天力物業(yè)質(zhì)量檢查標(biāo)準(zhǔn)第四版

1/24代碼專業(yè)類別質(zhì)量績效指標(biāo)（QPI）（標(biāo)注“▼”表示可能安排暗訪；標(biāo)注“◎”表示分管副總/總助必查）分值客服客戶檔案建立客戶檔案每個業(yè)主收樓后一個月內(nèi)，或每個租戶租賃入住后一個月內(nèi)，必須建立相應(yīng)的業(yè)主或租戶檔案。集團自有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，不要求建立業(yè)主檔案，但其中已出租的物業(yè)（集團及其下屬公司辦公場所除外），均要求建立租戶檔案。10業(yè)主檔案內(nèi)容包括：①客戶登記表（業(yè)主）、②收樓通知書、③自然人業(yè)主身份證明、④租賃承諾書、⑤維修資金繳費憑證、⑥前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議、⑦法人業(yè)主營業(yè)執(zhí)照；⑧單元防火責(zé)任狀、⑨業(yè)主/租戶物品放行印鑒表。10租戶檔案內(nèi)容包括：①客戶登記表（租戶）、②自然人租戶身份證明、③租賃合同或業(yè)主授權(quán)使用物業(yè)的授權(quán)書、④法人租戶營業(yè)執(zhí)照、⑤單元防火責(zé)任狀、⑥業(yè)主/租戶物品放行印鑒表等，并歸檔到對應(yīng)單元的業(yè)主檔案中。10客戶檔案的管理與維護根據(jù)客戶動態(tài)情況及時更新客戶檔案，可根據(jù)客戶檔案記載的聯(lián)系電話與客戶聯(lián)絡(luò)，客戶檔案記載的信息（如最新租賃狀態(tài)與租戶名稱等）與實際相符。30客戶檔案（含紙質(zhì)和電子檔案）以戶為單位，按“區(qū)域(如A區(qū)、南塔等)-棟號-樓層-房號”進行分類和檢索。10對客戶檔案采取如下保密措施：1.紙質(zhì)檔案專柜或?qū)Ｎ淮娣?，且上鎖。2.電子檔案在指定電腦用專用文件夾保存，每份文檔設(shè)置密碼，密碼長度≥4位不同字符（阿拉伯?dāng)?shù)字、英文字母或其組合）。10客戶檔案不可出現(xiàn)整體或部分無法恢復(fù)的永久性滅失。30服務(wù)禮儀接聽客戶電話▼向客戶公示24小時客服電話，且必須24小時有人接聽，不允許空號、長時間惡意占線、呼叫轉(zhuǎn)移至移動電話關(guān)機、長時間無人接聽。10▼◎1.電話鈴響3聲內(nèi)接聽電話。2.接聽語辭：“您好，××項目/部門，請問有什么可以幫到您？”。具體要求：①大堂、服務(wù)處前臺：“您好，××服務(wù)處，請問有什么可以幫到您？”。②公司及項目各部門辦公電話（示例）：“您好，富力中心工程部，請問有什么可以幫到您？”。“您好，天河華庭秩序部，請問有什么可以幫到您？”。“您好，質(zhì)管部，請問有什么可以幫到您？”。③會所電話（示例）：“您好！XX會所，請問有什么可以幫到您？”3.結(jié)束語辭：“謝謝您的來電，再見”。4.對方先掛線后，方可掛斷電話。20接待客戶來訪▼◎大堂前臺全程站姿服務(wù)，大堂前臺不允許設(shè)供員工坐的椅子（可安排間歇性換休）。服務(wù)處前臺平時坐姿工作，有客戶到訪時須起身保持禮儀站姿。請客戶坐下或客戶自行坐下后，自己方可坐下。20▼◎客戶到訪時3米左右見微笑，并主動禮貌詢問客戶的服務(wù)需求：“您好，請問有什么可以幫到您？”。20客服服務(wù)禮儀接待客戶來訪▼◎正在處理事務(wù)時如有客戶到訪，原則上立即暫停手中的事務(wù)，詢問：“您好，請問有什么可以幫到您？”，開始為到訪客戶提供服務(wù)。如果手中事務(wù)確實不能立即暫停，主動向到訪客戶致意：“請稍等，我將很快為您提供服務(wù)”，盡快結(jié)束或暫停手中事務(wù)后，主動向到訪客戶致歉并詢問：“抱歉久等，請問有什么可以幫到您？”，開始為到訪客戶提供服務(wù)。20▼◎正在通話當(dāng)中如有客戶到訪，原則上立即終止通話，詢問：“您好，請問有什么可以幫到您？”，開始為到訪客戶提供服務(wù)。如果通話確實不能立即終止，用眼神或肢體語言（如點頭、微笑等）向到訪客戶禮貌示意稍等，盡快結(jié)束通話后，主動向到訪客戶致歉并詢問：“抱歉久等，請問有什么可以幫到您？”，開始為到訪客戶提供服務(wù)。20▼◎服務(wù)結(jié)束與客戶道別：“再見，請慢走”。10▼大堂配備了門禁的項目，在正常當(dāng)值時段內(nèi)，大堂前臺不可空崗。大堂前臺因故離開，不論時間長短，項目必須安排其他人員頂崗，頂崗人員必須執(zhí)行QPI.10-14的所有工作要求。20▼◎在正常當(dāng)值時段內(nèi)，服務(wù)處前臺不可空崗。服務(wù)處前臺因故短暫離開，必須設(shè)置“因事離開，請稍候”的提示牌。服務(wù)處前臺短暫離開期間若有客戶到訪，服務(wù)處后臺工作人員必須起身到前臺，按QPI.10-14的要求接待到訪客戶。服務(wù)處前臺長時間離開，項目必須安排其他人員頂崗。頂崗人員必須執(zhí)行QPI.10-14的所有工作要求。20▼◎1.與客戶面對面溝通時，所有工作人員禁止：①吃零食；②嚼口香糖；③吸煙；④戴耳機耳塞聽音樂；⑤針對客戶提出的問題，回答“不知道”、“（人）不在”、“這不歸我管”、“沒時間”（或諸如此類的回答）。2.與客戶電話溝通時，所有工作人員禁止：①中途掛斷電話；②粗暴地摔電話；③污言穢語、態(tài)度惡劣；④針對客戶提出的問題，回答“不知道”、“（人）不在”、“這不歸我管”、“沒時間”（或諸如此類的回答）。⑤邊聽電話邊和其他人說話。50著裝形象▼工作場合全體員工完整穿著整潔工裝、不佩戴夸張怪異飾物，不留長指甲，不涂指甲油，穿著黑色皮鞋。男員工發(fā)不過耳，不染發(fā)（染黑除外），不燙發(fā)，不剃光頭，每日剃須不蓄須，工程類、秩序管理類男員工一律短發(fā)。女員工化淡妝，發(fā)型發(fā)色不夸張怪異，劉海不出眉，長發(fā)扎髻不披肩。20短信客服利用短信群發(fā)客服系統(tǒng)，項目可選擇性地向客戶發(fā)布節(jié)慶問候、惡劣天氣預(yù)警、各類安全預(yù)警、社區(qū)公共事務(wù)、繳費通知等信息。單次發(fā)送量較大的，以1千條/次拆分發(fā)送，完成后對發(fā)送失敗的手機號碼進行記錄，更新客戶聯(lián)系方式。20語言簡潔得體（節(jié)慶問候類短信在70個字符內(nèi)，通知公告類短信在140字符內(nèi)），落款“××服務(wù)處”，不允許出現(xiàn)錯別字及其他明顯錯誤，禁止利用短信群發(fā)客服系統(tǒng)，向客戶發(fā)布各類不良信息（如反動、色情、賭博、暴力恐嚇、謠言等）。50項目負責(zé)人定制手機天氣預(yù)報套餐，及時了解最新的天氣情況，在收到惡劣天氣預(yù)警后做好相應(yīng)預(yù)警措施。10客服貼近客戶感受標(biāo)識標(biāo)牌通告▼嚴(yán)格按照適用條件張貼和撤除各類電梯轎廂溫馨提示。①張貼位置：所有客用升降電梯轎廂內(nèi)壁中，乘客面向電梯轎門時目光可及的顯著位置，高度約為160-180cm，不可貼在轎廂門上，盡量居中，不可歪斜，無皺褶氣泡、翹角卷邊、污損殘破；②在惡劣天氣預(yù)警2小時內(nèi)必須放置相關(guān)的提示，在預(yù)警消除時及時移除；③同一內(nèi)容溫馨提示不得連續(xù)放置一周以上；④禁止放置自制卡片。10▼其他各類材質(zhì)的提示、標(biāo)識、標(biāo)牌、通告、玻璃防撞條等，無明顯歪斜、翹角卷邊、污損殘破，通知公告要求在有效期后24小時內(nèi)撤銷。10▼◎在存在安全隱患區(qū)域（如高位護欄、人工湖、濕滑路面、毒鼠屋、假山水景等）張貼警示標(biāo)識，起到安全告知義務(wù)；30業(yè)戶回訪物業(yè)助理/管理員、客服主管、客服部負責(zé)人及項目負責(zé)人每月電話或預(yù)約上門拜訪客戶（物業(yè)助理/管理員≥5個客戶、客服主管、客服部負責(zé)人及項目負責(zé)人≥3個客戶，可單獨拜訪，也可帶領(lǐng)1-2名工作人員一同拜訪），每次拜訪同的客戶，傾聽客戶對各項服務(wù)的評價和意見，便于確定改進需求，提升服務(wù)質(zhì)量，改善客戶關(guān)系。每月5號（遇節(jié)假日順延）書面向分管副總/總助、質(zhì)管部提交客戶拜訪匯總報告。30迎賓▼每周一早上項目負責(zé)人帶領(lǐng)班組長以上人員在小區(qū)/大廈主出入口進行迎賓工作。時間：住宅項目8：00-8：30；寫字樓項目和CBD:8:30-9:00。①按公司著裝標(biāo)準(zhǔn)，雙手垂直胸前交叉站立，禁止交頭接耳。②以1分鐘不少于2次的頻率微笑向業(yè)戶點頭問候：“早上好！”③VIP人員的問候以“×先生（小姐）”稱謂。10社區(qū)活動服務(wù)處每年至少組織2次社區(qū)文化活動，以促進客戶之間、客戶與服務(wù)中心之間的溝通交流。書面向信息中心提交活動報告。10VIP客戶服務(wù)各樓層專管員建立50戶以上的VIP業(yè)主清單，做到：①碰面主動問候；②每期《天力源動力》固定派發(fā)；③訴求由專管員直接安排跟進，100%上門回訪；20制定集團公司領(lǐng)導(dǎo)和上級政府部門領(lǐng)導(dǎo)來訪接待預(yù)案，所有員工進行服務(wù)禮儀培訓(xùn)，來訪時做到：門崗秩序管理員在3米左右立正敬禮：“領(lǐng)導(dǎo)好！歡迎光臨××小區(qū)！”并主動開門；領(lǐng)導(dǎo)巡查經(jīng)過5米左右小區(qū)秩序管理員敬禮問候，其他員工原則上暫停工作立正微笑問候：“領(lǐng)導(dǎo)好！”項目負責(zé)人現(xiàn)場隨從，主動開門、引路、按電梯等；50一般訴求處理▼24小時內(nèi)處理并答復(fù)客戶訴求（含投訴和非投訴類請求），相關(guān)記錄清晰、完整、可追溯。因故不能及時處理并答復(fù)的，應(yīng)與客戶進行及時有效的溝通，并作相應(yīng)的記錄。20◎不允許：①客戶對服務(wù)態(tài)度的有效投訴；②對客戶訴求不作任何處理；③客戶對同一問題的多次投訴；④非投訴性訴求轉(zhuǎn)化為投訴。30不允許：媒體負面曝光、行業(yè)通報、客戶集體群訴、到集團上訪等重大、惡性投訴。50客服貼近客戶感受一般訴求處理客戶訴求處理迅速并保留評價記錄，要求：客戶的緊急訴求（如停電、水管泄漏等）10分鐘內(nèi)響應(yīng)，完成后補發(fā)工作單；一般訴求1小時內(nèi)派單，當(dāng)日完成；夜間值班記錄的非緊急訴求，次日內(nèi)完成；當(dāng)日無法處理的客戶訴求，需向業(yè)戶反饋工作進展情況；已處理的訴求，一周內(nèi)電話或上門回訪，并征詢客戶對服務(wù)工作的評分。語辭要求（示例）：“您好，我是富力桃園服務(wù)處的客服人員，就上次墻壁滲水維修的事情進行回訪，您現(xiàn)在方便嗎？”“請問，墻壁滲水的事情解決了嗎？”“您對我們的服務(wù)滿意嗎？”“如果您有需要，歡迎隨時聯(lián)系我們，再見?！?0公司訴求處理▼公司400客服中心的訴求，要求：①項目負責(zé)人24小時內(nèi)上門或電話回訪業(yè)主，了解訴求情況；②工作進展每周向信息中心反饋；③其他參考QPI代碼30-33。30滿意度調(diào)查按規(guī)定的頻次（≥1次/年）與抽樣比例進行客戶滿意調(diào)查，提交調(diào)查報告，統(tǒng)計客戶滿意指數(shù)，對客戶提出的不滿意項（或滿意指數(shù)排名靠后，及達不到單項滿意指標(biāo)的服務(wù)內(nèi)容）進行回訪，提出具體的改進措施。10向客戶公示最近的客戶滿意指數(shù)總體情況，以及針對客戶提出的不滿意項（或滿意指數(shù)排名靠后，及達不到單項滿意指標(biāo)的服務(wù)內(nèi)容）的具體改進措施。20上述各項改進措施，有落實的痕跡和證據(jù)。30禁止偽造客戶滿意調(diào)查問卷。50業(yè)戶接待日項目負責(zé)人每2月組織一次業(yè)戶接待活動或業(yè)主開放活動，組織業(yè)主座談或組織業(yè)主參觀設(shè)備房和管理亮點區(qū)域。要求做到：①做好現(xiàn)場記錄；②對業(yè)主提出的有效訴求編寫《問題推進表》整改；③處理過程中每周回訪；④涉及到人員失職、瀆職的投訴報告公司相關(guān)部門處理；⑤參觀日活動保留照片記錄。20專管員服務(wù)每棟設(shè)有專管員，要求：①在每棟大堂設(shè)置“陽光大使”公示牌，公示聯(lián)系電話，及上級的監(jiān)督電話，實施24小時咨詢服務(wù)；②專管員每月不少于1次在大堂實施現(xiàn)場客服接待；10服務(wù)展示每月以報告、照片、視頻等方式記錄項目的服務(wù)工作，按時遞交公司制作《社區(qū)簡訊》海報在大堂進行展示。要求記錄真實、有追溯性。禁止提交虛假記錄。10服務(wù)體驗每季度組織一次“好人好事”活動，免費提供一項增值服務(wù)進行體現(xiàn)（需材料更換由業(yè)戶提供），收集業(yè)戶對服務(wù)的改進意見。20收樓服務(wù)新收樓項目，提供管理員一對一的跟蹤收樓服務(wù)，由管理員跟進簽約、繳費、領(lǐng)鑰匙、驗收工作，提高工作效率，貼近業(yè)主的感受。20環(huán)境清潔公共區(qū)域清潔▼天面：墻、梁、柱面，護欄，玻璃，門、窗，風(fēng)口，排煙管，其它管道，標(biāo)示牌，燈，花基，綠化帶，地面，水溝，排水口，墻外可操作的飄溝。要求標(biāo)準(zhǔn)：無蛛網(wǎng)、污漬、垃圾、雜物、沉沙、積水、青苔、高位無積塵、低位無浮塵、手扶部位無塵、玻璃明亮。10環(huán)境清潔公共設(shè)施清潔▼洗手間、茶水間：天花燈，天花板面、風(fēng)口、墻面，墻板邊角位，管，玻璃，門窗，手紙箱，飄香合，烘干機，大、小便器，標(biāo)示牌，開關(guān)、插座，鏡子、臺面、柜子，手紙縷，地面。要求標(biāo)準(zhǔn)：無蛛網(wǎng)、污漬、便漬、水漬、水跡、垃圾、雜物、空氣中無異味、高位無浮塵、低位無塵、鏡子、玻璃明亮、手紙縷內(nèi)容量不超2/3。10▼垃圾房（站）無明顯積塵、痰跡、污跡、膠跡、污水、異味和蚊蠅滋生。垃圾車擺放整齊，垃圾車和垃圾車停放點干凈整潔，無污跡、油跡。垃圾收集有專職的清潔人員和明確的責(zé)任范圍，日產(chǎn)日清，垃圾運送過程袋裝，無超載、滴、漏、灑、溢等二次污染現(xiàn)象。10▼電梯廳、走火梯：天花燈，噴鈴、煙感、風(fēng)口、天花板面、墻面，墻板邊角位，墻面各類裝飾，消防栓，警鈴、破玻，玻璃，開關(guān)、插座，門窗，不銹鋼、鏡鋼制品，護欄及支架，地腳線條，各類標(biāo)示牌，地腳線條，防臟油面，垃圾桶，地面。要求標(biāo)準(zhǔn)：無蛛網(wǎng)、污漬、水漬、水跡、垃圾、雜物、空氣中無異味、高位無浮塵、低位無塵、鏡子、鏡鋼、玻璃明亮，垃圾桶內(nèi)容量不超2/3。10▼電梯：天花燈，風(fēng)口，天花各類裝飾，監(jiān)控器，電梯壁，廣告牌，電梯按鈕，各類標(biāo)示牌，地面，槽溝。要求標(biāo)準(zhǔn)：無蛛網(wǎng)、污漬、垃圾、雜物、高位無浮塵、低位無塵、空氣中無異味，鏡鋼、玻璃明亮。10▼大堂：天花燈，噴鈴、煙感、風(fēng)口、天花板面、墻面，墻板邊角位，墻面各類裝飾，監(jiān)控器，公告欄，玻璃，門、窗，各類標(biāo)示牌，不銹鋼、鏡鋼制品，垃圾桶，地腳線條，地面。要求標(biāo)準(zhǔn)：無蛛網(wǎng)、污漬、垃圾、雜物、水漬、水跡、高位無浮塵、低位無塵、鏡子、鏡鋼、玻璃明亮，煙灰缸內(nèi)煙頭不超3個、石米無結(jié)塊、無變色，垃圾桶內(nèi)容量不超2/3。10▼停車場：①高位區(qū)域：天花板面，燈類，管類，墻柱面，墻、板邊角位，標(biāo)識標(biāo)牌類；②低位區(qū)域：保安亭，收費系統(tǒng)，警鈴，破玻，垃圾桶，明渠，沙井，溝、井蓋，門類，消防栓，管類，電箱，風(fēng)口，墻身，圍欄，公告欄，標(biāo)識標(biāo)牌類，到車桿，地面。要求標(biāo)準(zhǔn)：無蛛網(wǎng)、污漬、垃圾、雜物、沉沙、積水、沙井內(nèi)無異味散出，高位無浮塵、低位無塵、鏡子、玻璃明亮。10▼服務(wù)處辦公區(qū)域：天花燈、天花板面、墻面，墻板邊角位，墻面各類裝飾，玻璃，門、窗，各類標(biāo)示牌，不銹鋼、鏡鋼制品，垃圾桶，地腳線條，地面。要求標(biāo)準(zhǔn)：無蛛網(wǎng)、污漬、垃圾、雜物、水漬、水跡、高位無浮塵、低位無塵、鏡子、鏡鋼、玻璃明亮，會客區(qū)煙灰缸內(nèi)煙頭不超3個，垃圾桶內(nèi)容量不超2/3；服務(wù)處前臺設(shè)置顧客座椅，前臺桌面整潔，電話、電腦、記錄本等擺放整齊，不得擺設(shè)私人物品堆放辦公用品以外的雜物。10其他：1.設(shè)備房、避難層、空置房、地下室無污跡、積塵、積水、銹漬、膠漬、印漬、水泥白灰漬、泥沙、紙屑、煙頭、蜘蛛網(wǎng)、亂貼亂畫、異味和雜物亂堆放。2.室內(nèi)地毯干燥，無變色、霉變，無明顯污跡，無沙、泥、蟲蛀。10▼室內(nèi)外觀賞水景水質(zhì)清澈，無青苔和明顯沉淀物、孑孓和漂浮物。10▼室內(nèi)地毯干燥，無變色、霉變，無明顯污跡，無沙、泥、蟲蛀。10環(huán)境清潔清潔作業(yè)安全▼清潔作業(yè)有安全隱患或給客戶造成不便的，設(shè)置明顯的“小心路滑”或“正在清潔”標(biāo)識，或采取安全防護措施（如鋪防滑墊等）。20使用電動機具前檢查并確保開關(guān)和線路無破損漏電。▼濕地使用時接電插座要用膠袋包確保干爽，作業(yè)人員穿絕緣膠鞋（水鞋）。30停車場、車行道清掃人員穿反光衣。20▼人工湖水面清潔打撈人員穿救生衣，岸上有看護人員全程監(jiān)控水上作業(yè)。30高位玻璃、高位石材、雨棚、挑臺、露臺、天窗等高位或危險區(qū)域的清潔：①▼作業(yè)人員必須系安全繩作業(yè)；②▼安排人員現(xiàn)場監(jiān)護；③安全繩無斷股，且接口和綁固結(jié)實可靠，安全扣無松口。50外墻清洗：①作業(yè)單位具備有效的高空作業(yè)從業(yè)資質(zhì)，且證書與單位相符，不可借用其他單位的從業(yè)資質(zhì)；②作業(yè)人員持高空作業(yè)上崗證，且人證相符，不可借用他人上崗證；③作業(yè)人員購買高危作業(yè)意外保險，且被保險人與現(xiàn)場作業(yè)人員相符；④作業(yè)前檢查并確保吊船及其附屬設(shè)備設(shè)施無安全隱患和故障，所有索具吊具（安全繩）無斷股，且接口和綁固結(jié)實可靠，所有安全扣無松口，吊籃和踏板無斷痕裂痕，索具吊具（安全繩）與建筑無鋒利接觸面。⑤▼作業(yè)人員必須系安全繩作業(yè)，地面設(shè)安全圍蔽區(qū)域和明顯的危險警示標(biāo)識，現(xiàn)場設(shè)置雙監(jiān)護人（上設(shè)索具吊具監(jiān)護人，下設(shè)圍蔽安全監(jiān)護人）。⑥擦窗機借匙當(dāng)天借用需當(dāng)天還，每天用完之后開至避風(fēng)港并斷掉電源收卷好電源線，上好軌道鎖固定好吊船。⑦作業(yè)單位需在清洗前做好相關(guān)區(qū)域水池和地面的防護工作，以免污、堿水滴落水池或地面造成損壞、污染。如未做好相關(guān)防護工作，不許進行作業(yè)施工。⑧如遇下雨、大風(fēng)、超35度高溫時應(yīng)停止作業(yè)。50綠化供應(yīng)商管控外包公司所有現(xiàn)場服務(wù)人員，上午和下午的上下班均要求打卡考勤（每天打卡考勤4次）。10外包公司按清潔合同約定，現(xiàn)場配足人手提供清潔服務(wù)。20不允許：在正常服務(wù)時段內(nèi)，外包方配備給現(xiàn)場的清潔服務(wù)人員向他人（包括本項目的客戶）提供有償清潔服務(wù)，或其他有償服務(wù)。20◎項目根據(jù)合同約定，每月對外包清潔公司的服務(wù)質(zhì)量進行打分評價，評價內(nèi)容包括：按約定配足人手、服務(wù)人員技能、作業(yè)現(xiàn)場對設(shè)備設(shè)施的保護、清潔機具和用品的供應(yīng)與品質(zhì)、現(xiàn)場服務(wù)的實際效果、問題整改的效率和質(zhì)量等。評價的結(jié)果成為支付清潔費的依據(jù)。30設(shè)施防護▼不允許：清潔作業(yè)（包括外包和非外包）不當(dāng)導(dǎo)致設(shè)施設(shè)備損壞，如不銹鋼或其他金屬飾面刮花、玻璃飾面裂痕或破碎、鍍膜玻璃飾面刮花、墻紙飾面水浸或污損、弱電終端水浸失效、石材飾面腐蝕等。30綠化養(yǎng)護▼喬灌木長勢良好，修剪美觀，枝干無明顯機械損傷，無明顯枯死和折損，無明顯病蟲害和藥害，無明顯斑禿灼傷，無明顯卷葉、黃葉和異常落葉，綠籬新梢≤10cm，灌木叢無明顯垃圾雜物，綠籬空缺≤0.6M210▼草坪長勢良好，生長季節(jié)濃綠，修剪平整美觀（莖葉高度約為4-8cm），無明顯雜草（約≤5株/M2），無明顯枯死與黃土裸露（≤0.6M210環(huán)境綠化綠化養(yǎng)護▼室內(nèi)、盆栽、天面、水景等小綠化植物長勢良好，修剪美觀，無機械損傷，無枯死折損，無病蟲害和藥害，無斑禿灼傷，無卷葉、黃葉和異常落葉，植株盆及托盤內(nèi)無煙頭等明顯垃圾與雜物。10按《月度綠化養(yǎng)護計劃推進表》的安排實施各項綠化養(yǎng)護工作。10農(nóng)藥安全①農(nóng)藥儲存場所上鎖，嚴(yán)格控制農(nóng)藥申購和領(lǐng)用，無不明原因的流失；②農(nóng)藥按對應(yīng)的病蟲害種類，按說明書要求兌水稀釋后使用。有稀釋要求的農(nóng)藥，禁止未經(jīng)稀釋直接使用；③禁止購買、儲存和使用滴滴涕（DDT）、六六六（BHC）、甲胺磷等國家明令禁止使用的強污染、劇毒或強毒、強致癌性的有機磷殺蟲劑，推薦使用環(huán)保、低污染、低毒的擬除蟲菊酯類殺蟲劑。⑤對農(nóng)藥廢棄物進行安全處理。50▼農(nóng)藥噴施作業(yè)人員必須戴防毒面罩或口罩、穿防護服、戴防護手套，并圍蔽作業(yè)，設(shè)置醒目的危險警示標(biāo)識。禁止在雨天、高溫、強陽光、強風(fēng)、逆風(fēng)方向等環(huán)境噴施農(nóng)藥，應(yīng)選擇傍晚、陰天、無風(fēng)或弱風(fēng)、順風(fēng)方向噴施農(nóng)藥。50機械操作安全▼機械作業(yè)安全：1、操作者必須熟悉機械的控制和正確的使用方法；2、操作者作業(yè)時必須佩戴手套、穿長袖衣褲，使用打邊機必須佩戴防護目鏡?，F(xiàn)場圍蔽或設(shè)置醒目警示標(biāo)識。3、不允許①在雨天、高溫、強風(fēng)等環(huán)境作業(yè)；②在運行狀態(tài)下檢查、維修機械;③在倉庫等封閉空間運行機械；④帶病進行機械作業(yè)；⑤剪草機、打邊機作業(yè)時旁人靠近操作區(qū)域8m內(nèi)；50消殺滅鼠及安全建立鼠藥投放點平面分布圖，每次投放的鼠藥名稱、藥量、投放日期記錄清晰，鼠藥投放后約15天回收并投放新藥。同一種鼠藥連續(xù)投放3次后更換新藥種，以防止害鼠產(chǎn)生抗藥性。10▼現(xiàn)場無明顯鼠患，建筑室內(nèi)、周邊墻基等部位無明顯鼠跡與鼠洞，發(fā)現(xiàn)鼠洞立即采取灌藥后用水泥灌漿封堵等處理措施。10①▼鼠藥投放點設(shè)置明顯有毒警告標(biāo)識，并采取適當(dāng)防護措施，預(yù)防兒童、寵物輕易取食鼠藥。②鼠藥儲存場所上鎖，禁止購買、儲存和使用毒鼠強、毒鼠硅、砒霜等，及汞、砷、鉛類和氰化物劇毒鼠藥。50其他▼現(xiàn)場無白蟻蟲害，發(fā)現(xiàn)白蟻蟲害跡象立即安排專項防治滅殺。10▼暗溝、陰渠等處無明顯蟑、蚊、蠅活動。10消殺安全▼各類消殺作業(yè)，提前24小時告知客戶有關(guān)安全注意事項。使用噴劑的消殺作業(yè)現(xiàn)場設(shè)置明顯的危險警示標(biāo)識，必要時圍蔽作業(yè)。消殺作業(yè)的環(huán)境選擇（如陽光、晴雨、風(fēng)向等）有利于保證消殺效果，并符合安全要求。30安防監(jiān)控監(jiān)控值班值班人員可熟練操作監(jiān)控設(shè)備（如查詢錄像視頻記錄、攝像頭調(diào)焦調(diào)距和動態(tài)跟蹤拍攝、切換主顯示器畫面等）。10◎監(jiān)控中心24小時不間斷值班，不允許：值班人員離崗、脫崗、睡崗（特殊情況需安排人頂崗）。50◎不允許：①反鎖門值班；②值班時攜帶MP3、MP4、游戲機、便攜式電視等娛樂設(shè)備，或使用具備上述功能的手機進行娛樂；③將電腦主機接駁至互聯(lián)網(wǎng)及有線電視網(wǎng)絡(luò)；④電腦主機安裝即時聊天工具（如QQ、MSN等）、游戲、音頻視頻（如MP3、電影）等軟件和文件，或有運行上述軟件和文件的痕跡。30安防監(jiān)控監(jiān)控值班▼發(fā)現(xiàn)可疑人員、大宗物品搬離、群體性事件（如打架斗毆）等情況時，在設(shè)備功能允許的情況下監(jiān)控中心立即對現(xiàn)場進行動態(tài)跟蹤拍攝，并通知相關(guān)工作人員到現(xiàn)場處理。20①監(jiān)控設(shè)備設(shè)施運行正常，出現(xiàn)故障時，及時下單維修或更換（除秩序部內(nèi)部記錄記載的故障信息外，還需追溯相應(yīng)的維修單/協(xié)作單/報告）。②攝像槍定向監(jiān)控范圍無明顯移位，所有攝像頭無被遮擋現(xiàn)象。20錄像保存①錄像記錄保存時間符合要求（CBD≥1個月，天力物業(yè)≥15天），保存時間之內(nèi)的錄像記錄無丟失。②突發(fā)事件錄像記錄另行備份保存，保存時間至少6個月。③錄像存儲介質(zhì)（硬盤）出現(xiàn)故障時，及時下單維修或更換（除秩序部內(nèi)部記錄記載的故障信息外，還需追溯相應(yīng)的維修單/協(xié)作單/報告）。20報崗監(jiān)督按以下要求監(jiān)督夜班值班的秩序管理員、車管員、車場收費員報崗：①書面記錄報崗人姓名、崗位和報崗時間；②報崗時段：22：00時起至次日凌晨6：00時止；③報崗頻次：1次/2小時；④要求：報崗人面向任一攝像頭向監(jiān)控中心報崗。10余泥車監(jiān)控公司付費的施工垃圾(余泥)運輸車輛，從有攝像頭的同一出入口進出，要求全程錄像：①車輛進出時，攝像頭對準(zhǔn)載貨車廂；②車輛進入時必須是空車，并由值班秩序管理員簽名確認；③車輛離開時必須是滿載，并由值班秩序管理員簽名確認；④項目經(jīng)理核實車輛進出的錄像記錄后方可簽發(fā)付費或報銷申請。50消防安全消防值班值班人員可熟練操作消防設(shè)備（如查詢報警與動作記錄、打印報警與動作記錄、按消防分區(qū)查詢各類報警終端狀態(tài)等）。10◎消防中心24小時不間斷值班，不允許：值班人員離崗、脫崗、睡崗（特殊情況需安排人頂崗）。50◎不允許：①反鎖門值班；②值班時攜帶MP3、MP4、游戲機、便攜式電視等娛樂設(shè)備，或使用具備上述功能的手機進行娛樂；③將電腦主機接駁至互聯(lián)網(wǎng)及有線電視網(wǎng)絡(luò)；④電腦主機安裝即時聊天工具（如QQ、MSN等）、游戲、音頻視頻（如MP3、電影）等軟件和文件，或有運行上述軟件和文件的痕跡。30▼消防主機報警時，消防中心立即呼叫相關(guān)工作人員到現(xiàn)場察看確警（時限要求：天力物業(yè)要求5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，CBD要求3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場）。確屬火災(zāi)，立即啟動火警緊急預(yù)案。如屬誤報，通知消防中心執(zhí)行系統(tǒng)復(fù)位。不允許：①在未到現(xiàn)場察看確警的情況下執(zhí)行系統(tǒng)復(fù)位；②對已經(jīng)處理完畢的報警信息不執(zhí)行系統(tǒng)復(fù)位。50設(shè)備設(shè)施器材巡查與維護①▼消防主機和各類報警終端（如溫感、煙感、破玻等，下同）正常運行，靈敏度符合要求，報警信號傳輸正常。②▼各類報警終端報警時，可在消防主機上顯示準(zhǔn)確的報警區(qū)域或準(zhǔn)確位置。③出現(xiàn)故障時，及時下單維修或更換（除秩序部內(nèi)部記錄記載的故障信息外，還需追溯相應(yīng)的維修單/協(xié)作單/報告）。20安防消防安全設(shè)備設(shè)施巡查與維護①防火卷簾導(dǎo)軌無變形，下方無雜物阻礙防火卷簾起降。②可通過現(xiàn)場手動模式和消防中心遠程控制模式順利起降。③出現(xiàn)故障時，及時下單維修或更換（除秩序部內(nèi)部記錄記載的故障信息外，還需追溯相應(yīng)的維修單/協(xié)作單/報告）。20①消防廣播可正常開啟和運行。②出現(xiàn)故障時，及時下單維修或更換（除秩序部內(nèi)部記錄記載的故障信息外，還需追溯相應(yīng)的維修單/協(xié)作單/報告）。20①現(xiàn)場配置消防戰(zhàn)備柜/箱，消防戰(zhàn)備柜/箱體完好無破損。消防戰(zhàn)備柜/箱內(nèi)配置消防斧、扳手、鐵撬（錘）、防煙防毒工具等消防器材，消防戰(zhàn)備柜/箱內(nèi)消防器材無缺失、壞損。②出現(xiàn)缺失、壞損時，及時下單維修、更換或采購（除秩序部內(nèi)部記錄記載的異常信息外，還需追溯相應(yīng)的維修單/協(xié)作單/報告）。20①▼定期對所有消防栓/箱及其內(nèi)置設(shè)施器材進行開箱檢查（CBD：1次/月，天力物業(yè)：1次/季度），栓/箱體完好無壞損，并加封條。栓/箱內(nèi)水帶干燥，無腐損、繞帶、結(jié)帶，水帶接頭無嚴(yán)重氧化壞損，栓/箱內(nèi)置設(shè)施器材無缺失、壞損。②▼重點防火區(qū)域（如動火作業(yè)現(xiàn)場、裝修現(xiàn)場、倉庫、設(shè)備房、娛樂場所等）按規(guī)定配置足夠滅火器，滅火器壓力正常，無失效現(xiàn)象。③上述設(shè)施器材出現(xiàn)缺失、壞損時，及時下單維修、更換或采購（除秩序部內(nèi)部記錄記載的異常信息外，還需追溯相應(yīng)的維修單/協(xié)作單/報告）。20①▼消防緊急通道暢通，防火門正常無鎖閉，破玻面無壞損。閉門器、緊急出口指示燈、應(yīng)急照明現(xiàn)場損壞率不超過20%。②上述設(shè)施器材出現(xiàn)缺失、壞損時，及時下單維修、更換或采購（除秩序部內(nèi)部記錄記載的異常信息外，還需追溯相應(yīng)的維修單/協(xié)作單/報告）。10義務(wù)消防隊選擇部分工作人員，或全員參加建立義務(wù)消防隊（領(lǐng)班/班組長以上人員強制性要求為義務(wù)消防隊成員，成員名單根據(jù)員工入職、離職、調(diào)動等動態(tài)信息至少每月更新一次），其架構(gòu)通常分為滅火組、警戒組、疏散組、聯(lián)絡(luò)組、搶救組、設(shè)備組。滅火組負責(zé)初始火災(zāi)的撲救，抑制火情擴大和蔓延；警戒組負責(zé)火災(zāi)現(xiàn)場出入口的警戒，禁止人員回流及發(fā)生騷亂；疏散組負責(zé)組織有序地疏散撤離；聯(lián)絡(luò)組負責(zé)各種命令、指令和協(xié)作信息的傳遞，以及報119火警，通過120尋求醫(yī)護援助；搶救組負責(zé)對傷員進行初步處理；設(shè)備組負責(zé)消防設(shè)備設(shè)施的緊急啟動、天然氣或液化石油氣閥門的關(guān)閉，電梯迫降停梯等設(shè)備保障。30義務(wù)消防隊全體成員熟悉消防安全基本常識，可熟練操作和使用常見消防器材，熟悉火災(zāi)（含疑似火災(zāi)）應(yīng)急處理程序。50安防消防安全教育演習(xí)至少每半年向客戶開展1次消防安全知識宣傳和教育活動。20至少每半年組織1次綜合性大型消防演習(xí)（須有部分客戶參加，滅火組、疏散組、聯(lián)絡(luò)組、警戒組、搶救組、設(shè)備組協(xié)同反應(yīng)）。20節(jié)前檢查逢五一、國慶、春節(jié)等長假前20日開始進行節(jié)前安全大檢查，檢查區(qū)域應(yīng)涵蓋業(yè)戶單元、辦公單元、裝修單元、公共區(qū)間、各設(shè)備房。放假前15日在大堂張貼加強安全防范工作的溫馨提示。50巡邏①電子巡更系統(tǒng)正常運行，出現(xiàn)故障時，可提供故障處理的相關(guān)證據(jù)。②電子巡更點感應(yīng)故障時，應(yīng)采取人工簽到的替代管控措施，并可提供相關(guān)證據(jù)。③巡更棒電子記錄錄入系統(tǒng)至少每天進行1次。10巡更點（巡邏簽到點）分布、巡邏路線、巡邏頻次登記在案，與現(xiàn)場巡更點（巡邏簽到點）分布一致。1024小時不間斷地按規(guī)定路線、按規(guī)定頻次巡邏，不允許：巡邏人員離崗、脫崗、睡崗。（注：按規(guī)定頻次，即按《崗位作業(yè)指導(dǎo)書》、相關(guān)部門/班組《運作手冊》或其他規(guī)章制度規(guī)定的頻次，以下加邊框）50電子巡更記錄（CBD）或巡邏簽到記錄（天力物業(yè)）至少保存1年。10制定消防沙條存放點清冊，巡邏人員熟悉消防沙條存放點，巡邏時隨身攜帶管井房通匙。10巡邏人員收到呼叫時，可在規(guī)定時限內(nèi)到達指定位置（時限要求：天力物業(yè)5分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，CBD3分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場）。20①登記裝修施工人員施工出入證。②裝修施工人員在施工現(xiàn)場及出入項目時均要求佩戴施工出入證。③原則上不允許裝修施工人員在項目留宿，天力物業(yè)項目裝修現(xiàn)場有貴重材料的，由業(yè)主提出申請經(jīng)項目負責(zé)人及秩序部負責(zé)人審批后，可留宿1-2人現(xiàn)場看管材料，留宿人員資料存檔。10大堂門崗訪客登記▼CBD訪客登記：①有大堂門禁的項目，由大堂前臺逐一登記訪客姓名、證件號碼、拜訪對象（房號和客戶）、拜訪事由、離開時間。②無大堂門禁的項目，非辦公時段（周一至周五19：00時至次日07：00時，周六13：00時至24：00時、周日和節(jié)假日全天24小時），對進入大廈的所有人員（可出示大廈內(nèi)所在公司的工作證者除外），均要求登記姓名、證件號碼、拜訪對象（房號和客戶）、拜訪事由、離開時間。▼天力物業(yè)陌生訪客登記：根據(jù)人流量實際情況確定逐一登記，或定時抽查登記（人流高峰時段≥1人次/30分鐘，人流低峰時段逐一盤查）陌生訪客姓名、證件號碼、拜訪對象（房號和客戶），重點登記盤查陌生尾隨者，并與客戶電話確認后放行。20安防大堂門崗物品放行▼門崗24小時不間斷值班，值班人員禁止離崗、脫崗、睡崗。人員缺編項目，經(jīng)報告公司相關(guān)部門同意后，夜間對部分門崗進行鎖閉處理。50▼大宗物品放行：天力物業(yè)憑服務(wù)處開具的放行條放行（未開具放行條需與客戶電話確認），CBD憑客戶簽署的出閘紙放行。項目現(xiàn)場所有工作人員均可詢問或查驗放行條、出閘紙。放行條、出閘紙的物品數(shù)量需用大寫。出閘紙客戶簽章與客戶預(yù)留印鑒相符。30停車場值班人員可熟練操作停車場智能化管理系統(tǒng)。10▼月保車離開時，停車場出口值班人員面向來車舉手致意并說“請慢走”。臨保車離開時，停車場出口值班人員面向來車舉手致意、唱收唱付、主動給發(fā)票，手勢送行并說“您好，請收好發(fā)票，謝謝，請慢走”。10臨保車離開時，司機不要發(fā)票時，停車場出口值班人員應(yīng)將發(fā)票足額撕爛后或加蓋“廢票”章后，放入廢票箱內(nèi)。50▼當(dāng)天車場收費交由服務(wù)處財務(wù)部保管。禁止未經(jīng)批準(zhǔn)私自減免停車費，禁止截留、挪用、侵吞停車費。（除扣分外，還將按照公司規(guī)定從嚴(yán)從重處理）50建立月保車檔案，可根據(jù)檔案記載的信息，可查詢到車主的聯(lián)系電話和單元房號，并可與車主取得聯(lián)系。每月物業(yè)部（天力物業(yè)車場班）、秩序部對月保車位聯(lián)系人、聯(lián)系方式定期更新。10▼按規(guī)定對停車場進行日常巡查，對停放車輛的異常狀況（刮痕、碰撞痕、門窗未關(guān)閉、內(nèi)燈外燈未關(guān)閉、放有貴重物品等）進行記錄。門窗未關(guān)、內(nèi)燈外燈未關(guān)、放有貴重物品、違章停放等異常狀況，通知車主前來現(xiàn)場處理。10▼車輛停放有序，月保車按指定的車位停放（車位標(biāo)注月保車車牌或“私家車位”、“專用車位”、“月保區(qū)”字樣），臨保車在指定的停放區(qū)域停放（標(biāo)注“臨保車位”或“臨保區(qū)”字樣）。10▼機動車指揮和導(dǎo)引手勢規(guī)范、訓(xùn)練有素。10現(xiàn)場管理文明執(zhí)勤▼秩序管理員文明執(zhí)勤，禁止尋釁滋事，要求：①全體員工禁止與客戶發(fā)生肢體和語言沖突；②門崗秩序管理員文明執(zhí)勤，查證用語：“您好，請出示有效證件”、“請稍等”、“謝謝，請慢走”“對不起，您要找的人不在家，請您電話與他(她)聯(lián)系好嗎？”③秩序管理員遇到各類突發(fā)事故，在3分鐘內(nèi)匯報給當(dāng)值領(lǐng)班或秩序部負責(zé)人；④私自處理導(dǎo)致公司經(jīng)濟損失和聲譽受損的，將按相關(guān)規(guī)定進行處理。50其他器材管理①對講機及配件（電池和充電器）定崗使用，不允許定人使用（以某崗位三班倒為例，該崗位應(yīng)配備1臺對講機共用，而非每人各配備1臺對講機專用）；②對講機及配件實施編號管理，編號唯一，標(biāo)注在對講機機身；③建立對講機及配件臺帳，并記載對講機及配件的品牌、型號、編號、崗位分布、使用狀態(tài)（新購在用、故障待修、修復(fù)在用、報廢）等信息，通過編號可追溯到每臺對講機及配件的準(zhǔn)確去向（即分布在何崗位）。10▼對講機使用規(guī)范文明，對講機隨身攜帶，呼叫語為“××崗呼叫××崗”，應(yīng)答語為“××崗收到，請講”。20安防其他器材管理▼值班時不允許：①對講機與人分離；②蓄意關(guān)閉，或無電被動關(guān)閉對講機；蓄意不應(yīng)答；③蓄意干擾對講頻道（長時間連續(xù)或斷續(xù)按通話對講按鈕）；④用對講機私聊；⑤污言穢語。50▼按規(guī)定使用對講機耳機（僅限配備了耳機的崗位）。20警棍、金屬探測器、鎖車器等器材建立臺賬，登記清晰，去向明確。10宿舍秩序管理員宿舍實施準(zhǔn)軍事化管理，內(nèi)務(wù)整潔、清潔衛(wèi)生，不允許煮食（有獨立廚房及公司允許的除外）、不允許使用大功率電器、不允許留宿外來人員，執(zhí)行嚴(yán)格的作息時間和外出請銷假制度。30其他定期組織軍事形體動作與體能訓(xùn)練。10項目秩序部負責(zé)人、主管、領(lǐng)班及相關(guān)基層崗位，至少熟記集團高層（副總經(jīng)理以上）工作用車的車牌號。10工程電梯電梯運行及安全①▼首層門廳有明顯的導(dǎo)向指引和識別標(biāo)識（電梯編號、電梯用途、可抵達樓層等）。②▼各層上下行指令按鈕靈敏無失效。10▼每層層門的三角鑰匙孔周圍設(shè)置內(nèi)孔式環(huán)形安全警示標(biāo)識。20①▼啟動、制動、平層、開門、閉門等運行正常，無明顯異響、異味、搖晃、頓挫。②出現(xiàn)異?；蚬收蠒r，可提供跟進處理的相關(guān)證據(jù)。10①▼轎廂內(nèi)設(shè)置必要的安全警示標(biāo)識（如乘梯安全事項等）。②▼在轎廂內(nèi)按鍵板的正上方公示電梯年檢合格證書原件（必須在有效期內(nèi)）。③▼轎廂內(nèi)開門、關(guān)門、選層指令按鈕靈敏，無缺失、失效。10①▼轎廂緊急呼叫（三方通話）運行正常，監(jiān)控中心值班人員應(yīng)答正常，通話聲音清晰。②出現(xiàn)故障時，可提供跟進處理的相關(guān)證據(jù)。20①電梯機房設(shè)置干濕球溫度計，采取適當(dāng)?shù)耐L(fēng)降溫和除濕措施（如開窗通風(fēng)、開空調(diào)等），運行環(huán)境溫度≤40℃，運行環(huán)境濕度≤80%。②相關(guān)部位設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)識（如轉(zhuǎn)動部位、盤車工具等）。③設(shè)置防鼠板，高度≥50cm。④至少配備2個4KgABC干粉滅火器，滅火器無失效。⑤非工作人員進入需登記姓名、單位、進入時間、進入事由、離開時間。⑥地、墻面和機身無明顯積水、油污、施工垃圾和雜物。⑦各類主設(shè)備和附屬設(shè)備的設(shè)備登記卡齊全。20井道無滲水漏水痕跡，底坑無明顯積水和雜物。10需停梯的維修保養(yǎng)作業(yè)：①▼無論首層層門是否開啟，均需在首層層門采取圍蔽防護措施，并利用圍蔽防護告知客戶停梯信息；②▼避開用梯高峰時段，防止因停梯而無法滿足現(xiàn)場客戶的用梯需要（電梯故障急修除外）。20為預(yù)防墜落、擠壓、撞擊、電擊等傷害事故，以下活動必須由專業(yè)電梯技工，或接受過電梯專業(yè)培訓(xùn)且具有安全防護常識的人員操作，或在其嚴(yán)格監(jiān)護下進行：①使用電梯三角鑰匙開啟層門；②電梯困人救援；③進入電梯井道、底坑執(zhí)行任何操作和作業(yè)；③進入電梯機房執(zhí)行任何操作和作業(yè)。50工程電梯電梯運行及安全▼開啟層門的各類操作和作業(yè)，在所有樓層的層門開啟處設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)識，并采取嚴(yán)格的圍蔽防護措施。50發(fā)生火災(zāi)后，將所有轎廂迫降至底層，并停梯。超高層建筑可保留相應(yīng)區(qū)域消防電梯，但僅供專業(yè)消防官兵使用，便于專業(yè)消防官兵趕赴現(xiàn)場撲救火災(zāi)節(jié)省時間體力、避免與走火梯疏散人流沖突而貽誤戰(zhàn)機。50發(fā)現(xiàn)跑水后，手動控制將轎廂運行至跑水層以上位置，不允許轎廂運行至跑水層以下位置，防止轎廂水浸。30電梯困人實施救援時，①開啟困人位置的層門，觀察被困轎廂的位置；②當(dāng)轎廂距平層位置≥50cm時，則到機房執(zhí)行盤車操作，電梯平層后方可強制開啟電梯轎門，引導(dǎo)被困乘客離開轎廂；③當(dāng)轎廂距平層位置<50cm時，在保證轎廂絕對不作上行或下行運動的前提下，方可強制開啟電梯轎門，引導(dǎo)被困乘客采取攀爬或跳下的方式離開轎廂。30鋼絲繩無斷股或嚴(yán)重磨損，曳引輪無明顯偏位磨損，各類安全控制裝置無故障失效，無其他影響電梯安全運行的“帶病運行”現(xiàn)象。發(fā)現(xiàn)上述問題立即停梯待修，防止電梯運行安全事故。30電梯巡查與維修保養(yǎng)按規(guī)定頻次，對電梯的運行狀態(tài)進行日常巡查，并記錄相關(guān)信息和運行數(shù)據(jù)，包括：①機房：清潔、通風(fēng)降溫除濕、日常照明和應(yīng)急照明、滅火器、油鏡油杯內(nèi)油位、盤車救援工具、控制柜繼電器、曳引機及附屬輪繩、減速箱、安全控制裝置、各類標(biāo)識等；②轎廂：清潔、通風(fēng)、照明、轎門聯(lián)鎖、安全觸板、開關(guān)按鈕、顯示器、緊急呼叫（三方通話）等。10監(jiān)督電梯公司按合同約定，對電梯進行維護保養(yǎng)，并提供維護保養(yǎng)記錄。維護保養(yǎng)頻次分為：①半月保養(yǎng)（A類）；②季度保養(yǎng)（A+B類）；③半年保養(yǎng)（A+B+C類）；④年度保養(yǎng)：（A+B+C+D類）。說明：A、B、C、D類是指電梯維修保養(yǎng)的項目與內(nèi)容，詳見電梯公司出具的維修保養(yǎng)記錄。20◎工程部門對電梯公司的維修保養(yǎng)服務(wù)進行跟進、監(jiān)督與評價：①電梯公司出具的每份維修保養(yǎng)記錄，由電梯技工或工程負責(zé)人簽署確認后存檔備案；②每月對電梯公司維修保養(yǎng)服務(wù)的效率和質(zhì)量進行抽查與評價打分；③按合同約定對不合格的維修保養(yǎng)項目/內(nèi)容進行扣分，達到扣減維修保養(yǎng)服務(wù)費條件的，按合同約定扣減維修保養(yǎng)服務(wù)費。20按計劃或按規(guī)定頻次，對空調(diào)及其附屬設(shè)備進行保養(yǎng)，并提供保養(yǎng)記錄，包括：①提前通知物業(yè)停梯時間[作業(yè)要求2人以上持電梯操作（維修保養(yǎng)）技術(shù)證書技工、準(zhǔn)備維修工具、做好停梯圍蔽]；②清潔過濾網(wǎng)，機盒灰塵[拆下空調(diào)器、隔清洗塵網(wǎng)及底盤泥垢、檢查翅片是否堵塞等]；③檢查電源線、信號線是否正常[緊固連接線接點、檢查各電氣元件、電源線是否破損，檢測絕緣電阻等]；④檢查風(fēng)機是否正常[風(fēng)機運行否有異常等]；⑤檢查冷凝器、蒸發(fā)器[清理翅片及蒸發(fā)器上塵埃等]；⑥檢查冷媒是否泄漏[檢查盤管焊接處、檢查銅管接頭等]；⑦試運行是否正常[檢查制冷效果、安裝空調(diào)器等]；⑧填寫保養(yǎng)單，恢復(fù)電梯運行，拆圍蔽[觀查空調(diào)運行狀況、做好保養(yǎng)記錄等]。10▼常規(guī)保養(yǎng)（非故障）的停梯需避開現(xiàn)場用梯高峰時段，每次非故障停梯，必須征得項目工程負責(zé)人同意。停梯作業(yè)時，需按照規(guī)范采取相應(yīng)的安全防范措施。20其他①每個項目至少配備1名持電梯操作（維修保養(yǎng)）技術(shù)證書的工程技工；②電梯操作（維修保養(yǎng)）技術(shù)證書按時年審，并存檔備案。10強電安全防護涉電作業(yè)人員具備電氣和涉電作業(yè)安全防護常識。30工程強電安全防護①高低壓配電房配備絕緣防護工具，包括絕緣鞋、絕緣手套、驗電筆和接地線。②絕緣防護工具定期進行絕緣安全性能檢測（絕緣鞋、絕緣手套、驗電筆的檢測周期為半年，接地線為一年），檢測不合格禁止放在現(xiàn)場（防止誤用）和使用。50為預(yù)防電擊傷害事故，電工作業(yè)嚴(yán)格按規(guī)定使用各類絕緣工具，且禁止任何形式的違章作業(yè)。50發(fā)電機組每15天左右對發(fā)電機組空載試運行1次，每次空載試運行的時間約為15分鐘。10發(fā)電機組燃油庫存量不少于油罐總?cè)莘e的1/3，或不少于滿負荷運行8小時的用油量。否則，應(yīng)提交燃油采購申請。20▼可預(yù)知的全部或局部停電，需提前12小時以上告知客戶，并告知安全注意事項和預(yù)計的恢復(fù)供電時間。停電期間，啟動發(fā)電機組（帶負荷運行），對必要公共部位/區(qū)域（如電梯、消防）提供緊急備用供電。30巡查與保養(yǎng)按規(guī)定頻次，對高、低壓配電設(shè)備的運行狀態(tài)進行巡查，并記錄相關(guān)狀態(tài)信息和運行數(shù)據(jù)，包括：①高、低壓配電設(shè)備與干式變壓器[清潔、照明、通風(fēng)、消防器材、安全警示標(biāo)識、防鼠板、絕緣工具，控制柜內(nèi)繼電器、接觸器、儀器儀表等，以及按大廈用電峰值情況，對主要進出線開關(guān)、母線、變壓器進行測溫等，記錄電壓、電流、變壓器溫度、功率因數(shù)、溫度等信息和數(shù)據(jù)]；②發(fā)電機房[清潔、照明、通風(fēng)、消防器材、CO2氣體滅火系統(tǒng)（狀態(tài)為自動，氣體壓力不低于綠色安全范圍），機油油質(zhì)、壓力和油溫，冷卻水水位，油庫和機組油箱內(nèi)燃油油位油量，機組電壓、電流、頻率、功率等]。20按計劃或按規(guī)定頻次，對高、低壓配電設(shè)備進行保養(yǎng)，并提供保養(yǎng)記錄，包括：①高壓柜[內(nèi)外清潔、檢查斷路器、各線圈及操作機構(gòu)、滅弧器件、絕緣器件、電氣元件、CT、PT、熔斷器、干燥器、柜面儀表、各指示燈、檢測絕緣電阻，緊固接線螺絲等]；②干式變壓器[器件清潔、檢查繞組器件、高低壓母線、絕緣器件、冷卻風(fēng)機、干燥器、智能控制器、校驗溫度計、緊固連接螺絲等]；③直流屏[內(nèi)外清潔、檢查電氣元件、柜面儀表、各指示燈、整流電路、電子電路，檢測電池器件，清理氧化連接處，電池作充、放電還原、緊固接線螺絲等]；④低壓柜[內(nèi)外清潔、檢查空氣開關(guān)、接觸器、其它元件、滅弧器件、絕緣器件、柜面儀表、各指示燈、檢測絕緣電阻，緊固接線螺絲等]；⑤發(fā)電機組[各油箱油位、各管道接口、燃油濾網(wǎng)、檢查空氣濾清器、進排氣管道、增壓機、檢查冷卻水箱水位、各管道及接頭、風(fēng)窗皮帶張緊度、檢查機油油位、機油油質(zhì)、潤滑系統(tǒng)各接頭、機油濾清器、檢查啟動機、蓄電池電解比重、磁吸開關(guān)、導(dǎo)線等，以及發(fā)電機控制柜內(nèi)外清潔、檢查電氣元件、滅弧器件、絕緣器件、柜面儀表、各指示燈、控制電路、檢修主開關(guān)觸頭，緊固接線螺絲等]；⑥雙源轉(zhuǎn)換箱/柜[內(nèi)外清潔、檢查空氣開關(guān)、電氣元件、接觸器、滅弧器件、絕緣器件、各指示燈、兩電源相序、控制電路、機械互鎖機構(gòu)、檢修主開關(guān)觸頭、緊固接線螺絲等]；⑦電表開關(guān)箱[內(nèi)外清潔、檢查插接箱，空氣開關(guān)、隔離開關(guān)、電度表、各分路開關(guān)、緊固接線螺絲等]；⑧照明(動力)配電箱[內(nèi)外清潔、檢查空氣開關(guān)、接觸器、其它元件、各指示燈、檢測絕緣電阻，緊固接線螺絲等]。20工程弱電其他①涉電工程技工持專業(yè)技術(shù)資格證書上崗；②專業(yè)技術(shù)資格證書按時年審，并存檔備案。10消防系統(tǒng)消防主機、燃氣報警、CO2氣體滅火系統(tǒng)的時間顯示，與標(biāo)準(zhǔn)北京時間誤差≤2分鐘。10按規(guī)定頻次，組織消防系統(tǒng)聯(lián)動測試，并記錄測試結(jié)果。測試內(nèi)容包括：主機報警系統(tǒng)、各類報警終端(溫感、煙感、破玻等)、防火卷簾、報警揚聲、消防廣播、噴淋系統(tǒng)、消防給水系統(tǒng)、消防送排風(fēng)系統(tǒng)、電梯迫降等。斷電后消防應(yīng)急燈（照明）功能是否完好，門禁在消防狀態(tài)時能否正常使用。30消防系統(tǒng)巡查按規(guī)定頻次，對消防系統(tǒng)的運行狀態(tài)進行巡查，并記錄相關(guān)狀態(tài)信息和數(shù)據(jù)，包括：①消防主機[電源、火警狀態(tài)及復(fù)位、故障狀態(tài)、主機電壓等]；②消防水系統(tǒng)[消防水泵、噴淋、管網(wǎng)系統(tǒng)狀態(tài)、水壓和電壓等]；③CO2氣體滅火系統(tǒng)[室內(nèi)照明、應(yīng)急電源、瓶體支架、壓力儀表、自動/手動、氣體壓力等]；④送排風(fēng)系統(tǒng)[風(fēng)機電源、送風(fēng)閥、正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機、穩(wěn)壓泵控制箱的狀態(tài)和壓力等]；⑤各樓層水井信號閥、弱電井[信號燈顯示、開關(guān)動作等]；⑥報警系統(tǒng)[溫感報警、煙感報警、破玻報警、水流指示器報警、水池水位報警等]；⑦消防廣播系統(tǒng)[對講插頭開關(guān)、電源電壓、麥克風(fēng)、揚聲器及附屬弱電線路等]。30消防系統(tǒng)保養(yǎng)按計劃或按規(guī)定頻次，對消防系統(tǒng)進行保養(yǎng)，并提供保養(yǎng)記錄，包括：①主機和各類控制柜[控制柜、主電源、備用電源、蓄電池、信號處理系統(tǒng)、自動報警系統(tǒng)、消防廣播系統(tǒng)內(nèi)、外清潔，緊固連接線接點，檢修空氣開關(guān)和接觸器觸頭，檢查電氣元件，檢測絕緣電阻等]；②模塊[檢查器件，清掃灰塵等]；③報警終端[溫感、煙感、破玻接線狀態(tài)及除塵，模擬靈敏度測試，必要時請專業(yè)機構(gòu)進行清洗和測試]；④消防水泵、穩(wěn)壓泵、噴淋泵[清潔潤滑，清洗(更換)軸承，檢修軸、套、葉輪、聯(lián)軸器、填料部位、密封件、附設(shè)儀表，檢測電機絕緣，校正電動機軸與泵軸同心等]；⑤閘閥碟閥[潤滑閥桿，壓緊密封填料等]；⑥止回閥、減壓閥、泄壓閥[校核動作壓力，緊固連接螺絲，必要時解體檢修閥板、彈簧等部件，檢查濕式報警閥水掣及水力警鐘狀態(tài)等]；⑦防火閥[清潔潤滑，檢查閥門百葉和電氣聯(lián)鎖狀態(tài)等]；⑧正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機[清潔，檢查皮帶、風(fēng)輪、電機接線及機體固定，檢測電動機絕緣電阻，清洗(更換)電機、風(fēng)機軸承等]；⑨防火卷簾[清潔潤滑，檢查電源開關(guān)和導(dǎo)軌等]；⑩CO2氣體滅火[檢查氣瓶重量、失重報警裝置機管道、噴頭、電磁閥等]。30監(jiān)督維保單位按合同約定，對消防系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，并提供維修保養(yǎng)記錄，維修保養(yǎng)內(nèi)容/項目見合同約定或維修保養(yǎng)記錄/報告。30◎工程部門對維保單位的維修保養(yǎng)服務(wù)進行跟進、監(jiān)督與評價：①維保單位出具的每份維修保養(yǎng)記錄，由弱電技工或工程負責(zé)人簽署確認后存檔備案；②每月對維保單位維修保養(yǎng)服務(wù)的效率和質(zhì)量進行抽查與評價打分；③按合同約定對不合格的維修保養(yǎng)項目/內(nèi)容進行扣分，達到扣減維修保養(yǎng)服務(wù)費條件的，按合同約定扣減維修保養(yǎng)服務(wù)費。30工程弱電其他弱電系統(tǒng)巡查按規(guī)定頻次，對弱電設(shè)備的運行狀態(tài)進行巡查，并記錄相關(guān)運行信息和數(shù)據(jù)，包括：①監(jiān)控系統(tǒng)[顯示器、分割器、錄像機、攝像槍、電腦及存儲介質(zhì)等]；②門禁系統(tǒng)[顯示器、電腦及存儲介質(zhì)，授權(quán)管理各項功能等]；③BA系統(tǒng)[對公共照明、空調(diào)通風(fēng)、空調(diào)機組、空調(diào)器、給排水設(shè)備、水池水位等設(shè)備系統(tǒng)進行實時監(jiān)測的功能]；④紅外系統(tǒng)[分區(qū)設(shè)防/撤防功能狀態(tài)、終端對侵入反應(yīng)靈敏度等]；⑤停車場管理系統(tǒng)[電腦、電源、UPS等硬件以及機動車進出查詢、臨保車停車費自動計算和匯總、月?？ㄊ跈?quán)及欠費自動取消授權(quán)、機動車視頻照片、緊急強制開閘等軟件功能]；⑥通訊系統(tǒng)[互聯(lián)網(wǎng)、電信、移動通訊信號及數(shù)據(jù)交換、傳輸功能等]。消防系統(tǒng)的巡查單列，見QPI.160。20弱電系統(tǒng)運行狀態(tài)BA系統(tǒng)：①運行正常，可查詢功能菜單內(nèi)的各設(shè)備系統(tǒng)的即時及歷史運行狀態(tài)或數(shù)據(jù)。②故障及時處理，可提供跟蹤處理的相關(guān)有效證據(jù)。10紅外系統(tǒng)：①設(shè)置整體或分區(qū)設(shè)防/撤防時間表，并嚴(yán)格按時間表進行相應(yīng)設(shè)防/撤防操作；②登記設(shè)防/撤防記錄，并做備案；③運行正常，侵入反應(yīng)靈敏，可查詢歷史報警記錄；④故障及時處理，可提供跟蹤處理的相關(guān)有效證據(jù)。10▼門禁系統(tǒng)：①運行正常，能用密碼或IC卡開啟，可查詢歷史授權(quán)記錄，可根據(jù)授權(quán)記錄查詢到每一持卡人；②故障及時處理，可提供跟蹤處理的相關(guān)有效證據(jù)。10▼停車場管理系統(tǒng)：①運行正常，出卡、讀卡計費、起落閘桿正常，可查詢機動車歷史出入記錄，月保車可查詢到期時間信息，臨保車可查詢歷史繳費記錄；②故障及時處理，可提供跟蹤處理的相關(guān)有效證據(jù)。10其他弱電系統(tǒng)保養(yǎng)按計劃或按規(guī)定頻次，對弱電設(shè)備設(shè)施進行保養(yǎng)，并提供保養(yǎng)記錄，包括：①電腦及顯示器[清潔、電源、UPS、接線、重要系統(tǒng)加密情況、數(shù)據(jù)定期備份情況（含手工和自動備份）、清除與系統(tǒng)無關(guān)的殘余垃圾等]；②錄像機[清潔、檢查各插件是否松動，線路板元件是否有明顯升溫、燒焦、發(fā)黃、變形，檢查各硬盤數(shù)據(jù)存儲量和存儲余量等。③攝像槍：清潔、檢查接線、移位等。]；④分割器[清潔、檢查接線等。]；⑤避雷器[檢查避雷針（防銹處理）、避雷線、接地體，必要時試壓檢驗等]；⑥電視/電信信號或接線箱[清潔、檢查接線等]；⑦BA系統(tǒng)接線箱[清潔、檢查接線、檢查數(shù)據(jù)傳輸指示燈、模擬各故障信號、控制器、電池等]；⑧弱電井[清潔、清理、干燥等]。消防系統(tǒng)的保養(yǎng)單列，見QPI.161。20給排水消防①消防給水系統(tǒng)的主管道閥門常開；②消防水池水位保持在設(shè)計位置；③消防水泵定期試車，處于可用狀態(tài)。50水池①水池安裝高、低水位和溢水報警裝置，報警裝置靈敏、可靠，故障及時處理；②生活用水二次供水水池/水箱加蓋上鎖，溢水口、排氣口加防蟲網(wǎng)罩，防蟲網(wǎng)罩無破損，能起防護作用。30水質(zhì)①生活用水二次供水水池/水箱按規(guī)定的頻次清洗消毒，水質(zhì)合格，水質(zhì)檢測報告存檔備案；②生活用水二次供水水池/水箱清洗消毒作業(yè)人員持有效健康證明，并存檔備案，防止病菌、病毒污染飲用水水源。20工程給排水防災(zāi)▼◎臺風(fēng)、暴雨季節(jié)來臨之前，以及氣象部門發(fā)布臺風(fēng)、暴雨等強降雨災(zāi)害性氣象預(yù)警信號，進行以下預(yù)防措施：①巡查所有排水管、網(wǎng)、溝、渠，排除堵塞、滲漏、溢水等現(xiàn)象；②檢查所有潛水泵，排除電氣和機械故障，確保處于備用狀態(tài)。30停水▼可預(yù)知的全部或局部停水，需提前12小時以上告知客戶，并告知安全注意事項和預(yù)計的恢復(fù)供水時間。20巡查與保養(yǎng)按規(guī)定頻次，對給排水設(shè)備（含水泵、控制柜及各類附屬設(shè)施）的運行狀態(tài)進行巡查，并記錄相關(guān)運行信息和數(shù)據(jù)，包括：①水泵房[清潔、照明、各類標(biāo)識、各管道及接頭、水箱水池，水壓、水位及其儀器儀表，無明顯滲水、漏水、溢水、跑水現(xiàn)象]；②電氣控制系統(tǒng)[消防供水泵、生活供水泵、潛水泵及其電氣控制柜/箱，電流、電壓、頻率及其儀器儀表，消防供水泵、生活供水泵處于自動狀態(tài)]；③運行監(jiān)測[記錄水壓、水位、電流、電壓、頻率等運行數(shù)據(jù)及其他運行狀態(tài)信息]。10按計劃或按規(guī)定頻次，對給排水設(shè)備設(shè)施進行保養(yǎng)，并提供保養(yǎng)記錄，包括：①水泵[內(nèi)外清潔、清洗(更換)軸承、檢修軸、套、葉輪、聯(lián)軸器、填料部位、密封件、附設(shè)儀表、潤滑適當(dāng)部位、檢測電機絕緣，校正電動機軸與泵軸同心。]；②潛水泵[清理吸水口葉輪異物、檢測絕緣電阻等]；③控制柜/箱[內(nèi)外清潔、緊固連接線接點、檢修空氣開關(guān)、接觸器觸頭、檢查各電氣元件、檢測絕緣電阻等]；④閘閥(碟閥)[檢查閥體、潤滑閥桿、壓緊密封填料等]；⑤止回閥[檢查閥體、緊固連接螺絲等]；⑥減壓閥[檢查閥體及附設(shè)儀表、校核進出口壓力、緊固連接螺絲等]；⑦液位閥[檢查二次控制管道、浮球閥、水掣等部件、檢查閥體，緊固連接螺絲等]；⑧Y隔器[檢查器體，解體清洗、檢修隔網(wǎng)等]。10空調(diào)暖通運行①空調(diào)主機、空調(diào)水泵、冷卻塔、送排風(fēng)設(shè)備、風(fēng)機盤管、防排煙設(shè)備、末端風(fēng)柜等設(shè)備運行正常，設(shè)備無漏電、漏油、漏水、漏氣，密封、潤滑良好；②故障及時處理，可提供跟蹤處理的相關(guān)有效證據(jù)。20水處理◎①空調(diào)水處理專業(yè)公司按合同約定，進行空調(diào)水質(zhì)處理；②按合同約定定期將空調(diào)冷卻水和冷凍水送檢，空調(diào)水質(zhì)合格，各項技術(shù)指標(biāo)符合國家標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范的要求；③按合同約定組織空調(diào)水質(zhì)第三方檢測。20巡查按規(guī)定頻次，對空調(diào)及其附屬設(shè)備的運行狀態(tài)進行巡查，并記錄相關(guān)運行信息和數(shù)據(jù)，包括：①空調(diào)主機機組；②空調(diào)水泵；③冷卻塔；④送排風(fēng)、防排煙設(shè)備；⑤風(fēng)機盤管；⑥末端風(fēng)柜；⑦附屬電氣和機械裝置[配電箱、電機和皮帶、儀器儀表、冷卻塔水位水質(zhì)、各類閘閥、水泵部件、水處理器等]。20工程空調(diào)暖通保養(yǎng)按計劃或按規(guī)定頻次，對空調(diào)及其附屬設(shè)備進行保養(yǎng)，并提供保養(yǎng)記錄，包括：①涼水塔[清洗、檢查電機、風(fēng)葉、皮帶、檢測絕緣電阻、緊固各部螺絲等]；②冷卻水泵、電熱水機組[內(nèi)外清潔、清洗(更換)軸承、檢修軸、套、葉輪、聯(lián)軸器、填料部位、密封件，附設(shè)儀表、潤滑適當(dāng)部位、檢測電機絕緣、校正電動機軸與泵軸同心等]；③控制柜/箱[內(nèi)外清潔、緊固連接線接點、檢修空氣開關(guān)、接觸器觸頭、檢查各電氣元件、檢測絕緣電阻等]；④水處理器[內(nèi)外清潔、緊固連接線接點，檢修空氣開關(guān)、接觸器觸頭，檢查各電氣元件，檢測絕緣電阻、清洗(更換)軸承、檢修軸、套、葉輪、聯(lián)軸器、填料部位、密封件，附設(shè)儀表、潤滑適當(dāng)部位、檢測電機絕緣、校正電動機軸與泵軸同心等]；⑤新風(fēng)機/柜[清潔、清洗隔塵網(wǎng)與底盤泥垢、檢查皮帶、風(fēng)輪、電機接線及機體固定情況、檢測電動機絕緣電阻，清洗(更換)電機、風(fēng)機軸承等]；⑥排風(fēng)機/柜[檢查皮帶、風(fēng)輪、電機接線及機體固定情況、檢測電動機絕緣電阻、清洗(更換)電機、風(fēng)機軸承等]；⑦閘閥(碟閥)[檢查閥體、潤滑閥桿、壓緊密封填料等]；⑧止回閥[檢查閥體，緊固連接螺絲等]；⑨Y隔器[檢查器體、解體清洗、檢修隔網(wǎng)等]。20供應(yīng)商管控監(jiān)督維保單位按合同約定，對空調(diào)系統(tǒng)進行維修保養(yǎng)，及進行空調(diào)水質(zhì)處理，并提供維修保養(yǎng)記錄，維修保養(yǎng)內(nèi)容/項目見合同約定或維修保養(yǎng)記錄/報告。20◎工程部門對維保單位的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)及空調(diào)水質(zhì)處理服務(wù)進行跟進、監(jiān)督與評價：①維保單位出具的每份維修保養(yǎng)記錄，由弱電技工或工程負責(zé)人簽署確認后存檔備案；②每月對維保單位維修保養(yǎng)服務(wù)的效率和質(zhì)量進行抽查與評價打分；③按合同約定對不合格的維修保養(yǎng)項目/內(nèi)容進行扣分，達到扣減維修保養(yǎng)服務(wù)費條件的，按合同約定扣減維修保養(yǎng)服務(wù)費。20建筑本體基礎(chǔ)與承重①地基和路基不能超過允許范圍的不均勻沉降?；A(chǔ)無開裂、破損，勒腳無破損；②梁、板、柱、墻無彎曲變形、傾斜、裂縫、腐蝕和切削鉆鑿等破壞；③出現(xiàn)異常，可提供跟蹤處理的相關(guān)有效證據(jù)。10金屬構(gòu)件：①無傾斜、變形、裂縫、油漆脫落、起殼、腐蝕、銹蝕；②出現(xiàn)異常，可提供跟蹤處理的相關(guān)有效證據(jù)。10天面和其他①雨水口無堵塞；②伸縮縫油膏無變硬疏松、開裂、脫邊；③隔熱層和涂料防水層無空洞、起鼓、老化、滲漏；④避雷網(wǎng)無脫焊和間斷，不銹鋼避雷網(wǎng)無明顯氧化，圓鋼避雷網(wǎng)無明顯脫漆；⑤采光玻璃接縫密封膠完好；⑥每年雨季對屋面進行仔細檢查，及時消除涂料防水層破損、老化的情況，及時更換破損玻璃的接縫密封膠，以及沉降縫、伸縮縫的老化、滲漏情況，出現(xiàn)異常，可提供跟蹤處理的有效證據(jù)。20外墻無空鼓、裂縫和大面積滲漏，樓板無空鼓裂縫，地下室無明顯裂縫和大面積滲漏。出現(xiàn)異常，可提供跟蹤處理的相關(guān)有效證據(jù)。10設(shè)備房管理設(shè)備臺帳和標(biāo)識建立設(shè)備臺帳及各設(shè)備系統(tǒng)的詳細檔案，設(shè)備檔案一機一檔，按系統(tǒng)分類，檔案完整，內(nèi)容包括：設(shè)備名稱、品牌型號、廠家、結(jié)構(gòu)圖、系統(tǒng)和子系統(tǒng)技術(shù)指標(biāo)（如電壓、最大荷載等）、出廠時間、合格證明、安裝時間及其驗收記錄、運行防護須知或使用說明書、重大故障或運行事故記錄等。10工程設(shè)備房管理設(shè)備臺帳和標(biāo)識單體設(shè)備張貼（懸掛）設(shè)備卡，設(shè)備卡上的設(shè)備名稱、規(guī)格/型號、功率、電壓、動作區(qū)域、設(shè)備責(zé)任人等信息完整有效。設(shè)備責(zé)任人用編號表示，每月5日前將編號和對應(yīng)的設(shè)備責(zé)任人更新，經(jīng)各項目工程負責(zé)人簽署。10設(shè)備房內(nèi)的開關(guān)、閥門、單體設(shè)備等部位有明顯的狀態(tài)標(biāo)志（如開、關(guān)、故障等），對樓宇內(nèi)各類流體主管、立管、環(huán)網(wǎng)管材，均要求在表面標(biāo)識流體名稱（含水、油、氣）和準(zhǔn)確流向，便于日后維護。10設(shè)備房安全設(shè)備房（井）禁止存放易燃易爆等危險品或有其它重大危險源。50對非工作人員進入各類機房（包括監(jiān)控中心和消防中心）進行嚴(yán)格登記，登記信息包括姓名、單位、事由、進入時間、離開時間。10①無人值守的設(shè)備房加鎖；②設(shè)備房安全標(biāo)識（含機房名稱、禁入和安全警示）明顯，操作有危險的設(shè)備及其危險部件設(shè)置明顯安全警示標(biāo)識，易被人體接觸到的轉(zhuǎn)動、帶電部位加防護罩，防護罩能起到防護作用；③供配電設(shè)備房在顯眼位置設(shè)立“嚴(yán)禁合閘”、“嚴(yán)禁拉閘”等移動警示標(biāo)識；④設(shè)備房內(nèi)禁止吸煙。30①編碼打碼建立臺帳：按三級編碼原則對鑰匙進行編碼，編碼統(tǒng)一用打碼器在鑰匙柄上打碼，無法打碼的用色號牌標(biāo)注編碼號，按鑰匙移交的原始數(shù)量和記錄建立完整的鑰匙臺帳，定期對鑰匙臺帳更新，保證臺帳與現(xiàn)場相符。②鑰匙領(lǐng)用、借用、復(fù)制、報廢、遺失及員工離職/調(diào)動：鑰匙復(fù)制、報廢、遺失需按規(guī)定審批。員工離職/調(diào)動時需辦理鑰匙移交。重要設(shè)備房（區(qū)域）的鑰匙嚴(yán)禁個人保管，鑰匙領(lǐng)用、借用需做好相應(yīng)記錄，不得帶離項目。③鑰匙保管：根據(jù)現(xiàn)場需求，在指定的位置設(shè)置鑰匙箱，統(tǒng)一保管鑰匙，消防中心需設(shè)置備用鑰匙箱，張貼封條，項目負責(zé)人審批或發(fā)生突發(fā)緊急情況可使用備用鑰匙。20各類設(shè)備房的清潔，按照責(zé)任分區(qū)的原則，由相應(yīng)專業(yè)工程技工執(zhí)行。禁止清潔工和其他非專業(yè)人員進入各類設(shè)備房執(zhí)行任何作業(yè)，預(yù)防電擊、墜落、機械損傷等傷害事故。50維修服務(wù)▼向客戶公示有償維修服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，并按照公示的收費標(biāo)準(zhǔn)收費，費用的調(diào)整須申報物業(yè)公司，在接到收費調(diào)整要求后在一周內(nèi)更新收費公示欄。10▼維修技工憑客服前臺開具的服務(wù)單維修（含客戶有償維修和公共部位維修）。緊急情況下可先行維修，事后補單。10▼執(zhí)行有償維修服務(wù)時，維修技工必須攜帶和使用工作墊布、鞋套，維修完畢清理維修現(xiàn)場，帶走維修垃圾，并請客戶驗收和簽署確認。20執(zhí)行有償維修服務(wù)時，維修服務(wù)單需記錄：①從倉庫領(lǐng)取的維修材料；②向客戶收取的維修服務(wù)費金額；③開具給客戶的發(fā)票號碼。50▼不允許：①從倉庫領(lǐng)料為客戶提供無償?shù)氖覂?nèi)維修；②侵吞有償維修服務(wù)費；③維修技工攬私活或向客戶索要規(guī)定收費標(biāo)準(zhǔn)以外的小費。50公共設(shè)施▼①有明顯樓棟號和樓層標(biāo)識，入口處及主要公共路口有指引標(biāo)識。②樓棟號、樓層標(biāo)識，上述指引標(biāo)識完好，無明顯污損殘破。10工程公共設(shè)施▼◎外墻設(shè)施和裝飾材料無脫落跡象或安全隱患。50▼◎①作業(yè)現(xiàn)場存在危險源的井、溝，高空作業(yè)、占用道路等用圍欄圍起作業(yè)，并設(shè)置明顯警示標(biāo)識，并采取可靠的防護措施；②作業(yè)現(xiàn)場使用沖擊鉆、切割機、磨砂機、電焊等大型工具的圍蔽作業(yè)，設(shè)置明顯警示標(biāo)識；50①▼天面、消防樓梯、走廊、地下室、停車場及其附屬設(shè)施、公共道路及其附屬設(shè)施、公共照明及其附屬設(shè)施完好。②制定公共設(shè)施養(yǎng)護翻新計劃（含小區(qū)大門、大堂門、出入口欄桿、周界圍欄圍墻、崗?fù)ぁ⒙窡?、車行和人行道路、路肩路牙、垃圾房、垃圾桶、兒童游樂設(shè)施、地下停車場及標(biāo)線、各類管材管線等），全部翻新周期為1次/2年，按月分解到項目日常工作計劃中，逐月逐批實施，不允許實施突擊式一次性全部養(yǎng)護翻新。20①▼大堂、樓層、會所及其附屬設(shè)備設(shè)施（如泳池、更衣室、公共洗手間等）完好，公共洗手間便器、烘干機、排風(fēng)扇、照明、隔板等設(shè)施完好。②壞損或故障及時維修，可提供跟蹤處理的相關(guān)證據(jù)。20玻璃幕墻①玻璃幕墻資料，包括各種圖紙、合格證、質(zhì)檢證、驗收報告、試驗記錄、檢測報告、施工記錄、使用說明等及時存檔；②對每塊幕墻玻璃進行編號，編號唯一，在編號的基礎(chǔ)上建立幕墻玻璃臺賬；③每天對玻璃幕墻外觀進行一次常規(guī)檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時處理或維修；④至少每年組織2次玻璃幕墻清洗，至少每2年組織一次玻璃幕墻的專項安全檢查；⑤幕墻工程使用10年后，至少每5年組織一次不同部位硅酮密封膠粘接性能的抽樣檢查；⑥在執(zhí)手上標(biāo)示翻窗開關(guān)方向，并向客戶發(fā)放幕墻玻璃和翻窗使用說明小冊子；⑦臺風(fēng)暴雨等惡劣天氣來臨前，通知客戶關(guān)好翻窗，事后統(tǒng)計幕墻受損情況并組織維修；⑧突發(fā)玻璃自爆（墮窗）時：需在首層或其他人員可能進入的危險區(qū)域設(shè)立危險警示標(biāo)識，拉上警戒帶（線），并派專人看守和巡查，同時組織維修。20裝修管理裝修記錄裝修管理全過程記錄（含客戶報建申請、施工方案審核批準(zhǔn)、裝修押金、裝修材料管控、施工現(xiàn)場管控、施工垃圾運送處理、設(shè)備設(shè)施防護、違章裝修處理、裝修驗收等）存檔備案。20①和客戶/施工單位簽訂裝修施工管理協(xié)議，按規(guī)定收取裝修押金。②辦理施工人員出入證，按規(guī)定收取證件押金。30施工現(xiàn)場和成品保護①▼施工現(xiàn)場張貼施工許可證、裝修現(xiàn)場管理責(zé)任書和巡查記錄AB表；②▼施工現(xiàn)場關(guān)閉通向公共部位的門窗，避免粉塵、噪音、異味污染，玻璃門貼白色玻璃紙；③▼運送施工材料和垃圾、施工人員出入均用指定的消防梯（貨梯），不允許使用客梯；④▼施工材料和垃圾不允許在任何公共區(qū)域堆放；⑤▼按指定的施工時段施工，非施工時段禁止有明顯噪音的作業(yè)，避免擾民；⑥▼從施工現(xiàn)場到電梯口的走道地面和兩側(cè)墻面鋪設(shè)防護墊（紙），墻面防護紙高度≥200cm，避免污染地面和墻面、刮花石材；⑦▼施工現(xiàn)場室內(nèi)對溫感、煙感和空調(diào)風(fēng)口進行封閉保護，避免頻繁誤報、粉塵附著覆蓋感應(yīng)裝置影響日后報警功能，以及防止粉塵、異味隨風(fēng)管風(fēng)口污染其他區(qū)域。30工程裝修管理施工安全①嚴(yán)格要求使用合格的阻燃/難燃的裝修和裝飾材料；②嚴(yán)格控制動火作業(yè)（如焊接）和易燃易爆危險品，施工現(xiàn)場配備足夠的消防器材，動火作業(yè)現(xiàn)場要求有專人負責(zé)防護。③施工器具和配件（如鋸條、鉆頭、錘、鑿，及各類五金材料等）禁止放置在窗臺、防盜網(wǎng)等易墜落部位，防止高空墜物；④禁止向洗手間馬桶、洗手臺、廚房洗菜臺、地漏、排煙道、走火梯風(fēng)井等部位傾倒或丟棄廢棄的化學(xué)涂料、含水泥漿的污水、沙、水泥石塊和其他施工垃圾，防止造成污染和日后堵塞，以及其他安全隱患。⑤▼室外招牌、廣告牌、霓虹燈等安裝結(jié)實牢固，無墜落隱患；⑥如改動室內(nèi)外消防設(shè)施（如溫感、煙感、噴淋等管線和終端），需向消防主管部門報建，施工方案經(jīng)批準(zhǔn)后方可進場施工，批準(zhǔn)文書及時存檔備案。⑦▼禁止違章亂搭建、改建（如天面加建閣樓和小花園、“房中房”改造等，地產(chǎn)商同意的除外）。50巡查①按規(guī)定頻次，定期巡查裝修施工現(xiàn)場。②如發(fā)現(xiàn)不按方案施工、施工現(xiàn)場要求未嚴(yán)格落實、違章裝修（詳見QPI.206-209）等現(xiàn)象，應(yīng)及時制止，情況嚴(yán)重的，開具違規(guī)通知書，責(zé)令停工，整改合格后，方可恢復(fù)施工。30裝修驗收驗收工作由秩序部負責(zé)人、維修部負責(zé)人、項目負責(zé)人共同進行，裝修驗收內(nèi)容/項目包括：①對防水施工部位進行蓄水或濕水試驗（不少于24小時）；②建筑承重結(jié)構(gòu)（梁、柱、墻體等）未遭施工破壞；③裝修樓層地面、墻面、天花及電梯轎廂等公共設(shè)施未遭破壞；④施工垃圾及時清理；⑤室內(nèi)外消防設(shè)施（如溫感、煙感、噴淋等管線和終端）未遭施工破壞導(dǎo)致功能失效等。50節(jié)能降耗▼按節(jié)能法規(guī)設(shè)定機組運行負荷及供冷溫度，夏季室內(nèi)溫度≥26℃。10所有空置房，在室內(nèi)無人的情況下，必須關(guān)閉水、電、氣總閥。10▼走火樓梯、室內(nèi)停車場公共照明間隔層、隔盞或部分關(guān)閉。20▼大堂、天面、外墻、廣場景觀性照明，運行預(yù)定的照明模式，并嚴(yán)格執(zhí)行開啟/關(guān)閉時間表。20◎每月編制公共能耗與水耗報表/報告，按月分系統(tǒng)（如公共照明、空調(diào)、電梯、公共用水等）統(tǒng)計公共能耗與水耗數(shù)據(jù)，與上月數(shù)據(jù)進行對比分析（環(huán)比分析），與上一年度同期數(shù)據(jù)進行對比分析（同比分析），如發(fā)現(xiàn)數(shù)據(jù)波動異常，及時查找原因并提出解決方案。30工程遺留問題處理◎執(zhí)行“3個7天”原則，即工作協(xié)作單7天內(nèi)無反饋或業(yè)務(wù)響應(yīng)，則向原責(zé)任人的上級再次遞交工作協(xié)作單，如7天內(nèi)仍無反饋或業(yè)務(wù)響應(yīng)，則以專題報告的形式將遺留問題向集團高層領(lǐng)導(dǎo)反映，專題報告附上上兩次工作協(xié)作單的復(fù)印件及現(xiàn)場問題的照片。30◎處于質(zhì)保期的工程遺留問題，通過QPI.217正常處理程序仍然得不到有效處理，導(dǎo)致現(xiàn)場安全隱患或客戶投訴的，按規(guī)定啟用“超時維修”程序。50夜間工程值班不允許：①反鎖門值班；②值班人員離崗、脫崗、睡崗（特殊情況需安排人頂崗）。50工程夜間工程值班1、有夜間崗的項目維修技工需按以下要求向監(jiān)控中心報崗：①報崗時段：凌晨00：00時起至6：00時止；②報崗頻次：1次/2小時；③要求：報崗人面向任一攝像頭，用對講機向監(jiān)控中心報崗。▼2、無夜間崗由中班頂崗的項目維修技工在夜間接到小區(qū)設(shè)備故障報修時，應(yīng)在15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場處理。10工具管理工具臺帳①建立工具臺帳，部門、班組工具設(shè)置保管責(zé)任人。②愛護工具每次使用完畢必須擦拭干凈整齊擺放。③工具故障應(yīng)及時維修，無法維修的按照資產(chǎn)管理的相關(guān)報廢流程進行報廢處理。10維修工具維修技工配備工具包和常用維修工具，使用期限為2年，領(lǐng)用記錄清晰。維修技工離職或調(diào)離項目，需移交其領(lǐng)用的工具包和維修工具。①每個維修技工配置一個工具箱（袋）；個人工具箱（袋）必備常用的螺絲刀、活動扳手、鋼絲鉗、尖嘴鉗、手電筒、等工具，必須將清晰的工具清單張貼（存放）工具箱（袋）內(nèi)。②準(zhǔn)備維修工作前，需檢查并帶齊公司發(fā)放的個人保管的工具（如活動扳手、鋼絲鉗、尖嘴鉗、手電筒、螺絲批等）。10①設(shè)有專人管理，每日清點工具，并做好相應(yīng)記錄；②大型重點貴重工具委托各項目倉庫管理或單獨存放，建立清晰的領(lǐng)用制度；③工具須在固定的存放地點擺放整齊，小型工具可以共用，大型、貴重工具應(yīng)獨立存放；④內(nèi)部借用工具須有借用記錄；10工具移交維修技工配備工具包，使用過程中因質(zhì)量造成損壞可進行更換，領(lǐng)用記錄清晰。維修技工離職或調(diào)離項目，需移交其領(lǐng)用的工具箱、包和維修工具。10工作記錄◎維修班長及以下員工需每天的個人工作情況進行記錄，記錄內(nèi)容包括工作事項、工作地點、工作時間及完成情況等，以每半個小時為一個節(jié)點詳細記錄。10供應(yīng)商管控電梯公司所有現(xiàn)場工作人員，均要求提供有效的專業(yè)執(zhí)業(yè)資質(zhì)證明給各項目備案，并要求攜帶原件核對?，F(xiàn)場工作人員發(fā)生調(diào)整時，備案的執(zhí)業(yè)證明及時更新。10▼電梯公司工作人員執(zhí)行維保作業(yè)時，必須穿日立電梯的工作服及佩戴工作牌，并嚴(yán)格按照各項目的人員出入管理要求進出大廈（小區(qū)）。10電梯公司工作人員到達項目現(xiàn)場執(zhí)行維保作業(yè)時，必須通過電梯轎廂緊急呼叫系統(tǒng)向監(jiān)控中心報到，由監(jiān)控中心值班人員做好詳細書面記錄并通知工程人員現(xiàn)場跟進；作業(yè)完畢離開現(xiàn)場時，也必須向監(jiān)控中心報告。10不允許電梯公司工作人員持有電梯機房鑰匙，進入機房執(zhí)行維保作業(yè)時，必須由工程人員陪同，并要求電梯公司工作人員在機房書面登記出入信息。10電梯公司工作人員執(zhí)行維保作業(yè)時，要求隨身攜帶維保記錄（《電梯保養(yǎng)維修報告書》）逐項檢查、測試、處理和記錄，對任何形式的非現(xiàn)場的作業(yè)記錄，或事后提供的作業(yè)記錄，禁止簽署和確認。10▼電梯公司按維保合同約定，滿足現(xiàn)場緊急報障的響應(yīng)效率要求。10經(jīng)營管理泳池泳池安全▼◎泳池開放時段：①配備專職救生員，救生員接受過專業(yè)培訓(xùn)，具備游泳技能和體能且持證上崗；②救生員不間斷值勤，禁止脫崗、離崗、睡崗，禁止安排其他兼職工作，禁止以任何理由安排非專業(yè)人員代替救生員值勤。③50m泳道的標(biāo)準(zhǔn)泳池，救生員攜帶1件（個）以上救生衣或救生圈值勤：④禁止救生員在疲憊或疾病時值勤，救生員執(zhí)勤時禁止攜帶手機。50▼◎①年齡12歲以下，或身高1.4M以下的兒童須在成年人監(jiān)護下使用泳池；②一名成年人只能監(jiān)護一名兒童，兒童禁止使用深水區(qū)或成人泳池；③60歲以上老人無人陪同禁止使用泳池；④任何人酒后禁止進入泳區(qū)，禁止任何人攜帶酒類進入泳區(qū)；⑤泳區(qū)禁止跳水、潛水及追逐打鬧。50▼◎泳客活動區(qū)域內(nèi)，無有棱角鋒利硬物和青苔，濕滑區(qū)域（如更衣室）鋪防滑墊或采取其他的防滑措施。20▼