2010-2011房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2010--2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析及展望

2010年注定是驚濤駭浪的一年，從年初“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”到國(guó)慶前夕的“二次調(diào)控”，全國(guó)的房產(chǎn)正經(jīng)歷著冰火兩重天的洗禮，也許只有到這個(gè)時(shí)候，我們才能靜心思考?！办o觀其變，順勢(shì)而為”或許是當(dāng)前醫(yī)治傷痛的良藥。

十七屆五中全會(huì)指出，“要加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整”，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必將帶來(lái)新一輪產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，其中對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策調(diào)整必將成為一項(xiàng)重要課題。如何應(yīng)對(duì)調(diào)整、如何把握調(diào)整中的機(jī)遇，是我們每個(gè)山海天人都應(yīng)思考的問(wèn)題。第一階段

房產(chǎn)調(diào)控政策（2010年4月——2010年9月）一、出臺(tái)背景

1、2010年3月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲11.7%，環(huán)比上漲1.1%；市場(chǎng)無(wú)視政策調(diào)控，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲態(tài)勢(shì)；

2、“兩會(huì)”剛召開完，地王頻出，高價(jià)地從一線城市向二三線城市蔓延，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期加劇，與今年房地產(chǎn)政策調(diào)控的穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期目標(biāo)背道而馳；

3、去年房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售強(qiáng)力回暖，導(dǎo)致今年上半年供應(yīng)持續(xù)偏緊，而累積的剛性需求旺盛，支撐房?jī)r(jià)持續(xù)向上攀升；

4、5月前后是樓市傳統(tǒng)的銷售旺季，在目前這樣的供需狀況、市場(chǎng)預(yù)期下，容易引起房?jī)r(jià)再次飆升，增加調(diào)控的難度。

二、政策要點(diǎn)：

1.

貸款購(gòu)買二套房首付不得低于50%

a)

對(duì)購(gòu)買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低于30％；

b)

對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

2.

房?jī)r(jià)過(guò)高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸

a)

商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，暫停發(fā)放購(gòu)買第三套及以上住房貸款；

b)

對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款。

3.

二套房以住房套數(shù)界定不再以貸款為準(zhǔn)（界定比較困難、房管局?jǐn)?shù)據(jù)與銀行數(shù)據(jù)不統(tǒng)一）

a)

以房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定是否為第二套、第三套；

b)

認(rèn)定范圍以家庭為單位。三、市場(chǎng)表現(xiàn)

1、重點(diǎn)企業(yè)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)

（1）萬(wàn)科解讀：·7月份，保利地產(chǎn)在全國(guó)的銷售出現(xiàn)明顯下滑后，8月份和9月份出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的銷售上漲。

·8月份保利地產(chǎn)全國(guó)項(xiàng)目銷售面積83.81萬(wàn)平米，環(huán)比大漲88.08%，成交金額68.42億元，環(huán)比大漲86.43%。8月份保利全國(guó)項(xiàng)目的成交均價(jià)略有下滑，為8164元/平米。2）保利地產(chǎn)解讀：

·7月份，保利地產(chǎn)在全國(guó)的銷售出現(xiàn)明顯下滑后，8月份和9月份出現(xiàn)了連續(xù)兩個(gè)月的銷售上漲。

·

8月份保利地產(chǎn)全國(guó)項(xiàng)目銷售面積83.81萬(wàn)平米，環(huán)比大漲88.08%，成交金額68.42億元，環(huán)比大漲86.43%。8月份保利全國(guó)項(xiàng)目的成交均價(jià)略有下滑，為8164元/平米。

（3）恒大地產(chǎn)解讀：

·恒大地產(chǎn)作為新政后第一個(gè)主動(dòng)降價(jià)促銷的企業(yè)，從銷售表現(xiàn)來(lái)看確實(shí)贏得了一定的先發(fā)優(yōu)勢(shì)。

·從3月份開始，恒大地產(chǎn)連續(xù)5個(gè)月主動(dòng)降價(jià)促銷，伴隨著價(jià)格的一路下調(diào)，恒大地產(chǎn)贏得了一波連續(xù)5個(gè)月的銷售業(yè)績(jī)上漲行情。2、日照商品住宅價(jià)格數(shù)據(jù)分析

（1）項(xiàng)目數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析（換信息及數(shù)據(jù)圖片）日照商品住宅價(jià)格走勢(shì)圖日照商品房預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)日照商品住宅預(yù)售登記統(tǒng)計(jì)四、第一階段政策評(píng)價(jià)

引用全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生女士的一段話作為對(duì)第一階段房產(chǎn)政策的總結(jié)。

“地方政府不愿意將自己納入“部分房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的城市”，出臺(tái)細(xì)則等于變相承認(rèn)，另一方面，地方政府也在等待觀望，政策是否會(huì)出現(xiàn)變化，正是地方政府的滯后，新國(guó)十條的威力逐漸被市場(chǎng)化解”。第二階段

房地產(chǎn)調(diào)控政策（2010年9月29日~？）一、政策出臺(tái)背景：

1、市場(chǎng)出現(xiàn)新情況

9月重點(diǎn)城市成交量環(huán)比顯著回升，同比降幅進(jìn)一步縮小，環(huán)比成交量，一線城市平均增加了47%，十大城市平均增加了36.9%；同比成交量，一線城市平均增加了2.1%，十大城市平均降幅縮小為7.3%。

2、“新國(guó)十條”調(diào)控政策執(zhí)行有所松

a)

“上有政策，下有對(duì)策”，地方政府對(duì)調(diào)控政策執(zhí)行力度不強(qiáng)；

b)

部分商業(yè)銀行對(duì)放貸政策有所放松。

c)

8、9月份以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)回暖，房?jī)r(jià)上漲預(yù)期明顯，恰逢房地產(chǎn)市場(chǎng)“金九銀十”黃金季節(jié)的到來(lái)，國(guó)慶長(zhǎng)假期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)很可能會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，將給后續(xù)調(diào)控帶來(lái)難度

因此，中央各部委及時(shí)出臺(tái)調(diào)控措施，鞏固前期調(diào)控政策的成果，堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲勢(shì)頭，調(diào)節(jié)供給與需求結(jié)構(gòu)，緩解供需矛盾，讓房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。二、政策要點(diǎn)：

1、各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度

a)

房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時(shí)間內(nèi)限定居民家庭購(gòu)房套數(shù)；

b)

嚴(yán)格施行問(wèn)責(zé)制，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

2、完善差別化的住房信貸政策

a)

各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款；

b)

對(duì)不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)房貸款；

c)

對(duì)貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；對(duì)貸款購(gòu)買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。

3、調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策

a)

對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減半征收契稅；

b)

對(duì)個(gè)人購(gòu)買90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅；

c)

對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。

4、整治房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控

a)

國(guó)土部住建部出重拳，閑置土地一年以上禁止拿地；

b)

對(duì)發(fā)現(xiàn)并核實(shí)競(jìng)買人存在下列違法違規(guī)違約行為的，禁止競(jìng)買人及其控股股東參加土地競(jìng)買活動(dòng)：

·存在偽造公文騙取用地和非法倒賣土地等犯罪行為的；

·存在非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等違法行為的；

·因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上的；

·開發(fā)建設(shè)企業(yè)違背出讓合同約定條件開發(fā)利用土地的。

5、房產(chǎn)稅試點(diǎn)呼之欲出

a)

“加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國(guó)?！北砻鞣慨a(chǎn)稅由空轉(zhuǎn)進(jìn)入實(shí)轉(zhuǎn)階段；

b)

房產(chǎn)稅是懸在開發(fā)商和購(gòu)房者頭上的一把利劍，何時(shí)推出取決于本次調(diào)控的效果，估計(jì)明年五一前夕會(huì)在上海、北京等城市試點(diǎn)，銜接“限購(gòu)令”的退出。

6、限購(gòu)令

a)

限購(gòu)令政策作為非常時(shí)期的權(quán)宜之計(jì)有一定的效果，起目的是“為供應(yīng)留時(shí)間，為政策留空間”；

b)

“明知道是供需矛盾造成的結(jié)果，卻用限購(gòu)令限制購(gòu)買而非增加供給的方式去對(duì)付，又會(huì)有什么結(jié)果呢，只能是“傷敵八百，自傷一千”

——任志強(qiáng)6、加息

調(diào)整前利率調(diào)整后利率（一）整存整取定期存款

一年2.252.50（二）貸款利率

一年5.315.56五年以上5.946.14（三）住房公積金貸款

五年以下（含五年）3.333.50

a)

本次加息是央行三年來(lái)首次加息。

b)

加息是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的延續(xù)。

c)

可以抑制資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，減輕通貨膨脹現(xiàn)狀。

d)

采取不對(duì)稱加息，時(shí)間越長(zhǎng)，利率越高。很明顯是在吸收存款的同時(shí)鼓勵(lì)投資，這是為保增長(zhǎng)所提供的加息方案。

e)

長(zhǎng)期存款利率大幅提高，這是兩年以來(lái)的首次通過(guò)價(jià)格形式回收流動(dòng)性，可以說(shuō)是貨幣政策的重大轉(zhuǎn)向。三、政策評(píng)估：

1、調(diào)控更精準(zhǔn)：此次政策針對(duì)市場(chǎng)新問(wèn)題和新趨勢(shì)做出了更精準(zhǔn)的調(diào)整

a)

補(bǔ)充了各商業(yè)銀行要禁止將消費(fèi)性貸款用于購(gòu)買住房的規(guī)定，商業(yè)銀行基于自身利益而采取的迂回貸款購(gòu)房難以實(shí)施，及時(shí)彌補(bǔ)了政策的漏洞；

b)

在對(duì)首次貸款購(gòu)房的首付款比例調(diào)整到30％及以上的同時(shí)，大幅度地把個(gè)人購(gòu)買唯一住房的契稅減半，并對(duì)購(gòu)買90平方米以下的契稅降低到1％，體現(xiàn)了適當(dāng)收緊信貸政策，而保持積極財(cái)政政策不變，反映了調(diào)控政策的靈活性和針對(duì)性，既對(duì)首次購(gòu)房支付能力影響不大，也符合國(guó)家宏觀調(diào)控總的政策方向。

2、強(qiáng)調(diào)新“國(guó)十條”政策的貫徹和落實(shí)

a)

要求地方立即制定實(shí)施細(xì)則，并嚴(yán)格實(shí)行問(wèn)責(zé)制；

b)

要求差別化的信貸購(gòu)房政策全面實(shí)施，取消了各地政策執(zhí)行的彈性空間，政策效果將更加顯現(xiàn)；

c)

要求加大對(duì)住房建設(shè)計(jì)劃和用地供應(yīng)計(jì)劃實(shí)際完成情況的督查考核力度，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要增加居住用地的供應(yīng)總量，加大保障性住房落實(shí)政策力度；

3、調(diào)控政策相對(duì)四月“新政”更為嚴(yán)厲

a)

4月“新政”首套首付套型建筑面積90平方米以下不得低于20%，面積90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分戶型首付款比例調(diào)整到30%及以上，并且暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款；

b)

4月“新政”內(nèi)容部分地區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況選擇是否執(zhí)行，9月政策要求全國(guó)范圍都要執(zhí)行；

c)

異地客戶貸款全面停止；

d)

對(duì)不認(rèn)真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實(shí)要嚴(yán)肅處理。

4、各地市場(chǎng)反應(yīng)

a)

地方政府跟進(jìn)加快

從9.29日新政出臺(tái)以來(lái)，截止到10月20日，全國(guó)共有14個(gè)城市出臺(tái)了地方細(xì)則，以“限購(gòu)令”為代表，進(jìn)一步落實(shí)調(diào)控新政。

b)

市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重

以深圳為例，10月8日—10月12日，深圳日均成交71套，與政策前（9.26—9.30）278套相比下降74%，與9月同期（9.8—9.12）相比下降53%。三、房地產(chǎn)形勢(shì)預(yù)測(cè)

1、總結(jié)2007—2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：

a)

房地產(chǎn)市場(chǎng)在很大程度上是“政策市”，是頻繁被國(guó)家“關(guān)心”的行業(yè)。

b)

中國(guó)特殊的國(guó)情，決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)行情不具有持續(xù)性，不會(huì)持續(xù)的火爆，也不會(huì)長(zhǎng)時(shí)間的低迷，畢竟房地產(chǎn)市場(chǎng)一方面關(guān)乎著國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展，另一方面也關(guān)乎老百姓的民生問(wèn)題。

c)

每次調(diào)控，重點(diǎn)打擊的是投資、投機(jī)性購(gòu)房，自住房影響較小，教授花園作為休閑、度假型產(chǎn)品，受政策影響較大。

d)

每次調(diào)控，需求并沒有消失，就象閘門一樣暫時(shí)攔住了洪水，但水位會(huì)越來(lái)越高，特別是在流動(dòng)性寬裕、CPI上漲的情況下。

2、對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)

a)

第一階段：觀望形成期

近期的政策走向，令客戶感到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控越來(lái)越