常見房屋糾紛及處理方法

常見房屋糾紛及處理方法一、一般質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)保修一般質(zhì)量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質(zhì)量不符合合同約定或房屋通常品質(zhì)，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔(dān)修理、更換、重做與賠償損失責(zé)任，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)支付延期履行違約金。交付后質(zhì)量問題產(chǎn)生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保修責(zé)任，拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)，修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。二、房屋質(zhì)量不合格，業(yè)主可拒絕收房并提出解除合同《建筑法》61條規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用?！惫こ舔?yàn)收合格以取得《工程竣工驗(yàn)收備案表》為標(biāo)志，綜合驗(yàn)收合格與規(guī)劃驗(yàn)收合格則包括公共設(shè)施、綠化、道路、停車場等整體驗(yàn)收，還包括取得規(guī)劃、消防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件。房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收或經(jīng)驗(yàn)收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，并請求解除合同。房屋交付后質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格的，買受人可以主張相同權(quán)利。根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十二條：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！薄渡唐贩夸N售管理辦法》第三十五條：“商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，買受人有權(quán)退房;給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！庇纱丝梢姡绻课葙|(zhì)量問題不過關(guān)，購房者有權(quán)拒絕收房并解除購房合同。三、遲延交付房屋，超過三個(gè)月可要求解除合同并賠償違約金根據(jù)《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告后三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行的，買受人可以請求解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金、賠償損失等違約責(zé)任，但當(dāng)事人另有約定的除外。“當(dāng)事人另有約定”實(shí)質(zhì)是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責(zé)任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點(diǎn)。出賣人通常會(huì)將不可抗力、政府行為、社會(huì)事件、惡劣天氣、技術(shù)難題等作為免責(zé)事由。作者認(rèn)為：能否免責(zé)應(yīng)當(dāng)考慮1、出賣人是否能夠或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到;2、出賣人是否能夠或應(yīng)該能夠解決;3、該事由是否足以導(dǎo)致延期施工。不過在現(xiàn)實(shí)中，反映開發(fā)商延期交房的很多，但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中，開發(fā)商總是大贏家。也有購房者通過自己的努力，獲得了應(yīng)有的賠償，維護(hù)了自己的合法權(quán)益，并且總結(jié)了自己的維權(quán)經(jīng)驗(yàn)：1、所有業(yè)主一定要團(tuán)結(jié)一致，維護(hù)自身利益;2、業(yè)主要推選出代表與開發(fā)商交涉，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態(tài);2、水、電、氣、暖、有線、寬帶的建設(shè)費(fèi)與開通費(fèi)，買受人是否必需交納應(yīng)當(dāng)考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費(fèi)用是否列入項(xiàng)目開發(fā)成本;該費(fèi)用是否計(jì)算在銷售價(jià)格中;、標(biāo)準(zhǔn)等作出說明，并提出使用注意事項(xiàng)的文書。3、買受人必需交納物業(yè)管理費(fèi)，但出賣人或物業(yè)管理企業(yè)不得以交費(fèi)作為交房的條件。在收樓時(shí)到底要交多少費(fèi)用，很多業(yè)主并不清楚，所以往往助長了發(fā)展商亂收費(fèi)的行為。在這里要提醒，按規(guī)定，一次性繳交費(fèi)用如下：1.水電費(fèi)周轉(zhuǎn)金，多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費(fèi)周轉(zhuǎn)金必須專戶儲(chǔ)存，?？顚Ｓ茫⒍ㄆ诠际褂们闆r，接受業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。業(yè)主直接通過銀行自動(dòng)繳費(fèi)的，可不收取。2.裝修保證金，多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。房屋糾紛的訴訟一、起訴要件及內(nèi)容起訴必須符合下列條件:原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織;有明確的被告;有具體的訴訟請求和事實(shí)、理由;屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。起訴應(yīng)當(dāng)向人民法院遞交起訴狀，并按照被告人數(shù)提出副本。原告應(yīng)預(yù)交案件受理費(fèi)，如申請緩交、減交、免交的，要提出書面申請，并附有特因證明或其它證明材料等。當(dāng)事人必須依法正確地行使訴訟權(quán)利，按法院的要求提供必須提供的訴訟材料。二、舉證指南證明等訴訟當(dāng)事人應(yīng)仔細(xì)閱讀本院送達(dá)的《民事訴訟案件舉證通知書》，并按照其規(guī)定盡可能全面地向本院提供認(rèn)為可以證明其主張或反駁對方意見的證據(jù)材料等。以下為您提供幾種典型房屋糾紛案件通常情況下的舉證指南，供您在訴訟中參考。(一)房屋糾紛的共同證據(jù)當(dāng)事人的戶籍證明、身份證明、如個(gè)體工商戶或法人組織的，還應(yīng)提供營業(yè)執(zhí)照及法定代表人、負(fù)責(zé)人的身份證明;房屋所有權(quán)證或使用權(quán)證等。(二)房屋買賣糾紛的證據(jù)1、提供買賣房屋的合同，已辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的，應(yīng)出具產(chǎn)權(quán)證明。雙方收、付款的證據(jù)，有證人證明的，提供證人(包括證人的姓名、地址及證人與當(dāng)事人的關(guān)系)，房屋買賣后房屋交付情況證明等等。2、出賣共有房屋的，提供其他共有人同意的證明及有優(yōu)先購買權(quán)者(共有人、房屋承租人等)放棄優(yōu)先購買權(quán)的證明等等。(三)房屋騰退的證明房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證，騰退人原住房情況證明等。(四)房屋租賃糾紛的證據(jù)房屋產(chǎn)權(quán)證或公有住房使用證，房屋租賃合同。如要求承租人騰房的，要提供承租人有騰房能力的證據(jù)，如出租房被承租人轉(zhuǎn)租他人的，需提供轉(zhuǎn)租的證據(jù)等。(五)房屋回遷安置糾紛的證據(jù)原房屋動(dòng)遷的時(shí)間、地點(diǎn)、被動(dòng)遷人口的證據(jù);被動(dòng)遷房屋的"住戶遷出通知"、"準(zhǔn)住通知"、及"回遷安置協(xié)議書";屬貨幣安置動(dòng)遷的，需提供動(dòng)遷部門貨幣安置協(xié)議;拆遷人與被拆遷人達(dá)成的拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的證明等。(六)房屋居住權(quán)糾紛的證據(jù)爭議房屋共同居住人口及其相互關(guān)系的證明，有關(guān)單位或居住地社區(qū)的證明;要求共同居住人騰房的，提供其有騰房能力的證明等等。(七)房屋確權(quán)糾紛的證據(jù)提供土地、房產(chǎn)登記證、房屋買受、繼承、析產(chǎn)、受贈(zèng)等證明;建房申請、有關(guān)部門批準(zhǔn)文件等證據(jù);確認(rèn)房產(chǎn)共有，應(yīng)提供共同投資建造、翻建、繼承、受贈(zèng)、共同投資購買的證明等。三、地域管轄因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟，由不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。四、訴訟時(shí)效一般訴訟時(shí)效為二年，延付、遲付、拒付租金訴訟時(shí)效為一年;最長訴訟時(shí)效為二十年，即從知道或者應(yīng)當(dāng)知道自己的權(quán)利被侵害之日起計(jì)算。如在訴訟時(shí)效的最后六個(gè)月內(nèi)，確實(shí)不是由于原告的過錯(cuò)，而是由于不可抗力或者其他障礙不能行使請求權(quán)的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)中止計(jì)算，從障礙原因消除之日起，訴訟時(shí)效期間繼續(xù)計(jì)算。房屋糾紛的處理辦法凡以房屋為標(biāo)的物的房屋確權(quán)、使用、買賣、租賃、典當(dāng)、抵押等民事行為發(fā)生的糾紛，以及與房屋相關(guān)聯(lián)的房屋裝修、裝潢、設(shè)計(jì)、附屬設(shè)施的歸屬糾紛，當(dāng)事人有權(quán)直接向人民法院提起民事訴訟。第二，拆遷人與被拆人因拆遷補(bǔ)償、安置等發(fā)生糾紛，雙方協(xié)商達(dá)不成協(xié)議的，由批準(zhǔn)拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決，當(dāng)事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內(nèi)向法院起訴。第三，單位內(nèi)部建房、分配公房使用權(quán)，是單位內(nèi)部行政管理行為，職工對分房有意見，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬于法院受理范圍，而應(yīng)由本單位或者有關(guān)行政部門解決。第四，單位分給職工住房使用權(quán)并訂有分房合同的，職工由于本人原因離職、辭職，或被單位開除時(shí)，單位根據(jù)合同要求收回公房使用權(quán)，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。第五，因?yàn)橛嘘P(guān)部門審批建筑不當(dāng)，影響他人通風(fēng)、采光或者由于污染引起的糾紛，當(dāng)事人可向有關(guān)部門申請解決，也可以向法院提起行政訴訟。第六，因違章建筑引起的房產(chǎn)糾紛，以及因違章建筑的認(rèn)定、拆除引起的糾紛，行政機(jī)關(guān)不依法處理或處理不當(dāng)，當(dāng)事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟。但是，當(dāng)事人以違章建筑物為標(biāo)的發(fā)生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建筑妨礙他人通風(fēng)、采光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴。打房產(chǎn)官司還應(yīng)注意以下事項(xiàng)：首先，根據(jù)《民事訴訟法》“誰主張、誰舉證”的原則，在提起房產(chǎn)訴訟時(shí)，應(yīng)提出明確的請求事項(xiàng)。圍繞這些訴訟請求，向人民法院提出有效證據(jù)。例如：因房屋質(zhì)量問題向開發(fā)商索賠時(shí)，就需要提交購房合同、開發(fā)商提供的房屋質(zhì)量保證書，房屋質(zhì)量與合同及開發(fā)商承諾事項(xiàng)不符，給住戶造成的財(cái)產(chǎn)損失的客觀證據(jù)材料等。其次，如當(dāng)事人對法院一審判決不服，可在收到判決書之日起15日內(nèi)向上一級法院提起上訴;如果對二審判決仍然不服