別墅銷售策劃-0

1/1別墅銷售策劃我覺(jué)得別墅是小眾產(chǎn)品個(gè)性化極強(qiáng)別墅產(chǎn)品的策劃取決於定位後產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上小區(qū)服務(wù)配套上也就是功能性要有特色一切都在項(xiàng)目前期策劃上體現(xiàn)如果你只要行銷策劃那我要問(wèn)你囉!!!!賣別墅和賣商場(chǎng)或公寓有啥不同啊!!!!!給你一份我去年策劃思路案例又可能我們?cè)谟懻搰?!!!北戴河聆濤園企劃說(shuō)明書(簡(jiǎn)略版)運(yùn)籌帷幄之中精明的人懂得先行取勝，當(dāng)發(fā)展商完美的將自身優(yōu)勢(shì)與外部條件有機(jī)結(jié)合后，接下來(lái)就需要一個(gè)系統(tǒng)而專業(yè)的運(yùn)作過(guò)程，讓這個(gè)富含生命潛質(zhì)的產(chǎn)品加上后天的包裝和引導(dǎo)，使其具備在市場(chǎng)上壓倒多數(shù)的生存力和競(jìng)爭(zhēng)力，能夠在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中游刃有余產(chǎn)品淺析一、從別墅的大環(huán)境1、概述別墅將體現(xiàn)居住人的身份和社會(huì)階層作為主要攻關(guān)點(diǎn)去規(guī)劃延展，空間居住的文化理念是別墅賴以生存和維系的基礎(chǔ)，房地產(chǎn)消費(fèi)群實(shí)際上是一個(gè)特定文化模式下的亞文化群，文化是整個(gè)社會(huì)生活方式的總和，而這些消費(fèi)者的匯總就是在特定的區(qū)域中具有相類似的文化、興趣、愛(ài)好、習(xí)俗等生活方式的人群，因此，體現(xiàn)身份和階級(jí)性就成了別墅存在的主要根據(jù)。

依山傍水而建的獨(dú)立洋房，文人雅士商賈豪富的幽居之所，順理成章地圈起一部分富足者，以居所體現(xiàn)他們與眾不同的存在價(jià)值。

2、特征中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了近20年來(lái)的大發(fā)展，特別是近來(lái)別墅熱的升溫，別墅的內(nèi)涵與外延已發(fā)生了一定變化。

使用對(duì)象從以前的少數(shù)特權(quán)人士到現(xiàn)在更多的富有人士。

功能從以前的臨時(shí)修養(yǎng)之所拓展到作為生活起居的第一居所，從以前的單純的住所拓展到居住、辦公兼有。

但無(wú)論別墅的功能如何拓展，種類如何演變，別墅都不能缺少以下特征：

amp;#61548;別墅永遠(yuǎn)是為少數(shù)人建造，只有少數(shù)人才有條件享用；amp;#61548;別墅意味著占用著大量稀缺資源，除奢侈占用土地之外，別墅大都依風(fēng)景區(qū)、天然水域等稀缺資源而建造；amp;#61548;別墅必須體現(xiàn)個(gè)性化，不能大批量生產(chǎn)。

3、分類從別墅消費(fèi)需求的角度我們大致可以把別墅歸納為6類：

⑴居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求這種項(xiàng)目主要針對(duì)少部分經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚的成功人士建造。

比如圣美利加項(xiàng)目就有這種情況，開(kāi)發(fā)商按照客戶要求設(shè)計(jì)建造，完全體現(xiàn)別墅所有者的個(gè)性愛(ài)好和需求；⑵度假型的別墅，也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，5天在市區(qū)，2天在郊區(qū)。

這種居住與生活方式造就了這部分度假型的別墅需求，而且有預(yù)計(jì)說(shuō)今后度假型的連體別墅需求量將會(huì)增大；⑶出租型別墅，這種項(xiàng)目在北京、上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)較多。

例如在上海虹橋、在張江或金橋，有著很多外國(guó)公司的高級(jí)主管或外企員工，他們?cè)谏虾Ｒ话悴粫?huì)把別墅買下來(lái)，但公司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅；⑷旅游型別墅，那就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的帶有經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的別墅。

在國(guó)外有許多專業(yè)的旅游投資公司從事這種開(kāi)發(fā)，業(yè)主只要買下這座別墅的時(shí)段使用權(quán)，即可在指定的時(shí)間享受在此居住的待遇，平日有專職的物業(yè)公司代為管理，價(jià)格比同等檔次的星級(jí)酒店便宜許多，最重要的是這里有一種獨(dú)特的家庭氛圍和人性化享受，度假就在屬于自己的家里；⑸辦公型的別墅一般是一個(gè)大公司把一棟別墅買下來(lái)自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所。

在上海市區(qū)有不少老洋房就被一些大公司作了辦公之用；⑹投資型別墅由于很多別墅能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價(jià)值，使其頗受投資者關(guān)注。

二、從本案的角度1、個(gè)案優(yōu)勢(shì)北戴河作為海濱療養(yǎng)勝地，隨處可見(jiàn)詩(shī)情畫意的自然景觀，用林之蔥蘢海之浩淼裝點(diǎn)自家的窗欞，亦是平生快事。

本案具有作為別墅的基本條件，先天資質(zhì)有一定的優(yōu)勢(shì)，具體體現(xiàn)為：

amp;#61548;占據(jù)北戴河可獲得土地較佳的地理位置，雖不能取得直接觀海效果，但由于臨海一線的房產(chǎn)不是作為銷售項(xiàng)目，對(duì)本案影響不大。

amp;#61548;北戴河自身的環(huán)境氛圍已經(jīng)形成了吸引旅游的天然資源，對(duì)項(xiàng)目的順利銷售提供了保障。

amp;#61548;市場(chǎng)上現(xiàn)未有強(qiáng)大的同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案，位于南戴河的碧海藍(lán)天在本案銷售期內(nèi)沒(méi)有特別大的動(dòng)作，且在地理位置上與本案不存在競(jìng)爭(zhēng)性。

2、個(gè)案難度別墅物業(yè)已經(jīng)作為成功富足的象征，已經(jīng)成了生活中的最高境界，普通百姓是望塵莫及的。

這就在產(chǎn)品規(guī)劃上提出了諸多限定性要求，從而給銷售增加了不少的約束，具體到本案，就存在以下項(xiàng)目難度：

amp;#61548;項(xiàng)目的客戶以區(qū)域客為主流秦皇島本身的消費(fèi)購(gòu)買行為不足以支撐高價(jià)位的房產(chǎn)商品，且本案產(chǎn)品為旅游型的分時(shí)度假模式操作，更加限制了它的客源組成。

amp;#61548;目標(biāo)客戶可選擇性較多本案的客源組成以北京的投資客為主，在銷售行為和廣告宣傳上必然要向北京傾向，運(yùn)作上可能會(huì)采用雙銷售處的模式進(jìn)行。

然而對(duì)北京的客源來(lái)說(shuō)，別墅產(chǎn)品的可選擇性很多，這就需要本案將度假性和投資回報(bào)的特點(diǎn)加以最大化發(fā)揚(yáng)。

amp;#61548;北京房產(chǎn)市場(chǎng)上注目度的宣傳有較大難度北京房產(chǎn)在銷在建案量頗多，宣傳媒介不集中，個(gè)案很難在短時(shí)間內(nèi)憑借單純的廣告效力迅速造勢(shì)，只有有獨(dú)特賣點(diǎn)、有心的操作產(chǎn)品規(guī)劃簡(jiǎn)述一、別墅產(chǎn)品功能特點(diǎn)住宅首先要滿足使用功能，滿足日常起居的便利與舒適，滿足居室的生態(tài)要求。

因此，功能區(qū)分隔、使用功能的細(xì)分化、專門化，已是必然趨勢(shì)。

作為高檔物業(yè)的別墅來(lái)說(shuō)，則更應(yīng)注重功能的設(shè)計(jì)和配置，更應(yīng)滿足高于一般家庭的生活需求。

在增強(qiáng)居室私密性的同時(shí)，更應(yīng)注意室內(nèi)、外空間的過(guò)渡，以及與私家花園，即自然環(huán)境的交融。

并在提高居家舒適度和便利性，空間格局的經(jīng)濟(jì)性、合理性方面，應(yīng)多費(fèi)心思，有所創(chuàng)新。

這既是時(shí)代的要求，也是未來(lái)的趨勢(shì)。

本案在規(guī)劃上，應(yīng)首先滿足作為別墅產(chǎn)品的必要條件，而后，在獨(dú)特賣點(diǎn)上下功夫。

1、別墅物業(yè)空間劃分為五個(gè)區(qū)amp;#61548;禮儀區(qū)：

入口（玄關(guān)）、起居室、過(guò)廊、餐廳等amp;#61548;交往區(qū)：

早餐室、廚房、家庭室、陽(yáng)光室等amp;#61548;私密區(qū)：

主臣、次臥、兒童房、客人房、衛(wèi)生間、書房等amp;#61548;功能區(qū)：

洗衣間、儲(chǔ)藏室、壁櫥、進(jìn)入式衣廚、車庫(kù)、地下室、閣樓、健身房、傭人房等amp;#61548;室外區(qū)：

外立面、前院、后院、平臺(tái)等2、別墅的戶型設(shè)計(jì)和室內(nèi)空間格局，理應(yīng)更注重人與環(huán)境的溝通與交互作用，如日照采光、空氣對(duì)流、起居室、客廳、餐廳、過(guò)廊等居室活動(dòng)空間與私家花園、自然環(huán)境的視覺(jué)通透，融為一體（亦即以大面積的玻璃墻體為隔斷與圍護(hù)）。

3、別墅物業(yè)較其它的物業(yè)而言本身面積比較大，它的客廳、臥室空間設(shè)計(jì)比較大氣，比如發(fā)展商常采用落地玻璃和陽(yáng)光室，造成一種舒適性尤其是臥室，傳統(tǒng)的住宅若為1520平方米之大，巨大的落地玻璃讓人直面自然與窗外的美景，陽(yáng)光燦爛、空氣清新，對(duì)于別墅的居住者來(lái)說(shuō)感到非常的舒適，從而體驗(yàn)生活的輕松和閑致。

二、別墅建造用材等特點(diǎn)有利健康的無(wú)化學(xué)揮發(fā)、無(wú)輻射影響以及輕質(zhì)高強(qiáng)度、既保溫又隔熱的種類環(huán)保型綠色建材正在越來(lái)越多地被運(yùn)用在別墅項(xiàng)目中。

三、別墅小區(qū)規(guī)劃特點(diǎn)1、布局規(guī)劃別墅產(chǎn)品的設(shè)計(jì)里面特別關(guān)心整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃布局。

比如說(shuō)綠化問(wèn)題，別墅區(qū)綠化應(yīng)該以分散綠化為主，使得每一棟別墅住宅都能看到景觀。

對(duì)于每個(gè)綠化小景又都力圖完美。

使每一住戶主都能夠坐則推窗入畫，行則移步換景。

中國(guó)園林造景離不開(kāi)水，有水才能構(gòu)造山水般詩(shī)意的人生。

2、環(huán)境別墅區(qū)別其它物業(yè)的差別，就是它能夠密切的貼近自然。

別墅物業(yè)的這種環(huán)境概念既保證了現(xiàn)代人快節(jié)奏的生活方式，又能夠與環(huán)境緊密結(jié)合，從中尋出現(xiàn)代別墅的概念。

別墅最主要的特色就是一個(gè)環(huán)境概念，別墅因?yàn)槭琴N著地面走的，它跟周圍的環(huán)境關(guān)系是非常重要的。

環(huán)境其實(shí)有兩個(gè)要素，一個(gè)是自然環(huán)境，一個(gè)是人文環(huán)境。

人文環(huán)境是歷史積累起來(lái)的，自然環(huán)境包括山山水水，首先就是別墅物業(yè)的小區(qū)。

3、社區(qū)營(yíng)造別墅小區(qū)的營(yíng)造和優(yōu)化，已成為有力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)手段。

例如怎樣通過(guò)植被和成年喬木的移植，通過(guò)對(duì)樹(shù)種的選擇，來(lái)增加光合作的氧氣釋放量和對(duì)有害氣體的吸收量，以及對(duì)塵埃、噪聲的吸附和凈化；又如何通過(guò)潺潺流水來(lái)調(diào)節(jié)溫度、濕度，產(chǎn)生負(fù)離子，通過(guò)水澡的生物鏈，增強(qiáng)水體的生物自凈能力；再如何利用不同植物間相克相生的習(xí)性，形成小區(qū)良好的生態(tài)循環(huán)系統(tǒng)，促進(jìn)生長(zhǎng)、使之枝繁葉茂，營(yíng)造一方人工森林或人造山林，使業(yè)主真正有回歸自然之感。

四、別墅配套設(shè)施特點(diǎn)1、會(huì)所規(guī)格例舉A：

娛樂(lè)休閑會(huì)所舞廳、歌舞廳、棋牌室、圖書館、健身房等；B：

綜合功能型會(huì)所醫(yī)療保健、兒童樂(lè)園、老年活動(dòng)中心等；C：

豪華舒適型會(huì)所高爾夫球場(chǎng)、草地網(wǎng)球地、桑拿浴池、游泳池等2、別墅物業(yè)周圍配套機(jī)能例舉amp;#61548;大型超市amp;#61548;郵電局amp;#61548;自動(dòng)提款機(jī)（或銀行）amp;#61548;美容中心amp;#61548;洗衣中心等3、關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)及安保設(shè)施和配套例舉amp;#61548;設(shè)備養(yǎng)護(hù)amp;#61548;24小時(shí)保修服務(wù)amp;#61548;養(yǎng)綠護(hù)綠amp;#61548;家政式社區(qū)服務(wù)amp;#61548;24小時(shí)電子巡更amp;#61548;紅外線周界報(bào)警amp;#61548;一、二層設(shè)門磁、窗磁、三樓設(shè)門磁五、別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)構(gòu)成別墅理應(yīng)有一個(gè)完整的設(shè)計(jì)、推廣、包裝體系。

縱觀目前別墅物業(yè)在市場(chǎng)中的賣點(diǎn)訴求，歸納如下：

1、別墅物業(yè)的賣點(diǎn)構(gòu)成A、基本賣點(diǎn)amp;#61548;優(yōu)美健康的生態(tài)環(huán)境；（環(huán)境賣點(diǎn)）amp;#61548;舒適氣派的家居生活；（房型空間賣點(diǎn)）amp;#61548;完善成熟的配套設(shè)施；（配套賣點(diǎn)）amp;#61548;快捷便利的立體交通；（交通賣點(diǎn)）B、特別賣點(diǎn)amp;#61548;崇尚個(gè)性住宅，品質(zhì)永恒；（無(wú)價(jià)賣點(diǎn)）amp;#61548;追求生態(tài)效應(yīng)，環(huán)境超群；（稀有賣點(diǎn)）amp;#61548;超大棟距，獨(dú)成逍遙天地；（布避賣點(diǎn)）amp;#61548;多層的價(jià)格，超高的得房率；（低價(jià)賣點(diǎn)）amp;#61548;買一送一、再呈多個(gè)超大回扣；（實(shí)惠賣點(diǎn)）amp;#61548;人腦加電腦，多重保安（物管賣點(diǎn)）amp;#61548;明智的投資，超值的回報(bào)（投資賣點(diǎn)）2、別墅物業(yè)主要行銷通路和策略別墅特別墅是中高檔以上級(jí)別的別墅物業(yè)，與普通商品住宅的行銷通路和策略常有不同，其關(guān)鍵因素在三個(gè)環(huán)節(jié)：

amp;#61548;有效目標(biāo)客源的甑選、定位及對(duì)這類人群的正確把握；amp;#61548;達(dá)成與有效目標(biāo)客源的直效溝通；amp;#61548;行銷招待如何與之全面配合和銷售策略的靈活有效。

常見(jiàn)行銷策略為：

amp;#61548;運(yùn)用多種方式對(duì)有效目標(biāo)群（特別是金字塔上部客層）實(shí)行一對(duì)一直效營(yíng)銷；amp;#61548;廣告策略隨有效目標(biāo)客源而調(diào)整，輔助配合銷售進(jìn)行；amp;#61548;銷售執(zhí)行策略靈活、機(jī)動(dòng)、有效；amp;#61548;銷售方式多樣化（如帶租約銷售、以租代售、包租返利等多種銷售方式的使用）。

一對(duì)一直效營(yíng)銷一對(duì)一直效營(yíng)銷是指營(yíng)銷過(guò)程中間環(huán)節(jié)，達(dá)成產(chǎn)品與有效客源在同一界面，直接面對(duì)面，加強(qiáng)目標(biāo)命中率，促進(jìn)銷售的實(shí)現(xiàn)，是一種實(shí)用、有效、節(jié)約成本的銷售模式。

直效營(yíng)銷模式具體舉措amp;#61548;事件營(yíng)銷：

組織由目標(biāo)客源直接參與的如項(xiàng)目與文化研討、交流會(huì)amp;#61548;公關(guān)營(yíng)銷：

如組織由目標(biāo)客源直接參與的各類聯(lián)誼會(huì)、酒會(huì)amp;#61548;情感營(yíng)銷：

如有獎(jiǎng)活動(dòng)等直效營(yíng)銷推廣路徑推廣路徑選擇應(yīng)體現(xiàn)直效的特點(diǎn)，建立與有效客源程的直接交流平臺(tái)，促進(jìn)有效溝通。

常常是放棄大眾化傳播媒體，或者將傳統(tǒng)廣告起輔助的作用，選擇針對(duì)性極強(qiáng)的媒體如各類高級(jí)俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)、高級(jí)酒店等場(chǎng)所POP或內(nèi)部各類高檔雜志等。

廣告企劃一、案名建議:主推案名：

藝墅尊邸案名解釋：

藝墅：

諧音藝術(shù)，本案的運(yùn)作方向今后將走向一種藝術(shù)化的表現(xiàn)方式，賦予度假別墅符合身份和階級(jí)的象征文化理念是整體銷控策劃的重點(diǎn)。

藝術(shù)，不僅賦予本案高素質(zhì)的質(zhì)感表現(xiàn)，更能迎合購(gòu)買者對(duì)別墅概念和文化的追求。

尊邸二字直接明了的劃分開(kāi)客戶群體，在案名上體現(xiàn)本案基本定位是針對(duì)精神貴族度身打造出的高檔次產(chǎn)品。

整個(gè)案名字面表現(xiàn)上雍容尊貴，朗朗上口、親切易記，又通過(guò)墅字的變換使用突出了產(chǎn)品定位，匠心獨(dú)運(yùn)。

第二主推案名：

臻品案名解釋：

臻：

臻于極致，暗示本產(chǎn)品是頂級(jí)頂尖人士的專署。

另臻與珍字諧音，臻品，可以讓本案從案名上就自然劃分出產(chǎn)品的檔次定位，直接親近產(chǎn)品目標(biāo)客戶，有效地為產(chǎn)品后期的推廣提供便捷條件。

二、副推案名盛世別苑香榭藝墅香榭園墅異陽(yáng)尊品水榭山莊華爾茲別墅水岸別業(yè)海邊墅絕代風(fēng)華三、廣告總精神豪門度假生活直接、明了地訴求本案的利益點(diǎn)和產(chǎn)品特點(diǎn)再現(xiàn)豪門的度假生活。

由于本案未來(lái)將針對(duì)兩種不同角度的客戶進(jìn)行宣傳，一是購(gòu)買本產(chǎn)品作為投資賺錢載體的投資客戶，一是進(jìn)駐做管理的企業(yè)，前者和后者都要看到產(chǎn)品的賺錢途徑和效應(yīng)。

廣告總精神提出豪門度假生活的定位，可以同時(shí)針對(duì)這兩種不同身份和思考角度的客源進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的直效宣傳，更能夠打動(dòng)一些有度假計(jì)劃的潛在酒店客源，達(dá)到一舉三得的效果。

銷售階段劃分及各階段主要工作內(nèi)容一、銷售階段設(shè)計(jì)本案為大型度假別墅，根據(jù)現(xiàn)在市場(chǎng)實(shí)際情況，未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，我們把項(xiàng)目的營(yíng)銷周期化分為以下幾個(gè)階段。

1、籌備期：

通過(guò)營(yíng)銷推廣策劃，明確營(yíng)銷推廣的總體思路和策略，對(duì)營(yíng)銷推廣組織實(shí)施，做出初步安排和計(jì)劃，通過(guò)售樓中心和工地現(xiàn)場(chǎng)的建設(shè)包裝，樹(shù)立樓盤初步信息，反饋市場(chǎng)信息，完成銷售前的各種準(zhǔn)備工作。

2、引銷期：

(分為內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期和開(kāi)盤期)通過(guò)對(duì)樓盤綜合形象的樹(shù)立和推廣，提高樓盤市場(chǎng)知名度，向公眾灌輸項(xiàng)目的主題思想，了解市場(chǎng)反應(yīng)，市場(chǎng)實(shí)際需求，檢討價(jià)格策略和推廣策略。

針對(duì)市場(chǎng)的不同需求，以針對(duì)性的賣點(diǎn)進(jìn)行推廣。

引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)樓盤的關(guān)注和認(rèn)同。

核對(duì)目標(biāo)客戶群的劃分，針對(duì)賣點(diǎn)制定更有針對(duì)性的推廣策略。

3、強(qiáng)銷期：

這時(shí)消費(fèi)者已對(duì)樓盤形成了初步認(rèn)同。

本階段將通過(guò)樣板房參觀活動(dòng)、業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，對(duì)工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、物業(yè)管理、會(huì)所設(shè)施、企業(yè)文化等綜合宣傳，進(jìn)一步強(qiáng)化消費(fèi)者的認(rèn)同感，刺激并促成消費(fèi)者的購(gòu)買行為。

4、續(xù)銷期：

針對(duì)消費(fèi)者對(duì)樓盤認(rèn)為存在的問(wèn)題，通過(guò)各種促銷活動(dòng)，做針對(duì)性的宣傳銷售。

5、清盤期：

在樓盤銷售尾期，對(duì)樓盤的環(huán)境實(shí)景加以報(bào)導(dǎo)宣傳，對(duì)開(kāi)發(fā)商實(shí)力加以肯定。

聘請(qǐng)知名物業(yè)顧問(wèn)公司加盟物業(yè)管理，擴(kuò)大物業(yè)管理公司宣傳力度，最終完成項(xiàng)目清盤。

二、銷售階段劃分2003.3.12003.4.30籌備期2003.5.12003.6.15內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期2003.6.162003.6.30開(kāi)盤期2003.7.12003.9.30強(qiáng)銷期2003.10.12004.11.30續(xù)銷期2004.12清盤期以上階段劃分為我方初步設(shè)定，詳細(xì)內(nèi)容待貴司方案確定后再做調(diào)整。

三、各階段主要工作內(nèi)容1、籌備期任務(wù)：

入市策略擬定，相關(guān)資料準(zhǔn)備，辦理入市手續(xù)工作重點(diǎn)：

amp;#61548;建筑設(shè)計(jì)定案amp;#61548;互動(dòng)園林定案amp;#61548;行銷策略定案amp;#61548;研究市場(chǎng)情況amp;#61548;召開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議amp;#61548;擬定公關(guān)（PR）活動(dòng)及促銷（SP）計(jì)劃amp;#61548;確定產(chǎn)品推廣的造勢(shì)活動(dòng)amp;#61548;售樓資料（戶型圖、售樓書、認(rèn)購(gòu)須知、價(jià)格表、項(xiàng)目說(shuō)明、貸款利率表及投資回饋利率表等）準(zhǔn)備齊備amp;#61548;會(huì)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定案amp;#61548;會(huì)所布置圖定案amp;#61548;接待中心及樣板房設(shè)計(jì)制作amp;#61548;小區(qū)大門及入口道路制作完成amp;#61548;廣播稿制作amp;#61548;電視廣告制作amp;#61548;報(bào)紙廣告制作amp;#61548;銷售人員招聘與培訓(xùn)amp;#61548;現(xiàn)場(chǎng)POP設(shè)計(jì)amp;#61548;確定銷售組織架構(gòu)amp;#61548;工地圍墻設(shè)計(jì)制作amp;#61548;路牌廣告制作發(fā)布，引起注意，吸引客戶amp;#61548;車身廣告制作發(fā)布amp;#61548;模型廠家定案制作2、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期任務(wù)：

1、散布擴(kuò)大知名度2、告知業(yè)界與媒體造成耳語(yǔ)傳播3、攔截其它競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)客源4、極力塑造產(chǎn)品形象，引發(fā)消費(fèi)者一窺究竟的欲望工作重點(diǎn)：

amp;#61548;對(duì)來(lái)客散播耳語(yǔ)，使客戶介紹客戶，以醞釀待購(gòu)客戶群體amp;#61548;公開(kāi)前的引導(dǎo)，以使目標(biāo)客戶停止其它投資沖動(dòng)amp;#61548;預(yù)收訂金，而于公開(kāi)發(fā)售當(dāng)日于現(xiàn)場(chǎng)補(bǔ)足首期款，簽定購(gòu)房合同，形成公開(kāi)當(dāng)日購(gòu)買熱潮amp;#61548;報(bào)紙廣告定案刊出amp;#61548;電視、電臺(tái)廣告定案播出amp;#61548;先期海報(bào)散發(fā)amp;#61548;商品房預(yù)售許可證辦理完成amp;#61548;工地圍墻制作完成amp;#61548;售樓現(xiàn)場(chǎng)包裝制作完成amp;#61548;銷售人員進(jìn)場(chǎng)amp;#61548;公關(guān)活動(dòng)具體實(shí)施amp;#61548;進(jìn)行大力度的區(qū)域性宣傳，以吸引區(qū)域性客戶3、開(kāi)盤期任務(wù)：

1、一舉豐收前期醞釀成果，造成現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)買人氣旺盛的局面2、將銷售成績(jī)迅速公布于眾，震撼目標(biāo)客戶，誘發(fā)其購(gòu)買欲望3、配合公關(guān)活動(dòng)聚積人氣工作重點(diǎn)：

amp;#61548;收集客戶資料及聯(lián)絡(luò)以往記載客戶，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛，并檢討客戶反應(yīng)以修正銷售及廣告路線amp;#61548;模型進(jìn)場(chǎng)，備齊各種銷售資料amp;#61548;反復(fù)講習(xí)銷售教材及答客問(wèn)amp;#61548;所有廣告媒體量達(dá)到高峰，隆重公開(kāi)本項(xiàng)目amp;#61548;通知已繳訂金客戶到售樓處補(bǔ)足首期款，簽購(gòu)房合同amp;#61548;先期購(gòu)買者適當(dāng)派發(fā)禮品，吸引貪小便宜的客戶amp;#61548;價(jià)格表上市amp;#61548;樣板房制作完成4、強(qiáng)銷期任務(wù)：

1、加強(qiáng)客戶介紹2、舉辦各種業(yè)主活動(dòng)，利用客戶耳語(yǔ)推廣工作重點(diǎn)：

amp;#61548;客戶追蹤amp;#61548;開(kāi)放樣板房amp;#61548;舉辦業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)amp;#61548;大力宣傳重金助學(xué)，強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商注重教育環(huán)境的塑造amp;#61548;戶外媒體再加強(qiáng)amp;#61548;電臺(tái)、電視廣告頻數(shù)加大amp;#61548;加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)銷控及炒作amp;#61548;針對(duì)所有客戶，大量使用各種媒體amp;#61548;針對(duì)銷售情形，分析市場(chǎng)，修正廣告amp;#61548;利用已訂客戶介紹客戶，并積極追蹤，促成成交amp;#61548;報(bào)紙廣告更具針對(duì)性，賣點(diǎn)更為突出amp;#61548;舉行封頂儀式，增加客戶信心及公司聲譽(yù)5、續(xù)銷期任務(wù)：

1、針對(duì)目標(biāo)客戶集中區(qū)域加強(qiáng)海報(bào)派夾、持續(xù)DM郵寄2、電話追蹤有望客戶3、加強(qiáng)補(bǔ)足，簽約工作工作重點(diǎn)：

amp;#61548;延續(xù)銷售氣勢(shì)amp;#61548;過(guò)濾客戶資料，追蹤客戶，掌握回籠客戶amp;#61548;持續(xù)跟催補(bǔ)足及簽約amp;#61548;法律咨詢中心聯(lián)系定案amp;#61548;研討未售出戶型的原因，調(diào)整廣告媒體策略amp;#61548;舉行互動(dòng)園林落成儀式，加大環(huán)境宣傳amp;#61548;繼續(xù)發(fā)動(dòng)客戶介紹客戶6、清盤期任務(wù)：

1、清理尾盤2、安排物業(yè)管理公司進(jìn)場(chǎng)3、做好交房工作工作重點(diǎn)：

amp;#61548;開(kāi)動(dòng)腦會(huì)議，研究滯銷樓盤對(duì)策amp;#61548;調(diào)整媒體宣傳方式，重點(diǎn)攻擊amp;#61548;加大項(xiàng)目實(shí)景形象，公司品牌形象的宣傳力度amp;#61548;加強(qiáng)補(bǔ)足，簽約工作amp;#61548;準(zhǔn)備交房資料，確定交房具體時(shí)間amp;#61548;核準(zhǔn)項(xiàng)目實(shí)物與前期承諾是否有矛盾之處amp;#61548;做好交房工作，并加大宣傳力度，讓未買房者堅(jiān)定信心amp;#61548;做好與物業(yè)公司的交接amp;#61548;