【房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)保護(hù)時(shí)購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)研究的文獻(xiàn)綜述3200字】

房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)保護(hù)時(shí)購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)研究的國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述1國(guó)外研究綜述JohnGoldring．Consumerprotectionlaw，Leichardt（1998）研究發(fā)現(xiàn)，計(jì)劃外的房地產(chǎn)銷售在日本房地產(chǎn)中也很普遍。但是，在簽訂合同時(shí)，買方通常只支付相當(dāng)于總價(jià)款5%或更少的定金或購(gòu)買價(jià)，剩余金額在房屋建成后支付，房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)交付房屋并辦理住房付款。這種做法與戰(zhàn)后日本為出售計(jì)劃外房屋而采取的各種體制努力有關(guān)。第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，大批復(fù)員軍和海外僑民回到日本，加之盟軍空襲造成大量住房供應(yīng)嚴(yán)重不平衡，房屋供應(yīng)也因此嚴(yán)重不平衡。[[][]JohnGoldring．Consumerprotectionlaw，Leichardt．NSW：FederationPress，1998，63．SimpsonK（2006）研究表明，在房地產(chǎn)行業(yè)中，缺乏法律監(jiān)督往往會(huì)導(dǎo)致個(gè)人消費(fèi)者出于惡意意圖進(jìn)行欺詐，一套房進(jìn)行多次買賣現(xiàn)象十分普遍。在這種情況下，日本政府于1952年頒布實(shí)施了《宅地建筑物交易法》，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)過多次修訂，目前日本只有一部法律規(guī)范房地產(chǎn)交易，尤其是無計(jì)劃的住房交易。在法律正式頒布后的二十多年中，計(jì)劃外財(cái)產(chǎn)的銷售仍然很受歡迎。直到1971年為了有效保護(hù)已經(jīng)購(gòu)買出售個(gè)人自用期房的廣大消費(fèi)者自身權(quán)益，該法再次規(guī)定了新的銷售原則，禁止個(gè)人期房買賣出售(法律第33條、36條)。同時(shí)，為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，考慮到房地產(chǎn)公司的資金周轉(zhuǎn)問題，該法第41條規(guī)定，在“存款等保全措施”完成之前，允許進(jìn)行無計(jì)劃的住房交易。諸如存款之類的保護(hù)措施旨在降低計(jì)劃外房屋的個(gè)人消費(fèi)者的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。這意味著要確保房地產(chǎn)公司在破產(chǎn)的情況下可以退還消費(fèi)者的押金或其他預(yù)付款。專注于針對(duì)公共工程的1952年預(yù)付款保證體系，例如《預(yù)付款商業(yè)法》。[[][]SimpsonK．s：FifthCircuit’sExecutoryContractStandardsDeconstructed：TheMirantLessons，Miss．CLRev．2006(26)，p．230．HowellsGeraintG（2005）研究購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)，提供安全措施的具體細(xì)節(jié)，例如保證金。如果房地產(chǎn)公司與買方簽訂了永續(xù)合同，則房地產(chǎn)公司必須向金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，或指定由擔(dān)保公司，國(guó)土交通大臣設(shè)立或由保險(xiǎn)公司簽署的信用保險(xiǎn)公司。押金托運(yùn)合同設(shè)立了買方的押金或保險(xiǎn)。擔(dān)保機(jī)構(gòu)可以通過開發(fā)商向買方發(fā)出擔(dān)保，以收取保證金等。如果未出具證明，則購(gòu)買者可以拒絕支付保證金，并且由于不簽發(fā)擔(dān)保而拒絕支付保證金不構(gòu)成債務(wù)的履行，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不能終止合同或清算合同。違反養(yǎng)護(hù)措施，房地產(chǎn)公司將因修改或取消營(yíng)業(yè)執(zhí)照而受到停業(yè)的行政處罰《宅地建筑交易法》第65條第1至3款。[[][]HowellsGeraintG．Consumerprotectionlaw，Aldershot，Hants，England，Burlington，VT：Ashgate(Thesecondedition)．2005，142-145.Hesselink，MartijnW（2009）研究認(rèn)為，除了定金外，該措施涵蓋的購(gòu)房金額還包括各種形式的預(yù)付住房付款。然而，預(yù)售房屋的購(gòu)買者支付的定金不能超過5%，并且購(gòu)買金額不能達(dá)到1000萬日元，因此不需要保存程序。由于存款少，程序復(fù)雜以及保護(hù)利益的平衡，成本將高于產(chǎn)出。該措施的目的是保護(hù)不熟悉房地產(chǎn)交易的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)不足的購(gòu)房者的權(quán)益，因此不受本規(guī)章的限制。購(gòu)房者是財(cái)產(chǎn)所有者的定期租賃交易。實(shí)際上，考慮到現(xiàn)有房屋的購(gòu)買者還支付了押金或貸款，這在房地產(chǎn)公司（1988年修訂）《宅地建筑物交易法》破產(chǎn)后損害了購(gòu)房者的權(quán)益，在采取了保護(hù)措施（例如為計(jì)劃中的房屋征收押金）之后頒布了新法規(guī)。或諸如新房和二手房之類的養(yǎng)護(hù)措施適用性系統(tǒng)。此外，在現(xiàn)有的住房交易中，房地產(chǎn)公司可以將定金和其他定金存放在指定的行政單位《宅地建筑物交易法》第41條。[[][]TonyHonore．Ownership，inMarkingLawBind．Oxford：ClarendonPress，1987，161.AnthonySaunders（2001）研究認(rèn)為，定金等基本保全保障措施對(duì)于在日本的所有私人不動(dòng)產(chǎn)，特別多的是十年期房地產(chǎn)市場(chǎng)的安全問題并未完全得到根本解決，目前還沒有完全得到解決。存在這些更大技術(shù)漏洞的可能是獨(dú)棟小屋的“訂單式住宅”。在傳統(tǒng)訂單式的家庭住宅銷售模式下，個(gè)人家庭買房者轉(zhuǎn)變?yōu)閱为?dú)家庭購(gòu)房者。按照自己的設(shè)計(jì)要求，委托建筑承包公司在某一期限內(nèi)竣工。實(shí)質(zhì)性與期房交易相似。預(yù)付款僅僅只能在公司破產(chǎn)處理過程中才能得到法律保護(hù)。例如，2009年在日本靜岡縣堺市建造的"富士建筑house"公司近日宣布將對(duì)破產(chǎn)進(jìn)行清算。當(dāng)時(shí)，300多個(gè)投資人通過發(fā)包方式的住宅都已支付了部分或全部住宅預(yù)付款，完全未對(duì)外開工仍在建造，負(fù)債額高達(dá)600億日元。管理人員選擇一半多的合同可以繼續(xù)執(zhí)行，其余部分在雙方解除合同后則會(huì)作為一種共益來對(duì)債務(wù)進(jìn)行處理。[[][]Fulton，Alice．TheApartmentofConsumerAffairs．Boston：Ploughshares，1983(1)：110．111．該部分文獻(xiàn)說明，國(guó)家立法規(guī)定購(gòu)房者在前期的購(gòu)房行為，只需要繳納很少的定金和保證金，一旦后期出現(xiàn)了房屋建成或交付的風(fēng)險(xiǎn)，購(gòu)房者的資金返還損失將很少，并有相應(yīng)的制度來保障其權(quán)益不受持續(xù)的損害，尤其是房企破產(chǎn)清算中，購(gòu)房人權(quán)益得到完整的保護(hù)。2國(guó)內(nèi)研究綜述在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在破產(chǎn)時(shí)購(gòu)房者權(quán)益保護(hù)方面存在問題的研究相對(duì)較少，這可能源于實(shí)踐中，大都是政府主動(dòng)解決房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)困境所致。政府投入了一定量的資金，拯救有可能復(fù)蘇的企業(yè)，確實(shí)可以避免大量爛尾樓的出現(xiàn)，這也是解決民生問題的現(xiàn)實(shí)需要。同時(shí)，也引發(fā)了一些問題，霍敏（2010）認(rèn)為，政府以行政方式介入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的破產(chǎn)，這嚴(yán)重影響了法院的審判工作并阻礙了債務(wù)清算。政府參與投資會(huì)在總體社會(huì)利益和買方的個(gè)人利益之間產(chǎn)生沖突。政府實(shí)際上向有潛力再生的房地產(chǎn)開發(fā)公司提供了強(qiáng)制性援助。與重整的初衷相反，一些房地產(chǎn)開發(fā)公司遭受了嚴(yán)重?fù)p失，無法彌補(bǔ)，破產(chǎn)是其唯一的出路，購(gòu)房者遭受失在所難免，法院在處理債權(quán)債務(wù)時(shí)沒有為購(gòu)房者提供特殊保護(hù)，顯然是不公正的。劉天利(2013)從保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益的角度，深入研究了我國(guó)目前存在的制度缺陷，提出了完善的建議。[[][]霍敏.破產(chǎn)案件審理精要[M].北京：法律出版社,2010：35.凌學(xué)東（2010）研究認(rèn)為，根據(jù)房屋是否已交付和過戶，它可以分為交付的房屋已過戶、已交付的房屋未過戶、未交付的房屋未過戶等三種情況，為了保護(hù)購(gòu)買者的權(quán)益，首先必須在各種情況下闡明房屋所有權(quán)，交付的房屋屬于買方，未交付的房屋屬于賣方等，然后有針對(duì)性地保護(hù)其權(quán)益。[[]凌學(xué)東.房地產(chǎn)法案例評(píng)析[M].北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2010：267.]對(duì)已完成交付的客戶房屋所有權(quán)益受到保護(hù)，主要可能是因?yàn)樯婕暗疆a(chǎn)品質(zhì)量的權(quán)益保障，白莉(2011)提出了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資企業(yè)的潛在產(chǎn)品質(zhì)量故障保險(xiǎn)制度，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)投資企業(yè)的潛在經(jīng)營(yíng)責(zé)任保險(xiǎn)承擔(dān)基金管理制度，股東的潛在繼續(xù)股權(quán)擔(dān)負(fù)保險(xiǎn)責(zé)任。[[]凌學(xué)東.房地產(chǎn)法案例評(píng)析[M].北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2010：267.[]白莉.公司清算制度法律問題研究——以債權(quán)人利益保護(hù)為中心[M].北京：法律出版社，2011：211.學(xué)術(shù)界對(duì)在不轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的情況下購(gòu)買房屋的權(quán)益的保護(hù)意見不一致。陳枝輝(2012)認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)公司在破產(chǎn)時(shí)交付的未轉(zhuǎn)讓房屋不屬于債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)。如果買方尚有剩余欠款，則買方必須繼續(xù)付款。如果買方無法履行銷售合同，無力支付房?jī)r(jià)，破產(chǎn)管理人可根據(jù)《合同法》的有關(guān)規(guī)定取消合同，將房屋返還為債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)，購(gòu)房者支付的價(jià)格應(yīng)由經(jīng)營(yíng)人返還。[[]陳枝輝.房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)[M].北京：法律出版社，2012：198.]王欣新,尹正友(2013)認(rèn)為，未過戶的房屋產(chǎn)權(quán)并不屬于買賣雙方，購(gòu)房者無權(quán)行使回收權(quán)，只能優(yōu)先支付房?jī)r(jià)并進(jìn)行交付，產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)房者所有，破產(chǎn)管理人無權(quán)追回因拒絕履行合同而交付的房屋，買方有權(quán)要求破產(chǎn)管理人完成匯款手續(xù)。[[]王欣新,尹正友.破產(chǎn)法論壇第八輯[M].北京：法律出版社，2013：109.]王剛(2019)建議如果購(gòu)房者本人享有房屋所有權(quán)，可以通過要求收回所有權(quán)的方式，來向破產(chǎn)管理人要求收回所有房屋，要求[]陳枝輝.房屋買賣合同糾紛疑難案件裁判要點(diǎn)與依據(jù)[M].北京：法律出版社，2012：198.[]王欣新,尹正友.破產(chǎn)法論壇第八輯[M].北京：法律出版社，2013：109.[]王剛.房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)中待履行商品房買賣合同的解除權(quán)研究[J].河北法學(xué),2019,37(2)：143-155.關(guān)于沒有交付過戶的房屋購(gòu)買者權(quán)益保護(hù)，房地產(chǎn)企業(yè)可以支付所有購(gòu)房者的費(fèi)用后撤銷合同，將已完工的房屋和不符合交付條件的或未完工房屋，通過融資實(shí)現(xiàn)再建。由于買方目前僅享有債權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商的權(quán)利，因此，他必須首先付款以保護(hù)其合法權(quán)益。[[]張思明.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整利益平衡實(shí)務(wù)分析[J].河南師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）,2014,41(3)：79-82.]宣艷(2018)深入分析購(gòu)房者的主張，探索“非對(duì)抗”的含義，并討論購(gòu)房者權(quán)利保護(hù)的分類。房地產(chǎn)開發(fā)公司的假定破產(chǎn)過程中，應(yīng)平衡與建筑承包商和抵押債券有關(guān)的買方和債權(quán)人的利益，并通過綜合分析首先支付買方的大部分或全部購(gòu)買金額；還分析了現(xiàn)行立法和立法目標(biāo)，并討論了購(gòu)房者權(quán)利和建設(shè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格在各種情況下的法律優(yōu)先權(quán)，建議以生存保護(hù)為基礎(chǔ)，使支付了購(gòu)買品格權(quán)利價(jià)格的50%或更多的消費(fèi)者享有優(yōu)先權(quán)。另外，以維護(hù)交易安全為基礎(chǔ)。購(gòu)房者作為權(quán)利請(qǐng)求人有權(quán)按預(yù)告完成登記情況，將其列入首次優(yōu)先購(gòu)房順位。[[]宣艷.論房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)中購(gòu)房人優(yōu)先受償權(quán)的保護(hù)[D].浙江大學(xué),2018.]池偉宏(2016)在對(duì)購(gòu)房人權(quán)益保護(hù)方面，基于對(duì)生存權(quán)保障的分析，提出的一些合理性的建議：立足公平公正原則，主張審慎研究制定清償債權(quán)和特殊權(quán)益保護(hù)管理規(guī)則，[]張思明.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)破產(chǎn)重整利益平衡實(shí)務(wù)分析[J].河南師范大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）,2