畢業(yè)設(shè)計(jì)方案論文開(kāi)題報(bào)告房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）開(kāi)題報(bào)告題目名稱：院系名稱：班級(jí)：學(xué)號(hào)：學(xué)生姓名：指引教師：12月一、選題根據(jù)（一）背景1、國(guó)際背景國(guó)外對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值理論研究起步比較早，當(dāng)代西方房地產(chǎn)價(jià)值理論價(jià)值來(lái)源于18、19世紀(jì)古典經(jīng)濟(jì)學(xué)派，當(dāng)代房地產(chǎn)估價(jià)來(lái)源于英國(guó)。各個(gè)國(guó)家或地區(qū)狀況不同，房地產(chǎn)估價(jià)辦法發(fā)展與應(yīng)用也不盡相似。國(guó)際上房地產(chǎn)估價(jià)法可分為兩大類：一是以英國(guó)為代表英聯(lián)邦國(guó)家，采用五種基本辦法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、利潤(rùn)法、剩余法。在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，注重經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)，注重市場(chǎng)信息，在推算時(shí)很少采用數(shù)學(xué)模型。她們以為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)狀況下，直接依照市場(chǎng)信息估價(jià)更為可靠；二是以美國(guó)為代表北美、日本等國(guó)家，采用三種基本辦法：市場(chǎng)比較法、收益法、成本法，在進(jìn)行房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，注重技術(shù)、計(jì)量，注重?cái)?shù)學(xué)模型，即從投入產(chǎn)出來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)值，她們以為，通過(guò)建立詳細(xì)數(shù)學(xué)模型來(lái)評(píng)估更為公平合理，因而規(guī)定對(duì)一宗房地產(chǎn)估價(jià)盡量同步采用三種辦法，以便作出比較分析。在美國(guó)、英國(guó)及日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，其房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)發(fā)展較為成熟，已形成了比較完善房地產(chǎn)估價(jià)理論并建立起嚴(yán)格房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程和正規(guī)房地產(chǎn)估價(jià)師制度。2、國(guó)內(nèi)背景中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論始于20世紀(jì)30年代，此時(shí)期重要是在簡(jiǎn)介國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論基本上，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格作了初步研究。十一屆三中全會(huì)后來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值理論開(kāi)始摸索性研究。80年代初逐漸形成了房屋商品化理論體系。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)辦法受英國(guó)影響較大，普通注重經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)，盡管不斷有學(xué)者探討引入各種數(shù)學(xué)模型，如模糊數(shù)學(xué)、層次分析法、回歸分析法等但未能引房地產(chǎn)評(píng)估足夠注重，也未能用作系統(tǒng)進(jìn)一步分析。中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)通過(guò)近年建設(shè)和發(fā)展，形成了自己專業(yè)制度和規(guī)范，雖有一定規(guī)模估價(jià)隊(duì)伍和相稱數(shù)量估價(jià)機(jī)構(gòu)，但在其發(fā)展同步也存在如業(yè)務(wù)較窄，脫鉤不徹底及存在行業(yè)利益保護(hù)等問(wèn)題。（二）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估目房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估就是評(píng)估人員實(shí)事求是地、科學(xué)地對(duì)標(biāo)房地產(chǎn)價(jià)格估定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估如果不實(shí)事求是地、科學(xué)地評(píng)估標(biāo)物，那么所估定房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)是片面，不符合評(píng)估原則價(jià)格。所謂實(shí)事求是，就是規(guī)定評(píng)估人員不存偏見(jiàn)。由于估價(jià)是帶有評(píng)估人員約主觀因素，因此評(píng)估員在進(jìn)行評(píng)估工作時(shí)應(yīng)排除干擾，對(duì)標(biāo)物過(guò)去、當(dāng)前與標(biāo)物關(guān)于資料進(jìn)行收集整頓，結(jié)合市場(chǎng)信息狀況，為標(biāo)物價(jià)格擬定提供可靠數(shù)據(jù)。所謂科學(xué)分析是規(guī)定評(píng)估人員運(yùn)用所學(xué)評(píng)估專業(yè)知識(shí)，結(jié)合建筑學(xué)、市場(chǎng)學(xué)、物價(jià)學(xué)、心理學(xué)等方面理論，對(duì)影響標(biāo)物評(píng)估各種因素進(jìn)行科學(xué)分析、判斷。因而，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估目就是運(yùn)用科學(xué)辦法，對(duì)標(biāo)物價(jià)格估定，使房地產(chǎn)在市場(chǎng)流通過(guò)程中有一種較為合理價(jià)格，有助于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。（三）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估意義房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，而房地產(chǎn)價(jià)格在房地產(chǎn)市場(chǎng)中起杠桿作用。因而，合理地評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)于增進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具備重要現(xiàn)實(shí)意義。1、改革開(kāi)放形勢(shì)需要房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估

改革開(kāi)放，搞活經(jīng)濟(jì)政策使國(guó)內(nèi)面貌發(fā)生巨大變化，隨著開(kāi)放改革深化和有籌劃商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使國(guó)內(nèi)掙脫了舊管理體制束縛，國(guó)家按照有籌劃商品經(jīng)濟(jì)來(lái)組織社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)作用日益增強(qiáng)。房地產(chǎn)是人民必須生活資料，又是各行各業(yè)不可缺少生產(chǎn)資料，在改革開(kāi)放形勢(shì)下，必然會(huì)遇到諸多涉及房地產(chǎn)互換問(wèn)題，急需房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估。2、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要

國(guó)內(nèi)現(xiàn)正處在社會(huì)主義初級(jí)階段，在社會(huì)主義初級(jí)階段中商品經(jīng)濟(jì)占主導(dǎo)地位。隨著商品經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)作為商品來(lái)經(jīng)營(yíng)，使沉默近三、四十年房地產(chǎn)業(yè)又活躍起來(lái)，并發(fā)展成為國(guó)內(nèi)一種新興行業(yè)，開(kāi)始納入社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)軌道。但是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展除取決于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)投資、信貸、管理體制等方面方針、政策外，還需要有大批善于經(jīng)營(yíng)、管理人才。然而，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估隊(duì)伍就其數(shù)量上、質(zhì)量上都適應(yīng)不了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要。因而迅速培養(yǎng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人才是發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)務(wù)之急。3、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要

房地產(chǎn)商品互換構(gòu)成了房地產(chǎn)市場(chǎng)。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革深化，國(guó)內(nèi)外投資者對(duì)房地產(chǎn)需求增長(zhǎng)，特別是隨著住房自有化逐漸實(shí)行和土地有償使用初步實(shí)踐，使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始浮現(xiàn)興旺景象。為使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，必要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理。

市場(chǎng)管理核心是對(duì)價(jià)格調(diào)控與管理。合理擬定房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)于安定人民生活，穩(wěn)定市場(chǎng)物價(jià)有積極現(xiàn)實(shí)意義。國(guó)家物價(jià)管理通過(guò)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控指引各地區(qū)，部門做好市場(chǎng)物價(jià)管理監(jiān)督工作。各地區(qū)、部門貫徹執(zhí)行國(guó)家物價(jià)方針政策和法規(guī)，負(fù)責(zé)本地區(qū)，部門價(jià)格管理和綜合平衡工作。

各市房地產(chǎn)交易所是代表地方政府主管房地產(chǎn)交易職能部門，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理重要是加強(qiáng)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)管理。因而，搞好房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估工作，是加強(qiáng)管理穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)需要。4、住房制度改革需要

在住房制度改革工作中，為實(shí)現(xiàn)住宅生產(chǎn)投入，產(chǎn)出良性循環(huán)，勉勵(lì)職工購(gòu)買舊公房是住房制度改革重要內(nèi)容之一。

出售舊公房應(yīng)按重置價(jià)成新折扣，以質(zhì)量和環(huán)境因素等計(jì)價(jià)，但在實(shí)行過(guò)程中，因沒(méi)有切合實(shí)際評(píng)估辦法，因此有些地方在出售舊公房時(shí)價(jià)格差別較大，有甚至互相攀比減少出售價(jià)格，不利于住房自有化工作開(kāi)展。（四）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是房地產(chǎn)中介行業(yè)一某些。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸完善，行業(yè)分工愈來(lái)愈細(xì)，人們對(duì)信息、知識(shí)、專業(yè)化服務(wù)需求日漸增大，這也為房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)把握發(fā)展趨勢(shì)，尋找發(fā)展對(duì)策，盡快縮短與發(fā)達(dá)國(guó)家行業(yè)距離，提供了遼闊平臺(tái)。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期。由于行業(yè)起步較晚及國(guó)內(nèi)特殊國(guó)情，整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)始終處在政府主導(dǎo)狀態(tài)，因而具備濃厚行政色彩，其應(yīng)用范疇也相對(duì)狹窄。近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)與資我市場(chǎng)結(jié)合日益頻繁，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛拓展，服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也日趨多樣化，使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、公司個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少基本性工作。當(dāng)前國(guó)內(nèi)從事房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有6000多家，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員超過(guò)25萬(wàn)人，獲得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格者超過(guò)2萬(wàn)人。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)蓬勃發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、資我市場(chǎng)以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)發(fā)展起到了不可忽視推動(dòng)作用。由于房地產(chǎn)業(yè)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)與管理帶來(lái)了某些新變化。同步，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自身發(fā)展也產(chǎn)生了一系列新?tīng)顩r、新問(wèn)題，如行業(yè)立法滯后，業(yè)務(wù)缺少法律保；證行政部門管理越位，限制市場(chǎng)有效競(jìng)爭(zhēng)；執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)及誠(chéng)信度不高等。隨著經(jīng)濟(jì)全球化席卷國(guó)內(nèi)，越來(lái)越多外資公司及外資評(píng)估機(jī)構(gòu)紛紛進(jìn)入國(guó)內(nèi)，帶來(lái)了機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存局面：一方面，投資多樣化以及投資主體多元化使國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)大，業(yè)務(wù)領(lǐng)域拓寬。但同步外資評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)入，也帶來(lái)了先進(jìn)管理模式、經(jīng)營(yíng)理念和國(guó)際化服務(wù)意識(shí)和評(píng)估技術(shù)；另一方面，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)面臨國(guó)際評(píng)估機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)，如何縮短與發(fā)達(dá)國(guó)家行業(yè)間差距，如何把握房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)就更顯得意義重大。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)將來(lái)必將呈現(xiàn)出信息化、規(guī)范化、市場(chǎng)化、國(guó)際化等發(fā)展趨勢(shì)。二、研究目的與重要內(nèi)容（一）研究目的1.估價(jià)目是滿足委托人為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)(土地)評(píng)估因素，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或何種政府行為、民事行為需要。2.熟悉各種估價(jià)報(bào)告基本模式和寫作思路，各種估價(jià)辦法在估價(jià)實(shí)務(wù)中運(yùn)用，不同估價(jià)目下估價(jià)思路，各類估價(jià)對(duì)象估價(jià)特點(diǎn)，以及估價(jià)語(yǔ)言靈活純熟運(yùn)用等。3.通過(guò)對(duì)某詳細(xì)房地產(chǎn)實(shí)例測(cè)算估價(jià)與報(bào)告，純熟估價(jià)有關(guān)內(nèi)容，掌握可行估價(jià)技術(shù)：成本法、收益法、市場(chǎng)比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等。（二）重要內(nèi)容本報(bào)告重要是針對(duì)一宗房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。估價(jià)人員依照估價(jià)目，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則，按照國(guó)家估價(jià)規(guī)范、地方規(guī)定技術(shù)原則和估價(jià)程序，在對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘察、理解本地房地產(chǎn)市場(chǎng)行情以及認(rèn)真分析既有資料基本上，運(yùn)用恰當(dāng)辦法進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合估價(jià)人員估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與對(duì)影響估價(jià)對(duì)象價(jià)格因素分析，對(duì)委估對(duì)象做出客觀評(píng)估價(jià)值，為估價(jià)人提供價(jià)值參照根據(jù)。（三）論文提綱：1引言1.1研究背景1.2研究目和作用1.2.1研究目1.2.2研究作用1.3各種辦法與合用范疇1.3.1成本逼近法1.3.2收益還原法1.3.3市場(chǎng)比較法1.3.4假設(shè)開(kāi)發(fā)法1.4有關(guān)案例分析2估價(jià)報(bào)告2.1致委托人函2.2估價(jià)師聲明2.3估價(jià)假設(shè)和限制條件2.3.1合法性前提2.3.2最高最佳使用假設(shè)2.3.3估價(jià)時(shí)點(diǎn)假設(shè)2.3.4劃撥土地假定為普通商用土地抵押2.3.5報(bào)告使用限制條件2.3.6其她假設(shè)與限制條件2.4估價(jià)成果報(bào)告2.4.1委托方2.4.2估價(jià)方2.4.3估價(jià)對(duì)象2.4.4估價(jià)目2.4.5估價(jià)時(shí)點(diǎn)2.4.6價(jià)值定義2.4.7估價(jià)根據(jù)2.4.8估價(jià)原則2.4.9估價(jià)辦法2.4.10估價(jià)成果2.4.11估價(jià)人員2.4.12估價(jià)作業(yè)日期2.4.13估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期2.4.14需要特殊闡明事項(xiàng)2.5估價(jià)技術(shù)報(bào)告2.5.1個(gè)別因素分析2.5.2區(qū)位因素分析2.5.3市場(chǎng)背景分析2.5.4最高最佳使用分析2.5.5估價(jià)辦法選用2.5.6幾種估算辦法計(jì)算2.5.7估價(jià)成果2.5.8附件3結(jié)論參照文獻(xiàn)道謝信三、文獻(xiàn)綜述淺議房地產(chǎn)估價(jià)摘要：房地產(chǎn)估價(jià)是房地產(chǎn)中介行業(yè)構(gòu)成某些,隨著著國(guó)內(nèi)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而逐漸發(fā)展壯大,房地產(chǎn)估價(jià)在國(guó)內(nèi)從正式浮現(xiàn)到當(dāng)前但是十幾年時(shí)間,卻獲得了很大發(fā)展，但當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還存在某些不容忽視問(wèn)題,這些問(wèn)題甚至阻礙了該行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。核心詞：房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)歷程房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)狀房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展趨勢(shì)估價(jià)辦法估價(jià)原則正文：房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)是房地產(chǎn)中介行業(yè)一某些。隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展和改革開(kāi)放不斷進(jìn)一步，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)隨著著房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展而逐漸成長(zhǎng)起來(lái)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)也得到了廣泛應(yīng)用。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸完善，分工愈來(lái)愈細(xì),人們對(duì)信息、知識(shí)、專業(yè)化服務(wù)需求日漸增大，這也為房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)創(chuàng)造了許多業(yè)務(wù)機(jī)會(huì)，提供了發(fā)展空間。正視當(dāng)前房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀與問(wèn)題，把握其發(fā)展趨勢(shì)，尋找發(fā)展對(duì)策，盡快縮短與發(fā)達(dá)國(guó)家行業(yè)距離，就顯得至關(guān)重要。一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)發(fā)展歷程[3]國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)歷史悠久、源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，上千年前就產(chǎn)生了關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值及其評(píng)估思想萌芽。當(dāng)時(shí)隨著著土地、房屋買賣、課稅、租賃等活動(dòng)浮現(xiàn)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)應(yīng)運(yùn)而生。20世紀(jì)50～70年代，隨著取消房地產(chǎn)私有制，禁止房地產(chǎn)買賣、租賃等活動(dòng)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)隨之消失。1978年后來(lái)，在改革開(kāi)放背景下，隨著城鄉(xiāng)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化推動(dòng)，房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)開(kāi)始復(fù)興，房地產(chǎn)估價(jià)制度建設(shè)受到高度注重，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)得到迅速發(fā)展，突出體當(dāng)前下列幾種方面：1.以法律形式確立了房地產(chǎn)估價(jià)地位。1994年7月5日發(fā)布《都市房地產(chǎn)管理法》第三十三條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度”，第五十八條規(guī)定“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”(《都市房地產(chǎn)管理法》于8月30日作了修改。修改后，原第三十三條和第五十八條分別變成了第三十四條和第五十九條，內(nèi)容未變)。這兩條規(guī)定，明確賦予了房地產(chǎn)估價(jià)法律地位，使房地產(chǎn)估價(jià)成為國(guó)家法定制度。2.建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度。l993年，原人事部、原建設(shè)部共同建立了房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，經(jīng)嚴(yán)格考核，認(rèn)定了首批140名房地產(chǎn)估價(jià)師。這是中華人民共和國(guó)最早建立執(zhí)業(yè)資格制度之一。l994年，認(rèn)定了第二批206名房地產(chǎn)估價(jià)師。從1995年起，獲得房地產(chǎn)估價(jià)師資格途徑，是通過(guò)全國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。3.設(shè)定了房地產(chǎn)估價(jià)師資格和房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)行政允許項(xiàng)目。行政允許是指行政機(jī)關(guān)依照公民、法人或者其她組織申請(qǐng)，經(jīng)依法審查，準(zhǔn)予其從事特定活動(dòng)行為?！胺康禺a(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)”是《都市房地產(chǎn)管理法》設(shè)定行政允許項(xiàng)目，“房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)核準(zhǔn)”是國(guó)務(wù)院決定設(shè)定行政允許項(xiàng)目。4.發(fā)布了房地產(chǎn)估價(jià)部門規(guī)章和規(guī)范性文獻(xiàn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，lo月1213，原建設(shè)部發(fā)布了《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》(建設(shè)部令第142號(hào))。為了加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師管理，完善房地產(chǎn)估價(jià)制度和房地產(chǎn)估價(jià)人員資格認(rèn)證制度，規(guī)范注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師行為，維護(hù)公共利益和房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，12月25日，原建設(shè)部發(fā)布了《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》(建設(shè)部令第151號(hào))。5.制定了房地產(chǎn)估價(jià)國(guó)標(biāo)和有關(guān)指引意見(jiàn)。為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)程序和辦法，使房地產(chǎn)估價(jià)成果客觀、公正、合理，l999年2月12日，原建設(shè)部會(huì)同原國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督局聯(lián)合發(fā)布了國(guó)標(biāo)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T50291--1999)。此外，針對(duì)不同估價(jià)目，原建設(shè)部或者會(huì)同關(guān)于主管部門出臺(tái)了相應(yīng)指引意見(jiàn)。例如，為了規(guī)范都市房屋拆遷估價(jià)行為，維護(hù)拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益，12月1日，原建設(shè)部印發(fā)了《都市房屋拆遷估價(jià)指引意見(jiàn)》(建住房[]234號(hào))。為了規(guī)范房地產(chǎn)抵押估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)抵押估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)房地產(chǎn)抵押當(dāng)事人合法權(quán)益，防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，1月13日，原建設(shè)部、中華人民共和國(guó)人民銀行、中華人民共和國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)聯(lián)合出臺(tái)了《房地產(chǎn)抵押估價(jià)指引意見(jiàn)》(建住房[]8號(hào))。6.成立了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。1994年8月15日，經(jīng)民政部批準(zhǔn)，成立了“中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)”這一全國(guó)性房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織在宣傳行業(yè)積極作用、維護(hù)行業(yè)合法權(quán)益、加強(qiáng)行業(yè)自律管理、增進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展等方面，發(fā)揮了重要作用。7.形成了統(tǒng)一開(kāi)放房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。此前，由于特殊歷史因素，絕大多數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)為事業(yè)單位或者是從屬于政府某一部門經(jīng)濟(jì)實(shí)體。5月，國(guó)務(wù)院提出了經(jīng)濟(jì)鑒證類社會(huì)中介機(jī)構(gòu)與政府部門在人員、財(cái)務(wù)、業(yè)務(wù)、名稱等方面徹底脫鉤規(guī)定。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改制成了重要由注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師個(gè)人出資設(shè)立有限責(zé)任公司或合伙公司。脫鉤改制打破了行業(yè)壟斷和地區(qū)市場(chǎng)分割局面，營(yíng)造了公平競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)環(huán)境，形成了統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。8.深化、拓寬了房地產(chǎn)估價(jià)內(nèi)容與領(lǐng)域。房地產(chǎn)估價(jià)起初重要服務(wù)于房地產(chǎn)交易管理，以防止交易當(dāng)事人不實(shí)申報(bào)成交價(jià)格而偷漏關(guān)于稅費(fèi)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，為滿足社會(huì)需要，從估價(jià)對(duì)象和估價(jià)目?jī)煞矫鎸?duì)房地產(chǎn)估價(jià)內(nèi)容進(jìn)行了深化，提供越來(lái)越精細(xì)化估價(jià)服務(wù)，涉及土地、房屋、構(gòu)筑物、在建工程、以房地產(chǎn)為主整體資產(chǎn)、整體資產(chǎn)中房地產(chǎn)等各類房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，以及因轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋拆遷、損害補(bǔ)償、司法鑒定、課稅、公司上市、公司改制、資產(chǎn)重組、公司清算、資產(chǎn)處置等需要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)現(xiàn)狀[9]國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步于上世紀(jì)80年代中期，由于行業(yè)起步較晚及國(guó)內(nèi)特殊國(guó)情，整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)始終處在政府主導(dǎo)狀態(tài)，因而具備濃厚行政色彩，其應(yīng)用范疇也相對(duì)狹窄。近年來(lái)，隨著著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、交易活動(dòng)以及房地產(chǎn)與資我市場(chǎng)結(jié)合日益頻繁，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)得到了廣泛應(yīng)用，服務(wù)對(duì)象和服務(wù)形式也日趨多樣化，使得房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)成為涵蓋房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、公司個(gè)人融資、司法訴訟、拆遷、課稅等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可缺少基本性工作。房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)蓬勃發(fā)展，從客觀上規(guī)定越來(lái)越多專業(yè)人員加入這一行業(yè)。在借鑒國(guó)外及發(fā)達(dá)地區(qū)經(jīng)驗(yàn)基本上，國(guó)內(nèi)從1988年開(kāi)始實(shí)行房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員持證上崗制度,1992年建立了房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格制度，1995年實(shí)行了全國(guó)統(tǒng)一房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格考試制度。通過(guò)近年發(fā)展，當(dāng)前國(guó)內(nèi)從事房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)有6000多家，房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員超過(guò)25萬(wàn)人，獲得房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)資格者超過(guò)2萬(wàn)人。整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)蓬勃發(fā)展對(duì)中華人民共和國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和資我市場(chǎng)以及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)發(fā)展起到了不可忽視作用，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)已成為房地產(chǎn)中介行業(yè)重要構(gòu)成某些，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承擔(dān)著至關(guān)重要推動(dòng)作用。三、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)中存在重要問(wèn)題及對(duì)策[1]房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)在國(guó)內(nèi)從正式浮現(xiàn)到當(dāng)前但是十幾年時(shí)間,但是卻獲得了很大發(fā)展,不論從數(shù)量上、質(zhì)量上、行業(yè)自律上、相應(yīng)法律法規(guī)配套上,均有了實(shí)質(zhì)上提高。但是,畢竟該行業(yè)在國(guó)內(nèi)發(fā)展歷史還不長(zhǎng),不論在理論方面,還是在實(shí)踐工作積累方面都存在種種問(wèn)題,這些問(wèn)題阻礙了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)一步發(fā)展。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)重要存在如下幾種問(wèn)題:國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理體制不利于行業(yè)健康發(fā)展國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)從全國(guó)范疇看,至今尚未形成統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)和管理組織。當(dāng)前管理體制是“政府主管、學(xué)會(huì)自律管理”。政府扮演了相稱重要角色,由于各種因素,房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)沒(méi)有獲得實(shí)質(zhì)上獨(dú)立,行業(yè)自律是政府推動(dòng)下行業(yè)自律。受利益驅(qū)動(dòng),國(guó)內(nèi)關(guān)于部門都在不同限度地運(yùn)用行政職能干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù),搞行業(yè)壟斷,導(dǎo)致政事不分、政企不分。國(guó)內(nèi)管理模式是以機(jī)構(gòu)管理為主,通過(guò)約束評(píng)估機(jī)構(gòu)行為來(lái)約束評(píng)估人員行為。這導(dǎo)致了當(dāng)前國(guó)內(nèi)評(píng)估市場(chǎng)紊亂,評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)為了爭(zhēng)奪客戶,而無(wú)原則滿足客戶需求,嚴(yán)重影響了估價(jià)行業(yè)形象,并且導(dǎo)致了行業(yè)間惡性競(jìng)爭(zhēng)。2.房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)法律法規(guī)不健全《都市房地產(chǎn)管理法》中明確了房地產(chǎn)估價(jià)制度法定地位,但關(guān)于估價(jià)專門法律還沒(méi)出臺(tái)。當(dāng)前國(guó)內(nèi)雖然已有了某些房地產(chǎn)估價(jià)法律法規(guī)體系,對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員管理進(jìn)行了規(guī)定,但規(guī)定不全面、并且原則低?，F(xiàn)行法律規(guī)范還缺少全面完善執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為規(guī)范,對(duì)違紀(jì)、違規(guī)等行為也缺少詳細(xì)可操作規(guī)定,且既有法規(guī)涉及范疇狹小。沒(méi)有一部統(tǒng)一關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)法律,就無(wú)法對(duì)該行業(yè)進(jìn)行法治,也就無(wú)法避免人治、雜治混亂局面。估價(jià)行業(yè)亟待法律約束之下可持續(xù)發(fā)展。3.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律欠缺由于各種各樣因素,國(guó)內(nèi)許多都市至今尚未成立地方性房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)組織。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)民間傾向相對(duì)較弱,還保存著某些政府部門痕跡,其服務(wù)職能有待完善,估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)師之間交流只能盲目自發(fā)地進(jìn)行,政府機(jī)構(gòu)承擔(dān)了某些應(yīng)由估價(jià)師學(xué)會(huì)承擔(dān)責(zé)任。房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)約束沒(méi)有發(fā)揮作用,沒(méi)有形成自律管理。自律管理根據(jù)是行規(guī),行規(guī)重要體現(xiàn)形式就是行業(yè)執(zhí)業(yè)原則、職業(yè)道德規(guī)范,而國(guó)內(nèi)當(dāng)前還沒(méi)有統(tǒng)一執(zhí)業(yè)原則和職業(yè)道德規(guī)范。4.房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)不規(guī)范當(dāng)前某些脫鉤改制評(píng)估機(jī)構(gòu)憑借與原管理部門關(guān)系,同步兼營(yíng)事業(yè)性評(píng)估和中介性評(píng)估,背離了脫鉤改制目的。而某些行政部門則對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)進(jìn)行行政干預(yù),與之產(chǎn)生了權(quán)錢交易,超過(guò)了行政機(jī)構(gòu)自身行政職權(quán),引起了市場(chǎng)不公平競(jìng)爭(zhēng)。同步也有某些估價(jià)機(jī)構(gòu)為了多爭(zhēng)取業(yè)務(wù),估價(jià)機(jī)構(gòu)之間往往在評(píng)估成果和收費(fèi)上大打價(jià)格戰(zhàn)。從評(píng)估成果上,看誰(shuí)更能迎合委托方意思,估出委托方最盼望成果;收費(fèi)上則是競(jìng)相壓價(jià),為了招攬客戶,估價(jià)機(jī)構(gòu)普通給出很高回扣,直接導(dǎo)致惡果之一就是房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告質(zhì)量下降。這些現(xiàn)象既影響了評(píng)估報(bào)告權(quán)威、公正和客觀,也損害了國(guó)家和集體合法利益,擾亂了市場(chǎng)秩序,滋生了腐敗,導(dǎo)致不公平競(jìng)爭(zhēng)和惡性競(jìng)爭(zhēng)同步存在。國(guó)內(nèi)估價(jià)機(jī)構(gòu)有房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu),土地估價(jià)機(jī)構(gòu)和資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu),估價(jià)師有房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師和資產(chǎn)評(píng)估師,相應(yīng)估價(jià)師考試分別由建設(shè)部、國(guó)土資源部和財(cái)政部三部門負(fù)責(zé),但通過(guò)后都稱為估價(jià)師,并且沒(méi)有進(jìn)一步級(jí)別劃分,進(jìn)行評(píng)估時(shí)分別遵循不同技術(shù)規(guī)程出具評(píng)估報(bào)告。在實(shí)踐中,特別是對(duì)一家公司涉及三種評(píng)估時(shí),往往一種部門評(píng)估成果不被其她部門承認(rèn),限制了公平競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰,不利于評(píng)估行業(yè)整體發(fā)展。5.“準(zhǔn)入”制度原則低當(dāng)前,《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格級(jí)別管理若干規(guī)定》中原則顯得偏寬,據(jù)此所建立評(píng)估機(jī)構(gòu)規(guī)模偏小,難以承擔(dān)相應(yīng)級(jí)別評(píng)估業(yè)務(wù),對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)人員構(gòu)成規(guī)定過(guò)低,沒(méi)有估價(jià)專職人員定編總量限定。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)行執(zhí)業(yè)資格制度,國(guó)內(nèi)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試限制條件偏寬,特別是對(duì)有關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)年限規(guī)定過(guò)低且沒(méi)有嚴(yán)格審核程序,考生做假現(xiàn)象嚴(yán)重。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師考試為一次性考試制度,通過(guò)后注冊(cè)也只有一種級(jí)別,不能體現(xiàn)估價(jià)師水平高低和資歷深淺,也不能勉勵(lì)估價(jià)師為提高業(yè)務(wù)水平而繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造。針對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)既有問(wèn)題，結(jié)合房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)將來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以及國(guó)際市場(chǎng)挑戰(zhàn)，采用有效辦法及對(duì)策，來(lái)增進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康及可持續(xù)發(fā)展顯得日益急迫和重要。如建立健全房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)法律規(guī)范；加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織建設(shè)，為行業(yè)發(fā)展服務(wù)；培養(yǎng)高質(zhì)量人才，提高房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)水平；制定房地產(chǎn)估價(jià)師行業(yè)職業(yè)道德原則，增進(jìn)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)[19]；加快拓展業(yè)務(wù)領(lǐng)域，積極創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種；增強(qiáng)估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)力。四、房地產(chǎn)估價(jià)辦法及原則科學(xué)實(shí)用估價(jià)辦法，必要具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)理論根據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因而，房地產(chǎn)價(jià)格普通可以從如下三個(gè)途徑來(lái)求?。杭础笆袌?chǎng)比較法、成本法和收益法”。除此之外尚有某些其她辦法，如假設(shè)開(kāi)發(fā)法、路線價(jià)法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法、殘存法、購(gòu)買年法、利潤(rùn)法、分派法等。其她估價(jià)辦法實(shí)質(zhì)上是三大基本辦法派生，并且不同估價(jià)辦法有其不同用途。每種估價(jià)辦法均有一定合用條件，運(yùn)用不同辦法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同結(jié)論。房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象就是房地產(chǎn)。1、比較法[5]比較法是將估價(jià)對(duì)象和估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)格進(jìn)行恰當(dāng)修正，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值辦法。依照代替原理，選取同一供需區(qū)域范疇內(nèi)功能相似，近期已經(jīng)發(fā)生交易實(shí)例，通過(guò)差別修正后，測(cè)算估價(jià)對(duì)象價(jià)格辦法。實(shí)務(wù)中，估價(jià)人員通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，普通選取三個(gè)屬于同一供需區(qū)域范疇、房屋用途一致、類型相似交易案例作為參照物，然后通過(guò)估價(jià)人員對(duì)案例實(shí)地查勘，對(duì)交易狀況、交易日期、區(qū)域因素和個(gè)別因素分別進(jìn)行比較和修正，對(duì)修正成果用算術(shù)平均法計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)比準(zhǔn)價(jià)格。估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=Σ（比較案例價(jià)格×交易狀況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)）÷比較案例數(shù)量。2、收益法按照國(guó)內(nèi)當(dāng)前土地出讓政策，應(yīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)值進(jìn)行分析，否則得到是一種不完全會(huì)計(jì)利潤(rùn)，事實(shí)上跟用加和法得到還原利率口徑是不一致。1）若收入、費(fèi)用發(fā)生時(shí)間和其折現(xiàn)期一致，不應(yīng)當(dāng)考慮利息費(fèi)用，正如假設(shè)開(kāi)發(fā)法中折現(xiàn)法公式中不存在投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)同樣，由于它正以恰當(dāng)收益率，恰當(dāng)折現(xiàn)期折現(xiàn)到評(píng)估基準(zhǔn)日。收益法評(píng)估往往是假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在某一種時(shí)點(diǎn)，實(shí)際發(fā)生時(shí)間與這種假設(shè)有偏差，這樣才可以用利息費(fèi)用作調(diào)節(jié)。2）若客觀租金收入發(fā)生在期末，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期末，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用貸款利息；租金收入發(fā)生在期初，費(fèi)用在期間均勻發(fā)生，而評(píng)估時(shí)假設(shè)收入費(fèi)用發(fā)生在期初，這時(shí)應(yīng)考慮期間發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行折現(xiàn)。收益法是基于預(yù)期原理，考慮房地產(chǎn)具備持續(xù)性、有效期相對(duì)較長(zhǎng)，其產(chǎn)生純收益可以在將來(lái)持續(xù)獲得，選用恰當(dāng)資本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值（即，收益價(jià)格）辦法。假設(shè)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)收益價(jià)格為：V=A/R(1-1/(N(1+R)))V-房地產(chǎn)收益價(jià)格;A-房地產(chǎn)將來(lái)每年凈收益（假定均發(fā)生在年末，且每年收益相等）;R-房地產(chǎn)資本化率;N-房地產(chǎn)自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至將來(lái)可獲收益年限;收益法事實(shí)上是一種動(dòng)態(tài)法，而考慮利息費(fèi)用是一種靜態(tài)法，將兩種辦法混在一起，顯得不嚴(yán)謹(jǐn)。因而，運(yùn)用收益法要盡量將收入、費(fèi)用發(fā)生假設(shè)時(shí)間與加權(quán)折現(xiàn)期一致，而不必再考慮利息費(fèi)用。3、成本法成本法是指重新獲得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)估價(jià)對(duì)象所需各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)之和，再結(jié)合估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀進(jìn)行差別修正，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值（即，積算價(jià)格）辦法。重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新獲得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顟B(tài)估價(jià)對(duì)象所需各項(xiàng)必要成本費(fèi)用。成本法估價(jià)中合用于舊房地產(chǎn)基本公式是：舊房地價(jià)格=土地重新獲得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本+建筑物重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物折舊。以上公式存在問(wèn)題，當(dāng)前土地出讓是有期限，缺少剩余使用年限修正；并且土地重新獲得價(jià)格或重新開(kāi)發(fā)成本是土地開(kāi)發(fā)完畢后價(jià)值，而房地合一項(xiàng)目土地重置成本應(yīng)當(dāng)是到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后價(jià)值，包括建設(shè)期貸款利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。因此這公式更明確：舊房地價(jià)格=土地重置成本×剩余使用年限修正系數(shù)+建筑物重置成本×成新率=（土地獲得價(jià)+附屬費(fèi)用+關(guān)于稅費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×剩余使用年限修正系數(shù)+（前期工程費(fèi)+工程造價(jià)+工程附加支出+配套費(fèi)+建設(shè)期貸款利息+建設(shè)單位管理費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)）×成新率。4、假設(shè)開(kāi)發(fā)法運(yùn)用該辦法要注意兩個(gè)問(wèn)題：1）是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率不同。資本化率與折現(xiàn)率是兩個(gè)不同概念，資本化率是將房地產(chǎn)凈收益轉(zhuǎn)換成價(jià)值比率。2）假設(shè)開(kāi)發(fā)法中鈔票流量折現(xiàn)法中折現(xiàn)率，與收益法中資本化率原理相似，詳細(xì)應(yīng)等同于同一市場(chǎng)上類似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所規(guī)定平均收益率，它包括資金利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)兩某些。教材中所說(shuō)折現(xiàn)率實(shí)質(zhì)就是房地產(chǎn)收益率，只但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率不同于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率而已，因而稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率，更能反映其本質(zhì)，更好理解。即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收益率運(yùn)用于開(kāi)發(fā)完畢后價(jià)值和開(kāi)發(fā)成本費(fèi)用折現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收益率運(yùn)用于通過(guò)租賃經(jīng)營(yíng)形式對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值求取。由于房地產(chǎn)價(jià)格形成和運(yùn)營(yíng)有其客觀性，并不以人們主觀意志為轉(zhuǎn)移，因而房地產(chǎn)估價(jià)也就不是將估價(jià)人員隨意認(rèn)定成果強(qiáng)加于待估價(jià)房地產(chǎn)，而是要遵循一定原則，采用一定估價(jià)辦法將待估房地產(chǎn)客觀價(jià)值體現(xiàn)出來(lái)。所謂估價(jià)原則，就是指能符合房地產(chǎn)價(jià)格形成客觀規(guī)律，能使估價(jià)工作順利、有效地展開(kāi)并獲得成果那些遵守法則和原則。這些法則和原則是人們?cè)诜康禺a(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中重復(fù)摸索、逐漸結(jié)識(shí)基本上總結(jié)出來(lái)，具備普遍指引意義。當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循原則重要有如下六項(xiàng)[3]：1）合法原則2）最高最佳使用原則3）供求原則4）代替原則5）公平原則6）估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。五、綜述總結(jié)總之，在執(zhí)業(yè)實(shí)踐中也許遇到估價(jià)對(duì)象是千差萬(wàn)別，市場(chǎng)交易很活躍，但也許找不到類似房地產(chǎn)成交案例；是出租房地產(chǎn)，但租金水平由于各種因素不能體現(xiàn)出租房地產(chǎn)真實(shí)價(jià)值；建造年代久遠(yuǎn)，收集不到估價(jià)對(duì)象或同類房地產(chǎn)關(guān)于成本、稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等資料；將來(lái)規(guī)劃不明確，無(wú)法預(yù)測(cè)將來(lái)開(kāi)發(fā)模式；基準(zhǔn)地價(jià)不能及時(shí)反映市場(chǎng)供需關(guān)系時(shí)。這時(shí)單一采用一種辦法就不能把握估價(jià)對(duì)象公允價(jià)值，需要采用各種辦法，才干使估價(jià)成果令人信服。房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)性與藝術(shù)性結(jié)合學(xué)科。是一種權(quán)利估價(jià)，不同權(quán)利限制必將導(dǎo)致不同估價(jià)成果，作為行業(yè)從業(yè)人員，要在執(zhí)業(yè)過(guò)程中不斷進(jìn)一步研究各種權(quán)利限制對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值影響，才干推動(dòng)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)不斷發(fā)展。參照文獻(xiàn)：[1]沈穎、楊雪紅.淺談房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀趨勢(shì)及發(fā)展對(duì)策.[J]廣東科技(18).[2]楊希琴.芻議房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì).建設(shè)科技(02)[3]柴強(qiáng).房地產(chǎn)評(píng)估[M].北京:北京經(jīng)濟(jì)學(xué)院出版社.1993年.第1版.[4]陳謙.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào).房地產(chǎn)抵押貸款評(píng)估研究_以工業(yè)用房為例.黑龍江對(duì)外經(jīng)貿(mào).(09)[5]孟慶茹.房地產(chǎn)估價(jià)辦法淺析.黑龍江科技信息.(23)[6]常青.房地產(chǎn)估價(jià)基本理論問(wèn)題研究.蘭州大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版).(04)[7]梁偉.國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)評(píng)估手段初析.上海房地.(03)[8]于新穎.淺談房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估.當(dāng)代商業(yè).(33)[9]鐘少瑜.淺析房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)現(xiàn)狀及業(yè)務(wù)拓展.漳州職業(yè)技術(shù)學(xué)院學(xué)報(bào).(03)[10]沈穎.淺議房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)發(fā)呈現(xiàn)狀趨勢(shì)及發(fā)展對(duì)策.廣東科技.(18)[11]李光紹.淺議房地產(chǎn)估價(jià)研究.中華人民共和國(guó)西部科技.(22)[12]劉志華.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)管理中存在問(wèn)題及對(duì)策建議.內(nèi)蒙古農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版).(05)[13]崔淑梅.\o"房地產(chǎn)估價(jià)課程教學(xué)辦法探討"房地產(chǎn)