(tài)和全部電纜連接情況；檢驗(yàn)接觸器、繼電器觸頭；測(cè)量控制箱絕緣；檢驗(yàn)接地線。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔接觸器、繼電器觸頭；檢驗(yàn)各安全保護(hù)裝置動(dòng)作；檢驗(yàn)接地線并測(cè)量接地電阻；檢驗(yàn)各電路板插件連接狀態(tài)；檢驗(yàn)清潔散熱風(fēng)機(jī)。

9.4.5.2電梯曳引機(jī)

一一日檢：檢驗(yàn)電動(dòng)機(jī)、減速器、制動(dòng)器、曳引機(jī)、限速器、導(dǎo)向輪、對(duì)重輪運(yùn)行情況；檢驗(yàn)機(jī)房溫升情況。

一二分之一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔限速器；檢驗(yàn)曳引機(jī)運(yùn)行情況、曳引輪軸承潤(rùn)滑情況；檢驗(yàn)各安全裝置；檢驗(yàn)曳引繩、限速鋼絲連接情況；檢驗(yàn)制動(dòng)器電磁鐵可動(dòng)鐵心和銅套間潤(rùn)滑情況；檢驗(yàn)旋轉(zhuǎn)編碼器軸承。

一一六個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)曳引輪、曳引繩磨損情況；檢驗(yàn)制動(dòng)器并加油；檢驗(yàn)制動(dòng)器移位情況；測(cè)量電機(jī)繞組絕緣；檢驗(yàn)曳引機(jī)減速箱情況及油位；檢驗(yàn)限速器輪并加油。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔制動(dòng)帶；檢驗(yàn)制動(dòng)力柜，調(diào)整制動(dòng)彈簧；檢驗(yàn)電動(dòng)機(jī)電纜及制動(dòng)線圈電線連接情況；檢驗(yàn)電動(dòng)機(jī)潤(rùn)滑油情況及換油；檢驗(yàn)曳引機(jī)接地線連接情況。

9.4.5.3電梯井道維護(hù)

一二分之一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔電梯導(dǎo)軌和對(duì)重導(dǎo)軌；檢驗(yàn)油杯油位、電梯隨行電纜、各限位開(kāi)關(guān)、井道照明燈；清潔安全鉗；清理井底雜物積水。

一一季度保養(yǎng)：檢驗(yàn)井道照明、各限位開(kāi)關(guān)、曳引鋼絲繩、對(duì)重鏈；清潔井底緩沖器；檢驗(yàn)液壓油位，清潔柱塞外圓并上油；檢驗(yàn)導(dǎo)軌磨損和潤(rùn)滑情況；檢驗(yàn)清潔安全鉗，傳動(dòng)桿配合轉(zhuǎn)動(dòng)處加油；填補(bǔ)井道孔、洞；清潔井道。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔井底應(yīng)急開(kāi)關(guān)；檢驗(yàn)試驗(yàn)井底緩沖器；檢驗(yàn)轎廂軌道、對(duì)重導(dǎo)軌磨損情況及軌道垂直平直情況，上緊全部壓板、接頭和撐架螺栓；檢驗(yàn)試驗(yàn)防沖頂、沖底限位開(kāi)關(guān)；檢驗(yàn)清潔井道內(nèi)全部設(shè)備及井道四面。

9.4.5.4轎廂、層門(mén)維護(hù)

一一廂內(nèi)懸掛《電梯使用要求》和《電梯安全使用許可證》。

一二分之一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔轎廂門(mén)頂機(jī)構(gòu)情況并加油；檢驗(yàn)清潔轎頂ST裝置；檢驗(yàn)各廂內(nèi)多種按鈕；檢驗(yàn)調(diào)整平層裝置；檢驗(yàn)轎頂輪、導(dǎo)向輪滑動(dòng)軸承間隙；檢驗(yàn)調(diào)整轎門(mén)驅(qū)動(dòng)電機(jī)傳動(dòng)皮帶；檢驗(yàn)轎頂安全窗開(kāi)關(guān)；檢驗(yàn)清潔轎門(mén)和廳門(mén)電觸頭；檢驗(yàn)廳門(mén)聯(lián)動(dòng)裝置情況；檢驗(yàn)清潔轎頂控修箱；檢驗(yàn)廂內(nèi)控制盒內(nèi)各開(kāi)關(guān)。

一一季度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔自動(dòng)門(mén)鎖并加油；檢驗(yàn)轎廂門(mén)和自動(dòng)門(mén)機(jī)構(gòu)，擦拭門(mén)導(dǎo)軌并加油；檢驗(yàn)層門(mén)，擦拭門(mén)導(dǎo)軌并加油；檢驗(yàn)清潔層門(mén)機(jī)械電氣聯(lián)鎖裝置；檢驗(yàn)清潔轎廂照明、風(fēng)扇，測(cè)量電氣絕緣；試驗(yàn)消防電梯開(kāi)關(guān)，檢驗(yàn)迫降情況。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：清潔轎頂控制箱內(nèi)電氣元件，檢驗(yàn)連線，全方面清潔轎廂頂部；檢驗(yàn)試驗(yàn)轎廂測(cè)重限載裝置；檢驗(yàn)各安全裝置；檢驗(yàn)清潔轎門(mén)驅(qū)動(dòng)電機(jī)，測(cè)量絕緣，清洗軸承，加潤(rùn)滑脂，檢驗(yàn)傳動(dòng)皮帶磨損情況；檢驗(yàn)層門(mén)各活動(dòng)部位及各滾輪，清潔軸承并加潤(rùn)滑脂；檢驗(yàn)清洗轎門(mén)機(jī)層門(mén)對(duì)擺桿軸承并加潤(rùn)滑脂。

9.4.5.5年審

每十二個(gè)月由政府職能部門(mén)對(duì)電梯進(jìn)行一第二年度強(qiáng)制審驗(yàn)并取得《電梯安全使用許可證》。

9.4.6電梯應(yīng)急處理

應(yīng)依據(jù)實(shí)際需要，配置電梯管理人員，落實(shí)每臺(tái)電梯責(zé)任人，配置必備專業(yè)救助工具及二十四小時(shí)不間斷通訊設(shè)備。

在發(fā)生應(yīng)急情況時(shí)，應(yīng)在通知電梯維保單位同時(shí)，由管理處專業(yè)人員先行實(shí)施力所能及處理。

9.4.6.1停電應(yīng)急處理

可獲知市政停電情況，應(yīng)提前在相關(guān)樓宇張貼停電通知；停電前停止電梯運(yùn)行；開(kāi)啟應(yīng)急發(fā)電機(jī)；恢復(fù)電梯運(yùn)行。

故障停電情況，接報(bào)后5分鐘內(nèi)到位處理，立即檢驗(yàn)電梯有否困人，無(wú)人情況下開(kāi)啟發(fā)電機(jī)，恢復(fù)電梯運(yùn)行。

視需要以口頭或書(shū)面形式通知業(yè)（租）戶。

9.4.6.2電梯困人應(yīng)急處理

出現(xiàn)電梯困人情況，5分鐘內(nèi)到位處理；確定轎廂所在位置；以可能方法撫慰被困乘客；根據(jù)《電梯應(yīng)急指南》解救被困乘客。

9.4.6.3樓宇火災(zāi)時(shí)電梯應(yīng)急處理

樓宇發(fā)生火災(zāi)，3分鐘內(nèi)到位處理；根據(jù)《電梯應(yīng)急指南》操作。

9.4.6.3地震時(shí)電梯應(yīng)急處理

已公布地震預(yù)報(bào)，按政府要求，決定電梯是否停止使用。震前未公布地震預(yù)報(bào)，5分鐘內(nèi)到位處理，根據(jù)《電梯應(yīng)急指南》操作。

9.4.6.5水浸電梯應(yīng)急處理

接報(bào)后5分鐘內(nèi)到位處理；根據(jù)《電梯應(yīng)急指南》操作。

9.4.7工作統(tǒng)計(jì)

工作統(tǒng)計(jì)立即、清楚、完整、正確。

9.5空調(diào)系統(tǒng)

9.5.1建章立制

制訂空調(diào)機(jī)操作規(guī)程、空調(diào)通風(fēng)管理規(guī)程、空調(diào)水處理管理要求、空調(diào)系統(tǒng)維護(hù)措施、空調(diào)故障應(yīng)急處理程序等規(guī)章制度。

9.5.2資料和標(biāo)識(shí)

建立完整空調(diào)系統(tǒng)資料檔案。冷卻水系統(tǒng)、冷凍水系統(tǒng)、采暖水系統(tǒng)、燃料系統(tǒng)等等管道上噴/貼顯著字樣，以不一樣顏色標(biāo)示其介質(zhì)流向。全部設(shè)備、閥門(mén)掛上標(biāo)示牌。帶電、旋轉(zhuǎn)部件，進(jìn)出風(fēng)口應(yīng)有安全警示標(biāo)志。

9.5.3空調(diào)系統(tǒng)設(shè)施維護(hù)

9.5.3.1離心式冷水機(jī)組（其它類型機(jī)組可參考技術(shù)手冊(cè)要求實(shí)施）

一一日檢：主機(jī)運(yùn)行時(shí)間依據(jù)天氣預(yù)報(bào)、開(kāi)業(yè)時(shí)間、業(yè)主經(jīng)營(yíng)戶要求確定。主機(jī)運(yùn)行期間每半小時(shí)一次檢驗(yàn)機(jī)組運(yùn)行情況，每小時(shí)檢驗(yàn)并統(tǒng)計(jì)運(yùn)行參數(shù)：檢驗(yàn)主機(jī)潤(rùn)滑軸承油壓，油槽內(nèi)油位，軸承供油溫度，冷凝器進(jìn)、出水溫度，冷凍水進(jìn)、出口溫度，冷凝器飽和溫度、壓縮機(jī)排氣溫度，壓縮機(jī)驅(qū)動(dòng)電機(jī)電壓、電流、功率、負(fù)荷百分比。

一一周保養(yǎng)：檢驗(yàn)制冷劑存量、冷卻水水質(zhì)、冷凍水水質(zhì)、潤(rùn)滑油液位、油加熱器；清潔空調(diào)機(jī)房、機(jī)組、控制裝置表面。

一一季度保養(yǎng)：檢驗(yàn)潤(rùn)滑油液位、油濾器、冷卻水和冷凍水水質(zhì)；清潔主電機(jī)表面；清潔主機(jī)開(kāi)啟柜，檢驗(yàn)全部接線；測(cè)量油加熱器、油泵電機(jī)絕緣；觀察制冷劑液位，測(cè)量導(dǎo)葉控制電機(jī)絕緣，檢驗(yàn)軸承溫度高報(bào)警、停機(jī)功效。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：依據(jù)機(jī)組情況確定在冬季停機(jī)期間或明年開(kāi)機(jī)前進(jìn)行。

檢驗(yàn)機(jī)油油質(zhì)；檢驗(yàn)回油系統(tǒng)，更換機(jī)油濾器及干燥過(guò)濾器；檢驗(yàn)蒸發(fā)器和冷凝器；壓縮機(jī)驅(qū)動(dòng)電機(jī)清潔空氣通道和繞組，測(cè)量電機(jī)繞組絕緣，檢驗(yàn)滾珠軸承潤(rùn)滑情況；檢驗(yàn)壓縮機(jī)傳動(dòng)齒輪箱；對(duì)水系統(tǒng)進(jìn)行化學(xué)分析、清洗；檢驗(yàn)冷劑存量，清洗冷劑過(guò)濾器，檢驗(yàn)、清潔控制箱內(nèi)部器件、連接線，檢驗(yàn)、清潔電機(jī)開(kāi)啟器及線路，檢驗(yàn)、清潔接觸器，檢驗(yàn)機(jī)油泵控制線路，測(cè)量油泵電機(jī)、機(jī)油加熱器、自動(dòng)閥門(mén)電機(jī)絕緣；檢驗(yàn)主機(jī)多種保護(hù)裝置。

一一供冷季節(jié)開(kāi)機(jī)前對(duì)主機(jī)及輔助設(shè)備進(jìn)行一次全方面檢驗(yàn)。

9.5.3.2中央空調(diào)配電柜

一一日檢：檢驗(yàn)配電柜各開(kāi)關(guān)位置，檢驗(yàn)各指示燈，觀察儀表指示。

一一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)清潔柜面開(kāi)關(guān)、儀表、指示燈、按鈕、轉(zhuǎn)換開(kāi)關(guān)；檢驗(yàn)控制回路接線；清潔配電柜及房間；檢驗(yàn)清潔各接觸器及連接線；檢驗(yàn)、清潔各風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)部。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：對(duì)配電柜、主開(kāi)關(guān)進(jìn)行清潔檢驗(yàn)。檢驗(yàn)各抽出式主開(kāi)關(guān)、抽屜，檢驗(yàn)清潔外觀油污、灰塵、異物等；檢驗(yàn)滅弧罩和滅弧柵；檢驗(yàn)動(dòng)觸頭、靜觸頭；檢驗(yàn)全部接線螺絲和固定螺絲；檢驗(yàn)主開(kāi)關(guān)機(jī)械部件；檢驗(yàn)合閘線圈、失壓脫扣線圈接線及固定情況并測(cè)量絕緣；測(cè)量抽屜、主開(kāi)關(guān)、接觸器等線路絕緣；檢驗(yàn)各保護(hù)裝置整定值；檢驗(yàn)接地線；檢驗(yàn)配電柜母排連接并測(cè)量配電柜絕緣；檢驗(yàn)、測(cè)量各輸出電纜、密封母線排絕緣；檢驗(yàn)配電柜各電纜、控制線路固定螺絲；檢驗(yàn)控制接觸器觸點(diǎn)、接線和固定螺絲；清潔配電柜，柜體內(nèi)外、基座除銹補(bǔ)漆。

9.5.3.3冷水機(jī)組開(kāi)啟柜

一一日檢：檢驗(yàn)儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)、電源電壓、電機(jī)工作電流，檢驗(yàn)切換繼電器、接觸器工作情況。

一一月度保養(yǎng)：清潔柜內(nèi)外及儀表、開(kāi)關(guān)、指示燈；檢驗(yàn)繼電器、接觸器觸點(diǎn)、彈簧；檢驗(yàn)全部接線、接地線。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)熱過(guò)載繼電器、時(shí)間繼電器整定值，檢驗(yàn)接觸器、繼電器活動(dòng)機(jī)構(gòu)，檢驗(yàn)機(jī)械連接情況，導(dǎo)線（包含地線）連接情況，檢驗(yàn)測(cè)量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，檢驗(yàn)開(kāi)啟柜密封情況，柜內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆。

9.5.3.4空調(diào)配套水泵控制箱

一一日檢：檢驗(yàn)儀表、指示燈、開(kāi)關(guān)，檢驗(yàn)電源電壓、電機(jī)工作電流，檢驗(yàn)繼電器、接觸器工作情況。

一一月度保養(yǎng)：清潔柜內(nèi)外，檢驗(yàn)繼電器、接觸器觸點(diǎn)、彈簧，目視檢驗(yàn)全部接線，檢驗(yàn)、調(diào)整水流開(kāi)關(guān)，檢驗(yàn)接地線。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)熱過(guò)載繼電器、時(shí)間繼電器整定值，檢驗(yàn)接觸器、繼電器活動(dòng)機(jī)構(gòu)，機(jī)械連接情況，柜內(nèi)導(dǎo)線（包含地線）連接情況，檢驗(yàn)上緊螺絲，理順線路，檢驗(yàn)測(cè)量接觸器、繼電器線圈、線路絕緣，檢驗(yàn)開(kāi)啟柜密封情況，柜內(nèi)外、底座除銹補(bǔ)漆。

9.5.3.5空調(diào)冷卻水泵、冷凍水泵

一一日檢：開(kāi)啟前檢驗(yàn)進(jìn)出口閥門(mén)及水泵轉(zhuǎn)動(dòng)情況；檢驗(yàn)軸承潤(rùn)滑情況或油位，檢驗(yàn)水泵、電機(jī)運(yùn)行情況、電機(jī)運(yùn)行電壓電流，檢驗(yàn)電機(jī)、水泵運(yùn)行溫度。

一一月保養(yǎng)：清潔水泵外表，清潔電機(jī)外表；檢驗(yàn)水系統(tǒng)工作情況，調(diào)整水泵出口閥門(mén)開(kāi)度。

一一六個(gè)月保養(yǎng)：檢驗(yàn)水泵潤(rùn)滑油量、油質(zhì)，檢驗(yàn)電機(jī)軸承潤(rùn)滑情況并加潤(rùn)滑油，檢驗(yàn)、活絡(luò)閥門(mén)并加潤(rùn)滑油，檢驗(yàn)水泵聯(lián)軸節(jié)，檢驗(yàn)、上緊排氣閥門(mén)，清洗管道濾網(wǎng)（器）。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)水泵、電機(jī)固定螺絲；水泵、電機(jī)外表、機(jī)座除銹，補(bǔ)漆；測(cè)量電機(jī)絕緣；檢驗(yàn)、活絡(luò)閥門(mén)，除銹、補(bǔ)漆，閥門(mén)螺桿上滑油；檢驗(yàn)聯(lián)軸節(jié)緩沖橡膠，依據(jù)需要更換新件。

9.5.3.6冷卻塔

一一日檢：檢驗(yàn)冷卻塔進(jìn)出水管閥開(kāi)關(guān)位置，檢驗(yàn)冷卻塔風(fēng)機(jī)運(yùn)行情況，檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)電機(jī)運(yùn)行電流，檢驗(yàn)冷卻塔布水情況，檢驗(yàn)冷卻塔水盆部分周?chē)?、底部情況。

一一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)補(bǔ)水浮球閥，清潔風(fēng)機(jī)、電機(jī)外表，檢驗(yàn)傳動(dòng)皮帶松緊度，清潔冷卻塔，檢驗(yàn)清洗冷卻水出口濾器，更換冷卻水。

一一六個(gè)月保養(yǎng)：測(cè)量冷卻風(fēng)機(jī)驅(qū)動(dòng)電機(jī)絕緣，檢驗(yàn)電機(jī)接地線，檢驗(yàn)冷卻塔風(fēng)機(jī)軸承、驅(qū)動(dòng)電機(jī)軸承潤(rùn)滑情況，檢驗(yàn)皮帶及皮帶輪磨損情況，檢驗(yàn)、清理減速箱內(nèi)外表面，檢驗(yàn)、活絡(luò)進(jìn)出水閥、放水閥，閥桿上潤(rùn)滑油。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)冷卻塔風(fēng)機(jī)皮帶；檢驗(yàn)、清潔減速箱內(nèi)外，軸承加油；管路、閥門(mén)除銹補(bǔ)漆；冷卻塔風(fēng)機(jī)、驅(qū)動(dòng)電機(jī)外表清潔、除銹補(bǔ)漆；檢驗(yàn)防雷接地線。

9.5.3.7空調(diào)箱、新風(fēng)機(jī)組一一日檢：依據(jù)開(kāi)業(yè)情況適時(shí)開(kāi)啟，通常在開(kāi)業(yè)前2小時(shí)逐步開(kāi)啟。檢驗(yàn)空調(diào)柜機(jī)冷凍水進(jìn)出口閥，檢驗(yàn)機(jī)組運(yùn)行狀態(tài)，驅(qū)動(dòng)電機(jī)運(yùn)行電流，檢驗(yàn)軸承溫度，檢驗(yàn)進(jìn)出風(fēng)口、調(diào)整新風(fēng)供給百分比、供風(fēng)溫度，檢驗(yàn)冷凝水排泄情況。

一一周、月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)、清洗空氣濾網(wǎng)；檢驗(yàn)、清通冷凝排出管；清潔機(jī)組外表；檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)軸承潤(rùn)滑情況；檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)軸承潤(rùn)滑情況，適量加油；檢驗(yàn)清潔柜機(jī)開(kāi)啟箱。

一一六個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)驅(qū)動(dòng)電機(jī)軸承潤(rùn)滑情況，檢驗(yàn)傳動(dòng)皮帶松緊度；測(cè)量風(fēng)機(jī)驅(qū)動(dòng)電機(jī)絕緣及開(kāi)啟箱絕緣，檢驗(yàn)電機(jī)接地線，檢驗(yàn)柜機(jī)內(nèi)換熱器翅片。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)風(fēng)機(jī)皮帶，檢驗(yàn)壓力表、溫度計(jì)；管路、閥門(mén)除銹補(bǔ)漆，風(fēng)機(jī)、驅(qū)動(dòng)電機(jī)外表清潔、除銹補(bǔ)漆，柜機(jī)外表、機(jī)座除銹補(bǔ)漆；檢驗(yàn)、清潔柜機(jī)開(kāi)啟箱。

9.5.3.8風(fēng)機(jī)盤(pán)管

一一月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)冷凝水排水管，清洗盤(pán)管風(fēng)機(jī)濾網(wǎng)，檢驗(yàn)冷凍水進(jìn)口電磁閥動(dòng)作。

一十二個(gè)月度保養(yǎng)：檢驗(yàn)盤(pán)管風(fēng)機(jī)運(yùn)行情況；測(cè)量電機(jī)絕緣；檢驗(yàn)管路隸屬閥件，閥桿加油；檢驗(yàn)盤(pán)管；清潔風(fēng)機(jī)、電機(jī)，檢驗(yàn)電機(jī)軸承并加油。

9.5.3.9蒸汽鍋爐

一一日檢：對(duì)運(yùn)行機(jī)組燃料供給壓力、供水系統(tǒng)水質(zhì)、蒸汽出口壓力、各類電機(jī)電壓電流進(jìn)行親密