【惠州商品房高房?jī)r(jià)的危害及優(yōu)化建議探析16000字（論文）】

惠州商品房高房?jī)r(jià)的危害及完善對(duì)策研究摘要：房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中占有重要地位，同樣是十分重要的民生工業(yè)之一。房地產(chǎn)安全將會(huì)直接影響國(guó)家金融安全與宏觀經(jīng)濟(jì)安全。惠州是我國(guó)的政治、文化、國(guó)家交往、科技創(chuàng)新中心，其迅速的城市化、國(guó)家金融中心的地位和不斷增長(zhǎng)的活力，對(duì)各種大型機(jī)構(gòu)的存在和在世界各地匯集青年人才有著持續(xù)吸引力，資本和人才的大量涌入不可避免地伴隨著資產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。過去10年，惠州的房?jī)r(jià)曾多次上漲，近年房?jī)r(jià)處于高價(jià)平穩(wěn)狀態(tài)。從居民生活質(zhì)量下降、貧富差距的擴(kuò)大、人才流失等方面阻礙著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)性發(fā)展。本文總結(jié)了惠州高房?jī)r(jià)的成因，并對(duì)高房?jī)r(jià)的危害進(jìn)行了分析，提出了抑制房?jī)r(jià)的具體策略，包括建設(shè)保障住房、優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)、提高土地資源利用率、多渠道投資以及引導(dǎo)合理需求等，采用這些措施能夠控制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)。關(guān)鍵詞：商品房；房?jī)r(jià)；原因目錄29309第1章緒論 1186531.1研究背景 117001.2文獻(xiàn)綜述 1102451.2.1關(guān)于房?jī)r(jià)的影響因素研究 170231.2.2關(guān)于高房?jī)r(jià)的研究 317273第2章我國(guó)商品房?jī)r(jià)分析——以惠州地區(qū)為例 6270612.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀 6277482.2惠州商品房的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀 7102012.2.1惠州近年商品房?jī)r(jià)格指數(shù) 7214792.2.2人均住房面積 8169232.2.3房?jī)r(jià)收入比 815572.2.4租售比 875072.3惠州商品房高房?jī)r(jià)的原因 9167132.3.1國(guó)民收入水平的上升 978822.3.2土地因素 10222222.3.3政策因素 10304962.3.4開發(fā)成本因素 1120284第3章惠州商品房高房?jī)r(jià)的危害 1395023.1居民生活拮據(jù) 13114013.2擴(kuò)大貧富差距 14204853.3人才流失 14311093.4加劇通貨膨脹 1515770第4章優(yōu)化惠州商品房高房?jī)r(jià)問題的對(duì)策 16313144.1建設(shè)保障住房 1623554.2優(yōu)化供給結(jié)構(gòu) 17116804.3提高土地資源利用率 17114154.4引導(dǎo)合理需求 183245結(jié)論 2010327參考文獻(xiàn) 22第1章緒論研究背景我國(guó)全面推行商品房代替福利分房政策是從1998年開始的，至今已走過了二十載歷程。此前全部房地產(chǎn)歷史加在一起，都無法與這壯闊的二十年相比。房地產(chǎn)市場(chǎng)化改革加快了城市商品房建設(shè)步伐，在推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)還改善了人們生活質(zhì)量。同時(shí)，城市房?jī)r(jià)過度上漲導(dǎo)致供求不平衡問題日益嚴(yán)重。房地產(chǎn)價(jià)格是市場(chǎng)價(jià)格體系中的一個(gè)重要基本價(jià)格，它直接關(guān)系到房地產(chǎn)價(jià)格在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下發(fā)揮著重要職能與作用。由于家庭消費(fèi)支出中住房支出所占比例非常大，所以住房?jī)r(jià)格占據(jù)了社區(qū)整體消費(fèi)價(jià)格中的很大比重，這在某種程度上對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)價(jià)格起著決定性的影響。另外，做為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)極為重要的調(diào)控機(jī)制，商業(yè)供需平衡，對(duì)住房的需求可以通過調(diào)整價(jià)格的杠桿作用，購(gòu)物消費(fèi)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，可實(shí)現(xiàn)綜合結(jié)構(gòu)的平衡，房?jī)r(jià)和促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展。因此，房地產(chǎn)價(jià)格的高低，房地產(chǎn)價(jià)格是否比較合理，現(xiàn)已成為與居民切身利益相關(guān)的一個(gè)重要經(jīng)濟(jì)問題，同時(shí)也是一個(gè)重要社會(huì)問題。而房地產(chǎn)能否良性發(fā)展，會(huì)關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)能否平穩(wěn)繁榮。深入分析房?jī)r(jià)居高不下的原因，并探討其中存在的問題，這對(duì)于房地產(chǎn)健康發(fā)展而言有著十分重要的意義。1.2文獻(xiàn)綜述1.2.1關(guān)于房?jī)r(jià)的影響因素研究房?jī)r(jià)會(huì)受到各種因素的影響，因此國(guó)內(nèi)很多外學(xué)者從不同的視角探討了影響房?jī)r(jià)的因素，本文在眾多具有代表性的文獻(xiàn)資料中，選取了成本、需求、政策這三個(gè)方面進(jìn)行探究。1.成本房?jī)r(jià)指的是建筑物在某一特定時(shí)間內(nèi)占用土地的市場(chǎng)價(jià)格，即房?jī)r(jià)為地價(jià)加上建筑物綜合價(jià)格。在這些因素中，土地成本變化被一些學(xué)者視為房?jī)r(jià)波動(dòng)的主要因素。Abraham＆Hendershott（1994）提出房?jī)r(jià)取決于實(shí)際建筑成本以及稅后利率的變化。平新喬和陳敏彥（2004）認(rèn)為開發(fā)商對(duì)土地價(jià)格表現(xiàn)更為敏感，對(duì)低價(jià)土地的獲取動(dòng)力遠(yuǎn)超對(duì)房?jī)r(jià)逐高的動(dòng)力。在我國(guó)，土地價(jià)格對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)有明顯的推動(dòng)作用。梁玉萍和吳喜（2006）也表示認(rèn)可，他們通過分析得出土地供給在眾多供給因素當(dāng)中對(duì)房?jī)r(jià)的影響十分顯著。馬吉孝（2006）通過研究認(rèn)為在短期內(nèi)是房?jī)r(jià)決定了地價(jià)，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，則兩者互相影響。鄒至莊和牛霖琳（2010）認(rèn)為收入和成本的變動(dòng)對(duì)房?jī)r(jià)起到?jīng)Q定性作用。葉貴等（2016）提出了不同的意見，他們以重慶市為例，對(duì)房?jī)r(jià)與地價(jià)的聯(lián)系進(jìn)行了研究，結(jié)果表明重慶市房?jī)r(jià)與地價(jià)具有單方面因果關(guān)系，但是地價(jià)并不是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的關(guān)鍵性因素。2.需求價(jià)格一般是由供需關(guān)系決定的，而需求則受居民收入水平，人口數(shù)量以及人口結(jié)構(gòu)等方面的影響。一些學(xué)者認(rèn)為，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展以及城鎮(zhèn)化進(jìn)程的有序推進(jìn)，家庭結(jié)構(gòu)和住房需求的變化，再加上城鎮(zhèn)人口的聚集，使得居民的住房需求驟然增長(zhǎng)。同時(shí)隨著居民收入的持續(xù)增長(zhǎng)，很多隱性需求漸漸轉(zhuǎn)化成實(shí)際購(gòu)買力，造成房地產(chǎn)的需求量非常高，進(jìn)而造成房?jī)r(jià)持續(xù)走高。1981年Nellis與Longbottom研究英國(guó)房?jī)r(jià)的供求關(guān)系，認(rèn)為影響房?jī)r(jià)的首要因素為居民收入。劉雪冬和劉繼穆（2005）指出地價(jià)在房?jī)r(jià)中起著舉足輕重的作用，但是決定房?jī)r(jià)高低的真正原因還是市場(chǎng)需求，而不是成本。梁云芳和高鐵梅（2006）通過MTV模型提出，資本可獲取程度和居民需求的狀態(tài)對(duì)房?jī)r(jià)影響較為強(qiáng)烈，供給因素則影響較小，同時(shí)又在2007年提出人均GDP對(duì)房?jī)r(jià)存在顯著影響。白霜（2008）也持相同觀點(diǎn)。董志勇等（2010）同樣論證了需求是推動(dòng)房?jī)r(jià)的主要因素這一觀點(diǎn)，同時(shí)提出地方政府對(duì)房?jī)r(jià)也存在不可忽視的影響。此外，由于當(dāng)前投資渠道單一、存款利率的持續(xù)下滑以及對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)期看好，眾多投資者將房產(chǎn)作為了目標(biāo)投資對(duì)象，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上購(gòu)房需求進(jìn)一步提升。李偉（2010）研究后得出，預(yù)期和投機(jī)對(duì)房?jī)r(jià)變化都有很大的影響，而開發(fā)成本對(duì)房?jī)r(jià)變化影響比較弱。3.政策政府對(duì)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的介入是導(dǎo)致房?jī)r(jià)的波動(dòng)重要因素，有學(xué)者提出政策對(duì)于房?jī)r(jià)有著不可忽視的影響力。周京奎（2005）獲取了4個(gè)直轄市的房?jī)r(jià)指數(shù)展開研究，結(jié)果顯示房?jī)r(jià)上升與寬松的貨幣政策有著很大的關(guān)聯(lián)性。王來寶等（2007）指出貨幣政策對(duì)房?jī)r(jià)會(huì)存在長(zhǎng)時(shí)間的影響。鄧?yán)窈蛣⒘x（2012）表示在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，貨幣政策則會(huì)明顯影響房?jī)r(jià)與房產(chǎn)投資。況偉大等（2012）則認(rèn)為在政策層面，房產(chǎn)稅雖然能夠促使房?jī)r(jià)下跌，不過在實(shí)際操作中存在很大的約束性。比房產(chǎn)稅更有效的手段是制定通過改變預(yù)期、抑制投機(jī)的相關(guān)政策。吳霞（2013）認(rèn)為房產(chǎn)稅可以對(duì)社會(huì)財(cái)富進(jìn)行再分配，從而達(dá)到抑制投資需求過熱的目的，且短期內(nèi)促使房?jī)r(jià)下跌，但長(zhǎng)期來看，仍取決于供求關(guān)系。陳鑫和方意（2016）觀測(cè)了房?jī)r(jià)上漲和在調(diào)控政策實(shí)施后房?jī)r(jià)迅速回落的現(xiàn)象，基于VECM和DSGE模型研究表明，在一線城市適合實(shí)施有效針對(duì)投機(jī)性需求的限購(gòu)政策，而在非一線城市更適合推行針對(duì)剛性需求的信貸政策進(jìn)行調(diào)控。余泳澤和張少輝（2017）研究發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策雖然沒有顯著影響房?jī)r(jià)，但在實(shí)施過程中，有效地抑制了房?jī)r(jià)上漲所造成的負(fù)面影響。除此之外，利率、匯率、貨幣供應(yīng)量、通脹率，消費(fèi)者期望值等諸多因素都會(huì)直接和間接的對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生影響。1.2.2關(guān)于高房?jī)r(jià)的研究1.高房?jī)r(jià)對(duì)勞動(dòng)力的影響Helsley、Strange（1990）的研究發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)能夠通過影響勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移而對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來影響。Coe與Heplman（1995）的研究認(rèn)為，房?jī)r(jià)越高，勞動(dòng)力相對(duì)效用就會(huì)越小，這將引起勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移。Helpman(1998)在新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)模型中放入房地產(chǎn)市場(chǎng)成分的進(jìn)行考量，最后得出房?jī)r(jià)過高則會(huì)對(duì)勞動(dòng)者的相對(duì)效用產(chǎn)生影響；居民花費(fèi)的居住成本會(huì)隨著房?jī)r(jià)的上漲而增加，從而影響區(qū)域內(nèi)勞動(dòng)力聚集。Hanson等（1996,2005）通過實(shí)證分析驗(yàn)證了Helpman提出的結(jié)論。Cameron和Muellbauer（2000）通過分析1972-1995年間英國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)高房?jī)r(jià)在控制勞動(dòng)力流動(dòng)方面具有一定的抑制作用。Monk（2000）認(rèn)為，高房?jī)r(jià)引起了英國(guó)東南部勞動(dòng)力短缺的現(xiàn)象。Brakman等（2002）對(duì)德國(guó)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)分析之后，得到同樣的結(jié)論。Murphy等（2006）的研究發(fā)現(xiàn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮將導(dǎo)致房?jī)r(jià)相對(duì)上漲，從而抑制勞動(dòng)力流進(jìn)。Dohmen等（2005）發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)假如太高，會(huì)對(duì)勞動(dòng)力流入有阻礙影響。Rabe和Taylor（2012）對(duì)英國(guó)勞動(dòng)力流出的現(xiàn)象進(jìn)行了詳細(xì)分析，通過1992-2007年間的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，勞動(dòng)力流出主要發(fā)生在房?jī)r(jià)比較高的地區(qū)。王澤（2010）認(rèn)為，房?jī)r(jià)和地價(jià)是企業(yè)生產(chǎn)成本和工人生活成本中最為重要的組成部分，房?jī)r(jià)和地價(jià)變動(dòng)將對(duì)企業(yè)勞動(dòng)力流動(dòng)產(chǎn)生影響。安偉城等（2011）在新經(jīng)濟(jì)地理學(xué)模型中加入房屋部門后發(fā)現(xiàn)，城市房?jī)r(jià)上升將影響技能類型勞動(dòng)力流動(dòng)。高苑超等（2012）認(rèn)為，當(dāng)其它條件不發(fā)生變化時(shí)，勞動(dòng)力流出誘因之一就是城市相對(duì)房?jī)r(jià)上漲，這將對(duì)附加值程度較低的行業(yè)造成擠出影響。劉澤洋（2013）運(yùn)用我國(guó)全國(guó)性面板數(shù)據(jù)研究一線城市房?jī)r(jià)和勞動(dòng)力流動(dòng)的情況，發(fā)現(xiàn)相對(duì)房?jī)r(jià)上漲會(huì)抑制勞動(dòng)力的流動(dòng)，還會(huì)造成就業(yè)率的減少。朱明國(guó)等（2016）通過對(duì)全國(guó)285個(gè)地級(jí)市時(shí)間與截面數(shù)據(jù)深入分析后發(fā)現(xiàn)，相對(duì)房?jī)r(jià)上漲極易造成普通勞動(dòng)力外流。羅輝等（2016）研究商品房?jī)r(jià)格對(duì)農(nóng)村勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移產(chǎn)生的影響，發(fā)現(xiàn)城市的高房?jī)r(jià)對(duì)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移具有抑制作用。但是一些學(xué)者則認(rèn)為，房?jī)r(jià)和勞動(dòng)力流動(dòng)之間不存在明顯相關(guān)性。Nord（1998）對(duì)美國(guó)數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，勞動(dòng)力流動(dòng)和居住成本之間不存在一致關(guān)聯(lián)性。Saiz(2007)分析1983-1997年間美國(guó)各城市的資料，其結(jié)果則顯示住房成本并非移民的主要影響因素。同樣，Akbari(2009)對(duì)加拿大數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)，房?jī)r(jià)和勞動(dòng)力流動(dòng)沒有明顯的關(guān)聯(lián)。另外，也有學(xué)者提出房?jī)r(jià)和勞動(dòng)力流動(dòng)關(guān)系較為復(fù)雜，如Stillwell（2005）指出，住房市場(chǎng)與勞動(dòng)力流動(dòng)之間存在明顯作用關(guān)系，高房?jī)r(jià)抑制了勞動(dòng)力流入，但是住房市場(chǎng)中的其它因素，例如住房的面積、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量以及房屋產(chǎn)權(quán)保有期均會(huì)對(duì)勞動(dòng)力流動(dòng)產(chǎn)生影響。Jeanty等（2010）認(rèn)為，房?jī)r(jià)和勞動(dòng)力流動(dòng)之間因時(shí)間和空間相互依賴而錯(cuò)綜復(fù)雜，因此，應(yīng)同時(shí)考慮人口變化和房?jī)r(jià)波動(dòng)，并納入計(jì)量模型當(dāng)中，得出：高房?jī)r(jià)有可能把居民“驅(qū)趕”到鄰近房?jī)r(jià)偏低的地區(qū)，而人口較多地區(qū)的房?jī)r(jià)就會(huì)增長(zhǎng)很更快。2.高房?jī)r(jià)對(duì)資本的影響Paul(1992)通過內(nèi)生性增長(zhǎng)模型研究發(fā)現(xiàn)，當(dāng)泡沫附著在房地產(chǎn)這一類非生產(chǎn)性資產(chǎn)上時(shí)，投機(jī)性泡沫對(duì)生產(chǎn)性投資具有一定擠出效應(yīng)，過多資源很有可能會(huì)配置在泡沫的資產(chǎn)上，這不益于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。Miao和Wang(2014)表示，由于有了泡沫，將促使各部門之間重新分配資本；當(dāng)資本有限時(shí)，若將其配置于有泡沫的部門，而部門內(nèi)沒有技術(shù)外溢效應(yīng)時(shí)，資本要素再配置對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將產(chǎn)生負(fù)面影響；此外，杠桿效應(yīng)也會(huì)對(duì)泡沫部門實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生影響，再加上房?jī)r(jià)持續(xù)上漲將使房地產(chǎn)部門投資收益率水平高于其它部門，所以高房?jī)r(jià)還將持續(xù)誘使非房地產(chǎn)部門加大房地產(chǎn)部門投資力度，會(huì)使社會(huì)資本在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中投入下降，并產(chǎn)生擠出效應(yīng)。奧村洋彥（2000）指出，泡沫經(jīng)濟(jì)期間，日本“資金需求從過去的制造業(yè)轉(zhuǎn)向非制造業(yè)，特別是轉(zhuǎn)向不動(dòng)產(chǎn)和股票市場(chǎng)”，而且“制造業(yè)貸款明顯減少，由22.1%減少到15.1%”。同樣，高鑫磊（2004）的研究也表明，“在兩個(gè)泡沫期間，企業(yè)投資目標(biāo)已經(jīng)從經(jīng)濟(jì)快速成長(zhǎng)期的擴(kuò)大生產(chǎn)能力和引進(jìn)技術(shù)，向房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)及服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)移?！彼€在該書中特別提到：“在1980年到1989年期間，銀行對(duì)各行業(yè)的總貸款額增加了120%，但對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款額卻增加了300%。對(duì)非銀行行業(yè)的貸款額增加了700%。這一方面的大部分貸款額都用在了房地產(chǎn)投機(jī)上”。金炎等（2003）指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀高將大大提高房地產(chǎn)部門利潤(rùn)率，進(jìn)而吸引更多的資源流入房地產(chǎn)部門，并對(duì)其它行業(yè)產(chǎn)生直接擠出效應(yīng)。李浩等（2011）研究表明，“房?jī)r(jià)上漲讓房地產(chǎn)業(yè)變得更有利可圖。從事房地產(chǎn)行業(yè)的公司能夠獲取巨大利潤(rùn)。因此，資金就會(huì)從別的行業(yè)流向房地產(chǎn)業(yè)。”王風(fēng)（2012）的表示，房地產(chǎn)投資對(duì)其它產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)，特別是對(duì)東部比較發(fā)達(dá)的城市。吳鴻煊（2012）指出，廣東省工業(yè)投資在2010年前三個(gè)季度同比增幅僅為11.9%，但同期房地產(chǎn)投資卻能高達(dá)35.5%，并且工業(yè)固定資產(chǎn)投資占比在2007年后持續(xù)下降，由49.3%下降至42.2%，巨額資金分配給房地產(chǎn)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)；民營(yíng)企業(yè)也在實(shí)體產(chǎn)業(yè)中抽資，炒作房地產(chǎn)業(yè)，降低技術(shù)研發(fā)投入，導(dǎo)致行業(yè)出現(xiàn)“規(guī)模空心化”和“效率空心化”。李立城等（2013）實(shí)證研究結(jié)果表明，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)非理性投資既排擠了制造業(yè)發(fā)展所需要的資本，又抬高了要素成本。榮文春等（2014）通過全國(guó)35個(gè)大中城市上市企業(yè)數(shù)據(jù)分析后發(fā)現(xiàn)：“2007年全國(guó)35個(gè)大中城市有60%上市工業(yè)企業(yè)有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)”并且“房?jī)r(jià)漲得越快，本地企業(yè)涉足房產(chǎn)概率就會(huì)越大?！蹦敲雌髽I(yè)在其它經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資就會(huì)有所下降。張惜靈（2015）分析了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)和非房地產(chǎn)投資的關(guān)系后發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資會(huì)擠出非房地產(chǎn)投資，且后者對(duì)前者具有一定的推動(dòng)作用。楊源川等（2015）的分析結(jié)果顯示，房地產(chǎn)投資會(huì)對(duì)加工制造業(yè)部門資源配置效率帶來影響，這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資會(huì)擠出制造業(yè)投資。余嫻雅等（2015）表示，房地產(chǎn)部門投資回報(bào)率上漲將對(duì)其它部門投資產(chǎn)生擠出效應(yīng)。高儀（2015）研究認(rèn)為，房?jī)r(jià)上漲對(duì)工業(yè)發(fā)展具有吸附效應(yīng)、抵押擔(dān)保效應(yīng)以及成本效應(yīng)等影響因素，而這些影響因素的最終效果取決于這三種影響因素的共同作用，并通過實(shí)證分析認(rèn)為我國(guó)高房?jī)r(jià)會(huì)對(duì)工業(yè)具有擠出效應(yīng)。第2章我國(guó)商品房?jī)r(jià)分析——以惠州地區(qū)為例2.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀房地產(chǎn)作為一個(gè)和人民生活緊密相連的產(chǎn)業(yè)，會(huì)對(duì)我國(guó)各行各業(yè)產(chǎn)生非常大的影響。在我國(guó)放開商品市場(chǎng)以來的三十年間，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體上呈爆發(fā)式發(fā)展態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)也是水漲船高。近些年來，隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和城市人口的逐年增多，人們對(duì)住宅的要求越來越高，與此同時(shí)各種“炒房”、“投資”行為不斷涌現(xiàn)，使得商品房買賣市場(chǎng)需求日益擴(kuò)大，另一方面城市土地資源的比較有限，城市土地出讓面積與價(jià)格的攀升使得城市房地產(chǎn)供應(yīng)量受到約束。買方和賣方的合力使得我國(guó)房?jī)r(jià)連年攀高，在一些地區(qū)甚至躍居為全球房?jī)r(jià)之首，極大地影響了我國(guó)人民的工作和生活。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的信息顯示，除了2008年金融危機(jī)外，我國(guó)房?jī)r(jià)始終處于不斷增長(zhǎng)趨勢(shì)。從2005年到2016年，除了通貨膨脹之后，全國(guó)房?jī)r(jià)基本保持了10%的速度上漲，遠(yuǎn)超出收入的增長(zhǎng)水平。由于房?jī)r(jià)上漲太快，對(duì)我國(guó)居民造成了巨大的生存問題，一方面房?jī)r(jià)上漲太快使得城市低收入群體住房保障難度加大，而房?jī)r(jià)上漲不僅增加了低收入人群對(duì)住房的購(gòu)買力，還在某種程度上拉高了房屋租住價(jià)格，進(jìn)一步加重了低收入人群住房保障問題。而且對(duì)一般收入群體來說，不斷攀升的房?jī)r(jià)還加大了他們買房的難度，進(jìn)一步分散了他們?cè)谏睢⑨t(yī)療、教育等方面的資源，從而使得人們的生存壓力更加沉重。對(duì)高收入人群來說，房?jī)r(jià)的上漲將促進(jìn)投資熱和炒房團(tuán)有擴(kuò)張的傾向，并和其他收入人群一起擠占房產(chǎn)，從而使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮、房?jī)r(jià)不斷上漲，進(jìn)而增加了低收入人群買房的困難。根據(jù)世界銀行的做法，本文采用房?jī)r(jià)收入比來劃分某一區(qū)域內(nèi)房?jī)r(jià)過高還是過低。我國(guó)目前階段是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家，世界銀行給出的發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比的合理區(qū)間是3-6，當(dāng)一個(gè)發(fā)展中國(guó)家的城市房?jī)r(jià)收入比超過6的時(shí)候，那么這個(gè)城市房?jī)r(jià)屬于高房?jī)r(jià)范圍，如果低于6（包括6），那么房?jī)r(jià)就處于一個(gè)合理范圍。從采集到的數(shù)據(jù)來看，全國(guó)大部分一線城市房?jī)r(jià)收入比都在6以上。通過與世界各國(guó)和地區(qū)（如圖2-1所示）進(jìn)行橫向比較發(fā)現(xiàn)：2021年中國(guó)大陸房?jī)r(jià)收入比達(dá)到24.98，位居全球第六，最前列的發(fā)達(dá)國(guó)家新加坡房?jī)r(jià)收入比達(dá)為23.17，比中國(guó)房?jī)r(jià)收入比低，西方發(fā)達(dá)國(guó)家如美國(guó)、法國(guó)、英國(guó)房?jī)r(jià)收入比都遠(yuǎn)低于中國(guó)房?jī)r(jià)收入比，在這當(dāng)中美國(guó)房?jī)r(jià)收入比數(shù)據(jù)為3.34，比多數(shù)國(guó)家都低，這與世界銀行給出的發(fā)達(dá)國(guó)家房?jī)r(jià)收入比合理區(qū)間是一致的。這說明中國(guó)房?jī)r(jià)已大大超過合理范疇，高房?jī)r(jià)已成為制約人民日常消費(fèi)，擠壓其他消費(fèi)的首要原因。圖2-1世界部分國(guó)家房?jī)r(jià)收入比針對(duì)目前我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上升的局勢(shì)，中央和地方政府相繼推出多項(xiàng)調(diào)控房?jī)r(jià)的政策。為抑制房?jī)r(jià)過快上漲，一些地區(qū)制定最高交易價(jià)格限制，力圖使房?jī)r(jià)保持在合理范圍內(nèi)，但是由于一線城市需求較大，交易價(jià)格限制并未能有效地控制房?jī)r(jià)，相反卻滋生出陰陽合同等問題。目前應(yīng)用較多且效果較好的辦法就是限購(gòu)政策，即把購(gòu)房資格和社保，戶口聯(lián)系起來，在限制或者取消二套房購(gòu)房資格、限定購(gòu)房貸款比例等方式下，盡可能地保障剛需人群購(gòu)房需求。還有一個(gè)有效政策就是廉租房、公租房的出臺(tái)，不僅可以解決低收入人群居住問題，還可以緩解低收入人群對(duì)于住房的迫切要求，在很大程度上控制了房?jī)r(jià)的上漲強(qiáng)度。同時(shí)，土地出讓、首套房購(gòu)入補(bǔ)貼等諸多措施也限制了房?jī)r(jià)上升和平衡各大城市之間房?jī)r(jià)差異，從而解決住房難題。2.2惠州商品房的房?jī)r(jià)現(xiàn)狀2.2.1惠州近年商品房?jī)r(jià)格指數(shù)2019年-2021年惠州市商品房?jī)r(jià)格指數(shù)，如表2-1所示:表2-1惠州商品房?jī)r(jià)格指數(shù)時(shí)間綜合指數(shù)住宅指數(shù)寫字樓指數(shù)商鋪指數(shù)201943924510433637902020445345304423392320214474455443784017通過上表能夠明顯得知，除寫字樓房?jī)r(jià)指數(shù)有較小幅度的回落外，其余都處在持續(xù)上升態(tài)勢(shì)，2021年度綜合房?jī)r(jià)指數(shù)由上升至4474點(diǎn)，呈現(xiàn)持續(xù)性增長(zhǎng)趨勢(shì)。2.2.2人均住房面積近幾年以來，惠州市人均居住面積從2019年31.6m2增至2021年32.12m2。不但絕對(duì)值量始終較小，且每年的增長(zhǎng)幅度都十分有限。此外，這一指標(biāo)還遭到了社會(huì)各界人士的質(zhì)疑，主要是人均住房面積的計(jì)算方法是用總建筑面積除以居住總?cè)藬?shù)，那么高級(jí)住房中的花園、草坪和游泳池應(yīng)包括在總建筑面積中，但這些面積無法滿足居民對(duì)住房的基本需求。根據(jù)惠州市歷年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，截至到2020年底，惠州市常住人口為354.2萬人，比2019年下降了16萬人，但房?jī)r(jià)依然居高不下。2.2.3房?jī)r(jià)收入比房?jī)r(jià)收入比是聯(lián)合國(guó)人類住區(qū)生境中心所公布的城市指標(biāo)指南，指的是居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入的比例。但根據(jù)國(guó)務(wù)院文件中的提法，房?jī)r(jià)收入比是指區(qū)域內(nèi)一套建筑面積為60m2經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)與雙職工家庭年均工資的比例?；葜菔蟹?jī)r(jià)收入比由2019年7.31上升至2021年15.29，遠(yuǎn)超國(guó)際公認(rèn)的4-6合理區(qū)間。而這僅僅是整個(gè)惠州的平均數(shù)據(jù)，市中心局部區(qū)域房?jī)r(jià)收入比值已經(jīng)升值了50以上。盡管房?jī)r(jià)收入比這一數(shù)據(jù)是比較籠統(tǒng)的指標(biāo)，僅能粗略地體現(xiàn)出某一城市家庭收入和房?jī)r(jià)的變化情況，在房?jī)r(jià)收入比降低的情況下，將其簡(jiǎn)單歸因于“房?jī)r(jià)偏高”并不是十分合理，但通過各年房?jī)r(jià)收入比就會(huì)發(fā)現(xiàn)，該城市居民在購(gòu)房時(shí)支付能力有所降低。2.2.4租售比租售比，即每平方米使用面積月租金與每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)之間的比值。計(jì)算方法為：租售比每平方米建筑面積的月租金每平方米建筑面積的房?jī)r(jià)月租金房?jī)r(jià)。國(guó)際上在衡量某一地區(qū)房產(chǎn)運(yùn)行狀況好壞時(shí)，通常將租售比定在1：300-1：200之間。若租售比小于1：300則說明房產(chǎn)的投資價(jià)值較小，房產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)，若大于1：200則說明該地區(qū)房產(chǎn)投資潛力比較大，未來前景樂觀。租售比能夠較好地解決供求關(guān)系干擾問題，是判別炒作程度高低的試金石，因?yàn)椴粫?huì)有開發(fā)商去炒作租金水平。2019年惠州市租售比為1：842.86,2020年租售比為1：712,2021年租售比為1：651，最高的是2021年，僅有1：651，盡管呈上升趨勢(shì)，但和房產(chǎn)運(yùn)行較好的租售比差距很大，也說明房?jī)r(jià)較高，投資價(jià)值較低，并可能出現(xiàn)泡沫。2.3惠州商品房高房?jī)r(jià)的原因2.3.1國(guó)民收入水平的上升國(guó)民收入水平的高低，直接決定著居民收入，企業(yè)收入，政府收入，以及它們之間的具體分配情況。首先，居民收入的高低，決定著他們購(gòu)買力的強(qiáng)弱，也影響著他們的總體消費(fèi)水平。人均可支配收入增長(zhǎng)代表著人們生活水平提高，而可支配收入增長(zhǎng)會(huì)使居民支付生活必須用品后用于購(gòu)買住房的閑余資金增多，也會(huì)使其提高居住水平的意愿可能變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，這便會(huì)激發(fā)房地產(chǎn)需求，進(jìn)而在某種程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)價(jià)格上升。因而房地產(chǎn)價(jià)格水平和人均收入之間應(yīng)體現(xiàn)為正向關(guān)系。其次，企業(yè)收入情況如何，決定了企業(yè)累積的程度和擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的實(shí)力。擴(kuò)大再生產(chǎn)規(guī)模越大，用于生產(chǎn)的房地產(chǎn)需求量就會(huì)越大，大量生產(chǎn)用地需求會(huì)推動(dòng)價(jià)格上漲，隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模、實(shí)力和利潤(rùn)的持續(xù)擴(kuò)大，也就逐漸加快用于生產(chǎn)的房地產(chǎn)需求，因而也就進(jìn)一步推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的速度，這個(gè)就是宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)所談到的庇古加速原理。此外，政府收入也會(huì)對(duì)其財(cái)政支出以及政府轉(zhuǎn)移支付造成影響，從而影響到政府對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商投資以及對(duì)貧困家庭的住房補(bǔ)貼。政府財(cái)政收入越大，那么轉(zhuǎn)移支付與財(cái)政購(gòu)買也就越大，住房補(bǔ)貼越大，那么居民購(gòu)買力也就越強(qiáng)，對(duì)住房有效需求量就會(huì)提高?；葜菔惺俏覈?guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的杰出代表，2021年度生產(chǎn)總值較2020年度上升了6.1%，同時(shí)2021年度惠州市民人均可支配收入達(dá)到67756元，較2020年度有了較大幅度提升，上升了8.7%。城市的整體經(jīng)濟(jì)實(shí)力有了很大的提高，人們的生活水平得到了明顯的改善。由于住房不僅是人們生活最基本的保障，而且高端住房也是人們生活水平提高后的一種正常需求，這一特殊性就決定了它對(duì)人們社會(huì)生活具有必需品和奢侈品的雙重作用。隨著人民生活水平不斷提高，過去買不起房子的人如今可以購(gòu)買一套房子了，這種住房需求也將越來越大。已擁有房屋的居民，在精神文化素養(yǎng)不斷提高的情況下，對(duì)房屋固有的條件、裝修品位、周圍環(huán)境等都會(huì)有更高的要求，這個(gè)時(shí)候也產(chǎn)生了買新房子的需求，這個(gè)時(shí)候，房屋由必需品變成奢侈品，高端房屋需求由此而增長(zhǎng)。此外，人們手頭寬裕資金增多后，對(duì)房地產(chǎn)投入力度就會(huì)加大，在一定程度上加大了對(duì)房地產(chǎn)的需求。2.3.2土地因素土地是人們生存與發(fā)展的根本，是社會(huì)財(cái)富的關(guān)鍵源泉和人民賴以生存的基本保障。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展需要有充足的土地做為保障，城市人民生活質(zhì)量不斷提高需要許多土地供應(yīng)來支撐住房與商業(yè)區(qū)建設(shè)、綠化與交通設(shè)施的硬件完善，此外土地還能不斷供應(yīng)糧食、蔬菜、肉以及各類農(nóng)副食品。總而言之，土地是關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的大事，百姓衣食住行都與土地有著千絲萬縷的聯(lián)系?；葜菔且粋€(gè)土地資源極為有限的特大城市，耕地經(jīng)過逐年萎縮后更顯得十分寶貴?；葜菁缲?fù)著以浦東開發(fā)開放為首要目標(biāo)，把惠州盡快建設(shè)成為國(guó)際經(jīng)濟(jì)、金融和貿(mào)易中心的歷史性任務(wù)。隨著我國(guó)城市功能轉(zhuǎn)換及浦東開發(fā)步伐的加快，土地資源緊缺問題必將日益突出。土地作為房屋最基本的要素，土地稀缺必然會(huì)造成土地下游產(chǎn)品（如農(nóng)副產(chǎn)品，房地產(chǎn)）的匱乏與高昂。首先，惠州土地面積為1.641萬m2，僅占全國(guó)土地面積的0.17%，全市陸域面積已被高度利用，在郊區(qū)土地不斷開發(fā)的情況下，城市建設(shè)會(huì)導(dǎo)致土地需求不斷增長(zhǎng)。由于建筑周期比較長(zhǎng)，且資金投入很大，土地總量增加非常有限。所以，惠州土地供需矛盾越來越突出。其次，惠州市農(nóng)用地的減少，耕地生態(tài)環(huán)境質(zhì)量的退化。這將直接影響市政府農(nóng)用地轉(zhuǎn)非的數(shù)量，進(jìn)而影響住宅用地的供應(yīng)，同時(shí)由于資源稀缺性就會(huì)把房?jī)r(jià)拉高?；葜蒉r(nóng)業(yè)用地大部分為耕地，惠州市耕地面積從126413.31公頃減少為91372.14公頃。2.3.3政策因素房地產(chǎn)政策，可劃分為制度性政策與調(diào)控性政策兩個(gè)方面。前者是基礎(chǔ)性的政策，屬房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的基本法律、法規(guī)、條例、制度和辦法，它是一種在相對(duì)較大框架內(nèi)的制度性規(guī)定，而后者則主要是在制度性政策基礎(chǔ)之上，為了確保基礎(chǔ)政策得到落實(shí)，促進(jìn)市場(chǎng)運(yùn)行更加科學(xué)合理，屬于不同時(shí)期出臺(tái)的相關(guān)文件、辦法、細(xì)則等，是從更為具體的方面進(jìn)行的細(xì)致規(guī)定。首先，房地產(chǎn)政策在制定過程中具有時(shí)滯，不連續(xù)現(xiàn)象。時(shí)滯也分為內(nèi)部時(shí)滯與外部時(shí)滯兩種。內(nèi)部時(shí)滯指的是，當(dāng)一種新房地產(chǎn)現(xiàn)象的出現(xiàn)，到被管理層所感知，然后到管理層付諸行動(dòng)，最后到房地產(chǎn)政策制定這段時(shí)期的滯后。外部時(shí)滯指的是政策實(shí)施之后它開始在市場(chǎng)上發(fā)揮效果所出現(xiàn)的滯后性。制度性政策制定滯后，在實(shí)踐時(shí)必然需要調(diào)控政策的及時(shí)頒布，但是有時(shí)候較為倉(cāng)促，單個(gè)調(diào)控政策頒布欠缺連續(xù)性，難免會(huì)顧此失彼。其次，房地產(chǎn)政策在實(shí)際執(zhí)行中力度不夠。比如政策中規(guī)定的最少首付比例、最低保障房用地比例、開發(fā)商自有資金不少于項(xiàng)目總投資等，現(xiàn)實(shí)實(shí)施過程中由于各方利益存在沖突通常會(huì)不了了之，真有效實(shí)行的政策很少。這一方面表明制度缺失會(huì)造成管理混亂、實(shí)施困難，另一方面則表明調(diào)控政策過于理想化，沒有良好的監(jiān)督管理機(jī)制做支撐，那么再完善、再?gòu)?qiáng)有力的調(diào)控政策也只會(huì)流于形式，并沒有落到實(shí)處。然后，房地產(chǎn)政策對(duì)于保障性住房?jī)A斜力度不足，開發(fā)商由于沒有太多的收益可圖，無法有效實(shí)行本已非常有限的保障房建設(shè)制度，這不能有效緩解惠州市居民的住房需求，也難以從根源上遏制需求，因此無論什么樣的舉措，在最后成效上都將會(huì)大打折扣。最后，房地產(chǎn)政策沒有有效監(jiān)督機(jī)制。上有政策下有對(duì)策，這在房地產(chǎn)行業(yè)中已是默認(rèn)的事實(shí)了，怎樣遏制投機(jī)需求的產(chǎn)生，規(guī)范開發(fā)商的拿地、施工和銷售流程，才能真正維護(hù)廣大購(gòu)房者的利益，也許我們還需要在法律方面找到更多的突破口來確保房地產(chǎn)政策在執(zhí)行時(shí)，能夠?qū)ζ溥M(jìn)行有效的監(jiān)督。2.3.4開發(fā)成本因素商品價(jià)格主要由市場(chǎng)需求、生產(chǎn)成本和生產(chǎn)者預(yù)期利潤(rùn)決定。很多開發(fā)商都是直接采用預(yù)期利潤(rùn)率法來測(cè)算售房單價(jià)的，而預(yù)期利潤(rùn)法就是利用開發(fā)成本預(yù)期利潤(rùn)率來簡(jiǎn)單地測(cè)算房屋的總售價(jià)，所以房屋開發(fā)成本的高低會(huì)影響房?jī)r(jià)的高低。近年來，由于土地、建材、行政費(fèi)和勞務(wù)費(fèi)不斷漲價(jià)，商品房開發(fā)成本越來越高。（1）土地成本上升?；葜菔姓ㄟ^土地出讓金取得的收入在地方財(cái)政收入高占比問題。在土地財(cái)政問題中與惠州市政府地位相對(duì)的就是開發(fā)商，惠州市政府通過土地財(cái)政取得的收入自然也就是開發(fā)商拿地的成本，土地出讓金的巨幅增長(zhǎng)也自然導(dǎo)致開發(fā)商拿地成本高企。（2）建筑成本上升，房屋建筑材料價(jià)格漲幅較大，部分主要材料價(jià)格呈現(xiàn)出翻倍增長(zhǎng)現(xiàn)象，特別是最近幾年，我國(guó)政府強(qiáng)制性實(shí)施新型建筑材料的建設(shè)，新材料的價(jià)格約為普通材料價(jià)格的一倍，原材料的漲價(jià)直接造成建筑成本的增加。另外，建筑工人的勞務(wù)費(fèi)用也越來越多。建筑工人勞務(wù)費(fèi)從往年每天200元左右，目前普遍上漲至每天400元左右，且結(jié)算日期較短，給開發(fā)商資金鏈造成了很大壓力，人工成本在建筑成本中占有很大比重。（3）社會(huì)管理成本增加。社會(huì)管理成本主要指的是由于各種監(jiān)管的需要，為保證各項(xiàng)事務(wù)有條不紊的運(yùn)行，各種辦事流程和手續(xù)自然會(huì)變得煩瑣。一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從開始運(yùn)作到結(jié)束，前后需要經(jīng)數(shù)十個(gè)部門的批、監(jiān)、管、驗(yàn)的各種授權(quán)和流程，管理收費(fèi)和服務(wù)收費(fèi)都是逐漸嚴(yán)格，甚至持續(xù)走高，各種管理、服務(wù)收費(fèi)攤在建筑面積里逐年增加，還存在重復(fù)收費(fèi)的現(xiàn)象。一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目從動(dòng)土到收尾，須有多個(gè)許可證等手續(xù)，并許可、管制、監(jiān)測(cè)和檢查等幾十個(gè)部門，管理費(fèi)用、服務(wù)收費(fèi)出現(xiàn)更高水平，只漲不降。第3章惠州商品房高房?jī)r(jià)的危害惠州高房?jī)r(jià)是我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段中的一種特殊現(xiàn)象，它具有以下幾個(gè)方面的積極意義。首先，高房?jī)r(jià)是惠州市政府期望看到的，因?yàn)橥恋厥欠课葜荆m然是土地成本變化造成房屋價(jià)格發(fā)生了改變，但是房屋價(jià)格上漲必然會(huì)對(duì)土地價(jià)格的提高產(chǎn)生反向影響，進(jìn)而提高惠州市政府土地出讓金的收入，從上文分析能夠得知，土地出讓金在地方財(cái)政收入中占有很大的比重，因此惠州市政府財(cái)政狀況可從高房?jī)r(jià)當(dāng)中獲得巨大的經(jīng)濟(jì)效益。其次，住房是居民的重要財(cái)產(chǎn)，而房?jī)r(jià)較高說明已擁有住房居民的財(cái)產(chǎn)也會(huì)隨之增長(zhǎng)。最后，在當(dāng)前我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的外部環(huán)境中，適度的高房?jī)r(jià)不僅具有經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和可接受性，還能激發(fā)居民消費(fèi)和投資的積極性，并會(huì)大力推進(jìn)城市化進(jìn)程。近年來，我國(guó)把房地產(chǎn)培育成為支柱性產(chǎn)業(yè)，并將其做為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，盡管它對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)崛起功不可沒，但是將房地產(chǎn)定位成國(guó)家的支柱型產(chǎn)業(yè)實(shí)在是不恰當(dāng)，在不斷拉高房?jī)r(jià)的過程中，但為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展埋下了重大的安全隱患。下面將會(huì)從四個(gè)方面來論述高房?jī)r(jià)具體的危害性。3.1居民生活拮據(jù)眾所周知，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“三駕馬車”是消費(fèi)、投資和出口，而長(zhǎng)時(shí)間存在于我國(guó)特殊的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象是經(jīng)濟(jì)主要依靠投資和出口進(jìn)行推動(dòng)，而消費(fèi)僅占全部比重一小部分。胡錦濤同志在十七大上指出：要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，不斷走出一條中國(guó)特色新型工業(yè)化的道路，堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需，尤其是消費(fèi)需求政策。讓投資和出口促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展向消費(fèi)、投資、出口并重方向進(jìn)行轉(zhuǎn)變；從提升物質(zhì)消費(fèi)轉(zhuǎn)為以科學(xué)技術(shù)進(jìn)步、提升人口素質(zhì)與創(chuàng)新為重點(diǎn)的創(chuàng)新管理。投資和出口是外生的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力量，是難以持續(xù)，也是極不穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，唯有提高消費(fèi)和國(guó)內(nèi)需求才是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)健道路。居民之所以缺乏日常消費(fèi)，主要是由于高房?jī)r(jià)在居民收入中所占比例過大?；葜菔挟?dāng)前房?jī)r(jià)只有高收入者才能較為從容地接受，但對(duì)于中等收入和低收入人群而言，買房壓力極大。因此，高房?jī)r(jià)首先帶來的危害便是占據(jù)了居民過高的收入占比，這會(huì)直接造成居民每天消費(fèi)的排擠。3.2擴(kuò)大貧富差距房?jī)r(jià)對(duì)收入再分配有一定的影響。購(gòu)房所需的資金都流向了政府、開發(fā)商、建筑公司和材料供應(yīng)商。而且我國(guó)與西方國(guó)家不同的是，我國(guó)土地是歸國(guó)家所有。由于房產(chǎn)建設(shè)、出售時(shí)，土地費(fèi)稅在總銷售額中占了非常的比例，因此，在某種程度上可以把我國(guó)房?jī)r(jià)視為一種稅收。但是，從再分配的角度看，高房?jī)r(jià)將會(huì)造成非常嚴(yán)重的影響。首先，已是我國(guó)高收入人群的開發(fā)商，卻依然可以在房?jī)r(jià)飆升中獲得巨額利潤(rùn)，1%的開發(fā)商掌控了我國(guó)40%的社會(huì)財(cái)富。另一方面購(gòu)房者一般是中產(chǎn)階級(jí)的核心人群，當(dāng)他們把全部收入用于住房時(shí)，其財(cái)富水平與社會(huì)地位將會(huì)大幅度降低。因此，高稅收的住房?jī)r(jià)格會(huì)導(dǎo)致財(cái)富分配的兩極分化，富的人越來越富，窮的人越來越窮，而中產(chǎn)階級(jí)的比例就會(huì)逐漸縮小。這種社會(huì)結(jié)構(gòu)對(duì)一個(gè)國(guó)家而言，會(huì)產(chǎn)生許多不穩(wěn)定的因素。而良性的社會(huì)結(jié)構(gòu)應(yīng)當(dāng)是呈橄欖球狀，也就是中間大、兩頭小，中產(chǎn)階級(jí)多，富人和窮人少，房?jī)r(jià)太高會(huì)導(dǎo)致富人更富，中產(chǎn)階級(jí)更貧窮，從而造成社會(huì)結(jié)構(gòu)朝著中間小，兩頭大的方向發(fā)展，有悖于經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。3.3人才流失在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，所有的競(jìng)爭(zhēng)說到底都是人才的競(jìng)爭(zhēng)。誰能夠吸引并留住更多的人才，才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。惠州市地理位置非常優(yōu)越，經(jīng)濟(jì)實(shí)力十分雄厚，發(fā)展?jié)摿O大，吸引了全國(guó)各地的優(yōu)秀人才。不管是在重點(diǎn)大學(xué)數(shù)量、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況以及全球性科研機(jī)構(gòu)的規(guī)模而言，惠州市均位居國(guó)內(nèi)前列，因此惠州市為人才提供了豐富的發(fā)展機(jī)遇。但由于高房?jī)r(jià)為生活帶來了很大成本，反而讓許多人才對(duì)惠州市望而生畏。比如，目前惠州市211大學(xué)本科畢業(yè)生的年薪工資約為15萬，若是他想在非中心市區(qū)買房一套60平方的房子，假設(shè)房子單價(jià)為5萬，那么總共需要花費(fèi)300萬才能買一套房，根據(jù)其現(xiàn)在的薪資并考慮到隨著工作年齡增長(zhǎng)工資提高的那一部分，該名211名牌本科大學(xué)畢業(yè)生至少需要20年無其他支出的情況下才能夠買房。面對(duì)這一情況，許多人才迫不得已為了生活離開了惠州市，從人才高地轉(zhuǎn)移到生活成本較低的人才洼地。在惠州市艱苦生活的白領(lǐng)人數(shù)非常多，他們的生活幸福指數(shù)卻極低?？梢坏┧麄冸x開了惠州市到人才洼地去，通常也會(huì)獲得同類型企業(yè)的認(rèn)可和器重，不但對(duì)企業(yè)發(fā)揮了重要作用，而且還能實(shí)現(xiàn)有車有房，使其生活幸福指數(shù)顯著提升。3.4加劇通貨膨脹房?jī)r(jià)大幅上漲對(duì)我國(guó)通貨膨脹產(chǎn)生的影響可以從以下兩個(gè)方面來看：首先是對(duì)比價(jià)復(fù)歸因素產(chǎn)生影響。比價(jià)復(fù)歸是指存在比價(jià)關(guān)系的各種商品價(jià)格會(huì)在同方向、同幅度產(chǎn)生變動(dòng)，使得比價(jià)關(guān)系在很大程度上得到恢復(fù)。各類商品間固有的價(jià)值比例構(gòu)成了商品比價(jià)關(guān)系存在的依據(jù)，但是由于商品價(jià)格與價(jià)值偏離程度上存在差異，就會(huì)導(dǎo)致比價(jià)復(fù)歸所引起的后果也會(huì)有所不同。例如，企業(yè)內(nèi)部會(huì)被劃分為各個(gè)不同的部門，其中一些部門生產(chǎn)率高、技術(shù)革新迅速，則為企業(yè)帶來更高的經(jīng)濟(jì)效益，因而該部門的平均薪水也就會(huì)隨之提高。但是企業(yè)其它部門員工雖對(duì)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)沒有起到很大的作用，但在同企業(yè)內(nèi)部薪水回歸效應(yīng)的影響下，這一些部門薪水亦存在上升需求。近些年來，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，在中國(guó)許多地區(qū)，房?jī)r(jià)上漲了兩倍多，在此期間，谷物價(jià)格總體上保持穩(wěn)定，甚至多年來呈下降趨勢(shì)。農(nóng)民種植谷物的積極性下降。房地產(chǎn)價(jià)格與生產(chǎn)資料之間的價(jià)格差異越來越大，在內(nèi)部回歸力的作用下，首先要恢復(fù)房地產(chǎn)價(jià)格與生產(chǎn)資料之間的相對(duì)價(jià)格。隨后，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格經(jīng)過多年的大幅度上漲，繼續(xù)大幅度上漲。房?jī)r(jià)與糧價(jià)之間的比價(jià)復(fù)歸，最終，這將導(dǎo)致谷物價(jià)格大幅上漲，加劇當(dāng)前的通脹狀況。其次，拉動(dòng)成本上漲。實(shí)際上，成本因素也是比價(jià)復(fù)歸過程中間接造成的結(jié)果。房?jī)r(jià)漲的根本原因就是地價(jià)在上漲，眾所周知近年來地價(jià)上漲幅度遠(yuǎn)超房?jī)r(jià)的上漲的速度，當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)上漲就會(huì)拉動(dòng)房?jī)r(jià)漲，那么在土地上種下的農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格就會(huì)隨之暴漲，這就是比價(jià)復(fù)歸所展現(xiàn)出的一個(gè)方面。與此同時(shí)，比價(jià)復(fù)歸并不僅限于房?jī)r(jià)和糧價(jià)，住房建設(shè)和很多種行業(yè)也密切關(guān)聯(lián)，比價(jià)復(fù)歸還存在房?jī)r(jià)和鋼筋、水泥產(chǎn)業(yè)中，一旦房?jī)r(jià)迅速上升，也就會(huì)造成該類產(chǎn)品的漲價(jià)，進(jìn)而推動(dòng)了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料價(jià)格的上升。高房?jī)r(jià)其中原因之一就是房地產(chǎn)能抵御通貨膨脹的預(yù)期使資金源源不斷地流入房市，進(jìn)而推高了房?jī)r(jià)，但從上文分析中我們能夠得知，高房?jī)r(jià)實(shí)際上也是促進(jìn)通貨膨脹向不斷發(fā)展的一個(gè)主要因素。第4章優(yōu)化惠州商品房高房?jī)r(jià)問題的對(duì)策由于前文是從供給與需求的角度討論惠州市房?jī)r(jià)高的原因，因此筆者也從供給與需求兩個(gè)方面去尋找高房?jī)r(jià)的解決對(duì)策。筆者認(rèn)為，盡管在需求層面上有很多影響因素，但像是經(jīng)濟(jì)實(shí)力提升、人民生活水平改善，城市化進(jìn)程推進(jìn)等都屬于硬性需求，同樣是社會(huì)發(fā)展必然結(jié)果，所以將尋找解決對(duì)策的重點(diǎn)集中在需求層面上是沒有成效的，甚至還會(huì)對(duì)有效需求產(chǎn)生影響。增加供給則是解決高房?jī)r(jià)的重要途徑，特別是要增加保障房的建設(shè)，能夠?qū)?shí)際的需求做到對(duì)癥下藥，因此筆者認(rèn)為解決高房?jī)r(jià)問題仍要多從供給上挖掘潛力。接下來將會(huì)從供給和需求兩個(gè)方面具體來談。盡管土地資源壟斷性、稀缺性以及住房做為商品的特殊性等因素導(dǎo)致住房供給與需求曲線并不一定與馬歇爾供需理論所描述的供求關(guān)系完全一致，但住房商品所具有的本質(zhì)屬性還是能夠讓我們借助它的經(jīng)典動(dòng)態(tài)平衡理論去剖析供給與需求的具體變化對(duì)均衡值產(chǎn)生的影響。4.1建設(shè)保障住房保障性住房是政府為中低收入家庭進(jìn)行分類保障時(shí)，給予的限定供應(yīng)對(duì)象、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、銷售價(jià)格或者租金標(biāo)準(zhǔn)等，具有社會(huì)保障性質(zhì)的住房。保障性安居工程是以城市廉租住房、城市經(jīng)濟(jì)適用住房、公共租賃住房等政策性租賃房為主。保障性住房是與百姓生活密切相關(guān)的頭等大事，近年來，由于商品房?jī)r(jià)格持續(xù)走高，保障性住房現(xiàn)已成為普通百姓尤其是住房困難人群關(guān)心的重點(diǎn)。由于保障性住房以中低收入者為直接服務(wù)對(duì)象，可以直接解決最真實(shí)有效的市場(chǎng)住房需求問題，所以不管是從遏制房?jī)r(jià)和社會(huì)保障角度考慮，保障性住房都是一個(gè)十分有效的途徑。為此，惠州市政府有必要采取積極的經(jīng)濟(jì)政策以及有力的方案，加強(qiáng)保障性住房的投資建設(shè)、擴(kuò)大住房保障覆蓋面、保障每個(gè)中低收入家庭和困難戶都能夠?qū)崿F(xiàn)“居者有其屋”。首先，在籌集公共租賃房房源上，政府與企業(yè)需要進(jìn)行多方面的努力，通過新建、改造、購(gòu)買及代理經(jīng)租在內(nèi)的多渠道上進(jìn)行籌集。其次，公共租賃住房建設(shè)必須與整個(gè)市場(chǎng)住房供求關(guān)系相結(jié)合，并與租賃市場(chǎng)良性發(fā)展相協(xié)調(diào)。然后，以公共租賃住房作為保障性租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)，因其資金沉淀時(shí)間長(zhǎng)，欠缺有效的投融資機(jī)制，很難建立長(zhǎng)期投資和回報(bào)的模式，應(yīng)該從政府財(cái)政投資、房地產(chǎn)信托投資、實(shí)力雄厚企業(yè)的長(zhǎng)期投資以及證券市場(chǎng)融資等方面來拓展公共租賃住房籌資渠道。最后，還要提供相對(duì)完善的供給、中介和后期退出機(jī)制。其次，保障性住房供給如果能夠大量增加，不但從供給方面利于降低房?jī)r(jià)，而且能夠起到分流商品房需求的作用，從而從減少需求，也就是說大量公租房廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)還能從需求方面緩解房?jī)r(jià)的漲速。4.2優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)受房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行、監(jiān)管調(diào)控體系的不健全，房地產(chǎn)開發(fā)商只尋求利益最大化的開發(fā)原則等因素影響，當(dāng)前我國(guó)住房結(jié)構(gòu)出現(xiàn)了以下不合理之處：一是部分地區(qū)房屋和非房屋、高檔房屋和低價(jià)位房屋在結(jié)構(gòu)上不太合理、占比上不是很均衡。二是，90m2以下的住房比重較小。三是，保障性住房的供給非常少。對(duì)于上述情況，惠州市政府應(yīng)在以下幾個(gè)方面改善住房供給結(jié)構(gòu)，嚴(yán)格落實(shí)《惠州市住房建設(shè)規(guī)劃》，確保新開工建設(shè)商品住房，持續(xù)禁止開發(fā)低容積率別墅類項(xiàng)目，對(duì)大型、豪華型高檔住宅倡導(dǎo)實(shí)用、經(jīng)濟(jì)型住房新理念，最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是要增加保障房體系建設(shè)幅度。以下部分筆者將具體探討保障房體系構(gòu)建。提高惠州市土地利用效率的戰(zhàn)略思路能夠從以下方面來進(jìn)行考慮：通過土地利用現(xiàn)狀與需求預(yù)測(cè)分析，目前惠州土地資源利用程度已經(jīng)非常高，隨著大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，土地供求矛盾日益突出。具體可從以下三方面節(jié)約土地資源、提升土地利用效率：一是挖掘出土地資源深度發(fā)展?jié)摿?，改善土地質(zhì)量和提高產(chǎn)量；二是在土地上一定要使用開闊的空間，才能讓所有土地獲得最大限度的利用；三是對(duì)土地加大開發(fā)力度。4.3提高土地資源利用率土地這一不可再生資源無論其需求量如何改變，在城市化進(jìn)程不斷向縱深推進(jìn)的過程中，其供應(yīng)必然會(huì)逐年下降。首先，惠州市政府應(yīng)合理編制土地利用規(guī)劃。例如，要整頓土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)的“地毯式”工廠，要對(duì)土地各方面用途進(jìn)行合理規(guī)劃等。城市土地利用規(guī)劃在城市規(guī)劃中處于核心地位，其編制與管理水平直接影響城市綜合效益與土地利用程度。根據(jù)國(guó)外數(shù)據(jù)顯示，若工業(yè)用地分布合理，通常能節(jié)省城市用地10%-20%，交通運(yùn)輸線能縮短4%-20%，工程管線能減少10%-20%，其中節(jié)省土地10%-20%的直接經(jīng)濟(jì)意義在于能夠節(jié)省和降低工業(yè)部門的土地成本10%-20%，還可以在不增加城市土地規(guī)模的情況下提高城市工業(yè)生產(chǎn)數(shù)量和盈利的10%-20%。其次，積極建設(shè)高層建筑，開發(fā)城市地下空間。城市的不斷發(fā)展與人口迅速增長(zhǎng)使得人們?cè)诘厣匣顒?dòng)的空間變得越發(fā)稠密，同時(shí)伴隨著深基礎(chǔ)施工、泵送混凝土技術(shù)的進(jìn)步以及大型塔式起重機(jī)等設(shè)備的改進(jìn)，使得高層建筑得到了良好的發(fā)展。與此同時(shí)，地下城市的建立具有保護(hù)環(huán)境、節(jié)約能源和貯藏物品成本低等優(yōu)勢(shì)，地下空間開發(fā)在國(guó)外蓬勃發(fā)展，他們把可以埋設(shè)于地下的一切設(shè)施均埋設(shè)于地下，以便出騰出地面空間用于改善環(huán)境。因此，建設(shè)高層建筑和開發(fā)地下空間，是提高城市土地利用水平的一個(gè)重要途徑。最后，管控開發(fā)商非理性唯利是圖型的土地規(guī)劃，對(duì)長(zhǎng)期閑置房屋國(guó)家強(qiáng)制性征收高額資源閑置稅。開發(fā)商是以贏利為目的的商人，因此就會(huì)忽視社會(huì)效用最大化，其行為