第06章 2005年中國珠三角板塊主要城市房地產(chǎn)市場運行狀況

第六章2005年中國珠三角板塊主要城市房地產(chǎn)市場運行狀況第一節(jié)2005年佛山市房地產(chǎn)市場運行考察2005年，佛山市房地產(chǎn)整體市場在宏觀調控下保持暢旺的發(fā)展勢頭。佛山市房地產(chǎn)消費以自住為主，與宏觀政策目標“鼓勵、引導自住型需求，限制投資性需求，抑制投機性需求”基本吻合，房地產(chǎn)市場受宏觀調控影響不大。并且隨著國內生產(chǎn)總值的快速發(fā)展和城市建設的日臻完善，佛山市房地產(chǎn)市場價值得以進一步提升，推動了鎮(zhèn)街地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展。房價收入指數(shù)＝商品房平均價格×90/（人均可支配收入×戶均人口）高速增長2005年，佛山市房地產(chǎn)投資保持高速增長，較上年增長了47.29%，原因是萬科、奧園、中海等品牌開發(fā)商在佛山市受到置業(yè)者的熱烈追捧，其投資力度也進一步擴大，促進了佛山市房地產(chǎn)投資額的放量增長。2005年，隨著佛山市的GDP首次突破2000億元大關，各項城市建設和交通設施日趨完善以及新城區(qū)的建設和開發(fā)，市場需求繼續(xù)保持旺盛，供需矛盾較上年有所緩解，但仍然呈現(xiàn)供不應求態(tài)勢。2005年，受宏觀調控政策的影響，前三季度市場表現(xiàn)對政策的觀望，佛山商品房成交價格在低位徘徊。第四季度，市場開始消化宏觀經(jīng)濟政策的影響，呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。就佛山市各區(qū)來看，禪城區(qū)商品住宅均價最高，高明區(qū)商品住宅均價同比增幅最高，達到了44.76%。資料來源：佛山市統(tǒng)計局、廣東省房地產(chǎn)協(xié)會第二節(jié)2005年珠海市房地產(chǎn)市場運行考察近年來，珠海市政府的工作重點轉為爛尾樓改造和城中村改造。當?shù)卣膭铋_發(fā)企業(yè)進入珠海的爛尾樓改造和城中村改造，并對其提供優(yōu)惠政策，帶動了2005年珠海市商品房的開發(fā)與需求，使得珠海市在國家進行了一系列的宏觀調控的背景下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)的增長。房地產(chǎn)投資額增長迅速，增長幅度創(chuàng)歷史新高；土地交易面積以及商品房價格都有所上漲。隨著市場競爭的逐步升級，珠海房地產(chǎn)市場的中小開發(fā)商面臨的開發(fā)危機增大，其占有的土地資源急需開發(fā)中低檔產(chǎn)品或者尋求品牌發(fā)展商進行市場合作。目前珠海的房地產(chǎn)行業(yè)格局是“品牌開發(fā)商壟斷中高檔產(chǎn)品市場，本地中小開發(fā)商在中低檔市場生存”。高速增長2005年，珠海市公開交易土地25幅，交易面積達142.38萬平方米，其中以金灣區(qū)土地交易面積最大。2005年，隨著珠海的爛尾樓和城中村改造的推進，珠海市房地產(chǎn)投資高速增長，其增長幅度自2001年以來首次超過固定資產(chǎn)投資增幅。2005年，珠海市商品房開發(fā)規(guī)模較上年快速擴大，施工面積增幅達到了23.71%，市區(qū)商品房新開工面積較上年有所下降，其中斗門區(qū)商品房新開工面積較上年增長了77.74萬平方米。2005年，隨著珠海市多項城際及省際交通改善規(guī)劃的逐步落實，以及市場產(chǎn)品品質的提升，珠海市市場購買力得到進一步釋放，房地產(chǎn)需求量呈增長態(tài)勢，銷售面積同比增幅為43.69%，總體呈現(xiàn)供需兩旺局面。2005年，在宏觀調控的背景下，珠海市市區(qū)在其旺盛需求的帶動下，商品房均價保持快速增長，同比增幅為15.86%2005年，宏觀調控對珠海市二手住宅市場和商業(yè)營業(yè)用房市場造成一定程度影響，交易均價同比增幅分別為9.18%和-7.44%。資料來源：珠海市統(tǒng)計局、融天資訊第三節(jié)2005年東莞市房地產(chǎn)市場運行考察2005年，東莞市房地產(chǎn)業(yè)處在穩(wěn)定的發(fā)展階段，房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增加，開發(fā)銷售形勢總體良好。特別是2005年東莞房地產(chǎn)小戶型市場表現(xiàn)得相當活躍。地產(chǎn)項目推廣力度減弱市場交易仍然活躍。寫字樓租賃呈現(xiàn)出“東城火爆，南城遇冷”的情況。2005年，東莞市房地產(chǎn)的發(fā)展主要集中在三個大區(qū)域：以東莞市中心為核心的中心區(qū)；以東莞鐵路樞紐常平鎮(zhèn)為中心，包括樟木頭的東部地區(qū)；以虎門鎮(zhèn)為中心，包括長安、厚街地區(qū)。高速增長2005年，東莞市公開交易土地面積共350.93萬平方米，交易總價47.34億元。就區(qū)域而言，寮布鎮(zhèn)公開出讓土地面積最大，達到了55.42萬平方米，各區(qū)域土地用途仍以商住為主。2005年，東莞市房地產(chǎn)市場由于受到宏觀調控的影響，房地產(chǎn)投資額增幅較上年快速回落，2005年增幅為26.20%，下降了43.30%。2001-2005年，東莞市房地產(chǎn)施工面積遠大于竣工面積，造成了東莞市銷售面積迅速增長的環(huán)境下供需失衡，這緣于房地產(chǎn)建設周期長。2005年在宏觀調控背景下，東莞市商品房均價和商品住宅均價增幅都有所回落，同比增幅分別為11.20%和0.21%