房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)簡(jiǎn)答題答案

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序有哪些步驟：①投資機(jī)會(huì)的尋找和篩選②細(xì)化投資方案③可行性研究④合同談判⑤正式簽署有關(guān)合作協(xié)議⑥工程建設(shè)⑦竣工投入使用⑧房地產(chǎn)投資管理前期工作種開(kāi)發(fā)商主要有哪些工作：①分析擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地的四至范圍與特性，規(guī)劃允許用途及獲得收益能力的大?、讷@取土地使用權(quán)③征地、拆遷、安置、補(bǔ)償④規(guī)劃設(shè)計(jì)及建設(shè)方案的制定⑤與城市規(guī)劃管理部門協(xié)商，獲得規(guī)劃部門許可。⑥施工現(xiàn)場(chǎng)的水電路通和場(chǎng)地平整⑦市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議⑧安排短期和長(zhǎng)期融資⑨對(duì)擬建中的項(xiàng)目尋找預(yù)租售的客戶⑩進(jìn)一步分析市場(chǎng)狀況，初步確定目標(biāo)市場(chǎng)，租金或售價(jià)水平。⑾對(duì)開(kāi)發(fā)成本和可能的工程量進(jìn)行更詳細(xì)的估算⑿對(duì)承包商的選擇提出建議，也可與部分承包商進(jìn)行初步洽談⒀開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的保險(xiǎn)事宜洽談。獲取土地使用權(quán)的途徑①土地使用權(quán)的出讓②土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓③其他方式（土地使用權(quán)劃撥、原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)土地使用權(quán)）土地使用權(quán)出讓方式①招標(biāo)出讓國(guó)有土地使用權(quán)：出讓人發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ墓?，法人和其他組織參加國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為。②拍賣出讓國(guó)有土地上：指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定的時(shí)間地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。③掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)：指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的條件在指定的土地交易所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為④協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)不同類型土地使用權(quán)出讓期限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，教育科技文化衛(wèi)生體育50年，綜合或其他用地50年。房地產(chǎn)泡沫原因：①土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)②投機(jī)需求的膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的誘因③金融機(jī)構(gòu)過(guò)度放貸是助燃劑房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查主要內(nèi)容：①國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查②技術(shù)發(fā)展調(diào)查③市場(chǎng)需求容量調(diào)查④消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查⑤競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查⑥市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查城市規(guī)劃的含義：是為了實(shí)現(xiàn)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，合理進(jìn)行城市建設(shè)和管理的藍(lán)圖和依據(jù)，是協(xié)調(diào)各項(xiàng)建設(shè)和許多經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綱領(lǐng)性文件。非居住區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有哪些技術(shù)指標(biāo)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)因素可分為哪幾類：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目主要有哪些不確定性因素：①土地費(fèi)用②建安工程費(fèi)用③租售價(jià)格④開(kāi)發(fā)期和租售期⑤容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)⑥資本變化率⑦貸款利率盈虧平衡分析原理：是在完全競(jìng)爭(zhēng)或者壟斷競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)條件下，研究投資項(xiàng)目產(chǎn)品成本，產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。盈虧平衡分析就是要找出項(xiàng)目方案的盈虧平衡點(diǎn)。如何進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的盈虧平衡分析：①最低租售價(jià)格分析②最低租售數(shù)量分析③最高土地取得價(jià)格④最高工程費(fèi)用⑤最高購(gòu)買價(jià)格⑥最高運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率⑦多因素臨界點(diǎn)組合什么是敏感性分析，其目的是什么：敏感性分析是從眾多不確定因素中找出對(duì)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)有重要影響的敏感性因素，并分析，測(cè)算其對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響程度和敏感性程度，進(jìn)而判斷項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力的一種不確定性分析方法。目的：①找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素②研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)能力。③比較多方案的敏感性大小。單因素敏感性分析和多因素敏感性分析是怎么樣進(jìn)行的：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治鍪敲舾行苑治龅淖罨镜姆椒?，進(jìn)行單因素分析時(shí)，首先假設(shè)各因素之間相互獨(dú)立，然后每次只考察一項(xiàng)可變參數(shù)的變化而其他參數(shù)保持不變時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的變化情況。多因素分析是分析兩個(gè)或兩個(gè)以上的不確定性因素同時(shí)發(fā)生變化時(shí)，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響。多因素敏感性分析一般是在單因素敏感性分析基礎(chǔ)上進(jìn)行，且分析的基本原理和單因素敏感性分析大體相同。需要注意的是多因素分析需要進(jìn)一步假定同時(shí)變動(dòng)的幾個(gè)因素都是相互獨(dú)立的，且各因素發(fā)生的概率相同。進(jìn)行可行性研究一般遵循這樣的工作程序：①接受委托②調(diào)查研究③方案選擇與優(yōu)化④財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)⑤編制可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究的主要包含哪些內(nèi)容：①區(qū)位分析與選擇②開(kāi)發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇③開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇④合作方式的分析與選擇⑤融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇⑥產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)方式的分析與選擇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的投資估算一般包括哪幾部分內(nèi)容：①土地費(fèi)用估算②前期工程費(fèi)③房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)④管理費(fèi)⑤財(cái)務(wù)費(fèi)用⑥銷售費(fèi)用⑦開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)⑧其他費(fèi)用⑨不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基本含義：是指從分析企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)入手，評(píng)價(jià)企業(yè)面臨的資金風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)等因素從而對(duì)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行信號(hào)監(jiān)測(cè)，評(píng)價(jià)，根據(jù)其形成原因及過(guò)程，制定相應(yīng)切實(shí)可行的長(zhǎng)短風(fēng)險(xiǎn)控制策略，降低甚至解除風(fēng)險(xiǎn)使企業(yè)健康發(fā)展。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中有哪些主要技術(shù)指標(biāo)：銷售利潤(rùn)率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、資本收益率、資本保值增值率、資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貸周轉(zhuǎn)率。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的報(bào)表有哪些？分別如何編制的：①基本報(bào)表（現(xiàn)金流量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表、損益表、資產(chǎn)負(fù)債表）②輔助報(bào)表（項(xiàng)目總投資估算表、開(kāi)發(fā)建設(shè)投資估算表、經(jīng)營(yíng)成本估算表、地費(fèi)用估算表、前期工程費(fèi)估算表、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表...)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目權(quán)益籌資和債務(wù)籌資方式的區(qū)別：權(quán)益籌資是通過(guò)上市或者增發(fā)新股，發(fā)行企業(yè)債券，吸收其他機(jī)構(gòu)投資者資金，合作開(kāi)發(fā)等方式進(jìn)行融資，權(quán)益融資的資金供給方與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所希望獲得的報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)呢。而債務(wù)融資就是通過(guò)舉債的方式融資，貸款是債務(wù)融資的主要資金來(lái)源。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目融資的資金來(lái)源通常包括哪些方面：自有資金、信貸資金證券市場(chǎng)資金、非銀行金融機(jī)構(gòu)的資金，其他機(jī)構(gòu)和個(gè)人的資金、預(yù)售或預(yù)租收入等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資本金概念，出資形態(tài)以及比例要求：資本金作為項(xiàng)目投資中由投資者提供的資金，是獲得債務(wù)資金的基礎(chǔ)。出資形態(tài)可以是現(xiàn)金，也可以是實(shí)物，土地使用權(quán)等。比利要求是30%房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金籌措的主要渠道：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目債務(wù)資金的主要來(lái)源：①信貸融資②債券融資何為房地產(chǎn)抵押貸款，主要有哪些類型：是指借款人以其合法擁有的房地產(chǎn)，在不轉(zhuǎn)移占有方式的前提下，向貸款人提供債務(wù)履行擔(dān)保，獲得貸款的行為。主要有個(gè)人住房抵押貸款，商用房地產(chǎn)抵押貸款和在建工程抵押貸款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信貸資金的來(lái)源渠道有哪些：房地產(chǎn)抵押貸款證券化的含義：房地產(chǎn)投資信托的含義：是指通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者簽訂信托投資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，同于房地產(chǎn)投資或房屋抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式。35、銀行在對(duì)貸款進(jìn)行項(xiàng)目評(píng)價(jià)時(shí)的指標(biāo)體系中考慮哪些主要因素：①四證落實(shí)情況②自有資金占總投資比率③資金落實(shí)情況④地理交通位置⑤基礎(chǔ)設(shè)施落實(shí)情況⑥項(xiàng)目品質(zhì)⑦市場(chǎng)定位⑧供需形勢(shì)分析⑨競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)分析⑩市場(chǎng)營(yíng)銷能力⑾認(rèn)購(gòu)或預(yù)售預(yù)租能力⑿內(nèi)部收益率?銷售利潤(rùn)率?貸款償還期?敏感性評(píng)價(jià)36、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目貸款的擔(dān)保方式有哪幾種？各種方式的含義：37、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理主要有哪些內(nèi)容：38、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的主要途徑和方法：①對(duì)原材料的檢驗(yàn)②對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)③確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。39、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本管理主要有哪些工作內(nèi)容：①編制成本計(jì)劃，確定成本控制目標(biāo)②審查施工組織設(shè)計(jì)和施工方案③控制工程款的動(dòng)態(tài)結(jié)算④控制工程變更40、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理的主要方法：41、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理進(jìn)度管理主要有哪些工作內(nèi)容：①編寫工程進(jìn)度計(jì)劃②進(jìn)度管理及計(jì)劃調(diào)整③編制其他配套進(jìn)度計(jì)劃④進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素。42、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)度控制中應(yīng)關(guān)注的因素：①材料設(shè)備的供應(yīng)狀況②設(shè)計(jì)變更③勞動(dòng)力安排情況④氣象條件43、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目合同管理的主要內(nèi)容：①在建設(shè)工程合同總體策劃階段，開(kāi)發(fā)商和承包商要慎重研究確定影響整個(gè)工程，整個(gè)合同實(shí)施的根本性。方向性的重大問(wèn)題，確定工程范圍，承包方式，合同種類，合同形式與條件，合同重要條款，合同簽訂與實(shí)施過(guò)程中可能遇到的重大問(wèn)題，以及相關(guān)合同在內(nèi)容，時(shí)間，組織及技術(shù)等方面的協(xié)調(diào)等。②由于投標(biāo)招標(biāo)是合同的形成階段，對(duì)合同的整個(gè)生命周期有著根本性影響，通過(guò)對(duì)招標(biāo)文件、合同風(fēng)險(xiǎn)，投標(biāo)文件、投標(biāo)文件等的分析和合同審查，明確合同簽訂前應(yīng)注意的問(wèn)題，就成為投招標(biāo)階段合同管理的主要任務(wù)。③合同分析是合同執(zhí)行的基礎(chǔ)，要通過(guò)合同分析具體落實(shí)合同執(zhí)行戰(zhàn)略，同時(shí)還要通過(guò)合同分析與解釋，使每一個(gè)項(xiàng)目管理的參與者，都明確自己在整個(gè)合同實(shí)施過(guò)程中的位置，角色及與相關(guān)內(nèi)外部人員的聯(lián)系，客觀，準(zhǔn)確全面地念好合同經(jīng)。④合同實(shí)施過(guò)程中的控制是立足于現(xiàn)場(chǎng)的合同管理，其主要工作包括合同實(shí)施監(jiān)督，合同跟蹤，合同診斷和合同措施的決策等。