房地產(chǎn)：10余城發(fā)布征集公告國企收儲去庫存進展如何

1中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)1010余城發(fā)布征集公告，國企收儲去庫存進展如何？一、本輪去庫存的政策思路（一）本輪去庫存政策脈絡(luò)圖：本輪去庫存相關(guān)政策《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊何立峰：深刻認識房地產(chǎn)工作的人民性、政治性，繼續(xù)堅持因城施策，打好商品住房爛尾風(fēng)險處置攻堅戰(zhàn)，扎實推進保交房、消化存量商品房等重點工作。住建部：一是打好商品住房項目保交房攻堅戰(zhàn)，防范處置爛尾風(fēng)險。二是進一步發(fā)揮城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制作用，滿足房地產(chǎn)項目合理融資需求。三是推動消化存量商品住房。四是妥善處置盤活存量土地。央行：設(shè)立3000億元保障性住房再貸款?！?，支持地以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障一是允許企業(yè)按照程序合理調(diào)整規(guī)劃條件和設(shè)計要求，更好地適二是促進市場流通轉(zhuǎn)讓，發(fā)揮土地二級市場作用，支持預(yù)告登記三是支持地方按照“以需定購”原則，以合理要充分認識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化，順應(yīng)人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施。對于存量房產(chǎn)、土地的消化、盤活等工作既要解放思想、拓寬思路，又要穩(wěn)妥把握、扎實推進。全國切實做好保交房工作按照“政府指導(dǎo)、市場化運作”的思路，借鑒前期試點經(jīng)驗，著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。加強制度保障和內(nèi)外部監(jiān)督，堅持自愿參與、以需定購、防范道德風(fēng)險。6月12日央行保障性住房再貸款工作推進會推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。6月21日住建部收購已建成存量商品房用作保障性住房工作視頻會議6月24日自然資源部妥善處置閑置存量土地有關(guān)工作視頻培訓(xùn)研究出臺了三個方面18條政策措施。在“規(guī)范收購收回”方面，強調(diào)了應(yīng)依法收回的情形，協(xié)商收回的可采取等價收回收購?fù)恋赜糜诒Ｕ闲宰》康模赏ㄟ^地方政府專項債券等資要落實好促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的新政策，堅持消化存量和優(yōu)化增量相結(jié)合，積極支持收購存量商品房用作保障性住房，同時下大力氣盤活存量…。商品住宅去化周期在18個月-36個月之間的城市，…根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量商品住宅用地面積（包括竣工和收回）動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。資料來源：中指研究院綜合整理2中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（二）與上一輪政策思路的差異本輪需求端政策思路與上一輪市場調(diào)整周期中的政策思路基本相似。上一輪2014年通過拆除老舊房屋，釋放增量住房需求，同時通過提供貨幣化安置，引導(dǎo)住房需存量，實現(xiàn)去庫存；而本輪去庫存的政策措施主要包括國企收儲未售新房、以舊換新、中“國企收儲未售新房”是目前政策主力推動、去庫存效果最為直接的一項措施。二、國企收儲的最新進展市場化、法制化原則，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房用作保障性住房的公告，明確房源征集范圍、條件和價格。征集范圍方面，多數(shù)城市要求是行政區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品房項目，部分城市要求在中心區(qū)域。房源要求方面，主要要求包括：已取得竣屬清晰且可交易；周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比；優(yōu)先選取整棟或整地劃撥成本和建安成本加不超過5%的利潤對于收儲轉(zhuǎn)作保租房的可以以收益法進行測算。3中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)表：部分城市支持“國企收儲未售新房”的相關(guān)政策分類城市相關(guān)政策發(fā)布征集公告整幢、整單元商品房；單套建筑面積不超過90㎡為主；房源須為現(xiàn)售商品房，權(quán)屬清晰且可房源價格采用收益法進行測算，由測算基礎(chǔ)價和市場價的加權(quán)平均值（分別為60%和40%）兩部分構(gòu)成。征集五華區(qū)、盤龍區(qū)、官渡區(qū)、西山區(qū)、呈貢區(qū)行政區(qū)域內(nèi)已建成未出售的商品住房項目。要求項目符合竣工驗收備案，單套建筑面積120平方米及以下，滿足一定車位配比等要求。足一定車位配比等要求，其中優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實市轄六城區(qū)內(nèi)征集已建成未出售的商品房用作保障性住房，由選定的專業(yè)化國有企業(yè)實施收價格不超過同地段保障性住房重置價格(即土地劃撥成本和建安成本加不超過5%的利潤)。要求房源為住宅、單套建筑面積小于120平方米、房源已取得竣工備案證明。價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限（土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤）。要求房源為住宅、單套建筑面積小于120平方米、房源已取得竣工備案證明。房源原則上以整幢作為基本收購單位，轉(zhuǎn)為保障性租賃住房的，建筑面積在70平方米以內(nèi)；購價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限，即劃撥土地成本、建安成本(含裝修、智慧化建設(shè))加不超過5%的利潤。成存量商品房項目。收購價格以同地段保障性住房重置價格為參考上限（即劃撥土地成本+建安成本+不超過5%的利潤）。房源基本條件為所屬項目已取得竣工驗收備案證明；單套建筑面積為120平方米及以下的商品住房及單套建筑面積60平方米及以下的公寓、商業(yè)辦公房；房源權(quán)屬清晰，無抵押，無法4中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)分類城市相關(guān)政策由市政府選定的“大連市國有房屋經(jīng)營集團有限公司”作為收購主體實施收購。收購價格以同地段重置價格為參考上限，即劃撥土地成本和建安成本、加不超過5%的利潤。收購房源要求為房源性質(zhì)為住宅或公寓，原則上單套建筑面積以70平方米以下為主；房源已項目周邊交通便利、配套設(shè)施完善，滿足一定車位配比；優(yōu)先選取整管理的樓棟項目，且單個項目滿足收購條件的房源要大于等于100套。征集房源要求為以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可鼓勵收儲商品武漢東湖高新區(qū)鼓勵符合條件的市屬國有企業(yè)作為收購主體，按照市場化原則“以需定購”，回支持國有企業(yè)收購符合條件的商品住房用作保障性住房，享受資料來源：中指研究院綜合整理推進可能會面臨一定挑戰(zhàn)，包括收儲價格、供需錯配等，比如：在一些房企庫存壓力大的城市，保障房需求相對有限，國企收儲規(guī)?？赡茌^??；而在一些保障房需求相對強烈的核心二線城市市場庫存水平可能也不高，房企折價出售存量5中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)表：重慶“國企收儲”案例資料來源：中指研究院綜合整理資料來源：中指研究院綜合整理資金來源：租賃住房貸款支持計劃、商業(yè)銀行貸款。三、國企收儲的市場影響（一）收儲帶動效果測算保障房再貸款的發(fā)放路徑是：金融機構(gòu)向收儲國企發(fā)放貸款后，可向人民銀行申表：3000億元保障性住房再貸款帶動規(guī)模測算收儲資金使用進度資金規(guī)模去庫存規(guī)模(萬平米)占新建住宅銷售比重推動住宅待售面積回落100%625071617.6%18.7%注：2023年全國商品住宅銷售面積9.5億平米；2024年6月末住宅待售面積3.83億平米。數(shù)據(jù)來源：中指研究院測算6中指研究院中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（二）國企收儲房源的用途套。當下我國房地產(chǎn)市場總體供過于求，多數(shù)城市基本住房需求已得到滿足，并且商品庫存壓力，因此各地應(yīng)落實“以需定建”，控制配售型保障房的新建規(guī)模，優(yōu)先通過存300萬的大城市分為四類，第一類城市人均住房建筑面積低，房價收入比高，這類城市可以建和籌集的方式增加保障性住房供給；第二類城市人口規(guī)模突出且人口普遍保持增長，短期處于合理水平，這類城市應(yīng)以盤活存量為主，并可以利用閑置土地適度建設(shè)保障性住房；第口雖然增長，但是短期庫存去化壓力較大，這類城市亦需要盤活存量為主，回購房企未售住表：35個城區(qū)常住人口超300萬大城市市場特征城市分類城市市場特征數(shù)據(jù)來源：各地統(tǒng)計局，中指數(shù)據(jù)CREIS配租型保障房方面，從實踐來看，當前出臺消化存量房產(chǎn)相關(guān)政策的城市加快保租房的籌集進度，也可以有效消化市場庫存，促進但值得注意的是，收儲存量房轉(zhuǎn)作配租型保障房也將面臨一些挑戰(zhàn)，尤其是保租題。過去各地供給保租房的方式，不少來自于市場化長租公寓的“納保”籌集，相比量房作用租賃的租金回報率僅為2.1%。而成本方面，在使用保障房再貸款（再貸款利率為