天津泰達(dá)集團(tuán)質(zhì)量手冊(cè)質(zhì)量管理手冊(cè)樣本

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0.0質(zhì)量手冊(cè)目錄

H-0

早R巧標(biāo)題頁(yè)數(shù)總頁(yè)號(hào)

0.011

12

13

24—5

0.416

1.05.3;5.4質(zhì)量方針和質(zhì)量總目的批準(zhǔn)頁(yè)17

2.05.5.1組織構(gòu)造和職責(zé)128—19

3.01；2；3范疇、引用原則、術(shù)語(yǔ)和定義120

4.0621-26

5.0527-31

6.0332-34

7.01335-47

8.0848-55

質(zhì)量管理體系程序文獻(xiàn)

9.0....256-57

和作業(yè)文獻(xiàn)目錄

10.0....質(zhì)量手冊(cè)修改記錄158

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0.1質(zhì)量手冊(cè)發(fā)布令

本質(zhì)量手冊(cè)根據(jù)GB/T19001-idtIS09001:《質(zhì)量管理體系規(guī)定》，結(jié)

合公司實(shí)際狀況編寫(xiě)。

本質(zhì)量手冊(cè)闡明了公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目的，是描述公司質(zhì)量管理體

系大綱性文獻(xiàn)，是公司實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理活動(dòng)、實(shí)現(xiàn)質(zhì)量方針和質(zhì)

量目的規(guī)章和準(zhǔn)則?，F(xiàn)予以批準(zhǔn)發(fā)布，自6月16日起實(shí)行。公司所屬各部

門(mén)和全體員工務(wù)必認(rèn)真學(xué)習(xí)，進(jìn)一步領(lǐng)略，切實(shí)貫徹執(zhí)行。

天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理：孟群

/2004—6月，日

圖為二OO四年九月廿一日通過(guò)英國(guó)勞氏質(zhì)量認(rèn)證有限公司之《認(rèn)證證書(shū)》

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0.2管理者代表任命書(shū)

茲任命徐子華先生為天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷

售質(zhì)量管理活動(dòng)管理者代表，具備如下方面職責(zé)和權(quán)限：

1保證按照GB/T19001-idtIS09001：原則建立、實(shí)行

并保持質(zhì)量管理體系。

2隨時(shí)向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)狀況，涉及改進(jìn)需求。

3提高公司全體員工滿足顧客規(guī)定意識(shí)。

4負(fù)責(zé)或授權(quán)房地產(chǎn)事業(yè)部對(duì)質(zhì)量手冊(cè)內(nèi)容進(jìn)行解釋。

5負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系關(guān)于事宜對(duì)外聯(lián)系工作。

天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司

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0.3質(zhì)量手冊(cè)管理

1質(zhì)量手冊(cè)編制和批準(zhǔn)

1.1文獻(xiàn)編寫(xiě)

在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下，公司構(gòu)成質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)編寫(xiě)小組（如下簡(jiǎn)稱

編寫(xiě)小組），負(fù)責(zé)編寫(xiě)質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)草案。質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)涉及：質(zhì)

量手冊(cè)、程序文獻(xiàn)、作業(yè)文獻(xiàn)和質(zhì)量記錄。編寫(xiě)小構(gòu)成員以房地產(chǎn)事業(yè)部

工作人員為主體，其她關(guān)于部門(mén)工作人員及聘請(qǐng)外部征詢顧問(wèn)參加。關(guān)于

部門(mén)指：集團(tuán)公司職能部室、工程項(xiàng)目管理部（如下簡(jiǎn)稱項(xiàng)目部）和售樓

中心。

1.2討論研究

公司各部門(mén)依照質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)草案組織詳細(xì)討論研究，提出修改

意見(jiàn)，文獻(xiàn)編寫(xiě)小組負(fù)責(zé)修訂。

1.3草案評(píng)議

管理者代表負(fù)責(zé)組織專門(mén)會(huì)議，對(duì)草案進(jìn)行評(píng)議，形成正式稿。

L4定稿發(fā)布

總經(jīng)理全面審視質(zhì)量手冊(cè)及重要程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)正式稿，訂立發(fā)

布令，正式批準(zhǔn)質(zhì)量手冊(cè)。

2質(zhì)量手冊(cè)修改和換版

2.1年度修訂

公司每年舉辦一次由總經(jīng)理主持管理評(píng)審會(huì)議，提出對(duì)質(zhì)量手冊(cè)及相

應(yīng)文獻(xiàn)修訂意見(jiàn)，確認(rèn)后實(shí)行修改。

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2.2實(shí)行修改

在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下，房地產(chǎn)事業(yè)部組織對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行修改，擬定修訂

草案。

2.3修訂草案批準(zhǔn)

修訂草案由管理者代表審核后報(bào)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

3解釋權(quán)

質(zhì)量手冊(cè)解釋權(quán)歸管理者代表或由她授權(quán)房地產(chǎn)事業(yè)部。

4質(zhì)量手冊(cè)發(fā)放

集團(tuán)公司辦公室負(fù)責(zé)質(zhì)量手冊(cè)發(fā)放和控制，執(zhí)行《體系管理性文獻(xiàn)控

制程序》。

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0.4公司概況

天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司成立于1996年，是經(jīng)天津市委、市政府批準(zhǔn)組

建綜合性國(guó)有大型公司集團(tuán)，從屬天津泰達(dá)投資控股有限公司。當(dāng)前，泰

達(dá)集團(tuán)擁有一家上市公司、十余家全資子公司及四十多家控股或參股公司，

重要經(jīng)營(yíng)門(mén)類涉及都市成片開(kāi)發(fā)、金融產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、制造業(yè)、體育產(chǎn)

業(yè)及餐飲酒店等當(dāng)代服務(wù)業(yè)。集團(tuán)公司擁有天津市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司二級(jí)資

質(zhì)。泰達(dá)集團(tuán)團(tuán)隊(duì)理念是：坦誠(chéng)、簡(jiǎn)潔、求真、務(wù)實(shí)。

泰達(dá)集團(tuán)是一種思維創(chuàng)新公司。在激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中泰達(dá)集團(tuán)適時(shí)制定公

司發(fā)展戰(zhàn)略，將自己定位為“都市資源運(yùn)營(yíng)實(shí)踐者，”擬定了“231”發(fā)展模

式，即“兩大板塊、三個(gè)層次、一種聯(lián)盟：”以土地資源為主成片土地開(kāi)發(fā)以

及中短期金融產(chǎn)品為主金融資產(chǎn)投資；在對(duì)成片土地資源和與土地有關(guān)金融

資產(chǎn)進(jìn)行投資、在土地資源基本上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)以及對(duì)都市資源運(yùn)營(yíng)其她非核

心業(yè)務(wù)等三個(gè)層次上開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)；并打造一種土地資源運(yùn)營(yíng)和金融資產(chǎn)投資戰(zhàn)

略聯(lián)盟。

9月17日，集團(tuán)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售IS09001:質(zhì)量管理體系通過(guò)了英

國(guó)勞氏認(rèn)證公司認(rèn)證，并于通過(guò)換證審核。本著一切為了顧客滿意宗旨，弘揚(yáng)

“追求卓越，服務(wù)社會(huì)”質(zhì)量方針，持續(xù)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)管理水平，自

主創(chuàng)新，打造精品工程，為天津市都市建設(shè)和濱海新區(qū)開(kāi)發(fā)開(kāi)放做出新貢獻(xiàn)。

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1.0質(zhì)量方針和質(zhì)量總目的批準(zhǔn)頁(yè)

1.1我司質(zhì)量方針：

追求卓越服務(wù)社會(huì)

追求卓越:

追求質(zhì)量卓越以完美工程質(zhì)量合格率回報(bào)顧客

追求環(huán)境卓越以綠色環(huán)保為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)目的保護(hù)環(huán)境健康發(fā)展

追求品牌卓越以一流產(chǎn)品原則鍛造“泰達(dá)”服務(wù)品牌

服務(wù)社會(huì)

產(chǎn)品服務(wù)社會(huì)以住宅和商業(yè)房地產(chǎn)為最后產(chǎn)品服務(wù)小眾社會(huì)

理念服務(wù)社會(huì)以“泰達(dá)”追求卓越精神服務(wù)大眾社會(huì)

責(zé)任服務(wù)社會(huì)以國(guó)企反哺精神回饋全社會(huì)

我司質(zhì)量方針應(yīng)使集團(tuán)公司全體員工得到理解并貫徹執(zhí)行，總經(jīng)理定期組織質(zhì)量方針評(píng)審。

L2我司質(zhì)量總目的：

1.2.1單位工程合格率

單位工程合格率100%；

1.2.2按期竣工交付率

重疊同守信譽(yù)，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目按期竣工交付率295%；

1.2.3顧客滿意度

將來(lái)一年內(nèi)顧客滿意度達(dá)到85%,二年內(nèi)達(dá)到90%；二年后來(lái)保持在95%以上。

各部門(mén)依照集團(tuán)公司質(zhì)量總目的，結(jié)合本部門(mén)職能制定質(zhì)量分目的，納入《各部門(mén)質(zhì)量目的》文

獻(xiàn)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

天津泰達(dá)集團(tuán)有限公司

總經(jīng)理：孟群

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2.0質(zhì)量管理體系組織構(gòu)造和職責(zé)

2.1集團(tuán)公司質(zhì)量管理體系組織構(gòu)造圖

集團(tuán)公司總經(jīng)理

I

J

售項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng)

質(zhì)量管理體系網(wǎng)絡(luò)

樓

目目目

中生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理架構(gòu)

心

部部部

1

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2.2質(zhì)量管理職責(zé)

2.2.1總經(jīng)理

2.2.1.1制定和批準(zhǔn)質(zhì)量方針和質(zhì)量目的，并保證方針和目的貫徹。

2.2.1.2任命管理者代表。

2.2.1.3批準(zhǔn)《質(zhì)量手冊(cè)》和重要程序文獻(xiàn)。

2.2.1.4主持評(píng)審質(zhì)量管理體系，以保證其持續(xù)適當(dāng)性、充分性和有效性。

2.2.1.5對(duì)質(zhì)量管理體系策劃、建立、實(shí)行和改進(jìn)予以承諾，宣傳貫徹以

顧客為中心公司宗旨，滿足顧客及法律法規(guī)規(guī)定。

2.2.1.6組織策劃公司中長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略和年度經(jīng)營(yíng)管理目的，下達(dá)房地產(chǎn)

項(xiàng)目工程開(kāi)發(fā)指令。依法授權(quán)公司工作人員代表其行使總經(jīng)理職權(quán)。

2.2.1.7組織公司擬開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目論證策劃和重要營(yíng)銷合同、招標(biāo)

文獻(xiàn)、重要供方評(píng)審。批準(zhǔn)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目報(bào)審文獻(xiàn)和總體設(shè)計(jì)方案。

2.2.1.8批準(zhǔn)公司組織構(gòu)造，任命職能部室負(fù)責(zé)人。批準(zhǔn)組建項(xiàng)目部和售樓中

心并指定負(fù)責(zé)人。批準(zhǔn)各部門(mén)職責(zé)權(quán)限和崗位設(shè)立并保證部門(mén)間有效溝通。

2.2.1.9組織提供質(zhì)量管理體系持續(xù)運(yùn)營(yíng)所需資源，涉及人、財(cái)、物、信息、

技術(shù)等資源。

2.2.1.10主管副總經(jīng)理協(xié)助總經(jīng)理履行2.2.1.7和2.2.1.9質(zhì)量管理職責(zé)。

2.2.2管理者代表

2.2.2.1按照IS09001：原則，組織協(xié)調(diào)質(zhì)量管理體系建立、實(shí)行、

保持和改進(jìn)。

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2.2.2.2定期向總經(jīng)理報(bào)告質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)狀況，涉及其業(yè)績(jī)和改進(jìn)需求。

2.2.2.3主持質(zhì)量管理體系內(nèi)部審核；組織領(lǐng)導(dǎo)管理評(píng)審準(zhǔn)備工作。

2.2.2.4協(xié)助總經(jīng)理配備質(zhì)量管理體系建立、運(yùn)營(yíng)和保持所需資源。

2.2.2.5保證提高員工質(zhì)量意識(shí)，涉及滿足顧客規(guī)定意識(shí)培養(yǎng)與貫徹。

2.2.2.6負(fù)責(zé)解釋或者授權(quán)房地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)解釋質(zhì)量手冊(cè)內(nèi)容。

2.2.2.7負(fù)責(zé)質(zhì)量管理體系關(guān)于事宜外部協(xié)調(diào)和聯(lián)系。

2.2.3房地產(chǎn)事業(yè)部

2.2.3.1歸口管理質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)工作，在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)質(zhì)量管

理體系建立、實(shí)行、檢查和持續(xù)改進(jìn)，指引工程項(xiàng)目管理部和職能部室質(zhì)

量管理體系運(yùn)營(yíng)，監(jiān)督檢查各部門(mén)質(zhì)量管理體系執(zhí)行狀況。涉及：

1）組織關(guān)于部門(mén)起草和修訂質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)；

2）質(zhì)量記錄歸口管理；

3）公司質(zhì)量總目的和各部門(mén)質(zhì)量分目的策劃會(huì)議記錄，匯總制定《各

部門(mén)質(zhì)量目的》；

4）記錄質(zhì)量總目的及質(zhì)量分目的關(guān)于指標(biāo)和數(shù)據(jù)，提供公司領(lǐng)導(dǎo)班子

考核公司和各部門(mén)質(zhì)量目的完畢狀況；

5）制定和實(shí)行質(zhì)量管理體系年度內(nèi)部審核籌劃，選拔和培訓(xùn)內(nèi)部審核

員，組建內(nèi)部審核組，保存內(nèi)審記錄。負(fù)責(zé)形成與管理評(píng)審記錄和決策，

跟蹤督辦管理評(píng)審所提出工作；

6）對(duì)各部門(mén)質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行巡邏和記錄；

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7）依照顧客滿意度調(diào)查記錄成果，組織關(guān)于部門(mén)貫徹顧客投訴問(wèn)題

解決辦法；

8）記錄匯總各部門(mén)數(shù)據(jù)分析資料，組織評(píng)價(jià)持續(xù)改進(jìn)有效性；

9）組織制定質(zhì)量管理體系改進(jìn)籌劃和糾正防止辦法，并負(fù)責(zé)跟蹤驗(yàn)證。

2.2.3.2執(zhí)行公司《供方選取評(píng)估程序》、《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》中規(guī)定職

責(zé)，組織制定和調(diào)節(jié)《合格供方名錄》。

2.2.3.3執(zhí)行《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》中規(guī)定職責(zé)，復(fù)核項(xiàng)目部草簽各項(xiàng)工程

經(jīng)濟(jì)合同，復(fù)審工程竣工結(jié)算等工程項(xiàng)目文獻(xiàn)。

2.2.3.4執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)記錄管理制度》，歸口管理集團(tuán)記錄和資質(zhì)年檢

工作。

2.2.3.5辦理房地產(chǎn)存量資產(chǎn)租售業(yè)務(wù)；如承擔(dān)新開(kāi)發(fā)商品房銷售任務(wù)，則

負(fù)有售樓中心工作職能。

2.2.3.6執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案管理制度》，歸口分管和保存公司房地產(chǎn)開(kāi)

發(fā)檔案和房地產(chǎn)存量資產(chǎn)檔案。

2.2.3.7負(fù)責(zé)商品房銷售后來(lái)顧客滿意調(diào)查信息收集。在質(zhì)保期內(nèi)對(duì)顧客

反饋維修事項(xiàng)意見(jiàn)進(jìn)行協(xié)調(diào)解決，督查有關(guān)維修環(huán)節(jié)貫徹。

2.2.3.8在主管副總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，指引工程項(xiàng)目部管理部工程技術(shù)管理工作

以及辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。

2.2.4辦公室

2.2.4.1行政文獻(xiàn)和質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)收發(fā)和控制管理。

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2.2.4.2執(zhí)行《印鑒使用管理制度》，履行印鑒管理職責(zé)。

2.2.4.3執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案管理制度》，履行公司檔案統(tǒng)一管理職責(zé)。

2.2.4.4公司辦公設(shè)施和工作環(huán)境完善和管理，保證IT系統(tǒng)正常運(yùn)營(yíng)，

保障各部門(mén)充分完好辦公條件和整潔安全工作環(huán)境。

2.2.4.5辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。

2.2.5人力資源部

2.2.5.1制定與公司發(fā)展目的相適應(yīng)人力資源規(guī)劃，按照各崗位資質(zhì)規(guī)定

做好人力資源配備。歸口管理各部門(mén)崗位職責(zé)制定與調(diào)節(jié)工作。

2.2.5.2組織與質(zhì)量管理體系關(guān)于人員培訓(xùn)I,涉及新員工質(zhì)量管理體系教

誨，保存培訓(xùn)記錄，記錄培訓(xùn)學(xué)時(shí)，組織培訓(xùn)有效性評(píng)估，建立員工培訓(xùn)檔

案。

2.2.5.3公司人事、工資、社會(huì)保障基金和住房公積金管理工作。

2.2.5.4公司管理干部學(xué)歷和專業(yè)技術(shù)資格管理工作。專業(yè)技術(shù)人員管理工

作。

2.2.5.5辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。

2.2.6投資發(fā)展部

2.2.6.1依照集團(tuán)公司發(fā)展需要，組織并參加市場(chǎng)調(diào)研，定期或不定期提供

綜合性或?qū)ｍ?xiàng)調(diào)研報(bào)告，為集團(tuán)公司房地產(chǎn)投資與開(kāi)發(fā)決策提供根據(jù)。

2.2.6.2組織編制擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究報(bào)告；負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體

籌劃實(shí)行過(guò)程檢查、協(xié)調(diào)與必要修改完善工作；定期記錄分析質(zhì)量

籌劃完畢狀況。

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2.2.6.3配合工程項(xiàng)目管理部開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程前期工作。

2.2.6.4辦理招商引資和項(xiàng)目服務(wù)工作。

2.2.6.5組織實(shí)行擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地競(jìng)買(mǎi)活動(dòng)，并作好有關(guān)協(xié)調(diào)工作。

2.2.6.6負(fù)責(zé)辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。

2.2.7財(cái)務(wù)部

2.2.7.1執(zhí)行國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、財(cái)務(wù)通則、會(huì)計(jì)核算制度和關(guān)于稅法，制定并

組織實(shí)行公司財(cái)務(wù)、成本和會(huì)計(jì)管理辦法。

2.2.7.2歸口管理我司經(jīng)濟(jì)核算和成本管理工作。按制度規(guī)定進(jìn)行各項(xiàng)

經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)會(huì)計(jì)核算，準(zhǔn)時(shí)編報(bào)會(huì)計(jì)報(bào)表和成本計(jì)算表，及時(shí)精確反映公司財(cái)

務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和鈔票流量。

2.2.7.3為實(shí)行公司質(zhì)量管理體系和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)提供資金保障，科學(xué)合

理配備使用財(cái)力資源。

2.2.7.4負(fù)責(zé)對(duì)經(jīng)濟(jì)鑒證中介機(jī)構(gòu)（涉及工程造價(jià)征詢機(jī)構(gòu)、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、

審計(jì)事務(wù)所等）選取、評(píng)價(jià)、管理。

2.2.7.5按照我司《財(cái)務(wù)管理制度》規(guī)定，辦理工程價(jià)款支付和商品房、存

量資產(chǎn)銷售和租賃收入核算業(yè)務(wù)。

2.2.7.6辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。

2.2.8資產(chǎn)管理部

2.2.8.1泰達(dá)集團(tuán)國(guó)有公司改革改制工作歸口管理部門(mén)。

2.2.8.2泰達(dá)集團(tuán)長(zhǎng)期股權(quán)投資和證券投資歸口管理部門(mén)。

2.2.8.3泰達(dá)集團(tuán)不良資產(chǎn)清理和處置歸口管理部門(mén)。

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2.2.8.4代行泰達(dá)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售等業(yè)務(wù)法律事務(wù)職能歸口管理部

門(mén)。貫徹執(zhí)行《法律事務(wù)工作管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)09-01）o指引和檢查

集團(tuán)公司各職能部室和所屬公司對(duì)的運(yùn)用國(guó)家與地辦法律法規(guī)、辦理與外

聘律師事務(wù)所業(yè)務(wù)銜接工作、協(xié)助各職能部室和所屬公司參加法律訴訟、

籌辦設(shè)立公司總法律顧問(wèn)和建立公司法律顧問(wèn)工作機(jī)構(gòu)等事宜。

2.2.8.5辦理集團(tuán)公司工商登記、變更登記和年檢工作事項(xiàng)，管理泰達(dá)集團(tuán)

各公司注冊(cè)商標(biāo)、申報(bào)專利等無(wú)形資產(chǎn)和品牌建設(shè)事項(xiàng)。

2.2.9安技部

2.2.9.1宣傳貫徹黨和國(guó)家安全工作方針政策和法律法規(guī)，在集團(tuán)安全生

產(chǎn)委員會(huì)和主管副總經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)下組織制定泰達(dá)集團(tuán)安全管理規(guī)章制度

和安全生產(chǎn)年度工作籌劃并組織貫徹貫徹。

2.2,9.2貫徹執(zhí)行《安全管理制度（》泰達(dá)/作業(yè)6.4-02）o檢查貫徹集團(tuán)公司

與工程項(xiàng)目管理部安全生產(chǎn)第一負(fù)責(zé)人訂立《安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)、》檢查貫徹項(xiàng)

目總代表與項(xiàng)目部員工訂立《安全生產(chǎn)責(zé)任書(shū)、》檢查貫徹工程項(xiàng)目管理部與

施工總承包單位及其她直接與集團(tuán)公司訂立施工合同施工單位訂立《安全合

同》。

2.2.9.3檢查集團(tuán)所屬公司、職能部室和工程項(xiàng)目管理部等單位安全生產(chǎn)工

作，提出事故隱患和整治規(guī)定并負(fù)責(zé)跟蹤整治辦法貫徹。

2.2.9.4組織召開(kāi)集團(tuán)安全工作會(huì)議、安委會(huì)會(huì)議和安全工作專項(xiàng)會(huì)議；與人

力資源部協(xié)同組織安全教誨與安全培訓(xùn)；組織協(xié)調(diào)安全生產(chǎn)事故調(diào)查、解決

與上報(bào)；編制安全辦法籌劃和安全辦法資金籌劃并負(fù)責(zé)監(jiān)督考核其有效使

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用。

2.2.10工程項(xiàng)目管理部

2.2.10.1工程項(xiàng)目管理部（如下簡(jiǎn)稱“項(xiàng)目部）”是集團(tuán)公司為履行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

公司管理職責(zé)而設(shè)立工程現(xiàn)場(chǎng)管理機(jī)構(gòu)項(xiàng)。目部主辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量管理和

工程技術(shù)管理等工作，是集團(tuán)公司質(zhì)量管理體系運(yùn)營(yíng)基層單位。項(xiàng)目部辦理或組

織施工總承包單位、監(jiān)理公司、工程造價(jià)征詢機(jī)構(gòu)等參建方辦理集團(tuán)公司房地產(chǎn)

開(kāi)發(fā)工程前期、工程施工直至工程竣工移送所有建造過(guò)程中各項(xiàng)質(zhì)量管理工作。

工作項(xiàng)目部還應(yīng)完畢集團(tuán)公司交辦其她工作。

2.2.10.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人，即集團(tuán)公司總經(jīng)理委任房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總代

表人（簡(jiǎn)稱項(xiàng)目總代表）。項(xiàng)目總代表領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目部全面工作并對(duì)集團(tuán)公司負(fù)

責(zé)。項(xiàng)目部工作人員由集團(tuán)公司派出人員構(gòu)成，有由集團(tuán)公司委托項(xiàng)目管

理公司工作人員構(gòu)成。

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2.2.10.3項(xiàng)目部?jī)?nèi)設(shè)工程前期辦公室、招標(biāo)合同辦公室、施工管理辦公室和

綜合業(yè)務(wù)辦公室等4個(gè)辦事機(jī)構(gòu)，分工辦理項(xiàng)目部各項(xiàng)業(yè)務(wù)。規(guī)模較小開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目，不詳細(xì)設(shè)立上述辦事機(jī)構(gòu)，而設(shè)立有關(guān)工作崗位分工辦理項(xiàng)目部各項(xiàng)

業(yè)務(wù)。

2.2.10.4工程前期辦公室（如下簡(jiǎn)稱“前期辦”）職責(zé)

1）辦理與工程項(xiàng)目有關(guān)各項(xiàng)政府審批手續(xù)。

2）組織工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)及勘察等前期工作。

3）制定工程項(xiàng)當(dāng)前期工作籌劃并組織實(shí)行。

2.2.10.5招標(biāo)合同辦公室（如下簡(jiǎn)稱“合同辦”）職責(zé)

1）辦理工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工、采購(gòu)等招標(biāo)工作。確認(rèn)工程造價(jià)征詢

機(jī)構(gòu)對(duì)于招標(biāo)標(biāo)底核定意見(jiàn)。

2）確認(rèn)工程造價(jià)征詢機(jī)構(gòu)對(duì)工程預(yù)算、供方報(bào)價(jià)單、工程結(jié)算和工程

撥款核定意見(jiàn)。

3）參加工程合同談判與草簽；負(fù)責(zé)合同管理。

4）會(huì)同施工辦辦理集團(tuán)公司供應(yīng)設(shè)備和重要建筑材料采購(gòu)和控制。

2.2.10.6施工管理辦公室（如下簡(jiǎn)稱“施工辦”）職責(zé)

1）審批施工單位施工組織籌劃并對(duì)其實(shí)行狀況進(jìn)行監(jiān)督。

2）審批監(jiān)理公司監(jiān)理籌劃并對(duì)其實(shí)行狀況進(jìn)行監(jiān)督。

3）與設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理、配套部門(mén)保持及時(shí)溝通和配合，保證

現(xiàn)場(chǎng)施工安全有序進(jìn)行。

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4）組織召開(kāi)或協(xié)助監(jiān)理公司組織召開(kāi)工程現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議；組織辦理各階段

工程驗(yàn)收、工程竣工驗(yàn)收及移送工作。

5）負(fù)責(zé)工程記錄工作。

2.2.10.7綜合業(yè)務(wù)辦公室（如下簡(jiǎn)稱“綜合辦”）職責(zé)

1）對(duì)項(xiàng)目部各辦產(chǎn)生所有工程項(xiàng)目文獻(xiàn)歸集、整頓、保管并于工程

竣工后向城建檔案館等部門(mén)移送。

2）辦公設(shè)備和工作環(huán)境服務(wù)。

3）代供方辦理工程價(jià)款撥付手續(xù)等。

2.2.11售樓中心

2.2.11.1售樓中心系集團(tuán)公司自行銷售所開(kāi)發(fā)商品房而設(shè)立銷售服務(wù)機(jī)

構(gòu)。售樓中心執(zhí)行集團(tuán)公司銷售方略和銷售總體方案，制定并執(zhí)行銷售籌

戈限售樓中心職責(zé)：

1）研究擬訂集團(tuán)公司銷售方略、銷售總體方案、銷售籌劃等，經(jīng)集團(tuán)

公司批準(zhǔn)后執(zhí)行。辦理商品房銷售前準(zhǔn)備工作。

2）遵守《銷售人員行為規(guī)范》，以人為本，為顧客提供全方位優(yōu)質(zhì)便捷

服務(wù)，保證整潔溫馨售樓環(huán)境和氛圍。負(fù)責(zé)商品房銷售合同洽談和訂立，

為顧客辦理購(gòu)房手續(xù)及貸款、入住前期手續(xù)等。

3）負(fù)責(zé)收集銷售前及銷售中顧客滿意度調(diào)查信息并向房地產(chǎn)事業(yè)部反

饋，配合房地產(chǎn)事業(yè)部解決關(guān)于事項(xiàng)。

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4）負(fù)責(zé)商品房銷售記錄工作。

5）辦理集團(tuán)公司交辦其她工作。

2.2.11.2售樓中心負(fù)責(zé)人為售樓中心主任。售樓中心主任由總經(jīng)理任命，

領(lǐng)導(dǎo)售樓中心全面工作并對(duì)集團(tuán)公司負(fù)責(zé)。

2.3其她管理職責(zé)

各部門(mén)除2.2規(guī)定質(zhì)量管理職責(zé)外，依照工作需要制定部門(mén)內(nèi)各崗位

詳細(xì)職責(zé)和規(guī)定，形成《崗位職責(zé)及資質(zhì)規(guī)定》，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

2.4公司最高管理層和各部門(mén)質(zhì)量管理工作職責(zé)所相應(yīng)質(zhì)量管理體系規(guī)定

條款，在如下《質(zhì)量管理職能分派表》中予以劃分：

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總工售

辦人投財(cái)資安程

要求

力資產(chǎn)項(xiàng)樓

目

經(jīng)

公資發(fā)務(wù)管技管

條款中

理理

部

理理部室部部部部部心

14.1總規(guī)定★★OOOOOOOOO

24.2.3文獻(xiàn)控制OO★★OOOOO★O

34.2.4記錄控制★★OOOOO★O

45.1管理承諾★OOOOOOOOOO

55.2★★★OOOOOOO★

65.3-5.4.1★★★OOOOOOOO

75.4.2★★★OOOOOOOO

85.5組織構(gòu)造、職責(zé)、權(quán)限與溝通★★OO★OOOOOO

95.6管理評(píng)審★O★★OOOOOOOO

106.1-6.2人力資源與培訓(xùn)O★★OO★OOOO

116.3基本設(shè)施OOO

126.4工作環(huán)境★★

137.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃★O

147.2與顧客關(guān)于過(guò)程O(píng)O★OO★

157.3設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)★O

167.4采購(gòu)★O

177.5.1生產(chǎn)和服務(wù)提供★★★★

187.5.3標(biāo)記和可追溯性★★

197.5.4顧客財(cái)產(chǎn)O★★

207.5.5產(chǎn)品防護(hù)O★O

218.2.1顧客滿意度監(jiān)控★★

228.2.2內(nèi)部質(zhì)量審核O★★OOOOOOO

238.2.3過(guò)程監(jiān)視和測(cè)量★★★★

248.2.4產(chǎn)品監(jiān)視和測(cè)量★★★

258.3不合格品控制★O★★

268.4數(shù)據(jù)分析OO★OOOOOOOO

278.5持續(xù)改進(jìn)OO★OOOOOOOO

說(shuō)★一代表重要責(zé)任部門(mén)

o一代表有關(guān)責(zé)任部門(mén)

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3.0范疇、引用原則、術(shù)語(yǔ)和定義

3.1范疇

3.1.1總則

我司按照GB/T19001：idtIS09001：原則建立質(zhì)量管理

體系，在于保證穩(wěn)定地提供滿足顧客規(guī)定和適合法規(guī)規(guī)定產(chǎn)品，并通過(guò)質(zhì)

量管理體系有效運(yùn)營(yíng)，做到持續(xù)改進(jìn)和防止不合格，從而達(dá)到增強(qiáng)顧客滿

意目。

我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品涉及民用住宅、公用建筑、商業(yè)服務(wù)設(shè)施等。

3.1.2應(yīng)用

GB/T19001：idtIS09001：質(zhì)量管理體系規(guī)定，合用于本公

司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售、租賃活動(dòng)，但因我司房地產(chǎn)建設(shè)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施

工、監(jiān)理、配套等過(guò)程所有委托外包單位實(shí)行，沒(méi)有“監(jiān)視和測(cè)量裝置控

制”，因此7.6條款予以刪減。

3.2引用原則

我司質(zhì)量管理體系引用原則為：

GB/T19001-idtIS09001：質(zhì)量管理體系規(guī)定

3.3術(shù)語(yǔ)和定義

采用IS09000：質(zhì)量管理體系基本和術(shù)語(yǔ)中術(shù)語(yǔ)和定義。

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4.0質(zhì)量管理體系

4.1質(zhì)量管理體系總規(guī)定

我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售、租賃活動(dòng)按照GB/T19001-idtIS09001：

原則建立質(zhì)量管理體系，形成質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)并嚴(yán)格按照文獻(xiàn)實(shí)行和保

持，持續(xù)改進(jìn)其有效性。

4.1.1我司建立質(zhì)量管理體系遵循如下八項(xiàng)質(zhì)量管理原則：

1)以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)5）管理系統(tǒng)辦法

2)領(lǐng)導(dǎo)作用6）持續(xù)改進(jìn)

3)全員參加7）基于事實(shí)決策辦法

4)過(guò)程辦法8）與供方互利關(guān)系

4.1.2為使我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系有效實(shí)行和保持，應(yīng)做到:

4.1.2.1辨認(rèn)質(zhì)量管理體系所需要過(guò)程及其在組織內(nèi)應(yīng)用。

4.1.2.2擬定這些過(guò)程順序和作用。

4.1.2.3擬定為保證這些過(guò)程有效運(yùn)作和控制所需要準(zhǔn)則和辦法。

4.1.2.4保證可以獲得必要信息和資源，以支持這些過(guò)程有效運(yùn)作和監(jiān)控。

4.1.2.5測(cè)量、監(jiān)控和分析這些過(guò)程。

4.1.2.6實(shí)行必要辦法以實(shí)現(xiàn)過(guò)程所策劃成果和持續(xù)改進(jìn)。

4.L3我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)有如下業(yè)務(wù)選取外包方式：項(xiàng)目管理公司、設(shè)

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計(jì)、監(jiān)理、施工總承包、配套工程、物業(yè)管理、工程造價(jià)征詢及法律顧問(wèn)

等，按照《供方選取評(píng)估程序》，《經(jīng)濟(jì)合同管理程序》，《工程項(xiàng)目過(guò)程管

理程序》予以控制。

4.2質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)規(guī)定

4.2.1我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)涉及質(zhì)量手冊(cè)、程序文獻(xiàn)、

作業(yè)文獻(xiàn)和質(zhì)量記錄等4個(gè)層次。文獻(xiàn)層次如下圖所示：

4.2.1.1質(zhì)量手冊(cè)

質(zhì)量手冊(cè)規(guī)定了我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量方針和質(zhì)量目的，概括描

述我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系各個(gè)過(guò)程和各部門(mén)質(zhì)量管理職責(zé)，

是我司建立質(zhì)量管理體系大綱性文獻(xiàn)。

1）我司質(zhì)量手冊(cè)第1版，由管理者代表組織編寫(xiě)，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后發(fā)

布實(shí)行。

頁(yè)碼3/6

2）依照我司詳細(xì)狀況，沒(méi)有“監(jiān)視和測(cè)量裝置控制”過(guò)程，對(duì)

7.6條款予以刪減。刪減理由已在本質(zhì)量手冊(cè)3.1.2條款予以闡明。

3）質(zhì)量手冊(cè)描述了過(guò)程順序、過(guò)程互有關(guān)系和有關(guān)程序引用。程序文

件描述了每個(gè)過(guò)程詳細(xì)實(shí)行途徑。作業(yè)文獻(xiàn)描述了程序文獻(xiàn)所涉及過(guò)程細(xì)

節(jié)。

4）質(zhì)量手冊(cè)由集團(tuán)公司辦公室統(tǒng)一編號(hào)、發(fā)放和控制管理。

5）為使質(zhì)量手冊(cè)內(nèi)容與IS09001：原則條款內(nèi)容相相應(yīng)，本質(zhì)量手冊(cè)

從4.0開(kāi)始章節(jié)號(hào)與IS09001：原則條款號(hào)完全一致。

4.2.1.2程序文獻(xiàn)

程序文獻(xiàn)規(guī)定進(jìn)行某項(xiàng)活動(dòng)或過(guò)程途徑。程序文獻(xiàn)共計(jì)18個(gè)；涉及

IS09001：原則中規(guī)定必有程序文獻(xiàn)和我司依照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)

詳細(xì)狀況為控制過(guò)程有效運(yùn)作所制定程序文獻(xiàn)。

4.2.1.3作業(yè)文獻(xiàn)

作業(yè)文獻(xiàn)涉及管理性作業(yè)文獻(xiàn)和工程項(xiàng)目文獻(xiàn)兩大類。管理性作業(yè)文

獻(xiàn)涉及程序文獻(xiàn)實(shí)行細(xì)則、公司規(guī)章制度和規(guī)范、法律法規(guī)和質(zhì)量記錄一

覽表等。工程項(xiàng)目文獻(xiàn)涉及隨著工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)展而形成可行性研究報(bào)告、

政府批件與信函、工程會(huì)議記錄、工程圖紙、工程合同、招投標(biāo)文獻(xiàn)，還

涉及商品房租售活動(dòng)中形成商品房買(mǎi)賣(mài)合同、存量房產(chǎn)租賃合同等資料。

管理性作業(yè)文獻(xiàn)及工程項(xiàng)目文獻(xiàn)涉及詳細(xì)文獻(xiàn)范疇見(jiàn)各分類目錄。

4.2.1.4質(zhì)量記錄

質(zhì)量記錄涉及IS09001：原則中規(guī)定必要有記錄和我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理

體系所需要登記表單。詳細(xì)質(zhì)量記錄見(jiàn)匯編目錄。

頁(yè)碼4/6

4.2.1.5質(zhì)量手冊(cè)、程序文獻(xiàn)和管理性作業(yè)文獻(xiàn)統(tǒng)稱體系管理性文獻(xiàn)。

4.2.2.《質(zhì)量手冊(cè)與程序文獻(xiàn)引用關(guān)系表》：

質(zhì)量手冊(cè)章節(jié)

程序文獻(xiàn)編號(hào)

1體系管理性文獻(xiàn)控制程序泰達(dá)/程序-01

2工程項(xiàng)目文獻(xiàn)控制程序泰達(dá)/程序-02

3記錄控制程序泰達(dá)/程序-03

4泰達(dá)/程序-04

56.16.2人員配備及培訓(xùn)程序泰達(dá)/程序-05

7.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃工作程序泰達(dá)/程序-06

商品房銷售管理程序泰達(dá)/程序-07

存量房產(chǎn)租售管理程序泰達(dá)/程序-08

供方選取評(píng)估程序泰達(dá)/程序-09

7.4經(jīng)濟(jì)合同管理程序泰達(dá)/程序T0

7.5工程項(xiàng)當(dāng)前期工作程序泰達(dá)/程序T1

7.5工程項(xiàng)目過(guò)程管理程序泰達(dá)/程序T2

工程竣工驗(yàn)收及移送程序泰達(dá)/程序T3

顧客滿意度監(jiān)控程序泰達(dá)/程序T4

內(nèi)部質(zhì)量審核程序泰達(dá)/程序T5

泰達(dá)/程序T6

178.3泰達(dá)/程序T7

188.5.28.5.3糾正和防止辦法管理程序泰達(dá)/程序T8

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4.2.3文獻(xiàn)控制

4.2.3.1質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)發(fā)布必要通過(guò)總經(jīng)理批準(zhǔn)，必要時(shí)對(duì)文獻(xiàn)進(jìn)行評(píng)

審與更新，并再次通過(guò)批準(zhǔn)。保證文獻(xiàn)有效性和適當(dāng)性，保證使用場(chǎng)合得

到有效版本合用文獻(xiàn)。

4.2.3.2在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下，房地產(chǎn)事業(yè)部組織質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)內(nèi)容修

訂與版本更新。

4.2.3.3質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)要標(biāo)明版本、修訂狀態(tài)及“受控”標(biāo)記，執(zhí)行《印

鑒使用管理制度》。應(yīng)保證文獻(xiàn)清晰，易于辨認(rèn)和檢索。

4.2.3.4我司使用外來(lái)文獻(xiàn)，涉及《法律法規(guī)一覽表》中規(guī)定法律法規(guī)文獻(xiàn)，

必要審核其合用性，得到管理者代表批準(zhǔn)后，納入受控文獻(xiàn)管理。

4.2.3.5文獻(xiàn)發(fā)放應(yīng)做簽收記錄，文獻(xiàn)使用部門(mén)應(yīng)妥善保管受控文獻(xiàn)。作廢文

獻(xiàn)應(yīng)及時(shí)收回，收回舊文獻(xiàn)應(yīng)及時(shí)銷毀，如需保存應(yīng)加蓋“作廢”印章。

4.2.3.6文獻(xiàn)可為不同媒體，非紙張文獻(xiàn)在詳細(xì)使用時(shí)，應(yīng)建立適當(dāng)管理制度。

4.2.3.7集團(tuán)公司辦公室負(fù)責(zé)體系管理性文獻(xiàn)發(fā)放與管理。

4.2.3.8集團(tuán)公司職能部室、工程項(xiàng)目管理部、售樓中心負(fù)責(zé)本部門(mén)工程項(xiàng)

目文獻(xiàn)編制、發(fā)放、歸集、裝訂、保存與移送。

4.2.3.9房地產(chǎn)事業(yè)部執(zhí)行《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案管理制度》負(fù)責(zé)組織和辦理工

程項(xiàng)目文獻(xiàn)歸檔管理工作。

4.2.3.10與文獻(xiàn)控制有關(guān)程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)：

1）《體系管理性文獻(xiàn)控制程序》（泰達(dá)/程序-01）

頁(yè)碼6/6

2）《工程項(xiàng)目文獻(xiàn)管理程序》（泰達(dá)/程序-02）

3）《印鑒使用管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)0『01）

4）《法律法規(guī)一覽表》（泰達(dá)/作業(yè)01-02）

5）《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)檔案管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)02-01）

4.2.4記錄控制

對(duì)質(zhì)量管理文獻(xiàn)體系所規(guī)定質(zhì)量記錄予以控制并保持，以提供實(shí)際運(yùn)營(yíng)

時(shí)符合質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)規(guī)定和質(zhì)量管理體系有效運(yùn)營(yíng)證據(jù)。

4.2.4.1各部門(mén)負(fù)責(zé)本部門(mén)所使用質(zhì)量登記表格設(shè)計(jì)與修改，經(jīng)管理者

代表批準(zhǔn)后由集團(tuán)公司辦公室納入質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)。

4.2.4.2房地產(chǎn)事業(yè)部規(guī)定質(zhì)量記錄編號(hào)、標(biāo)記、保存、檢索及失效解決控制

辦法。

4.2.4.3各部門(mén)應(yīng)保證所負(fù)責(zé)質(zhì)量記錄在規(guī)定保存期限內(nèi)保存完好，并便于

辨認(rèn)和檢索。質(zhì)量記錄保存部門(mén)及保存期限執(zhí)行《質(zhì)量記錄一覽表》中關(guān)

于規(guī)定。

4.2.4.4質(zhì)量記錄失效解決必要得到記錄責(zé)任部門(mén)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)。

4.2.4.5與質(zhì)量記錄有關(guān)程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)：

1）《記錄控制程序》（泰達(dá)/程序-03）

2）《質(zhì)量記錄一覽表》（泰達(dá)/作業(yè)03-01）

頁(yè)碼1/5

5.0管理職責(zé)

5.1管理承諾

集團(tuán)公司總經(jīng)理通過(guò)如下活動(dòng)對(duì)建立和實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管

理體系以及持續(xù)改進(jìn)保持質(zhì)量管理體系有效性做出承諾提供證據(jù)：

5.1.1我司通過(guò)會(huì)議、培訓(xùn)、內(nèi)部溝通各種形式向員工傳達(dá)滿足顧客規(guī)定和

法律法規(guī)規(guī)定重要性（質(zhì)量手冊(cè)5.25.5.37.2條款）；

5.1.2制定我司質(zhì)量方針和質(zhì)量目的（質(zhì)量手冊(cè)5.35.4.1條款）；

5.L3進(jìn)行管理評(píng)審，使我司質(zhì)量管理體系持續(xù)改進(jìn)（質(zhì)量手冊(cè)5.6條款）；

5.1.4人力資源、設(shè)備設(shè)施和環(huán)境充分滿足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理和銷售、租賃服

務(wù)需求，保證開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量達(dá)到顧客規(guī)定（質(zhì)量手冊(cè)6.1-6.4條款）。

5.2以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)

5.2.1集團(tuán)公司以增強(qiáng)顧客滿意度為目的，保證顧客規(guī)定得到確認(rèn)并予以滿

足。涉及顧客提出規(guī)定和顧客雖未明示，但已知預(yù)期用途所必要滿足規(guī)定。

有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定都應(yīng)確認(rèn)和滿足。

5.2.2定期收集和分析顧客對(duì)我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)與否滿意信息，測(cè)

量顧客滿意限度，采用相應(yīng)辦法，及時(shí)解決顧客反饋意見(jiàn)和問(wèn)題，保證達(dá)

到顧客滿意，并不斷提高顧客滿意度。

5.2.3與以顧客為關(guān)注焦點(diǎn)有關(guān)程序文獻(xiàn)：

1）《商品房銷售管理程序》（泰達(dá)/程序-07）

2）《存量房產(chǎn)租售管理程序》（泰達(dá)/程序-08）

頁(yè)碼2/5

3）《顧客滿意度監(jiān)控程序》（泰達(dá)/程序T4）

5.3質(zhì)量方針

5.3.1總經(jīng)理通過(guò)本質(zhì)量手冊(cè)1.0章1.1發(fā)布我司質(zhì)量方針：追求卓越，服

務(wù)社會(huì)。

5.3.2質(zhì)量方針與我司經(jīng)營(yíng)宗旨相一致；

5.3.3質(zhì)量方針涉及了滿足顧客和法律法規(guī)規(guī)定以及持續(xù)改進(jìn)質(zhì)量管理體

系有效性承諾；

5.3.4質(zhì)量方針為制定和評(píng)審質(zhì)量目的提供框架；

5.3.5質(zhì)量方針應(yīng)使全體員工理解，并貫徹執(zhí)行；

5.3.6總經(jīng)理定期組織質(zhì)量方針適當(dāng)性評(píng)審。

5.4策劃

5.4.1質(zhì)量目的

5.4.1.1總經(jīng)理通過(guò)本質(zhì)量手冊(cè)1.0章1.2發(fā)布我司質(zhì)量總目的。

5.4.1.2參加我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)各部門(mén)都應(yīng)建立可測(cè)量質(zhì)量分目的，質(zhì)量

分目的應(yīng)體現(xiàn)和烘托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量總目的內(nèi)容，并保證與質(zhì)

量方針相一致。各部門(mén)質(zhì)量分目的載于《各部門(mén)質(zhì)量目的》作業(yè)文獻(xiàn)，經(jīng)

管理者代表審核和總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

5.4.1.3總經(jīng)理定期組織質(zhì)量目的評(píng)審和修訂，體現(xiàn)持續(xù)改進(jìn)宗旨。

5.4.2質(zhì)量管理體系策劃

5.4.2.1為實(shí)現(xiàn)公司質(zhì)量方針和質(zhì)量目的及我司質(zhì)量手冊(cè)4.1質(zhì)量管理

體系關(guān)于規(guī)定，對(duì)我司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系過(guò)程和持續(xù)改進(jìn)進(jìn)行

策劃，保證各項(xiàng)工作貫徹到各部門(mén)或全體人員并保證完畢。質(zhì)

頁(yè)碼3/5

量管理體系策劃工作至少每年進(jìn)行一次。

5.4.2.2總經(jīng)理或管理者代表主持公司質(zhì)量管理體系策劃，建立和定期修訂

質(zhì)量目的。各部門(mén)參加質(zhì)量管理體系策劃，房地產(chǎn)事業(yè)部做好策劃會(huì)議記

錄。詳細(xì)策劃成果要納入質(zhì)量管理體系文獻(xiàn)，并發(fā)布執(zhí)行。

5.4.2.3各部門(mén)負(fù)責(zé)集團(tuán)公司質(zhì)量總目的和部門(mén)質(zhì)量分目的實(shí)行，按月記錄

質(zhì)量目的完畢狀況，記錄數(shù)據(jù)報(bào)送房地產(chǎn)事業(yè)部。房地產(chǎn)事業(yè)部匯總公司

質(zhì)量總目的和各部門(mén)質(zhì)量分目的完畢狀況，每季度報(bào)告管理者代表和總經(jīng)

理。

5.4.2.4管理者代表協(xié)調(diào)質(zhì)量目的修訂和完善。對(duì)質(zhì)量管理體系變更進(jìn)行策

劃和實(shí)行時(shí)，應(yīng)保持質(zhì)量管理體系完整性。

5.5職責(zé)、權(quán)限和溝通

5.5.1各部門(mén)職責(zé)和權(quán)限

5.5.1.1公司總經(jīng)理通過(guò)本質(zhì)量手冊(cè)2.0《質(zhì)量管理體系組織構(gòu)造和職責(zé)》

擬定公司組織構(gòu)造，并賦予各部門(mén)職責(zé)和權(quán)限，明確部門(mén)之間互有關(guān)系。

5.5.1.2各部門(mén)按其職權(quán)辦理尋常工作，并與有關(guān)部門(mén)配合。各部門(mén)重要業(yè)

務(wù)工作流程順序和接口，以及管理信息輸入、輸出規(guī)定，在本質(zhì)量手冊(cè)和

有關(guān)程序文獻(xiàn)中作了規(guī)定。

5.5.1.3各部門(mén)制定本部門(mén)員工崗位職責(zé)，并由人力資源部修訂確認(rèn)匯總為

《崗位職責(zé)及資質(zhì)規(guī)定》（泰達(dá)7作業(yè)5.5-01）文獻(xiàn)，經(jīng)管理者代表審核、

總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。

5.5.2管理者代表職責(zé)和權(quán)限

公司總經(jīng)理通過(guò)本質(zhì)量手冊(cè)0.2《管理者代表任命書(shū)》任命管理者代

頁(yè)碼4/5

表，并賦予管理者代表建立與保持質(zhì)量管理體系職責(zé)。

5.5.3內(nèi)部溝通

5.5.3.1公司總經(jīng)理每月通過(guò)例會(huì)或依照需要即時(shí)召開(kāi)辦公會(huì)議，下達(dá)工作

指令，聽(tīng)取各部門(mén)工作報(bào)告，對(duì)公司當(dāng)前重要任務(wù)進(jìn)展?fàn)顩r以及所遇到問(wèn)題

進(jìn)行討論。各部門(mén)每月編寫(xiě)月報(bào)，總結(jié)本月工作狀況，上報(bào)集團(tuán)公司領(lǐng)導(dǎo)審

視。

5.5.3.2項(xiàng)目部針對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)度和質(zhì)量狀況，適時(shí)召開(kāi)“工程協(xié)調(diào)會(huì)”，

除項(xiàng)目部成員參加外，依照需要也可告知施工單位、監(jiān)理公司等關(guān)于人員

參加，協(xié)調(diào)解決影響工程進(jìn)度和質(zhì)量存在問(wèn)題，保證工程順利進(jìn)行。

5.5.3.3售樓中心和房地產(chǎn)事業(yè)部以及各部門(mén)收集到顧客投訴和反饋，應(yīng)

及時(shí)反饋到項(xiàng)目部，項(xiàng)目部要及時(shí)予以分析解決。

5.5.3.4各部門(mén)應(yīng)針對(duì)有關(guān)供方存在問(wèn)題進(jìn)行溝通，涉及到工程施工問(wèn)題反

映到項(xiàng)目部后，項(xiàng)目部及時(shí)向關(guān)于供方反饋。

5.5.3.5各部每月進(jìn)行記錄質(zhì)量目的完畢狀況，，報(bào)房地產(chǎn)事業(yè)部匯總。

5.5.3.6各部門(mén)內(nèi)部、部門(mén)之間及部門(mén)與上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)之間針對(duì)尋常工作，可使

用碰頭會(huì)、看板、書(shū)面簡(jiǎn)報(bào)、工作報(bào)表等方式做到及時(shí)溝通。應(yīng)廣泛使用

涉及互聯(lián)網(wǎng)、電子郵件在內(nèi)各種聯(lián)系方式，迅速傳遞信息。

5.6管理評(píng)審

5.6.1公司總經(jīng)理每年主持召開(kāi)公司管理評(píng)審會(huì)議，以保證質(zhì)量管理體系

持續(xù)適當(dāng)性、充分性和有效性。如遇公司組織機(jī)構(gòu)有較大變化或外部

因素規(guī)定期可適時(shí)召開(kāi)。管理評(píng)審應(yīng)涉及評(píng)價(jià)質(zhì)量方針和質(zhì)量目的內(nèi)容。

5.6.2管理者代表負(fù)責(zé)組織管理評(píng)審準(zhǔn)備工作，各部門(mén)提供所需管理評(píng)

頁(yè)碼5/5

審資料以及提出改進(jìn)建議，評(píng)價(jià)公司質(zhì)量管理體系改進(jìn)需要。管理評(píng)審應(yīng)

執(zhí)行《管理評(píng)審程序》。

5.6.3管理評(píng)審輸入涉及：

5.6.3.1內(nèi)部審核成果；

5.6.3.2顧客反饋意見(jiàn)；

5.6.3.3過(guò)程業(yè)績(jī)和產(chǎn)品符合性；涉及項(xiàng)目總體籌劃實(shí)行狀況；

5.6.3.4防止和糾正辦法貫徹狀況；

5.6.3.5以往管理評(píng)審提出問(wèn)題跟蹤辦法；

5.6.3.6也許影響質(zhì)量管理體系變更；

5.6.3.7持續(xù)改進(jìn)建議。

5.6.4管理評(píng)審輸出涉及：

5.6.4.1保持質(zhì)量管理體系及其過(guò)程有效性改進(jìn)辦法；

5.6.4.2與顧客規(guī)定關(guān)于產(chǎn)品改進(jìn)辦法；

5.6.4.3實(shí)行改進(jìn)所需資源規(guī)定。

5.6.5房地產(chǎn)事業(yè)部負(fù)責(zé)“管理評(píng)審記錄”，編寫(xiě)“管理評(píng)審報(bào)告”，經(jīng)管

理者代表審核，總經(jīng)理批準(zhǔn)后下發(fā)執(zhí)行。

頁(yè)碼：1/3

6.0資源管理

6.1資源提供

為實(shí)現(xiàn)和改進(jìn)公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售質(zhì)量管理體系各個(gè)過(guò)程并持續(xù)運(yùn)

營(yíng)，滿足顧客規(guī)定，達(dá)到顧客滿意，公司總經(jīng)理應(yīng)及時(shí)組織并提供所需資

源，涉及人力資源、基本設(shè)施、工作環(huán)境、信息資源等各方面。

6.2人力資源

6.2.1人力資源配備

人力資源部負(fù)責(zé)組織各部門(mén)編制《崗位職責(zé)及資質(zhì)規(guī)定》，明確每一種

崗位工作人員學(xué)歷、培訓(xùn)、技能和工作經(jīng)歷詳細(xì)規(guī)定，并依照公司發(fā)展目

的需要，在管理者代表領(lǐng)導(dǎo)下，會(huì)同各部門(mén)制定《人員需求籌劃》通過(guò)集

團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)批準(zhǔn)后，實(shí)行人員招聘和調(diào)節(jié)。

6.2.2能力、意識(shí)和培訓(xùn)

6.2.2.1公司依照當(dāng)前工作需要和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目的，對(duì)員工應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)培訓(xùn)I,

保證與質(zhì)量管理體系關(guān)于所有人員都具備所從事工作必須能力或資格。

6.2.2.2各部門(mén)申報(bào)培訓(xùn)需求，人力資源部編制《年度培訓(xùn)籌劃》并經(jīng)集團(tuán)

公司批準(zhǔn)后組織實(shí)行。人力資源部保存培訓(xùn)記錄，建立員工培訓(xùn)檔案，對(duì)

培訓(xùn)有效性進(jìn)行評(píng)估，保證明現(xiàn)預(yù)定培訓(xùn)目的。

6.2.2.3培養(yǎng)員工為實(shí)現(xiàn)質(zhì)量目的及公司整體發(fā)展目的而努力貢獻(xiàn)意識(shí)。

6.2.2.4與人力資源能力、意識(shí)和培訓(xùn)有關(guān)程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)：

頁(yè)碼2/3

1）《人員配備及培訓(xùn)程序》傣達(dá)/程序-05）

2）《崗位職責(zé)及資質(zhì)規(guī)定》（泰達(dá)/作業(yè)5.5-01）

6.3基本設(shè)施

6.3.1基本設(shè)施定義

擬定、提供并維護(hù)公司組織開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)、銷售、租賃等

管理活動(dòng)所必須設(shè)施設(shè)備；涉及：工作場(chǎng)合、銷售場(chǎng)合及有關(guān)設(shè)施；辦公

設(shè)備、IT設(shè)備、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；支持性服務(wù)：如交通運(yùn)送工具等。

6.3.2集團(tuán)公司辦公室歸口管理公司基本設(shè)施

集團(tuán)辦公室負(fù)責(zé)公司各部門(mén)、項(xiàng)目部、售樓中心設(shè)施設(shè)備配備與管理,

建立臺(tái)帳，負(fù)責(zé)與所在寫(xiě)字樓物業(yè)管理單位進(jìn)行聯(lián)系，保證公司工作場(chǎng)合

符合使用規(guī)定。負(fù)責(zé)辦公用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)及附屬設(shè)備管理，制定計(jì)算機(jī)維護(hù)

保養(yǎng)和定期殺毒關(guān)于管理制度，并監(jiān)督各部門(mén)執(zhí)行。

6.4工作環(huán)境

6.4.1集團(tuán)公司辦公室負(fù)責(zé)管理公司各部門(mén)工作環(huán)境，各部門(mén)要積極協(xié)助,

營(yíng)造文明有序辦公環(huán)境，以提高公司形象。

6.4.2項(xiàng)目部負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查工程施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)境管理，對(duì)影響安全存在事故

隱患、污染環(huán)境、噪聲擾民等狀況及時(shí)向施工單位提出，規(guī)定其限期整治,

保證良好文明施工環(huán)境。

6.4.3售樓中心環(huán)境體當(dāng)前銷售服務(wù)水平，售樓中心應(yīng)布置良好顧客接

頁(yè)碼3/3

待場(chǎng)合，使顧客感到舒服高興、環(huán)境優(yōu)雅，租售服務(wù)人員要注重禮儀規(guī)范,

予以顧客優(yōu)質(zhì)服務(wù)，增進(jìn)銷售租賃工作開(kāi)展。

6.4.4與基本設(shè)施和工作環(huán)境有關(guān)程序文獻(xiàn)和作業(yè)文獻(xiàn)：

D《商品房銷售管理程序》（泰達(dá)/程序-07）

2）《辦公設(shè)施管理制度》（泰達(dá)/作業(yè)6.3-01）

3）《環(huán)境管理制度》傣達(dá)/作業(yè)6.4-01）

4)《安全管理制度》傣達(dá)/作業(yè)6.4-02)

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7.0產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)

7.1產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃

7.1.1投資發(fā)展部會(huì)同關(guān)于部門(mén)進(jìn)行廣泛市場(chǎng)調(diào)研，尋找符合市場(chǎng)需求和集

團(tuán)公司投資發(fā)展戰(zhàn)略房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目源，經(jīng)遴選提出進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建

議，編寫(xiě)《投資項(xiàng)目建議書(shū)》。

7.1.2《投資項(xiàng)目建議書(shū)》通過(guò)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議研究確認(rèn)。集團(tuán)公司責(zé)

成投資發(fā)展部會(huì)同關(guān)于部門(mén)按照政府部門(mén)立項(xiàng)程序規(guī)定組織該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

項(xiàng)目可行性研究并形成《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。

7.1.3《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》通過(guò)集團(tuán)總經(jīng)理辦公會(huì)議研究批準(zhǔn)?？偨?jīng)理

辦公會(huì)議提出并擬定擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目總體籌劃（即：質(zhì)量籌劃）重要內(nèi)容。

7.L4項(xiàng)目總體籌劃重要內(nèi)容涉及：

7.1.4.1擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目質(zhì)量目的和其她關(guān)于規(guī)定；

7.1.4.2擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目預(yù)測(cè)工期目的；

7.1.4.3擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目項(xiàng)目部組建方式；外委項(xiàng)目管理公司預(yù)選目的或

者自行組建項(xiàng)目部項(xiàng)目總代表及重要成員目的人選；

7.1.4.4擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目預(yù)測(cè)投資額；公司自有資金準(zhǔn)備以及其她建設(shè)資金

籌措渠道方案；

7.1.4.5擬開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目需占用土地資源基本狀況等。

頁(yè)碼2/13

7.1.5投資發(fā)展部負(fù)責(zé)項(xiàng)目總體籌劃實(shí)行過(guò)程檢查與協(xié)調(diào)，隨時(shí)向總經(jīng)理報(bào)

告籌劃實(shí)行狀況并在管理評(píng)審上予以報(bào)告，如遇到問(wèn)題不能按籌劃進(jìn)行時(shí),

投資發(fā)展部予以協(xié)調(diào)解決或修改。修改項(xiàng)目總體籌劃必要經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)。

7.1.6與本章產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)策劃有關(guān)程序文獻(xiàn)：

《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃程序》（泰達(dá)/程序-06）。

7.2與顧客關(guān)于過(guò)程

對(duì)顧客購(gòu)房和租房規(guī)定條件予以確認(rèn)和評(píng)審，保證滿足合同商定及國(guó)

家和地方關(guān)于法律法規(guī)規(guī)定。

7.2.1與產(chǎn)品關(guān)于規(guī)定擬定

7.2.1.1售樓中心及房地產(chǎn)事業(yè)部在房地產(chǎn)銷售或租賃邁進(jìn)行宣傳推廣及

顧客意向調(diào)查。將顧客合理規(guī)定反映到項(xiàng)目部，以便及時(shí)改進(jìn)工程設(shè)計(jì)方

案。

7.2.1.2編制招商及銷售籌劃，由專人負(fù)責(zé)接待顧客征詢。在洽談過(guò)程中識(shí)

別確認(rèn)顧客規(guī)定。

7.2.1.3在與顧客訂立合同中明確表述顧客明示規(guī)定及顧客未明示但我司必

要滿足關(guān)于法律、法規(guī)規(guī)定和附加條件。

7.2.2與產(chǎn)品關(guān)于規(guī)定評(píng)審

7.2.2.1售樓中心和房地產(chǎn)事業(yè)某些別負(fù)責(zé)對(duì)顧客購(gòu)租商品房和存量房產(chǎn)

規(guī)定進(jìn)行評(píng)審，對(duì)顧客以口頭等非文獻(xiàn)形式提供購(gòu)租規(guī)定，也應(yīng)進(jìn)行

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確認(rèn)或評(píng)審。評(píng)審應(yīng)在與顧客訂立合同之邁進(jìn)行并保證：

1）所有購(gòu)買(mǎi)或租賃規(guī)定得到擬定。

2）與此前合同或合同表述不一致規(guī)定內(nèi)容均已解決。

3）我司有能力滿足合同規(guī)定規(guī)定。

7.2.2.2公司各有關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)對(duì)合同草案進(jìn)行審核會(huì)簽，以確認(rèn)公司人力、

財(cái)力、物力等綜合能力可以滿足合同規(guī)定，會(huì)簽意見(jiàn)應(yīng)記錄存檔。

7.2.2.3合同、合同在各部門(mén)會(huì)簽過(guò)程中所提出修改建議，由售樓中心或房

地產(chǎn)事業(yè)部與顧客溝通。當(dāng)銷售和租賃合同內(nèi)容被雙方確認(rèn)后，由總經(jīng)理

或授權(quán)代表訂立銷售或租賃合同。

7.2.3顧客溝通

7.2.3.1售樓中心和房地產(chǎn)事業(yè)某些別負(fù)責(zé)與商品房和存