租金定價(jià)策略與測(cè)算方法

一直以來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的租金制定都是關(guān)注的焦點(diǎn)。對(duì)于業(yè)內(nèi)人士來(lái)說(shuō)，如何制定恰到好處的租金方案，既是一個(gè)難點(diǎn)，又是項(xiàng)目推進(jìn)過(guò)程中至關(guān)重要的一環(huán)。贏商網(wǎng)特從租金價(jià)格定位、租金調(diào)研報(bào)告的方向與方法、租金測(cè)算方法以及知名項(xiàng)目租金明細(xì)四大方面做實(shí)操干貨分享。后期我們還將針對(duì)主要商業(yè)業(yè)態(tài)承租水平、租金落位策略以及如何提高租金回報(bào)率等問(wèn)題進(jìn)行深入剖析，敬請(qǐng)關(guān)注。如何做好租金價(jià)格定位？商業(yè)項(xiàng)目的三種租金方式商業(yè)項(xiàng)目的租金方式主要分為純租金、純扣點(diǎn)以及租金加扣點(diǎn)這三種形式。一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)能否成功，經(jīng)營(yíng)壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對(duì)于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類(lèi)業(yè)態(tài)在運(yùn)營(yíng)方式上存在純租金、純扣點(diǎn)、租金加扣點(diǎn)的這三種形式；而生活服務(wù)、娛樂(lè)休閑類(lèi)則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶(hù)會(huì)選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。不同業(yè)態(tài)對(duì)于運(yùn)營(yíng)方式有不同的偏好。即使是同一個(gè)業(yè)態(tài)，不同的品牌也會(huì)根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營(yíng)制度，從而使品牌可以擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提升知名度，獲得更多的利潤(rùn)。如何進(jìn)行租金定位？要做好租金定位，最關(guān)鍵的是考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平。首先，商圈業(yè)態(tài)分布不是均衡的。其次，商圈內(nèi)租金分布也不是完全呈某種線(xiàn)性關(guān)系，同一條街道不同業(yè)態(tài)租金迥異。承租者的承租心理價(jià)位主要取決于幾個(gè)因素。一是區(qū)位因素；二是預(yù)期經(jīng)營(yíng)狀態(tài)。案例1：蘇州五彩國(guó)際廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局及租金定位方案租金定制思路①區(qū)域租金水平：項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)商業(yè)租金價(jià)格；②類(lèi)比項(xiàng)目：根據(jù)項(xiàng)目定位，參考類(lèi)比項(xiàng)目；③行業(yè)租金承受能力：結(jié)合不同類(lèi)別的商業(yè)最高租金承受力、日招商經(jīng)驗(yàn)，對(duì)租金價(jià)格進(jìn)行合理把控；④項(xiàng)目地理位置、發(fā)展前景：項(xiàng)目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。主要商務(wù)方案①主力商家：對(duì)主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補(bǔ)貼等方式或聯(lián)營(yíng)扣點(diǎn)降低商戶(hù)進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場(chǎng)可自營(yíng)。②小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進(jìn)的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)拉高小商家租金，提升開(kāi)發(fā)商整體經(jīng)濟(jì)效益。③租賃年限、免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續(xù)經(jīng)營(yíng)，對(duì)于免租期在12個(gè)月以上的商家應(yīng)采分階段支持，避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的現(xiàn)象。④履約保證金：一般商家2-3個(gè)月，中大型商家在3-6個(gè)月以?xún)?nèi)。案例2：商城租金定位策略租金招租者投資收益的主要來(lái)源，其定價(jià)高低直接影響投資回報(bào)率的高低，但由于商業(yè)地產(chǎn)的特殊性，租金不僅考慮投資回報(bào)，還必須考慮眾多因素，使各額反推，或憑借經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)來(lái)進(jìn)行判斷。示范2：購(gòu)物中心商業(yè)預(yù)算、樓層租金分解說(shuō)明每個(gè)樓層的月租金總額的測(cè)算公式為：1樓月租金總額=（年度費(fèi)用總額×1F所占百分比）/12（其他樓層以此法類(lèi)推）每個(gè)樓層的每月/元/㎡，測(cè)算公式為：套內(nèi)/樓層總建筑面積=套內(nèi)/樓層建筑總面積-已出租面積/已出售面積公式：每F每月/元/㎡=1樓月租金總額/樓層面積（其他樓層以此類(lèi)推）優(yōu)劣商鋪的單價(jià)制定：在平面圖上根據(jù)樓層中的區(qū)位，人流量標(biāo)出商鋪的優(yōu)劣（以ABCD區(qū)分），據(jù)優(yōu)/劣程度擬定出某個(gè)樓層商鋪?zhàn)饨饐蝺r(jià)高或低（計(jì)算優(yōu)/劣鋪單價(jià)可參考樓層系數(shù)的分解方法進(jìn)行計(jì)算），但各類(lèi)別鋪位租金之和等于本樓層預(yù)算總額。（資料中有圖表明確演示）示范3：購(gòu)物中心租金定價(jià)方法根據(jù)商圈租金水平、廠(chǎng)商承受能力，購(gòu)物中心投資回報(bào)，綜合考慮以下三種定價(jià)方法：租金水平類(lèi)比法：以當(dāng)?shù)馗鞔罅闶凵倘Φ钠骄饨鹚綖榛A(chǔ)，推測(cè)本商圈與本項(xiàng)目的租金水平。租金水平是商家設(shè)店選擇商圈的重要因素之一。保本保利定價(jià)法：以廠(chǎng)商的租金承受能力為基礎(chǔ)，分析典型業(yè)種在一定成本下的損益平衡點(diǎn)。只有多數(shù)廠(chǎng)商能夠贏利，購(gòu)物中心才能穩(wěn)定與發(fā)展。廠(chǎng)商在投資設(shè)店前，通常會(huì)對(duì)營(yíng)業(yè)額、租金、保本保利點(diǎn)作測(cè)算。投資收益分析法：以本項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格水平推算預(yù)期實(shí)現(xiàn)的租金水平，該方法僅作參考，不作推導(dǎo)。項(xiàng)目成本定價(jià)法：以項(xiàng)目的投資成本為基礎(chǔ)，按靜態(tài)回報(bào)率推算項(xiàng)目租金均價(jià)。由于我方無(wú)法知曉本項(xiàng)目商業(yè)部分的地價(jià)、建筑安裝等投資成本，所以該方法未能運(yùn)用，需要開(kāi)發(fā)商自行測(cè)算。示范4：租金建議及收益預(yù)算租金水平根據(jù)樓層、配套組合、商業(yè)業(yè)態(tài)、管理水平及市場(chǎng)供應(yīng)量等因素造成不同差異，現(xiàn)就上述因素綜合分析如下：樓層因素包括兩方面，有樓層差價(jià)及無(wú)樓層差價(jià)。樓層為租金差異最明顯的因素，亦有極少數(shù)商業(yè)項(xiàng)目無(wú)樓層差價(jià)（例如女人街開(kāi)盤(pán)時(shí)），用以鼓勵(lì)銷(xiāo)售，造成搶購(gòu)之現(xiàn)象，進(jìn)而積累業(yè)主信息，同時(shí)也是招商銷(xiāo)售的賣(mài)點(diǎn)。一般商業(yè)項(xiàng)目中采取多為有樓層差價(jià)，一般而言，以一樓為基準(zhǔn)，每上升（下降）一個(gè)樓層，其差異率較前一樓層約遞減為40%、35%、30%、25%。配套組合因素本因素可說(shuō)明當(dāng)商鋪處于同一樓層時(shí)如何區(qū)別商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格。如商業(yè)項(xiàng)目將樓層劃分為商鋪（店中店）形式，則根據(jù)該商鋪所處位置、周邊環(huán)境、面積、套內(nèi)面積等因素組合定價(jià)商業(yè)業(yè)態(tài)因素此計(jì)算方法也稱(chēng)浮動(dòng)租金法，按照傳統(tǒng)百貨的作法，不同商業(yè)業(yè)態(tài)采取不同的抽成比率，同樣，此方法也可于租賃形式中借鑒，一般算法為：?jiǎn)挝幻娣e（每平米）每月產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入*實(shí)際使用面積*抽成扣點(diǎn)=租金。項(xiàng)目租售建議目前商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售運(yùn)營(yíng)中大體上有如下五個(gè)方式：自購(gòu)自營(yíng)、純租賃、返租、帶租約銷(xiāo)售、回購(gòu)等，資料中對(duì)此進(jìn)行了逐一展開(kāi)分析。名企項(xiàng)目租金明細(xì)上海正大廣場(chǎng)業(yè)態(tài)品牌租金明細(xì)正大廣場(chǎng)的租金狀況：其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米，非主力店的固定租金為160~700元/月/平方米不等。在非主力店中，服裝服飾類(lèi)的固定租金為580~620元/月/平方米，生活精品類(lèi)的固定租金為420~450元/月/平方米,餐飲美食類(lèi)的固定租金為290~320元/月/平方米。資料中以表格的形式，分別從業(yè)態(tài)、租金模式、固定租金（元/月/平方米）、扣率進(jìn)行了非常詳細(xì)的介紹，每一個(gè)品牌的租金信息均涵蓋其中。北京6大知名購(gòu)物中心租金水平本資料介紹了北京西單大悅城、北京藍(lán)色港灣國(guó)際商務(wù)區(qū)、北京apm商場(chǎng)、嘉茂（西直門(mén)）購(gòu)物中心、北京富力廣場(chǎng)、北京新中關(guān)購(gòu)物中心6大知名購(gòu)物中心的租金情況。分別從單層建面、業(yè)態(tài)定位、代表品牌、單店面積、租金價(jià)格、扣率做了表格式統(tǒng)計(jì)，同時(shí)，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目所在商圈、業(yè)態(tài)組合和定位等方面做了優(yōu)劣勢(shì)分析。深圳10大知名購(gòu)物中心租金水平資料中介紹了華潤(rùn)萬(wàn)象城、COCOPARK、海岸城、益田假日廣