易居中南集團(tuán)?？谑羞M(jìn)入機(jī)會(huì)及東海岸項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1Documentnumber?？谑羞M(jìn)入時(shí)機(jī)及東海岸工程可行性研究報(bào)告謹(jǐn)呈:中南集團(tuán)【總論】總論通過(guò)對(duì)于?？诔鞘醒芯恳约胺康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究，我們認(rèn)為?？谶@座城市是適宜進(jìn)入的。通過(guò)了解，目前政府主要開(kāi)展的方向仍是西海岸，由于海甸島是?？谧畲蟮姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域市場(chǎng)，區(qū)域成熟度高，因此操作工程風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較?。欢鴸|海岸目前缺乏必備的市政配套設(shè)施，操作工程風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，但考慮其景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，加上處于未來(lái)城市開(kāi)展方向，因此，后期前景樂(lè)觀。第一篇?？诔鞘羞M(jìn)入研究第二篇海甸島、東海岸開(kāi)展研究第三篇地塊工程研究第一局部海口城市開(kāi)展研究第二局部?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究第四局部地塊解析第五局部工程經(jīng)濟(jì)測(cè)算第六局部工程經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與開(kāi)展戰(zhàn)略目錄第一篇海口城市進(jìn)入研究【?？诔鞘羞M(jìn)入研究】海口城市開(kāi)展研究：旅游產(chǎn)業(yè)為主，未來(lái)開(kāi)展前景看好1、海南省會(huì)，政治、經(jīng)濟(jì)中心，交通樞紐，具備較大開(kāi)展?jié)摿?、城市規(guī)模不大，人口增長(zhǎng)幅度趨緩，流動(dòng)人口占有相當(dāng)比例3、GDP保持較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，但人均GDP相對(duì)較低4、隨著海南國(guó)際旅游島的打造，必將帶動(dòng)?？诘拈_(kāi)展海口房地產(chǎn)市場(chǎng)研究：總體平穩(wěn)，后勢(shì)強(qiáng)勁，典型外向型市場(chǎng)1、海口房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上漲2、商品房市場(chǎng)年銷售面積持續(xù)增加，銷售均價(jià)穩(wěn)步上升3、典型的外向型市場(chǎng)，其核心價(jià)值是較高性價(jià)比的強(qiáng)勢(shì)海景資源觀點(diǎn)通過(guò)對(duì)于海口城市研究以及房地產(chǎn)市場(chǎng)研究，我們認(rèn)為?？谶@座城市是適宜進(jìn)入的。Part1海口城市發(fā)展研究海南宏觀概況/海南房地產(chǎn)概況/海南總體規(guī)劃海南省全省陸地〔主要包括海南島和西沙、中沙、南沙群島〕總面積3.54萬(wàn)平方公里〔其中海南島陸地面積3.39萬(wàn)平方公里〕，海域面積約200萬(wàn)平方公里。與世界著名的海島度假勝地如夏威夷、巴厘島、普吉島等相媲美海南島位于北緯20.2度至18.0度夏威夷群島巴厘島普吉島海南島N20°N18°海南是中國(guó)唯一的熱帶海島省份海南省歷年生產(chǎn)總值〔單位億元〕數(shù)據(jù)來(lái)源：海南省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)海南人均生產(chǎn)總值〔單位：元〕海南宏觀概況/海南房地產(chǎn)概況/海南總體規(guī)劃省委、省政府：抓工程就是抓開(kāi)展數(shù)據(jù)來(lái)源：海南省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)海南宏觀概況/海南房地產(chǎn)概況/海南總體規(guī)劃08年全省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入到達(dá)12608元，增幅為14.60%。08年海南省社會(huì)消費(fèi)品零售額為448.44億元。海南城鎮(zhèn)居民人均可支配收入〔單位：元〕海南社會(huì)消費(fèi)品零售額〔單位：億元〕數(shù)據(jù)來(lái)源：海南省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)海南宏觀概況/海南房地產(chǎn)概況/海南總體規(guī)劃□第一產(chǎn)業(yè)比值有所下降，以工業(yè)為主的第二產(chǎn)業(yè)比重提高5個(gè)百分點(diǎn)，這說(shuō)明海南近幾年根底設(shè)施建設(shè)明顯加快，一批對(duì)結(jié)構(gòu)調(diào)整起關(guān)鍵作用的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)工程竣工投產(chǎn)。而以旅游效勞業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)，比重始終較為穩(wěn)定，并處在較為重要的地位。2005年2003年2007年海南省2003、2005、2007年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化海南宏觀概況/海南房地產(chǎn)概況/海南總體規(guī)劃數(shù)據(jù)來(lái)源：海南省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)海南宏觀概況/海南房地產(chǎn)概況/海南總體規(guī)劃施工、竣工面積(單位：萬(wàn)平方米)供給和成交〔單位：萬(wàn)平方米〕□房屋竣工面積比較穩(wěn)定，增長(zhǎng)比較緩慢，但是施工面積卻在逐年增長(zhǎng)。這一方面反映了房地產(chǎn)業(yè)的滯后效應(yīng)，同時(shí)也反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的問(wèn)題，這與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)籌資緩慢、金融緊縮、很多開(kāi)發(fā)商出于占地目的而使大量土地閑置等原因有關(guān)；□供求方面，供給增速明顯慢于需求，因此也造成了供不應(yīng)求的態(tài)勢(shì)；數(shù)據(jù)來(lái)源：海南省09年統(tǒng)計(jì)公報(bào)海南宏觀概況/海南房地產(chǎn)概況/海南總體規(guī)劃海南十一五期間的區(qū)域經(jīng)濟(jì)開(kāi)展思路瓊北綜合經(jīng)濟(jì)區(qū)瓊南旅游經(jīng)濟(jì)圈西部工業(yè)走廊東部沿海經(jīng)濟(jì)帶中部生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)以?？跒橹行模y(tǒng)籌規(guī)劃周邊地區(qū)的開(kāi)展。用國(guó)際水準(zhǔn)建設(shè)和經(jīng)營(yíng)三亞市，擴(kuò)大城區(qū)面積，拉開(kāi)城市骨架，整合周邊市縣旅游資源，打造統(tǒng)一品牌，輻射中部地區(qū)，帶動(dòng)?xùn)|西兩線，推動(dòng)全省旅游業(yè)上新臺(tái)階依托洋浦開(kāi)發(fā)區(qū)、東方化工城、昌江工業(yè)園區(qū)集中布局重化工業(yè)，重點(diǎn)開(kāi)展天然氣與天然氣化工、石油加工和石油化工、紙漿和造紙、礦產(chǎn)資源加工等工業(yè)，帶動(dòng)臨近市縣開(kāi)展配套產(chǎn)業(yè)發(fā)揮東部沿海市縣資源優(yōu)勢(shì)，開(kāi)展壯大濱海旅游業(yè)、熱帶高效農(nóng)業(yè)、海洋漁業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，有條件、有選擇地適度開(kāi)展無(wú)污染的輕工、電子等產(chǎn)業(yè)。在標(biāo)準(zhǔn)濱海采礦秩序的根底上，積極開(kāi)展礦產(chǎn)資源加工業(yè)處理好保護(hù)與開(kāi)發(fā)的關(guān)系，在加強(qiáng)生態(tài)環(huán)境保護(hù)特別是強(qiáng)制性保護(hù)好自然保護(hù)區(qū)和生態(tài)公益林的根底上，積極開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品加工、水電、經(jīng)濟(jì)林、林下經(jīng)濟(jì)、生態(tài)旅游、城鎮(zhèn)效勞業(yè)等特色經(jīng)濟(jì)。積極引導(dǎo)人口向城鎮(zhèn)和其他經(jīng)濟(jì)區(qū)轉(zhuǎn)移，逐步降低這一經(jīng)濟(jì)區(qū)的人口密度海南宏觀概況/海南房地產(chǎn)概況/海南總體規(guī)劃?？谖挥诤Ｄ鲜∽畋倍耍迸R瓊州海峽，海南省省會(huì)，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育中心，交通郵電樞紐。城市定位：熱帶海島旅游度假勝地和宜居城市、南海海洋生態(tài)產(chǎn)業(yè)基地和國(guó)家歷史文化名城。?？诔鞘嘘懙孛娣e2304平方公里，海域面積830平方公里，建設(shè)用地363平方公里。行政區(qū)劃包括龍華、美蘭、秀英、瓊山4區(qū)。預(yù)計(jì)到2021年，主城區(qū)面積將達(dá)123.6平方公里，到2021年，主城區(qū)面積將達(dá)209.4平方公里，城市化進(jìn)程迅速，開(kāi)展空間較大。主城區(qū)地理概況海南省會(huì)，政治、經(jīng)濟(jì)中心，交通樞紐，具備較大開(kāi)展?jié)摿？谑泻暧^概況/海口市總體規(guī)劃2021年底，?？谑谐Ｗ∪丝?83萬(wàn)，戶籍人口155萬(wàn)。城市人口規(guī)模不大，流動(dòng)人口占比較大。根據(jù)

??？谑谐鞘锌傮w規(guī)劃(2005年-2021年)?，預(yù)計(jì)到2021年，海口市總?cè)丝趯⒌竭_(dá)180萬(wàn)-200萬(wàn)人，其中主城區(qū)常住人口控制在129萬(wàn)以內(nèi)。到2021年，預(yù)測(cè)總?cè)丝趯⑦_(dá)230萬(wàn)-250萬(wàn)人，其中主城區(qū)常住人口控制在175萬(wàn)以內(nèi)。2021年，?？诔Ｗ∪丝谥?，美蘭區(qū)占31%，居首位，其次為龍華區(qū)占27%，秀英區(qū)占比最低。人口概況

海口歷年人口增長(zhǎng)趨勢(shì)2021年底?？诔Ｗ∪丝趨^(qū)域分布圖城市規(guī)模不大，人口增長(zhǎng)幅度趨緩，流動(dòng)人口占有相當(dāng)比例?？谑泻暧^概況/?？谑锌傮w規(guī)劃主城區(qū)總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行

?？跉v年GDP走勢(shì)圖?？跉v年人均GDP及同類城市比照GDP保持較快增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)快速開(kāi)展，但人均GDP相對(duì)較低海口市宏觀概況/?？谑锌傮w規(guī)劃在經(jīng)過(guò)2003年“非典〞影響后，2004年以來(lái)，海口社會(huì)消費(fèi)品零售總額進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，2007年到達(dá)189.38億元，同比增長(zhǎng)17.4%。2021年上半年，總額為113.47億元，同比增長(zhǎng)23%，保持快速上升勢(shì)頭。自2004年以來(lái)，?？谏鐣?huì)消費(fèi)品零售總額增速均高于GDP增幅，社會(huì)消費(fèi)需求日益旺盛。?？诔擎?zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)緩慢，2006年以來(lái)增幅才到達(dá)兩位數(shù)，2021年人均可支配收入14150元，增幅為15.1%，為高于GDP增速的一年。城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出占人均可支配收入比重近年來(lái)保持在75%以上，08年到達(dá)78%，消費(fèi)支出較大。消費(fèi)狀況

?？跉v年社會(huì)消費(fèi)品零售總額走勢(shì)圖?？跉v年人均可支配收入與支出走勢(shì)圖社會(huì)消費(fèi)需求日益旺盛，人均可支配收入增長(zhǎng)較慢，但消費(fèi)支出比例較大海口市宏觀概況/?？谑锌傮w規(guī)劃海口市宏觀概況/?？谑锌傮w規(guī)劃海口主城區(qū)空間布局結(jié)構(gòu)為帶狀組團(tuán)式。在總體空間開(kāi)展策略上，遵循“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控〞開(kāi)展原那么?！爸袕?qiáng)〞即強(qiáng)化與完善中心組團(tuán)建設(shè)，充分利用空置地，提高集約與規(guī)模效益，改善生態(tài)環(huán)境；“西拓〞指鼓勵(lì)中心組團(tuán)建設(shè)用地西向拓展，注重長(zhǎng)流組團(tuán)、老城組團(tuán)專業(yè)性開(kāi)發(fā)和規(guī)模積聚；“東優(yōu)〞指選擇恰當(dāng)時(shí)機(jī)，擇優(yōu)開(kāi)發(fā)工程，有選擇性開(kāi)發(fā)江東組團(tuán)；“南控〞即抑止城市向南開(kāi)展。城市規(guī)劃沿海岸線布局，呈帶狀組團(tuán)式，“中強(qiáng)、西拓、東優(yōu)、南控〞的開(kāi)展戰(zhàn)略海口城市開(kāi)展戰(zhàn)略?？谑泻暧^概況/?？谑锌傮w規(guī)劃Part2?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)研究?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)趨于成熟，地價(jià)、房?jī)r(jià)快速上漲類別2006年2007年2008年城鎮(zhèn)居民收入10712元12289元14150元房地產(chǎn)投資50.47億元60.1億元71.2億元固定資產(chǎn)投資158.2億元182.77億元219.1億元房?jī)r(jià)2979元/平方米3521元/平方米4249元/平方米GDP350.06億元396.4億元443.2億元?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析商品房市場(chǎng)年銷售面積持續(xù)增加，銷售均價(jià)穩(wěn)步上升商品房市場(chǎng)的銷售面積持續(xù)增長(zhǎng)，竣工面積小于銷售面積，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展平穩(wěn)。2021年?？谏唐贩夸N售均價(jià)為4249元/平方米，增長(zhǎng)速度加快。?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析直觀印象｛

客戶特征差異明顯

典型的外向型市場(chǎng)

05-08年?？谧≌蛻糇邉?shì)2005-2007年?？谏唐纷≌山涣繊u外客戶均占半數(shù)以上，08年到達(dá)72.47%，始終占據(jù)主導(dǎo)地位，呈現(xiàn)典型外向型特征。島外客戶來(lái)源與全國(guó)各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構(gòu)成比較復(fù)雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。島外客戶需求差異明顯，片區(qū)購(gòu)置主體差異大。?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析典型的外向形市場(chǎng)其核心價(jià)值是較高性價(jià)比的強(qiáng)勢(shì)海景資源?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析招拍掛土地供銷07年出現(xiàn)頂峰，價(jià)格反向走勢(shì)?？谕恋毓┙o主要以招拍掛方式2006年至2021年，招拍掛土地的成交量、供給量都出現(xiàn)較大波動(dòng)，2007年土地成交量、供給量明顯放大，土地供給主要集中在工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地。在土地的成交均價(jià)方面由于07年成交的工業(yè)地塊量占當(dāng)年成交比例較大，工業(yè)成交的價(jià)格較低，所以整年的成交均價(jià)偏低；08年的成交均價(jià)為1260元/平方米，居于06-08年成交均價(jià)首位。日期成交面積（萬(wàn)平方米）成交幅數(shù)（塊）土地單價(jià)（元）2006年20.74137502007年328.831413622008年215.9221260?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析土地重點(diǎn)供給區(qū)域轉(zhuǎn)移，政府尋求可持續(xù)開(kāi)展戰(zhàn)略?？谑兄行膮^(qū)〔金貿(mào)區(qū)、填海區(qū)等片區(qū)〕海甸島和西海岸土地都所剩無(wú)幾，除上置集團(tuán)6月競(jìng)得新港340畝土地以及安中國(guó)際石油控股8月競(jìng)得?？贑BD核心220多畝土地外此片區(qū)土地出讓量已根本無(wú)土地出讓。根據(jù)政府規(guī)劃，新出讓的房地產(chǎn)建設(shè)用地將主要集中在西側(cè)長(zhǎng)流組團(tuán)。政府傾向于引入大型地產(chǎn)商合作開(kāi)發(fā)。目前北京首創(chuàng)、香港俊豪、海南城資、廣州富力已取得大片土地開(kāi)發(fā)，政府有意走可持續(xù)經(jīng)營(yíng)模式，有意引入華僑城之類的旅游地產(chǎn)工程，帶動(dòng)整片區(qū)的長(zhǎng)期可持續(xù)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展。?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析以西海岸為主的三大核心濱海板塊競(jìng)爭(zhēng)依舊明顯包含盈濱半島濱海板塊在內(nèi)的老城板塊日益突起

市場(chǎng)開(kāi)展格局

根據(jù)海口市房地產(chǎn)開(kāi)展?fàn)顩r，可將其劃分為九大板塊，其中以四大濱海板塊為目前市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)主力板塊，且也是今后工程集中呈現(xiàn)區(qū)域。

外銷樓盤集中區(qū)外銷樓盤集中在西海岸板塊、老城板塊、金貿(mào)濱海板塊、海甸新埠島板塊、江東板塊有海景資源或距離市區(qū)稍遠(yuǎn)的新興居住地。內(nèi)銷樓盤集中區(qū)當(dāng)?shù)厝思肮ぷ鲿r(shí)間較久的新移民，不喜歡臨海居住，更看重配套和城市感覺(jué)，選擇中心區(qū)域居住，部分高收入人群會(huì)選擇海景住宅。27?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析28西海岸?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析?？谖骱０?6-09年1季度商品住宅供求情況近幾年來(lái)，隨著各大知名開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，?？谖骱０哆M(jìn)入一個(gè)快速開(kāi)展期。西海岸新增住房量逐漸放量，成交量也呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。07年成為西海岸爆發(fā)期，供給36.23萬(wàn)平方米，成交量也快速增長(zhǎng)。海口市政府有意識(shí)地將城市建設(shè)的重心往西偏移〔西拓〕，行政中心也將會(huì)西遷。對(duì)?？诙?，城市產(chǎn)業(yè)未來(lái)開(kāi)展的空間在西邊，西海岸片區(qū)將建設(shè)成為高檔居住大社區(qū)，徹底模糊了西海岸與?？谑袇^(qū)的距離界限，到時(shí)，西海岸與市區(qū)不單純是簡(jiǎn)單的地理區(qū)隔，而是生活品質(zhì)的分野。西海岸將是連接?？谂c盈濱半島的紐帶。西海岸頗具開(kāi)展優(yōu)勢(shì)，將打造成?？诤蠡▓@?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析西海岸：城市開(kāi)展的方向，市場(chǎng)主要熱點(diǎn)

市場(chǎng)開(kāi)展格局

優(yōu)勢(shì)離城市中心較遠(yuǎn)，景觀規(guī)劃有優(yōu)勢(shì)，整體規(guī)劃好，目前交通道路完善，未來(lái)市政府搬遷至此。目前區(qū)域已形成成熟的休閑度假，高檔居住氣氛，成為?？诠J(rèn)的高檔社區(qū)聚集地劣勢(shì)目前可出讓的濱海土地量已所剩無(wú)幾，新出讓的土地向西側(cè)長(zhǎng)流片區(qū)西拓；生活配套目前賞不完善，整體配套的形成可能要3-5年主力戶型客群的構(gòu)成公寓主要有2房3房，比例6：4，獨(dú)棟、聯(lián)排別墅；島外的客戶占70%，其他30%以新移民為主，屬高端客群代表樓盤藍(lán)城系列、萬(wàn)科浪琴灣、陽(yáng)光西海岸、西海豪園30?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析31海口房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析萬(wàn)科浪琴灣工程概況:工程地址:?？谑袨I海大道270號(hào)開(kāi)發(fā)商:海南富春東方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)〔萬(wàn)科子公司〕物業(yè)管理:萬(wàn)科物業(yè)管理建筑面積:6.75萬(wàn)平方米占地面積:11.55萬(wàn)平方米容積率:0.58綠化率:55%總體布局:萬(wàn)科·浪琴灣位于?？谑形骱０吨醒牒诵膮^(qū)，片區(qū)內(nèi)集中了眾多高端旅游度假設(shè)施;工程北臨大海，南靠濱海大道，東接五原河，占地173畝，總建筑面積6.75萬(wàn)平方米，擁有300多米一線海岸。由公寓和別墅組成。共384戶，其中，9棟4-6層公寓，39棟獨(dú)立別墅，64套聯(lián)排別墅，32套疊加別墅。小區(qū)采用組團(tuán)式布局，南高北低，分為三個(gè)不同高度的臺(tái)地，每個(gè)組團(tuán)為行列式設(shè)計(jì)，最北面為獨(dú)立別墅群，擁有最優(yōu)海景資源，其南面外圍為疊加別墅群，中間組團(tuán)為聯(lián)排別墅，最南面為多層公寓，各組團(tuán)自成一體相對(duì)獨(dú)立，又緊密聯(lián)系構(gòu)成整個(gè)社區(qū)。32海口房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析萬(wàn)科浪琴灣戶型設(shè)計(jì)：一房一廳，64-70㎡二房一廳，93-99社區(qū)公寓采用精裝修，享受舒適化、國(guó)際化、精致化、健康化的生活。裝修標(biāo)準(zhǔn)為1000-1300元/平米。從建材采購(gòu)、實(shí)地試驗(yàn)、量身定制、施工管理、質(zhì)量驗(yàn)收與評(píng)估，全程精細(xì)管理，確保精裝修品質(zhì)，保障居住舒適度。33?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析萬(wàn)科浪琴灣34?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析寶安江南城工程概況:工程地址:?？谑泻推酱蟮?6號(hào)開(kāi)發(fā)商:中國(guó)寶安集團(tuán)海南實(shí)業(yè)物業(yè)管理:深圳市恒基物業(yè)管理建筑面積:約38萬(wàn)平方米占地面積:600畝容積率:0.94寶安江南城位于海甸島南渡江與大海交匯處，整個(gè)地塊呈三角形，東面長(zhǎng)邊沿江分布，西面為和平大道，北面為大海。整個(gè)工程布局分三期開(kāi)發(fā)，一、二期已開(kāi)發(fā)完畢，三期分四個(gè)組團(tuán)，沿南渡江岸布局為29棟獨(dú)立別墅區(qū)，次級(jí)布局為聯(lián)排別墅區(qū)以及圍合別墅區(qū)。小區(qū)采用組團(tuán)式布局，每個(gè)組團(tuán)為行列式設(shè)計(jì)，最北面為獨(dú)立別墅群，擁有最優(yōu)海景和河景資源，其南面外圍為疊加別墅群，中間組團(tuán)為聯(lián)排別墅，最南面為小高層、高層公寓，從北至南建筑物逐級(jí)升高，呈階梯狀，最大限度利用外部景觀資源。35?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析寶安江南城建筑設(shè)計(jì)：建筑物墻體以涂料和石材貼面為主，粉墻黛瓦，展現(xiàn)純粹江南傳統(tǒng)風(fēng)格。別墅設(shè)計(jì)為中式院落，圍合布局，亭、臺(tái)、軒、廊等點(diǎn)綴其中。各功能用房布局合理。園林景觀：工程采取純粹江南園林景觀，充滿中式元素，綠樹(shù)成蔭，曲徑通幽，亭、臺(tái)、樓、榭點(diǎn)綴其中。

別墅一層平面圖別墅戶型功能室布局合理，動(dòng)靜分區(qū)，具有很強(qiáng)的私密性。臥室、起居室與會(huì)議室明顯分割，相對(duì)獨(dú)立，既能保證家庭成員私密、自由的生活，又能保證正式會(huì)談的安靜。廚房與起居室保持一定的距離，相對(duì)獨(dú)立，互不干擾。戶型設(shè)計(jì)有軒、亭，表達(dá)中式庭院功能，形成獨(dú)立的功能室，滿足休閑、學(xué)習(xí)等需求。戶型設(shè)計(jì)：36?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析寶安江南城配套設(shè)施：小區(qū)配套有會(huì)所，設(shè)有健身房、室外泳池、美容中心、畫室

等效勞工程，會(huì)所設(shè)計(jì)、裝修、設(shè)備布置等均采用中式傳統(tǒng)風(fēng)格。其他配套有兒童游樂(lè)場(chǎng)、望海樓、賞花亭等。

點(diǎn)評(píng)：寶安江南城自2003年進(jìn)入?？谝詠?lái)，始終堅(jiān)持打造純粹江南園林社區(qū)，中式傳統(tǒng)建筑，經(jīng)過(guò)多年運(yùn)作，已成為海口知名樓盤。2021年再推三期御城，尤其是別墅組團(tuán)，結(jié)合現(xiàn)代理念，在中式建筑根底上有所突破和創(chuàng)新，在?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)樹(shù)一幟，堪稱經(jīng)典之作。東海岸江東組團(tuán)由東營(yíng)片區(qū)、紅樹(shù)林片區(qū)、沿江生活片區(qū)、桂林洋片區(qū)、靈山片區(qū)和機(jī)場(chǎng)片區(qū)組成，本次規(guī)劃包括東營(yíng)、紅樹(shù)林、沿江生活和桂林洋4大片區(qū)，范圍東至東寨港、南至海文高速、西至南渡江、北至瓊州海峽，規(guī)劃面積129.3平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地面積42.3平方公里。規(guī)劃充分發(fā)揮江東組團(tuán)的生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，變優(yōu)勢(shì)資源為優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，打造東海岸國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)，創(chuàng)造具有一流品牌、一流水準(zhǔn)的集休閑度假、高爾夫運(yùn)動(dòng)、鄉(xiāng)村公園、旅游地產(chǎn)為一體的生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。打造東海岸國(guó)家級(jí)旅游區(qū)。海口房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析38?？跂|海岸06-09年1季度商品住宅供求情況?？跂|海岸總長(zhǎng)20公里，水系豐富，自然景觀、生態(tài)環(huán)境極佳。2007年?？谑写_定“東優(yōu)〞為城市開(kāi)展規(guī)劃之一，經(jīng)過(guò)時(shí)間的歷練和升華，蔚藍(lán)的?？跂|海岸濱海生活，得到海岸生活追逐者以及世界的海岸生活傳播者最為廣泛的認(rèn)可，海口東海岸已躍升為島內(nèi)外屈指可數(shù)的高尚生活圈。交通路網(wǎng)規(guī)劃的海新大橋、東新大橋，海美大橋以及新埠橋連接?xùn)|海岸與新埠島、海甸島，促使兩地的交通開(kāi)展。海瑞大橋、瓊州大橋、南渡江大橋、美蘭大橋等連接?xùn)|海岸至?？谑袇^(qū)幾大交通要道，促使東海岸向?？诮?jīng)濟(jì)文化中心靠攏，為東海岸開(kāi)展提供契機(jī)。?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析

市場(chǎng)開(kāi)展格局

東海岸：未來(lái)的高居住區(qū)，現(xiàn)在開(kāi)展緩慢優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)主力戶型客群的構(gòu)成

代表樓盤距離?？诿捞m機(jī)場(chǎng)最近，新省政府所在區(qū)域，新埠島新海大橋和福海大橋的開(kāi)通，將直接拉近與市區(qū)距離，為地塊帶來(lái)利好；目前由于南渡江的阻隔距離城市中心區(qū)較遠(yuǎn)，配套缺乏，已建成工程較少，尚為形成大規(guī)模開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)；別墅〔獨(dú)棟價(jià)格在15000—18000元/㎡，聯(lián)排在8000—10000元/㎡〕新移民50%以上，屬于高端客群魯能·海藍(lán)椰風(fēng)東海岸：根本沒(méi)有工程開(kāi)發(fā)，魯能工程一枝獨(dú)秀，客戶看重的是海景資源、產(chǎn)品品質(zhì)和升值潛力獨(dú)棟價(jià)格在15000—18000元/㎡，聯(lián)排在8000—10000元/㎡〕39?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析40海口房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析魯能·海藍(lán)椰風(fēng)工程概況:工程地址:海口市瓊山大道8號(hào)開(kāi)發(fā)商:海南英大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)物業(yè)管理:深圳市之平物業(yè)開(kāi)展?？诜止窘ㄖ娣e:約50多萬(wàn)平方米占地面積:2000多畝容積率:0.4541?？诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析

別墅一層平面圖別墅戶型功能室布局合理，動(dòng)靜分區(qū)，具有很強(qiáng)的私密性。臥室、起居室與會(huì)議室明顯分割，相對(duì)獨(dú)立，既能保證家庭成員私密、自由的生活，又能保證正式會(huì)談的安靜。廚房與起居室保持一定的距離，相對(duì)獨(dú)立，互不干擾。戶型設(shè)計(jì)有軒、亭，表達(dá)中式庭院功能，形成獨(dú)立的功能室，滿足休閑、學(xué)習(xí)等需求。戶型設(shè)計(jì)：魯能·海藍(lán)椰風(fēng)獨(dú)立別墅疊拼別墅42海口房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展概況/競(jìng)爭(zhēng)性區(qū)域市場(chǎng)分析配套設(shè)施：濱海生態(tài)公園、海景中心廣場(chǎng)商業(yè)步行街、度假別墅、花園洋房、海景公寓主題五星級(jí)酒店、會(huì)所等多種物業(yè)組成的復(fù)合型社區(qū)。

點(diǎn)評(píng)：工程地處?？谑袞|海岸龍頭地帶，位于市中心與機(jī)場(chǎng)之間，出入島內(nèi)外、市內(nèi)外極為方便。此外，工程屬于大型濱海度假工程，自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯，可為東海岸工程提供相關(guān)借鑒。魯能·海藍(lán)椰風(fēng)第二篇海甸島、東海岸開(kāi)展研究【海甸島、東海岸開(kāi)展研究】海甸島開(kāi)展研究：成熟區(qū)域，景觀優(yōu)勢(shì)明顯1、臨近市區(qū)，處于?？谧罨顫娛袌?chǎng)，目前區(qū)域開(kāi)展成熟2、三面濱海、一面濱江，景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯3、海甸溪北岸成功拆遷，預(yù)示著海甸島功能升級(jí)4、伴隨著國(guó)際旅游島的建設(shè)，海甸島獨(dú)特的位置必將迎來(lái)新的時(shí)機(jī)觀點(diǎn)通過(guò)了解目前政府主要開(kāi)展的方向仍是西海岸，由于海甸島是海口最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加上區(qū)域成熟，因此操作工程風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較??；而東海岸目前缺乏必備的市政配套設(shè)施，操作工程風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大，但考慮景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，加上處于未來(lái)城市開(kāi)展方向，因此，后期前景樂(lè)觀。Part3區(qū)域投資價(jià)值研判海甸島瓊州海峽海甸溪北岸工程?？谑兄懈邫n濱海居住區(qū)，歷史原因，開(kāi)發(fā)較為混亂區(qū)位：?？谑斜辈磕隙山牒？?。面積：14平方公里。對(duì)外交通：世紀(jì)大橋、人民大橋、和平大橋連接市區(qū)。內(nèi)部交通：環(huán)島路、海甸五西路、人民路、和平路。核心價(jià)值：濱海城市島嶼。其他資源：海南大學(xué)、白沙門公園、美麗沙旅游度假區(qū)。區(qū)域歷史：90年代導(dǎo)致海甸島成為?？谑袪€尾樓集中片區(qū)，致使片區(qū)規(guī)劃受限，區(qū)域資源整合潛力有限。區(qū)域現(xiàn)狀：爛尾樓根本消化，區(qū)域進(jìn)入舊城改造期。區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/土地市場(chǎng)/住宅市場(chǎng)/商業(yè)市場(chǎng)/SWOT海甸島?？谑兄懈邫n度假區(qū)、教育科研基地、濱江商業(yè)中心區(qū)白沙門生態(tài)公園：占地61公頃的城市生態(tài)公園，以其為核心，周邊形成中高檔度假居住區(qū)，如寶安江南城、榮域等。美麗沙度假區(qū)：占地224公頃，打造?？谑心酥梁Ｄ蠉u一流的度假居住區(qū)，建設(shè)城市中心區(qū)理想的濱水休閑娛樂(lè)岸線，成為?？诘貥?biāo)性工程。海南大學(xué)：海南省唯一一所211工程院校，將依托海南大學(xué)建設(shè)海南省教育科研基地。海甸溪北岸：依托濱江景觀帶以及與市區(qū)良好的交通聯(lián)系，規(guī)劃為海口市級(jí)商業(yè)中心，將涵蓋購(gòu)物、度假、會(huì)展、文化等功能規(guī)劃居住用地526公頃，中低密度開(kāi)發(fā)，未來(lái)居住人口為14萬(wàn)人。區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/土地市場(chǎng)/住宅市場(chǎng)/商業(yè)市場(chǎng)/SWOT海甸島土地名稱時(shí)間地塊屬性土地現(xiàn)狀用地面積(㎡)總建筑面積(平方米)受讓方土地價(jià)格(萬(wàn)元)樓板價(jià)(元/㎡)美蘭區(qū)白沙門公園北側(cè)(2008〕006號(hào)地塊2008.9商業(yè)未開(kāi)工10272241089樂(lè)成老年事業(yè)投資有限公司66461618美蘭區(qū)海甸島北部2008.7住宅未開(kāi)工21241741海南天卓實(shí)業(yè)投資有限公司3291890美蘭區(qū)海甸島西北片22737.83平方米地塊2008.1公建配套未開(kāi)工2273845476海南亞洲家園控股投資有限公司3888855美蘭區(qū)萬(wàn)恒西路地塊2007.7住宅部分開(kāi)工1342226844高安市朝蓬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司44701665美蘭區(qū)海甸島西北片區(qū)2007001號(hào)地塊和2007002號(hào)地塊2007.3住宅全部開(kāi)工2429529154海南兆南房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司46161583美蘭區(qū)海甸島海達(dá)路(2002)002591號(hào)地塊2006.5住宅全部開(kāi)工42865012海南今典房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司238475海甸島土地市場(chǎng)樓面價(jià)濱海片區(qū)根本在1500-2000元/㎡，住宅類和商辦類土地價(jià)格根本無(wú)差異，而海甸島其他無(wú)海、江景區(qū)域那么在1000元/㎡以內(nèi)，這跟片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分布相契合，目前海甸島房地產(chǎn)市場(chǎng)是?？谑凶罨顫娛袌?chǎng)，因此土地需求相對(duì)較為樂(lè)觀。區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/土地市場(chǎng)/住宅市場(chǎng)/商業(yè)市場(chǎng)/SWOT海甸島海南大學(xué)美麗沙白沙門海甸島東北濱海區(qū)：以海景為主訴求，打造濱海中高端度假居住區(qū)，客戶大多為島外，主要工程為寶安江南城、榮域、海語(yǔ)印象，物業(yè)類型為別墅、高層公寓、洋房等，別墅均價(jià)17000元/㎡，海景公寓均價(jià)7300元/㎡。海甸島美麗沙片區(qū)：以海景為主訴求，以美麗沙為核心功能價(jià)值，打造濱海中高端度假居住區(qū)，客戶大多為島外,主要工程有鴻天閣、兆南麗灣、普羅旺斯等，物業(yè)類型為別墅、海景公寓等，別墅均價(jià)12000元/㎡，海景公寓均價(jià)為6800元/㎡。海甸島老城區(qū)：因90年代缺乏規(guī)劃無(wú)節(jié)制開(kāi)發(fā)，導(dǎo)致該區(qū)域成為爛尾樓重災(zāi)區(qū)，該區(qū)域工程均為中低檔工程，如珍珠裕苑、圣地亞哥、申海花苑等，物業(yè)類別為小高層，均價(jià)為5600元/㎡。海甸島舊城改造的主要區(qū)域，規(guī)劃為沿江市級(jí)商業(yè)中心，按照東西中三塊進(jìn)行運(yùn)作，集購(gòu)物、休閑、度假、高檔居住、教育為一體的城市綜合開(kāi)發(fā)區(qū)海甸島房地產(chǎn)市場(chǎng)按照區(qū)位和資源分為四大片區(qū)區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/土地市場(chǎng)/住宅市場(chǎng)/商業(yè)市場(chǎng)/SWOT海甸島?？谑凶鳛橥庀蛐吐糜味燃俪鞘?，城市自身開(kāi)展驅(qū)動(dòng)較為緩慢，城市人口處于低水平增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)水平處于中下水平快速開(kāi)展，商業(yè)需求水平一般，月銷售面積在1萬(wàn)㎡左右，且大多為社區(qū)商業(yè)，2021年銷售均價(jià)在5000元/㎡左右；海甸島人口規(guī)模規(guī)劃14萬(wàn)人，目前無(wú)集中商業(yè)，商業(yè)市場(chǎng)存在一定時(shí)機(jī)。區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/土地市場(chǎng)/住宅市場(chǎng)/商業(yè)市場(chǎng)/SWOT海甸島SWOT區(qū)位：臨近市區(qū)市場(chǎng)進(jìn)入性：?？谧罨顫娛袌?chǎng)區(qū)域認(rèn)知：?？诔墒靺^(qū)域自然資源：三面濱海、一面濱江其他：海南大學(xué)路網(wǎng)：內(nèi)部路網(wǎng)混亂，限制開(kāi)展市場(chǎng)：市場(chǎng)參差不齊，影響形象土地：歷史遺留問(wèn)題導(dǎo)致土地分割嚴(yán)重，影響片區(qū)結(jié)構(gòu)優(yōu)化人口：區(qū)域人口增長(zhǎng)緩慢舊城改造：海甸溪北岸成功拆遷，預(yù)示著海甸島功能升級(jí)國(guó)際旅游島：伴隨著國(guó)際旅游島的建設(shè)，海甸島獨(dú)特的位置必將迎來(lái)新的時(shí)機(jī)?？跂|優(yōu)西拓城市開(kāi)展戰(zhàn)略，必將削弱海甸島的區(qū)域影響力海甸島缺乏明顯定位，導(dǎo)致開(kāi)展方向不清晰?？谏虡I(yè)市場(chǎng)開(kāi)展緩慢，海甸島未來(lái)商業(yè)前景不是很樂(lè)觀區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/土地市場(chǎng)/住宅市場(chǎng)/商業(yè)市場(chǎng)/SWOT海甸島?？谑袩釒I海度假區(qū)、高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)、旅游效勞綜合區(qū)區(qū)位：?？谑心隙山詵|，東寨港以西對(duì)外交通：從北向南依次靠東新大橋、海美大橋、瓊州大橋、海瑞大橋與海口市區(qū)連接，向東依靠海文高速與文昌和美蘭機(jī)場(chǎng)相連區(qū)域核心價(jià)值：濱海資源、東寨港紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)區(qū)域現(xiàn)狀：?？谑心吧鷧^(qū)域，目前只有魯能海藍(lán)椰風(fēng)一房地產(chǎn)工程區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/住宅市場(chǎng)/度假型產(chǎn)品市場(chǎng)/SWOT東海岸東海岸有江東組團(tuán)和東寨港紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)組成，江東片區(qū)主要是海口“一心兩地〞的重要組成呢個(gè)局部，承載島外專業(yè)職能，由濱江辦公居住區(qū)、濱海水城區(qū)、桂林洋濱海片區(qū)、桂林洋綜合效勞區(qū)組成；東寨港自然保護(hù)區(qū)是生態(tài)敏感區(qū)，不適宜高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)東海岸區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/住宅市場(chǎng)/度假型產(chǎn)品市場(chǎng)/SWOT東海岸房地產(chǎn)陌生區(qū)域，目前僅有魯能海藍(lán)椰風(fēng)一個(gè)度假地產(chǎn)工程，物業(yè)類型為別墅及洋房，年銷售面積在2萬(wàn)㎡左右，未來(lái)價(jià)值有待展現(xiàn)月份銷售面積（萬(wàn)㎡）銷售均價(jià)（元/㎡）2008年4月2119.6677242008年5月9221.2198642008年6月466.4459362008年7月727.5358362008年9月3721.2984862008年10月245.1354482008年11月246.4755332008年12月500.1648312009年1月628.2367992009年2月1679.8784372009年3月3985.5585062009年4月461.597136區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/住宅市場(chǎng)/度假型產(chǎn)品市場(chǎng)/SWOT東海岸高爾夫球場(chǎng)成為該區(qū)域規(guī)劃度假休閑的主要產(chǎn)品，主要在海文高速兩側(cè)，目前已經(jīng)招商進(jìn)入的有龍窩高爾夫球工程和中惠高爾夫工程，此外還規(guī)劃了南航飛行員居住區(qū)、院士村、桂林洋高校區(qū)、奧林匹克訓(xùn)練基地等工程區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/住宅市場(chǎng)/度假型產(chǎn)品市場(chǎng)/SWOT東海岸SWOT景觀資源：濱海、東寨港紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)可塑性：可塑性強(qiáng)，目前尚未形成規(guī)模開(kāi)發(fā)規(guī)劃前景：江東組團(tuán)是?？跂|優(yōu)戰(zhàn)略的核心市場(chǎng)進(jìn)入性：陌生區(qū)域，魯能工程對(duì)進(jìn)入該區(qū)域工程形成強(qiáng)大壓力市政現(xiàn)狀：路網(wǎng)沒(méi)有形成，大多為生地敏感區(qū)域：東寨港紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)周邊為低強(qiáng)度開(kāi)發(fā)粵海大橋：粵海大橋?qū)⑹购？诜e極向西開(kāi)展土地開(kāi)發(fā)：嚴(yán)控東海岸土地開(kāi)發(fā)面臨考驗(yàn)，強(qiáng)度開(kāi)發(fā)將破壞東海岸核心價(jià)值區(qū)域概況/區(qū)域規(guī)劃/住宅市場(chǎng)/度假型產(chǎn)品市場(chǎng)/SWOT東海岸第三篇地塊工程研究【地塊工程研究】地塊一：所處陌生區(qū)域，半島型地貌，周邊為海底村文化遺址，文昌至海口的跨海大橋?qū)⑻岣咂渫ㄟ_(dá)性地塊二：位于老鹽場(chǎng)，屬于陌生區(qū)域，半島型地貌，相關(guān)市政配套設(shè)施缺乏，通達(dá)性差地塊三：瀕臨魯能海藍(lán)椰風(fēng)，易借勢(shì)而起，且地塊處于是東海岸重點(diǎn)規(guī)劃工程，未來(lái)開(kāi)展前景樂(lè)觀地塊四：位于海甸島南部，是目前?？诜康禺a(chǎn)最活潑市場(chǎng)，地塊內(nèi)部拆遷根本就緒，未來(lái)片區(qū)開(kāi)展前景看好觀點(diǎn)Part4地塊解析地塊一地塊二地塊三地塊四總用地面積6000畝容積率＜1.0物業(yè)形態(tài)低密度住宅、別墅地塊二背景〔包括西起桂林洋農(nóng)場(chǎng)，東至北港島，北起瓊州海峽，南至演豐鎮(zhèn)塔市村委會(huì)〕總用地面積6000畝容積率＜1.0物業(yè)形態(tài)低密度住宅，別墅地塊一背景〔三面環(huán)海，南邊與演豐鎮(zhèn)相連〕總用地面積濱海水城3000畝+濱江市政配套區(qū)2000畝容積率＜2.0物業(yè)形態(tài)小高層、高層地塊三背景〔濱海水城片區(qū)、濱江市政配套片區(qū)〕總用地面積1701畝容積率＜2.0物業(yè)形態(tài)小高層、高層地塊四背景〔海甸溪北岸〕四地塊均為占地超過(guò)100萬(wàn)平米的大盤地塊位置與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/地塊交通分析地塊綜述繞城高速公路東環(huán)鐵路邊海路海文高速地塊二地塊一地塊三地塊四地塊一二明顯在交通的通達(dá)性方面不如地塊三、四，路網(wǎng)分布呈現(xiàn)發(fā)散性。地塊一、二交通網(wǎng)絡(luò)尚未十分暢通。地塊位置與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)/地塊交通分析地塊綜述區(qū)位分析地塊一規(guī)劃中的大橋區(qū)位分析/本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊一研究面積和四至：工程區(qū)面積6000畝，三面環(huán)海，南邊與演豐鎮(zhèn)相連地類：一般耕作地，有約500畝根本農(nóng)田用地性質(zhì)：有約1800畝村鎮(zhèn)建設(shè)用地，其余為集體農(nóng)用地村莊和人口：涉及演豐鎮(zhèn)邊海村委會(huì)和演海村委會(huì)約2450人交通：鄉(xiāng)村道路到達(dá)工程區(qū)范圍全部地域周圍環(huán)境：主要是濕地植被〔有全國(guó)最大的紅樹(shù)林保護(hù)區(qū)〕、漁業(yè)比較興旺南面海灣曲口渡口魚塘建設(shè)中的渡口三面環(huán)海地塊內(nèi)部條件紅樹(shù)林夕陽(yáng)景東南面紅樹(shù)林區(qū)位分析/本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊一研究工程SWOT分析1234〔1〕工程區(qū)內(nèi)生物多樣性保持良好，自然景觀特別好，鄉(xiāng)村風(fēng)味濃郁〔2〕工程區(qū)內(nèi)農(nóng)民均為漁民，對(duì)土地依賴性不強(qiáng)〔3〕工程區(qū)內(nèi)有1800畝村鎮(zhèn)建設(shè)用地，工程啟動(dòng)建設(shè)容易〔4〕三面環(huán)海，海岸線8公里以上，容易打造高品質(zhì)工程區(qū)〔1〕工程區(qū)位于紅樹(shù)林國(guó)家自然保護(hù)區(qū)的緩沖區(qū)，生態(tài)敏感性特別強(qiáng)，不能承受高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)〔2〕紅樹(shù)林管理權(quán)尚在省林業(yè)局，開(kāi)發(fā)該片區(qū)需要與省林業(yè)局協(xié)調(diào)〔3〕2450人搬遷至何處需要科學(xué)規(guī)劃，以取得農(nóng)民的支持〔4〕工程區(qū)存在相當(dāng)數(shù)量的蝦塘，賠償較大〔5〕配套不完善〔1〕文昌至海口跨海大橋和道路從工程區(qū)西碼頭穿過(guò)，可能破壞工程區(qū)的私密性，但也可能助推工程區(qū)開(kāi)發(fā)〔2〕工程區(qū)存在海防林和退塘還林區(qū)，如何處理好與開(kāi)發(fā)的關(guān)系，需要科學(xué)規(guī)劃W〔Weakness劣勢(shì)〕S〔Strength優(yōu)勢(shì)〕O〔Opportunities時(shí)機(jī)〕T(Threat威脅〕區(qū)位分析/本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊一研究63區(qū)位分析/本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊一研究工程界定

——城市開(kāi)展主方向/區(qū)域開(kāi)展相對(duì)緩慢/舊村改造/大規(guī)模/低容積率/環(huán)境噪雜/高污染工程問(wèn)題：區(qū)域價(jià)值困境區(qū)域形象感知較低，昭示性不明顯工程交通通達(dá)性需完善；市政配套缺乏；工程資料地勢(shì)平整，拆遷量較大工程占地約6000畝左右，屬大社區(qū)開(kāi)發(fā)高容積率的限制，以致本工程將以低密度、低容積率住宅開(kāi)發(fā)為主，其他物業(yè)為輔的社區(qū)規(guī)劃64地塊一考慮地塊一自身缺乏建設(shè)高爾夫的自然條件，加上周邊規(guī)劃較多高爾夫球場(chǎng)，因此我們建議地塊一可以以高爾夫來(lái)導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，主要產(chǎn)品為：1、居住以高爾夫別墅為主，特點(diǎn)是迅速積聚人氣，回收投入本錢，對(duì)整體區(qū)域的開(kāi)展有加速器作用。2、酒店可以單獨(dú)建造或利用旅游用地建別墅來(lái)實(shí)現(xiàn)。以留住客源，帶動(dòng)消費(fèi)。3、相關(guān)高爾夫產(chǎn)品零售業(yè)主要是球具和用品的零售。4、餐飲、會(huì)議、休閑產(chǎn)業(yè)與旅游、酒店結(jié)合，帶動(dòng)餐飲、娛樂(lè)等一系列效勞行業(yè)。區(qū)位分析/本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊一研究北港島和美蘭鹽場(chǎng)開(kāi)發(fā)工程工程位置：海口東海岸的東端，東寨港國(guó)家自然保護(hù)區(qū)的入海口面積：6000畝工程內(nèi)容：政府方案對(duì)該工程賦予國(guó)際濕地界以及國(guó)際海底遺址界的智力中心，企業(yè)總部基地的高度文化內(nèi)涵，結(jié)合以紅樹(shù)林濕地、海底遺址、游艇、海島高爾夫?yàn)樘厣膰?guó)際高端濱海度假區(qū)等休閑度假元素，將該區(qū)規(guī)劃為濱海一線布置公共性設(shè)施；酒店、論壇、主題公園，北港島建設(shè)特色的海島高爾夫，二線布置總部基地、游艇社區(qū)的高端開(kāi)發(fā)工程地塊二本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊二研究1、面積和四至：工程用地1萬(wàn)畝。西起桂林洋農(nóng)場(chǎng)，東至北港島，北起瓊州海峽，南至演豐鎮(zhèn)塔市村委會(huì)。2、地類：一般耕地，有約1000畝根本農(nóng)田。3、用地性質(zhì)：除美蘭鹽場(chǎng)2064畝為國(guó)有農(nóng)用地，其余均為集體農(nóng)用地。4、村莊和人口：涉及演豐鎮(zhèn)北港村委會(huì)和塔市村委會(huì)3000人。5、交通：工程區(qū)鄉(xiāng)村道路被大學(xué)城施工破壞，工程區(qū)內(nèi)路況極差。本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊二研究工程SWOT分析1234〔1〕有2064畝美蘭鹽場(chǎng)國(guó)有土地做依托，該場(chǎng)債務(wù)800多萬(wàn)元，職工16人，包袱較輕，解決建設(shè)用地問(wèn)題較為容易?！?〕工程區(qū)內(nèi)人均土地4畝，漁民為主體，對(duì)土地依賴性不強(qiáng)?！?〕工程區(qū)海岸線達(dá)5公里以上，毗鄰紅樹(shù)林濕地，白鷺等鳥類眾多，自然景觀良好?！?〕地塊區(qū)內(nèi)蝦塘眾多，賠償較大?！?〕地塊區(qū)缺乏國(guó)有建設(shè)用地，需要辦理轉(zhuǎn)用手續(xù)。〔3〕地塊區(qū)位于國(guó)家級(jí)紅樹(shù)林自然保護(hù)區(qū)的緩沖區(qū)，生態(tài)敏感性強(qiáng)?！?〕地塊區(qū)內(nèi)塔市村委會(huì)1800多人，村莊均為空殼村，青壯年均外出，舊村莊改造的可能性很大〔2〕有著良好的水景資源，未來(lái)?？陂_(kāi)展的規(guī)劃的東優(yōu)現(xiàn)象?！?〕該地塊配套市政建設(shè)缺乏，需要配套市政道路〔2〕工程區(qū)內(nèi)存在約1000畝根本農(nóng)田，需要利用海口土地利用總體規(guī)劃修編過(guò)程將其調(diào)整出去〔3〕地塊區(qū)還沒(méi)有編制控規(guī)W〔Weakness劣勢(shì)〕S〔Strength優(yōu)勢(shì)〕O〔Opportunities時(shí)機(jī)〕T(Threat威脅〕本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊二研究本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊二研究工程界定

——城市開(kāi)展主方向/區(qū)域開(kāi)展相對(duì)緩慢/舊村改造/大規(guī)模/低容積率

/高爾夫工程工程問(wèn)題：區(qū)域價(jià)值困境區(qū)域形象感知較低，昭示性不明顯工程交通通達(dá)性需完善；市政配套缺乏；周邊高爾夫工程眾多工程資料地勢(shì)平整，拆遷量較大工程占地約6000畝左右，屬大社區(qū)開(kāi)發(fā)高容積率的限制，以致本工程將以低密度、低容積率住宅開(kāi)發(fā)為主，其他物業(yè)為輔的社區(qū)規(guī)劃地塊二本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊二研究1、面積和四至：面積3000畝。西起魯能濱海度假區(qū)，東至桂林洋，北起瓊州海峽，南至海文高速公路。2、地類：工程區(qū)內(nèi)均為一般耕作地。3、用地性質(zhì)：工程區(qū)內(nèi)有1000畝已征國(guó)有建設(shè)用地，其余均為集體農(nóng)用地。4、村莊和人口：涉及靈山鎮(zhèn)仲愷村委會(huì)、大昌村委會(huì)、新管村委會(huì)6000人。5、交通：海文高速公路和白駒大道至工程區(qū)邊緣，工程區(qū)內(nèi)無(wú)市政道路。6、該地塊還加有2000畝，江東片區(qū)根底設(shè)施工程地塊三開(kāi)闊的大海魯能蔚藍(lán)椰風(fēng)本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊三研究工程SWOT分析1234〔1〕位于城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，地塊區(qū)在江東控規(guī)中均為城市綠地系統(tǒng)?！?〕有約3公里海岸線，海水較為清澈。〔3〕離海口城市建成區(qū)最近，交通便利?！?〕不涉及根本農(nóng)田〔1〕該地依托魯能工程，其有著早前的良好形象起步〔2〕該地塊交通優(yōu)勢(shì)明顯〔1〕涉及蝦塘面積較大，賠償較多?！?〕工程區(qū)人均土地0.6畝，解決農(nóng)民問(wèn)題較為棘手〔3〕工程區(qū)還沒(méi)有編制控規(guī)W〔Weakness劣勢(shì)〕S〔Strength優(yōu)勢(shì)〕O〔Opportunities時(shí)機(jī)〕T(Threat威脅〕本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊三研究72本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊三研究工程界定

——城市開(kāi)展主方向/區(qū)域開(kāi)展相對(duì)快/大規(guī)模/海景房工程問(wèn)題：區(qū)域尚缺乏居住氣氛工程資料地勢(shì)平整，拆遷量較大工程占地約5000畝左右，屬大社區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)域形象感知較高，昭示性明顯73地塊三位于江東組團(tuán)離主城較近的區(qū)域，加上自身2.0的容積率限制，我們?cè)谝?guī)劃產(chǎn)品時(shí)建議：1、居住由于地塊沿海，景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯，可以考慮開(kāi)發(fā)海景別墅以及海景高檔公寓。2、社區(qū)商業(yè)結(jié)合海景別墅以及海景高檔公寓的高檔居住人群，規(guī)劃配套社區(qū)型商業(yè)，完善地塊自身配套。地塊三主城本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊三研究地塊位置：海甸溪北岸改造，東起南渡江入海口，西接海警一支隊(duì)營(yíng)區(qū)，南臨海甸溪北岸，北至海甸溪沿江二路面積：海甸溪改造面積1701畝本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊四研究地塊處于海甸島門戶節(jié)點(diǎn)，位于海甸溪北岸，是?？谥胁块_(kāi)展的重要組團(tuán)規(guī)劃東起橫溝河與海甸溪交匯，西至海甸三西與環(huán)島路交匯點(diǎn)，海甸河北岸，海甸二路以南面積：海甸溪改造面積1701畝基地東西長(zhǎng)約2840米，南北平均縱深約350米，水岸線長(zhǎng)3.92公里，河平均寬200米本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊四研究工程SWOT分析1234〔1〕市政配套完善〔2〕地塊通達(dá)性較好〔3〕地塊一級(jí)開(kāi)發(fā)已經(jīng)完成〔4〕城市標(biāo)桿，在形象上有一定的能夠代言城市的標(biāo)志性〔1〕該地塊已經(jīng)進(jìn)行了土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，其拿地本錢將加大〔1〕海甸島日益成熟的城市功能〔2〕該地塊區(qū)域建設(shè)不斷推進(jìn)，未來(lái)海甸島區(qū)形象將得到改善，居住價(jià)值得到提升〔3〕因?yàn)檎浴傲闶找妯暈楣ぷ髦笇?dǎo)，預(yù)計(jì)工程業(yè)主的收益非常客觀〔4〕高容積率，可設(shè)計(jì)空間大〔5〕拆遷工作即將完成，不存在拆遷問(wèn)題，將為工程運(yùn)作提高進(jìn)度〔1〕工程面臨一定開(kāi)展機(jī)遇，但區(qū)域劣勢(shì)短期內(nèi)難以防止，且面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)W〔Weakness劣勢(shì)〕S〔Strength優(yōu)勢(shì)〕O〔Opportunities時(shí)機(jī)〕T(Threat威脅〕本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊四研究77本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊四研究工程界定

——城市成熟區(qū)域/區(qū)域開(kāi)展受限/舊城改造/高容積率/沿江住宅工程問(wèn)題：區(qū)域開(kāi)展?jié)摿θ狈Α龅貎r(jià)本錢高；■區(qū)域開(kāi)展已根本定型，未來(lái)開(kāi)展?jié)摿θ狈こ藤Y料地勢(shì)平整，拆遷量完成工程占地約1701畝左右，屬大社區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)域形象感知較低，昭示性不明顯工程交通通達(dá)性需完善78地塊四地塊四位于海甸島南端，購(gòu)置人群主要以當(dāng)?shù)厝藶橹?，結(jié)合政府對(duì)于該地塊規(guī)劃，我們?cè)谝?guī)劃產(chǎn)品時(shí)建議：1、居住由于地塊沿江，結(jié)合容積率的要求，建議開(kāi)發(fā)小高層、高層等住宅產(chǎn)品。2、商業(yè)結(jié)合地塊自身以及整個(gè)海甸島整體開(kāi)展，開(kāi)發(fā)區(qū)域型商業(yè)體。本體分析/SOWT/地塊結(jié)論/產(chǎn)品建議地塊四研究Part5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊一地塊二地塊三地塊四獨(dú)棟價(jià)格在15000—18000元/㎡，聯(lián)排在8000—10000元/㎡小高層、高層價(jià)格在8000元/㎡，別墅在10000元/㎡，商業(yè)在12000元/㎡小高層、高層價(jià)格在5600元/㎡，商業(yè)在8500元/㎡獨(dú)棟價(jià)格約在1000-1500萬(wàn)元/棟價(jià)格制定/土地價(jià)格制定/經(jīng)濟(jì)測(cè)算?？谑谐菂^(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)表

價(jià)格制定/土地價(jià)格制定/經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊一規(guī)劃指標(biāo)用地面積4000020平方米容積率0.4建筑面積1600008平方米

其中別墅800000配套800008建設(shè)面積1600008平方米樓面地價(jià)405元/平方米一、土地總費(fèi)用66774.33二、前期工程費(fèi)5367.23三、相關(guān)規(guī)費(fèi)26888.13四、建筑工程費(fèi)112000.64五、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)29120.15六、管理費(fèi)用2929.76七、銷售費(fèi)用28800.00八、財(cái)務(wù)費(fèi)用14409.03九、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2929.76成本總計(jì)289219.03萬(wàn)元?jiǎng)e墅12000元/平方米*800000銷售收入預(yù)計(jì)960000萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析1、總成本預(yù)計(jì)成本289219.032、總收入預(yù)計(jì)銷售收入960000.003、營(yíng)業(yè)稅及其它銷售收入*5.85%56160.004、毛利

614620.975、毛利率毛利/總收入0.646、所得稅毛利*33%202824.927、凈利

411796.058、總投資回報(bào)率凈利/總成本1.42以下經(jīng)濟(jì)測(cè)算均為靜態(tài)測(cè)算，未考慮資金時(shí)間價(jià)值、銀行利息等因素。價(jià)格制定/土地價(jià)格制定/經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊二配套式康體休閑工程——高爾夫國(guó)際俱樂(lè)部

整個(gè)球場(chǎng)占地面積約1200畝球會(huì)設(shè)施：會(huì)所、國(guó)際會(huì)議中心、練習(xí)場(chǎng)、游船碼頭、會(huì)員別墅。

周邊酒店及景點(diǎn)：四星級(jí)酒店，水上樂(lè)園，生態(tài)旅游區(qū)價(jià)格制定/土地價(jià)格制定/經(jīng)濟(jì)測(cè)算地塊三規(guī)劃指標(biāo)用地面積2000010平方米容積率2.0建筑面積4000020平方米

其中小高層2560012.8別墅400002.0配套480002.4建設(shè)面積4000020平方米樓面地價(jià)405元/平方米一、土地總費(fèi)用1