2024年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論模擬試題

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概論》模擬試題填空題交易狀況修正的措施，重要有百分率法和差額法衡量房地產(chǎn)與否有泡沫的簡樸指標(biāo)有房價與房租之比、入住率由于房屋租賃雙方易產(chǎn)生較為復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，委托人對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的責(zé)任規(guī)定也相對比較復(fù)雜，因此，在房屋租賃居問協(xié)議中就某些委托事項(xiàng)應(yīng)補(bǔ)充限制性條款，以便明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人各自的權(quán)利義務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息通過加工整頓後，一般以多種形式展現(xiàn)出來，其中最常見的一種形式是表格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動應(yīng)當(dāng)遵照誠實(shí)信用原則房地產(chǎn)經(jīng)營投資是指投資者以房地產(chǎn)買賣等形式，進(jìn)行盈利性商業(yè)活動。目前個人住房貸款的形式重要有住房公積金貸款、商業(yè)貸款、組合貸款。受行政懲罰被注銷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員注冊證書的，自注銷決定作出之曰起不滿5年的，不予注冊。防止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的主線途徑是制定規(guī)范的各類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)議示范文本。貸款方案要考慮購房者的實(shí)際經(jīng)濟(jì)承受力，月還款額一般不應(yīng)超過家庭總收入的30%。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)采用矩陣制組織形式的，其缺陷重要體現(xiàn)為雙重領(lǐng)導(dǎo)，違反了統(tǒng)一指揮原則。選擇題房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式有哪幾種？（ABC）A折價B變賣C拍賣D租售按購置目的或動機(jī)，可以將購置房地產(chǎn)的需求歸納為下列幾類：(ABD)A消費(fèi)需求B投資需求C增值需求D投機(jī)需求房地產(chǎn)具有其他財產(chǎn)和商品所不具有的特性：（ABCD）A房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性B價值變化的互相影響性C供應(yīng)的有限性D品質(zhì)的差異性《商品房買賣協(xié)議示范文本》中未列出的附件是(D)。A.房屋平面圖B.裝飾.設(shè)備原則C.協(xié)議補(bǔ)充協(xié)議D.產(chǎn)權(quán)登記的約定下列有關(guān)房地產(chǎn)代理協(xié)議的說法中，不對的的是(C)。A.無民事行為能力的房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)經(jīng)其法定監(jiān)護(hù)人或法定代理人代理才能與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂房地產(chǎn)代理協(xié)議B.在房地產(chǎn)代理協(xié)議中要明示勞務(wù)酬勞或酬金C.在房地產(chǎn)代理協(xié)議中不用明示協(xié)議當(dāng)事人與標(biāo)的的關(guān)系D.違約方未依法被免除責(zé)任的，守約方仍然可以依法追究其違約責(zé)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式有政府主管.行業(yè)自律性管理以及兩者相結(jié)合的管理等三種模式，這三種模式的重要區(qū)別是(A)A.管理主體及其因主體不一樣而導(dǎo)致的管理手段有所不一樣B.管理對象及其因?qū)ο蟛灰粯佣鴮?dǎo)致的管理措施有所不一樣C.管理措施及其因措施不一樣而導(dǎo)致的收費(fèi)原則有所不一樣D.管理理論及其因理論不一樣而導(dǎo)致的管理效果有所不一樣下列說法中，不對的的是(B)。A.預(yù)購商品房抵押，抵押人提供的商品房預(yù)售協(xié)議必須是經(jīng)房地產(chǎn)管理部門登記立案的B.現(xiàn)房抵押，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證書，登記機(jī)關(guān)保管房地產(chǎn)權(quán)利證書C.處分抵押物可選擇拍賣.變賣或者折價方式D.房地產(chǎn)抵押協(xié)議自登記之曰起生效在二手房經(jīng)紀(jì)活動中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人需要運(yùn)用(D)的信息，通過度析其偏好，才能找到與之匹配的房源，增大交易成功的概率。A.他人B.自已C.賣方D.買方在房地產(chǎn)代理協(xié)議中，當(dāng)事人未明確選擇處理協(xié)議糾紛的詳細(xì)途徑，協(xié)議產(chǎn)生糾紛後又未到達(dá)一致意見的，則應(yīng)通過(D)處理協(xié)議糾紛。A.協(xié)商B.調(diào)解C.仲裁D.訴訟獲取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的途徑有(ABE)。A.從有關(guān)單位內(nèi)部獲取B.從報紙傳播的信息搜集C.通過行政指令搜集D.現(xiàn)場搜集E.運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)獲取商品房買賣協(xié)議示范文本的重要條款包括(ABCE)。A.計(jì)價方式及價款B.面積差異處理措施C.規(guī)劃.設(shè)計(jì)變更的約定D.商品房價格鑒定E.爭議處理措施為了防止商品房銷售代理糾紛，賣方代理協(xié)議中應(yīng)載明(ABDE)等條款。A.交易價格范圍B.銷售時間C.房屋質(zhì)量保修責(zé)任D.銷售進(jìn)度E.不一樣價格和銷售進(jìn)度下傭金計(jì)算原則下列房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓流程中，屬于商品房銷售基本流程的有(ABE)。A.購房人查詢樓盤的基本狀況B.購房人與商品房開發(fā)商簽訂商品房買賣協(xié)議C.辦理預(yù)售協(xié)議文本登記立案D.商品房竣工後，開發(fā)商辦理初始登記交付房屋E.辦理交易過戶登記手續(xù)判斷并改正題在中國，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押權(quán)只能采用拍賣方式。（√）從長期來看，房地產(chǎn)市場會展現(xiàn)出一種無規(guī)律的上升和下降的周期性交替變化。（×）有規(guī)律泡沫表面看起來是供不小于求，實(shí)際上是供不應(yīng)求。（×）泡沫表面看起來是供不應(yīng)求，實(shí)際上是供不小于求。成本法尤其合用于估價那些既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)。（√）采用百分率法進(jìn)行交易曰期調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在成交曰期時的價格×交易曰期調(diào)整系數(shù)=在估價時點(diǎn)時的價格（×）采用定基價格指數(shù)物業(yè)管理的內(nèi)容及項(xiàng)目都是指房屋的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公共環(huán)境范圍內(nèi)的管理服務(wù)，而業(yè)主自用部位和自用設(shè)施設(shè)備的管理服務(wù)則不包括在內(nèi)。（√）申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的文獻(xiàn)有證明房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文獻(xiàn)、身份證明、房地產(chǎn)權(quán)屬證書、房屋滅失的證明、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。（×）申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記應(yīng)提交的文獻(xiàn)有證明房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的文獻(xiàn)、身份證明、房地產(chǎn)權(quán)屬證書。名詞解釋題什么是銷售稅費(fèi)？是指銷售開發(fā)完畢後的房地產(chǎn)應(yīng)由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費(fèi)。住宅的定義。重要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。什么是建筑面積？即實(shí)用面積加分?jǐn)偯娣e，房間內(nèi)壟面積與公共建筑分?jǐn)偯娣e、共同墻分?jǐn)偯娣e、陽臺面積之和(全封閉陽臺計(jì)所有，不封閉陽臺計(jì)二分之一)重新購建價格的概念。是假設(shè)在估價時點(diǎn)重新獲得或者重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象所必要的支出和應(yīng)獲得的利潤之和。簡答題1、導(dǎo)致成交價格偏差的原因有：1、有利害關(guān)系人之間的交易。2、急于發(fā)售或急于購置的交易。3、交易雙方或某一方對市場行情缺乏理解的交易。4、交易雙方或某一方有尤其動機(jī)或偏好的交易。5、特殊交易方式的交易。6、交易稅費(fèi)非正常承擔(dān)的交易。7、相鄰房地產(chǎn)的合并交易。8、受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易。2、房地產(chǎn)市場的形成必須具有如下三個基本要素：①存在著可供互換的房地產(chǎn)商品，包括有形的房地產(chǎn)實(shí)物和無形的房地產(chǎn)權(quán)利或服務(wù);②存在著具有購置欲望的買方;③互換價格符合買賣雙方的利益規(guī)定。3、房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件①房地產(chǎn)抵押權(quán)的存在。②債權(quán)已屆清償期而未受清償。③對于債權(quán)的未受清償?shù)盅簷?quán)人沒有過錯。4、開發(fā)成本詳細(xì)包括哪些費(fèi)用？(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。土地出讓金構(gòu)成原因地段等級、面積、土地開發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場供求關(guān)系論述題影響樓價的原因(一)地區(qū)基本上越靠近市中心的物業(yè)，其樓價將越高。各項(xiàng)配套交通網(wǎng)絡(luò)、飲食娛樂及購物消閑等設(shè)施較完善。(二)交通一般都市的樓房比鄉(xiāng)村的樓房較昂貴，因都市道路網(wǎng)絡(luò)完善、來往各處地方均以便。(三)樓層在同一種高層單位中，位于高層的一般均比低層的同樣單位賣貴一點(diǎn)。簡樸的原因：位于高層的比低層更遠(yuǎn)離地面，因此較少受到街上人車喧嘩的騷擾，加上接觸的塵埃量相對較少，空氣當(dāng)然比較的清新。況且假如大廈的位置適中，高層享有更佳視野，天然光線吸納較多，亦會使單位陽光拾足。反之，一種低層也許是陰暗局促、人車嘈雜的地方，當(dāng)然不是一種理想的居住環(huán)境。此外，位于大廈低層的單位，一般外墻較厚，影響了樓宇的實(shí)際可使用面積。又基于污水排放設(shè)計(jì)及設(shè)置垃圾的位置，位于大廈低層單位，輕易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水聲的影響或垃圾臭氧滋擾等。但如沒有電梯的多層樓房，其中層價格將較貴，高層因高層沒有電梯上落不便。(四)方向這是一種影響樓價較重要原因，因單位內(nèi)部設(shè)備可花金錢添置或改善，但方向則完全不能變化。加上中國人老式認(rèn)為向南較佳，東向或西向均會受陽光照射影響，故朝南向物業(yè)價格一般較高。(五)景觀景觀亦是不能變化的原因，故某些擁有開闊視野、湖景、山景或綠化公園景觀的單位價格均較高。(六)配套若樓房有周圍環(huán)境及設(shè)施的配合，其價值亦將對應(yīng)提高。如某些大型屋村設(shè)備齊全，應(yīng)有盡有，包括商場、百貨企業(yè)、超級市場、戲院、私人會所、游泳池及私家花園等。此外，物業(yè)采光、間隔、用料、樓宇維修保養(yǎng)、地區(qū)原因區(qū)別及物業(yè)顧客素質(zhì)等，均可影響物業(yè)價格高下。(七)房屋面積劃分1、居住面積：指住宅中供平常生活起居用的臥室，起居室等凈面積的總和。2、使用面積：指住宅中分戶內(nèi)所有可供使用的凈面積的總和。包括臥室、起居室、廳、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥、陽臺和室內(nèi)走道，室內(nèi)樓梯等。3、建筑面積：對一棟樓來講，是指房屋各層面積的總和，而每層建筑面積則是建筑物勒腳以上外墻的水平截面積。對一單套單元講，每套建筑面積包括室內(nèi)的建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。4、套內(nèi)面積：包括套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻內(nèi)面積和陽臺建筑面積。5、公攤：包括公共門廳、走道、電梯井、樓梯、設(shè)備間。6、內(nèi)陽臺：封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積。7、外陽臺：不封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積的二分之一計(jì)算建筑面積。論述房地產(chǎn)價格構(gòu)成。1.土地獲得成本土地獲得成本是指獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費(fèi)用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地獲得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(fèi)(如契稅、交易手續(xù)費(fèi))構(gòu)成。在目前狀況下，土地獲得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地獲得的途徑，可分為下列3種：(1)通過征用農(nóng)地獲得的，土地獲得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(2)通過在都市中進(jìn)行房屋拆遷獲得的，土地獲得成本包括都市房屋拆遷中發(fā)生的費(fèi)用和土地使用權(quán)出讓金等。(3)通過在市場上“購置”獲得的，如購置政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完畢征用或拆遷賠償安頓的熟地，土地獲得成本包括購置土地的價款和在購置時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)等。2.開發(fā)成本開發(fā)成本是指在獲得房地產(chǎn)開發(fā)用地後進(jìn)行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建導(dǎo)致本。在實(shí)際中重要包括下列幾項(xiàng)：(1)勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費(fèi)用。(2)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)?、熱力等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(3)房屋建筑安裝工程費(fèi)，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費(fèi)用和安裝工程費(fèi)用。(4)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用。(5)開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)。3.管理費(fèi)用管理費(fèi)用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的多種費(fèi)用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地獲得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。因此，在估價時管理費(fèi)用一般可按土地獲得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。4.投資利息此處的投資利息與會計(jì)上的財務(wù)費(fèi)用不一樣，包括土地獲得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息