上海情景街區(qū)商業(yè)項目考察總結(jié)

上海情景街區(qū)商業(yè)工程考察總結(jié)2海上海——工程概況區(qū)位：海上海位于上海市楊浦區(qū)大連路與飛虹路交匯處，臨近和平公園和控江路商圈，距外灘、四川北路商業(yè)街等僅3公里之內(nèi)；規(guī)模：總建筑面積約20萬平方米；物業(yè)：由7棟18-23層住宅〔約9萬平方米〕、3棟Loft〔約7萬平方米〕及商業(yè)街〔約3萬平方米〕組成海上海海上海3“內(nèi)外城”的工程整體規(guī)劃，創(chuàng)意商業(yè)街貫穿其中，但對外臨街面短，昭示性差工程采取“外城+內(nèi)城”的整體規(guī)劃布局；臨大連路為外城，設(shè)置Loft辦公及情景商業(yè)街區(qū)，地塊東部為內(nèi)城，設(shè)置住宅工程以以400米長，21,791平方米的創(chuàng)意商業(yè)街為軸，劃分為東西兩塊；西側(cè)3幢80米高的創(chuàng)意Loft，建筑面積74,750平方米，底層商業(yè)面積10800平方米；東側(cè)7棟住宅面積88,157平方米；三大標志性建筑：海上講堂、海上劇場、海上展館錯落其間由于商業(yè)街區(qū)設(shè)置在工程的內(nèi)部，對外臨街面非常少，商業(yè)昭示作用差，是造成后期商業(yè)氣氛淡薄的主要原因海上海住宅商業(yè)街區(qū)Loft辦公功能辦公/居住居住商業(yè)物業(yè)類型寫字樓住宅商鋪規(guī)模3棟Loft約7萬平方米7棟18-23層住宅約9萬平方米5個Block約3萬平方米總規(guī)模建筑面積近20萬平方米內(nèi)城外城4創(chuàng)意商業(yè)街布局——以傳統(tǒng)“金木水火土”五行元素打造五個Block院落海上海Block1：木院Block2：紅磚院Block3：玻璃院Block4：金屬院Block5：混凝土院紅磚院玻璃院金屬院5交通系統(tǒng)——營造了曲折變化的內(nèi)街道，但與外部干道的聯(lián)系過少，通達性不強內(nèi)部交通——海上海內(nèi)部交通主要通過主街道及內(nèi)街道兩條交通主軸組成。主街道連通主入口，是Loft與商業(yè)街區(qū)的主要過渡空間；次街道貫穿于商業(yè)Block街區(qū)的商業(yè)體中間。整體而言，營造了較為曲折變化的街區(qū)體驗；對外交通——主要通過3個主入口與2個穿越Loft的次入口對外聯(lián)系，但與主干道大連路僅有一主入口通達，2個次入口在實際使用中根本封閉，通達效果較差海上海主街道內(nèi)街道主入口次入口6可借鑒要素——曲折變化的內(nèi)街道，營造多路徑抵達方式及豐富街區(qū)體驗海上海7可借鑒要素——入口標志性獨棟商業(yè)體，營造強視覺沖擊海上海西側(cè)主入口標志性建筑——海上講堂北側(cè)主入口標志性建筑——海上劇場南側(cè)主入口標志性建筑——海上展館8可借鑒要素——公共空間營造：趣味小品海上海9可借鑒要素——公共空間營造：水管主題系列小品海上海10可借鑒要素——公共空間營造：豐富的指示、標示系統(tǒng)海上海11可借鑒要素——商業(yè)與住宅的關(guān)系處理海上海商業(yè)與住宅之間通過水管主題圍欄進行區(qū)隔，保證住宅區(qū)域的相對獨立和私密；現(xiàn)代、平整、挺拔的住宅建筑風格，與Loft及商業(yè)更加有機的融為一體。海上海12海上海工程考察小結(jié)海上海內(nèi)城+外城的整體規(guī)劃及內(nèi)外城的有效區(qū)隔，保證了住宅的相對獨立及私密性商業(yè)街區(qū)位于整個工程的中部，未能最大化臨街面，在道路系統(tǒng)的設(shè)置上，與外部主干道聯(lián)系缺乏，造成工程對外昭示性和輻射性缺乏，商業(yè)氣氛淡薄，目前其商業(yè)業(yè)態(tài)根本淪為Loft及住宅配套型商業(yè)商業(yè)街區(qū)內(nèi)部可借鑒要素：不同主題Block營造豐富街區(qū)風格/曲折變化的內(nèi)街道營造/豐富且主題化的公共小品增加了街區(qū)的趣味性/標志性獨棟商業(yè)體制造強視覺沖擊……13上海新天地工程概況南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈舊改啟開工程新天地為上海太平橋改造的啟開工程城市中心的中心新天地距淮海中路高檔消費商業(yè)區(qū)600米左右占地面積52萬m2太平橋改造的范圍緊鄰淮海中路商務(wù)圈－－北至太倉路－－西至馬當路－－南至自忠路－－東至西藏南路原自然街坊23個原居住人口7萬人新天地14整體規(guī)劃——新天地的改造只是太平橋改造規(guī)劃中的一局部太平橋改造規(guī)劃A太平橋人工湖綠地，占地4.4萬，水面面積1.2萬，地下為車庫，已成為市中心景觀B新天地，占地3萬，建面6萬，分南、北里。C翠湖天地高級住宅小區(qū)，總建68萬D企業(yè)天地甲級寫字樓區(qū)，總建面50萬，興建辦公樓、酒店、商場等E瑞安集團總部大樓，區(qū)域的標志性建筑新天地15改造前的上海新天地破舊、擁擠、惡劣居住條件的集中表現(xiàn)。富有特色的石門建筑元素，表達上海20年代建筑特色，是建筑修繕的根底新天地16上海新天地工程定位：國際化休閑、文化、娛樂中心功能定位：集餐飲、購物、娛樂等功能于一身客戶定位：上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達上海的中外游客功能構(gòu)成客戶定位具有shoppingmall功能提供一種集購物、餐飲、住宿、休閑、娛樂和觀光旅游為一體的“一站式”消費的場所定位三步曲：多功能，旅游景點，國際化將餐飲、娛樂、購物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點希望來到上海的人，一定要來看看上海新天地，將上海新天地建成來上海必到之地一個國際交流和聚會的地點里會有很多的活動，很多人在上海新天地聚會新天地17改造后的上海新天地新天地規(guī)劃布局北里以保存石庫門舊建筑為主，結(jié)合現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，變?yōu)槎嗉腋呒壪M場所及餐廳，菜式來自法國、美國、德國、英國、巴西、意大利、日本、臺灣和香港，充份展現(xiàn)了新天地的國際元素。南里以反映時代特征的新建筑為主，包括總建面達2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑。新天地北里南里18新天地北里——石庫門建筑為主新天地北里，面積不到兩公頃，原先由縱橫交錯的15個里弄，密布著3萬平方米的舊房屋，其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。新天地19新天地南里——現(xiàn)代建筑為主新天地20上海新天地商業(yè)形態(tài)新天地占地3萬平米，建筑面積6萬平米街鋪——北里街區(qū)以保存石庫門舊建筑為主，內(nèi)部為現(xiàn)代化裝修南里以反映時代特征的新建筑為主——集中式商業(yè)＋少量商鋪2.5平米的購物、娛樂、休閑中心，配合少量石庫門建筑小結(jié)：集中式商業(yè)與街鋪的比例42％集中式商業(yè)〔5層〕＋58％街鋪〔2－4層〕近乎40％：60％的比例新天地21上海新天地業(yè)態(tài)餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％％1.2－1.4萬1.2－1.4萬0.7－0.88萬平米北里業(yè)態(tài)主要為餐飲、零售/效勞和藝術(shù)休閑娛樂，3.5萬平南里以一座總建面為2.5萬平米的購物、娛樂、休閑中心為主。該中心共五層，商業(yè)業(yè)態(tài)包括國際影城、劇院餐廳、家居用品、健身及水療俱樂部、酒店式效勞公寓〔53套單元〕、麥當勞餐廳、哈根達司、甜品店等。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂37％45％18％0.82萬平1萬平0.4萬平估算的業(yè)態(tài)比例零售：餐飲：休閑娛樂38％：42％：20％新天地22商業(yè)亮點——石庫門建筑元素新天地23商業(yè)亮點——石庫門建筑元素新天地24商業(yè)亮點——公共空間及人流會聚點營造新天地傳統(tǒng)雕塑及噴水池節(jié)日氣氛趣味小品街區(qū)內(nèi)部小廣場地圖指引亭節(jié)日氣氛趣味小品25商業(yè)亮點——傳統(tǒng)與現(xiàn)代的完美結(jié)合新天地現(xiàn)代建筑與石庫門建筑玻璃外廊與石庫門建筑現(xiàn)代風格商業(yè)體與石庫門建筑石庫門別墅與現(xiàn)代公寓26商業(yè)亮點——商業(yè)氣氛營造新天地玻璃面的大量運用富有節(jié)日氣氛的彩燈節(jié)日氣氛包裝節(jié)日氣氛掛旗招牌壁旗富有節(jié)日氣氛的珠燈27新天地工程考察小結(jié)作為舊改綜合體工程的啟動區(qū)，新天地通過建筑修繕、功能轉(zhuǎn)換及一系列的增值舉措實現(xiàn)了城市價值的提升及代言，其保存?zhèn)鹘y(tǒng)并融合上海城市氣質(zhì)的高起點定位保證了工程的成功商業(yè)亮點借鑒：石庫門建筑元素的保存/傳統(tǒng)與現(xiàn)代建筑元素的完美結(jié)合/公共空間及人流會聚點的營造/商業(yè)氣氛的一系列增值舉措……新天地新天地的成功為后期住宅等其他綜合體物業(yè)提升了價值，而高檔住宅也吸引高消費群體進駐及商業(yè)的核心客戶，保證了新天地的客流量28大寧國際商業(yè)廣場——工程概況區(qū)位：工程位于上海市閘北區(qū)共和新路與大寧路交匯處占地面積：5.5萬平方米建筑面積：25萬平方米，其中地下5萬平方米，地上25萬平方米物業(yè)類型：商業(yè)、酒店、辦公大寧國際功能商業(yè)酒店辦公公共設(shè)施物業(yè)類型零售餐飲/娛樂教育文化及生活配套酒店SOHO寫字樓停車場及公共空間規(guī)模50000平方米45000平方米15000平方米30000平方米39000平方米21000平方米總規(guī)模建筑面積約25萬平方米29大寧國際商業(yè)廣場——整體規(guī)劃布局商業(yè)根本覆蓋整個工程，辦公樓裙樓商業(yè)、商業(yè)Block、集中商業(yè)將整個工程商業(yè)連成一片；商業(yè)Block設(shè)置在工程中心，通過周邊裙樓商業(yè)及道路系統(tǒng)將人流引入；辦公樓及集中商業(yè)主干道設(shè)置，增強昭示性；酒店設(shè)置在相對居住價值最高及私密性最好的地塊內(nèi)部；多層停車場及車行專用道的設(shè)置將車流引入工程內(nèi)部。大寧國際1號辦公樓5號辦公樓8號辦公樓10號辦公樓酒店集中商業(yè)商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓商業(yè)裙樓多層停車場商業(yè)Block商業(yè)Block商業(yè)裙樓30交通系統(tǒng)——多入口及豐富人行系統(tǒng)創(chuàng)造多路徑抵達方式，車行專道將車流引入工程對外交通：2個主入口及6個次入口最大化加強工程與外部干道之間的聯(lián)系，全方位將人流引入；內(nèi)部交通：人行系統(tǒng)——豐富人行系統(tǒng)保證將人流引入工程每個角落，并營造豐富的街區(qū)體驗；車行系統(tǒng)——專用車行通道作為酒店專屬車道，同時將車流引入社區(qū)，多層車庫的設(shè)置解決了將車流引入后的車輛停放問題大寧國際人行通道車行通道主入口次入口31業(yè)態(tài)分布——零售、餐飲、娛樂為主，生活配套、購物、休閑娛樂一站式體驗大寧國際餐飲娛樂零售教育文化及生活配套大家樂、哈根達斯、星巴克、小紹興、日本料理、藍蛙西餐廳、旺池川菜等CGV影院、親子廣場、卡通幼樂園、動感地帶、KTV等大潤發(fā)、國美電器、品牌服裝等主要為個人護理/健身、美容/美發(fā)、銀行、培訓(xùn)等約27％約14%約45%約14％約3萬平方米約1.5萬平方米約5萬平方米約1.5萬32可借鑒要素——豐富的入口及交通系統(tǒng)，將人流車流全方位引入工程內(nèi)部大寧國際車行專用道主入口廣場人行通道人行通道33可借鑒要素——豐富的連廊：空中步行系統(tǒng)，成功盤活二層以上商業(yè)大寧國際34可借鑒要素——專用車行通道：將車流引入工程，設(shè)置多層停車場解決停車問題大寧國際35可借鑒要素——中心廣場設(shè)置：小型公共演出及活動場地，人流會聚點大寧國際中心廣場36可借鑒要素——公共空間營造：趣味小品大寧國際37可借鑒要素——公共空間營造：豐富的指示、標示系統(tǒng)大寧國際工程總平面商家指示指示牌咨詢處商家分布38可借鑒要素——商業(yè)氣氛營造：豐富的招牌和廣告空間大寧國際39可借鑒要素——商業(yè)氣氛營造：盡可能多的玻璃面，增強商業(yè)昭示性與展示空間大寧國際40大寧國際商業(yè)廣場工程考察小結(jié)大寧國際整體規(guī)劃布局：商業(yè)全面覆蓋，辦公強昭示性，酒店相對私密商業(yè)可借鑒要素：豐富的入口及交通系統(tǒng)/豐富的連廊設(shè)置/車型專用通道及多層車庫/中心廣場人流會聚點設(shè)置/趣味小品、豐富指示系統(tǒng)/豐富的招牌及廣告空間/盡可能多的玻璃面設(shè)計……交通系統(tǒng)：多入口及豐富人行系統(tǒng)創(chuàng)造多路徑抵達方式，車行專道將車流引入工程業(yè)態(tài)分布：零售、餐飲、娛樂為主，生活配套、購物、休閑娛樂一站式體驗41大拇指廣場——工程概況大拇指廣場位于上海浦東新區(qū)區(qū)聯(lián)洋國際新社區(qū)。周邊輻射花木文化行政區(qū)、張江高科技園區(qū)、碧云國際社區(qū)、金橋加工區(qū)、陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)等人流、資金流、信息流集中區(qū)域，擁有較好的區(qū)位；占地面積近6萬平方米，建筑面積約11萬平方米，設(shè)大賣場、酒店式公寓、電影院等多項生活娛樂設(shè)施，以金融、美食、休閑、購物四條主題性步行街與多個主題廣場曲折相連。大拇指廣場聯(lián)洋國際新社區(qū)：依托陸家嘴CBD商圈形成的中央生活區(qū)，定位為中高檔國際社區(qū)，憑借其整體開發(fā)優(yōu)勢和全新規(guī)模理念，成為上海最知名的社區(qū)之一。42大拇指廣場——整體規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布以兩個中型集中商業(yè)主力店為核心分布街區(qū)商業(yè)，中間設(shè)置大的共享空間；1樓臨街面及共享空間四周的商業(yè)單元均為小面積劃分；酒店設(shè)置于東北側(cè)相對獨立位置。大拇指廣場酒店一層平面圖43大拇指廣場——整體規(guī)劃布局及業(yè)態(tài)分布二層商業(yè)單元面積劃分相對較大，一、二層商鋪不規(guī)那么處理。業(yè)態(tài)主要設(shè)有：大型超市〔法國家樂?！场⒅黝}商場、休閑娛樂〔好樂迪音樂娛樂公司〕、藝術(shù)中心(證大藝術(shù)超超市)、五星級酒店〔委托美國著名酒店管理集團Carlson旗下的Raddision品牌經(jīng)營管理〕、餐飲〔飯店、咖啡廳、酒吧等〕。大拇指廣場二層平面圖44可借鑒要素——中央共享空間的環(huán)境打造：水景、綠化營造休閑氣氛，增加商業(yè)情調(diào)大拇指廣場中央水景中央綠化軸情調(diào)商業(yè)休憩空間45可借鑒要素——二層商業(yè)價值提升：垂直交通及連廊一、二層的垂直交通：從共享空間為圓點，設(shè)置了多個寬闊的樓梯及多部扶手電梯。大拇指廣場一二層商鋪不規(guī)那么處理，增加二層商業(yè)對外空間，并設(shè)置連廊。46可借鑒要素——融入大量文化、藝術(shù)要素，增強街區(qū)國際感2003年斥巨資收藏了法國超現(xiàn)實主義藝術(shù)大師愷撒的傳世名作——“大拇指”雕塑，工程名因此而來收藏了美國著名波普藝術(shù)大師羅伯特·印第安納的經(jīng)典名作“LOVE”雕塑和其它主題雕塑投入200萬引入臺灣著名雕塑家李真代表作“大士騎龍”，該作創(chuàng)作于2001年左右相鄰的“思想者”雕塑廣場〔羅丹廣場〕及天主教堂和諧相連，營造濃郁的藝術(shù)氣氛建立了證大博物館，現(xiàn)改為正大藝術(shù)超超市大拇指廣場“大拇指”雕塑“Love”雕塑證大藝術(shù)超超市47大拇指廣場工程考察小結(jié)大拇指廣場整體規(guī)劃布局：圍繞兩個核心主力店分布街區(qū)商業(yè)，一二層商鋪不規(guī)那么處理商業(yè)可借鑒要素：共享空間的打造/二層商業(yè)價值提升舉措/增值舉措——文化、藝術(shù)要素的融入業(yè)態(tài)分布：零售、餐飲、休閑為主，打造“一站式購物、一家休閑、一天逛街”的的現(xiàn)代消費方式48周浦萬達廣場——工程概況區(qū)位：工程位于上海浦東新區(qū)滬南路東側(cè)、年家浜路北側(cè)；規(guī)模：工程總規(guī)劃用地約6.35公頃，規(guī)劃總建筑面積約31.98萬平方米；物業(yè)：由6棟SOHO辦公公寓〔面積約17萬平方米〕、購物中心〔面積約13萬平方米〕、餐飲酒吧街〔約1.5萬平方米〕組成，是集購物、休閑、娛樂、辦公為一體的大型商業(yè)綜合體。周浦萬達廣場49周浦萬達廣場——整體規(guī)劃布局一期A、B、C三棟為商業(yè)廣場之上的塔樓，均為27層，共1383戶，為精裝SOHO，主力面積40-60平米；二期的D棟位于廣場的東面，16層252戶，也規(guī)劃為精裝SOHO，主力面積40-85平方米；位于廣場西面的E、F棟為商務(wù)SOHO辦公樓；大型購物中心總建筑面積約13萬平方米，于2009年9月19日盛大開業(yè)；餐飲酒吧街面積約1.43萬平方米，將于2009年12月20日開業(yè)。周浦萬達廣場精裝SOHO精裝SOHO精裝SOHO商務(wù)SOHO購物中心餐飲酒吧街50商業(yè)組織：由外到里分別由集中商業(yè)、室內(nèi)步行街、室外步行街組成工程整體商業(yè)組織由外到里分別由集中商業(yè)、室內(nèi)步行街、室外步行街組成；集中商業(yè)占據(jù)最強昭示性地段，由百貨樓、時尚樓、娛樂樓三大商業(yè)體組成，利用集中商業(yè)的輻射力牽引人流進入工程內(nèi)部步行街。周浦萬達廣場1F：運動1002F：新華書店/永樂電器3F：奇樂兒/培正逗點1F：大玩家電玩