xx市冷凍廠國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓專項(xiàng)方案

XXX市冷凍廠國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓方案一、轉(zhuǎn)讓企業(yè)基礎(chǔ)情況（一）企業(yè)概況XXX市冷凍廠是XXX市國(guó)資委監(jiān)管國(guó)有企業(yè)，成立于XXXX年12月，現(xiàn)法定代表人 XXX，在XXX市南珠西大街。現(xiàn)在該廠正常生產(chǎn)。生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍：代藏代凍、海水產(chǎn)品和肉食速凍加工、冰淇淋和調(diào)味品生產(chǎn)。職員人數(shù)：全廠現(xiàn)有職員XXXX人，其中在職員XXXX人（其中距離法定5年退休職員XXXX人），離退休職員XXX人（其中離休X人，退休XX人）。占地面積：全廠占地XXXXXXX平方米，其中生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地XXXXXX平方米，非生產(chǎn)性用地XXXXXX平方米。土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥。（二）資產(chǎn)情況：該廠關(guān)鍵資產(chǎn)是冷凍生產(chǎn)線和一幢商業(yè)住宅樓（含土地使用權(quán)）。生產(chǎn)線包含一座低溫冷庫(kù)，容量為1500噸；兩間結(jié)凍間，急凍和工業(yè)制冰能力分別為40噸/日和35噸/日；一座冰庫(kù)，容量為150噸；一個(gè)水產(chǎn)品加工車間，面積為1200平方米，關(guān)鍵設(shè)備為一臺(tái)日本進(jìn)口MYCOM平板結(jié)凍機(jī)，急凍加工能力為1噸/4小時(shí)；兩條JSG-500型速凍生產(chǎn)線，每條生產(chǎn)線生產(chǎn)能力為600千克/1小時(shí)。商業(yè)住宅樓座落XXX市文峰路 SSSZ號(hào)，占地230平方米。XXX市水產(chǎn)養(yǎng)殖資源豐富，擁有豐富用戶資源，現(xiàn)在該廠是XXX市唯一一家配套齊全速凍加工企業(yè)，是XXX加工冷凍儲(chǔ)藏企業(yè)龍頭，市場(chǎng)前景寬廣。（三）關(guān)鍵財(cái)務(wù)指標(biāo)：近三年企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入，上繳稅金，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)情況。年份項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入283萬(wàn)元246萬(wàn)元242.9萬(wàn)元上繳稅金22.3萬(wàn)元20萬(wàn)元21.1萬(wàn)元實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)－9.8萬(wàn)元－4.8萬(wàn)元－16.4萬(wàn)元二、資產(chǎn)評(píng)定結(jié)果轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)評(píng)定基準(zhǔn)日為3月31日。（一）不含土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓標(biāo)經(jīng)XXXXXX資產(chǎn)評(píng)定事務(wù)所評(píng)定并出具了“XXXXX評(píng)字（）第027號(hào)”評(píng)定匯報(bào)，其評(píng)定結(jié)果報(bào)市國(guó)資委立案。2.負(fù)債總額365.58萬(wàn)元3.凈資產(chǎn)955.51萬(wàn)元4.非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)58.5萬(wàn)元5.不含土地使用權(quán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性凈資產(chǎn)109.01萬(wàn)元（二）土地1.評(píng)定值：經(jīng)XXXXX房地產(chǎn)評(píng)定評(píng)定出具“XXXXX[]地估字第121號(hào)”評(píng)定匯報(bào)，其評(píng)定結(jié)果經(jīng)市國(guó)土資源局立案，轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)土地評(píng)定結(jié)果以下：（1）評(píng)定土地總面積65629.07平方米，其中：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地面積55540.03平方米，非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地面積10080.04平方米。（2）評(píng)定地價(jià)788萬(wàn)元，其中：生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性用地607.60萬(wàn)元，非生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地180.40萬(wàn)元。（3）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地出讓金486.08萬(wàn)元。土地出讓金計(jì)算依據(jù)XXX市國(guó)土資源局《相關(guān)要求明確XXX市冷凍廠改制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)復(fù)函》（XX市國(guó)土資源函[]239號(hào)），按標(biāo)定地價(jià)80%收取。具體宗地面積、總價(jià)及出讓金以下：宗地位置土地證號(hào)性質(zhì)用途）1工業(yè)47629.22466.80373.442工業(yè)3056.6130243住宅1669.3229.9023.924工業(yè)2954.852923.25住宅230.0351.941.52累計(jì)55540.03607.60486.08三、職員安置方案依據(jù)該廠經(jīng)職員代表大會(huì)討論經(jīng)過(guò)并經(jīng)市勞動(dòng)和社會(huì)保障局審核同意職員安置方案進(jìn)行安置職員。（一）職員安置措施1.改制前原企業(yè)全體職員進(jìn)行身份置換，解除勞動(dòng)協(xié)議，國(guó)有職員身份不再保留。2.在國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益中一次性支付職員解除勞動(dòng)協(xié)議后經(jīng)濟(jì)賠償金。（二）安置費(fèi)用職員安置費(fèi)用總額約1.在職職員（121人），累計(jì)安置費(fèi)5793115元。2.離休人員（4人）安置費(fèi)用計(jì)提1438916元。3.退休人員（47人）安置費(fèi)用計(jì)提4772160元。4.特殊人員（2人）安置費(fèi)用16980元。5.欠繳各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)1337144.00元（欠繳截止期為12月31日止，已列入債務(wù)，應(yīng)由受讓方依法優(yōu)先清償）；6.欠發(fā)離休干部補(bǔ)助28713元（已列入債務(wù)，應(yīng)由受讓方依法優(yōu)先清償）。四、轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)包含土地處理方案（一）列入此次轉(zhuǎn)讓范圍是市冷凍廠生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地，屬國(guó)有劃撥土地。列入出讓范圍是“XX國(guó)用（1998）字第0130號(hào)”、“XX國(guó)用（1998）字第0131號(hào)”、“XX國(guó)用（1998）字第0132號(hào)”、“XX國(guó)用（1998）字第0134號(hào)”、“XX國(guó)用（）字第A0054號(hào)”五宗土地，受讓方以出讓方法獲取土地使用權(quán)。依據(jù)XXXXX房地產(chǎn)評(píng)定對(duì)轉(zhuǎn)讓標(biāo)出具《XXX市冷凍廠六宗土地使用權(quán)企業(yè)改制價(jià)格評(píng)定》（XXX[]地估字第121號(hào)），該五宗土地評(píng)定價(jià)值607.60萬(wàn)元。依據(jù)XXX市國(guó)土資源局《相關(guān)要求明確XXX市冷凍廠改制土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)復(fù)函》（XX市國(guó)土資函[]239號(hào)），轉(zhuǎn)讓時(shí)土地使用權(quán)出讓金按標(biāo)定地價(jià)80%收取，經(jīng)計(jì)算本宗土地出讓金為486.08萬(wàn)元。其中轉(zhuǎn)讓標(biāo)“XX國(guó)用（1998）字第0130號(hào)”國(guó)有土地使用權(quán)已設(shè)定抵押權(quán)，抵押期限為11月24日至11月24日，現(xiàn)在該抵押權(quán)還未注銷。在取得抵押權(quán)人同意前提下辦理土地出讓、過(guò)戶等手續(xù)。（二）未列入轉(zhuǎn)讓范圍職員住宅樓占用地屬非經(jīng)營(yíng)性國(guó)有劃撥土地，繼續(xù)保留劃撥用地方法，由XXX市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)代管。五、轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)包含債權(quán)債務(wù)處理方案（一）轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)關(guān)鍵債權(quán)債務(wù)組成（詳見附件：XXX資產(chǎn)評(píng)定事務(wù)所“XXXX評(píng)字（）第027號(hào)”評(píng)定匯報(bào)）1.債權(quán)情況（截止3月31日評(píng)定基準(zhǔn)日）序號(hào)項(xiàng)目金額（元）1應(yīng)收賬款5488.162其它應(yīng)收款46300.70債權(quán)累計(jì)51788.862.債務(wù)情況（截止3月31日評(píng)定基準(zhǔn)日）序號(hào)項(xiàng)目金額（元）1短期借款2,278,0002其它應(yīng)付款1,067,987.223應(yīng)付工資51788.934應(yīng)付福利費(fèi)23,068.925應(yīng)交稅金8,338.226其它未交款1011.187預(yù)提費(fèi)用225,571.50債務(wù)累計(jì)3,655,765.97(二)債權(quán)債務(wù)處理方案1.轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)所包含全部正當(dāng)有效債權(quán)債務(wù)，由因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后而設(shè)置或變更后新企業(yè)負(fù)責(zé)和負(fù)擔(dān)。2.轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)包含金融債權(quán)，應(yīng)該取得債權(quán)金融機(jī)構(gòu)同意轉(zhuǎn)讓書面意見。3.屬于拖欠職職員資和基礎(chǔ)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用，依法應(yīng)該優(yōu)先給清償或提供擔(dān)保；屬于其它拖欠職員債務(wù)，按通常債務(wù)處理。六、轉(zhuǎn)讓方法按要求在產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)公開出售轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)全部國(guó)有產(chǎn)權(quán)。經(jīng)公開征集產(chǎn)生兩個(gè)以上受讓方時(shí)，轉(zhuǎn)讓方法和產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)協(xié)商，依據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)具體情況采取拍賣或招投標(biāo)方法組織實(shí)施產(chǎn)權(quán)交易；若產(chǎn)生一個(gè)受讓方時(shí)，可按程序采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方法。七、轉(zhuǎn)讓價(jià)格確實(shí)定轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性凈資產(chǎn)7166114.79元（含生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性土地評(píng)定價(jià)格607.60萬(wàn)元，其中按土地評(píng)定總價(jià)80%計(jì)算出讓金為486.08萬(wàn)元），提議轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)全部國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為717萬(wàn)元（含土地出讓金486.08萬(wàn)元）。最終成交價(jià)為實(shí)際轉(zhuǎn)讓價(jià)。土地出讓金由市國(guó)資委支付給市國(guó)土資源部門上交國(guó)庫(kù)，再由財(cái)政全部返還給市國(guó)資委安置轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)職員。八、相關(guān)受讓方和轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)條件（一）受讓方應(yīng)該含有條件1.受讓方必需為完全民事行為能力人或正當(dāng)存續(xù)法人企業(yè)；2.含有良好財(cái)務(wù)情況和購(gòu)置轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)支付能力；3.含有良好銀行信用、商業(yè)信譽(yù)和社會(huì)信譽(yù)；4.有切實(shí)可行轉(zhuǎn)讓后整累計(jì)劃并能將轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)做強(qiáng)戰(zhàn)略計(jì)劃。（二）轉(zhuǎn)讓基礎(chǔ)條件1.根據(jù)轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)職員大會(huì)經(jīng)過(guò)安置方案進(jìn)行安置職員，優(yōu)先聘用轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)職員，并按《勞動(dòng)法》相關(guān)要求進(jìn)行管理。2.轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)債權(quán)債務(wù)由受讓方負(fù)擔(dān)；3.相同價(jià)格條件下，轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)職員優(yōu)先，其次為熟悉冷凍行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理且有較高著名度企業(yè)或個(gè)人優(yōu)先；5.受讓方應(yīng)依據(jù)法律、法規(guī)要求負(fù)擔(dān)購(gòu)置標(biāo)企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)應(yīng)交納相關(guān)稅費(fèi)。（三）受讓方確實(shí)定根據(jù)所選擇產(chǎn)權(quán)交易所交易規(guī)則和程序確定。九、收益和成本估算收入=717萬(wàn)元（含土地出讓金486.08萬(wàn)元）；其中：1.報(bào)經(jīng)政府同意對(duì)離退休、內(nèi)退人員十年養(yǎng)老統(tǒng)籌金和欠繳社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)滯納金暫緩計(jì)提后職員安置費(fèi)5490095.2元。2.全方面審計(jì)費(fèi)用30000元（含清產(chǎn)核資審計(jì)費(fèi)、離任審計(jì)費(fèi)等）；3.評(píng)定費(fèi)用24000元（按評(píng)定協(xié)議收費(fèi)）；4.交易費(fèi)用100000元（按ZZZZXXXXX產(chǎn)權(quán)交易所標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算）。以上1-4項(xiàng)費(fèi)用共5644095.20元。十、企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益處理方案（一）收益內(nèi)容1.不含土地經(jīng)營(yíng)性凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款；2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)（按市國(guó)土資源局確定土地評(píng)定總價(jià)20%計(jì)價(jià)）（二）處理內(nèi)容1.轉(zhuǎn)讓標(biāo)企業(yè)國(guó)有產(chǎn)權(quán)收益上交（1）不含土地經(jīng)營(yíng)性凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)款由XXX市國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)收??；（2）土地出讓金由因產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓后而設(shè)置或變更后新企業(yè)繳入市財(cái)政國(guó)庫(kù)。2.國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益處理國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓收益優(yōu)先用于支付職員安置費(fèi)用，其次支付產(chǎn)權(quán)價(jià)值評(píng)定、全方面審計(jì)費(fèi)用