北京高端別墅和公寓項(xiàng)目調(diào) 研

1/1北京高端別墅和公寓項(xiàng)目調(diào)研北京部分高端別墅和公寓項(xiàng)目調(diào)研小結(jié)接受公司領(lǐng)導(dǎo)指示和海南瑞吉項(xiàng)目因素，在這兩周內(nèi)我調(diào)查了北京在單價(jià)在5萬塊以上的部分重點(diǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目，走過的項(xiàng)目超過10個(gè)，有華遠(yuǎn)集團(tuán)項(xiàng)目裘馬都，昆侖公寓，緣溪堂和維多莉亞花園等，其次針對瑞吉項(xiàng)目的特點(diǎn)和價(jià)位，針對一些北京在銷售的高端樓盤進(jìn)行了調(diào)研，包括紫玉山莊（60000元/平），香山清琴（50000元/平），御園（50000/平）。

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這次小結(jié)只是對幾個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目，包括（盤古大觀，亞運(yùn)新新家園，釣魚臺七號院和宵云路8號）四個(gè)項(xiàng)目，進(jìn)行一些初步了解和相關(guān)銷售方面的調(diào)查的分析，也得出了一些淺見之談，希望與公司領(lǐng)導(dǎo)交流：

1．盤古大觀；區(qū)位：

位于北四環(huán)中路、亞奧核心區(qū)，距離水立方僅180米，距離鳥巢500米，是千頃奧林匹克公園中心區(qū)唯一的地標(biāo)性城市綜合體。

占地面積：

39360平方米；總建筑面積：

418484.70萬平方米，銷售單價(jià)：

83000元/平投資商：

北京盤古氏投資有限公司監(jiān)理單位：

北京津京建設(shè)工程監(jiān)理公司（除A座）北京塞瑞斯國際工程監(jiān)理有限公司（A座）承建單位：

北京首鋼建設(shè)集團(tuán)有限公司（除主體）北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司（主體）設(shè)計(jì)公司：

李祖原建筑師事務(wù)所物業(yè)公司：

北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司樓層情況：

幼兒園：

小牛津雙語幼兒園中小學(xué)：

朝陽外國語學(xué)校、慧中里小學(xué)綜合商場：

北辰超市、陽光廣場超市、漂亮購物中心、華匯商場及超市、家和超市、華堂商場銀行：

中國銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行郵局：

亞運(yùn)村郵局、馬甸郵局醫(yī)院：

306醫(yī)院、北醫(yī)三院、中日友好醫(yī)院、亞運(yùn)村醫(yī)院、安貞醫(yī)院休閑娛樂設(shè)施：

CATIC酒店、五洲大酒店其他：

奧體中心、英東游泳館產(chǎn)品性質(zhì)：

一幢超5A級寫字樓、三幢國際公寓、一座盤古七星酒店以及全長411米的世界第一商業(yè)長廊龍廊綜合組成。

盤古大觀A座為國際標(biāo)準(zhǔn)的超5A級寫字樓，高192米。

4.6米超高室內(nèi)空間。

A座是盤古大觀最高的標(biāo)志性建筑，采用現(xiàn)代的內(nèi)筒框架結(jié)構(gòu)體系，外墻為單元式空防紫外線全玻璃帷幕墻。

大廈共有地上39層，地下5層，總建筑面積約13.9萬平方米。

其中地上部分約10.9萬平方米，地下部分約3萬平方米，標(biāo)準(zhǔn)層建筑面積將近2800平方米，標(biāo)準(zhǔn)辦公層層高4.6米，大堂內(nèi)空間挑高15米，高視覺空間。

大廈2層主要用做商務(wù)中心；3層與4層為國外銀行及領(lǐng)事館的簽證處等辦事機(jī)構(gòu)。

5層至36層分低、中、中高、高共計(jì)四個(gè)辦公區(qū)域，入駐其中的主要為金融、證券投資等領(lǐng)域的跨國大公司。

地下二層為職工餐廳，充分滿足大廈內(nèi)各公司員工的就餐需求。

地下5層，按世界銀行海外結(jié)算中心標(biāo)準(zhǔn)設(shè)有2800平方米專業(yè)金庫，滿足跨國金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)要求。

35層為高檔正餐廳，可舉辦各類商務(wù)宴請。

頂層39層部分挑高達(dá)7米，集休閑餐飲(咖啡廳、酒吧、舞廳等)、商務(wù)宴請(正式餐飲包間)和會務(wù)功能于一體。

大廈頂部設(shè)有直升機(jī)停機(jī)坪。

銷售管理團(tuán)隊(duì)及體制：

盤古大觀項(xiàng)目在北京屬于高尖端樓盤，尤其地理位置優(yōu)越，價(jià)格為83000元/平米（銷售均價(jià)）；銷售人員有20名左右，統(tǒng)一由一名銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)，折扣由總經(jīng)理和銷售經(jīng)理確定，銷售人員只是進(jìn)行初步的洽淡和項(xiàng)目產(chǎn)品的介紹，銷售人員底薪為：

5000元/月，試用期三個(gè)月，試用期內(nèi)工資為：

3000元/月；銷售傭金是：

2，銷售總套數(shù)為129套，現(xiàn)在已經(jīng)銷售了25%，主要樓層為中間樓層，以高層為主；盤古大觀的常年的空氣濕度在70%，每套618平米的大開間，2，亞運(yùn)新新家園2．VIP熱線：

64899961/60/63/62四期開盤時(shí)間：

2009年4月3．開盤時(shí)間：

四期2009年8月1日三期7、10號樓2007年5月4．入住時(shí)間：

四期2010年年底，三期2007年3月31日5．平均單價(jià)：

50000元/㎡總價(jià)：

最低2000萬元/套四期50000元/平方米,精裝修6．二手房參考價(jià)：

28135元/平方米7．物業(yè)費(fèi)：

一期別墅2.50元/平方米/月,公寓3.80元/平方米/月二期別墅2.50元/平方米/月，三期別墅3.3元/平方米項(xiàng)目位置：

項(xiàng)目距亞奧核心僅1.5公里，為低密度住宅小區(qū)，位于北四五環(huán)之間的朝陽區(qū)亞運(yùn)村辛店路1號，北距五環(huán)1.5公里，南距四環(huán)2公里，西臨北苑路1.2公里，東臨京承高速路1.8公里。

小區(qū)位于奧林匹克公園輻射區(qū)內(nèi)，距離亞奧核心區(qū)域僅1500米。

四期產(chǎn)品介紹：

四期聯(lián)排共80套左右，全部為精裝修，戶型面積420平方米至580平方米之間；周邊環(huán)境介紹：

項(xiàng)目周邊大屯路、辛店村路和五環(huán)路的修通，再加上四環(huán)、城鐵13號線、地鐵5號線、奧運(yùn)支線和機(jī)場輕軌的聯(lián)絡(luò)，各條道路縱橫交錯(cuò)，共同構(gòu)成了棋盤狀交通網(wǎng)；整個(gè)奧運(yùn)區(qū)域以及亞北區(qū)域形成高效、便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò)，極大地提升亞北以及望京地區(qū)的交通狀況。

亞運(yùn)新新家園III亞運(yùn)新新家園三期墅語距亞奧核心僅1.5公里。

目前奧運(yùn)工程建設(shè)已經(jīng)全面鋪開，2800億的投資正在逐步兌現(xiàn)，立體交通網(wǎng)絡(luò)、奧林匹克公園、200萬多平方米綜合配套設(shè)施將從藍(lán)圖變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。

奧林匹克森林公園以北五環(huán)為界，分為南北兩個(gè)區(qū)域，規(guī)劃總面積約六百八十公頃。

其中，南區(qū)規(guī)劃面積約三百八十公頃，以山形水系為主，并規(guī)劃有奧運(yùn)會臨時(shí)比賽場館、奧運(yùn)村國際區(qū)等奧運(yùn)賽時(shí)臨時(shí)設(shè)施；北區(qū)規(guī)劃面積約三百公頃，以自然生態(tài)綠色景觀為主。

在這片綠色環(huán)抱之中的就是亞運(yùn)新新家園。

我們這里是一個(gè)低密度住宅小區(qū)，位于北四五環(huán)之間的朝陽區(qū)亞運(yùn)村辛店路1號，北距五環(huán)1.5公里，南距四環(huán)2公里，西臨北苑路1.2公里，東臨京承高速路1.8公里。

小區(qū)位于奧林匹克公園輻射區(qū)內(nèi)，距離亞奧核心區(qū)域僅1500米。

在項(xiàng)目開發(fā)的初始階段，這里有161戶村民居住，所以當(dāng)時(shí)我們的門牌號碼是162號，于是就有了162CLUB的網(wǎng)站域名，隨著附近陸續(xù)的開發(fā)，鴻華高爾夫球場的建設(shè)，周圍已經(jīng)不再有其他的居民住宅，我們就成為了辛店路1號。

奧林匹克公園周邊將修建若干條道路，尤其是大屯路、辛店村路和五環(huán)路的修通，再加上四環(huán)、城鐵13號線、地鐵5號線、奧運(yùn)支線和機(jī)場輕軌的聯(lián)絡(luò)，各條道路縱橫交錯(cuò)，共同構(gòu)成了未來奧運(yùn)村里棋盤狀交通網(wǎng)；立水橋區(qū)域也正在新建改建共9條縱橫交錯(cuò)的交通路網(wǎng)，到明年底將全線通車，它們與12條奧運(yùn)規(guī)劃路網(wǎng)遙相呼應(yīng)，使整個(gè)奧運(yùn)區(qū)域以及亞北區(qū)域形成高效、便捷、通暢的立體交通網(wǎng)絡(luò)，極大地提升奧運(yùn)會后亞北以及望京地區(qū)的交通狀況，今后這里將成為北京交通最為便捷的區(qū)域。

亞運(yùn)新新家園II傲居亞奧繁華獨(dú)享森林謐境21世紀(jì)的新北京，CBD作為商務(wù)中心，中關(guān)村是高科技教育中心。

亞運(yùn)新新家園，傲居于亞奧繁華之核心。

項(xiàng)目毗鄰?qiáng)W運(yùn)村，坐擁北四環(huán)及北五環(huán)路之間，更有京承高速環(huán)布周邊，東南快捷連通CBD，西南飛行直達(dá)中關(guān)村。

并由三大高爾夫球場圍合，方圓兩公里連綿起伏的果嶺及幾百棵50年大樹簇?fù)淼?00畝森林謐境。

新領(lǐng)袖NEWHOUSE亞運(yùn)新新家園II，以立體設(shè)計(jì)為原點(diǎn)的全新理念及戶型、布局等全方位升級的至尊品質(zhì)。

TOWNHOUSE的尖端形態(tài)NEWHOUSE在秉承亞運(yùn)新新家園一期多樣性的鄉(xiāng)村風(fēng)格特點(diǎn)下，亞運(yùn)新新家園II更參考海德堡、京都、巴黎、阿姆斯特丹、新竹等世界上百個(gè)TOWNHOUSE的頂級設(shè)計(jì)，從戶型風(fēng)格到室內(nèi)布局更加合理。

陽光浴室，私家專屬電梯，室內(nèi)雙車位以及立體庭院的設(shè)計(jì)，10米寬大戶型，兩層通高挑空大廳，氣派非凡；8米面寬戶型，戶內(nèi)基本無結(jié)構(gòu)墻，并設(shè)有頂部采光樓梯間，簡約律動；7.5米面寬戶型，豪華南北通風(fēng)雙主臥，精致莊重；6.8米面寬小戶型，近4米高的平進(jìn)式主臥，擁有3.6米高的主臥落地窗。

私家專屬電梯亞運(yùn)新新家園II獨(dú)有的私家專屬電梯王后雙車庫，成就新領(lǐng)袖私密王國亞運(yùn)新新家園II，在一期提出的全地下車道概念的基礎(chǔ)之上配置雙車位室內(nèi)車庫，進(jìn)而延展新領(lǐng)袖的人生價(jià)值。

高品質(zhì)的停車空間，停泊王與后豪華坐駕，揮灑君臨天下，盡享駕御樂趣而風(fēng)雨無憂。

露臺花園私人會所，三大立體庭院境界非凡針對亞運(yùn)新新家園一期平面設(shè)計(jì)的空間感不足，在亞運(yùn)新新家園II，由場區(qū)設(shè)計(jì)概念中派生出的南向雙花園南向花園中增加下沉庭院，使戶型設(shè)計(jì)立體化。

首層、地下、院落空間相互滲透，層次交融。

亞運(yùn)新新家園I亞運(yùn)新新家園－五環(huán)內(nèi)的尊崇低密度住宅亞運(yùn)新新家園是鑲嵌在北四環(huán)、五環(huán)間亞運(yùn)村城市綠化帶中的一顆明珠，距亞運(yùn)村核心區(qū)與規(guī)劃中奧運(yùn)森林公園一步之遙。

占地48萬平方米，擁有20萬平方米集中綠地。

外被鴻華、馨葉、姜莊湖三大國際標(biāo)準(zhǔn)GOLF球場包圍，內(nèi)擁千棵原生成樹、數(shù)處天然水系和成群飛鳥，充滿自然氣息。

社區(qū)30萬平方米建筑規(guī)模，主力產(chǎn)品是都市TOWNHOUSE與森林高爾夫公寓，容積率極低。

都市TOWNHOUSE間距適當(dāng)，面寬舒適，雙車位設(shè)計(jì),寬大花園；森林高爾夫公寓為六層帶電梯，一梯兩戶，南北通透的花園洋房，全地下停車，人車分流。

規(guī)劃2000平方米運(yùn)動會所和近1000平方米的生活會所，社區(qū)園林以運(yùn)動與健康為主題，規(guī)模宏大，繞社區(qū)一圈近3公里。

一期都市TOWNHOUSE與森林高爾夫公寓已經(jīng)入住，綠地景觀已經(jīng)完工，現(xiàn)房實(shí)景給綠色健康的生活方式作了最好的注解。

在亞運(yùn)新新家園，居住在自然里，自然就會融入生活。

交通狀況:主要交通干線是北苑路，路面比較寬闊、平坦，符合快速交通的行車條件。

有多條公交線路直達(dá)安定門、東單、萬泉河路、五路居。

有輕軌13號線和地鐵5號線。

付款方式：

一次性付款、銀行按揭建筑類別：

七層板樓帶電梯從大區(qū)位上來看，亞運(yùn)新新家園的正西方向兩公里即為北京2008年奧運(yùn)會奧林匹克村，地段極具升值潛力。

主要交通干線是北苑路，路面比較寬闊、平坦，符合快速交通的行車條件。

年底即將暢通的四環(huán)路使本項(xiàng)目的交通條件更加出眾，有多條公交線路直達(dá)安定門、東單、萬泉河路、五路居，未來北京市輕軌13號線和地鐵5號線開通。

物業(yè)管理費(fèi)：

公寓3.3元/建筑平方米，TOWNHOUSE2.5元/建筑平方米亞運(yùn)村里48萬平方米原生林地，20萬平方米集中綠地，4258株原生成木珍貴樹種，50年樹齡精確檔案。

北京四環(huán)沿線1300萬平米城市綠化帶，周邊擁有鴻華、馨葉、姜莊湖三大國際標(biāo)準(zhǔn)GOLF球場，方圓兩公里陽光與綠地。

森林Golf公寓亞運(yùn)村果嶺邊，更寧靜的生活。

48萬平米私家森林，3大Golf球場，陽光與綠地，一圈3公里社區(qū)園林，更寧靜的生活，就在森林高爾夫公寓。

1、全地下大型車庫，電梯從車庫直接入庫2、大面積景觀落地窗，48萬平米原生林地與水系盡收眼底3、超寬陽光觀景露臺，視野兩公里無遮攔4、步入式衣柜，桑拿房，全方位呵護(hù)主人生活5、中西雙廚房，生活樂趣倍增6、國貿(mào)物業(yè)五星級酒店式管理教育設(shè)施：

園區(qū)內(nèi)雙語幼兒園，匯佳幼兒園、小牛津雙語幼兒園、金色搖籃雙語幼兒園、芳草地小學(xué)、安慧里小學(xué)(寄宿班)、朝陽區(qū)外國語學(xué)校、中央音樂學(xué)院附中、陳經(jīng)綸中學(xué)、北京八十中。

醫(yī)療設(shè)施：

中日友好醫(yī)院、安貞醫(yī)院、望京醫(yī)院、西藏醫(yī)院、亞運(yùn)村醫(yī)院、航空中心醫(yī)院、慧忠醫(yī)院。

銀行、郵局：

中國銀行、建設(shè)銀行、招商銀行、工商銀行、民生銀行、亞運(yùn)村郵局。

商務(wù)設(shè)施：

五洲皇冠假日酒店(五星級)、名人大酒店(五星級)馬可孛羅酒店(五星級)、凱迪克大酒店(三星級)北京會議中心、天安門招待所、北京會議中心。

娛樂餐飲健身設(shè)施：

鳥巢、水立方、網(wǎng)球中心、奧體中心、朝陽區(qū)體育運(yùn)動中心、北辰高爾夫球場、鴻華高爾夫球場、北湖9號高爾夫球場、亞運(yùn)村美食一條街、第五大道。

商場：

陽光廣場、北辰購物中心、華堂商場、第五大道、嘉茂中心、華聯(lián)商場、家和物美超市、旺市百利超市、家樂福、居然之家、百安居、東方家園、國美電器、大中電器、蘇寧電器。

文化設(shè)施：

北京劇院、炎黃藝術(shù)館、中國現(xiàn)代文學(xué)館、陽光影城公園：

奧運(yùn)森林公園、北小河公園。

銷售管理團(tuán)隊(duì)及銷售制度：

代理商負(fù)責(zé)整體的銷售管理和策劃推廣，共計(jì)12名銷售人員，另外有兩名VIP銷售經(jīng)理，普通銷售人員負(fù)責(zé)項(xiàng)目具體情況和有意向客戶的初步講解工作，需要戶型，朝向，付款及樓體的材質(zhì)具體問題由VIP銷售經(jīng)理負(fù)責(zé)進(jìn)一點(diǎn)講解工作，至到客戶簽屬意向性合同，具體產(chǎn)品折扣和最后的簽約都是由公司總經(jīng)理，財(cái)務(wù)總監(jiān)甚至是企業(yè)老板來親自講解和最后成交的。

3肖云路8號銷售電話：

01084338888；開盤時(shí)間：

D5號樓2008年12月入住時(shí)間：

2010年11月30日平均單價(jià)：

65000元/總規(guī)劃面積：

108公頃；規(guī)劃建筑用地20公頃；占地面積：

4513平方米；總建筑面積：

33746平方米；停車位：

147個(gè)；建筑形態(tài)：

板樓；供暖方式：

中央空調(diào)；飲用水：

24小時(shí)熱水；銷售許可證：

京房售證字（2007）96號物業(yè)管理費(fèi)：

7.8元/平方米/月采暖2.5元/平方米/月,制冷費(fèi)3,5元/平方米/月車位費(fèi):150元/月;容積率：

2.74監(jiān)理單位：

北京旭日明建設(shè)工程監(jiān)理有限公司建筑設(shè)計(jì)：

中外建/工程設(shè)計(jì)與顧問有限公司北京翰時(shí)國際建筑設(shè)計(jì)咨詢有限公司景觀設(shè)計(jì)：

阿奇貝斯（加拿大）設(shè)計(jì)公司燈光設(shè)計(jì)：

英國萊亭迪賽燈光設(shè)計(jì)合作事務(wù)所（LDPI）建筑施工：

北京市三北建筑工程有限責(zé)任公司；停車車位銷售價(jià)格：

/位；建筑形式：

公寓式酒店，地上2層，地上13層，建筑高度：

49，5米；建筑形態(tài)分部：

地下2層為人防地下車庫，地上1-2層為商業(yè)配套，3-7層為酒店，8-13層公寓，總套數(shù)：

300套戶型：

共8種，戶型面積：

61-151，主力戶型：

66-99平米；封頂日期：

2009年10月30日；開發(fā)商：

合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司；投資商：

合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司；景觀設(shè)計(jì)單位：

LCLAlimited類型：

公寓和板樓；位置：

地鐵10號線，北三環(huán)和北四環(huán)之間；項(xiàng)目形態(tài)：

合生宵云路8號規(guī)劃7棟板樓；銷售時(shí)間：

2008年12月首先推出D5號樓項(xiàng)目；地上27層板樓，地下2層，3梯2戶，戶型面積為：

450平方米；開盤價(jià)格：

65000元/平方米，精裝修；區(qū)位優(yōu)勢：

1.區(qū)位優(yōu)勢與自然環(huán)境資源兼?zhèn)洌焐愘|(zhì)和后天材質(zhì)的完美結(jié)合。

2.具有足夠的規(guī)模和國際影響力的綜合型建筑形態(tài)，向世界級人士敞開胸懷。

3.具有獨(dú)特的精神和文化內(nèi)核，東方夢想的新輪回，世界華人的回歸之所。

周邊配套：

商場燕莎友誼商城、女人街使館美國、挪威、加拿大、德國、澳大利亞、韓國、日本、以色列等13個(gè)國家的大使館酒店凱賓斯基五星級飯店、希爾頓酒店、昆侖飯店、亮馬河大廈、京信大廈、東方大廈、21世紀(jì)飯店娛樂亮馬橋路酒吧街、世紀(jì)劇院商務(wù)多邊涉外商務(wù)交匯處，連接CBD、燕莎、國展、亞奧商圈、麗都商圈、第三使館區(qū)這幾大商務(wù)板塊的制動核心點(diǎn)。

學(xué)校北京第一家純涉外學(xué)校（麗都國際小學(xué)）、北京首家由外國政府獨(dú)立建設(shè)的學(xué)校（德國學(xué)校）環(huán)境亞洲最大的城市公園朝陽公園銷售團(tuán)隊(duì)管理及銷售制度：

銷售管理團(tuán)隊(duì)共計(jì)：

12名銷售人員，1名銷售主管，統(tǒng)一由銷售總監(jiān)負(fù)責(zé)管理，大部分是剛畢業(yè)的本科畢業(yè)生，各項(xiàng)專業(yè)不等，精修干練，面試也是層層選擇，需要形象秀美，舉止得體的年輕銷售人員，銷售經(jīng)理統(tǒng)一培訓(xùn)，有經(jīng)驗(yàn)的銷售人員不多，底薪3000塊，銷售傭金為：

1。

84，釣魚臺七號院；占地面積：

16667平方米建筑面積：

43383平米容積率：

2.58總戶數(shù)：

106戶樓層：

6-13層車位比：

1：

2.5供水：

市政24小時(shí)熱水排水：

瑞士吉博力同層排水供氣：

燃?xì)馊霊艟鶅r(jià)：

70000元/平位置：

釣魚臺7號院位于海淀區(qū)玉院潭北岸；物業(yè)類型：

公寓；銷售電話；01068567777；開發(fā)商：

中赫置投資控股有限公司；適合人群：

月供20000以上，首付40萬以上，有車族；開盤時(shí)間：

2009年10月份；項(xiàng)目介紹：

釣魚臺七號院是由中赫集團(tuán)投資開發(fā)，經(jīng)中赫置地研發(fā)團(tuán)隊(duì)歷時(shí)兩年打造而成的傳世資源大宅。

項(xiàng)目獨(dú)占城市核心區(qū)最稀缺地段與環(huán)境資源，集歷史文化價(jià)值、城市區(qū)位價(jià)值、自然景觀價(jià)值、建筑產(chǎn)品價(jià)值等眾多核心資源優(yōu)勢于一身。

項(xiàng)目為專屬于中國頂級背景客戶群的精裝100席湖岸宅邸。

釣魚臺七號院位于國家中央政務(wù)區(qū)核心地帶，地處北京西三環(huán)內(nèi)的玉淵潭公園北岸，東側(cè)緊鄰釣魚臺國賓館，全國最為重要的金融街核心區(qū)近在咫尺，又與著名的科技文化區(qū)中關(guān)村相比鄰，周邊高等學(xué)府云集，文化氛圍濃厚。

釣魚臺七號院在城市中心區(qū)獨(dú)享稀缺公園環(huán)境，距玉淵潭公園61公頃湖面僅80余米，坐望75萬平米皇家園林，西側(cè)為亞洲最大的櫻花園。

公園內(nèi)水闊林豐鳥語，柳岸長堤石橋?yàn)榫?，樓臺亭閣間有綠蔭花卉，古典情調(diào)與咫尺湖光水色盡收眼底，其環(huán)境十分寧靜幽雅。

項(xiàng)目總占地1.6萬平方米,建筑面積4.3萬平方米，整體規(guī)劃依據(jù)地形條件及地塊獨(dú)特的景觀資源，精心打造四棟人文建筑，精裝100席300-600平方米湖岸大宅,沿玉淵潭湖面由東向西一字排開，全部南向面湖。

3.4米豁朗層高，7-12米客廳面寬，270度瞰景戶型，首層復(fù)式與頂層大平層設(shè)計(jì)，滿足客戶尊貴生活的需求。

建筑的整體輪廓構(gòu)筑為山形，與南側(cè)的玉淵潭的水相得益彰，隱喻山水相映，符合中式傳統(tǒng)理想的人居觀念。

不同樓座起伏的高低關(guān)系配合建筑坡屋面的頂層輪廓設(shè)計(jì)，為公共環(huán)境勾勒出優(yōu)美靈動的城市天際線。

園林規(guī)劃則遵循人與自然、建筑的和諧統(tǒng)一，與玉淵潭湖面交相輝映，呈現(xiàn)禮制尊崇與自然交匯的和貴之勢。

根植于區(qū)域千年積淀的地脈環(huán)境與人文氣息，項(xiàng)目選擇紅磚、石材、原銅等三種傳統(tǒng)建筑材料，采用契合建筑的中國傳統(tǒng)裝飾元素，使用十二章紋、唐草、拂塵與云紋紋飾等圖案，運(yùn)用傳統(tǒng)手工砌筑工藝對建筑精心雕琢刻畫，使其分布于建筑表面、屋頂、柱頭等細(xì)節(jié)之處，建筑整體彰顯西洋建筑精粹，尊崇中國傳統(tǒng)建筑禮制，含蓄傳達(dá)著對傳統(tǒng)美學(xué)的尊崇，使建筑散發(fā)出低調(diào)、內(nèi)斂的高貴氣韻。

以傳統(tǒng)，開啟新的傳統(tǒng)。

配套設(shè)施：

通訊：

預(yù)留2個(gè)電話接口、網(wǎng)絡(luò)入戶電梯：

日本三菱原裝戶門：

德國biffar或同檔次品牌窗戶：

威盾或同檔次品牌門禁系統(tǒng)：

一卡通門禁電視系統(tǒng)：

有線電視空調(diào)系統(tǒng)：

三菱或同檔次品牌安防系統(tǒng)：

閉路監(jiān)控、電子巡更停車系統(tǒng)：

速賓地下停車系統(tǒng)吸塵系統(tǒng)：

埃迪士中央吸塵信報(bào)箱：

大堂集中報(bào)箱5，頤和原筑（此項(xiàng)目和我司三亞項(xiàng)目有很大的共通點(diǎn)，由于目前尚未開盤銷售，很多核心材料和數(shù)據(jù)尚不清楚，需要進(jìn)一步相對細(xì)致的調(diào)研）二，銷售情況及針對以上調(diào)研項(xiàng)目的總結(jié)1，客群分析：

通過以上幾個(gè)單價(jià)在60000元/平豪宅項(xiàng)目，我們可以看到針對于客群的一些共通點(diǎn)：

A，選擇在北京聚集區(qū)域購房的客戶多具備國外生活的經(jīng)歷，對區(qū)域的整體涉外環(huán)境非常認(rèn)可；B，部分北京，山西、內(nèi)蒙等地的能源行業(yè)高收入人群是近今年房地產(chǎn)行業(yè)的一大主力購買群，這部分客戶對高端產(chǎn)品存在偏好性，購買的主要原因是為了突出自己的財(cái)力，但多選擇購買，實(shí)際選擇長期居住的較少；C，部分是政府與政府，基礎(chǔ)是國家與國家之間的交易，出于各種目的，在政治背景下，送豪宅是一種高級禮品的代名詞。

2，銷售管理，客群分析及銷售模式方面分析；1）銷售人員各項(xiàng)指標(biāo)；銷售傭金銷售模式盤古大觀2底薪+傭金宵云路8號1．8底薪+傭金釣魚臺七號院2．5底薪+傭金未知亞運(yùn)新新家園2底薪+傭金122）關(guān)于各個(gè)項(xiàng)目客群指數(shù)分析；客群年齡主要行業(yè)盤古大觀50歲以上商貿(mào)，金融600平宵云路8號45歲以上政府，商貿(mào)450平釣魚臺七號院50歲以上商貿(mào)亞運(yùn)新新家園45歲以上商貿(mào)3，針對調(diào)研項(xiàng)目得出的關(guān)于銷售團(tuán)隊(duì)的組建及管理方面的總結(jié)；首先，與瑞吉項(xiàng)目同等價(jià)位的別墅及公寓他們的業(yè)主身價(jià)高貴，他們的消費(fèi)理念和住宅標(biāo)準(zhǔn)與一般的消費(fèi)群體是區(qū)別比較大的，項(xiàng)目的地段，景觀效果，戶型的個(gè)人分配標(biāo)準(zhǔn)及舒適度，臥室，客廳及書房。

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的私密性，及室內(nèi)陳設(shè)古董的鑒賞標(biāo)準(zhǔn)，包括室內(nèi)做小型PART的陳設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

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等等這些都需要我們的銷售人員及銷售經(jīng)理做適合的銷售引導(dǎo)和詳細(xì)理解。

A，關(guān)于銷售人員招聘和選材方面：

對于像在三亞瑞吉一個(gè)具備七星酒店內(nèi)的頂級別墅銷售服務(wù)人員，加上走訪這些高端項(xiàng)目，要求是綜合方面的素質(zhì)，銷售人員要具備金融，法律，政治，建筑設(shè)計(jì)，國際禮儀，高端項(xiàng)目銷售技巧。

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且形象出眾，舉止大方得體，反應(yīng)快，具備應(yīng)付突發(fā)事件的能力，懂得銷售心理學(xué)基本常識，能夠在短時(shí)間內(nèi)竊取到對方客戶的購買意向或真實(shí)想法。

銷售人數(shù)2012銷售人員底薪5000元/月3000元/月未知2500元/月主要面積客戶身價(jià)40個(gè)億以上25個(gè)億以上35個(gè)億以上10個(gè)億以上未知550平初步招聘意向1、基本要求（1）年滿25歲以上；（2）全日制正規(guī)院校本科以上學(xué)歷；（3）身體健康，五官端正，口齒清晰；（4）男性身高1.78米以上,女性身高1.68米以上,外形良好,氣質(zhì)出眾,談吐優(yōu)雅,品行端正。

（5）精力充沛、充滿朝氣；（6）有高端項(xiàng)目銷售經(jīng)歷，熱愛銷售工作；業(yè)績良好；（7）具備積極主動的工作態(tài)度；（8）能夠長期在海南三亞工作，并且熟悉三亞的房地產(chǎn)高端市場的優(yōu)先考慮。

（9）無不良嗜好；（10）無犯罪記錄；2、業(yè)務(wù)要求有本行業(yè)兩年以上工作經(jīng)險(xiǎn)，并有優(yōu)良的業(yè)績表現(xiàn)；熟悉銷售流程；熟悉《商品房買賣合同》；了解與銷售相關(guān)的房地產(chǎn)政策、法規(guī)；對客戶有很強(qiáng)的掌控能力；高超的銷售技巧；有強(qiáng)烈的獲得成功的欲望；3、素質(zhì)要求有良好的品德，誠信、團(tuán)結(jié)；氣質(zhì)優(yōu)雅、有涵養(yǎng)；舉止得體大方；具有團(tuán)隊(duì)協(xié)作意識；有對銷售工作有強(qiáng)烈的自我驅(qū)動力；勇于接受挑戰(zhàn)，能夠承受工作壓力；工作中能充分發(fā)揮主觀能性；二、招聘程序公司刊登招聘廣告；同業(yè)間推薦；遞交簡歷；人力資源部/銷售總監(jiān)約見面談；根據(jù)各項(xiàng)目情況決定是否錄用；通知被錄用；根據(jù)各項(xiàng)目的區(qū)域安排去各自項(xiàng)目。

B，關(guān)于銷售人員培訓(xùn)在招聘銷售人員要嚴(yán)格，不光在銷售人員作過高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)方面和積累客戶量方面有所要求，更主要是在銷售人員的綜合氣質(zhì)，知識的全面性，以及了解這些身價(jià)在30個(gè)億以上的這些人群的消費(fèi)理念，居住習(xí)慣，個(gè)人愛好，理財(cái)觀點(diǎn)等方面的了解。

、1、銷售培訓(xùn)：

介紹公司發(fā)展背景，企業(yè)文化及經(jīng)營理念；2、項(xiàng)目答客問的擬定以及銷售流程的培訓(xùn)；3、國際金融，證券，理財(cái)方面知識培訓(xùn)4、馬術(shù)，馬球，高爾夫球，國標(biāo)舞等專業(yè)知識培訓(xùn)；5、五星級酒店知識培訓(xùn)及奢侈品鑒賞培訓(xùn)6、銷售中心及項(xiàng)目環(huán)境示意說辭及模型說辭4公司相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)中所有與銷售部相關(guān)的內(nèi)容；7、建筑工程專業(yè)知識；8、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識及政策法規(guī)；9、營銷理論知識及與項(xiàng)目相關(guān)的各種營銷策略；10、開發(fā)商的背景介紹及經(jīng)營理念；11、項(xiàng)目的具體情況介紹及周邊市場狀況；12、項(xiàng)目部行為規(guī)范及要求；13、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢剖析；14、計(jì)價(jià)及按揭知識的培訓(xùn)；15、合同內(nèi)容、補(bǔ)充條款及簽約的注意事項(xiàng)；16、接聽咨詢電話及接待現(xiàn)場客戶的規(guī)范；17、各種銷售表格的使用程序及規(guī)范；18、銷售技巧的培訓(xùn)；19、國際標(biāo)準(zhǔn)禮儀規(guī)范及國際標(biāo)準(zhǔn)英語口語的培訓(xùn)；20，公司行為規(guī)范準(zhǔn)則及處罰條例C，關(guān)于銷售人員的管理及傭金制度高端項(xiàng)目的銷售方法是多方面的，尤其是地處在三亞