2024年全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師之開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理考試快速提分卷附答案

姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 姓名:_________________編號(hào):_________________地區(qū):_________________省市:_________________ 密封線 密封線 全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師考試重點(diǎn)試題精編注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請(qǐng)考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請(qǐng)將自己的學(xué)校、姓名、班級(jí)、準(zhǔn)考證號(hào)涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請(qǐng)按照題號(hào)在答題卡上與題目對(duì)應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無(wú)效:在草稿紙、試卷上答題無(wú)效。一、選擇題

1、與其他投資相比，房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)不包括()。A.能夠得到稅收方面的好處B.能夠抵消通貨膨脹的影響C.提高投資者的資信等級(jí)D.變現(xiàn)容易

2、結(jié)構(gòu)施工圖不是指導(dǎo)（）的依據(jù)。A.室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)B.編制預(yù)算C.施工組織設(shè)計(jì)D.施工進(jìn)度計(jì)劃

3、計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力的財(cái)務(wù)報(bào)表是（）。A.全部投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.資金來(lái)源與運(yùn)用表

4、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個(gè)人住房抵押貸款，該家庭所購(gòu)住房的物業(yè)管理費(fèi)為每月500元。從當(dāng)前我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的角度來(lái)看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于()元。A.10000B.11000C.7800D.9200

5、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在目標(biāo)客戶群中，調(diào)查有多大比率的購(gòu)房者愿花100萬(wàn)元購(gòu)買其開(kāi)發(fā)的商品住宅，這種調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.推測(cè)性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.描述性調(diào)查

6、僅考慮房地產(chǎn)的投資特性時(shí)，一般認(rèn)為購(gòu)買銷售玩具的店鋪比購(gòu)買生產(chǎn)玩具的廠房的投資風(fēng)險(xiǎn)小，這是因?yàn)榍罢弑群笳撸ǎ?。A.更適于進(jìn)行長(zhǎng)期投資B.變現(xiàn)性差C.具有更強(qiáng)的適應(yīng)性D.具有更專業(yè)的物業(yè)管理

7、關(guān)于評(píng)標(biāo)委員會(huì)組成的說(shuō)法中，正確的是（）。A.評(píng)標(biāo)委員會(huì)由政府有關(guān)部門代表和技術(shù)經(jīng)濟(jì)方面的專家組成B.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員可以為5人C.評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員中，經(jīng)濟(jì)技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的1/3D.評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)由招標(biāo)人負(fù)責(zé)指定

8、下列關(guān)于房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)之間關(guān)系的描述，正確的是（）。A.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給是由空間市場(chǎng)決定的B.資產(chǎn)市場(chǎng)上的供求關(guān)系決定房地產(chǎn)租金的水平C.房地產(chǎn)市場(chǎng)大部分時(shí)間處于一種均衡狀態(tài)D.在均衡狀態(tài)下，租金和價(jià)格不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同

9、若登記賬簿出現(xiàn)借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，應(yīng)采用（）。A.劃線更正法B.紅字更正法C.補(bǔ)充登記法D.劃線注銷，注明“此行空白”

10、購(gòu)置某物業(yè)用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)格為100萬(wàn)元，從購(gòu)買后的下一年開(kāi)始有租金收入，年凈租金收入為30萬(wàn)元，現(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標(biāo)收益率為10%，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期（）。A.小于5年B.在4～5年之間C.在5～6年之間D.在3～4年之間

11、對(duì)于一般的商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其償債備付率至少應(yīng)大于（）。A.1.15B.1.5C.1.8D.2.0

12、混凝土的主要性質(zhì)是（）。A.水灰比B.水泥品種C.和易性D.砂率

13、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí)，一般將空置率歸為（）。A.融資類參數(shù)B.評(píng)價(jià)類指標(biāo)C.時(shí)間類參數(shù)D.收益類指標(biāo)

14、房地產(chǎn)的租金水平是由（）決定的。A.房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)B.房地產(chǎn)價(jià)格C.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)D.空置率

15、在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（）。A.目標(biāo)定價(jià)法B.價(jià)值定價(jià)法C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.成本加成定價(jià)法

16、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的方法是（）。A.專家打分法B.“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法C.解析法D.蒙特卡洛模擬法

17、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的許可證書或文件中，明確用地性質(zhì)、位置和界限的是（）。A.建筑工程施工許可證B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證C.國(guó)有建設(shè)用地使用出讓合同D.商品房買賣合同

18、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是()。A.周期風(fēng)險(xiǎn)B.比較風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

19、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A.發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券B.發(fā)行普通股股票C.發(fā)行優(yōu)先股股票D.發(fā)行公司債券

20、房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于（）。A.變動(dòng)成本的設(shè)置B.銷售收入的不同C.固定成本的設(shè)置D.平衡點(diǎn)的設(shè)置

21、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測(cè)中，引用愈來(lái)愈近期的銷售量來(lái)不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢(shì)和接近實(shí)際的預(yù)測(cè)方法是()。A.簡(jiǎn)單平均法B.移動(dòng)平均法C.加權(quán)移動(dòng)平均法D.指數(shù)平滑法

22、以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過(guò)土地（）的70％。A.評(píng)估價(jià)值B.實(shí)際價(jià)值C.投資價(jià)值D.出讓金收入

23、盈虧平衡分析是在完全競(jìng)爭(zhēng)或壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與()的平衡關(guān)系的方法。A.固定成本B.變動(dòng)成本C.盈利D.機(jī)會(huì)成本

24、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.創(chuàng)新性調(diào)查D.因果性調(diào)查

25、在房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)過(guò)程中，承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等項(xiàng)工作的，一般是（）。A.建筑師B.結(jié)構(gòu)工程師C.設(shè)備工程師D.造價(jià)工程師

26、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資本金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

27、趙某以12000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了230m2的商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的60%來(lái)自銀行貸款。該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)共34萬(wàn)元，則其償債備付率為（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

28、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以運(yùn)行管理為主的是（）。A.物業(yè)管理和設(shè)施管理B.資產(chǎn)管理和投資組合管理C.物業(yè)管理和資產(chǎn)管理D.設(shè)施管理和投資組合管理

29、目標(biāo)市場(chǎng)選擇的最簡(jiǎn)單的模式是（）。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.市場(chǎng)集中化D.大量定制化

30、建設(shè)投資估算精度在±10%，所需費(fèi)用，小型項(xiàng)目約占投資的1.0%～3.0%，大型復(fù)雜工程的占投資的0.2%～1.0%，這一階段屬于（）。A.投資機(jī)會(huì)研究B.項(xiàng)目評(píng)估與決策C.初步可行性研究D.詳細(xì)可行性研究

31、根據(jù)消費(fèi)者()的差異，市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)將他們所購(gòu)商品(包括服務(wù))分為三類，即便利品、選購(gòu)品和特殊品。A.購(gòu)買習(xí)慣B.購(gòu)買心理C.購(gòu)買動(dòng)機(jī)D.購(gòu)買行為

32、某投資者以100萬(wàn)元購(gòu)買了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中40萬(wàn)元為銀行提供的年利率為8%、按年付息、到期還本的貸款，該項(xiàng)投資的年凈經(jīng)營(yíng)收益為12萬(wàn)元，貸款期和經(jīng)營(yíng)期相同。該項(xiàng)投資的資本金利潤(rùn)率是（）。A.8.80%B.12.00%C.14.67%D.20.00%

33、開(kāi)發(fā)商取得（）后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督的有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。工程竣工驗(yàn)收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目，須依法按照國(guó)家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。A.《規(guī)劃意見(jiàn)書（選址）》B.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》C.設(shè)計(jì)方案審批D.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

34、動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以（）所需的時(shí)間。A.經(jīng)營(yíng)收入抵償全部投資B.凈收益抵償全部投資C.全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出D.全部現(xiàn)金流入抵償全部投資

35、下列不屬于利率的影響因素的是（）。A.平均利潤(rùn)率B.借貸資本的供求關(guān)系C.通貨膨脹率和預(yù)期通貨膨脹率D.內(nèi)部收益率

36、房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括（）分析。A.最高工程費(fèi)用B.最高租售數(shù)量C.最高購(gòu)買價(jià)格D.最高土地取得價(jià)格

37、對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響，這種風(fēng)險(xiǎn)是（）。A.收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)B.未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)C.資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)D.比較風(fēng)險(xiǎn)

38、保和丸的藥物組成為A.白術(shù)，木香，黃連，甘草，白茯苓，人參，神曲，陳皮，砂仁，麥芽，山楂，山藥，肉豆蔻B.山楂，神曲，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子C.蘇葉，半夏，茯苓，柴胡，苦桔梗，枳殼，甘草，生姜，大棗，杏仁，橘皮D.山楂，麥芽，半夏，茯苓，陳皮，連翹，萊菔子

39、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)年初未償還貸款本息累計(jì)為10200萬(wàn)元，其中未償還利息累計(jì)為200萬(wàn)元。年初新增貸款300萬(wàn)元，若貸款年利率為7%，當(dāng)年只付息不還本，則當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息為（）萬(wàn)元。A.717.50B.721.00C.724.50D.735.00

40、個(gè)人住房抵押貸款屬于（）。A.權(quán)益融資B.債務(wù)融資C.開(kāi)發(fā)投資D.置業(yè)投資

41、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說(shuō)明該項(xiàng)目的收益率高于（）。A.社會(huì)平均收益率B.項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率C.通貨膨脹率D.國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

42、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國(guó)債的投資收益率為10%，市場(chǎng)整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是()。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00

43、一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要獲取銷售許可證，他要找的部門是()。A.房地產(chǎn)學(xué)會(huì)B.房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)C.房地產(chǎn)管理部門D.政府

44、某投資市場(chǎng)的平均收益率為15%，銀行貸款利率為5.6%，國(guó)債收益率為4.5%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.5。那么，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率為（）。A.10.3%B.7.17%C.9.75%D.8.59%

45、某企業(yè)2014年12月底，凈利潤(rùn)為1500萬(wàn)元，資產(chǎn)平均總額為6000萬(wàn)元，負(fù)債為2000萬(wàn)元。則該企業(yè)的資產(chǎn)報(bào)酬率是（）。A.20%B.25%C.33%D.50%

46、住房市場(chǎng)中消費(fèi)者的購(gòu)買對(duì)象是住宅，其購(gòu)買的目的是（）。A.滿足自住需求B.投資保值增值C.滿足自住需求或投資保值增值D.滿足自住需求或投資保值增值，或是兩者都有

47、地下室防潮、防水構(gòu)造做法中，當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時(shí)，應(yīng)采用（）的做法。A.防潮B.防潮與排水相結(jié)合C.卷材防水D.鋼筋混凝土防水

48、下列選項(xiàng)中，不構(gòu)成房地產(chǎn)市場(chǎng)供給壟斷性的原因是（）。A.廣泛的經(jīng)濟(jì)外部性B.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性C.土地所有權(quán)的排他性D.土地的有限性

49、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬(wàn)元。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00

50、下列選項(xiàng)中，不屬于動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的是（）。A.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值C.投資收益率D.動(dòng)態(tài)投資回收期二、多選題

51、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)可分為系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)，下列屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)因素的是（）。A.變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)B.時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)C.自然損失風(fēng)險(xiǎn)D.通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

52、在一定時(shí)期內(nèi)，某類商品房的市場(chǎng)潛量是指這類商品房的（）。A.市場(chǎng)需求上限B.市場(chǎng)有效需求C.市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求D.市場(chǎng)最低需求

53、消費(fèi)者受多種因素的影響而具有不同的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，所購(gòu)商品千差萬(wàn)別，從而使消費(fèi)者市場(chǎng)具有（）的特點(diǎn)。A.分散性B.復(fù)雜性C.伸縮性D.季節(jié)性

54、下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）A.在建工程B.車站C.購(gòu)物中心D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)

55、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目總投資5000萬(wàn)元，其中資本金投入2000萬(wàn)元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項(xiàng)目全部投資收益率為（）。A.12.00%B.14.00%C.14.80%D.17.20%

56、下列關(guān)于建筑材料性質(zhì)的表述中，正確的是（）。A.材料的密度是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下單位體積的質(zhì)量，即材料的質(zhì)量與材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積之比B.凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實(shí)度都大于1C.材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度顯著降低的性質(zhì)D.材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形不能完全恢復(fù)，但也不即行破壞的性質(zhì)

57、張某以40萬(wàn)元購(gòu)買了一處商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其購(gòu)買投資的部分資金來(lái)自銀行提供的期限為10年的抵押貸款。如店鋪在第4年的租金收入為5萬(wàn)元，各項(xiàng)成本費(fèi)用為3.4萬(wàn)元，其中支付銀行利息1.5萬(wàn)元，則張某的這項(xiàng)投資在第4年的利息備付率是（）。A.1.07B.1.47C.2.07D.3.33

58、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開(kāi)發(fā)供未婚青年居住的“博客公社”。那么，開(kāi)發(fā)商在目標(biāo)市場(chǎng)選擇過(guò)程中采用的是()模式。A.選擇專業(yè)化B.產(chǎn)品專業(yè)化C.大量定制D.市場(chǎng)集中化

59、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境的因素是（）。A.城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B.人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)C.土地資源狀況D.建筑技術(shù)進(jìn)步

60、在編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（）。A.項(xiàng)目的交通組織規(guī)劃B.項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置C.項(xiàng)目的建筑規(guī)劃D.城市土地利用規(guī)劃

61、員工工資、醫(yī)療保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)等屬于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中的（）。A.人工費(fèi)B.辦公費(fèi)C.法定稅費(fèi)D.保險(xiǎn)費(fèi)

62、如果開(kāi)發(fā)商將建成的物業(yè)用于長(zhǎng)期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對(duì)租戶的吸引力，延長(zhǎng)其（），進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報(bào)和使物業(yè)保值、增值的目的。A.投資周期B.自然壽命C.自然周期D.經(jīng)濟(jì)壽命

63、（）是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。A.政治環(huán)境B.資源環(huán)境C.技術(shù)環(huán)境D.國(guó)際環(huán)境

64、王某打算承租某寫字樓的一個(gè)單元，在可出租面積的計(jì)算上與業(yè)主發(fā)生了分歧，后經(jīng)測(cè)量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積為35m2，外墻面積為7m2，單元間分隔墻面積為10m2，公攤面積為5m2，那么，可出租面積應(yīng)為()m2。A.48.5B.49C.51D.45.5

65、購(gòu)買者對(duì)其購(gòu)買活動(dòng)的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可察覺(jué)性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。若購(gòu)買者非常滿意，則（）。A.P＝0B.E＞PC.E＝PD.E＜P

66、下列風(fēng)險(xiǎn)中屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)的是（）。A.比較風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)C.未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)D.持有期風(fēng)險(xiǎn)

67、房地產(chǎn)投資分為土地開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資，是按照（）的不同進(jìn)行劃分的。A.物業(yè)用途類型B.投資對(duì)象存在形式C.房地產(chǎn)投資主體D.房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型

68、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價(jià)格購(gòu)買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買價(jià)中的40%為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10%，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤(rùn)等共24萬(wàn)元，則其償債備付率是（）。A.0.21B.1.23C.2.01D.3.23

69、相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來(lái)說(shuō)，()中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來(lái)的收益計(jì)入投資收益。A.投資利潤(rùn)率B.投資回報(bào)率C.資本金利潤(rùn)率D.資本金凈利潤(rùn)率

70、關(guān)于預(yù)算，下列說(shuō)法錯(cuò)誤的是（）。A.可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況B.當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出C.預(yù)算有許多類型，主要有年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算，資本支出預(yù)算和長(zhǎng)期預(yù)算D.年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化

71、下列各項(xiàng)中，屬于依法以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目的是（）。A.征地區(qū)域農(nóng)民自住住宅項(xiàng)目B.廉租住房項(xiàng)目C.醫(yī)療衛(wèi)生用地D.基礎(chǔ)設(shè)施用地

72、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆數(shù)額為50萬(wàn)元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個(gè)人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（）萬(wàn)元。A.16.79B.18.12C.25.01D.31.17

73、下列關(guān)于建筑制圖有關(guān)要求的表述中，錯(cuò)誤的是（）。A.圖紙幅面內(nèi)應(yīng)有標(biāo)題欄和會(huì)簽欄B.結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例，允許一個(gè)圖形使用兩種比例C.凡承重墻、柱子、大梁或屋架的位置必須畫上軸線并編上軸線號(hào)D.標(biāo)高的單位用mm計(jì)

74、不屬于開(kāi)發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)租售定價(jià)方法的是（）。A.成本導(dǎo)向定價(jià)B.銷售導(dǎo)向定價(jià)C.購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)D.競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)

75、由于自然原因、社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力，以及由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴帳不還，這種風(fēng)險(xiǎn)因素稱為個(gè)人住房抵押貸款的（）。A.操作風(fēng)險(xiǎn)B.信用風(fēng)險(xiǎn)C.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)D.法律風(fēng)險(xiǎn)

76、有多少人愿意花費(fèi)20萬(wàn)元購(gòu)買一套高層帶電梯的兩居室住房，如對(duì)此問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查，屬于（）。A.試探性調(diào)查B.描述性調(diào)查C.因果性調(diào)查D.假設(shè)性調(diào)查

77、下列關(guān)于過(guò)熱與房地產(chǎn)泡沫的說(shuō)法，不正確的是（）。A.過(guò)度開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)泡沫是反映兩個(gè)不同層面的市場(chǎng)指標(biāo)。過(guò)度開(kāi)發(fā)反映市場(chǎng)上的供求關(guān)系，而房地產(chǎn)泡沫則反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系B.房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)比房地產(chǎn)泡沫的嚴(yán)重程度更高，危害更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落C.當(dāng)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生時(shí)，市場(chǎng)還處在上升階段，而出現(xiàn)過(guò)度開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象時(shí)，市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始下滑了D.過(guò)熱表現(xiàn)為投資者基于土地開(kāi)發(fā)利用的目的而加大投資，通常是為了獲得長(zhǎng)期收益，而房地產(chǎn)泡沫則表現(xiàn)為市場(chǎng)參與者對(duì)短期資本收益的追逐，他們不考慮土地的用途和開(kāi)發(fā)，通常表現(xiàn)為增加現(xiàn)期的購(gòu)買與囤積，以待價(jià)格更高時(shí)拋出

78、以下指標(biāo)不能反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)償債能力()。A.資產(chǎn)負(fù)債率B.內(nèi)部收益率C.流動(dòng)比率D.速動(dòng)比率

79、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本為2600萬(wàn)元，竣工后的銷售收入為4500萬(wàn)元，銷售稅金及附加為248萬(wàn)元，則該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率為（）。A.45.05％B.49.31％C.56.86％D.63.6％

80、已知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本為2000元/m2，開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)利潤(rùn)率為15%，當(dāng)前的銷售稅率為6%，按成本加成定價(jià)法可定價(jià)為（）元/m2。A.2420B.2438C.2447D.2503

81、以出讓方式獲得城市毛地使用權(quán)時(shí)，土地出讓地價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和（）構(gòu)成。A.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)B.城市建設(shè)配套費(fèi)C.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)

82、制定物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)是（）的目標(biāo)。A.政府B.物業(yè)管理機(jī)構(gòu)C.業(yè)主D.租戶

83、某家庭購(gòu)買一套建筑面積為100m2的商品住宅，單價(jià)為2500元/m2，首付款為總房?jī)r(jià)的30%，其余通過(guò)申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付，已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為4%和7%，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（）元。A.833.23B.1016.26C.1243.57D.1342.86

84、某家庭購(gòu)買一套面積為88m2的商品住宅，單價(jià)為9000元/m2，首付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為銀行提供的年利率6.48%、月還款額遞增比例為0.5%、期限為20年的個(gè)人住房抵押貸款，則該家庭第10年第1個(gè)月的還款額是（）元。A.4172.28B.4193.14C.7072.32D.12180.43

85、運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過(guò)（）確定是否進(jìn)行投資。A.等待投資型期權(quán)估價(jià)B.放棄型期權(quán)估價(jià)C.成長(zhǎng)型期權(quán)估價(jià)D.柔性期權(quán)估價(jià)

86、當(dāng)利息周期小于1年時(shí)，則實(shí)際利率()名義利率。A.等于B.大于C.小于D.兩者無(wú)關(guān)系

87、建筑使用中，人群的活動(dòng)、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載，屬于（）。A.永久荷載B.必然荷載C.可變荷載D.偶然荷載

88、某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的名義收益率為17%，計(jì)算得到該項(xiàng)目的實(shí)際收益率為12%，銀行的貸款利率為5%，則在該項(xiàng)目的計(jì)算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率為（）。A.4.46%B.4.00%C.6.56%D.10.56%

89、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是（）A.建造費(fèi)用B.融資費(fèi)用C.其他工程費(fèi)用D.專業(yè)人員費(fèi)用

90、敏感性分析是一種（）分析，是項(xiàng)目評(píng)估中不可或缺的組成部分。A.靜態(tài)確定性B.靜態(tài)不確定性C.動(dòng)態(tài)確定性D.動(dòng)態(tài)不確定性

91、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用B.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息C.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金D.凈經(jīng)營(yíng)收入=有效毛收入－經(jīng)營(yíng)費(fèi)用－抵押貸款還本付息－準(zhǔn)備金－所得稅

92、以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資，這種估算方法為（）。A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法

93、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。A.《規(guī)劃意見(jiàn)書（選址）》B.《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》C.《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》D.《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓成交確認(rèn)書》

94、房地產(chǎn)抵押物的抵押率是貸款金額與()之比。A.抵押物價(jià)值B.預(yù)計(jì)利潤(rùn)額C.總投資額D.總成本額

95、寒濕痰瘀，阻滯凝結(jié)，如流注、痰核、瘰疬、乳巖、橫痃、貼骨疽、蟮頭等病。初起皮色不變，腫硬作痛者，治宜首選A.犀黃丸B.透膿散C.小金丹D.川芎調(diào)茶飲

96、在某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目將面臨（）。A.政策風(fēng)險(xiǎn)B.市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)C.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)D.信用風(fēng)險(xiǎn)

97、下列選項(xiàng)中，不屬于投資機(jī)會(huì)選擇主要工作內(nèi)容的是（）。A.提出投資設(shè)想B.項(xiàng)目可行性研究C.細(xì)化投資設(shè)想D.尋找和篩選投資機(jī)會(huì)

98、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率的正確表達(dá)式是（）。A.銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/銷售收入B.銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)價(jià)值C.銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/總開(kāi)發(fā)成本D.銷售利潤(rùn)率＝銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目總投資

99、某寫字樓項(xiàng)目建成后引進(jìn)一知名物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，該項(xiàng)目采用的市場(chǎng)定位戰(zhàn)略是（）差別化戰(zhàn)略。A.形象B.產(chǎn)品C.人員D.服務(wù)

100、甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲和乙實(shí)際支付的利息額之間的關(guān)系為（）。A.I甲＞I乙B.I甲＜I乙C.I甲＝I乙D.I甲≥I乙三、判斷題

101、具有清熱燥濕，殺蟲(chóng)止癢的藥物是A.苦楝皮B.使君子C.檳榔D.南瓜子

102、一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)所包括的地域范圍越大，其研究的深度越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義越大。（）

103、下列各藥中，有毒不宜過(guò)量服的是A.蒼耳子B.白芷C.辛夷D.薄荷

104、能夠苦瀉下行，疏肝破氣，消積化滯的藥物是A.陳皮B.青皮C.沉香D.枳實(shí)

105、蜈蚣研末沖服，每次的用量是A.0.006～0.01gB.0.06～0.1gC.1～3gD.0.6～1g

106、從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)對(duì)研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行分析。（）

107、在名義利率不變時(shí)，計(jì)息次數(shù)越多，實(shí)際利率越大。()

108、名義收益率、實(shí)際收益率和通貨膨脹率之間的關(guān)系是：1＋實(shí)際收益率＝（1＋名義收益率）×（1＋通貨膨脹率）。（）

109、土地出讓地價(jià)款是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓地價(jià)款。（）

110、蟬蛻的功效是A.疏散風(fēng)熱，明目退翳B.疏散風(fēng)熱，解毒消腫C.疏散風(fēng)熱，疏肝解郁D.利咽開(kāi)音，生津止渴

111、房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平。（）

112、差額投資內(nèi)部收益率是指兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差。（）

113、白礬、大蒜皆可用治的病證是A.濕疹瘙癢B.痢疾C.目赤腫痛D.咽喉腫痛

114、清熱涼血宜生用，活血祛瘀宜酒炙用的是A.夏枯草B.荊芥C.紫草D.牡丹皮

115、既可治療風(fēng)寒感冒，又可治療水腫腳氣的是A.桂枝B.香薷C.紫蘇D.葛根

116、一般來(lái)講，只有實(shí)力較強(qiáng)的大企業(yè)才可能采取全面覆蓋這種營(yíng)銷戰(zhàn)略。（）

117、目前我國(guó)由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)者。（）

118、消費(fèi)者購(gòu)買行為也會(huì)受到諸如相關(guān)群體、家庭、社會(huì)角色與地位等一系列社會(huì)因素的影響。

119、量?jī)r(jià)彈性是指某時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)交易量與該時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格之比。（）

120、黃柏的藥用部位是A.根B.根莖C.樹(shù)皮D.根皮

參考答案與解析

1、答案：D本題解析：因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資的變現(xiàn)難。

2、答案：A本題解析：結(jié)構(gòu)施工圖主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計(jì)內(nèi)容，反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求，是指導(dǎo)結(jié)構(gòu)施工、編制預(yù)算、施工組織設(shè)計(jì)和施工進(jìn)度計(jì)劃的依據(jù)。A項(xiàng)的依據(jù)是建筑平面圖。

3、答案：B本題解析：按投資計(jì)算基礎(chǔ)的不同，現(xiàn)金流量表可分為三類：①項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表；②資本金現(xiàn)金流量表；③投資者各方現(xiàn)金流量表。其中，資本金現(xiàn)金流量表從投資整體的角度出發(fā)，以投資者的出資額作為計(jì)算基礎(chǔ)，把借款本金償還和利息支付視為現(xiàn)金流出，用以計(jì)算資本金財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，考察項(xiàng)目資本金的盈利能力。

4、答案：B本題解析：銀行一般規(guī)定將每筆住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50%以下，房產(chǎn)支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費(fèi))/月均收入，則該家庭最低月均收入應(yīng)不低于(5000+500)/50%元=11000元。

5、答案：D本題解析：調(diào)查項(xiàng)目可以分成三類：①試探性調(diào)查，即通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法，如在經(jīng)歷了2016～2018年中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格普遍大幅度上漲、價(jià)格向下調(diào)整壓力日增的情況下，調(diào)查有意向在2019年購(gòu)買商品住宅的家庭數(shù)量；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值，例如有多少人愿意花費(fèi)60萬(wàn)元在郊區(qū)買一套兩居室商品住宅；③因果性調(diào)查，即檢驗(yàn)因果關(guān)系，如假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。

6、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。工業(yè)廠房一般設(shè)計(jì)需要符合特定工藝要求，通常只適合于工業(yè)企業(yè)，不容易轉(zhuǎn)手交易。而商業(yè)辦公物業(yè)有較強(qiáng)的適應(yīng)性，可以根據(jù)市場(chǎng)需要變化用途，所以風(fēng)險(xiǎn)要小。P7～9。

7、答案：B本題解析：本題考查的是工程建設(shè)招標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)通常由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中經(jīng)濟(jì)、技術(shù)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員應(yīng)從省級(jí)以上人民政府有關(guān)部門提供的專家名冊(cè)或者招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)專家?guī)靸?nèi)的相關(guān)專家名單中確定。P77。

8、答案：D本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)。房地產(chǎn)空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系在一起的?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平，從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)上的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定均衡狀態(tài)，在這種狀態(tài)下，租金和價(jià)格都不發(fā)生變化，價(jià)格與重置成本相同，新增量和滅失量相等，房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變，這種均衡狀態(tài)是轉(zhuǎn)瞬即逝的，在大部分時(shí)間上市場(chǎng)都處于一種不均衡狀態(tài)，但總是在向均衡狀態(tài)回復(fù)，圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)。參見(jiàn)教材P49。

9、答案：C本題解析：借貸方向、科目正確，但是入賬金額少記的，采用“補(bǔ)充登記法”。更正時(shí)，按照正確的數(shù)字和錯(cuò)誤的數(shù)字之間的差額，用藍(lán)字填寫一張記賬憑證，并據(jù)以登記入賬，在補(bǔ)充記賬憑證的摘要欄內(nèi)注明“更正某月某日某號(hào)記賬憑證少記金額”。

10、答案：B本題解析：動(dòng)態(tài)投資回收期（Pb），是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，是反映開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資回收能力的重要指標(biāo)。本題中，凈現(xiàn)金流量具體見(jiàn)表。因此，動(dòng)態(tài)投資回收期＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開(kāi)始出現(xiàn)正值的期數(shù)－1）＋（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）。代入數(shù)據(jù)可得，動(dòng)態(tài)回收期＝（5－1）＋4.91/18.63＝4.26（年）。

11、答案：A本題解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。償債備付率對(duì)于一般商用房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，商業(yè)銀行一般要求的償債備付率指標(biāo)介于1.15～1.35之間。當(dāng)指標(biāo)小于1.15時(shí)，表示當(dāng)期資金來(lái)源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過(guò)短期借款來(lái)償還已到期的債務(wù)。

12、答案：C本題解析：和易性是指混凝土是否易于施工操作和均勻密實(shí)的性能，它是混凝土的主要性質(zhì)。主要表現(xiàn)為：①是否易于攪拌和卸出；②運(yùn)輸過(guò)程中是否分層、泌水；③澆灌時(shí)是否離析；④振搗時(shí)是否易于填滿模型。

13、答案：D本題解析：經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)，包括以下幾個(gè)方面的指標(biāo)：①時(shí)間類參數(shù)；②融資相關(guān)參數(shù)；③收益相關(guān)指標(biāo)；④評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。其中，收益相關(guān)指標(biāo)包括出租率或空置率，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占毛收入比率。

14、答案：C本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與資產(chǎn)市場(chǎng)?？臻g市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平。

15、答案：A本題解析：本題考查的是的是制定租售方案。成本導(dǎo)向定價(jià)法包括兩種，成本加成定價(jià)法和目標(biāo)定價(jià)法，后一種需要用到損益平衡圖。P98。

16、答案：B本題解析：風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)是指應(yīng)用各種管理科學(xué)技術(shù)，采用定性與定量相結(jié)合的方式，最終定量地估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)大小，并評(píng)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的可能影響，以此為依據(jù)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)采取相應(yīng)的對(duì)策。常用的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的方法有以下幾種：①調(diào)查和專家打分法；②解析法；③蒙特卡洛模擬法。B項(xiàng)，“三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”法是敏感性分析的一種方法。

17、答案：B本題解析：城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門對(duì)建設(shè)用地使用性質(zhì)、建設(shè)用地及代征城市公共用地范圍和面積審核確定后，頒發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。對(duì)于劃撥用地開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商在取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后，方可向政府土地主管部門申請(qǐng)用地，經(jīng)縣級(jí)以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。

18、答案：A本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段

19、答案：D本題解析：公司債券是指公司依照法定程序發(fā)行、約定在一年以上期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。相對(duì)于股權(quán)融資和其他類型債券融資，公司債券融資具有面向?qū)ο髲V泛、融資成本較低、不改變?cè)蓶|對(duì)公司的控制權(quán)、可優(yōu)化企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)、降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)點(diǎn)。

20、答案：D本題解析：房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈虧平衡分析有臨界點(diǎn)分析和保本點(diǎn)分析兩種，兩者的主要差異在于平衡點(diǎn)的設(shè)置。臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。

21、答案：B本題解析：[解析]時(shí)間序列分析法

22、答案：A本題解析：為預(yù)防土地儲(chǔ)備貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

23、答案：C本題解析：根據(jù)盈虧平衡分析的概念。

24、答案：D本題解析：調(diào)查項(xiàng)目可以分成以下三類：①試探性調(diào)查，即通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法；②描述性調(diào)查，即明確一些特定的量值；③因果性調(diào)查，如假設(shè)兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。題中所述調(diào)查屬于因果性調(diào)查。

25、答案：A本題解析：在房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，建筑師一般承擔(dān)開(kāi)發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)等工作。有時(shí)建筑師并不是親自完成這些設(shè)計(jì)工作，而是作為主持人來(lái)組織或協(xié)調(diào)這些工作。一般情況下，建筑師還要組織定期技術(shù)工作會(huì)議、簽發(fā)與合同有關(guān)的各項(xiàng)任務(wù)、提供施工所需圖紙資料、協(xié)助解決施工中的技術(shù)問(wèn)題等。

26、答案：C本題解析：借貸資金＝5000－2000＝3000（萬(wàn)元），假定全部投資收益率為R，則3000萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益＝3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用＝3000×10%＝300（萬(wàn)元），2000萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益＝2000×R，資本金投資收益率＝（2000×R＋3000×R－300）/2000＝22%，解得：R＝14.8%。

27、答案：C本題解析：償債備付率是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值。根據(jù)等額序列支付資金回收系數(shù)公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（萬(wàn)元），償債備付率＝可用于還本付息資金÷當(dāng)期應(yīng)還本付息資金＝34÷26.95＝1.26。

28、答案：A本題解析：物業(yè)資產(chǎn)管理是指為了滿足置業(yè)投資者的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)投資管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，以收益性物業(yè)為對(duì)象，為投資者提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)。其中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合以策略性管理為主。

29、答案：C本題解析：目標(biāo)市場(chǎng)是企業(yè)打算進(jìn)入的細(xì)分市場(chǎng)，或打算滿足的具有某一需求的客戶群體。目標(biāo)市場(chǎng)選擇的模式包括：①市場(chǎng)集中化；②選擇專業(yè)化；③產(chǎn)品專業(yè)化；④市場(chǎng)專業(yè)化；⑤全面覆蓋；⑥大量定制。其中，市場(chǎng)集中化是最簡(jiǎn)單的模式，即企業(yè)只選擇一個(gè)細(xì)分市場(chǎng)。通過(guò)集中營(yíng)銷，企業(yè)能更清楚地了解細(xì)分市場(chǎng)的需求，從而樹(shù)立良好的信譽(yù)，在細(xì)分市場(chǎng)上建立鞏固的市場(chǎng)地位，同時(shí)企業(yè)通過(guò)生產(chǎn)、銷售和促銷的專業(yè)化分工，能提高經(jīng)濟(jì)效益。

30、答案：D本題解析：本題考查的是可行性研究的工作階段。P251～252。

31、答案：D本題解析：[知識(shí)點(diǎn)]消費(fèi)者市場(chǎng)的購(gòu)買對(duì)象

32、答案：D本題解析：資本金利潤(rùn)率，是指項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤(rùn)總額或項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額與資本金的比率，它反映投入項(xiàng)目的資本金的盈利能力。資本金是投資者為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目投入的權(quán)益資本。由題意，資本金＝100－40＝60（萬(wàn)元），資本金利潤(rùn)率＝年利潤(rùn)總額或年平均利潤(rùn)總額÷資本金×100%＝12÷60×100%＝20%。

33、答案：D本題解析：開(kāi)發(fā)商需持《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃許可及其他事項(xiàng)申報(bào)表》、《規(guī)劃意見(jiàn)書（選址）》及附圖復(fù)印件、《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》及附圖復(fù)印件、國(guó)土資源行政主管部門批準(zhǔn)用地的文件、有資質(zhì)設(shè)計(jì)單位按照《規(guī)劃意見(jiàn)書（選址）》或《設(shè)計(jì)方案審查意見(jiàn)》及附圖的要求繪制的建設(shè)工程施工圖、《城市建設(shè)工程辦理竣工檔案登記表》、《勘察、設(shè)計(jì)中標(biāo)通知書》，向城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門提出申請(qǐng)。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門接此申請(qǐng)后，將負(fù)責(zé)對(duì)相關(guān)文件進(jìn)行與設(shè)計(jì)方案審查階段內(nèi)容相似的審查工作，通過(guò)審查后，簽發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。開(kāi)發(fā)商取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》后，應(yīng)按照城市規(guī)劃監(jiān)督有關(guān)規(guī)定，辦理規(guī)劃驗(yàn)線、驗(yàn)收事宜。工程竣工驗(yàn)收后，按規(guī)定應(yīng)編制竣工圖的建設(shè)項(xiàng)目，須依法按照國(guó)家編制竣工圖的有關(guān)規(guī)定編制并報(bào)送城市檔案館。

34、答案：B本題解析：本題考查的是動(dòng)態(tài)投資回收期。動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。參見(jiàn)教材P187。

35、答案：D本題解析：利率的影響因素，主要包括以下六個(gè)方面：①平均利潤(rùn)率；②借貸資本的供求關(guān)系；③貨幣政策；④國(guó)際利率水平；⑤通貨膨脹率和預(yù)期通貨膨脹率；⑥匯率。

36、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析包括最低租售價(jià)格分析、最低租售數(shù)量分析、最高土地取得價(jià)格、最高工程費(fèi)用、最高購(gòu)買價(jià)格、最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率、多因素臨界點(diǎn)組合。

37、答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)A是收入方面的，收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)要求的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，未來(lái)租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損造成的損失、資本化率的變化、物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。；選項(xiàng)B是支出方面的；選項(xiàng)C是指收益和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用都不發(fā)生變化，資本價(jià)值會(huì)隨著收益率的變化而變化。P21。

38、答案：B本題解析：保和丸重用酸甘性溫之山楂為君，消一切飲食積滯，長(zhǎng)于消肉食油膩之積。神曲甘辛性溫，消食健胃，長(zhǎng)于化酒食陳腐之積；萊菔子辛甘而平，下氣消食除脹，長(zhǎng)于消谷面之積。二藥同用為臣，能消各種食物積滯。食積易于阻氣、生濕、化熱，故以半夏、陳皮辛溫，理氣化濕，和胃止嘔；茯苓甘淡，健脾利濕，和中止瀉；連翹味苦微寒，既可散結(jié)以助消積．又可清解食積所生之熱，均為佐藥。

39、答案：C本題解析：按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息。還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：每年應(yīng)計(jì)利息＝（年初借款本息累計(jì)＋本年借款額/2）×貸款利率則代入公式，得當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息＝（10200＋300÷2）×7%＝724.50（萬(wàn)元）。

40、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。貸款屬于債務(wù)，直接間接融資是另一種分類方式。參見(jiàn)教材P308。

41、答案：B本題解析：本題考查的是財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。FNPV大于或等于0，說(shuō)明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過(guò)了基準(zhǔn)收益率的要求。參見(jiàn)教材P180。

42、答案：B本題解析：[解析]投資組合理論

43、答案：C本題解析：此題屬于熟悉范疇。周為房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)頒發(fā)銷售許可證。

44、答案：C本題解析：確定折現(xiàn)率的理想方法是采用資金的機(jī)會(huì)成本加適當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值。資金的機(jī)會(huì)成本，是資金在某一段時(shí)間內(nèi)最安全和最高的投資機(jī)會(huì)的收益率。這個(gè)收益率差不多等于無(wú)風(fēng)險(xiǎn)的收益率，例如國(guó)債的收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益率應(yīng)至少等于這個(gè)機(jī)會(huì)成本再加上該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬。本題中，當(dāng)前房地產(chǎn)投資的折現(xiàn)率R＝4.5%＋0.5×（15%－4.5%）＝9.75%。本題不能用銀行貸款利率，若是存款利率，則可用。

45、答案：B本題解析：資產(chǎn)報(bào)酬率又稱資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)利潤(rùn)率或投資報(bào)酬率，是企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)的凈利潤(rùn)與資產(chǎn)平均總額的比率。計(jì)算公式：資產(chǎn)報(bào)酬率＝凈利潤(rùn)÷資產(chǎn)平均總額×100%＝1500÷6000×100%＝25%。

46、答案：D本題解析：住房市場(chǎng)中的消費(fèi)者和購(gòu)買者行為，是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析的重要內(nèi)容。由于住房兼具耐用消費(fèi)品和投資品的雙重特征，所以住房市場(chǎng)中消費(fèi)者的購(gòu)買對(duì)象、影響購(gòu)買行為的主要要素和購(gòu)買決策過(guò)程等，與一般消費(fèi)品市場(chǎng)有非常大的差異。住房市場(chǎng)中消費(fèi)者的購(gòu)買對(duì)象是住宅，其購(gòu)買的目的是滿足自住需求或投資保值增值，或兩種目的兼而有之。

47、答案：C本題解析：當(dāng)常年靜止水位和豐水期最高水位都高于地下室地坪時(shí)，地下水不僅可以浸入地下室，還對(duì)墻板、底板有較大的壓力。地下室必須采取防水構(gòu)造做法，常用的防水做法是卷材防水。

48、答案：A本題解析：考點(diǎn):房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性。選項(xiàng)A屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性，不是房地產(chǎn)供給壟斷性的原因。房地產(chǎn)的供給在短期內(nèi)難以有較大的增減，因此市場(chǎng)供給在短期內(nèi)缺乏彈性；由于房地產(chǎn)的位置、環(huán)境、數(shù)量、檔次的差異，市場(chǎng)供給具有異質(zhì)性；由于土地的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，使表面存在激烈競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易形成地域性的壟斷。

49、答案：C本題解析：等比序列是一種等比例增加或減少的現(xiàn)金流量序列，即這種現(xiàn)金流量序列的收入或支出每年以一個(gè)固定的比例發(fā)生變化。計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)的公式為：式中，P表示現(xiàn)值；A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值；i表示折現(xiàn)率；s表示每一時(shí)間間隔收入等比變化值；n表示計(jì)息周期數(shù)。本題中，i＝s，則該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為：P＝20×8÷（1＋6%）＝150.94（萬(wàn)元）。

50、答案：C本題解析：本題考查的是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。選項(xiàng)C屬于靜態(tài)盈利能力指標(biāo)。

51、答案：B本題解析：個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)是指僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、投資者可以控制的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：①收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)；②未來(lái)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)；③資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)；④機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)（又稱比較風(fēng)險(xiǎn)）；⑤時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)；⑥持有期風(fēng)險(xiǎn)。ACD三項(xiàng)都屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

52、答案：A本題解析：市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用超過(guò)一定水平之后，就不會(huì)刺激需求了，因此市場(chǎng)需求有一個(gè)上限，稱為市場(chǎng)潛量。要達(dá)到最大的市場(chǎng)需求，可以設(shè)想必須有很“高”的市場(chǎng)營(yíng)銷費(fèi)用才能達(dá)到，而且隨著營(yíng)銷費(fèi)用的增加，對(duì)需求的刺激越來(lái)越小。市場(chǎng)潛量是在特定的環(huán)境下，隨著行業(yè)營(yíng)銷費(fèi)用的無(wú)限增長(zhǎng)，市場(chǎng)需求所能達(dá)到的極限。

53、答案：B本題解析：本題考查的是消費(fèi)者市場(chǎng)及其購(gòu)買對(duì)象。消費(fèi)者市場(chǎng)的特點(diǎn)之一是復(fù)雜性，即消費(fèi)者受多種因素的影響而具有不同的消費(fèi)需求和消費(fèi)行為，所購(gòu)商品千差萬(wàn)別。

54、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)投資概述。物殊物業(yè)是指物業(yè)空間內(nèi)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要得到政府特殊許可得房地產(chǎn)，包括汽車加油站、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等。

55、答案：C本題解析：借貸資金＝5000－2000＝3000（萬(wàn)元），假定全部投資收益率為R，則3000萬(wàn)元借貸資金產(chǎn)生的收益＝3000×R，借貸資金的財(cái)務(wù)費(fèi)用＝3000×10%＝300（萬(wàn)元），2000萬(wàn)元的資本金產(chǎn)生的收益＝2000×R，資本金投資收益率＝（2000×R＋3000×R－300）/2000＝22%，解得：R＝14.8%。

56、答案：A本題解析：B項(xiàng)，材料的密實(shí)度是指材料在絕對(duì)密實(shí)狀態(tài)下的體積與在自然狀態(tài)下的體積之比。凡是內(nèi)部有孔隙的材料，其密實(shí)度都小于1；C項(xiàng)，材料的耐水性是指材料在飽和水作用下強(qiáng)度不顯著降低的性質(zhì)；D項(xiàng)，材料的彈性是指材料在外力作用下產(chǎn)生變形，外力去掉后變形能完全恢復(fù)的性質(zhì)。

57、答案：C本題解析：利息備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于支付利息的稅息前利潤(rùn)與當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用的比值，又稱利息保障倍數(shù)。其計(jì)算公式為：利息備付率（ICR）＝稅息前利潤(rùn)（EBIT）/當(dāng)期應(yīng)付利息費(fèi)用（PI），此題中，利息備付率＝（5－3.4＋1.5）÷1.5＝2.07。

58、答案：D本題解析：暫無(wú)解析

59、答案：A本題解析：經(jīng)濟(jì)環(huán)境是指在整個(gè)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)內(nèi)，存在于房地產(chǎn)業(yè)之外，而又對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有影響的經(jīng)濟(jì)因素和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。主要包括：①城市或區(qū)域經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展水平；②就業(yè)狀況；③居民收入與支付能力；④產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；⑤基礎(chǔ)設(shè)施狀況；⑥利率；⑦通貨膨脹率等。B項(xiàng)屬于社會(huì)環(huán)境因素；C項(xiàng)屬于資源環(huán)境因素；D項(xiàng)屬于技術(shù)環(huán)境因素。

60、答案：D本題解析：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的選擇包括以下幾點(diǎn)：①市政規(guī)劃方案選擇，主要內(nèi)容包括各種市政設(shè)施的布置、來(lái)源、去路和走向。②項(xiàng)目構(gòu)成及平面布置。③建筑規(guī)劃方案選擇。建筑規(guī)劃方案的內(nèi)容主要包括各單項(xiàng)工程的占地面積、建筑面積、層數(shù)、層高、房間布置、各種房間的數(shù)量、建筑面積等等。

61、答案：A本題解析：物業(yè)管理的人工費(fèi)包括工資、補(bǔ)貼、福利和國(guó)家或地方政府要求繳納的社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)（如醫(yī)療、養(yǎng)老、失業(yè)保險(xiǎn)）、統(tǒng)籌費(fèi)、公積金（如住房公積金）等。人工費(fèi)一般在每月的月中支付一次（也可以按每周、每?jī)芍芑蛎堪雮€(gè)月支付一次），租金收入一般是在每月的月初收取。

62、答案：D本題解析：開(kāi)發(fā)商首先需要對(duì)出租還是出售做出選擇，包括出租面積、出售面積數(shù)量及其在建筑物中的具體位置。如果建成的物業(yè)用于出租，開(kāi)發(fā)商還必須決定是永久出租還是出租一段時(shí)間后將其賣掉。如果開(kāi)發(fā)商將建成的物業(yè)用于長(zhǎng)期出租，則其角色轉(zhuǎn)變?yōu)槲飿I(yè)所有者或投資者，在這種情況下，開(kāi)發(fā)商要進(jìn)行有效的物業(yè)管理，以保持物業(yè)對(duì)租戶的吸引力、延長(zhǎng)其經(jīng)濟(jì)壽命，進(jìn)而達(dá)到理想的租金回報(bào)和使物業(yè)保值、增值的目的。

63、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境。資源環(huán)境是指影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的土地、能源、環(huán)境和生態(tài)等自然資源條件。

64、答案：A本題解析：根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》(GB/T17986—2000)，“成套房屋的套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影的一半計(jì)算套內(nèi)墻體面積”。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋的使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積，其中套內(nèi)墻體面積=各套之間的分隔墻水平投影面積的一半+套與公共建筑空間的分隔墻水平投影面積的一半+外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。對(duì)此題而言，套內(nèi)建筑面積=(35+7/2+10/2)m2=43.5m2，可出租面積：套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偣媒ㄖ娣e=(43.5+5)m2=48.5m2。

65、答案：D本題解析：消費(fèi)者在購(gòu)買產(chǎn)品后會(huì)產(chǎn)生某種程度的滿意感和不滿意感，進(jìn)而采取一些使市場(chǎng)營(yíng)銷人員感興趣的買后行為。購(gòu)買者對(duì)其購(gòu)買活動(dòng)的滿意感（S）是其產(chǎn)品期望（E）和該產(chǎn)品可覺(jué)察性能（P）的函數(shù)，即S＝f（E，P）。S、E、P三者的關(guān)系表現(xiàn)為：①若E＝P，則消費(fèi)者會(huì)滿意；②若E＞P，則消費(fèi)者不滿意；③若E＜P，則消費(fèi)者會(huì)非常滿意。

66、答案：B本題解析：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)又稱不可分散風(fēng)險(xiǎn)或市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，即投資風(fēng)險(xiǎn)中無(wú)法在投資組合內(nèi)部被分散、抵消的那一部分風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，投資者對(duì)這些風(fēng)險(xiǎn)不易判斷和無(wú)法控制，具體包括：①通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)；②市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)；③周期風(fēng)險(xiǎn)；④變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)；⑤利率風(fēng)險(xiǎn)；⑥匯率風(fēng)險(xiǎn)；⑦政策風(fēng)險(xiǎn)；⑧政治風(fēng)險(xiǎn)；⑨或然損失風(fēng)險(xiǎn)。ACD三項(xiàng)都屬于個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

67、答案：D本題解析：房地產(chǎn)投資可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類，不同投資類型既相互聯(lián)系又有一定的區(qū)別。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型的不同，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)的土地開(kāi)發(fā)投資、從事各類房屋開(kāi)發(fā)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)投資。

68、答案：B本題解析：償債備付率，指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比值，表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)。本題中，用等額序列現(xiàn)值系數(shù)公式A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，求出當(dāng)期應(yīng)還本付息資本，再代入償債備付率公式（償債備付率＝可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息資金）即可。式中，P表示現(xiàn)值，F(xiàn)表示終值，A表示連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期末的等額支付金額，簡(jiǎn)稱年值，n表示計(jì)息周期數(shù)，i表示每個(gè)計(jì)息周期的利率。本案例中，根據(jù)已知數(shù)據(jù)，得A＝200×60%×{10%×（1＋10%）10÷[（1＋10%）10－1]}＝19.53（萬(wàn)元）。則償債備付率＝24/19.53＝1.23。

69、答案：B本題解析：[解析]投資回報(bào)率

70、答案：D本題解析：預(yù)算不是一門很精確的科學(xué)，物業(yè)的實(shí)際收支，很少與預(yù)算中的估計(jì)完全一致。預(yù)算只是一個(gè)工具，利用這個(gè)工具，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)事先估計(jì)的物業(yè)收支數(shù)量，做出費(fèi)用支出計(jì)劃。預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)努力減少物業(yè)凈經(jīng)營(yíng)收入的變動(dòng)，估算在某一時(shí)間上物業(yè)現(xiàn)金流的狀況。當(dāng)一項(xiàng)未預(yù)計(jì)到的費(fèi)用支出導(dǎo)致現(xiàn)金短缺時(shí)，預(yù)算可以幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)找到妥善的處理方法，以滿足這項(xiàng)費(fèi)用的支出。預(yù)算有許多種類型，在物業(yè)管理中經(jīng)常用到的預(yù)算形式主要有三種：①年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算；②資本支出預(yù)算；③長(zhǎng)期預(yù)算。D項(xiàng)，長(zhǎng)期預(yù)算可以顯示在業(yè)主持有物業(yè)的期間內(nèi)，物業(yè)的現(xiàn)金流將會(huì)有哪些變化；它可以闡明業(yè)主整個(gè)物業(yè)投資計(jì)劃中預(yù)計(jì)的財(cái)務(wù)收益、市場(chǎng)策略和預(yù)計(jì)的可能市場(chǎng)變化。

71、答案：D本題解析：本題考查的是確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可。依法以協(xié)議出讓方式獲得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，主要包括工業(yè)用地、基礎(chǔ)設(shè)施用地、開(kāi)發(fā)區(qū)或科技園區(qū)內(nèi)的科技產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目。

72、答案：C本題解析：當(dāng)現(xiàn)值P和利率i為已知時(shí)，求復(fù)利計(jì)息的等額序列支付年值A(chǔ)的計(jì)算公式：月還款額＝50×8.7%/12＋（50×8.7%/12）/[（1＋8.7%/12）120－1]＝6252.90（元），年收入＝6252.90/30%×12＝250116（元）≈25.01（萬(wàn)元）。

73、答案：D本題解析：D項(xiàng)，總平面圖的室外地坪標(biāo)高用符號(hào)“▼”表示。標(biāo)高的單位用米記，按“國(guó)標(biāo)”規(guī)定，標(biāo)高數(shù)字準(zhǔn)確到毫米，即注到小數(shù)點(diǎn)后面第三位。

74、答案：B本題解析：開(kāi)發(fā)商定價(jià)主要有三類方法：①成本導(dǎo)向定價(jià)法（包括成本加成定價(jià)法、目標(biāo)定價(jià)法）；②購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法（包括認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法、價(jià)值定價(jià)法）；③競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法（包括領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、挑戰(zhàn)定價(jià)法、隨行就市定價(jià)法）。

75、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。假按揭是操作風(fēng)險(xiǎn)，違約不還稱為信用風(fēng)險(xiǎn)。P311。

76、答案：B本題解析：本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)A通過(guò)收集初步數(shù)據(jù)提示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和想法；選項(xiàng)C檢驗(yàn)因果關(guān)系，假設(shè)上述的兩居室商品住宅每套價(jià)格下降10萬(wàn)元，能夠增加多少購(gòu)買者。參見(jiàn)教材P107。

77、答案：B本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)泡沫與過(guò)度開(kāi)發(fā)。房地產(chǎn)泡沫比過(guò)度開(kāi)發(fā)嚴(yán)重程度更高，危害更大。參見(jiàn)教材P55～56。

78、答案：B本題解析：因?yàn)閮?nèi)部收益率指標(biāo)反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盈利能力。

79、答案：D本題解析：本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率=（項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)價(jià)值-項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本）/項(xiàng)目總開(kāi)發(fā)成本=（4500-248-2600）/2600=63.6%。

80、答案：C本題解析：成本加成定價(jià)法是指開(kāi)發(fā)商按照所開(kāi)發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定房地產(chǎn)的銷售價(jià)格。加成的含義就是一定比率的利潤(rùn)。假設(shè)定價(jià)為x，則有x＝6%x＋2000（1＋15%），得x≈2447（元/m2）。

81、答案：B本題解析：土地出讓價(jià)款是國(guó)家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的土地使用權(quán)出讓價(jià)款。其中，以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時(shí)，土地出讓價(jià)款由土地使用權(quán)出讓金和城市建設(shè)配套費(fèi)構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)商，需要進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償和土地開(kāi)發(fā)活動(dòng)，并相應(yīng)支付城市房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用。

82、答案：C本題解析：物業(yè)所有者（業(yè)主）的目標(biāo)是制定管理計(jì)劃的基礎(chǔ)。有時(shí)業(yè)主除了最大限度地獲取利潤(rùn)以外，沒(méi)有具體的目標(biāo)。物業(yè)管理人員就要通過(guò)調(diào)查、分析有關(guān)投資信息，來(lái)確定較為具體的目標(biāo)。

83、答案：B本題解析：本題考查的是復(fù)利計(jì)算。參見(jiàn)教材P160。

84、答案：A本題解析：由題意，該家庭的還款額P＝9000×88×（1－30%）＝554400（元）；月利率i＝6.48%/12＝0.54%；還款周期數(shù)＝20×12＝240（個(gè)月）；s＝0.5%。該家庭第10年第1個(gè)月的還款額為：

85、答案：C本題解析：某些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，首期開(kāi)發(fā)通常很難產(chǎn)生理想的收益，其投入很可能與收益持平甚至大于收益，但對(duì)項(xiàng)目后期投資收益會(huì)有較大影響。實(shí)物期權(quán)觀點(diǎn)認(rèn)為，該類型的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能產(chǎn)生成長(zhǎng)型期權(quán)，因而可以對(duì)成長(zhǎng)型期權(quán)進(jìn)行估價(jià)，以確定是否進(jìn)行投資。

86、答案：B本題解析：根據(jù)實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系式。

87、答案：C本題解析：荷載是指在結(jié)構(gòu)上作用在建筑物上的力。主要分為：①永久荷載（恒載），是指建筑本身的自重，以及地基給建筑的土反力或土壓力；②可變荷載（活載），是指在建筑使用中人群的活動(dòng)、家具、設(shè)備、物資、風(fēng)壓力、雪荷載等；③偶然荷載，是指由于一些隨機(jī)因素使得建筑物承受的荷載。

88、答案：A本題解析：本題考查的是名義利率與實(shí)際利率。參見(jiàn)教材P187。

89、答案：B本題解析：考點(diǎn):成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開(kāi)發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。

90、答案：