房地產(chǎn)企業(yè)成本核算研究

目錄摘要 房地產(chǎn)企業(yè)成本核算研究摘要：眾所周知，在成本核算中之所以會(huì)選擇不同的方法，取決于行業(yè)的不同所產(chǎn)生的情況不同，即我們?cè)谶x擇成本核算方法時(shí)要選擇與該行業(yè)特點(diǎn)相符的方法。如何提升成本核算的效率，便于政府和社會(huì)的監(jiān)督，一直是人們普遍關(guān)注的問題。會(huì)影響到房地產(chǎn)企業(yè)成本核算的原因有很多。怎么使房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算得到更加的完善和更好規(guī)范，提高它的嚴(yán)謹(jǐn)性和高效性，是需要探索討論的問題。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算研究的問題分析，并結(jié)合萬科企業(yè)股份有限公司的案例分析，最后提出改進(jìn)建議，以期為房地產(chǎn)企業(yè)成本核算提供參考。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本核算；案例分析ResearchoncostaccountingofrealestateenterprisesAbstract：Asweallknow,thereasonwhywechoosedifferentmethodsincostaccountingdependsonthedifferentcircumstancesoftheindustry,thatis,whenwechoosethecostaccountingmethod,weshouldchoosethemethodthatisconsistentwiththecharacteristicsoftheindustry.Howtoimprovetheefficiencyofcostaccountingandfacilitatethesupervisionofthegovernmentandsocietyhasbeenacommonconcern.Therearemanyreasonsthatwillaffectthecostaccountingofrealestateenterprises.Howtomakethecostaccountingofrealestateenterprisesmoreperfectandstandardized,andhowtoimproveitsprecisenessandefficiencyisaproblemthatneedstobeexploredanddiscussed.Inthispaper,throughtheanalysisofrealestateenterprisecostaccountingresearchproblems,combinedwiththecaseanalysisofVankeEnterpriseCo.,Ltd.,finallyputforwardsuggestionsforimprovement,inordertoprovideareferenceforrealestateenterprisecostaccounting.Keywords：Realestateenterprises;costaccounting;casestudy引言房地產(chǎn)企業(yè)是我國的一種新興行業(yè)，從1986年起開始初見雛形。隨著改革開放的步伐慢慢的發(fā)展起來，并且隨著社會(huì)的高速發(fā)展和人民收入的持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)也已經(jīng)成為了社會(huì)上的支柱性產(chǎn)業(yè)。但是在成本核算中，房地產(chǎn)還存在很多需要重視且需盡快解決的問題，本文將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本核算進(jìn)行研究，并根據(jù)所認(rèn)識(shí)到的問題去提出成本核算的優(yōu)化建議以供參考。1成本核算的概述1.1成本核算的含義成本核算是指如果計(jì)算成本要根據(jù)規(guī)定的方法，則公司需提供在經(jīng)營時(shí)所發(fā)生的費(fèi)用的分配和歸集，并且要根據(jù)企業(yè)在相對(duì)時(shí)間內(nèi)發(fā)生的生產(chǎn)經(jīng)營發(fā)生的地點(diǎn)和費(fèi)用的性質(zhì)，對(duì)企業(yè)本期單位成本管理活動(dòng)、各項(xiàng)產(chǎn)品實(shí)際成本及該時(shí)間內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營費(fèi)用所發(fā)生的總額進(jìn)行分別的計(jì)算。使單位成本和實(shí)際總成本能準(zhǔn)確及時(shí)地計(jì)算出來，其主要的根本任務(wù)就是能夠?yàn)槠髽I(yè)提供準(zhǔn)確的成本數(shù)據(jù)，目的是為了讓企業(yè)的經(jīng)營在管理時(shí)能得到正確的科學(xué)依據(jù)并作出正確的判斷，為了能從整體上反映企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營水平，應(yīng)時(shí)不時(shí)地對(duì)成本計(jì)劃實(shí)施情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)目己恕?.2成本核算的方法成本核算法是一種核算生產(chǎn)時(shí)發(fā)生的產(chǎn)品成本和生產(chǎn)經(jīng)營管理費(fèi)用的方法。在成本的核算過程中，首先要檢查生產(chǎn)經(jīng)營管理費(fèi)用是否已經(jīng)發(fā)生和可能發(fā)生，已經(jīng)產(chǎn)生的成本數(shù)額能否納入到產(chǎn)品費(fèi)用中，從而達(dá)到對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營管理費(fèi)和產(chǎn)品成本的直接控制。然后將各類產(chǎn)品的單位成本及總成本計(jì)算出來以達(dá)到費(fèi)用的分配目的和歸集，以便成本管理能收到最真實(shí)的成本信息。成本核算法最常見的有七種，目前使用最多的是制造成本法和作業(yè)成本法。1.3成本核算的目的成本核算是成本管理工作的重要組成部分，其目的可分為以下幾點(diǎn)：（1）擺脫傳統(tǒng)的桎梏，從企業(yè)大體經(jīng)營的角度更廣泛分析和控制成本、（2）把握成本分析的主要手段以達(dá)到為決策者供應(yīng)有用的成本數(shù)字支持的目的、（3）為全面構(gòu)建企業(yè)的成本管理思想去探索企業(yè)成本創(chuàng)新的有效方法、（4）把握成本核算優(yōu)缺點(diǎn)及其主要方法，改進(jìn)目前不同情況下使用的核算體系。由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷地深化，公司管理觀念和管理技術(shù)也產(chǎn)生了變動(dòng)，在新的管理環(huán)境中，它們對(duì)傳統(tǒng)的成本管理形成了重要的影響。為了達(dá)成企業(yè)的長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，迫切需要采用戰(zhàn)略成本管理的思想和方法去解決這些困難及所面臨的挑戰(zhàn)。2房地產(chǎn)企業(yè)成本核算原則生產(chǎn)成本的具體歸集和分配對(duì)象是否確定關(guān)系著成本核算對(duì)象的是否確定，二者息息相關(guān)，生產(chǎn)成本的范圍和對(duì)象不受制約。具體對(duì)象的層次和范圍的明確應(yīng)根據(jù)生產(chǎn)管理的要求和特點(diǎn)。同時(shí)，還要考慮企業(yè)所得稅等涉稅成本對(duì)計(jì)稅成本的反映。根據(jù)國家稅務(wù)總局發(fā)布的有關(guān)規(guī)定確定稅收成本對(duì)象的原則。成本對(duì)象是否合理應(yīng)該要在工程實(shí)施前由企業(yè)確定，當(dāng)成本對(duì)象確定時(shí)應(yīng)報(bào)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)備案。一經(jīng)確定，則不可以隨意更改，這個(gè)方法的規(guī)定共有以下六項(xiàng)原則：（1）可否銷售原則：可以作為單獨(dú)的計(jì)稅成本對(duì)象去進(jìn)行成本核算的為可對(duì)外經(jīng)營銷售的開發(fā)產(chǎn)品，而不可對(duì)外經(jīng)營銷售的可暫時(shí)在歸集時(shí)作為過渡性成本對(duì)象,然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營銷售的成本對(duì)象。。（2）分類歸集原則：可作為一個(gè)成本對(duì)象去進(jìn)行核算的，應(yīng)是完工的時(shí)間相似、偏差不大的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類型、開發(fā)的地點(diǎn)相同的集團(tuán)開發(fā)項(xiàng)目。（3）功能區(qū)分原則：當(dāng)一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的組成部分功能不一、相對(duì)獨(dú)立時(shí)，就可作為單獨(dú)的成本核計(jì)對(duì)象。（4）定價(jià)差異原則：當(dāng)開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售價(jià)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算時(shí)，是因其產(chǎn)品類型、功能的不同而發(fā)生變化決定的。（5）成本差異原則：如果開發(fā)產(chǎn)品在施工過程中出現(xiàn)較大偏差，施工成本可能存在較大差異，則需要將其作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。（6）權(quán)益區(qū)分原則：有多個(gè)企業(yè)去合作開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)綜合上述原則去劃分成本對(duì)象核算。3房地產(chǎn)企業(yè)成本核算問題分析3.1成本核算對(duì)象劃分的不準(zhǔn)確房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)域開發(fā)用地，通常在上千畝乃至上萬畝的范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)。如果城市住宅的項(xiàng)目開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)時(shí)，成本核算對(duì)象的設(shè)置需要根據(jù)不同的開發(fā)周期去設(shè)置。倘若采用整體核算法，成本核算的準(zhǔn)確性將會(huì)受到影響。因此在成本核算對(duì)象設(shè)立時(shí)，應(yīng)適當(dāng)考慮經(jīng)濟(jì)因素、功能設(shè)計(jì)、項(xiàng)目特點(diǎn)、管理要求等要素。一般來說，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)用地規(guī)劃許可證所劃定的用地面積進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。在規(guī)定的地皮上無論是一次性開發(fā)還是多階段開發(fā)，開發(fā)過程中都會(huì)涉及到不同的產(chǎn)品類型，都會(huì)對(duì)成本核算對(duì)象的建立產(chǎn)生直接的影響。由于工程項(xiàng)目的特殊性，在工程實(shí)施時(shí)，成本核算對(duì)象具有不確定性的特點(diǎn)。從另一角度上看，是因?yàn)槠髽I(yè)管理者沒有對(duì)成本核算對(duì)象的分類進(jìn)行充分的了解，導(dǎo)致其定位的不準(zhǔn)確，而在項(xiàng)目開發(fā)過程中如果成本核算對(duì)象劃分不清楚，則計(jì)算時(shí)不能將產(chǎn)品各部分的實(shí)際成本正確的反映出來，因而成本核算對(duì)象的確定任意性較大。3.2成本費(fèi)用分配方法不合理在條件允許的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化會(huì)同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目，但不同的項(xiàng)目在土地價(jià)格、實(shí)際用途等方面會(huì)有較大偏差。因而企業(yè)會(huì)對(duì)成本的比例進(jìn)行隨意的分?jǐn)偂㈤_發(fā)成本的多個(gè)項(xiàng)目被調(diào)整，目的是為了減少成本的核算難度，導(dǎo)致項(xiàng)目的預(yù)算和實(shí)際的支出成本、計(jì)算產(chǎn)生了較大的差異。跟制造企業(yè)不一樣，房地產(chǎn)開發(fā)成本項(xiàng)目的歸集沒有統(tǒng)一的法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)。成本項(xiàng)目的收集和分配具有很大的隨機(jī)性。而且同樣費(fèi)用觸及的成本對(duì)象比較廣泛，很難進(jìn)行精準(zhǔn)的分配，最終致使實(shí)際成本計(jì)算模糊。房地產(chǎn)項(xiàng)目的建安成本可以被納入開發(fā)產(chǎn)品中。如果一個(gè)產(chǎn)品的生產(chǎn)涉及多個(gè)費(fèi)用，則按預(yù)先確定的方法和分銷成本歸集實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品成本集中的間接歸集，但不能直接計(jì)入成本核算當(dāng)中。房地產(chǎn)在進(jìn)行開發(fā)時(shí)，將直接成本包含建筑安裝成本里，配套設(shè)施建設(shè)成本和拆遷補(bǔ)償都包含在間接成本中。如果要按照國家的法律法規(guī)來說，工程造價(jià)應(yīng)該按照工程造價(jià)預(yù)算、建筑面積、建筑面積的比例實(shí)行均分并將不同的造價(jià)核算對(duì)象納入進(jìn)去。但值得關(guān)注的是，在成本調(diào)節(jié)和分配上不同的房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的偏差，實(shí)際的情況需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自己來核實(shí)。一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的分配和成本調(diào)節(jié)有很大的隨機(jī)性，對(duì)這一問題沒有標(biāo)準(zhǔn)的體系來管理和約束，因此企業(yè)在使用成本核算方法時(shí)會(huì)產(chǎn)生較大的差異。3.3成本核算周期難以明確，竣工決算拖延發(fā)展周期相對(duì)較長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)里房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)屬在里面。開發(fā)的周期對(duì)不同的開發(fā)商來說短至一年甚至十幾年，同時(shí)，要根據(jù)生產(chǎn)周期的不同，進(jìn)行有效地成本核算。然而，并沒有明確的標(biāo)準(zhǔn)確定會(huì)計(jì)的周期，這無疑是給會(huì)計(jì)成本帶來一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。由于周期不明等因素的影響，致使工程完工決算出現(xiàn)延誤，這與會(huì)計(jì)及時(shí)性的特點(diǎn)不相符，不適合收入與費(fèi)用的合理匹配，進(jìn)而不適用企業(yè)利潤(rùn)和相關(guān)稅費(fèi)的結(jié)算。同時(shí)，受完工計(jì)算延誤的影響，房地產(chǎn)企業(yè)無法對(duì)項(xiàng)目的準(zhǔn)確性進(jìn)行評(píng)估，后續(xù)項(xiàng)目的開展因此不能正常進(jìn)行。作為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，其成本核算的目的是核算房地產(chǎn)開發(fā)成本及其他相關(guān)成本。并在這個(gè)的基礎(chǔ)之上，核算企業(yè)盈余情況。但是，從目前的實(shí)際工作來看，大部分都是以工程決算為依據(jù)的，并不注重對(duì)工程決算的考慮。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)雖然已經(jīng)完成了工程決算，但卻長(zhǎng)期拖延項(xiàng)目決算。造成這一問題的主要原因是，只有在工程竣工后，才能在明確的時(shí)間點(diǎn)上進(jìn)行工程決算。此外，工程決算直接關(guān)系到工程款的支付，二者相互關(guān)聯(lián)，因此很難拖延。但是，對(duì)于工程決算來說，可能會(huì)受到很多因素的影響，造成延誤。比如，即使一些配套設(shè)施沒有建成，也不會(huì)影響房地產(chǎn)銷售工作等。但是這些問題都會(huì)直接影響企業(yè)的工程結(jié)算進(jìn)度。4案例分析——以萬科集團(tuán)為例4.1萬科集團(tuán)簡(jiǎn)介于1984年成立的萬科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬科集團(tuán)）在1988年首次進(jìn)軍房地產(chǎn)行業(yè)，并由此開展了幾十年的發(fā)展歷程，歷經(jīng)幾十年風(fēng)雨的萬科集團(tuán)躍進(jìn)中國房地產(chǎn)行業(yè)的主流，曾入選《福布斯》榜和多次獲得《投資者關(guān)系》的獎(jiǎng)項(xiàng)以及在《財(cái)富》排行榜中獲得不錯(cuò)的排名等。萬科集團(tuán)的主張是致力于提高產(chǎn)品的質(zhì)量、為人民提供好的服務(wù)。萬科集團(tuán)的目光并不僅限在國內(nèi)，而是截止2018年底將其產(chǎn)業(yè)延伸到海外的多個(gè)城市。萬科集團(tuán)的發(fā)展緊跟著中國的發(fā)展腳步，始終堅(jiān)持在基于中國國情的基礎(chǔ)上，所以它的成功有其必然性。4.2萬科集團(tuán)某住宅小區(qū)項(xiàng)目的成本核算成本核算對(duì)象的確認(rèn)、開發(fā)成本和費(fèi)用的歸集、成本的分配需用合理的成本分?jǐn)偡椒ㄈミM(jìn)行分配等這三點(diǎn)是萬科集團(tuán)對(duì)此項(xiàng)目進(jìn)行成本核算的主要步驟。并且產(chǎn)品的售價(jià)和一些開發(fā)費(fèi)用等差異是受項(xiàng)目的特點(diǎn)所影響的。萬科集團(tuán)在這個(gè)項(xiàng)目上的成本核算區(qū)域有：屋頂、車庫、服務(wù)網(wǎng)絡(luò)、房地產(chǎn)服務(wù)、幼兒園、社區(qū)住房和體育中心等區(qū)域。并且這個(gè)項(xiàng)目的主要成本核算內(nèi)容包括建筑安裝費(fèi)、間接開發(fā)費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、前期工程費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用。4.2.1開發(fā)成本核算的科目設(shè)置萬科集團(tuán)在對(duì)開發(fā)成本進(jìn)行核算時(shí)，需要建立開發(fā)成本總賬科目，并將房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的所有費(fèi)用記入該賬戶借方，而開發(fā)產(chǎn)品完工后結(jié)轉(zhuǎn)至開發(fā)產(chǎn)品賬戶的實(shí)際開發(fā)產(chǎn)品成本應(yīng)包含在該賬戶的貸方中。未完成的開發(fā)項(xiàng)目和實(shí)際發(fā)生的成本在期末計(jì)入借方余額。同時(shí)，該賬戶應(yīng)根據(jù)開發(fā)產(chǎn)品的不同內(nèi)容去設(shè)置開發(fā)成本二級(jí)賬戶，在二級(jí)賬戶中，進(jìn)行分類核算時(shí)還需設(shè)置“土地開發(fā)”、“房屋開發(fā)”等二級(jí)賬戶。在開發(fā)成本二級(jí)賬的基礎(chǔ)上，繼續(xù)去設(shè)置土地開發(fā)、住房開發(fā)等明細(xì)賬（三級(jí)賬）進(jìn)行詳細(xì)核算。在三級(jí)賬戶中，每個(gè)開發(fā)項(xiàng)目都要建立三級(jí)賬戶。開發(fā)成本采用三欄賬頁的為一、二級(jí)賬戶，采用借方多欄賬頁三級(jí)賬戶，這樣分類的作用是可以對(duì)不同的成本項(xiàng)目分別記錄和反映。4.2.2項(xiàng)目總體成本核算（1）土地征收及拆遷補(bǔ)償費(fèi)是指根據(jù)建設(shè)工程需要所產(chǎn)生的征用土地費(fèi)及其相關(guān)費(fèi)用，主要包括繳納的耕地占用稅、市政配套費(fèi)和土地征地費(fèi)。其中征地費(fèi)的主要成本核算是契稅和耕地占用稅等相關(guān)費(fèi)用。而土地征用費(fèi)則是付給一些市政公司的一些水電燃?xì)饧巴ㄓ嵸M(fèi)等。具體情況如表1所示：表1土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)明細(xì)表科目名稱余額（萬元）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)18031.04土地征用費(fèi)16849.73市政配套費(fèi)471.96契稅595.83耕地占用稅60.07其他53.45數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)（2）前期工程費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得土地開發(fā)權(quán)之后，項(xiàng)目開發(fā)所產(chǎn)生的前期費(fèi)用。具體核算內(nèi)容如表2所示：表2前期工程費(fèi)明細(xì)表科目名稱余額（萬元）前期工程費(fèi)2375.19規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)1192.84勘測(cè)丈量費(fèi)201.42報(bào)建報(bào)批費(fèi)18.79三通一平509.51臨時(shí)設(shè)施費(fèi)9.91質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)34.12審圖費(fèi)3.88服務(wù)費(fèi)0.071咨詢費(fèi)92.25檢測(cè)費(fèi)9.00監(jiān)理費(fèi)57.36其他246.04數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)（3）建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)主要由在房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)過程中所產(chǎn)生的費(fèi)用，和應(yīng)劃入建設(shè)安裝工程施工方案預(yù)算項(xiàng)目里的各種成本支出，以及建設(shè)安裝工程施工方案預(yù)算項(xiàng)目里的各種成本支出等，具體包含主體及安裝的工程費(fèi)、電氣安裝等。具體核算內(nèi)容如表3所示：表3建筑安裝工程費(fèi)明細(xì)表科目名稱余額（萬元）建筑安裝工程費(fèi)20905.57主體工程費(fèi)18904.51安裝工程費(fèi)74.60電氣安裝工程費(fèi)50.25給排水安裝工程費(fèi)19.87燃?xì)獍惭b工程費(fèi)3.17采暖安裝工程費(fèi)6.98監(jiān)理費(fèi)64.61電梯采購及安裝費(fèi)507.59其他1273.99數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)（4）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)主要是核算房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中產(chǎn)生的各項(xiàng)費(fèi)用。以及在建設(shè)安裝、施工方案預(yù)算項(xiàng)目范圍之外的各種費(fèi)用支出，具體核算內(nèi)容如表4所示：表4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)明細(xì)表科目名稱余額（萬元）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6368.22供電工程費(fèi)2026.55給排水工程費(fèi)382.81燃?xì)夤こ藤M(fèi)2122.51供暖工程費(fèi)212.77綠化工程費(fèi)10.58道路工程費(fèi)151.49通訊工程費(fèi)83.57電視工程費(fèi)8.88監(jiān)控工程費(fèi)29.84消防工程費(fèi)218.64中水回用工程款9.00照明工程25.02人防建設(shè)費(fèi)357.06供水工程323.47熱力工程260.27其他145.76數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)（5）開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)是為了核算房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)直接參與開發(fā)項(xiàng)目的管理而產(chǎn)生的間接費(fèi)用且不能將其直接歸集到成本核算對(duì)象中所產(chǎn)生的費(fèi)用。具體情況如表5所示：表5開發(fā)間接費(fèi)明細(xì)表科目名稱余額（萬元）開發(fā)間接費(fèi)580.85行政管理費(fèi)5.70資本化利息184.90監(jiān)理費(fèi)3.90其他386.35數(shù)據(jù)來源巨潮網(wǎng)4.2.3項(xiàng)目成本合計(jì)經(jīng)過各項(xiàng)費(fèi)用的核算。項(xiàng)目成本合計(jì)具體情況如表6所示：表6項(xiàng)目成本合計(jì)明細(xì)表科目名稱余額（萬元）項(xiàng)目成本合計(jì)48260.87土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)18031.04前期工程費(fèi)用2375.19建筑安裝工程費(fèi)用20905.57基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)費(fèi)6368.22開發(fā)間接費(fèi)用580.854.3項(xiàng)目案例評(píng)析按照案例分析各章節(jié)的理論思考，根據(jù)萬科集團(tuán)對(duì)房地產(chǎn)成本核算的研究上所得出的問題和結(jié)論，其他房地產(chǎn)企業(yè)可以從中認(rèn)識(shí)到很多問題并自身尋找去解決，也可起到很重要的指導(dǎo)和借鑒，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。但是萬科集團(tuán)在成本對(duì)象的選擇、項(xiàng)目的匯總、分配、核算等方面還存在很多問題。萬科集團(tuán)成本核算項(xiàng)目的核算對(duì)象是整個(gè)住宅小區(qū)。當(dāng)成本核算的目的過于寬泛，界限不清時(shí)，就會(huì)使項(xiàng)目在開發(fā)過程中各個(gè)產(chǎn)品的實(shí)際開發(fā)成本就沒能準(zhǔn)確的去反映出來。并且成本對(duì)象不夠嚴(yán)謹(jǐn)，對(duì)此會(huì)導(dǎo)致沒辦法更全面的反映出項(xiàng)目的實(shí)際成本。還會(huì)因此對(duì)萬科集團(tuán)的核算和控制工作產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)是根據(jù)用地規(guī)劃許可證上的土地面積的具體內(nèi)容去實(shí)施開發(fā)的。可以按照產(chǎn)品的實(shí)際內(nèi)容去開發(fā)公寓、洋房等等，并且必須明確區(qū)分成本核算的對(duì)象。增設(shè)各個(gè)明細(xì)核算項(xiàng)目時(shí)，需嚴(yán)格地根據(jù)開發(fā)的對(duì)象去增設(shè)。否則會(huì)導(dǎo)致成本分配不清晰。還存在未根據(jù)規(guī)定來對(duì)期間費(fèi)用、開發(fā)產(chǎn)品成本等去進(jìn)行計(jì)算；和對(duì)還未竣工的驗(yàn)收成本在營業(yè)成本里去計(jì)算等問題，沒有對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等等前期工程費(fèi)用進(jìn)行分?jǐn)?，根?jù)預(yù)計(jì)金額和合同金額等進(jìn)行列支，未根據(jù)工程結(jié)算單據(jù)來列支項(xiàng)目開發(fā)成本，列支項(xiàng)目成本提前；并且在驗(yàn)收竣工工程的過程中，未完全歸集會(huì)計(jì)核算的成本，這也是由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長(zhǎng)的原因所導(dǎo)致的。如：工程結(jié)算及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)未辦理完畢的，會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債表中利息的列報(bào)發(fā)生延誤，和使財(cái)務(wù)核算的賬面成本與實(shí)際成本產(chǎn)生差異。由于萬科集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的內(nèi)容相對(duì)于比較雜亂、而在核算的過程中會(huì)計(jì)核算人員的嚴(yán)謹(jǐn)性不夠強(qiáng)烈，這樣的情況本質(zhì)上會(huì)對(duì)成本核算和控制以及結(jié)算形成了很大的困惑。從而使得開發(fā)成本項(xiàng)目在分?jǐn)偡椒ㄉ蠒?huì)缺乏準(zhǔn)確性。分配開發(fā)成本的過程中，雖然成本分?jǐn)傂枰喾N成本分?jǐn)偡绞胶筒煌姆椒ú拍芨玫谋憩F(xiàn)出它的實(shí)質(zhì)性，但在實(shí)際的工作情況里，還是會(huì)受到由于工作量過于繁重、分?jǐn)偡椒ǖ姆N類太多和開發(fā)成本分配制度的不夠全面等原因的影響，萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)人員選擇更簡(jiǎn)便的方法對(duì)成本進(jìn)行分配，這屬于投機(jī)取巧，會(huì)因此使得各開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品成本缺乏必要的準(zhǔn)確性。對(duì)于萬科集團(tuán)以及房地產(chǎn)企業(yè)而言，讓財(cái)務(wù)人員更加的掌握好房地產(chǎn)相關(guān)的專業(yè)知識(shí)水平和增強(qiáng)財(cái)務(wù)人員的嚴(yán)謹(jǐn)性，是非常重要的。并且由于房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)存在獨(dú)有的特殊性，也因此側(cè)面的提醒財(cái)務(wù)人員，不止要具備相關(guān)的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，還需具備房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)知識(shí)、建筑工程知識(shí)等更高更全面的房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)。由于本案例所涉及到的情況有限，所以沒有辦法將所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多的成本核算的情況一一研究說明。5房地產(chǎn)企業(yè)成本核算優(yōu)化建議5.1準(zhǔn)確劃分成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象在確定的過程中，需要考慮好開發(fā)項(xiàng)目的地點(diǎn)、規(guī)模等項(xiàng)目資源需求等當(dāng)?shù)厍闆r，建議按項(xiàng)目單位去劃分核算對(duì)象，并且根據(jù)相關(guān)的成本核算體系理論去確定。一開始，先去考慮好國家對(duì)這些項(xiàng)目的一些要求，如：建設(shè)面積、建筑功能、建筑設(shè)施等。然后將政府各部門批準(zhǔn)的各類單獨(dú)項(xiàng)目作為房地產(chǎn)開發(fā)公司的成本核算的對(duì)象，并且這個(gè)方式適合分階段開發(fā)且開發(fā)周期較長(zhǎng)的規(guī)模大的房地產(chǎn)公司。然后進(jìn)行成本核算對(duì)象的區(qū)分時(shí)根據(jù)產(chǎn)品開發(fā)的方式去進(jìn)行；把項(xiàng)目功能和完成時(shí)間差不多的建筑物作為一類成本核算對(duì)象，而單獨(dú)建筑的如游樂園等視為另一類成本核算對(duì)象，這樣成本核算模式在某個(gè)角度上就會(huì)形成可比性。并且根據(jù)某個(gè)產(chǎn)品單獨(dú)去作為成本核算對(duì)象，而成本較高且規(guī)模較大的產(chǎn)品比較適合此類情況。當(dāng)確定會(huì)計(jì)對(duì)象時(shí)通過以上所表達(dá)的原則去落實(shí)，將會(huì)有利于企業(yè)監(jiān)控成本及費(fèi)用正確的收入配比到產(chǎn)成品成本中去。并且一經(jīng)確認(rèn)，則成本對(duì)象不可隨意更改，只有這么做，才能更好的去保證成本核算的合理性及一致性。5.2合理確定成本核算的分配方法建筑面積法、預(yù)算造價(jià)法和占地面積法是目前房地產(chǎn)企業(yè)使用較普遍的三種成本分配方法，并且不一樣的分配方法會(huì)運(yùn)用到不一樣的成本項(xiàng)目里。一般土地成本的核算會(huì)根據(jù)占地面積法去進(jìn)行分配。按照此時(shí)總成本和所占用的的面積的比例，以此去對(duì)某個(gè)成本對(duì)象去進(jìn)行成本的分?jǐn)?。就像別墅這種相同的開發(fā)建筑用地等；若分配開發(fā)成本是根據(jù)建筑面積法去分配的話，會(huì)導(dǎo)致此類產(chǎn)品的土地成本分?jǐn)偺?，這樣要想正常的去將收入和成本進(jìn)行匹配，以及項(xiàng)想供可靠的產(chǎn)品定價(jià)依據(jù)，是很難的。按照合同規(guī)定的工程進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)入工程建設(shè)成本的各項(xiàng)費(fèi)用分別是：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、建筑安裝費(fèi)和前期工程費(fèi)等，并且在開發(fā)產(chǎn)品對(duì)象中根據(jù)建筑面積法去進(jìn)行分配。簡(jiǎn)單來說，建筑安裝費(fèi)的歸集一般是比較清楚明了的。當(dāng)運(yùn)用平均分?jǐn)傇搮^(qū)域的比例的方式去進(jìn)行成本核算時(shí)，那一般就是房地產(chǎn)開發(fā)非自用的項(xiàng)目時(shí)。當(dāng)然也可以使用如目標(biāo)成本法、作業(yè)成本法等更先進(jìn)高效的成本核算方法。剛好鑒于房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性，可知其更適合使用以宏觀經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)為導(dǎo)向的目標(biāo)成本去計(jì)算；當(dāng)目標(biāo)成本明確后，就可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目去進(jìn)行規(guī)劃；然后及時(shí)反饋成本的變動(dòng)情況到管理層，保證成本能保持在可以控制的范圍里面。若將所有資源耗費(fèi)合理地按照不同的成本動(dòng)因去分?jǐn)偨o開發(fā)產(chǎn)品，則可以采用作業(yè)成本法，這樣就可以更好的去測(cè)算開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。5.3明確成本核算周期，及時(shí)竣工決算開發(fā)項(xiàng)目的時(shí)間，我們可以按照實(shí)際情況去確定。而確定成本核算的周期，可以按照整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)周期去確認(rèn)，規(guī)模大耗時(shí)長(zhǎng)的項(xiàng)目這么確認(rèn)是不可行的；因?yàn)檫@會(huì)降低了成本信息的及時(shí)性，并且要及時(shí)的進(jìn)行竣工結(jié)算。倘若項(xiàng)目規(guī)模小、時(shí)間短，那就可以按照整個(gè)項(xiàng)目周期來確定成本核算的時(shí)間。這樣既可以匹配項(xiàng)目的建設(shè)周期又可以按時(shí)完成成本核算工作。對(duì)于還沒有完工的項(xiàng)目，對(duì)于可能會(huì)產(chǎn)生的費(fèi)用和成本，房地產(chǎn)企業(yè)可以按照現(xiàn)實(shí)的可能進(jìn)行估算。6結(jié)論此論文是以房地產(chǎn)企業(yè)成本核算為對(duì)象去進(jìn)行研究，其中以萬科集團(tuán)為案例去進(jìn)行分析，并從中提及了目前的行業(yè)產(chǎn)生的主要問題及其發(fā)展情形。本論文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)的研究主要運(yùn)用的是數(shù)據(jù)查詢和案例分析的方法，并且在文中指出房地產(chǎn)公司成本核算發(fā)展的重要性，通過資料的查詢我們可以看到，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算國內(nèi)外專業(yè)人士對(duì)其研究都比較少。而如果從房地產(chǎn)企業(yè)的角度來講，企業(yè)財(cái)務(wù)管理重要的組成部分就是成本核算，成本核算的順利進(jìn)行不僅為企業(yè)的成本控制提供了有效的保障更有利于企業(yè)做出有效的管理決策。因此每個(gè)企業(yè)都應(yīng)該要重視成本核算，任何企業(yè)都應(yīng)對(duì)此產(chǎn)生重視并去關(guān)注。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，核算難度大、項(xiàng)目復(fù)雜且開發(fā)周期長(zhǎng)都是成本核算所具有的特點(diǎn)。要有效地解決這些問題，需要全面的且具有針對(duì)性的提出解決措施，、長(zhǎng)期的決策周期和有針對(duì)性的決策、準(zhǔn)確的成本核算對(duì)象和明確的成本計(jì)算和費(fèi)用分?jǐn)偡椒ǖ倪x擇，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型類國家的政府和還處在發(fā)展中國家和其他利益攸關(guān)方應(yīng)該支持所有的各方其中包括非政府組織區(qū)域與私營部門在區(qū)域和國際各級(jí)建立伙伴關(guān)系。加強(qiáng)支出監(jiān)管，完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理，完善項(xiàng)目成本核算，為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供可靠支撐，并且還要準(zhǔn)確的去區(qū)分成本核算的對(duì)象，并能夠準(zhǔn)確地挑選分配方法和成本核算，確定成本核算周期，加速解決完工后的決算。地產(chǎn)公司應(yīng)充分的根據(jù)以上所指出的問題去對(duì)照公司里的具體情況并且積極去進(jìn)行完善。倘若房地產(chǎn)企業(yè)想去加強(qiáng)成本控制、提升企業(yè)的自身財(cái)務(wù)管理水平，就必須加強(qiáng)項(xiàng)目成本核算，為企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展取做好一個(gè)更好的保障。因房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算受到其行業(yè)獨(dú)特的特點(diǎn)及復(fù)雜性影響不容易做到各方面都充足完善，所以此論文只對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)存在的一些共性問題進(jìn)行了歸納總結(jié)，所提出的優(yōu)化建議和問題分析也存在著一定的局限性和普遍性，目的是為了給房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步提供參照。參考文獻(xiàn)：[1]劉良娣.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中的問題與對(duì)策研究[J].知識(shí)經(jīng)濟(jì),2017,(02):108-109.[2]馬曉琳.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算問題研究-以A公司為例[D].沈陽大學(xué)，2018.[3]梁杰.淺析房地產(chǎn)企業(yè)成本核算與控制[J].時(shí)代金融，2018(06):96-97.[4]肖瑋敏.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本管理效果評(píng)價(jià)研究[D].重慶大學(xué),2016.[5]張振霞.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)成本核算問題的思考［J］.會(huì)計(jì)師，2016(21):19-20.[6]鄭勝華.房地產(chǎn)企業(yè)成本管理內(nèi)部審計(jì)探討［J］.當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2013(07):104-106.[7]姚源.淺談房地產(chǎn)成本核算新模式的發(fā)展方向［J］.現(xiàn)代商業(yè),2010（21）：160-161.[8]梁潔.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本核算探究［J］.會(huì)計(jì)師，2016,(24):17-18.[9]呂萍萍.房地產(chǎn)開發(fā)成本核算與控制［J］.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2010(12):43-45.[10]張靜.淺議企業(yè)成本核算存在的問題及完善對(duì)策［J］.中國商論，2016(33):115-116.[11]武曉娣.房地產(chǎn)企業(yè)成本核算存在的問題及對(duì)策［J］.中國市場(chǎng)，2018(30):157-158.[12]胡啟明.H房地產(chǎn)開發(fā)公司成本核算研究[D].西安理工大學(xué),2019. 致謝：在完成這篇論文的過程中，首先感謝指導(dǎo)老師給予我非常大的幫助，同時(shí)還感謝為我提供意見和相關(guān)資料的同學(xué)。當(dāng)中最重要的是非常感謝指導(dǎo)老師每次的耐心指導(dǎo)，在每一次論文撰寫遇到瓶頸時(shí)，她都給予我很大的幫助，她給予我的每一次建議都是我畢業(yè)論文上濃墨的一筆。正因有老師的專業(yè)指導(dǎo)，才使得我更順利的完成這篇論文并達(dá)到學(xué)校的標(biāo)準(zhǔn)如期上交。畢業(yè)論文的完成，意味著大學(xué)四年的學(xué)習(xí)也進(jìn)入的尾聲，這四年的學(xué)習(xí)讓我收獲了很多，有苦也有累，有收獲也有付出，大學(xué)的成長(zhǎng)帶給我的是對(duì)即將踏入社會(huì)的認(rèn)識(shí)，開啟我人生的新篇章。最后再次感謝在完成論文的過程中幫助過我的老師和同學(xué)。

畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）文獻(xiàn)（作用與分類）文獻(xiàn)檢索是完成畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）的一個(gè)必要環(huán)節(jié)。學(xué)生通過廣泛查閱科技文獻(xiàn)，了解選題相關(guān)方向的國內(nèi)外研究動(dòng)態(tài)等，對(duì)明確課題研究范圍、研究重點(diǎn)；對(duì)開展課題研究、分析結(jié)果與確定結(jié)論等，將提供充分的依據(jù)。下面我們就為大家介紹一下文獻(xiàn)的作用與分類。1、文獻(xiàn)的作用與分類畢業(yè)設(shè)計(jì)（論文）資料的來源有文