物業(yè)管理規(guī)約

物業(yè)管理規(guī)約為了維護全體業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，維護公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)變更和業(yè)主委員會換屆改選，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關于上海市實施<物業(yè)管理條例>若干意見的通知》等相關規(guī)定，結(jié)合本物業(yè)的實際情況，制定本規(guī)約。本規(guī)約對本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各業(yè)主和使用人具有約束力。第一章物業(yè)的使用第一條業(yè)主的權(quán)利與義務業(yè)主在物業(yè)管理活動中依照《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源局關于上海市實施<物業(yè)管理條例>若干意見的通知》以及相關法律、法規(guī)的規(guī)定，享受相應的權(quán)利，履行相應的義務。在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設單位在本物業(yè)內(nèi)未轉(zhuǎn)讓的保留部分（包括但不限于商業(yè)用房、地下車庫、及其與之相配套的設施設備等）為建設單位所有并由建設單位決定其使用方式或進行處分。第二條相鄰關系各業(yè)主及使用人同意，遵守物業(yè)管理法律、法規(guī)、規(guī)章、制度，按照有利于物業(yè)外貌保持、使用安全、公平合理、不損害公共利益和他人利益等原則，正確處理供水、供電、供熱、排水、通行、通風、采光、維修、裝飾裝修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。第三條物業(yè)的使用原則各業(yè)主同意，在物業(yè)使用中，嚴格遵守物業(yè)使用的相關規(guī)定，以及本物業(yè)管理區(qū)域的車輛停放、電梯使用、空調(diào)安裝等管理制度和約定；在物業(yè)使用中不發(fā)生法律、法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件中規(guī)定的禁止性行為。業(yè)主及使用人應當接受物業(yè)服務企業(yè)的管理，遵守物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)有關規(guī)章制度和本規(guī)約訂立的物業(yè)使用手冊等本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一切規(guī)章制度。業(yè)主及使用人應保證訪客、雇工、代理人、承租人、借用人、受托人、商鋪顧客等相關人員遵守本規(guī)約和物業(yè)服務企業(yè)訂立的本物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度、規(guī)定，并有義務督促其訪客、代理人、雇工、承租人、商鋪顧客及其他使用者糾正、停止違反本規(guī)約和物業(yè)管理區(qū)域規(guī)章制度的行為。因訪客、代理人、雇工、承租人、商鋪顧客及其他使用者疏忽、錯誤、過失或故意行為而給物業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)、其他業(yè)主或第三方造成的損失和損害，業(yè)主及/或使用人應承擔連帶責任。第四條物業(yè)的裝飾裝修業(yè)主、使用人同意按照下列規(guī)定裝飾、裝修物業(yè)：1、需要裝飾裝修房屋的，應事先告知物業(yè)服務企業(yè)，向物業(yè)管理公司申請辦理相關手續(xù)，并與其簽訂《裝飾裝修管理協(xié)議》。除遵守本規(guī)約和《裝飾裝修管理協(xié)議》的規(guī)定外，還應遵守物業(yè)服務企業(yè)制定的其他相關管理規(guī)定，并參照住建部《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》的相關規(guī)定，配合物業(yè)服務企業(yè)共同塑造物業(yè)整體形象和良好秩序。遵守裝飾裝修的注意事項，不從事裝飾裝修的禁止行為，并按照物業(yè)服務企業(yè)要求對損害物業(yè)形象的行為進行整改；2、在指定地點放置裝飾裝修材料及裝修垃圾，不擅自占用共有部分和公共場所。施工期間應采取有效措施，減輕或避免施工過程中對相鄰業(yè)主或使用人日常辦公造成的影響，白天7時至晚上7時不得從事敲、鑿、鋸、鉆等產(chǎn)生嚴重噪聲的施工；3、室內(nèi)裝飾裝修，不得影響共用部位、共用設施設備、市政公用設施的正常使用和維修養(yǎng)護以及相鄰業(yè)主的合法權(quán)益。因裝飾裝修導致共用部位、共用設施設備、市政公用設施以及其他業(yè)主利益受損，業(yè)主或使用人應當及時恢復原狀并承擔相應的賠償責任。4、合理使用水、電、氣等共用設施設備，不擅自拆改。第五條物業(yè)轉(zhuǎn)讓、出租的相關事項房屋租賃，應當遵守國家、本市關于房屋租賃的有關法律法規(guī)和政策規(guī)定，尊重社會公德，不得危及物業(yè)的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。無論出租或轉(zhuǎn)租的，業(yè)主均應承擔相應的責任。房屋租賃，必須符合本市規(guī)定的房屋出租條件和人均承租面積標準。不得擅自改變房屋原設計功能和布局，對房屋進行分割搭建。房屋租賃，出租人與承租人應就物業(yè)管理費、維修資金（另有約定的除外）、水電能耗費等費用的交納進行約定，業(yè)主與承租人對該等費用的支付負連帶責任。業(yè)主轉(zhuǎn)讓單元時，業(yè)主應與物業(yè)管理企業(yè)結(jié)清各項費用。業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，須將本規(guī)約作為物業(yè)轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。業(yè)理區(qū)域內(nèi)的規(guī)章制度，并應當及時制止其不當行為；20、業(yè)主、使用人應當遵守商業(yè)運營機構(gòu)和物業(yè)服務企業(yè)關于日常管理的其他規(guī)章制度和規(guī)定。第九條物業(yè)的維修養(yǎng)護1、業(yè)主應及時對物業(yè)專有部分影響相鄰業(yè)主、使用人利益的損壞部位和設施進行維修養(yǎng)護，但不得妨礙其他業(yè)主的合法利益；因業(yè)主未能履行相應的維修養(yǎng)護義務造成任何損失的，業(yè)主、使用人應承擔相應的賠償責任；2、業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)專有部分內(nèi)屬公共維修責任的共用部位和共用設施損壞時，應及時通知物業(yè)服務企業(yè)，并采取合理措施防止損失擴大；3、對自有、異產(chǎn)毗連、物業(yè)共用部位、共用設備設施物業(yè)維修，有關業(yè)主應積極支持、配合，不得人為阻撓維修。因阻撓維修或不予配合，造成物業(yè)及他人人身傷害和財產(chǎn)損失的，應承擔賠償責任；4、因維修物業(yè)或公共利益，確需臨時占用、挖掘道路、場地的，須向物業(yè)服務企業(yè)提出申請，經(jīng)書面同意后方可實施，并在約定期限內(nèi)恢復原狀；造成損失的，應當賠償。5、物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益或其他業(yè)主、使用人合法權(quán)益時，責任人應當及時采取措施消除隱患；6、如因人為原因造成共用部位、共用設施設備損壞，造成損壞的責任人應負責修復或賠償損失；7、為檢查或維修物業(yè)內(nèi)任何共用區(qū)域而安裝設施，或履行物業(yè)服務企業(yè)對物業(yè)的管理責任時，物業(yè)服務企業(yè)、承建商、代理人及其他經(jīng)許可的第三人有權(quán)攜帶一切必需的設備、機器及材料進入該物業(yè)任何一部分，包括業(yè)主單元的內(nèi)部，業(yè)主或使用人應當允許及配合；8、物業(yè)服務企業(yè)進行維修工作或其他必要的檢測、養(yǎng)護、調(diào)試等工作，業(yè)主或使用人應予以配合或提供必要的協(xié)助；如業(yè)主或使用人拒不配合、拒絕物業(yè)管理人員進入物業(yè)內(nèi)部進行相應工作，由此造成的損失或擴大部分的損失，由業(yè)主或使用人自行承擔；9、發(fā)生危及公共利益或其他業(yè)主或使用人合法權(quán)益的緊急情況，必須及時進入物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護但無法通知相關業(yè)主或使用人的，物業(yè)管理公司可向相鄰業(yè)主或使用人說明情況，在第三方（如所在地居委會或派出所或房地產(chǎn)主管部門）的監(jiān)督下，進入相關業(yè)主或使用人的物業(yè)專有部分進行維修養(yǎng)護，事后應及時通知相關業(yè)主或使用人并做好善后工作；10、業(yè)主或使用人自行負責其房屋單元內(nèi)一切自有裝置和設備的維修和保養(yǎng)；11、建設單位應按國家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔物業(yè)的保修責任。建設單位在保修期限和保修范圍內(nèi)拒絕修復或拖延修復的，業(yè)主或使用人可以自行或委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由建設單位承擔；12、本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主或使用人按規(guī)定繳存、使用和管理物業(yè)維修資金。任何業(yè)主不再擁有其專有單元的產(chǎn)權(quán)后，無權(quán)索回維修資金，惟可按法律規(guī)定的程序?qū)⑸鲜鼍S修資金轉(zhuǎn)讓給該專有單元的受讓人。第十條維修資金的籌集和使用）業(yè)主應當按照下列規(guī)定籌集和使用維修資金：

1、按照規(guī)定交納專項維修資金；2、專項維修資金的帳務由物業(yè)服務企業(yè)代管；

3、專項維修資金使用和管理按照政府有關規(guī)定執(zhí)行；4、業(yè)主在轉(zhuǎn)讓或者抵押其物業(yè)時，所交納的專項維修資金繼續(xù)用作物業(yè)的共有部分、共用設備設施的維修、更新。第十一條業(yè)主提交通訊聯(lián)系方式的義務業(yè)主應當通過建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供聯(lián)系地址、通訊方式。發(fā)生變更的，應當及時向建設單位、物業(yè)服務企業(yè)或者直接向業(yè)主委員會提供新的聯(lián)系地址、通訊方式。業(yè)主不提供或未及時提供聯(lián)系地址、通訊方式或者變更信息的，物業(yè)管理活動中的相關資料投入物業(yè)所在地的該戶業(yè)主原預留聯(lián)系地址、通訊方式送達。第十二條利用物業(yè)共有部分（如建筑物外墻面廣告等）獲利的歸屬業(yè)主如利用物業(yè)共有部分、共用設施設備從事經(jīng)營的，應當在征得物業(yè)服務企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù),并根據(jù)規(guī)定格式要求，每半年（具體時間為1月份和7月份）向全體業(yè)主公布一次賬目。

按照前款規(guī)定獲取的收益，歸全體業(yè)主所有。第十三條相關費用的繳付及未按約定繳付的責任業(yè)主及使用人應當按規(guī)定和約定交納物業(yè)管理費、房屋公共維修基金（如有）及水、電、燃氣等能源費用。本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務收費采取包干制方式。具體標準：辦公樓：--元/月·平方米（其中物業(yè)管理費：--元/月·平方米，設施設備運行費：--元/月·平方米）。商業(yè)：--元/月·平方米（不含水費、電費及自用部分物耗）。物業(yè)管理費應于每季度首月的前--天內(nèi)繳納。業(yè)主、使用人未按照本規(guī)約、物業(yè)服務合同交納與物業(yè)有關的任何費用的，物業(yè)服務企業(yè)可按每日加收應交納費用的3‰的滯納金或按約定加收滯納金。同時，物業(yè)服務企業(yè)可向人民法院申請追繳，或以其它合法方式進行追繳。使用人未按照本規(guī)約的規(guī)定交納物業(yè)費、能源費及該單元產(chǎn)生的相關費用，最終由業(yè)主承擔全部欠繳費用和所欠費用的違約金及由此產(chǎn)生的全部責任。同時，業(yè)主委員會應當督促其限期交付，業(yè)主逾期仍不交付的，業(yè)主委員會或其委托的物業(yè)服務企業(yè)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布物業(yè)管理服務費收交情況，并注明欠交費用的業(yè)主單元號進行催討；仍不交付的，業(yè)主大會也可以向物業(yè)所在地人民法院起訴。第十四條物業(yè)管理費的調(diào)整在物價上漲指數(shù)和政府對最低工資標準的調(diào)整指數(shù)以及國家、地方對能源費調(diào)整達到一定比例時，依照國家及市政府相關部門每年頒布的數(shù)據(jù)和通知，可啟動物業(yè)管理費的調(diào)整機制（如本項目的市場公共事業(yè)費浮動達到10%時），調(diào)整后物業(yè)管理費收費標準應納入到租/售合同或《臨時管理規(guī)約》中。業(yè)主對物業(yè)服務有增加特別需求的，如涉及到物業(yè)管理費的調(diào)整，可與物業(yè)管理公司進行協(xié)商，此條款僅針對整棟銷售的業(yè)主。第十五條業(yè)主違反物業(yè)使用禁止行為的處理業(yè)主或使用人違反本規(guī)約第三條、第四條、第五條、第六條、第七條、第八條約定的，物業(yè)服務企業(yè)有權(quán)勸阻、制止；業(yè)主拒不改正的，物業(yè)服務企業(yè)可以采取措施予以制止。第二章物業(yè)服務企業(yè)的變更第十六條物業(yè)服務企業(yè)變更的情形前期物業(yè)管理期間發(fā)生下列情形之一的，建設單位可以另行選聘物業(yè)服務企業(yè)：（一）物業(yè)服務企業(yè)違約，致使合同目的不能達到的；（二）物業(yè)服務企業(yè)提出解除合同；（三）物業(yè)服務企業(yè)因解散、破產(chǎn)等原因無法履行物業(yè)服務合同的。發(fā)生下列情形之一的，建設單位/業(yè)主大會應當及時決定物業(yè)服務企業(yè)選聘事宜：1、業(yè)主大會依照法律規(guī)定成立之后；2、物業(yè)服務合同屆滿前3個月；3、因其他原因物業(yè)服務合同終止的。第十七條選聘方案的制定建設單位/業(yè)主大會另行選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模、實施物業(yè)服務的客觀需要、業(yè)主對物業(yè)服務的要求等擬訂物業(yè)服務企業(yè)選聘方案，選聘方案應當包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)等級和信用情況；（二）服務內(nèi)容和標準；（三）物業(yè)服務收費。選聘方案應事先聽取業(yè)主意見和建議，選聘方案確定后應書面通知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第十八條選聘方式建設單位/業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)，建議采取公開招投標方式。業(yè)主大會未成立前由建設單位確定選聘方式。第十九條物業(yè)服務合同的簽定招標工作完成后，建設單位/業(yè)主大會代表全體業(yè)主與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并將選聘結(jié)果書面通知業(yè)主，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。第二十條無法及時選聘的處理前期物業(yè)管理期間，因物業(yè)服務企業(yè)突然撤離等原因，建設單位無法及時另聘物業(yè)服務企業(yè)的，在另聘物業(yè)服務企業(yè)之前，建設單位可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者房地產(chǎn)管理部門指定物業(yè)服務企業(yè)臨時代管，建設單位與代管的物業(yè)服務企業(yè)簽訂臨時物業(yè)服務合同，業(yè)主按臨時物業(yè)服務合同的約定支付物業(yè)服務費。第三章業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建第二十一條組建原則

各業(yè)主同意自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門、居民委員會和相關行政管理部門的業(yè)務指導，依法有序組建業(yè)主大會、業(yè)主委員會。

第二十二條組建籌備組各業(yè)主同意由居民委員會負責牽頭，通過召開業(yè)主座談會、業(yè)主代表會議等方式組建業(yè)主大會籌備組。

第二十三條籌備組或業(yè)委會的人員條件

業(yè)主大會籌備組（以下簡稱“籌備組”）成員或者業(yè)主委員會委員由模范履行業(yè)主義務、熱心公益事業(yè)、責任心強并有一定組織能力的業(yè)主擔任。

業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)委會委員：

1、違反本規(guī)約房屋租賃使用規(guī)定的；

2、違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的；3、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；4、拒交物業(yè)服務費的；5、拒交維修資金的；6、法律、法規(guī)規(guī)定的其它物業(yè)使用禁止行為的。

第二十四條業(yè)主委員會候選人的產(chǎn)生業(yè)主委員會委員候選人由籌備組通過召開業(yè)主代表、部分業(yè)主會議直接聽取業(yè)主意見，或者采用業(yè)主推薦等方式產(chǎn)生，并按規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示、公告。

第二十五條首次業(yè)主大會會議表決事項

籌備組應在成立之日起30日內(nèi)，組織業(yè)主召開首次業(yè)主大會會議。首次業(yè)主大會會議應表決通過如下事項，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告：1、表決通過《業(yè)主大會議事規(guī)則》和相關管理規(guī)約；2、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會成員。第二十六條籌備組不履行職責的處理籌備組不依法履行組建業(yè)主大會職責的，業(yè)主可以請求街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、房地產(chǎn)管理部門責令其限期改正?；I備組逾期仍未履行職責的，業(yè)主可以請求相關部門組織業(yè)主重新組建籌備組。

第四章附則第二十七條規(guī)約的制定本規(guī)約由建設單位制定，在物業(yè)銷售時向物業(yè)買受人明示，并予以說明。

物業(yè)買受人在與物業(yè)建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規(guī)約。

第二十八條矛盾糾紛的調(diào)處業(yè)主、使用人、業(yè)委會、物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)使用和執(zhí)行本規(guī)約中產(chǎn)生矛盾糾紛時，本著互諒互讓的原則，同意由居委會、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）設立的人民調(diào)解委員會居間調(diào)解處理，也可以向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第二十九條違約處理業(yè)主、使用