2018下半年租售同權(quán)專題研究

1/12018下半年租售同權(quán)專題研究-1-背著書(shū)包去網(wǎng)吧一．租售同權(quán)及相關(guān)政策解讀二．租售同權(quán)及相關(guān)政策產(chǎn)生背景三．租售同權(quán)帶來(lái)的實(shí)際影響四．租售同權(quán)帶來(lái)的新機(jī)會(huì)五．房企涉足租賃住房領(lǐng)域的可行性研究目錄-2-背著書(shū)包去網(wǎng)吧1.廣州-租售同權(quán)：

7月17日，廣州發(fā)布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)廣州市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案的通知》，首次提出租售同權(quán)，同時(shí)提出三項(xiàng)工作措施，落實(shí)責(zé)任主體，但實(shí)施細(xì)則尚未公布《通知》提出要貫徹落實(shí)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)2016》，加快構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房體系；鼓勵(lì)發(fā)展現(xiàn)代住房租賃產(chǎn)業(yè)；規(guī)范住房租賃市場(chǎng)保障租賃雙方權(quán)益增加租賃住房供應(yīng)壯大現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)租售同權(quán)賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，保障租購(gòu)?fù)瑱?quán)（戶口）增加住房公積金對(duì)租賃的支持力度租賃提取公積金比例提升（60%-80%）增加租賃住房用地供應(yīng)允許將商改?。ㄗ猓┐蛟鞆V州現(xiàn)代租賃產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)扶持住房租賃相關(guān)企業(yè)鼓勵(lì)城中村統(tǒng)一出租支持傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型建立健全房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)成立國(guó)有租賃公司，統(tǒng)籌全市政策性住房投、融、建、運(yùn)鼓勵(lì)供應(yīng)主體多元化稅收優(yōu)惠對(duì)依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人落實(shí)稅收優(yōu)惠政策支持將租賃住房用地供應(yīng)納入年度土地供應(yīng)計(jì)劃招拍掛方式出讓商住用地溢價(jià)率超過(guò)一定比例后，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)自持租賃住房面積允許商業(yè)用房改租賃住房改建后的租賃住房，不得銷售-3-背著書(shū)包去網(wǎng)吧2.上海-只租不售：

7月24日，上海首批公開(kāi)出讓的兩幅租賃住房用地以零溢價(jià)成交，樓面價(jià)均不足每平方米6000元，土地讓利明顯這兩幅地塊位于浦東新區(qū)張江南區(qū)和嘉定區(qū)嘉定新城，分別由上海張江(集團(tuán))有限公司和上海嘉定新城發(fā)展有限公司競(jìng)得樓面價(jià)依次為每平方米5569元和5950元，均是底價(jià)成交。

此次競(jìng)得兩幅地塊的，均為國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理要求該租賃住房物業(yè)嚴(yán)格按照只租不售模式管理由受讓人建立統(tǒng)一的管理及服務(wù)平臺(tái)，對(duì)租賃住房進(jìn)行租賃管理，租約原則不超過(guò)6年租金水平應(yīng)不高于市場(chǎng)同類房源租金水平物業(yè)持有要求受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有全部租賃住房物業(yè)，以上自持物業(yè)僅用于租賃出租受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限整體持有社區(qū)配套商業(yè)物業(yè)、租賃住房用地配套商業(yè)物業(yè)（除按照相關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)移交政府及政府有關(guān)部門的物業(yè)除外）地塊公告號(hào)地塊名稱土地用途土地總面積(平方米)出讓面積（平方米)容積率競(jìng)得人名稱成交價(jià)格（萬(wàn)元）201707001浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地A3-06地塊租賃住房65007.6065007.602.0上海張江（集團(tuán)）有限公司72392201707002嘉定區(qū)嘉定新城E17-1地塊租賃住房28513.4028513.402.5上海嘉定新城發(fā)展有限公司42417-4-背著書(shū)包去網(wǎng)吧3.北京-自持、公共產(chǎn)權(quán)房：

4月14日，北京市發(fā)布《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，對(duì)自持住宅租賃提出進(jìn)一步要求，8月3日，發(fā)布《共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》征集意見(jiàn)，支持夾心層購(gòu)房《通知》明確，企業(yè)持有年限應(yīng)與土地出讓年限保持一致。

2016年9月北京市出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控新政，要求強(qiáng)化控地價(jià)、限房?jī)r(jià)交易方式，并鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。

隨后，北京市推出了多塊住宅用地，競(jìng)買規(guī)則要求土地報(bào)價(jià)達(dá)到競(jìng)價(jià)上限后，按比例進(jìn)入自持商品住宅階段，部分地塊自持比例達(dá)到100%通過(guò)政府與購(gòu)房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)讓渡給首次購(gòu)房人，進(jìn)一步降低房屋價(jià)格；最大限度支持夾心層首次購(gòu)房需求，滿足無(wú)房家庭住房剛需-5-背著書(shū)包去網(wǎng)吧政策重點(diǎn)內(nèi)容供應(yīng)主體機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；膭?lì)國(guó)有、民營(yíng)的機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)設(shè)立子公司拓展住房租賃業(yè)務(wù)政府主導(dǎo)的交易、管理平臺(tái)搭建政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)國(guó)有企業(yè)主導(dǎo)的供應(yīng)主體發(fā)揮國(guó)有企業(yè)引領(lǐng)作用，支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)型住房租賃土地政策通過(guò)新增租賃建設(shè)用地，在商品住房項(xiàng)目中配建租賃住房等方式，多渠道增加新建租賃住房供應(yīng)金融政策加大對(duì)租賃住房項(xiàng)目的信貸支持力度積極支持并推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)運(yùn)營(yíng)政策進(jìn)一步落實(shí)放管服改革；要求各地建立快速審批通道4.住建部-發(fā)展住房租賃市場(chǎng)：

歷年來(lái)國(guó)家多項(xiàng)政策支持租賃市場(chǎng)發(fā)展，7月18日，住建部等九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)2015.1住建部發(fā)布《加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》2016.12國(guó)務(wù)院出臺(tái)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見(jiàn)》2016.6中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出建立購(gòu)租并舉和房住不炒2017.5住建部下發(fā)《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》2017.7住建部下發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》-6-背著書(shū)包去網(wǎng)吧一．租售同權(quán)及相關(guān)政策解讀二．租售同權(quán)及相關(guān)政策產(chǎn)生背景三．租售同權(quán)帶來(lái)的影響四．租售同權(quán)帶來(lái)的新機(jī)會(huì)五．房企涉足租賃住房領(lǐng)域的可行性研究目錄-7-背著書(shū)包去網(wǎng)吧政策背景：

租售同權(quán)等同類政策的出臺(tái)基于現(xiàn)階段時(shí)代背景，也是一種房地產(chǎn)調(diào)控手段，住房租賃市場(chǎng)原本就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，在本輪調(diào)控中得到了進(jìn)一步重視房住不炒：

2016年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的的定位居住屬性：

習(xí)近平總書(shū)記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議上進(jìn)一步指出，要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性地價(jià)高企：

房?jī)r(jià)居高不下，政府近年來(lái)多次調(diào)控，平抑房?jī)r(jià)增速租賃市場(chǎng)發(fā)展落后：

規(guī)?；?、專業(yè)化、規(guī)范化的住房租賃市場(chǎng)和中介機(jī)構(gòu)都比較缺位購(gòu)房壓力大：

一二線城市，居民購(gòu)房壓力巨大，保障性住房難以解決問(wèn)題多重屬性：

住宅同時(shí)具備了居住和投資等多重屬性，與住房捆綁的教育、醫(yī)療等民生屬性，帶來(lái)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期居高不下123國(guó)家背景行業(yè)背景民生背景-8-背著書(shū)包去網(wǎng)吧調(diào)控手段：

本輪政策調(diào)控以開(kāi)發(fā)商自持、發(fā)展租賃、租售同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)為基調(diào)，較以往更加注重供給側(cè)方面的調(diào)控需求側(cè)供給側(cè)限購(gòu)限貸限賣（T+N）實(shí)質(zhì)性增加土地供應(yīng)拍地環(huán)節(jié)設(shè)置更多條件整頓新房、存量房銷售市場(chǎng)規(guī)范商辦市場(chǎng)發(fā)展租賃市場(chǎng)控房?jī)r(jià)不是降房?jī)r(jià)限購(gòu)、限貸等作用于需求端的調(diào)控措施長(zhǎng)期對(duì)于抑制房?jī)r(jià)高速上漲見(jiàn)效甚微；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵在于差異化地增加有效供給，構(gòu)建完善的住房供應(yīng)體系，今年政府在供給側(cè)的頻繁調(diào)控動(dòng)作，正是明確這一根本問(wèn)題后的應(yīng)對(duì)舉措-9-背著書(shū)包去網(wǎng)吧本輪調(diào)控實(shí)質(zhì)：

各地看似一城一策，實(shí)則也是中央統(tǒng)籌指揮；看似降房?jī)r(jià)，實(shí)則穩(wěn)房?jī)r(jià)中央統(tǒng)籌指揮，地方因城施策穩(wěn)房?jī)r(jià)：

防止房地產(chǎn)大起大落，減少行業(yè)周期波動(dòng)對(duì)于經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響建立租售并舉的供應(yīng)體系，建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制（自持、租賃、同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)等），促使行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展貫徹房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的理念，使住房回歸居住屬性本輪調(diào)控特點(diǎn)-10-背著書(shū)包去網(wǎng)吧一．租售同權(quán)及相關(guān)政策解讀二．租售同權(quán)及相關(guān)政策產(chǎn)生背景三．租售同權(quán)帶來(lái)的影響四．租售同權(quán)帶來(lái)的新機(jī)會(huì)五．房企涉足租賃住房領(lǐng)域的可行性研究目錄-11-背著書(shū)包去網(wǎng)吧租售同權(quán)對(duì)政府的影響盤活住房存量資源緩解土地供應(yīng)壓力增加房產(chǎn)租賃稅收增強(qiáng)城市人口紅利在一二線城市、乃至三四線城市，商業(yè)地產(chǎn)存量房空置現(xiàn)象比較普遍商改住將增強(qiáng)閑置資產(chǎn)的使用效率租售同權(quán)引入立法，保障租賃雙方權(quán)益促進(jìn)房產(chǎn)租賃稅收的規(guī)范性增長(zhǎng)政策影響-政府：

租售同權(quán)及相關(guān)政策主要從四個(gè)層面對(duì)政府工作產(chǎn)生影響一二線大中城市土地供給不足降低直接購(gòu)房需求，緩解土地供應(yīng)的壓力構(gòu)筑高收入購(gòu)房，中收入租房，低收入保障房的全方位住房供給體系對(duì)高端人才的吸引力將大大增強(qiáng)-12-背著書(shū)包去網(wǎng)吧政策影響-開(kāi)發(fā)商：

政策出臺(tái)后，以北、上、廣為代表的城市土地供應(yīng)收緊，致使部分購(gòu)房人群進(jìn)入觀望，在未來(lái)，梯度更加鮮明的住房供給體系將對(duì)開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生長(zhǎng)遠(yuǎn)影響上海十三五規(guī)劃要求，新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬(wàn)套，商品住房約45萬(wàn)套，租賃住房約70萬(wàn)套；各類保障性住房約55萬(wàn)套北京未來(lái)五年150萬(wàn)套住房建設(shè)需求中包括50萬(wàn)套租賃住房開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)激烈：

住宅土地供應(yīng)量縮減住宅用地供應(yīng)量，尤其是一二線城市供應(yīng)量縮減；拍地環(huán)節(jié)設(shè)置更多條件，競(jìng)自持、競(jìng)配套等替代市場(chǎng)沖擊：

部分潛在客戶進(jìn)入觀望租賃市場(chǎng)、共有產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)帶來(lái)居住替代品的延伸，對(duì)商品房市場(chǎng)帶來(lái)沖擊新政的出臺(tái)將一批潛在客戶帶入持續(xù)觀望狀態(tài)產(chǎn)品策略變更：

房?jī)r(jià)梯度鮮明的住房供給體系住房供應(yīng)體系的完善將使支付能力較弱的家庭轉(zhuǎn)向公共住房市場(chǎng)，商品房市場(chǎng)一系列非市場(chǎng)化的調(diào)控政策有望取消；預(yù)計(jì)這將對(duì)剛需房?jī)r(jià)形成一定利空，推動(dòng)中高端樓盤定價(jià)更趨于市場(chǎng)化，住房市場(chǎng)將呈現(xiàn)更為明顯的房?jī)r(jià)梯度-13-背著書(shū)包去網(wǎng)吧1.9%1.9%1.7%6.3%1.7%3.8%4.7%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%北京上海深圳洛杉磯溫哥華悉尼倫敦政策影響-租賃企業(yè)：

我國(guó)一線城市租金收益率極低，政策出臺(tái)提出租賃產(chǎn)業(yè)進(jìn)行幫扶，同時(shí)將直接導(dǎo)致部分地區(qū)租金上漲，帶來(lái)利好我國(guó)房屋租賃企業(yè)，尤其是長(zhǎng)租公寓企業(yè)一直處于謹(jǐn)慎發(fā)展?fàn)顟B(tài)中，主要原因有兩個(gè)方面：

資產(chǎn)價(jià)格高：

導(dǎo)致國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率長(zhǎng)期較低，拿房成本高，企業(yè)很難在起步階段自持物業(yè)融資成本高：

我國(guó)市場(chǎng)利率仍然長(zhǎng)期在4%以上，企業(yè)融資成本較高過(guò)低的資產(chǎn)收益率和高企的融資成本很大程度上限制了租賃企業(yè)加杠桿快速做大的可能性2016年主要城市租金收益率租金上漲：

新一輪的供給側(cè)政策調(diào)控，對(duì)現(xiàn)階段交易量和房?jī)r(jià)形成利空，預(yù)期在未來(lái)租金收益率會(huì)出現(xiàn)上浮政策支持：

政策層面大力提倡發(fā)展租賃，尤其是長(zhǎng)期租賃，在稅收、土地等層面給予支撐數(shù)據(jù)來(lái)源：

網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料-14-背著書(shū)包去網(wǎng)吧一．租售同權(quán)及相關(guān)政策解讀二．租售同權(quán)及相關(guān)政策產(chǎn)生背景三．租售同權(quán)帶來(lái)的影響四．租售同權(quán)帶來(lái)的新機(jī)會(huì)五．房企涉足租賃住房領(lǐng)域的可行性研究目錄-15-背著書(shū)包去網(wǎng)吧從存量上看，中國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶均住房已達(dá)1.14套，但每個(gè)家庭戶實(shí)際在使用的住房套數(shù)僅為0.94套。

18%的存量房被空置，且全部集中于最富裕的家庭手中，很多家庭仍居住在擁擠且設(shè)施老舊的房屋中；面向此類人群提供有質(zhì)量的住房，才是有效的住房供應(yīng)，從政策角度看，發(fā)展公共租賃成為重要手段數(shù)據(jù)來(lái)源：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城鎮(zhèn)城區(qū)鎮(zhèn)區(qū)總量總套數(shù)（億套）2.611.541.07被占用套數(shù)（億套）2.151.300.85空置套數(shù)（億套）0.460.240.22平均戶均套數(shù)（套/戶）1.141.091.22戶均占有套數(shù)（套/戶）0.940.920.97戶均空置套數(shù)（套/戶）0.200.170.25從存量上看，當(dāng)前住房供應(yīng)仍存缺口，且集中于中低收入群體，面向此類人群提供有質(zhì)量的住房，才是有效的住房供應(yīng)，從政策角度看，發(fā)展公共租賃成為重要手段2013年末中國(guó)家庭戶均住房情況-16-背著書(shū)包去網(wǎng)吧8.611.014.717.018.820.419.818.217.30.010.020.030.012.014.118.220.819.523.321.115.915.10.010.020.030.02.73.44.54.85.15.54.94.23.96.07.610.212.213.714.914.914.013.30.010.020.030.0一二線三四線8.511.715.915.614.517.014.09.79.014.815.619.423.822.426.925.419.718.80.020.040.060.0一二線三四線全國(guó)已開(kāi)工庫(kù)存規(guī)模（億平米）全國(guó)已開(kāi)工庫(kù)存去化月數(shù)各線城市已開(kāi)工庫(kù)存規(guī)模(億平米）各線城市已開(kāi)工庫(kù)存去化月數(shù)當(dāng)前全國(guó)住房庫(kù)存已下滑至約17億平米，對(duì)應(yīng)去化周期15個(gè)月（其中一二線城市僅為9個(gè)月），低于16-20個(gè)月的合理區(qū)間。

若要彌補(bǔ)這一庫(kù)存缺口，住房供應(yīng)面積必須有一定上升，發(fā)展公共租賃成為重要手段數(shù)據(jù)來(lái)源：

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，券商報(bào)告從增量上看，近年強(qiáng)勁的住房需求極大程度地消耗了住房庫(kù)存，從政策角度考慮，為使庫(kù)存回歸合理水平，租賃住房供給成為新開(kāi)工之外的重要手段-17-背著書(shū)包去網(wǎng)吧數(shù)據(jù)來(lái)源：

Wind資訊，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局以香港為標(biāo)桿進(jìn)行對(duì)標(biāo)，盡管我國(guó)十二五期間大力建設(shè)公共住房，2015年末我國(guó)公共住房覆蓋率也僅為17%，相比香港公營(yíng)租住房屋的覆蓋率（30%）仍有相當(dāng)?shù)牟罹?，公共租賃市場(chǎng)有巨大成長(zhǎng)空間6.5%9.1%10.2%11.8%13.8%14.2%17.0%0%5%10%15%20%02000400060008000100002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年保障性住房存量城鎮(zhèn)30%低收入家庭總戶數(shù)公共住房覆蓋比例公共住房覆蓋比例私人永久性房屋,53.20%非住宅用房屋,1.20%臨時(shí)房屋,0.70%公營(yíng)租住房屋,29.10%資助自置居所房屋,15.80%香港住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)以30%低收入家庭作為目標(biāo)覆蓋人群，則2015年末公共住房供應(yīng)缺口約為3600萬(wàn)套。

香港僅公營(yíng)租住房屋覆蓋率即接近30%作為對(duì)當(dāng)前住房供應(yīng)體系的重要補(bǔ)充，發(fā)展公共租賃住房不僅能顯著提升低收入群體的生活質(zhì)量，還有利于大量釋放中產(chǎn)階級(jí)的被動(dòng)購(gòu)房負(fù)擔(dān)-18-背著書(shū)包去網(wǎng)吧作為對(duì)當(dāng)前住房供應(yīng)體系的重要補(bǔ)充，從人口流動(dòng)性角度考慮，目前全國(guó)租房人口接近兩億，對(duì)應(yīng)市場(chǎng)規(guī)模每年約1.1萬(wàn)億，且仍在持續(xù)增長(zhǎng)。

本地戶籍人口租房需求主要來(lái)自落戶的大學(xué)畢業(yè)生2015年末全國(guó)流動(dòng)人口：

2.47億人全國(guó)近5年普通高校畢業(yè)生數(shù)合計(jì)0.33億人非農(nóng)人口占比：

15%，即0.37億人農(nóng)業(yè)人口占比：

85%，即2.1億人非本地生源且落戶于就讀城市的租房占比：

50%，即0.17億人非農(nóng)人口中租房占比：

52.3%，即0.19億人農(nóng)業(yè)人口中租房占比：

69.8%，即1.47億人落戶大學(xué)生人均租房支出900元/月非農(nóng)人口人均租房支出900元/月農(nóng)業(yè)人口人均租房支出400元/月非農(nóng)人口租房市場(chǎng)規(guī)模約1800億/年非農(nóng)人口租房市場(chǎng)規(guī)模約2100億/年農(nóng)業(yè)人口租房市場(chǎng)總規(guī)模約7000億/年租房市場(chǎng)總規(guī)模近11000億/年數(shù)據(jù)來(lái)源：

《2015年中國(guó)流動(dòng)人口發(fā)展報(bào)告》，網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料-19-背著書(shū)包去網(wǎng)吧由于地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，前幾年眾多城投類企業(yè)和地產(chǎn)商紛紛向開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)上下游延伸，謀求轉(zhuǎn)型，以金融、產(chǎn)業(yè)、服務(wù)等方式帶動(dòng)地產(chǎn)增值，考慮到租賃市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展，從2015年開(kāi)始，TOP30的房企有近1/3已經(jīng)涉足租賃領(lǐng)域轉(zhuǎn)型模式代表企業(yè)轉(zhuǎn)型方向業(yè)務(wù)布局城市綜合開(kāi)發(fā)中交城投從基礎(chǔ)設(shè)施和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向城市綜合開(kāi)發(fā)城市綜合開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、金融創(chuàng)新、特許經(jīng)營(yíng)、公用事業(yè)的投資，運(yùn)營(yíng)金控平臺(tái)重慶城投從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)到金控集團(tuán)整合旗下金融資產(chǎn)，再和國(guó)外金融集團(tuán)合資，成為資產(chǎn)規(guī)模上千億元的金控集團(tuán)新產(chǎn)業(yè)培育合肥城建投國(guó)資運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)除了主導(dǎo)當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，也在加大對(duì)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的投入，主要為新型顯示電路等拿地轉(zhuǎn)型佳兆業(yè)從招拍掛到舊改走向主流到2013年，佳兆業(yè)的舊城改造項(xiàng)目接近其總土儲(chǔ)量的一半，包括私宅、爛尾樓、廠房等多業(yè)態(tài)產(chǎn)融結(jié)合綠地從地產(chǎn)商轉(zhuǎn)變?yōu)榻鹑诳毓杉瘓F(tuán)2015年開(kāi)始，綠地開(kāi)啟了金融+互聯(lián)網(wǎng)的轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略海外布局碧桂園從試水到加碼海外在政治、經(jīng)濟(jì)、文化環(huán)境與中國(guó)截然不同的馬來(lái)西亞，碧桂園整體上復(fù)制了國(guó)內(nèi)大盤的快速打法產(chǎn)業(yè)細(xì)分遠(yuǎn)洋地產(chǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)遠(yuǎn)洋希望將真正的養(yǎng)老服務(wù)能力作為做核心的戰(zhàn)略定位特色小鎮(zhèn)綠城從住宅建設(shè)轉(zhuǎn)向特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)成立小鎮(zhèn)集團(tuán)，以核心城市周邊地區(qū)的特色小鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)為新業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)，在貫穿地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全產(chǎn)業(yè)鏈的同時(shí)，植入養(yǎng)老、文旅、農(nóng)業(yè)等要素代表企業(yè)租賃（長(zhǎng)租公寓）品牌招商蛇口壹棧、壹間、壹棠萬(wàn)科地產(chǎn)泊寓保利地產(chǎn)UOKO公寓綠城綠城優(yōu)客金地集團(tuán)自在遇萬(wàn)達(dá)集團(tuán)文旅公寓龍湖地產(chǎn)冠寓旭輝集團(tuán)領(lǐng)寓國(guó)際社區(qū)、旭派公寓遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擎峯、橡樹(shù)資料來(lái)源：

網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料-20-背著書(shū)包去網(wǎng)吧一．租售同權(quán)及相關(guān)政策解讀二．租售同權(quán)及相關(guān)政策產(chǎn)生背景三．租售同權(quán)帶來(lái)的影響四．租售同權(quán)帶來(lái)的新機(jī)會(huì)五．房企涉足租賃住房領(lǐng)域的可行性研究目錄-21-背著書(shū)包去網(wǎng)吧發(fā)展租賃住房，房企自持物業(yè)，核心在于保證合理的項(xiàng)目投資回報(bào)，而公共住房最大的，痛點(diǎn)正在于投資回報(bào)率過(guò)低。

因此，房企參與租賃行業(yè)的關(guān)鍵應(yīng)當(dāng)從政策紅利、資本市場(chǎng)、外延拓展三個(gè)維度進(jìn)行考慮1.9%1.9%1.7%6.3%1.7%3.8%4.7%0.0%1.0%2.0%3.0%4.0%5.0%6.0%7.0%北京上海深圳洛杉磯溫哥華悉尼倫敦租金上漲，稅收優(yōu)惠，土地讓利等發(fā)展物業(yè)服務(wù)、購(gòu)物中心等地產(chǎn)外延項(xiàng)目利用租賃住房穩(wěn)定、長(zhǎng)期的現(xiàn)金流，發(fā)行資產(chǎn)支持類證券政策資本市場(chǎng)外延拓展2016年主要城市租金收益率當(dāng)前北京、上海的住宅租金回報(bào)率僅為2%左右，遠(yuǎn)低于國(guó)際水平數(shù)據(jù)來(lái)源：

網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料-22-背著書(shū)包去網(wǎng)吧一、地塊基本情況：

以上海今年7月成功出讓的嘉定新城E17-1地塊為例進(jìn)行初步投資測(cè)算地塊拍賣情況地塊名稱嘉定新城E17-1地塊掛牌起始總價(jià)（元）424170000宗地面積（平米）28513.4規(guī)劃建筑面積（平米）71284容積率2.5掛牌樓面價(jià)（元/平米）5950成交樓面價(jià)（元/平米）5950成交總價(jià)（元）424170000溢價(jià)率0.00%競(jìng)得企業(yè)上海嘉定新城發(fā)展有限公司嘉定新城項(xiàng)目周邊二級(jí)市場(chǎng)租金項(xiàng)目租金平米元/平米/月盤古天地3,3006749新城香溢瀾庭4,50011340新城金郡3,0004271合景理想家2,8004661風(fēng)景里3,5005169秋霞坊3,0008237新城金郡3,2007145中信泰富又一城3,60010534首創(chuàng)旭輝城3,5009836遠(yuǎn)香舫嘉苑3,2009534嘉定新城平均48數(shù)據(jù)來(lái)源：

搜房網(wǎng)、網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料-23-背著書(shū)包去網(wǎng)吧假設(shè)類別業(yè)內(nèi)較低值（元/平米）業(yè)內(nèi)較高值（元/平米）假設(shè)取值（元/平米）基礎(chǔ)成本合計(jì)159141252858大配套費(fèi)(上海地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)值)370370370前期工程費(fèi)5010075樁基工程7010085鋼筋160300230砼100165132.5砌體工程6012090抹灰工程254032.5外墻工程（不同材料差異較大）501000525室內(nèi)水電安裝工程6012090屋面工程153022.5門窗工程90300195土方、進(jìn)戶門、煙道及公共部位裝飾工程3015090電梯工程40200120人工費(fèi)130200165模板、支撐、腳手架工程70150110施工機(jī)械609075臨時(shí)設(shè)施305040檢測(cè)、試驗(yàn)、手續(xù)、交通、交際等費(fèi)用103020承包商管理費(fèi)、資料、勞保、利潤(rùn)等費(fèi)用90180135稅費(fèi)3310066.5設(shè)計(jì)費(fèi)1510057.5監(jiān)理費(fèi)33016.5廣告、策劃、銷售代理費(fèi)30200115注：

數(shù)據(jù)來(lái)源，網(wǎng)絡(luò)公開(kāi)資料。

成本假設(shè)以行業(yè)均值為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)算二、工程進(jìn)度及成本假設(shè)成本假設(shè)工程進(jìn)度假設(shè)201720182019開(kāi)發(fā)進(jìn)度30%70%開(kāi)始租賃假設(shè)1：

建設(shè)期按2年計(jì)，首付款支付30%，付款按建筑主體完成后付70%，全部驗(yàn)收后支付尾款假設(shè)2：

開(kāi)工后第二年完成主體建筑，第三年（2019年）開(kāi)始租賃-24-背著書(shū)包去網(wǎng)吧三、租賃假設(shè)假設(shè)類別建面指標(biāo)（元/平米）銷售費(fèi)用106.2管理費(fèi)用160.441、擬采用行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)法進(jìn)行財(cái)務(wù)測(cè)算，標(biāo)準(zhǔn)選擇某網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目數(shù)據(jù)2、2022年之后的銷售費(fèi)用維持原有銷售費(fèi)用的30%，每年3%遞增，管理費(fèi)用按每年增長(zhǎng)3%計(jì)算銷售及管理費(fèi)用假設(shè)2017（開(kāi)發(fā)建設(shè)）2018（開(kāi)發(fā)建設(shè)）2019（起租）2020地塊平均租金價(jià)格（元/平米/月）48.0049.4450.9252.45同比增長(zhǎng)率（%）3.00%3.00%3.00%租賃面積假設(shè)（平方米）006059164156入住率0.00%0.00%85.00%90.00%數(shù)據(jù)來(lái)源：

中指數(shù)據(jù)庫(kù)假設(shè)1：