2008上海房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年預(yù)測(cè)(中國(guó)指數(shù)研究院)(精)

2008上海房地產(chǎn)市場(chǎng)年終回顧與2009年預(yù)測(cè)中國(guó)指數(shù)研究院中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)搜房網(wǎng)概要:以2007年年底央行出臺(tái)二套房首付提高為引子,上海住宅市場(chǎng)進(jìn)入了觀望和緊縮期,自身的周期性調(diào)整遭遇2008年蔓延全球金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的影響,致使居民消費(fèi)和置業(yè)信心及預(yù)期大幅回落,購(gòu)房意愿走低進(jìn)入歷史低谷,全年住宅交易顯著回落,與上年同期相比減少四成多,為近年來最低點(diǎn),且各季度呈加速下滑的惡趨勢(shì),價(jià)格雖整體保持相對(duì)穩(wěn)定,但各種明折暗扣現(xiàn)象也漸趨普遍.住宅用地市場(chǎng)也在政府政策和市場(chǎng)雙重影響下,供應(yīng)量持續(xù)減少,且2008年土地價(jià)格一改2007年面粉比面包貴的現(xiàn)象,流標(biāo)比例將近四成,底價(jià)成交比例高達(dá)60%;與此同時(shí),二手房市場(chǎng)和租金市場(chǎng)也受到明顯沖擊.2008年四季度出臺(tái)的各種救市政策對(duì)市場(chǎng)信心的穩(wěn)定有積極作用,但2009年預(yù)計(jì)市場(chǎng)仍將保持較長(zhǎng)時(shí)間的低迷,不排除價(jià)格體系的深度調(diào)整,保障性住房的大量入市將有助于二元住房體系的形成,且為下一輪樓市的發(fā)展奠定長(zhǎng)期基本面.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中國(guó)經(jīng)濟(jì)潛存的結(jié)構(gòu)問題與席卷全球的金融危機(jī)先后爆發(fā)，使得2008年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了近年稍有的下行趨勢(shì)，前三季度GDP增長(zhǎng)掉入到一位數(shù)區(qū)間。上海作為外向型和投資拉動(dòng)型經(jīng)濟(jì)明顯的地區(qū)，在此輪危機(jī)中受創(chuàng)明顯，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯減速，2008年上半年一度出現(xiàn)GDP增長(zhǎng)16年來首次低于全國(guó)平均水平的情況。302516%14%12%201510510%8%6%4%2%200320042005200620072008前三全國(guó)GDP（萬億元）上海GDP(萬億元)全國(guó)增長(zhǎng)率0%上海增長(zhǎng)率圖：歷年全國(guó)與上海GDP增長(zhǎng)情況經(jīng)濟(jì)的下滑,進(jìn)一步影響到了居民的購(gòu)房者信心.自2007年四季度央行出臺(tái)二套房新政以來,上海樓市的成交情況已經(jīng)出現(xiàn)了逆轉(zhuǎn)現(xiàn)象,而2008年該逆轉(zhuǎn)進(jìn)一步加劇.2008年前11月，上海全市住宅交易量?jī)H為1413萬平方米，比去年同期減少超過4成。這一數(shù)字甚至低于近五年上海樓市最低谷的2005年，當(dāng)年住宅交易量尚且達(dá)到1794萬平方米。3500300025002000150010005002004年2005年2006年2007年2008年前11月圖：2004－2008年上海住宅交易面積（單位：萬平方米）分析各月的走勢(shì)可以看到,2008年上海住宅市場(chǎng)呈現(xiàn)加速下滑的現(xiàn)象，第1季度上海住宅交易量比07年減少14％，第2季度擴(kuò)大到36％，第3季度更是達(dá)到了驚人的63％,表明樓市不僅受到自身周期調(diào)整的影響,更因?yàn)槿蚪鹑谖C(jī)的蔓延而影響到居民對(duì)未來經(jīng)濟(jì)和收入的信心,從而大幅度減少和推遲大宗消費(fèi),致使樓市交易出現(xiàn)凍結(jié)現(xiàn)象.3503002008年2007年同比0%-10%-20%25020015010050-30%-40%-50%-60%-70%-80%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月0圖:2008年上海分月住宅交易情況本年度供應(yīng)延續(xù)了前幾年的走勢(shì),繼續(xù)縮減,除上半年少數(shù)月份外,其他月份的住宅供應(yīng)量較上年均出現(xiàn)減少,表明房地產(chǎn)企業(yè)同樣對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)表現(xiàn)觀望和悲觀的態(tài)度,并紛紛采取了推遲開盤,減少開工等方式以觀察后市走向.但成交下滑勢(shì)頭之劇仍然使得總體供過于求的局勢(shì)已經(jīng)形成。1－10月住宅供求比為1.2，是除2005年以外的最高值.80%60%40%20%0%-20%-40%-60%-80%12月月4月5月6月8月9月成交同比供應(yīng)同比圖：2007與2008年上海住宅供求比較從價(jià)格方面來說,2003-2007年的長(zhǎng)期牛市使得價(jià)格慣性極大,雖然2008年遭遇近年罕見的市場(chǎng)危機(jī),但本年價(jià)格仍未出現(xiàn)普遍的深度回調(diào).上海住宅價(jià)格各月波動(dòng)起伏，前10月累計(jì)均價(jià)（含配套房）仍超過9000元/平方米，仍在僵持階段,但自三季度開始,各種明折暗扣手段屢見不鮮。而對(duì)就業(yè)和承受能力更為敏感的租賃市場(chǎng)，最近也出現(xiàn)了租金下調(diào)的現(xiàn)象，這其中包括需求向來旺盛的市中心小戶型，側(cè)面反映了當(dāng)前樓市的緊張形勢(shì)。120002008年2007年同比元/平方米90%80%70%10000800060004000200060%50%40%30%20%10%0%-10%2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月-20%圖：2008年上海分月住宅價(jià)格情況土地市場(chǎng)的情況同樣不容樂觀.上海是全國(guó)較早啟動(dòng)土地財(cái)政的城市,住宅用地出讓面積(可建面積)在1997年突破2000萬平方米,并在2001-2003年間達(dá)到3000萬平方米的高峰,對(duì)應(yīng)了上海樓市在2003-2004年間的住宅成交高峰;但隨后上海的住宅用地出讓量逐年減少,減少幅度逐年放大,2007年全年住宅用地出讓可建面積僅為915萬平方米,比2006年縮減幅度超過一般,不足最高峰2001年全年出讓的1/4,并且低于十年前樓市進(jìn)入新一輪發(fā)展期起點(diǎn)的1997年,這一奇特的現(xiàn)象對(duì)于了解上海近年尤其是2007年住房?jī)r(jià)格的急速攀升有重要影響.2008年樓市的低迷使得本年的土地市場(chǎng)更是一片冷清,政府供應(yīng)方面，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，以可建面積計(jì)算，今年上海住宅土地供應(yīng)總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米，最終成交僅170.6萬平方米，宅地流標(biāo)率高達(dá)38%。而所有政府公開出讓的地塊流標(biāo)率高達(dá)20%，底價(jià)成交地塊近60%。而根據(jù)上海市房地部門公布的2008年供地計(jì)劃，今年上海的經(jīng)營(yíng)性土地供應(yīng)量將達(dá)到2002年以來的最低值，經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目用地計(jì)劃1500公頃，其中住宅用地800-1000公頃，但宅地最終成交量?jī)H為上述供地計(jì)劃的約1/4。4,0003,5003,000住宅用地出讓面積(萬平方米)增長(zhǎng)率120%100%80%60%40%20%0%2,5002,0001,5001,000-20%-40%-60%-80%19981999200020012002200320042005200620075000圖：上海歷年土地出讓情況房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展上海房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展周期與行業(yè)周期具有高度相關(guān)性。在第一個(gè)發(fā)展周期中，1988－1991年為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的起步階段，經(jīng)營(yíng)性的房地產(chǎn)開發(fā)公司開始起步，并開始外資對(duì)上海房地產(chǎn)行業(yè)的第一批進(jìn)入。大華集團(tuán)、農(nóng)工商房產(chǎn)等房地產(chǎn)企業(yè)在1988年開始成立。第一輪發(fā)展周期的小高潮出現(xiàn)在1992－1996年，主要拉動(dòng)力來自于鄧小平南巡講話和浦東新區(qū)開發(fā)序幕的拉開。房屋商品化進(jìn)入正式實(shí)施階段，在此階段房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)跨越式發(fā)展，企業(yè)數(shù)量顯著增加，綠地、復(fù)地等均在此期間成立。這時(shí)也產(chǎn)生了外資、尤其是港資企業(yè)進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的高峰期，和黃、新世界、恒隆、東方海外、恒基均在1993年前后進(jìn)入上海，集中在開發(fā)領(lǐng)域，當(dāng)時(shí)所拿地塊放置今日，絕大多數(shù)均處于市中心位置。雖然90年代中期出現(xiàn)了全國(guó)范圍的宏觀調(diào)控，但上海房地產(chǎn)并未受到明顯影響，房地產(chǎn)投資額仍快速增加，1996年上海房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)比上年增長(zhǎng)了21％。其后，由于亞洲金融危機(jī)的影響，上海房地產(chǎn)投資額從1998年開始連續(xù)下降，房地產(chǎn)企業(yè)也受到影響，1999年開始房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)了下降，并進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)五年的調(diào)整和恢復(fù)階段。2003－2004年，上海樓市再現(xiàn)繁榮，受此鼓舞，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在2004年出現(xiàn)了爆炸式增長(zhǎng)，2004年房企個(gè)數(shù)劇增127％到5000家，為自1992年以來的最大值。兩外企業(yè)（外地房企和外資企業(yè)）進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的新一輪熱潮出現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)主體出現(xiàn)百花齊放的特點(diǎn)。2005年開始的宏觀調(diào)控使得房地產(chǎn)企業(yè)格局再度出現(xiàn)盤整局面，而2008年全球性的金融危機(jī)的爆發(fā)，預(yù)計(jì)將加大本輪調(diào)整的幅度和深度?？傮w來說，當(dāng)前上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)格局呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：（1）房企重頭云集上海是98年以來第二輪全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的領(lǐng)頭兵，經(jīng)過多年的快速發(fā)展，已經(jīng)成為了大型房地產(chǎn)企業(yè)的必爭(zhēng)之地，房企重頭云集。2008中國(guó)房地產(chǎn)綜合實(shí)力TOP10企業(yè)中，除了碧桂園之外，萬科、中海、合創(chuàng)、保利、首開、恒大、綠城、大連萬達(dá)、大華集團(tuán)均已進(jìn)入上海。圖：1995－2007年主要省市房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)70006000500040003000200010001995199619971998199920002001200220032004200520062007北京上海廣東數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（2）目前市場(chǎng)集中度仍然偏低，但企業(yè)的整合趨勢(shì)明顯2007年，上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)為3116家，當(dāng)年上海房地產(chǎn)投資額和銷售額分別為1308億元和3089億元，平均每家企業(yè)的投資額和銷售額分別為4196萬元和9914萬元。2006年，上海銷售前十強(qiáng)的房地產(chǎn)集團(tuán)銷售額443億元，占全市商品房銷售額之比為19％，這與香港相比市場(chǎng)集中度相距甚遠(yuǎn)，側(cè)面反映上海房地產(chǎn)行業(yè)尚未成熟。但在市場(chǎng)環(huán)境和宏觀調(diào)控的雙重壓力下，調(diào)整苗頭非常明顯，市場(chǎng)集中度逐步提高。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)數(shù)逐年減少，從2004年的5000家縮減到2007年的3116家，減少幅度達(dá)到38％；另一方面，優(yōu)秀企業(yè)的市場(chǎng)份額逐年提升，上海銷售前十強(qiáng)的房地產(chǎn)集團(tuán)所占銷售份額從2005年的13.0％上升到2006年的20.3％；排名前五強(qiáng)的銷售份額則從8.5%提升到16.6%。預(yù)計(jì)2008年的市場(chǎng)調(diào)整將使得房地產(chǎn)企業(yè)格局的集中化程度更加提高。圖：上海房地產(chǎn)（按集團(tuán)）市場(chǎng)集中度500.0450.0400.025.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%350.0300.0250.0200.0150.0100.050.00.0前五05年銷售額06年銷售額億元前十前五份額前十份額數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（3）兩外企業(yè)加速涌入，市場(chǎng)主體更加多元化國(guó)企曾經(jīng)在上海房地產(chǎn)企業(yè)中占據(jù)半壁江山，1995年上海房地產(chǎn)企業(yè)中國(guó)有企業(yè)所占比例高達(dá)45％，陸家嘴集團(tuán)、中星、上實(shí)、綠地、中華企業(yè)等企業(yè)占據(jù)市場(chǎng)開發(fā)主體，高于當(dāng)時(shí)的其他活躍省市（北京、江蘇、浙江、廣東）。但上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)程度迅速提高，與此相伴的是房地產(chǎn)企業(yè)主體的迅速多元化。到2007年，國(guó)有企業(yè)個(gè)數(shù)所占比例已經(jīng)下降到了8.3%,集體企業(yè)下降到4.1%。當(dāng)然國(guó)有企業(yè)和集體企業(yè)依靠地域優(yōu)勢(shì)，仍在土地等資源占有上具有明顯優(yōu)勢(shì)。同時(shí)上海樓市迎來了第二輪兩外企業(yè)（外地和外資）的進(jìn)入高峰，含港澳臺(tái)資企業(yè)在內(nèi)的外資房企數(shù)量在2007年占據(jù)了14％的比例，成為上海企業(yè)格局的重要組成部分。尤其早期進(jìn)入上海的外資企業(yè)所擁有土地多位于優(yōu)越地段，產(chǎn)品理念成熟，尤其在商用物業(yè)領(lǐng)域，在新一輪市場(chǎng)發(fā)展中起到了很高的標(biāo)桿作用，如新天地、恒隆廣場(chǎng)等均已成為上海的標(biāo)志性建筑。此外，更多來自歐美等其他地區(qū)的企業(yè)也紛紛進(jìn)入，如美國(guó)漢斯、鐵獅門等，反映出上海樓市國(guó)際化程度的提高。圖：2007年上海房地產(chǎn)企業(yè)性質(zhì)結(jié)構(gòu)（按數(shù)量）數(shù)據(jù)來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2009上海樓市展望2007年上海樓市能從2005－2006年的冰凍調(diào)整期中實(shí)現(xiàn)反彈井噴，得益于整體國(guó)內(nèi)外貨幣向樓市有限供應(yīng)的集中涌入；但2008年全面爆發(fā)的金融危機(jī)以及自身的結(jié)構(gòu)調(diào)整結(jié)點(diǎn)使得上海乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)都受到顯著影響，上半年上海GDP的增速一度出現(xiàn)16年首次低于全國(guó)平均水平的情況。而高位停滯的房?jī)r(jià)一方面使消費(fèi)者購(gòu)買力受到損傷，另一方面也由于財(cái)富效應(yīng)的消退而導(dǎo)致資金的流出，這讓2008年的上海樓市形成了僵局。歷史總是驚人的相似。上世紀(jì)90年代中期開始的宏觀調(diào)控，在1997年遭遇亞洲金融危機(jī)，最終導(dǎo)致1998－2000年樓市的低迷期，價(jià)格松動(dòng)范圍和幅度也逐年擴(kuò)大。而自2005年