村居普法小案例

案例一：擅自買賣小產(chǎn)權(quán)房法院判決合同無效案情：2013年12月，盧某將其在農(nóng)村自建的188平方米住房以23萬元價(jià)格賣給邱某，雙方簽訂了房屋買賣合同，并于簽訂當(dāng)日邱某向盧某支付了20萬元。當(dāng)邱某要求交付房屋并辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)，盧某卻以未付清余款為由多次拒絕交房。心生余慮的邱某通過土地及房產(chǎn)管理部門查詢才得知，盧某所賣房屋無權(quán)無證，純屬違章建筑。為此，邱某多次向盧某提出解除合同退還本金的要求，盧某均以拖延推諉之詞應(yīng)對。今年5月，邱某向法院提起訴訟。法院審理：法院經(jīng)審理認(rèn)為，原、被告之間簽訂的房屋買賣合同所基于的買賣標(biāo)的系農(nóng)村房屋，該房屋買賣合同中原告并非涉案房屋所在村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且該房屋買賣未辦理農(nóng)村宅基地使用權(quán)的審批手續(xù)，該合同違反了法律禁止性規(guī)定，應(yīng)屬無效。合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還，故被告需返還原告已支付的購房款20萬元。提示：小產(chǎn)權(quán)房因沒有國家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，購房合同并不受法律保護(hù)案例二：離婚協(xié)議簽訂后未登記財(cái)產(chǎn)分割是否有效案情：張某和丈夫劉某簽了離婚協(xié)議，約定將婚后張某們共同購買的一套房產(chǎn)歸張某所有，現(xiàn)該房產(chǎn)已過戶到張某的名下。他現(xiàn)在反悔不同意離婚，說未到民政局辦過離婚登記。請問，該離婚協(xié)議中張某們已履行的財(cái)產(chǎn)部分是否有效？法律分析：婚姻法第三十一條規(guī)定：“男女雙方自愿離婚的，準(zhǔn)予離婚。雙方必須到婚姻登記機(jī)關(guān)申請離婚。婚姻登記機(jī)關(guān)查明雙方確實(shí)是自愿并對子女和財(cái)產(chǎn)已有適當(dāng)處理時(shí)，發(fā)給離婚證?！睋?jù)此，離婚協(xié)議并不是普通的民事合同，而是涉及人身關(guān)系的特殊協(xié)議。離婚協(xié)議的效力，不但要有一般協(xié)議的有效要件，還需要具備法定登記機(jī)關(guān)也即婚姻登記機(jī)關(guān)進(jìn)行離婚登記予以確認(rèn)這一特定形式要件，才能產(chǎn)生法律效力，屬于附生效條件的合同。由于張某與劉某未辦理離婚登記手續(xù)，協(xié)議離婚實(shí)際未完成，故離婚協(xié)議尚未生效，協(xié)議中所約定的財(cái)產(chǎn)仍屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。財(cái)產(chǎn)逃避執(zhí)行的情形。故在依據(jù)合同約定已經(jīng)合法占有房產(chǎn)，且買受人對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶無過錯(cuò)的前提下，須注意保護(hù)善意買受人的合法權(quán)益，認(rèn)定其請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)、辦理房屋所有權(quán)登記的債權(quán)請求權(quán)具有一定的物權(quán)屬性，足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的其他債權(quán)。否則有違公平原則，也不利于維護(hù)社會秩序和財(cái)產(chǎn)安全。3.從《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第十七規(guī)定的理解與適用來看，也印證了對善意房屋買受人債權(quán)的特殊保護(hù)。第十七條規(guī)定，在符合已經(jīng)支付全款、實(shí)際占有財(cái)產(chǎn)、對未辦理產(chǎn)權(quán)過戶無過錯(cuò)三個(gè)構(gòu)成要件的情況下，法院應(yīng)當(dāng)對買受人予以特殊保護(hù)，不得查封房產(chǎn)。已經(jīng)查封的，應(yīng)當(dāng)解封，從而停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行。本案中，朱某與涂某之間存在真實(shí)合法有效的房屋買賣關(guān)系，在法院查封訴爭房屋時(shí)，朱某已經(jīng)支付了大部分價(jià)款并實(shí)際占有該房屋，至于剩余房款未予支付，是其依據(jù)合同約定所行使的先履行抗辯權(quán)（先產(chǎn)權(quán)變更再付余款），故應(yīng)當(dāng)視為其給付了全款，而不應(yīng)機(jī)械地將全款等同于財(cái)產(chǎn)總價(jià)。況且，對于無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶系法院查封所致，并非朱某所能掌控。據(jù)此，應(yīng)認(rèn)定