旅游項(xiàng)目投資效益評(píng)價(jià)

附件投資估算與經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)目錄第一部分投資估算 2一、投資估算依據(jù) 2二、建設(shè)投資確定 2（一）建筑工程費(fèi) 2（二）設(shè)備購(gòu)置及安裝費(fèi)用 2（三）建設(shè)工程其他費(fèi)用 2（四）預(yù)備費(fèi) 2（五）總投資（注本項(xiàng)目未計(jì)算土地費(fèi)用） 2第二部分經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 4一、項(xiàng)目產(chǎn)品分類(lèi)投資構(gòu)成 4二、旅游經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目 4三、地產(chǎn)項(xiàng)目（保守原則） 4三、財(cái)務(wù)效益分析 4四、分析結(jié)論 4第三部分附表 51、 第一期投資估算表 52、 第二期投資估算表 63、 第三期投資估算表 74、投資估算匯總表 95、項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表 96、項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊表 107、物業(yè)項(xiàng)目收入表 108、物業(yè)項(xiàng)目損益表 119、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收入表 1210、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)損益表 1311、現(xiàn)金流量表 1412、借款還本付息表 16

第二部分經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目產(chǎn)品分類(lèi)投資構(gòu)成根據(jù)主要建設(shè)項(xiàng)目的功能和經(jīng)營(yíng)方式，主要分為開(kāi)發(fā)企業(yè)自主經(jīng)營(yíng)旅游項(xiàng)目或需對(duì)外招商合作經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)型休閑類(lèi)項(xiàng)目及地產(chǎn)項(xiàng)目。項(xiàng)目收益因而由經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收益類(lèi)及地產(chǎn)銷(xiāo)售構(gòu)成。二、旅游經(jīng)營(yíng)型項(xiàng)目本項(xiàng)目旅游業(yè)的收入主要是是游客量消費(fèi)帶來(lái)收入，參照當(dāng)?shù)?013年消費(fèi)額，游客購(gòu)物及其它游樂(lè)活動(dòng)按照游客量人均100元/人次起計(jì)算，租金按照0.8元/天*平方米起步；詳見(jiàn)見(jiàn)附表本項(xiàng)目參照浙江同類(lèi)項(xiàng)目，項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)成本約占營(yíng)業(yè)收入之40%計(jì)算，租金按照10%計(jì)算，年折舊按照經(jīng)營(yíng)性固定資產(chǎn)的1/25計(jì)算。營(yíng)業(yè)稅及附加按收入的5.5%計(jì)；應(yīng)納所得稅利潤(rùn)的25%計(jì)。詳見(jiàn)附表旅游收入及收益估算表三、地產(chǎn)項(xiàng)目（保守原則）本項(xiàng)目商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目按照平均按照12500元/平方米逐步升高到第6年15500元/平方米；住宅地產(chǎn)項(xiàng)目按照平均按照7000元/平方米逐步升高到第6年8500元/平方米。詳見(jiàn)附表三、財(cái)務(wù)效益分析根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目方法與參數(shù)第三版，本項(xiàng)目的折現(xiàn)率取12%，具體計(jì)算過(guò)程詳見(jiàn)附表7。1、本項(xiàng)目按照全投資計(jì)算（1）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率：所得稅后48.7%，大于國(guó)家規(guī)定的稅前12%。（2）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（折現(xiàn)率12%）：所得稅稅后￥71426萬(wàn)元。（3）投資回收期：本項(xiàng)目投資回收期為：所得稅后2.97年，以后投資隨時(shí)收回并能盈利。2、銷(xiāo)售地產(chǎn)指標(biāo)經(jīng)計(jì)算，地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入為478877.8萬(wàn)元，地產(chǎn)稅后利潤(rùn)189516.9萬(wàn)元。3、旅游經(jīng)營(yíng)指標(biāo)本項(xiàng)目計(jì)算期總計(jì)經(jīng)營(yíng)期平均每年?duì)I業(yè)收入13411萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng)期平均每年稅后利潤(rùn)為3111萬(wàn)元。四、分析結(jié)論分析表明，項(xiàng)目的方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于12％，都具有較強(qiáng)的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力；方案總體都有較大的可能獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目從財(cái)務(wù)角度看是可行的，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益方面是較好的。第三部分附表第一期投資估算表板塊序號(hào)產(chǎn)品名稱(chēng)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）投資（萬(wàn)元）備注說(shuō)明一建設(shè)工程56569.6一、東西小鎮(zhèn)板塊3.83793013313一、東西小鎮(zhèn)1華夏禮堂31001100093504層2方圓廣場(chǎng)3250——227.5——3巡禮大道5600——448——4知禮門(mén)24850400140——5行禮門(mén)6毛皮巷310010852-4層7勸農(nóng)巷31501102.58廊橋群——96012座二、鄉(xiāng)村硅谷3.83793024553.8二、鄉(xiāng)村硅谷1鄉(xiāng)村互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)永久會(huì)址4800360043203層、含前廣場(chǎng)、停車(chē)場(chǎng)2E鄉(xiāng)村信息中心3華夏禮e城營(yíng)銷(xiāo)中心4E鄉(xiāng)村未來(lái)館E鄉(xiāng)村國(guó)際會(huì)展公寓4655214533.2公寓400套35200㎡別墅30棟11352㎡9E鄉(xiāng)村體驗(yàn)街35501065031953層、商街10游客服務(wù)中心2140260011703層、含前廣場(chǎng)11自駕服務(wù)基地750031501335.63層汽車(chē)旅館2500㎡、70間；車(chē)友城650㎡；室外停車(chē)場(chǎng)6300㎡三、草堂月園3.83793012242三、草堂月園1湯公月堂6450031920111723層獨(dú)棟300平/47棟；3層套院330平/36套2月色荷塘5800——145荷塘公園22508553層、配套會(huì)所3東方養(yǎng)生館3600200702層現(xiàn)有會(huì)所約1600平；2層200平/2棟陶藝吧4陶藝村9200基礎(chǔ)設(shè)施0.06460.8基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施（公頃）21.5366460.8二、其它費(fèi)用4626.81編制項(xiàng)目建議書(shū)、可研、評(píng)估報(bào)告125.02工程勘察費(fèi)169.73工程設(shè)計(jì)費(fèi)1357.74工程監(jiān)理費(fèi)848.55建設(shè)單位管理費(fèi)367.76環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)60.07招投標(biāo)代理費(fèi)85.08工程保險(xiǎn)費(fèi)113.19其他費(fèi)用1500.0三、預(yù)備費(fèi)4895.7四、總計(jì)66092.1第二期投資估算表板塊序號(hào)產(chǎn)品名稱(chēng)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）投資（萬(wàn)元）備注說(shuō)明一建設(shè)工程69932.7一、東西小鎮(zhèn)板塊3.8379307788.6一、東西小鎮(zhèn)板塊1福德巷330010562十番巷30509763勛爵巷3080985.64仙令巷33001056285010835樓閣巷6合院巷290011027凱恩大劇場(chǎng)1200180015302層，影劇院二、鄉(xiāng)村硅谷3.83793038623.25二、鄉(xiāng)村硅谷5E鄉(xiāng)村國(guó)際會(huì)展酒店6550061552117755層，會(huì)展中心2100㎡客房200間及配套12000㎡6E鄉(xiāng)村培訓(xùn)中心378900㎡7E鄉(xiāng)村孵化器26500369459236.255層、聯(lián)排19棟、152套8E鄉(xiāng)村總部基地3580061550172348層、洋房20棟、480套六、英倫水園3.83793017060六、英倫水園1半島藝術(shù)館20502050512.53層、配套會(huì)所2莎翁水郡840004945016318.53層獨(dú)棟300平/72棟；3層獨(dú)棟450平/5棟；四層疊拼20棟、80套3水影船榭7400——148綠地公園1808120米高觀景廊架4浪漫夢(mèng)境900基礎(chǔ)設(shè)施0.06460.8基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施（公頃）21.5366460.8二、其它費(fèi)用5301.61編制項(xiàng)目建議書(shū)、可研、評(píng)估報(bào)告125.02工程勘察費(fèi)209.83工程設(shè)計(jì)費(fèi)1678.44工程監(jiān)理費(fèi)1049.05建設(shè)單位管理費(fèi)454.66環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)60.07招投標(biāo)代理費(fèi)85.08工程保險(xiǎn)費(fèi)139.99其他費(fèi)用1500.0三、預(yù)備費(fèi)6018.7四、總計(jì)81253.0第三期投資估算表板塊序號(hào)產(chǎn)品名稱(chēng)占地面積（㎡）建筑面積（㎡）投資（萬(wàn)元）備注說(shuō)明一建設(shè)工程116752.4三、怡樂(lè)情園3.83793032979三、怡樂(lè)情園1e居親子公寓15000648001360818層養(yǎng)老住宅、6棟、972套2詩(shī)情e居（養(yǎng)老公寓）24500756001587618層養(yǎng)老住宅、7棟、1134套3國(guó)際幼兒園27002280638.43層，社區(qū)配套4健康管理中心190020259723層、配套會(huì)所5“老友記”老年大學(xué)400049801344.63層、社區(qū)配套6奇妙椅世界18000——540綠地公園四、生態(tài)凈園3.83793065400.8四、生態(tài)凈園1凱恩商業(yè)廣場(chǎng)165001740004872030層商住樓帶1層底商、4棟、1550套2竹炭生活街340044101234.83層、商業(yè)街3有機(jī)會(huì)所10002602層，配套會(huì)所4仙鎮(zhèn)尚居21000648001490418層普通住宅、6棟、972套5彩林苑地公園6活水公園五、溪谷花園3.83793015142.2五、溪谷花園1“山泉谷”精品度假酒店12800160007503-4層度假酒店、溫泉中心1000㎡750050間度假客房及配套10000㎡2250100間度假客房5000㎡117904244.43層會(huì)所780平/1棟；3層小套院110平/16套；3層中套院325平/10套；3層大套院600平/10套2花溪湯墅240003水車(chē)花溪6200——186綠地公園4香草湖畔650030211.8湖畔公園含亭子基礎(chǔ)設(shè)施0.03230.4基礎(chǔ)設(shè)施基礎(chǔ)設(shè)施（公頃）10.7683230.4二、其它費(fèi)用7666.01編制項(xiàng)目建議書(shū)、可研、評(píng)估報(bào)告125.02工程勘察費(fèi)350.33工程設(shè)計(jì)費(fèi)2802.14工程監(jiān)理費(fèi)1751.35建設(shè)單位管理費(fèi)758.96環(huán)境影響評(píng)價(jià)費(fèi)60.07招投標(biāo)代理費(fèi)85.08工程保險(xiǎn)費(fèi)233.59其他費(fèi)用1500.0三、預(yù)備費(fèi)9953.5四、總計(jì)134371.94、投資估算匯總表序號(hào)費(fèi)用名稱(chēng)投資額所占比例一建設(shè)總投資281716.993.6%1工程建設(shè)投資243254.780.8%2工程建設(shè)其他費(fèi)用17594.45.8%3基本預(yù)備費(fèi)20867.96.9%二建設(shè)其利息16321.65.4%三流動(dòng)資金3000.01.0%五項(xiàng)目總投資301038.5100.0%5、項(xiàng)目投資計(jì)劃與資金籌措表序號(hào)年份項(xiàng)目1234567合計(jì)一總投資33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51靜態(tài)資產(chǎn)投資33046.033046.027084.327084.327084.367185.967185.9281716.92土地費(fèi)用0.00.03建設(shè)期利息0.01000.02880.04310.43910.42710.41510.416321.64流動(dòng)資產(chǎn)600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.0二資金籌措33646.034446.030364.331794.731394.770296.369096.3301038.51資本金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.5其中：流動(dòng)資金600.0400.0400.0400.0400.0400.0400.03000.01.1政府財(cái)政撥款0.00.00.01.2企業(yè)自有資金或招商資金33646.09446.0364.31794.73394.75296.34096.358038.52借款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.02.1政府長(zhǎng)期借款0.00.00.02.2客商投資貸款0.00.00.02.3企業(yè)貸款0.025000.020000.010000.00.00.00.055000.02.4流動(dòng)資金借款0.00.00.02.5國(guó)債資金0.00.00.02.6建筑商墊資0.00.00.03銷(xiāo)售回款及其它資金10000.020000.028000.065000.065000.0188000.06、項(xiàng)目固定資產(chǎn)折舊表序號(hào)項(xiàng)目年份原值折舊

年限123456789101112131固定資產(chǎn)原值136497.625.00.017062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.0折舊費(fèi)0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9凈值17062.233441.949166.464262.078753.792665.8106021.4117623.7112163.7106703.8101243.995784.090324.17、物業(yè)項(xiàng)目收入表序號(hào)項(xiàng)目年份第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合計(jì)一銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）614106374366077684117074573079754134788781商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）32824341373545036763380763938940702257340銷(xiāo)售面積26259262592625926259262592625926259183814平均價(jià)格125001300013500140001450015000155002公寓地產(chǎn)銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）28586296063062731648326693369034711221538銷(xiāo)售面積40836408364083640836408364083640836285855平均價(jià)格7000725075007750800082508500二稅費(fèi)及附加3378350636343763389140194148263381營(yíng)業(yè)稅3070318733043421353736543771239442城建費(fèi)及教育費(fèi)附加3073193303423543653772394三凈收入580326023762443646496685469060712654525408、物業(yè)項(xiàng)目損益表序號(hào)項(xiàng)目第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年合計(jì)1地產(chǎn)收入61409.563743.466077.268411.170745.073078.975412.7478877.82成本費(fèi)用23077.323077.323077.323077.323077.323077.323077.3161540.93銷(xiāo)售費(fèi)用3684.63824.63964.64104.74244.74384.74524.828732.74稅費(fèi)及附加3377.53505.93634.23762.63891.04019.34147.726338.35土地增值稅1228.21274.91321.51368.21414.91461.61508.39577.66總所得稅稅前毛利潤(rùn)30041.932060.734079.536098.338117.140135.942154.7252688.47所得稅（25%）7510.58015.28519.99024.69529.310034.010538.763172.18銷(xiāo)售期利息0.09稅后利潤(rùn)（4-5）22531.524045.625559.727073.828587.930102.031616.1189516.310累計(jì)未分配利潤(rùn)22531.546577.072136.799210.4127798.3157900.2189516.39、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目收入表序號(hào)項(xiàng)目年份12345678910111213一收入（萬(wàn)元）0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00319.05714.671153.751654.642223.422866.663078.413304.163469.363642.833824.97出租面積（平方米）13129.6026259.2039388.8052518.4065648.0078777.6078777.6078777.6078777.6078777.6078777.60出租天數(shù)360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00360.00出租率0.750.800.820.840.860.880.900.920.920.920.92價(jià)格（元/平米）0.900.950.991.041.091.151.211.271.331.401.472游客其它游樂(lè)及購(gòu)物消費(fèi)收入3000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4游客量人數(shù)（萬(wàn)人）20.026.032.035.038.042.044.046.048.050.050.050.0平均消費(fèi)價(jià)格150.0165.0181.5199.7219.6241.6265.7292.3321.5353.7389.1428.0二稅費(fèi)及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.31營(yíng)業(yè)稅0.0150.0230.5326.1407.1500.0618.5727.9826.2936.91057.71154.81261.22城建費(fèi)及教育費(fèi)附加0.015.023.032.640.750.061.872.882.693.7105.8115.5126.1三凈收入0.02835.04355.66163.97693.79450.011689.313758.215615.717707.419990.521825.623836.110、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)損益表序號(hào)項(xiàng)目年份12345678910111213一總收入0.03000.04609.06522.78141.510000.012369.614559.016524.618738.021154.023095.925223.41出租收入0.00.0319.0714.71153.71654.62223.42866.73078.43304.23469.43642.83825.0成本費(fèi)用（去除折舊）0.00.031.971.5115.4165.5222.3286.7307.8330.4346.9364.3382.5稅前毛利潤(rùn)0.00.0287.1643.21038.41489.22001.12580.02770.62973.73122.43278.53442.52游客其它游樂(lè)及購(gòu)物消費(fèi)收入0.03000.04290.05808.06987.88345.410146.211692.313446.115433.817684.619453.121398.4成本費(fèi)用（去除折舊）0.01200.01716.02323.22795.13338.14058.54676.95378.56173.57073.87781.28559.4稅前毛利潤(rùn)0.01800.02574.03484.84192.75007.26087.77015.48067.79260.310610.811671.812839.0二總計(jì)毛利潤(rùn)1800.02861.14128.05231.06496.48088.89595.410838.312234.013733.214950.416281.5四固定資產(chǎn)折舊0.0682.51337.71966.72570.53150.13706.65459.95459.95459.95459.95459.95459.9五稅費(fèi)及附加0.0165.0253.5358.7447.8550.0680.3800.7908.91030.61163.51270.31387.3六經(jīng)營(yíng)期利息310.40.00.0七利潤(rùn)總額952.511269.971802.602212.762796.253391.453334.734469.505743.557109.828220.219434.31八所得稅（25%）0.00238.13317.49450.65553.19699.06847.86833.681117.371435.891777.452055.052358.58九稅后利潤(rùn)（4-5）0.00714.38952.481351.951659.572097.192543.592501.053352.124307.665332.366165.167075.73十累計(jì)未分配利潤(rùn)0.00714.381666.93018.84678.46775.69319.211820.215172.319480.024812.430977.538053.211、現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目年份建設(shè)期及運(yùn)營(yíng)期123456789101112131項(xiàng)目流入064410683527260076553807458544889972165251873821154230961185471.1銷(xiāo)售（營(yíng)業(yè)）收入06441068352726007655380745854488997216525187382115423096252231.2回收固定資產(chǎn)余值90324.121.3回收流動(dòng)資產(chǎn)30002項(xiàng)目流出3364650850464244812949656914189329527317771389701036211471126882.1工程投資3304633046270842708427084671866718600002.2土地費(fèi)用000002.3流動(dòng)資金6004004004004004004000002.4經(jīng)營(yíng)成本01200174823952910350442814964568665047421814689422.5稅金及附加354337593993421044414700494890910311163127013872.6增值稅012281275132213681415146215080002