【萬(wàn)科hp房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題及優(yōu)化建議探析13000字（論文）】

第一章引言1.1研究背景現(xiàn)階段，我國(guó)正處于巨大的經(jīng)濟(jì)變革時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增速?gòu)囊酝膬晌粩?shù)高速發(fā)展態(tài)勢(shì)，逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橹兴俜€(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。在這種新經(jīng)濟(jì)常態(tài)下，我國(guó)政府針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，遵循“托底蓋帽”的原則，因城施策，頒行許多全新的法律政策，不僅遏制了一二線城市房?jī)r(jià)過(guò)度迅猛發(fā)展的勢(shì)頭，同時(shí)也打開(kāi)了三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展，做出了巨大的推動(dòng)力。整體來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入了全新的發(fā)展階段，各大房地產(chǎn)企業(yè)紛紛去“地產(chǎn)”頭銜，進(jìn)入綜合發(fā)展模式，政府加大對(duì)二套購(gòu)房的管控，嚴(yán)厲打擊炒房行為，以及居民購(gòu)房日益理性，這不僅加劇了房地產(chǎn)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，同樣也利于行業(yè)內(nèi)涌現(xiàn)出那些落后企業(yè)被淘汰的情況出現(xiàn)。從我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)行和正朝向集團(tuán)化、大型化的趨勢(shì)發(fā)展，越來(lái)越多中小企業(yè)逐步消失，或者被兼并，越來(lái)越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)，比如綠地、萬(wàn)科、金鐘等房地產(chǎn)集團(tuán)先后涌現(xiàn)。憑借標(biāo)準(zhǔn)化的施工管理模式，豐富的施工管理經(jīng)驗(yàn)，這些大型房地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)成本、進(jìn)度、質(zhì)量等管理經(jīng)驗(yàn)日益豐富，并且逐步衍生出自己獨(dú)一無(wú)二的管理制度。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)逐步成熟，消費(fèi)者購(gòu)房理念日益成熟，盲目搶購(gòu)房產(chǎn)的現(xiàn)象越來(lái)越少。在購(gòu)房時(shí)，消費(fèi)者除了關(guān)注房地產(chǎn)項(xiàng)目品牌、開(kāi)發(fā)商、價(jià)格等因素外，質(zhì)量也成為首要的考慮對(duì)象。因此，在這種背景下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，如何在有限的預(yù)算內(nèi)，合理控制成本，建設(shè)質(zhì)美價(jià)廉的房地產(chǎn)項(xiàng)目，成為每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共同面對(duì)的難題。1.2研究意義國(guó)內(nèi)外學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制都展開(kāi)了深入分析，并且從不同角度提出了不同的看法和建議。其中，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，降低企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本，將企業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金最大限度的利用，可有效的提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的利潤(rùn)和效益。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)理論，可知利潤(rùn)=收入-成本。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，處于政府對(duì)房地產(chǎn)售價(jià)宏觀調(diào)控的背景下，短期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目售價(jià)不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，如何最大限度地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，可以直接提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增加項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)。因此，本課題通過(guò)分析萬(wàn)科公司的hp項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀，了解該項(xiàng)目在成本控制中存在的問(wèn)題，并且論述如何在確保項(xiàng)目質(zhì)量不受影響的前提下，最大限度地降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，對(duì)于增加萬(wàn)科公司項(xiàng)目利潤(rùn)空間，提高萬(wàn)科公司項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力而言，有著一定的參考意義。第二章文獻(xiàn)綜述2.1國(guó)外研究現(xiàn)狀作為城市的基礎(chǔ)性行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于任何一個(gè)國(guó)家而言，都扮演者重大的角色。但是，當(dāng)一個(gè)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到一定程度時(shí)，以及一個(gè)國(guó)家的城鎮(zhèn)化覆蓋率達(dá)到一個(gè)頂點(diǎn)時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)必然發(fā)生轉(zhuǎn)折點(diǎn)，從粗放型發(fā)展模式向精細(xì)化發(fā)展模式過(guò)渡。在整個(gè)過(guò)渡階段中，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理質(zhì)量和效率對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)生存率，存在著直接影響。作為全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)達(dá)市場(chǎng)，西方學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理展開(kāi)了深入研究，并且得出了不同的研究結(jié)論。LuLiu（2015）通過(guò)分析芝加哥20家房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目，得到結(jié)論證實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，必須樹(shù)立宏大的成本控制目標(biāo)，并且要充分結(jié)合當(dāng)?shù)亟ㄖ牧?、勞?dòng)力成本等基本要素，才可以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目成本的有效預(yù)測(cè)。此外，他還認(rèn)為在進(jìn)行成本預(yù)測(cè)時(shí)，必須基于綜合治理和保護(hù)的原則之上[1]。NyomanMarthaJaya、ArianyFrederika（2015）對(duì)美國(guó)200家房地產(chǎn)項(xiàng)目展開(kāi)實(shí)證分析，指出房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本控制時(shí)，必須嚴(yán)格遵守項(xiàng)目成本百分比分配原則。通過(guò)對(duì)總項(xiàng)目成本的核算，將總項(xiàng)目劃分為多個(gè)不同的子項(xiàng)目，再結(jié)合各個(gè)子項(xiàng)目的不同施工預(yù)算，統(tǒng)計(jì)出各個(gè)子項(xiàng)目所需要的成本，實(shí)現(xiàn)對(duì)各個(gè)項(xiàng)目成本的全階段控制。但是，他指出在進(jìn)行項(xiàng)目成本控制時(shí)，所有的項(xiàng)目成本難以量化至施工活動(dòng)中，因此在項(xiàng)目施工階段，是項(xiàng)目成本控制的重難點(diǎn)所在[2]。AnnaVakhrushkina（2018）采用建模分析法，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資與成本關(guān)系進(jìn)行實(shí)證分析。同時(shí)，他還充分考慮到在施工項(xiàng)目過(guò)程中，項(xiàng)目評(píng)審技術(shù)對(duì)項(xiàng)目成本控制的作用，指出在項(xiàng)目成本管理時(shí)應(yīng)用擴(kuò)大掙值管理可有效提高成本控制效率，減少施工過(guò)程中的概率特性成本[3]。AfshinFirouzi（2018）通過(guò)分析300家房地產(chǎn)建筑企業(yè)，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本主要集中在風(fēng)險(xiǎn)成本和時(shí)間成本方面，例如項(xiàng)目的實(shí)際進(jìn)度與目標(biāo)進(jìn)度不相符，導(dǎo)致工期被延誤，從而增加了項(xiàng)目的施工成本，影響到項(xiàng)目的利潤(rùn)空間。其中，他進(jìn)一步分析了導(dǎo)致項(xiàng)目成本產(chǎn)生的原因，認(rèn)為項(xiàng)目成本主要受隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)影響，給企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)造成極大的不確定性。為了預(yù)測(cè)項(xiàng)目施工成本，他提出了Copula基于蒙特卡洛模擬方法，專門用來(lái)預(yù)測(cè)項(xiàng)目總成本與概率成本之間的關(guān)系，最后得出結(jié)論證實(shí)，采用Copula基于蒙特卡洛模擬方法預(yù)測(cè)項(xiàng)目成本，不僅具備較高的精度，同時(shí)也可以實(shí)現(xiàn)對(duì)概率成本的預(yù)測(cè)，有效降低項(xiàng)目總成本[4]。BernhardBauer（2017）指出，提前對(duì)項(xiàng)目施工成本展開(kāi)全面調(diào)查，客觀認(rèn)識(shí)到項(xiàng)目成本構(gòu)成，對(duì)于后期降低企業(yè)開(kāi)發(fā)成本而言，有著積極的正向意義。其中，在施工工程中，由于信息的不對(duì)稱性，難免會(huì)導(dǎo)致許多實(shí)際成本不在成本預(yù)算清單范圍內(nèi)，導(dǎo)致企業(yè)成本超支。例如，勞動(dòng)力的浮動(dòng)成本，項(xiàng)目材料的上漲成本等，施工意外風(fēng)險(xiǎn)成本等，都會(huì)造成成本出現(xiàn)偏差。因此，他建議實(shí)時(shí)對(duì)項(xiàng)目實(shí)際成本展開(kāi)調(diào)查，及時(shí)了解項(xiàng)目各項(xiàng)成本的浮動(dòng)水平，對(duì)于合理控制項(xiàng)目成本，有著極大的意義和價(jià)[5]。2.2國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀我國(guó)房地產(chǎn)自從上世紀(jì)80年代開(kāi)始，便開(kāi)始一路高飛猛漲，到了21世紀(jì)后更是被當(dāng)成國(guó)家命脈經(jīng)濟(jì)，成為促進(jìn)國(guó)家GDP增長(zhǎng)的主要推手。但是，2017年后，政府開(kāi)始逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，先后出臺(tái)各種限價(jià)限購(gòu)令，對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱的市場(chǎng)進(jìn)行人工降溫。在托底蓋帽的宏觀調(diào)控背景下，如何按時(shí)保質(zhì)的進(jìn)行項(xiàng)目施工，并且最大限度的降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)爭(zhēng)相面對(duì)的難題，也成為我國(guó)學(xué)術(shù)界研究的重點(diǎn)課題。楊簫萍（2020）采用文獻(xiàn)研究法和案例分析法，對(duì)LX房地產(chǎn)公司基于價(jià)值鏈的成本控制問(wèn)題進(jìn)行研究與分析，找出優(yōu)化企業(yè)成本控制的方法和措施，以幫助企業(yè)獲得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[6]。朱春艷（2018）以常州地產(chǎn)萬(wàn)水美蘭城項(xiàng)目這樣一個(gè)開(kāi)發(fā)周期貫穿2007-2017這樣的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展變化時(shí)期的地塊為例，詳細(xì)分析土地成本、建安成本在房屋造價(jià)中的所占比重及影響造價(jià)的主要因素，著重分析土建造價(jià)中人工、材料、機(jī)械、管理費(fèi)、利潤(rùn)在分部工程中的比重，并以地塊中兩棟開(kāi)發(fā)時(shí)間不同的樓棟做對(duì)比，加強(qiáng)成本核算，找出對(duì)地產(chǎn)企業(yè)成本及盈利影響最大的因素[7]。王晶（2020）本文以掙值分析為基礎(chǔ)，將F項(xiàng)目一期傳統(tǒng)成本控制過(guò)程、效果與二期成本控制情況展開(kāi)對(duì)比，有力論證了掙值法的有效性。掙值法的應(yīng)用，使得企業(yè)可以更加及時(shí)地獲取進(jìn)度信息和成本信息，進(jìn)而助力企業(yè)實(shí)現(xiàn)精細(xì)化成本管理和進(jìn)度管理[8]。祁小艷、張永安（2020）通關(guān)分析2011年——2019年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)情況，發(fā)現(xiàn)從2018年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始降溫，并且隨著消費(fèi)市場(chǎng)趨向于飽和，房地產(chǎn)庫(kù)存增加，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的巨大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，她建議房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加快清庫(kù)存，提高經(jīng)濟(jì)周轉(zhuǎn)率，以面對(duì)房地產(chǎn)日益下行的趨勢(shì)[9]。溫奇（2018）通過(guò)分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本結(jié)構(gòu)，指出加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，應(yīng)當(dāng)從內(nèi)部制度著手。通過(guò)優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)內(nèi)部成本控制，提高對(duì)成本控制崗位的監(jiān)督，營(yíng)造健康、高效的內(nèi)部環(huán)境，從而提高房地產(chǎn)項(xiàng)目管理效率和質(zhì)量[10]。張琪（2018）認(rèn)為推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，應(yīng)當(dāng)從金融市場(chǎng)的維度出發(fā)。她指出，我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)源，主要依賴于銀行貸款。如何適當(dāng)放寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資驅(qū)動(dòng)，降低貸款利率，對(duì)于降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本而言，是一個(gè)極具積極效應(yīng)的策略[11]。劉天才（2018）強(qiáng)調(diào)預(yù)算管理對(duì)于控制房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的重要性。他從多項(xiàng)目視角出發(fā)，指出采用科學(xué)合理的項(xiàng)目預(yù)算，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算管理，對(duì)于提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制而言，有著重大意義[11]。王自詠（2017）從工程會(huì)計(jì)的角度出發(fā)，認(rèn)為合理的利用工程會(huì)計(jì)，可以對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到降本增效的效用。他認(rèn)為房地產(chǎn)公司在對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行核算時(shí)，不能夠?qū)⒐こ虝?huì)計(jì)獨(dú)立出去，而是將工程會(huì)計(jì)與其他會(huì)計(jì)崗位進(jìn)行融合，共同參與項(xiàng)目成本核算，確保施工各個(gè)階段的成本趨向于合理值[12]。蔣楠（2016）從現(xiàn)代項(xiàng)目管理和成本管理的相關(guān)理論與實(shí)踐研究為基礎(chǔ)，以大連HD御景灣項(xiàng)目為具體案例，分析了御景灣項(xiàng)目在成本控制方面的現(xiàn)狀，剖析了存在的一些問(wèn)題，并對(duì)其成本控制體系的進(jìn)一步完善提出了具體建議和優(yōu)化措施，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康的發(fā)展[13]。第三章萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本控制分析3.1萬(wàn)科地產(chǎn)簡(jiǎn)介萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱萬(wàn)科）成立于1984年，總部位于深圳市，是我國(guó)10大房地產(chǎn)企業(yè)之一。歷經(jīng)30多年的發(fā)展，萬(wàn)科逐步從一家中小民營(yíng)企業(yè)發(fā)展成為一家世界500強(qiáng)企業(yè)。2019年《財(cái)富》世界500強(qiáng)名單，萬(wàn)科名列第254位。hp項(xiàng)目時(shí)萬(wàn)科在海南三亞開(kāi)發(fā)的度假房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目建筑面積約為10萬(wàn)㎡，是海南最大的度假社區(qū)項(xiàng)目之一。其中，hp項(xiàng)目的構(gòu)成如下所示：圖1hp項(xiàng)目部門構(gòu)成圖成本控制主要涉及到土地成本、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、公共設(shè)施配套費(fèi)、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)等相關(guān)成本。其中，在萬(wàn)科hp項(xiàng)目中，土地成本費(fèi)包括了土地稅費(fèi)、辦證費(fèi)等，建筑安裝工程費(fèi)包含了精裝修、電梯、安防工程、天然氣等相關(guān)費(fèi)用，前期開(kāi)發(fā)費(fèi)包含了勘察、設(shè)計(jì)、調(diào)研評(píng)估等相關(guān)費(fèi)用等。種種費(fèi)用成本一起構(gòu)成了hp項(xiàng)目的總成本費(fèi)用。3.2萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本控制現(xiàn)狀分析3.2.1萬(wàn)科hp項(xiàng)目介紹萬(wàn)科hp項(xiàng)目位于三亞市主干道迎賓路中段，項(xiàng)目注重環(huán)境營(yíng)造及建筑外立面包括迎街立面等的要求，其中別墅區(qū)域是重點(diǎn)打造區(qū)域，依靠別墅區(qū)提升小區(qū)品質(zhì)。高層考慮人車人流，配備了大型機(jī)動(dòng)車庫(kù)。別墅區(qū)每家考慮配套兩個(gè)車位，外立面材質(zhì)及地面鋪裝包括戶門、景觀等配置均要求較高。目前只開(kāi)發(fā)了一二期（三期正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)2022年交付完工）。整個(gè)項(xiàng)目占地43.6萬(wàn)平方米，由酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、湖畔特色商業(yè)街、自行車賽道、足球基地、運(yùn)動(dòng)聚集地等組成，旨在將其打造成私人度假酒店群。

其中工程建設(shè)總規(guī)劃面積436230㎡，總建筑面積為631000㎡，由9棟住宅組成，共計(jì)5000戶，該地塊于2014年啟動(dòng)。表1萬(wàn)科hp項(xiàng)目二期規(guī)劃數(shù)據(jù)名稱數(shù)量規(guī)劃面積436230㎡總建筑面積631000㎡建筑形式板塔結(jié)構(gòu)裝修狀況精裝修產(chǎn)權(quán)年限50年項(xiàng)目特色品牌地產(chǎn)，中式地產(chǎn)容積率1.4%綠化面積45%車位信息比例為1：0.7樓棟數(shù)1-9#樓總戶數(shù)5000物業(yè)公司自營(yíng)物業(yè)費(fèi)用4.18元/㎡/月生活配套商業(yè)用水、商業(yè)用電從實(shí)際情況來(lái)看，該項(xiàng)目配套了各種生活設(shè)施和場(chǎng)館，項(xiàng)目的商住比及綠化率也處于行業(yè)內(nèi)較高標(biāo)準(zhǔn)，能夠打造舒適有品質(zhì)的居住空間。設(shè)施項(xiàng)目設(shè)施數(shù)量（個(gè)）設(shè)施最小占地面積（㎡）總計(jì)（㎡）健身路徑101601600乒乓球520100標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)5500550兒童游樂(lè)區(qū)域1202240游泳池3220660室外綜合健身區(qū)域2501250合計(jì)5870表2項(xiàng)目配套設(shè)施明細(xì)

項(xiàng)目配套有3個(gè)超大景觀泳池；全天候業(yè)主食堂；兩大連鎖超市；銀行；湖邊籃球場(chǎng)；圖書館；兒童樂(lè)園；餐廳；健身瑜伽館；國(guó)粹館。表2和表3具體呈現(xiàn)了項(xiàng)目套型情況和區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施。從套型來(lái)看，中大戶型的套數(shù)和目前很多項(xiàng)目以小戶型為主導(dǎo)的方針不同，項(xiàng)目更多的針對(duì)中高端居住人群，因此中大戶型占比較高，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本投入較大。3.2.2hp項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成首先我們需要明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本所指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從銷售到投資決策整個(gè)過(guò)程所以開(kāi)銷的費(fèi)用，其中，開(kāi)發(fā)成本的構(gòu)成，具體有如下幾種：（1）土地成本。主要表示為了獲得建筑用地，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向政府部門購(gòu)買土地使用權(quán)，所支出的成本費(fèi)用。通常情況下，在項(xiàng)目成本中，土地費(fèi)用在總成本中的占比，約為15%-28%不等，但是隨著政府對(duì)土地管控力度的加強(qiáng)，土地費(fèi)用所占的面積不斷的處于上升模式。（2）前期工程費(fèi)。hp項(xiàng)目前期工程費(fèi)主要包括規(guī)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、勘察費(fèi)、三通一平、交評(píng)、環(huán)評(píng)、審圖費(fèi)、其他前期費(fèi)用、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、工地臨水、臨電、商品房注冊(cè)登記費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)等。（3）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。hp項(xiàng)目配套齊全，主要配套費(fèi)用包含道路及雨污水管線、景觀工程、供電、供水、供氣、有線電視、路燈照明、亮化工程、智能化工程、電信工程、郵政信報(bào)箱、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、綠化及其他零星費(fèi)用。（4）建安工程費(fèi)。本項(xiàng)目建安工程費(fèi)分為土建、安裝工程費(fèi)，其中包括高層土建工程款、安裝工程款（電梯安裝費(fèi)）；別墅土建工程款、安裝工程款；商業(yè)及配套土建工程款、安裝工程款。（5）公共配套設(shè)施費(fèi).主要包含物業(yè)前期配置、人防使用費(fèi)、物業(yè)配套用房費(fèi)用及其他零星費(fèi)用。因二期施工的施工伴隨著一期的交付，所以費(fèi)用中包含公共維修基金、交接費(fèi)用、人防費(fèi)用等。（6）開(kāi)發(fā)費(fèi)用（含財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用）。人員工資、差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、辦公用房費(fèi)用、車輛費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、物業(yè)完善等。（7）稅費(fèi)及其他費(fèi)用：主要為行政性費(fèi)用和稅收及驗(yàn)收及檢測(cè)項(xiàng)目決算、審計(jì)等費(fèi)用。萬(wàn)科集團(tuán)成本管理中心通過(guò)一個(gè)多月駐地的調(diào)研結(jié)果與多年總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)值結(jié)合編制決策文件，最終經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后將目標(biāo)成本下發(fā)至hp項(xiàng)目，決策文件中hp項(xiàng)目總的含稅目標(biāo)成本94481.63萬(wàn)元，其中建安費(fèi)用43794萬(wàn)元，考慮建設(shè)期可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)置1%的不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。3.2.3hp項(xiàng)目成本預(yù)算將成本構(gòu)成分為開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用和開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，萬(wàn)科hp項(xiàng)目的成本構(gòu)成如下所示：表3萬(wàn)科hp項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用成本構(gòu)成表費(fèi)用名稱費(fèi)用（萬(wàn)元）百分比（%）土地成本36824.1140.18前期費(fèi)用1015.791.10基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)7072.067.72建安工程費(fèi)4379447.79公共配套費(fèi)2927.663.19合計(jì)91633.62表4萬(wàn)科hp項(xiàng)目二期開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本構(gòu)成表財(cái)務(wù)費(fèi)用365.3912.83管理費(fèi)用316.9911.13銷售費(fèi)用1251.4243.94稅費(fèi)及其他費(fèi)用914.2132.1合計(jì)2848.01通過(guò)數(shù)據(jù)分析可知，實(shí)施階段建安成本占比最大，達(dá)到了47.79%，但決策和設(shè)計(jì)階段對(duì)實(shí)施階段的影響是巨大的，直接影響到后期的實(shí)施階段的成本（前期工程費(fèi)占比1.10%，土地成本占比40.18%），成本控制應(yīng)該從決策階段就開(kāi)始。從表中可以看出，對(duì)于hp項(xiàng)目，建設(shè)土地成本、配套建設(shè)、管理費(fèi)用和稅費(fèi)等開(kāi)支占到了項(xiàng)目總成本的60%。而且在當(dāng)前的發(fā)展情勢(shì)下，管理費(fèi)用、稅費(fèi)和建設(shè)費(fèi)用等正處于不斷上升的趨勢(shì)當(dāng)中。房地產(chǎn)企業(yè)要想取得長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目要取得成功盈利，成本控制就是管理工作中的重中之重。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，最主要的部分就是除了土地和稅費(fèi)之外的其他可控成本，成本控制的主要內(nèi)容就是要盡量降低這一可控部分的成本費(fèi)用。表5萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本預(yù)算明細(xì)表序號(hào)類別預(yù)算金額（萬(wàn)元）類別預(yù)算金額（萬(wàn)元）1一、土地成本36824.11財(cái)務(wù)費(fèi)用215.392二、項(xiàng)目前期費(fèi)用623.23管理費(fèi)用316.993三、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6386.27銷售費(fèi)用1251.424四、建筑成本41714.02稅費(fèi)及其他費(fèi)用914.215五、公共配套設(shè)施2862.91合計(jì)2698.01合計(jì)88410.54通過(guò)過(guò)對(duì)表5的分析，可知在萬(wàn)科hp項(xiàng)目中，其成本主要以建筑成本和土地成本為主。其中，作為萬(wàn)科的大型住宅項(xiàng)目，hp項(xiàng)目二期主要中高端房屋項(xiàng)目為主，因此需要其建筑成本較高，為43794萬(wàn)元，在總成本中占比接近50%。其次，隨著土地價(jià)格連年上漲，使得hp項(xiàng)目的土地成本也高達(dá)36824.11萬(wàn)元，在總成本中占比約為38%左右。3.2.4項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用成本控制分析根據(jù)萬(wàn)科hp項(xiàng)目預(yù)算成本與實(shí)際成本我們編制出偏差明細(xì)表，以便于更加直觀的看出萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本控制的狀況，如表6所示：表6萬(wàn)科hp項(xiàng)目預(yù)算成本開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用與實(shí)際成本偏差明細(xì)表科目預(yù)算成本（萬(wàn)元）實(shí)際成本（萬(wàn)元）差值土地成本36660.8836824.11-163.23項(xiàng)目前期費(fèi)用623.231015.79-392.56基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)6386.277072.06-685.79建筑工程成本41714.0243794-2079.98公共配套設(shè)施費(fèi)2862.912927.67-64.76根據(jù)表6數(shù)據(jù)所示，土地成本科目中實(shí)際成本與預(yù)算成本差值為163.23萬(wàn)元。土地最高獲取價(jià)格=預(yù)測(cè)的目標(biāo)成本-開(kāi)發(fā)建設(shè)成本估算。開(kāi)發(fā)建設(shè)成本的預(yù)估hp項(xiàng)目在確定目標(biāo)土地后，只能做出概念性的規(guī)劃設(shè)計(jì)，做不出來(lái)hp項(xiàng)目詳細(xì)的規(guī)劃建設(shè)，所以此時(shí)估算出的開(kāi)發(fā)建設(shè)成本在一定范圍內(nèi)會(huì)由一定的偏差，但還是可以依據(jù)這個(gè)估算出來(lái)的成本預(yù)判hp項(xiàng)目的土地最高獲取價(jià)格。建筑工程成本是差值最大的一項(xiàng)成本，實(shí)際成本超出預(yù)算成本2000多萬(wàn)元，這個(gè)數(shù)字引起了我們的注意。經(jīng)過(guò)計(jì)算，總成本除以總建筑面積即為hp項(xiàng)目二期的每平方米預(yù)算成本為911085500//173389≈5254.57元/㎡，而每平米的實(shí)際成本為949976900/173389≈5478.88元/㎡，實(shí)際每平米成本比預(yù)算每平米成本超出了224.30元/㎡。影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的因素中，建安成本增加導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用上升，直接影響到總成本。因?yàn)槎陧?xiàng)目每一棟結(jié)構(gòu)和費(fèi)用基本大同小異，下面以二期的任意一棟分析，1#樓為例具體分析建安成本。hp項(xiàng)目二期1＃樓建安成本分析二期1＃樓分為地上18層、地下一層板樓建筑。結(jié)構(gòu)為框架結(jié)構(gòu)，兩梯四戶?？偨ㄖ娣e約為8020平方米，建設(shè)周期2016年-2017年。成本分析主要從建安成本分析，建安成本包括分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目清單費(fèi)用、其它項(xiàng)目費(fèi)用、規(guī)費(fèi)、稅金等，新一代工程量清單計(jì)價(jià)具體如下：（1）分部分項(xiàng)工程費(fèi)：施工過(guò)程中耗費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體性項(xiàng)目的各項(xiàng)費(fèi)用,由人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)構(gòu)成。計(jì)算：分部分項(xiàng)工程費(fèi)=∑（分部分項(xiàng)工量*綜合單價(jià)）（2）措施項(xiàng)目費(fèi)：為完成建設(shè)工程施工，發(fā)生于該工程施工前和施工過(guò)程中的技術(shù)、生活、安全、環(huán)境保護(hù)等方面的費(fèi)用計(jì)算：措施項(xiàng)目費(fèi)=（措施項(xiàng)目工程量*綜合單價(jià)）（3）其他項(xiàng)目費(fèi)用例：建設(shè)單位管理費(fèi)、生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)等，暫列金額由發(fā)包人掌握使用，扣除合同價(jià)款后如有余額，歸發(fā)包人所有。（4）規(guī)費(fèi)和稅金例：工程排污費(fèi)、工程定額測(cè)定費(fèi)等，發(fā)包人和承包人按政府部門規(guī)定執(zhí)行，不作為競(jìng)爭(zhēng)費(fèi)用。hp項(xiàng)目二期1＃樓建安成本占比分析1#樓土建費(fèi)用包含分部分項(xiàng)工程費(fèi)、措施項(xiàng)目清單費(fèi)用、其它項(xiàng)目費(fèi)用、規(guī)費(fèi)及稅金等，詳情見(jiàn)表7。表71#樓土建成本各項(xiàng)費(fèi)用占比表序號(hào)費(fèi)用名稱計(jì)算基礎(chǔ)金額(元)平均指標(biāo)（元/m2）占比1分部分項(xiàng)工程費(fèi)分部分項(xiàng)工程費(fèi)8564083106871.0%2措施項(xiàng)目清單費(fèi)用措施項(xiàng)目費(fèi)271590633922.5%3其它項(xiàng)目費(fèi)用其它項(xiàng)目費(fèi)用0004規(guī)費(fèi)規(guī)費(fèi)394800493.3%5稅金稅金405932513.4%6扣甲供材料費(fèi)-(甲供材料費(fèi))-24699-3-0.2%資料來(lái)源內(nèi)部從表7信息可知，分部分項(xiàng)工程費(fèi)在土建成本占比71.0%，是影響最大的因素。將分部分項(xiàng)工程費(fèi)細(xì)化之后，可以得到hp項(xiàng)目二期1#樓土建各項(xiàng)分部分項(xiàng)工程費(fèi)費(fèi)用占比計(jì)算如圖8所示表8hp項(xiàng)目二期1＃樓土建各項(xiàng)分部分項(xiàng)工程費(fèi)各項(xiàng)費(fèi)用占比序號(hào)費(fèi)用名稱金額（元）平均指標(biāo)（元/m2）占比1.1人工費(fèi)136220017015.9%1.2材料費(fèi)639686279874.7%1.3機(jī)械費(fèi)185794232.2%1.4管理費(fèi)433458545.1%1.5利潤(rùn)185767232.1%資料來(lái)源內(nèi)部從圖片中可以得到信息，土建分部分項(xiàng)工程費(fèi)中的人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械費(fèi)、管理費(fèi)、規(guī)費(fèi)和利潤(rùn)數(shù)據(jù)及占比見(jiàn)表8，這其中材料費(fèi)占比超過(guò)70%，材料費(fèi)和人工費(fèi)兩項(xiàng)合計(jì)占比超過(guò)90%，要想降低成本，最有效方法是降低材料費(fèi)及人工費(fèi)。需要對(duì)降低施工成本做出可行性分析。根據(jù)施工企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)確定項(xiàng)目經(jīng)理部的責(zé)任成本目標(biāo)，我們稱之為承包人工費(fèi)。即:預(yù)算人工費(fèi)―施工人工費(fèi)=利潤(rùn)，若利潤(rùn)≥目標(biāo)利潤(rùn)，為正常情況;若利潤(rùn)<目標(biāo)利潤(rùn)，應(yīng)分析原因，考慮降低成本措施。承包人工費(fèi)=預(yù)算人工費(fèi)-目標(biāo)利潤(rùn)。人工費(fèi)偏差=實(shí)際人工費(fèi)―計(jì)劃人工費(fèi)（人工費(fèi)控制目標(biāo))二期1＃樓分布分項(xiàng)工程費(fèi)分析通過(guò)采用新一代工程量清單計(jì)價(jià)規(guī)范，土建分部分項(xiàng)工程費(fèi)包含:土、石方工程費(fèi)、打樁及基礎(chǔ)墊層費(fèi)、砌筑工程費(fèi)、鋼筋工程費(fèi)、屋、平、立面防水及保溫隔熱工程費(fèi)、樓地面工程費(fèi)、墻柱面工程費(fèi)、天棚工程費(fèi)、油漆、涂料、裱糊工程費(fèi)以及其他零星工程費(fèi)等費(fèi)用。綜合單價(jià)的計(jì)算通常采用定額組價(jià)的方法，即以計(jì)價(jià)定額為基礎(chǔ)進(jìn)行組合計(jì)算。由于“計(jì)價(jià)規(guī)范”與“定額”中的工程量計(jì)算規(guī)則、計(jì)量單位、工程內(nèi)容不盡相同，綜合單價(jià)的計(jì)算不是簡(jiǎn)單的將其所含的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行匯總，而是要通過(guò)具體計(jì)算后綜合而成。編號(hào)項(xiàng)目名稱金額（元）平均指標(biāo)（元/m2）比例1土、石方工程5099260.6%2打樁及基礎(chǔ)墊層3681950.4%3砌筑工程89653611210.4%4鋼筋工程342165342740.0%5混凝土工程209812926224.9%6屋、平、立面防水及保溫隔熱工程416501524.8%7樓地面工程380471474.3%8墻柱面工程95127511911.1%9天棚工程7259590.7%10油漆、涂料、裱糊工程189113242.2%11其他零星工程5000060.6%12工程總計(jì)100%資料來(lái)源內(nèi)部表9二期1＃樓土建各分部分項(xiàng)工程費(fèi)（按材料劃分）占比根據(jù)圖表中信息可知，鋼筋費(fèi)用占40％，混凝土費(fèi)用占25％，其他費(fèi)用則為35％，由此得出鋼筋和混凝土在土建各分部分項(xiàng)工程費(fèi)中占大部分，則鋼筋、混凝土工程為分部分項(xiàng)工程費(fèi)的主要影響。材料價(jià)格走勢(shì)及分析由上文表8可知鋼筋、混凝土、砌筑工程為分部分項(xiàng)工程費(fèi)的主要影響因素。而鋼材、商品混凝土、混凝土磚等主要建筑材料在hp項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)走勢(shì)如圖3、圖4、圖5所示。圖3普通鋼材價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元/噸）圖4商品混凝土（C30泵送）價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元/m3）圖5混凝土磚（10級(jí)）價(jià)格走勢(shì)圖（單位：元/m3）結(jié)合圖3圖4和圖5的數(shù)據(jù)可以得知鋼材價(jià)格比較高，且價(jià)格變動(dòng)幅度比較明顯，而從前面表8得知鋼筋工程成本占土建成本的40%，混凝土占比25%，砌筑工程占比10.4%。由表9得知材料費(fèi)占比超過(guò)70%。使用與預(yù)算比較多的材料。3.2.5項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本控制分析開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用核算的是企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位直接組織管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用。根據(jù)萬(wàn)科hp項(xiàng)目預(yù)算成本與實(shí)際成本編制出偏差明細(xì)表，以便于更加直觀的看出萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本控制的狀況?？颇款A(yù)算成本（萬(wàn)元）實(shí)際成本（萬(wàn)元）差值財(cái)務(wù)費(fèi)用215.39285.48-70.09管理費(fèi)用316.99343.47-26.48銷售費(fèi)用1251.421794.54-543.12稅費(fèi)及其他費(fèi)用914.21940.57-202.31表10萬(wàn)科hp項(xiàng)目預(yù)算開(kāi)發(fā)間接成本與實(shí)際成本偏差明細(xì)表根據(jù)表10得知，銷售費(fèi)用核算的是企業(yè)為銷售而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費(fèi)、產(chǎn)品看護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)、采暖費(fèi)，產(chǎn)品銷售過(guò)程中發(fā)生的廣告宣傳費(fèi)、展覽費(fèi)，為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機(jī)構(gòu)的職工\o"工資"工資、福利費(fèi)、業(yè)務(wù)費(fèi)等經(jīng)常費(fèi)用，實(shí)際成本超出預(yù)算成本500多萬(wàn)元，是開(kāi)發(fā)間接費(fèi)里面超出最多的。第四章萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題4.1hp項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用成本控制存在問(wèn)題針對(duì)hp項(xiàng)目開(kāi)發(fā)直接費(fèi)用成本，暴露出來(lái)的最大的問(wèn)題就是項(xiàng)目成本控制目標(biāo)缺乏前瞻性，從上文提供的數(shù)據(jù)分析可知，工期的預(yù)計(jì)規(guī)劃不合理和材料費(fèi)人工費(fèi)上漲都是建安成本增加的原因，一方面是因?yàn)?014年年底做出的預(yù)算規(guī)劃，沒(méi)有預(yù)留出合理的材料費(fèi)漲幅空間，另一方面每個(gè)項(xiàng)目都需要良好的施工組織。如果因受到工期緊急需要，加大施工力量的投放，采用一定的趕工措施，比如加班、高價(jià)材料、高價(jià)雇傭勞務(wù)和租用設(shè)備，勢(shì)必會(huì)加大工程的成本。當(dāng)項(xiàng)目的施工進(jìn)度少于必要工期時(shí)，項(xiàng)目的成本會(huì)增加。相反亦然。還有一方面是因?yàn)槎陂_(kāi)發(fā)周期從2014年初開(kāi)始到2018年交付，這期間材料價(jià)格上漲非常明顯。因房地產(chǎn)迅速發(fā)展的影響，受國(guó)際原油、電、煤等能源價(jià)格上漲以及運(yùn)輸價(jià)格及材料原價(jià)上漲因素影響，很多建材價(jià)格上漲，最明顯是鋼材和水泥的價(jià)格飆升，成本也會(huì)相應(yīng)的增加。因此最佳工期時(shí)保障在最低成本基礎(chǔ)上持續(xù)的工作時(shí)間。在計(jì)算最低成本是，就必須要確定出實(shí)際的持續(xù)時(shí)間分布狀態(tài)和最接近的可以實(shí)現(xiàn)的最低成本受開(kāi)發(fā)周期的影響。4.2hp項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本控制存在問(wèn)題針對(duì)hp項(xiàng)目開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用成本，可以看出來(lái)暴露的問(wèn)題就是輕視除施工階段以外階段的成本控制，銷售費(fèi)用的嚴(yán)重超支，一部分原因是在過(guò)于依賴傳統(tǒng)的營(yíng)銷模式，營(yíng)銷策劃能力不足，方案老舊單一，資源整合能力不足，造成營(yíng)銷費(fèi)用的增加。還有一部分原因是原計(jì)劃高層單棟建安成本單價(jià)考慮5200元／平方米，實(shí)際結(jié)算數(shù)據(jù)約5478元／平方米，不僅導(dǎo)致了建安成本增加導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用上升，直接影響到總成本，同時(shí)我們可以考慮到該項(xiàng)目的合理定價(jià)問(wèn)題。圖為hp項(xiàng)目的近期售價(jià)趨勢(shì)，根據(jù)數(shù)據(jù)我們可以計(jì)算出來(lái)hp項(xiàng)目二期的售價(jià)均值為（27000+28500+28000+25000+26000+26000+26000）/7≈26642.87元/平方米。在當(dāng)前售價(jià)過(guò)高而成本過(guò)低的情況下企業(yè)需要繳納的土地增值稅是不劃算的，銷售部門和財(cái)務(wù)部分應(yīng)該聯(lián)合起來(lái)制定一套最佳的目標(biāo)成本和售價(jià)，既可以做到合理控制成本，且售價(jià)合理，一方面影響到了企業(yè)的銷售費(fèi)用，另一方面也影響到了包括土地增值稅。在政府宏觀調(diào)控中要獲得良好的盈利和發(fā)展，就不能再單純依靠提價(jià)，而要從自身內(nèi)部抓起，強(qiáng)化成本控制，從項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中要盈利、要效益。圖6hp項(xiàng)目二期近期房?jī)r(jià)走勢(shì)4.3萬(wàn)科hp項(xiàng)目整體成本控制存在問(wèn)題從上文的分析我們可以得出目前hp項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制方法落后，現(xiàn)階段，萬(wàn)科hp項(xiàng)目的成本控制基本上還處于事后控制，即只注重項(xiàng)目后期的成本控制，而忽略了施工前施工圖紙的設(shè)計(jì)及其優(yōu)化，財(cái)務(wù)人員只是根據(jù)合同來(lái)控制項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本。此外，沒(méi)有定期對(duì)成本進(jìn)行監(jiān)測(cè)、分析、糾偏，這使得真實(shí)情況難以及時(shí)得到反映，這對(duì)后續(xù)的工作也就失去了指導(dǎo)意義。動(dòng)態(tài)成本控制是項(xiàng)目成本控制最長(zhǎng)的一個(gè)階段，也是工作量最大的一個(gè)環(huán)節(jié)。事后控制也只是針對(duì)這項(xiàng)完成項(xiàng)目，沒(méi)有深入研究，尋找項(xiàng)目過(guò)程中可能存在的問(wèn)題，很有可能這個(gè)問(wèn)題還會(huì)延續(xù)到下一項(xiàng)項(xiàng)目中。第五章萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本控制的相應(yīng)對(duì)策5.1建立高效的管理體系和數(shù)據(jù)庫(kù)針對(duì)上述提到的hp項(xiàng)目成本控制中存在的問(wèn)題，需要追根溯源才可以徹底根除，建立一套完整的成本控制流程監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，將施工任務(wù)單與結(jié)算資料進(jìn)行比較，計(jì)算分部分項(xiàng)工程的成本差異，分析產(chǎn)生差異的原因，并及時(shí)采取糾偏措施。超標(biāo)的時(shí)候及時(shí)預(yù)警分析，財(cái)務(wù)部門及時(shí)督促，提醒業(yè)務(wù)部門做專項(xiàng)的數(shù)據(jù)分析，追溯到當(dāng)初預(yù)算的合理性，在后期復(fù)盤后形成的數(shù)據(jù)成為一個(gè)數(shù)據(jù)庫(kù)的沉淀，因此，本文選擇hp項(xiàng)目作為案例，分析探討項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的成本控制問(wèn)題，為第三期項(xiàng)目的成本管理和控制提供借鑒和參考。將hp項(xiàng)目開(kāi)發(fā)按照時(shí)序性分成6個(gè)階段：項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程施工階段、銷售階段、項(xiàng)目竣工結(jié)算階段以及交付使用階段。各個(gè)階段，具體部門的具體事項(xiàng)應(yīng)該有嚴(yán)格劃分，對(duì)具體事項(xiàng)的執(zhí)行還應(yīng)該受到相關(guān)監(jiān)管部門的監(jiān)督，減少由于失誤造成的成本增加。成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)成本進(jìn)行管理，財(cái)務(wù)管理部主要負(fù)責(zé)對(duì)利潤(rùn)狀況的管理，銷售部負(fù)責(zé)對(duì)銷售狀況進(jìn)行管理，在這個(gè)大框架下，再把設(shè)計(jì)、工程等專業(yè)性強(qiáng)的部門滲透到各個(gè)階段，將整個(gè)系統(tǒng)整合起來(lái)。圖7hp項(xiàng)目成本控制流程5.2對(duì)萬(wàn)科hp項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行整體控制針對(duì)售價(jià)定價(jià)不準(zhǔn)導(dǎo)致的稅費(fèi)增加，在進(jìn)行成本控制時(shí)，投資決策階段要充分考慮到企業(yè)自身和外部環(huán)境，使企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在萬(wàn)科hp項(xiàng)目前期，采用市場(chǎng)調(diào)研的方法，來(lái)對(duì)外內(nèi)部因素進(jìn)行分析判斷，以此來(lái)把握機(jī)遇，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，合理定價(jià)，在這個(gè)過(guò)程中，可以采用SWOT分析法。圖8房地產(chǎn)投資決策SWOT分析上圖的SWOT分析圖主要分為兩部分。一部分為SW，重點(diǎn)對(duì)萬(wàn)科hp項(xiàng)目決策內(nèi)部因素進(jìn)行分析，另一部分為OT，重點(diǎn)對(duì)萬(wàn)科的外部因素進(jìn)行分析。通過(guò)分析威脅因素和機(jī)會(huì)因素，了解萬(wàn)科面對(duì)的客觀外部環(huán)境，制定合理的決策。要客觀把握公司的SWOT情況，就必須要通過(guò)系統(tǒng)的市場(chǎng)調(diào)查，精確的數(shù)據(jù)，出具科學(xué)的分析報(bào)告。例如萬(wàn)科hp項(xiàng)目二期的售價(jià)，需要通過(guò)對(duì)該區(qū)域?qū)嵉乜疾?，加上各個(gè)部門的研究其具有的實(shí)際價(jià)值，計(jì)算出最優(yōu)的售價(jià)及成本區(qū)間，達(dá)到從盈利角度來(lái)說(shuō)繳納土增稅的最佳方案。而且通過(guò)SWOT分析，我們可以判斷出哪些是可以通過(guò)戰(zhàn)略方案解決的，那些不具有可操作性，需要盡可能規(guī)避。5.3提升員工整體素質(zhì)前期預(yù)算不合理沒(méi)有考慮到工期和材料費(fèi)上漲問(wèn)題，這個(gè)問(wèn)題在一定程度上難以避免，我從企業(yè)的對(duì)接F先生的口中得知，就目前來(lái)說(shuō)，成本預(yù)算編審人員隊(duì)伍中有部分員工是會(huì)計(jì)專業(yè)畢業(yè)，而工程項(xiàng)目是一個(gè)專業(yè)性很強(qiáng)的工作，做工程項(xiàng)目預(yù)算的會(huì)計(jì)基本是需要非常龐大的下工地經(jīng)過(guò)和歷練的，編審人員的專業(yè)知識(shí)可能無(wú)法與房地產(chǎn)行業(yè)所需要的專業(yè)需求進(jìn)行完全適配，毋庸置疑會(huì)導(dǎo)致工程成本控制的測(cè)算把握工作不到位，而成本預(yù)審編審是成本控制最基礎(chǔ)的第一步。這個(gè)具體數(shù)據(jù)的偏差會(huì)最終導(dǎo)致決策的失誤，而且同時(shí)財(cái)務(wù)部門f先生也和我們溝通過(guò)，萬(wàn)科hp項(xiàng)目在與其他施工單位合作時(shí)處于不利地位，給了對(duì)方哄抬成本的可能，這樣就無(wú)形中提高了萬(wàn)科hp項(xiàng)目的成本。同時(shí)，沒(méi)有意識(shí)到開(kāi)發(fā)計(jì)劃的重要性。所以提高專業(yè)人員的職業(yè)技能水平尤為重要，首先，萬(wàn)科hp項(xiàng)目可以通過(guò)培訓(xùn)，增進(jìn)員工的專業(yè)能力，年輕員工比較重視公司的培訓(xùn)機(jī)會(huì)以及自身素養(yǎng)的提高，必然會(huì)增加員工對(duì)企業(yè)的好感度與忠誠(chéng)度，從而激發(fā)員工的熱情，并且培訓(xùn)過(guò)程中潛移默化的思想改造都有利于項(xiàng)目成本控制地執(zhí)行和落實(shí)。再次，對(duì)企業(yè)內(nèi)部員工定期進(jìn)行考核，結(jié)合每個(gè)員工工作表現(xiàn)以及專業(yè)技能水平，根據(jù)考察結(jié)果對(duì)崗位進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，使每個(gè)員工在企業(yè)中發(fā)揮最大的作用。對(duì)關(guān)系密切的部門，例如工程部和設(shè)計(jì)部，可以實(shí)行輪崗制度，讓員工盡可能的參與理解各個(gè)部門的運(yùn)作，提高自身專業(yè)綜合素養(yǎng)。人是企業(yè)的最小單位，若沒(méi)有人員的貫徹落實(shí)，那么成本控制也只能是空中樓閣，無(wú)法真正落地?，F(xiàn)代化的成本控制以全面為原則，即“全要素、全過(guò)程、全壽命周期、全方位”為原則大方向下，萬(wàn)科hp項(xiàng)目要將這個(gè)原則貫徹體現(xiàn)在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中。這里的全員可不僅僅是指涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要部門，而是指所有人員包括財(cái)務(wù)部、人力資源部、綜合部等等，將成本控制的理念深植于企業(yè)文化當(dāng)中，指導(dǎo)員工的行為規(guī)范。每個(gè)人應(yīng)該明確自己的責(zé)任與權(quán)力，每個(gè)人都是萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本控制的參與者，都要對(duì)相應(yīng)落實(shí)到個(gè)人的具體環(huán)節(jié)負(fù)責(zé)，同時(shí)公司還應(yīng)該對(duì)具體內(nèi)容作出具體規(guī)定，將其納入考核范圍且與績(jī)效工資掛鉤。運(yùn)用這種方法將員工利益與公司利益相結(jié)合，讓員工可以更好的加入進(jìn)來(lái)。結(jié)論本文依據(jù)房地產(chǎn)成本控制的研究，分析房地產(chǎn)成本控制存在的問(wèn)題，并通過(guò)問(wèn)題探尋其中的成因，再針對(duì)存在的問(wèn)題并結(jié)合我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)政策得出相應(yīng)的對(duì)策，最終得出以下結(jié)論：（1）通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)成本控制的相關(guān)文獻(xiàn)資料，了解萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本控制的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，具體包括：項(xiàng)目控制目標(biāo)缺乏前瞻性、輕視除施工階段以外階段的成本控制、萬(wàn)科hp項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制落后。（2）根據(jù)萬(wàn)科hp項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題，探尋造成這些問(wèn)題的成因。主要為：對(duì)成本控制認(rèn)識(shí)不足、缺乏有效的管理體系、員工素質(zhì)不高。（3）為了解決萬(wàn)科hp項(xiàng)目成本控制存在的問(wèn)題，萬(wàn)科需要建立行之有效的管理體系、對(duì)萬(wàn)科hp項(xiàng)目全過(guò)程進(jìn)行整體控制、提升員工整體素質(zhì)等措施。為后續(xù)的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)設(shè)計(jì)建設(shè)提出自己的見(jiàn)解，也是源于對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的積極與熱愛(ài)，愿意鉆研和認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)中許多門道，不是一篇小小論文就能解釋清楚的，更是許多次實(shí)地審計(jì)得出來(lái)的淺薄的結(jié)果。

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