物業(yè)管理師經(jīng)營(yíng)管理重點(diǎn)

1物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的概念如何?與傳統(tǒng)物業(yè)管理的聯(lián)系與區(qū)別是什么？

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理又稱物業(yè)資產(chǎn)管理，是指為了滿足業(yè)主的目標(biāo)，綜合利用物業(yè)

管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理的技術(shù)、手段和模式，

以收益性物業(yè)為對(duì)象，為業(yè)主提供的貫穿于物業(yè)整個(gè)壽命周期的綜合性管理服務(wù)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理突破了傳統(tǒng)物業(yè)管理活動(dòng)僅局限于“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備

和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”的局限，強(qiáng)調(diào)為業(yè)主提供價(jià)值管理服務(wù)，滿

足其物業(yè)投資或企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略及主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展目標(biāo)的需求

收益性物業(yè)資產(chǎn)的類型有哪些?各自的特點(diǎn)是什么？

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的管理對(duì)象通常為收益性物業(yè)，主要包括寫字樓、零售商

業(yè)物業(yè)、出租型別墅或公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等

寫字樓物業(yè)是如何分類的？

我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的寫字樓分類標(biāo)準(zhǔn)，專業(yè)人員主要依照其所處的位置、樓宇設(shè)

計(jì)裝修狀況和收益能力等進(jìn)行分類。國(guó)外通常將寫字樓分為甲、乙、丙三個(gè)等級(jí)

對(duì)寫字樓分類一般要考慮如下12個(gè)因素：所處的位置、交通方便性、聲望

或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建

筑設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型

零售商業(yè)物業(yè)是如何分類的？

零售商業(yè)物業(yè)的分類主要依據(jù)其建筑規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區(qū)域

的范圍三個(gè)方面

零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類型：

1、區(qū)域購(gòu)物中心10萬(wàn)m?

2、市級(jí)購(gòu)物中心3萬(wàn)nf

3、地區(qū)購(gòu)物商場(chǎng)1?3萬(wàn)疔

4、居住區(qū)商場(chǎng)3000?10000nf

5、鄰里服務(wù)性商店3000nf

6、特色商店

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)是什么?

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的目標(biāo)，是從業(yè)主的角度出發(fā)，在物業(yè)經(jīng)濟(jì)壽命的全壽命

周期內(nèi)，持續(xù)滿足租戶正?？臻g使用需求，在實(shí)現(xiàn)物業(yè)各期凈收益最大化的基礎(chǔ)

上，保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿?/p>

物業(yè)管理企業(yè)有哪些類型?各自有什么特點(diǎn)？

1、管理型物業(yè)管理企業(yè)，對(duì)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理績(jī)效承擔(dān)綜合責(zé)任，處于總包位

置

2、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)，專業(yè)分包或直接受業(yè)主委托，獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)

3、綜合型物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運(yùn)行管理能力的企

業(yè)

什么是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理？

由多個(gè)物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)。房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

公司負(fù)責(zé)管理物業(yè)管理企業(yè)和設(shè)施管理公司，監(jiān)督它們的行為，知道它們?yōu)槲飿I(yè)

發(fā)展制定戰(zhàn)略計(jì)劃，滿足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求

什么是設(shè)施管理？

是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一

機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境

什么是組合投資管理？

包括理解和執(zhí)行物業(yè)業(yè)主的投資目標(biāo)，評(píng)價(jià)資產(chǎn)管理公司的表現(xiàn)，審批更新

改造計(jì)劃，以組合投資回報(bào)最大化為目標(biāo)來(lái)管理資產(chǎn)，以及在合適的時(shí)機(jī)購(gòu)置和

處置物業(yè)資產(chǎn)

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的三個(gè)層次及其相互關(guān)系是什么？

1、物業(yè)管理/設(shè)施管理

2、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

3、房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（寫字樓、商場(chǎng)）

房地產(chǎn)資產(chǎn)管理（公寓）

物業(yè)管理、設(shè)施管理

為了實(shí)現(xiàn)投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目標(biāo)，三個(gè)層次的物業(yè)經(jīng)

營(yíng)管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場(chǎng)需求的變化主動(dòng)地調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的戰(zhàn)略性工作主要體現(xiàn)在哪些方面？

1、確定戰(zhàn)略

2、確定目標(biāo)

3、構(gòu)建信息基礎(chǔ)

4、決策分析

5、進(jìn)行資產(chǎn)組合

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的常規(guī)性工作的主要內(nèi)容有哪些？

1、現(xiàn)金流和成本管理

2、日常維修和維護(hù)

3、未來(lái)維修和維護(hù)

4、設(shè)施設(shè)備管理

5、物業(yè)保險(xiǎn)管理

2什么是房地產(chǎn)投資

是指以獲得未來(lái)的房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣

或?qū)嵨?，直接或間接地從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為

房地產(chǎn)投資的形式

1、直接投資

1）開發(fā)投資

2）置業(yè)投資

2、間接投資

1）房地產(chǎn)企業(yè)債券和股票投資

2）投資于房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）,優(yōu)點(diǎn)：收益穩(wěn)定、流動(dòng)性較好

3）購(gòu)買住房抵押支持證券

房地產(chǎn)投資的特性有哪些?

1、位置固定性或不可移動(dòng)性

2、壽命周期長(zhǎng)

3、適應(yīng)性

4、各異性

5、政策影響性

6、專業(yè)管理依賴性

7、相互影響性

房地產(chǎn)投資之利

1、自然壽命周期長(zhǎng)，易于滿足使用者不斷變化的需要

2、能從公共設(shè)施的改善和投資中獲取利益

3、相對(duì)較高的收益水平

4、能夠得到稅收方面的好處

5、易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

6、能抵消通貨膨脹的影響

7、提高投資者的資信等級(jí)

房地產(chǎn)投資之弊

1、流動(dòng)性差

2、投資數(shù)額巨大

3、投資回收期較長(zhǎng)

4、需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的含義是什么？

風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未來(lái)獲得預(yù)期收益可能性的大小。完成投資過(guò)程進(jìn)入經(jīng)營(yíng)階

段后，就可以計(jì)算實(shí)際獲得的收益與預(yù)期收益之間的差別，進(jìn)而也就可以計(jì)算獲

取收益可能性的大小

風(fēng)險(xiǎn)與不確定性有哪些區(qū)別?

風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性，采用標(biāo)準(zhǔn)方差定量分析

不確定性意味著對(duì)于可能的情況無(wú)法估計(jì)其可能性，采用定性分析

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)哪些方面

1、投入資金的安全性2、期望收益的可靠性3、投資項(xiàng)目的流動(dòng)性

4、資產(chǎn)管理的復(fù)雜性

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)劃分為幾種類型

1、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（投資者無(wú)法控制）

1）通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)2）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)3）周期風(fēng)險(xiǎn)4）變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

5）利率風(fēng)險(xiǎn)6）政策風(fēng)險(xiǎn)7）政治風(fēng)險(xiǎn)8）或然損失風(fēng)險(xiǎn)

2、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)（投資者控制）

1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)2）未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)3）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)4）比較風(fēng)險(xiǎn)（機(jī)

會(huì)成本）

5）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)6）持有期風(fēng)險(xiǎn)

風(fēng)險(xiǎn)對(duì)投資者的房地產(chǎn)投資決策有哪些影響？

1、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定相應(yīng)的投資收益水平

2、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的能力選擇投資方向

3、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)

房地產(chǎn)投資中位置的含義是什么？

狹義：指某一具體投資場(chǎng)地在城市中的地理位置

廣義：地理位置、城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置、在整體市場(chǎng)供求關(guān)系中的位

置、在未來(lái)城市發(fā)展建設(shè)中的位置

不同類型的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目對(duì)位置都有哪些特殊要求？

居住物業(yè)

1,市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度

2、公共交通便捷程度

3、環(huán)境因素

4、居民人口與收入

寫字樓物業(yè)

1、與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度

2、周圍土地利用情況和環(huán)境

3、易接近性

零售商業(yè)物業(yè)

很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的結(jié)果，（包括：可能的顧客

流量、消費(fèi)者行為、喜好和偏愛(ài)及購(gòu)買力分析）

工業(yè)物業(yè)

1、當(dāng)?shù)靥峁┲饕牧系目赡苄?/p>

2、交通運(yùn)輸是由足夠方便以有效連接原材料供應(yīng)基地和產(chǎn)品銷售市場(chǎng)

3、技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性

4、水電等資源供給的重組程度

5、控制環(huán)境污染的政策

3何謂現(xiàn)金流量？

把一定時(shí)期各時(shí)點(diǎn)上實(shí)際發(fā)生的資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。其中，流出

系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫做現(xiàn)金流入，二者之差稱為凈現(xiàn)金

流量

如何繪制現(xiàn)金流量圖?其主要規(guī)則有哪些？

把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與

相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系

基本規(guī)則：

1、以橫軸為時(shí)間軸

2、現(xiàn)金流按期末慣例

3、初始投資P作為第0期末發(fā)生

4、垂直箭線代表現(xiàn)金流量

如何理解資金時(shí)間價(jià)值的概念？

1、隨著時(shí)間的退役，資金的價(jià)值會(huì)增加

2、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)

決定資金時(shí)間價(jià)值大小的因素

1、投資利潤(rùn)率

2、通貨膨脹率

3、風(fēng)險(xiǎn)因素

利率有哪些具體類型？

1、單利Fn=P(l+i-n)

2、復(fù)利Fn=P(l+i)n-l

名義利率和實(shí)際利率的關(guān)系如何？

名義利率(r)是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利

次數(shù)的乘積

實(shí)際利率⑴是指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)，每年末終值比年初的增長(zhǎng)率

i=F-P=P(l+r/m)m-P=(l+r/m)m-l

PP

1、實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

2、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

3、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=l時(shí)-，名義利率=實(shí)際利率

4、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>l時(shí)，名義利率(實(shí)際利率

5、當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m一J時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為I=er-1

復(fù)利系數(shù)有哪些方面的應(yīng)用？

1、一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)

2、等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)

3、等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)

4、等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)系數(shù)

5、等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)系數(shù)

設(shè)備更新的原因有哪些

1、設(shè)備有形磨損（第一類運(yùn)行磨損，第二類自然力磨損）

2、設(shè)備無(wú)形磨損（第一類設(shè)備市場(chǎng)價(jià)格降低，第二類設(shè)備淘汰）

設(shè)備磨損的補(bǔ)償方式

1、局部補(bǔ)償（修理、改造）

2、完全補(bǔ)償（淘汰、更新）

設(shè)備更新的特點(diǎn)是什么？

1、設(shè)備更新的核心工作是確定設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

2、設(shè)備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現(xiàn)金流量

3、只比較設(shè)備的費(fèi)用

4、設(shè)備更新分析以費(fèi)用年值法為主

確定設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的方法有哪兩種？

1、經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法

設(shè)備年等額總成本=設(shè)備的年等額資產(chǎn)回復(fù)成本+設(shè)備的年等額運(yùn)營(yíng)費(fèi)

用

在所有的設(shè)備使用期限總，能使設(shè)備年等額總成本最低的那個(gè)使用期限，就

是設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命

2、經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法

房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)效果有哪些表現(xiàn)形式?

1、投資回收（成本回收）

2、投資回報(bào)（利潤(rùn)）

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由哪些具體指標(biāo)構(gòu)成？

1、盈利能力指標(biāo)

1）投資回報(bào)率

2）現(xiàn)金回報(bào)率靜態(tài)指標(biāo)

3）靜態(tài)投資回收期

4）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率FIRR

5）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值FNPV動(dòng)態(tài)指標(biāo)

6）動(dòng)態(tài)投資回收期Pb

2、清償能力指標(biāo)

1）借款償還期

2）償債備付率

3）資產(chǎn)負(fù)債率

盈利能力指標(biāo)和清償能力指標(biāo)都是如何計(jì)算的？

1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率將項(xiàng)目

計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和

2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)

等于零時(shí)的折現(xiàn)率，可以通過(guò)內(nèi)插法求得，經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部

未收回投資每年的凈收益率，表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率

3、動(dòng)態(tài)投資回收期，是當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資

所需的時(shí)間

動(dòng)態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)凈

現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值）

當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

動(dòng)態(tài)投資回收期（基準(zhǔn)回收期，開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受

4、靜態(tài)投資回收期，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部

投資所需的時(shí)間

靜態(tài)投資回收期=（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1）+（上期累計(jì)凈

現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值）

當(dāng)期凈現(xiàn)金流量

5、現(xiàn)金回報(bào)率，是置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始

投入的權(quán)益資本的比率

6、投資回報(bào)率，是置業(yè)投資過(guò)程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投

資入的權(quán)益資本的比率

投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投

資數(shù)額

7、借款償還期

=借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)-開始借款期數(shù)+（上期償還借款額/當(dāng)期可用

于還款的資金額）

1、償債備付率

=可用于還本付息資金;當(dāng)期應(yīng)還本付息金額

2、資產(chǎn)負(fù)債率

=（負(fù)債合計(jì)/資產(chǎn)合計(jì)）x100%

3、利息計(jì)算方法

當(dāng)年應(yīng)計(jì)利息=（年初借款本息累計(jì)+本年借款額/2）x貸款利率

還本付息的方式

1、一次還本利息照付

2、等額還本利息照付

3、等額還本付息

4、一次性償付

5、氣球法

房地產(chǎn)投資分析的目的

1、考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈利能力

2、考查房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力

在評(píng)價(jià)項(xiàng)目投資效益時(shí)，動(dòng)態(tài)指標(biāo)和靜態(tài)指標(biāo)分別有哪些優(yōu)勢(shì)？

靜態(tài)指標(biāo)不考慮資金時(shí)間價(jià)值因素影響，指標(biāo)計(jì)算簡(jiǎn)便，通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)

采用

動(dòng)態(tài)指標(biāo)考慮了資金時(shí)間價(jià)值因素的影響，能比較全面地反映投資方案整個(gè)

計(jì)算期的經(jīng)濟(jì)效果，使用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資

項(xiàng)目

4什么是收益性物業(yè)？

收益性物業(yè)是指能直接產(chǎn)生租賃收益或其他經(jīng)濟(jì)收益的物業(yè)，包括住宅、寫

字樓、旅館、商店、餐館、游樂(lè)場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)

等

收益性物業(yè)與非收益性物業(yè)如何區(qū)分？

看這種類型的物業(yè)在本質(zhì)上是否具有直接產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益的能力

收益性物業(yè)價(jià)值的高低主要取決于哪些因素？

1、未來(lái)凈收益的大小

2、獲得凈收益期限的長(zhǎng)短

3、獲得凈收益的可靠性

什么是物業(yè)價(jià)格?其形成條件有哪些？

物業(yè)價(jià)格是和平地獲得他人的物業(yè)所必須付出的代價(jià)：貨幣額、商品或其他

有價(jià)物

物業(yè)需要具備：

1、有用性，是指物品能夠滿足人們的某種需要

2、稀缺性，

3、有效需求，是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要，不但愿意購(gòu)買而且有

能力購(gòu)買

物業(yè)價(jià)格的形成條件

有用性、稀缺性、有效需求

物業(yè)價(jià)格與一般物品價(jià)格的共同點(diǎn)

1、都是價(jià)格，用貨幣來(lái)表示

2、都有波動(dòng)，受供求因素的影響

3、都是按質(zhì)論價(jià)，優(yōu)質(zhì)高價(jià)，劣質(zhì)低價(jià)

物業(yè)價(jià)格有哪些特征？

1、物業(yè)價(jià)格受區(qū)位的影響很大

2、物業(yè)價(jià)格實(shí)質(zhì)上是物業(yè)權(quán)益的價(jià)格

3、物業(yè)價(jià)格既有交換代價(jià)的價(jià)格，又有使用代價(jià)的租金

4、物業(yè)價(jià)格形成的時(shí)間較長(zhǎng)

5、物業(yè)價(jià)格容易受交易者的個(gè)別因素的影響

使用價(jià)值、交換價(jià)值的含義及其之間的關(guān)系是什么？

使用價(jià)值是指該種商品能滿足人們某種需要的效用

交換價(jià)值是指該種商品同其他商品相交換的量的關(guān)系或比例

任何物品能夠成為商品，首先必須是有用物，因此，使用價(jià)值是交換價(jià)值的

前提，沒(méi)有使用價(jià)值肯定就沒(méi)有交換價(jià)值。沒(méi)有交換價(jià)值不一定沒(méi)有使用價(jià)值

投資價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別和聯(lián)系是什么？

投資價(jià)值有兩種含義：一是值得投資，二是從某個(gè)特定的投資者的角度所衡

量的價(jià)值

市場(chǎng)價(jià)值是指該物業(yè)對(duì)于一個(gè)典型的投資者的價(jià)值

成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么？

成交價(jià)格是指在一筆物業(yè)交易種雙方實(shí)際達(dá)成交易的貨幣額、商品或其他有

價(jià)物。按交易方式可分為招標(biāo)成交價(jià)、拍賣成交價(jià)、掛牌成交價(jià)、協(xié)議成交價(jià)

市場(chǎng)價(jià)格是指某種物業(yè)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格，是該類物業(yè)大量成

交價(jià)格的抽象結(jié)果

理論價(jià)格是經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)“經(jīng)濟(jì)人”的行為和預(yù)期是理性的，或真實(shí)需求與真實(shí)

供給相等的條件下形成的價(jià)格

市場(chǎng)價(jià)格是短期均衡價(jià)格，理論價(jià)格是長(zhǎng)期均衡價(jià)格

正常成交價(jià)格與非正常成交價(jià)格如何區(qū)分？

正常成交價(jià)格是指交易雙方在公開市場(chǎng)、信息通暢、平等自愿、誠(chéng)實(shí)無(wú)欺、

沒(méi)有利害關(guān)系下進(jìn)行交易所形成的價(jià)格，不受一些不良因素的影響。反之，則為

非正常成交價(jià)格

成交價(jià)格是如何形成的？

賣方最低價(jià)格（成交價(jià)格〈買方最高價(jià)格

原始價(jià)值、賬面價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值的含義及其區(qū)別和關(guān)系是什么？

原始價(jià)值是資產(chǎn)的入賬價(jià)值，是始終不變的;賬面價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而

不斷減少的;市場(chǎng)價(jià)值是隨著時(shí)間的流逝而上下波動(dòng)的。市場(chǎng)價(jià)值與賬面價(jià)值或

原始價(jià)值可能有關(guān)，但通常情況下是無(wú)關(guān)的。

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的含義是什么？

市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)是指由經(jīng)營(yíng)者自主制定，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成的價(jià)格

政府指導(dǎo)價(jià)是由政府價(jià)格主管部門或者其他部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定

基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格

政府定價(jià)是由政府價(jià)格主管部門或其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定

的價(jià)格，如城鎮(zhèn)房改中出售共有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、成本價(jià)

房屋重置價(jià)格的作用是什么？

是指某一基準(zhǔn)時(shí)期，不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)

的房屋，建造它所需要的一切合理、必要的費(fèi)用、稅金及應(yīng)獲得的利潤(rùn)

總價(jià)格、單位價(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么？

總價(jià)格是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的物業(yè)整體的價(jià)格，物業(yè)的總價(jià)格一般

不能反映物業(yè)價(jià)格水平的高低

單位價(jià)格簡(jiǎn)稱單價(jià)

了解單位價(jià)格應(yīng)注意哪幾點(diǎn)？

認(rèn)清單位價(jià)格，必須認(rèn)清價(jià)格單位，價(jià)格單位由貨幣和面積兩方面構(gòu)成

1、貨幣：包括幣種和貨幣單位

2、面積：包括面積內(nèi)涵和面積單位

城鎮(zhèn)房改中房租分為哪幾類？

市場(chǎng)租金、商品租金、成本租金、準(zhǔn)成本租金、福利租金

租賃價(jià)格組成

1、地租2、房屋折舊費(fèi)3、維修費(fèi)4、管理費(fèi)5、投資利息

6、保險(xiǎn)費(fèi)7、物業(yè)稅（城鎮(zhèn)土的使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅）

8、租賃附加（租賃代理費(fèi)用）10、利潤(rùn)

9、租賃稅費(fèi)（營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、租賃手續(xù)費(fèi)）

實(shí)際價(jià)格、名義價(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么？

實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一

次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格

名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格

現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格的含義及其相互關(guān)系是什么？

期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-

風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

物業(yè)的現(xiàn)房?jī)r(jià)格是以現(xiàn)狀物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格，物業(yè)的期房?jī)r(jià)格以未來(lái)狀

況的物業(yè)為交易標(biāo)的的價(jià)格

起價(jià)、標(biāo)價(jià)、均價(jià)的含義是什么？

起價(jià)、標(biāo)價(jià)、成交價(jià)，是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組價(jià)格

起價(jià)是指所銷售的商品房的最低價(jià)格

標(biāo)價(jià)又稱報(bào)價(jià)、表價(jià)格，即賣方的價(jià)格

成交價(jià)是商品房買賣雙方的實(shí)際交易價(jià)格

均價(jià)是所銷售商品房的平均價(jià)格

保留價(jià)、起拍價(jià)、應(yīng)價(jià)的含義是什么？

評(píng)估價(jià)是對(duì)擬拍賣的物業(yè)的公開市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算和判定的結(jié)果

保留價(jià)又稱拍賣底價(jià)，是在拍賣前確定的拍賣標(biāo)的可售的最低價(jià)格

物業(yè)價(jià)格的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響類型有哪幾種？

1、不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的

2、不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，引起物業(yè)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的

3、不同的物業(yè)價(jià)格影響因素，與物業(yè)價(jià)格之間的影響關(guān)系是不盡相同的

4、有些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響與時(shí)間有關(guān)，有些與時(shí)間無(wú)關(guān)

5、某些物業(yè)價(jià)格影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響可以用數(shù)學(xué)公式或數(shù)學(xué)模式來(lái)

量化，但更多的影響因素對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響雖然可以感覺(jué)到，卻難以用數(shù)學(xué)公式

或數(shù)學(xué)模型將其描述出來(lái)

物業(yè)價(jià)格的影響因素有哪些?它們與物業(yè)價(jià)格的關(guān)系如何？

1、人口因素

1）人口數(shù)量（人口數(shù)量與房?jī)r(jià)成正比，人口密度從兩方面影響價(jià)格）

2）人口素質(zhì)（與房?jī)r(jià)成正比）3）家庭人口規(guī)模（家庭增加，房?jī)r(jià)上升）

2、居民收入因素3、物價(jià)因素4、利率因素（與房?jī)r(jià)反比）

5、匯率因素6、物業(yè)稅收因素7、城市規(guī)劃因素

8、交通管制因素9、心理因素

收益性物業(yè)估價(jià)的基本方法

1、市場(chǎng)法2、成本法3、收益法

什么是市場(chǎng)法？

又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期發(fā)生過(guò)交易的

類似物業(yè)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似物業(yè)的成交價(jià)格做適當(dāng)?shù)奶幚?，以求取估價(jià)對(duì)象

客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法

市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟是什么？

1、搜集交易實(shí)例（3?10個(gè)）

2、選取可比實(shí)例

3、對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行處理

1）價(jià)格換算

2）價(jià)格修正（交易情況修正）

3）價(jià)格調(diào)整（日期調(diào)整、物業(yè)狀況調(diào)整）

4、求取比準(zhǔn)價(jià)格

市場(chǎng)法適用的對(duì)象和條件是什么？

適用的對(duì)象時(shí)具有交易性的物業(yè)，使用條件是在同一供求范圍內(nèi)并在估價(jià)時(shí)

點(diǎn)的近期，存在著較多類似物業(yè)的交易

搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)搜集哪些內(nèi)容？

1、交易實(shí)例物業(yè)的狀況，如名稱、坐落、面積、四至、用途、產(chǎn)權(quán)、土地

形狀、建成時(shí)間、環(huán)境等

2、交易雙方，如賣方和買方的名稱、之間的關(guān)系

3、成交日期

4、成交價(jià)格，包括計(jì)價(jià)方式

5、付款方式

6、交易情況

選取可比實(shí)例應(yīng)符合哪些要求？

1、可比實(shí)例物業(yè)是估價(jià)對(duì)象物業(yè)的類似物業(yè)

2、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近

3、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻和

4、可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格

如何建立價(jià)格可比基礎(chǔ)?

1、統(tǒng)一付款方式2、統(tǒng)一采用單價(jià)

3、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（采用該成交日期的匯率）

4、統(tǒng)一面積內(nèi)涵5、統(tǒng)一面積單位

物業(yè)交易中的面積換算公式

建筑面積下的價(jià)格=套內(nèi)建筑面積卜的價(jià)格x（套內(nèi)建筑面積/建筑面積）

建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格x（使用面積/建筑面積）

套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格=使用面積卜的價(jià)格x（使用面積/套內(nèi)建筑面積）

什么是交易情況影響修正?造成價(jià)格偏離其正常市場(chǎng)價(jià)格的因素主要有哪

些？

對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的修正，造成偏離因素：

1、厲害關(guān)系人之間的交易2、急于出售或急于購(gòu)買的交易

3、交易雙方或某一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易

4、交易雙方或某一方有特別動(dòng)機(jī)或偏好的交易

5、特殊交易方式的交易6、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易

7、相鄰物業(yè)的合并交易8、受債券債務(wù)關(guān)系影響的交易

什么是交易日期影響修正？

將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

物業(yè)狀況調(diào)整的思路

1、確定影響價(jià)格的物業(yè)狀況因素（區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物狀況）

2、判定估價(jià)對(duì)象物業(yè)和實(shí)例物業(yè)在這些因素方面的狀況

3、將實(shí)例物業(yè)與估價(jià)對(duì)象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一比較，找出差異

程度

4、根據(jù)差異程度進(jìn)行調(diào)整（實(shí)例物業(yè)好，減價(jià)調(diào)整;反之）

什么是物業(yè)狀況影響修正，它包括哪些方面?

將可比實(shí)例在成交日期時(shí)的物業(yè)狀況下的價(jià)格，調(diào)整為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)

的物業(yè)狀況下的價(jià)格，物業(yè)狀況調(diào)整可以分為：區(qū)位狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整、

實(shí)物狀況調(diào)整

如何將多個(gè)比準(zhǔn)價(jià)格綜合成一個(gè)最終比準(zhǔn)價(jià)格？

1、交易情況修正后，形成正常市場(chǎng)價(jià)格

2、交易日期調(diào)整后，形成估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

3、物業(yè)狀況調(diào)整后，形成估價(jià)對(duì)象物業(yè)狀況下的價(jià)格

4、采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均法綜合成估價(jià)結(jié)果價(jià)格

什么是成本法？

是先分別求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格和折舊，然后將重新購(gòu)

建價(jià)格減去折舊，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法

成本法適用的對(duì)象和條件是什么？

1、新近開發(fā)建設(shè)、可以假設(shè)重新開發(fā)建設(shè)或計(jì)劃開發(fā)建設(shè)的物業(yè)

2、既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的物業(yè)

3、獨(dú)特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別用戶的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的物業(yè)（化工廠、鋼鐵

廠、電廠、油田、碼頭、機(jī)場(chǎng)等）

4、單純的建筑物

5、物業(yè)保險(xiǎn)及其他損害賠償估價(jià)

6、物業(yè)市場(chǎng)發(fā)育不夠或類似交易實(shí)例較少的地區(qū)

客觀成本與實(shí)際成本的含義及其區(qū)別是什么？

成本法估價(jià)的操作步驟是什么？

1、搜集有關(guān)物業(yè)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料

2、測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格

3、測(cè)算折舊

4、求取積算價(jià)格

物業(yè)價(jià)格是如何構(gòu)成的，各構(gòu)成項(xiàng)目如何估算？

1、土地取得成本

1）征收農(nóng)地時(shí)：征收費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金

2）城市拆遷的：拆遷費(fèi)用+土地使用權(quán)出讓金

3）市場(chǎng)購(gòu)買的：土地價(jià)款+買方稅費(fèi)

2、開發(fā)成本

1）勘查設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)

2）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)

3）房屋建筑安裝工程費(fèi)

4）公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)

5）開發(fā)建設(shè)過(guò)程中的稅費(fèi)

3、管理費(fèi)用

4、投資利息

5、銷售費(fèi)用

6、銷售稅費(fèi)

7、開發(fā)利潤(rùn)

成本法的基本公式為何？

基本公式：物業(yè)價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊

新開發(fā)土地的價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷

售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

新建物業(yè)的價(jià)格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用

+投資利息、+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

舊物業(yè)價(jià)格=土地重新購(gòu)建價(jià)格+建筑物的重新構(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

重新購(gòu)建價(jià)格、重置價(jià)格、重建價(jià)格的含義是什么?

重新構(gòu)建價(jià)格又稱重新構(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的

估價(jià)對(duì)象所必須的支出，或者重新開發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必須的支出和

應(yīng)獲得的利潤(rùn)

重置價(jià)格是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的材料和技術(shù)，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有

同等效用的建筑的必須支出和利潤(rùn)

重建價(jià)格是采用估價(jià)對(duì)象建筑物相同的材料和技術(shù)，重新建造相同建筑必須

支出和利潤(rùn)

估價(jià)上的折舊包括哪三個(gè)方面？

1、物質(zhì)折|日(自然老化、使用磨損、意外損毀、損壞殘存)

2、功能折舊

3、經(jīng)濟(jì)折舊

直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為何？

年折舊額D=C-S=C(1-R)

NN

折舊總額E=Dxt

建筑物現(xiàn)值V=C-E=C[I-(l-R)t/N]

什么是收益法？

又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后利用報(bào)

酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以求取估價(jià)對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)

值的方法。收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)，可分為直接資本化法、報(bào)酬資本化法

收益法適用的對(duì)象和條件是什么？

收益法適用于有收益或有潛在收益的物業(yè)，如住宅、寫字樓、旅館、商店、

影劇院、游樂(lè)場(chǎng)、加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉(cāng)庫(kù)、農(nóng)地等。公用、公益性物業(yè)不適用，

如行政辦公樓、學(xué)校、公園等

收益法估價(jià)的操作步驟是什么？

1、搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的數(shù)據(jù)資料

2、預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益

3、求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

4、選用適宜的收益法公式計(jì)算出收益價(jià)格

試列舉收益法的幾種計(jì)算公式及其應(yīng)用條件

1、收益期限為有限年且凈收益每年不變n

V=A/Y[1-1/（1+Y）]

1）凈收益A每年不變

2）報(bào)酬率Y不等于0

3）收益期n為有限年

2、收益期限為無(wú)限年且凈收益每年不變

V=A/Y

1）凈收益A每年不變

2）報(bào)酬率Y大于0

3）收益期n為無(wú)限年

3、凈收益在前若干年有變化

t

V=￡Ai/（l+Y）i+A/Y（l+Y）t[1-1/（l+Y）n-t]

i=l

1）凈收益在未來(lái)的前t年（含第t年）有變化，分別為人1八2,...4,在1年以后

無(wú)變化為A

2）報(bào)酬率Y不等于0

3）收益期n為有限年

可用于收益法轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有哪些

潛在毛收入、有效毛收入、凈運(yùn)營(yíng)收益

出租型物業(yè)的凈收益如何求取?

凈收益=潛在毛收入-空置等造成的損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

=有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用=凈運(yùn)營(yíng)收益

實(shí)際收益與客觀收益的含義及區(qū)別是什么？

求取報(bào)酬率的方法有哪些

1、累加法

報(bào)酬率=無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償一投資

帶來(lái)的優(yōu)惠

2、市場(chǎng)提取法

收益乘數(shù)法的相關(guān)公式

收益乘數(shù)=價(jià)格/年收益

物業(yè)價(jià)值=年收益x收益乘數(shù)

毛租金乘數(shù)=價(jià)格/毛租金

毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)

1、方便易行

2、比較客觀

3、避免了多次測(cè)算的誤差累計(jì)

毛租金乘數(shù)法的缺點(diǎn)

1、忽略了物業(yè)租金以外的收入

2、忽略了不同物業(yè)的空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異

5何謂房地產(chǎn)市場(chǎng)？

房地產(chǎn)市場(chǎng)可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)然顒?dòng)的場(chǎng)所以

及一切交易途徑和形式

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣

者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)

一個(gè)完整的房地產(chǎn)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成

的一個(gè)系統(tǒng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、發(fā)那個(gè)地產(chǎn)交易需

求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成

房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境包括哪些方面？

1、社會(huì)環(huán)境2、政治環(huán)境3、經(jīng)濟(jì)環(huán)境

4、金融環(huán)境5、房地產(chǎn)法律制度環(huán)境6、技術(shù)環(huán)境

7、資源環(huán)境8、國(guó)際環(huán)境

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素

1、社會(huì)因素

1）傳統(tǒng)觀念和消費(fèi)心理2）社會(huì)福利3）人口數(shù)量及狀態(tài)

4）家庭戶數(shù)與規(guī)模5）家庭生命周期

2、經(jīng)濟(jì)因素

1）經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2）家庭收入水平及分布3）物價(jià)水平

4）工資及就業(yè)水平5）房?jī)r(jià)租金比

3、政策因素

1）房地產(chǎn)供給政策2）住房分配和消費(fèi)政策

3）房地產(chǎn)金融政策4）房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量

1、金融業(yè)的發(fā)展2、信息、通信技術(shù)水平的提高

3、生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變4、人文環(huán)境的變化

5、自然環(huán)境的變化6、政治制度的變遷

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的因素有哪些？

哪些市場(chǎng)條件的變化會(huì)導(dǎo)致對(duì)商品住宅需求的變化？

1,收入的變化2、其他商品的價(jià)格變化

3、對(duì)未來(lái)的預(yù)期4、政府政策的變化

影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的因素

1、房地產(chǎn)開發(fā)成本2、建造技術(shù)3、政府政策的變化

4、對(duì)未來(lái)的預(yù)期5、相關(guān)產(chǎn)品的價(jià)格6、獲取利潤(rùn)水平的目標(biāo)

房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)是從哪些方面考察的？

1、總量結(jié)構(gòu)2、區(qū)域結(jié)構(gòu)3、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)4、供求結(jié)構(gòu)5、投資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方式有哪些？

1、按地域細(xì)分2、按房地產(chǎn)用途細(xì)分3、按存量增量細(xì)分

4、按交易形式細(xì)分5、按目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分

分析描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的指標(biāo)有哪些類型。各自的含義是什么?他們相互之間

的關(guān)系如何？

1、供給指標(biāo)

1）存量2）新竣工量3）滅失量4）空置量5）空置率6）可供租售量

7）房屋施工面積8）房屋新開工面積9）平均建設(shè)周期10）竣工房屋價(jià)值

2、需求指標(biāo)

1）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2）人口數(shù)3）城市家庭人口4）就業(yè)人員數(shù)量

5）就業(yè)分布6）城鎮(zhèn)登記失業(yè)率7）城市家庭可支配收入8）城市家庭總支

出

9）房屋空間使用數(shù)量10）商品零售價(jià)格指數(shù)11）城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

3、市場(chǎng)交易指標(biāo)

1）銷售量2）出租量3）吸納量4）吸納率5）吸納周期6）預(yù)售面積

7）房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)8）房地產(chǎn)價(jià)格9）房地產(chǎn)租金

房地產(chǎn)市場(chǎng)有哪些特征？

1、市場(chǎng)供給特點(diǎn)：缺乏彈性、具有非同質(zhì)性、高度壟斷性

2、市場(chǎng)需求的特點(diǎn)：廣泛性、多樣性、開支巨大

3、市場(chǎng)交易的特點(diǎn)：交易是產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)及再界定、程序復(fù)雜、需專業(yè)服務(wù)

4、市場(chǎng)價(jià)格的特點(diǎn)：地理位置影響大、價(jià)格呈上升趨勢(shì)、交易主體個(gè)別因

素影響大

房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能表現(xiàn)在哪些方面？

1、配置存量房地產(chǎn)資源和利益2、顯示房地產(chǎn)市場(chǎng)需求變化

3、指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變4、指導(dǎo)政府制定科學(xué)的土地供給計(jì)劃

5、引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化

房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的變化由哪些原因引起

1、建設(shè)新的房地產(chǎn)項(xiàng)目或改變?cè)瓉?lái)物業(yè)的使用方式

2、某類物業(yè)或可替代物業(yè)間的租售價(jià)格比發(fā)生變化

房地產(chǎn)市場(chǎng)為什么需要政府干預(yù)？

1、實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展2、使存量房地產(chǎn)資源得到最有效的使

用

3、保證為各類生產(chǎn)生活需要提供適當(dāng)?shù)娜胱】臻g4、引導(dǎo)新建項(xiàng)目的位

置選擇

政府干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段有哪些?為什么這些手段能夠發(fā)揮對(duì)市場(chǎng)的調(diào)控作

用？

1、土地供應(yīng)政策2、金融政3、住房政策4、城市規(guī)劃

5、地價(jià)政策6、稅收政策7、租金和價(jià)格控制

如何確定市場(chǎng)區(qū)域？

1、描繪市場(chǎng)區(qū)域2、在相應(yīng)地圖上標(biāo)出市場(chǎng)區(qū)域的邊界

3、解釋確定市場(chǎng)區(qū)域邊界的依據(jù)

影響市場(chǎng)區(qū)域形狀和大小的關(guān)鍵因素

1、自然特征2、建筑阻礙3、人口密度大小4、政治區(qū)域

5、發(fā)展的類型和范圍6、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目面對(duì)區(qū)域

房地產(chǎn)市場(chǎng)分析包括哪三個(gè)方面?

1、宏觀因素分析

2、市場(chǎng)供求分析

1）供給分析2）需求分析3）競(jìng)爭(zhēng)分析4）市場(chǎng)占有率分析

3、相關(guān)因素分析

房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析的內(nèi)容有哪些？

1、供給分析

1）調(diào)查房地產(chǎn)當(dāng)前的存量、過(guò)去的走勢(shì)和未來(lái)可能的供給

2）分析當(dāng)前城市規(guī)劃及其可能的變化和土地利用、交通、基本建設(shè)投資等計(jì)

劃

3）分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的商業(yè)周期和建造周期循環(huán)運(yùn)動(dòng)情況;分析未來(lái)相關(guān)市場(chǎng)

區(qū)域供求之間的數(shù)量差異

2、需求分析

1）需求預(yù)測(cè)

2）分析建設(shè)和運(yùn)營(yíng)中的主要物業(yè)項(xiàng)目

3）吸納率分析

4）市場(chǎng)租戶對(duì)產(chǎn)品功能需求

3、競(jìng)爭(zhēng)分析

1）列出與競(jìng)爭(zhēng)那個(gè)有關(guān)物業(yè)的功能和特點(diǎn)

2）市場(chǎng)細(xì)分，明確目標(biāo)月的目標(biāo)使用者

4、市場(chǎng)占有率分析

1）估算市場(chǎng)供給總吸納量和吸納速度、目標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)份額，明確目標(biāo)物業(yè)

競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

2）目標(biāo)物業(yè)的市場(chǎng)占有率、出租進(jìn)度、租賃價(jià)格、租賃期等分析結(jié)果，提出

建議

房地產(chǎn)相關(guān)因素分析的內(nèi)容

1、居住物業(yè)

了解周圍住宅的供求狀況、價(jià)格水平、住戶滿意程度和希望，確定目標(biāo)物業(yè)

的裝修、配置標(biāo)準(zhǔn)

2、寫字樓物業(yè)

研究交通通達(dá)程度，周邊環(huán)境與商業(yè)設(shè)施，物業(yè)內(nèi)外布局、裝修標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)

內(nèi)容

3、商業(yè)零售物業(yè)

研究所處地區(qū)的流動(dòng)人口和常住人口數(shù)量、購(gòu)買力水平、特殊需要等，考慮

服務(wù)半徑及其他商業(yè)物業(yè)的分布情況

4、工業(yè)或倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)

考察未來(lái)入住者的意見(jiàn)，特殊車輛通道和生產(chǎn)工藝特殊要求等

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃的概念是什么?有哪些作用？

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理計(jì)劃，是用來(lái)指導(dǎo)、組織、實(shí)施、協(xié)調(diào)和控制物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)

程中的文件，也是處理物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中若干不確定性因素的工具，還是避免

浪費(fèi)、提高工作效率和經(jīng)濟(jì)效益的手段

作用是：

1、指導(dǎo)物業(yè)管理的具體行動(dòng)

2、書面記載物業(yè)管理計(jì)劃的目標(biāo)、前提與制約因素

3、書面記載選擇并最終確定物業(yè)管理方案的決策過(guò)程

4、幫助利害關(guān)系各方之間進(jìn)行溝通，有助于統(tǒng)一各方面的認(rèn)識(shí)

5、便于明確物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容、范圍、時(shí)間安排、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、所需

費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)等重大問(wèn)題

6、測(cè)量物業(yè)管理活動(dòng)，幫助物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行相關(guān)的控制，幫助業(yè)主考核

物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的績(jī)效

制定物業(yè)管理計(jì)劃的基本原則

1、物業(yè)管理師必須參加和主持

2、發(fā)揮物業(yè)管理人員的集體智慧，鼓勵(lì)大家參與

3、實(shí)際參與物業(yè)管理工作的人員必須參與該項(xiàng)活動(dòng)和工作計(jì)劃的制定

編制物業(yè)管理計(jì)劃的基礎(chǔ)工作有哪些方面？

1、區(qū)域宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析

研究物業(yè)周圍較大范圍內(nèi)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政治、文化教育、城市發(fā)展、公共

事業(yè)等方面的發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)，確定影響物業(yè)發(fā)展的主要因素

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

3、鄰里分析（考察鄰里物業(yè)的實(shí)體狀況）

1）鄰里物業(yè)的維修水平及物業(yè)用途

2）有無(wú)新的物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目

3）是否會(huì)出現(xiàn)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手

4、物業(yè)現(xiàn)狀分析

1）建筑物內(nèi)有多少套或多少面積的可出租房屋

2）物業(yè)令人滿意程度如何

3）可出租物業(yè)的吸引力如何

4）建筑物的實(shí)體狀況如何

5）建筑物的室內(nèi)裝飾、公共空間、衛(wèi)生設(shè)備、供暖設(shè)施、供電系統(tǒng)等的狀況

如何

6）休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所及設(shè)施的實(shí)體及外觀狀況如何

7）土地與建筑物的關(guān)系如何

8）建筑物的現(xiàn)行管理標(biāo)準(zhǔn)是什么

9）當(dāng)前的出租率、租金水平及租戶構(gòu)成如何

10）當(dāng)前物業(yè)管理人員的情況如何

明確業(yè)主目標(biāo)，是制定物業(yè)管理計(jì)劃的前提

評(píng)價(jià)物業(yè)區(qū)位優(yōu)劣需考慮的因素

1、居住物業(yè)

1）市政公用和公建配套設(shè)施完備的程度

2）環(huán)境因素

3）公共交通便捷程度

4）居民人口與收入

5）社區(qū)文化氛圍即人身與財(cái)產(chǎn)安全狀況

2、商業(yè)零售物業(yè)

1）周圍人口密度

2）交通、通信的方便程度

3）居民的購(gòu)買力水平和消費(fèi)習(xí)慣

3、寫字樓

1）與其他商業(yè)設(shè)施接近的程度

2）周圍土地利用情況和環(huán)境

3）易接近性

物業(yè)管理方案中的改進(jìn)方案從哪些方面考慮

1、更新及現(xiàn)代化

2、改變建筑物的用途

物業(yè)管理計(jì)劃的表現(xiàn)形式

1、年度計(jì)劃（運(yùn)行計(jì)劃）

2、中短期計(jì)劃（3?5年，介于戰(zhàn)術(shù)層次和策略層次之間）

3、長(zhǎng)期計(jì)劃（策略計(jì)劃，以物業(yè)剩余壽命為界，不僅僅是針對(duì)某一家物業(yè)管

理企業(yè)任內(nèi)的

工作，而且是長(zhǎng)期不間斷的計(jì)劃管理，從資產(chǎn)管理的角度，進(jìn)行物業(yè)全壽命

周期的成本費(fèi)用分析，制定物業(yè)資產(chǎn)價(jià)值提升和有效利用計(jì)劃，尋求費(fèi)用最低、

物業(yè)經(jīng)濟(jì)使用壽命維持時(shí)間最長(zhǎng)的最理想維修方式）

物業(yè)管理計(jì)劃的主要內(nèi)容包括哪幾個(gè)方面？

1、建筑物管理計(jì)劃

1）建筑物維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)2）建筑物管理策略3）物業(yè)檢查計(jì)劃4）公共設(shè)施服

務(wù)的內(nèi)容

2、租賃計(jì)劃

1）租金方案2）出租策略

3、財(cái)務(wù)收支計(jì)劃

4、物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估及與業(yè)主溝通計(jì)劃

物業(yè)運(yùn)行績(jī)效評(píng)估指標(biāo)包括哪些？

1、預(yù)計(jì)租值與實(shí)際租值的比較

2、實(shí)際和預(yù)計(jì)的資本價(jià)值的增長(zhǎng)

3、收益率即物業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)狀況和預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)與其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較

4、資本回報(bào)率即收益和物業(yè)資本價(jià)值的比較

5、凈收益即毛收益減去成本6、空置水平7、服務(wù)收費(fèi)水平

8、拖欠租金和壞帳9、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

10、對(duì)于機(jī)構(gòu)投資者來(lái)說(shuō)本物業(yè)在其房地產(chǎn)投資組合中的位置

物業(yè)管理企業(yè)最常用的和業(yè)主溝通的手段是

1、定期的年度或季度表現(xiàn)報(bào)告2、定期的管理會(huì)議3、定期私人接

觸

房屋租賃的含義

1、出租人必須是房屋所有權(quán)人

2、出租人將房屋出租給承租人使用

房屋租賃的特點(diǎn)

1、房屋租賃不轉(zhuǎn)移房屋的所有權(quán)，承租人擁有的是房屋的占有權(quán)、使用權(quán)

和部分收益權(quán)

2、房屋租賃的標(biāo)的是作為特定物的房屋

3、房屋租賃關(guān)系是一種經(jīng)濟(jì)要式契約關(guān)系，租賃契約必須是要式合同，必

須登記備案

4、房屋租賃關(guān)系不因所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而中止

5、租賃雙方都必須是符合法律規(guī)定的責(zé)任人，我國(guó)規(guī)定機(jī)關(guān)團(tuán)體等不得租

用城市私房，外國(guó)人不能租用內(nèi)銷房

按房屋所有權(quán)的性質(zhì)劃分物業(yè)租賃有哪幾類

1、公房租賃

2、私房租賃

按房屋租賃期限劃分物業(yè)租賃有那幾類

1、定期租賃，是最常見(jiàn)的租賃形式

2、自動(dòng)延期租賃，又成周期性租賃

3、意愿租賃

短期0?2,中短期3?4,長(zhǎng)期5年以上

按物業(yè)租金的內(nèi)涵劃分物業(yè)租賃

1、毛租，租金中包含稅金、物業(yè)管理費(fèi)、能源使用費(fèi)

2、凈租，租金中不包含稅金、物業(yè)管理費(fèi)、能源使用費(fèi)

3、百分比租金，也稱為超出性租金，常用于零售商業(yè)物業(yè)

物業(yè)租賃管理模式

1、包租轉(zhuǎn)租模式2、出租代理模式3、委托管理模式

租賃管理對(duì)象是什么？

租賃管理是針對(duì)包括寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租公寓等在內(nèi)的收益性物業(yè)

租賃活動(dòng)的管理

租賃管理的主要內(nèi)容有哪些

1、租約簽訂前，制定租賃方案與策略、租戶選擇、租金確定、租約談判、

簽約管理

2、租約執(zhí)行過(guò)程中，房屋空間交付、收取租金、租金調(diào)整、租戶關(guān)系管理

3、租約期滿時(shí)，租金結(jié)算、租約續(xù)期、房屋空間收回管理

在制定租賃方案和策略時(shí)，需要關(guān)注哪些方面

1、確定可出租面積和租賃方式

2、編制租賃經(jīng)營(yíng)預(yù)算（財(cái)務(wù)控制、財(cái)務(wù)計(jì)劃、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題）

3、定位目標(biāo)市場(chǎng)（物業(yè)的檔次、物業(yè)所處區(qū)域、業(yè)主的要求）

4、確定租金方案

5、明確吸引租戶的策略（宣傳手段、租約條款）

確定和調(diào)整租金的方法有哪些

1、在確定租金時(shí)，一般應(yīng)首先根據(jù)業(yè)主希望達(dá)到的投資收益率目標(biāo)和其可

接受的最低租金水平確定一個(gè)基礎(chǔ)租金

2、對(duì)租期短的租戶，可設(shè)定一個(gè)租金水平，在租期中保持不變

3、對(duì)租期長(zhǎng)的租戶，需要在租約中對(duì)租金如何調(diào)整作出明確的規(guī)定

租賃管理的市場(chǎng)營(yíng)銷中，從哪些方面宣傳物業(yè)

1、價(jià)格優(yōu)勢(shì)2、物業(yè)本身的素質(zhì)3、良好的聲譽(yù)4、經(jīng)濟(jì)實(shí)用

租賃合同的基本法律特征有哪些

1、房屋租賃合同是雙務(wù)合同（雙方都享有權(quán)利和負(fù)有義務(wù)）

2、房屋租賃合同是有償合同（雙方在享有合同規(guī)定的權(quán)利時(shí)必須付出代價(jià)）

3、房屋租賃合同是諾成合同（雙方意思表示一致即告成立的合同）

4、房屋租賃合同是要式合同

5、房屋租賃合同是繼續(xù)性合同

租賃合同包括哪些基本條款

當(dāng)事人姓名或者名稱及住所

房屋坐落、面積、裝修及設(shè)施狀況

租賃用途

租賃期限

租金及支付方式

房屋的修繕責(zé)任

轉(zhuǎn)租的約定

變更和解除合同的條件

租賃雙方的權(quán)利與義務(wù)

當(dāng)事人約定的其他條款（稅收與保險(xiǎn)費(fèi)的分擔(dān)、改建的規(guī)定、保證金）

出租人的權(quán)利

1、有按期收取租金的權(quán)利

2、有監(jiān)督承租人按合同規(guī)定合理使用房屋的權(quán)利

3、有依法收回出租房屋的權(quán)利

4、有向用戶宣傳、貫徹執(zhí)行國(guó)家房管政策和物業(yè)管理公約

出租人的義務(wù)

1、有按照合同規(guī)定提供房屋給承租人使用的義務(wù)

2、有保障承租人合法使用房屋的義務(wù)

3、有保障承租人居住安全和對(duì)房屋裝修、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行正常維修的義務(wù)

4、有組織住戶、依靠群眾管好房屋，接受租戶監(jiān)督，不斷改進(jìn)工作的義務(wù)

承租人的權(quán)利

1、有按照租約所列的房屋、規(guī)定的用途使用房屋的權(quán)利

2、有要求保障房屋安全的權(quán)利

3、出租房出售時(shí)、有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)

4、有對(duì)物業(yè)管理狀況進(jìn)行監(jiān)督、建議的權(quán)利

5、經(jīng)出租人同意有轉(zhuǎn)租獲利的權(quán)利

承租人的義務(wù)

1、有按期交納租金的義務(wù)

2、有按約定用途合理使用房屋，不得是指轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓他人的義務(wù)

3、有維護(hù)原有房屋、愛(ài)護(hù)使用、妥善保管的義務(wù)

4、有遵守有關(guān)國(guó)家政府法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定的義務(wù)

租賃物業(yè)改建的規(guī)定

1、承租戶的改建必須經(jīng)出租人書面同意

2、必須明確改建后新增部分的歸屬

3、必須明確改建費(fèi)用的承擔(dān)

4、明確用于生意的固置物的處理

什么叫CRM?

CRM（客戶關(guān)系管理）是一種通過(guò)圍繞客戶細(xì)分來(lái)組織企業(yè)，鼓勵(lì)滿足客戶需

要的行為，并通過(guò)加強(qiáng)客戶與供應(yīng)商之間聯(lián)系等手段，來(lái)提高盈利、收入和客戶

滿意度的遍及整個(gè)企業(yè)的商業(yè)策略。它的根本目的是通過(guò)不斷改善客戶關(guān)系、互

動(dòng)方式、資源調(diào)配、業(yè)務(wù)流程和自動(dòng)化程度等，達(dá)到降低運(yùn)營(yíng)成本、提高企業(yè)銷

售收入、客戶滿意度和員工生產(chǎn)力的目的

CRM對(duì)企業(yè)有哪些作用

1、能夠整合客戶、企業(yè)和員工資源、優(yōu)化業(yè)務(wù)流程

2、能夠提高企業(yè)、員工對(duì)客戶的響應(yīng)、反饋速度和應(yīng)變能力

3、能夠提高企業(yè)銷售收入

4、能夠改善企業(yè)服務(wù)、提高客戶滿意度

CRM的本質(zhì)

1、CRM是一種管理理念而非管理軟件（三個(gè)層次：管理思想層、軟件產(chǎn)品

層、管理系統(tǒng)層）

2、CRM是營(yíng)銷管理的創(chuàng)新

為什么要在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中實(shí)施引入CRM?

1、需要在租戶的整個(gè)租賃期中與租戶進(jìn)行全方位溝通，隨時(shí)響應(yīng)租戶的要

求，提高租戶的滿意度

2、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司需要主動(dòng)變革以提高租戶的滿意度、員工生產(chǎn)率并合

理擴(kuò)大盈利

CRM在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中如何實(shí)施

1、建立詳細(xì)的租戶檔案

2、租賃期內(nèi)的服務(wù)

3、租金繳交的管理

4、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)與分析（統(tǒng)計(jì)租戶要求的服務(wù)項(xiàng)目、統(tǒng)計(jì)租金繳交歷史情況）

5、個(gè)性化服務(wù)

7物業(yè)管理中的預(yù)算形式

1、年度運(yùn)營(yíng)預(yù)算

是最常用的預(yù)算

2、資本支出預(yù)算

3、長(zhǎng)期預(yù)算

物業(yè)管理成本的含義是什么

物業(yè)管理陳本，就是指企業(yè)在從事物業(yè)管理活動(dòng)中，為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人

提供維修、管理和服務(wù)等過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出

物業(yè)管理成本的構(gòu)成是怎樣的

1、營(yíng)業(yè)成本

1）直接人工費(fèi)

2）直接材料費(fèi)

3）間接費(fèi)用（管理處的管理人員費(fèi)用、固定資產(chǎn)折舊與修理費(fèi)、水電費(fèi)、辦

公費(fèi)、等）

2、期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

1）管理費(fèi)用

2）財(cái)務(wù)費(fèi)用

物業(yè)管理成本的構(gòu)成和開支范圍的特別規(guī)定

1、物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設(shè)施設(shè)備，支付的有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本

2、物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費(fèi)，計(jì)入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用

3、物業(yè)管理企業(yè)對(duì)管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計(jì)入遞延資產(chǎn)，在

有效使用期限內(nèi)，分期探入營(yíng)業(yè)成本或管理費(fèi)用

4、發(fā)生的壞帳損失，計(jì)入管理費(fèi)用

5、不得列入物業(yè)管理成本的支出

1）購(gòu)置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出

2）對(duì)外投資的支出

3）被沒(méi)收的財(cái)產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、

捐贈(zèng)支出

4）國(guó)家法律、法規(guī)規(guī)定之外的各種付費(fèi)

5）國(guó)家規(guī)定不得列入成本、費(fèi)用的其他支出

物業(yè)管理成本的分類具體有哪些

1、按昭經(jīng)濟(jì)性質(zhì)分類

1）外購(gòu)材料2）工資3）職工福利費(fèi)4）折舊費(fèi)5）利息支出6）稅金7）其他支出

2、按照經(jīng)濟(jì)用途分類

1）營(yíng)業(yè)成本2）期間費(fèi)用或經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用

3、按照與業(yè)務(wù)量的關(guān)系劃分

1）固定成本2）變動(dòng)成本3）半固定或半變動(dòng)成本（又稱混合成本）

4、按照計(jì)算依據(jù)不同劃分

1）目標(biāo)成本2）定額成本3）計(jì)劃成本4）實(shí)際成本

5、按照與決策的關(guān)系劃分

1）邊際成本2）差異成本3）機(jī)會(huì)成本4）估計(jì)成本5）沉沒(méi)成本

6）可免成本7）附加價(jià)值成本

人工費(fèi)的估算

1、基本工資F1

2、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)F2

3、福利費(fèi)F3（工資總額17.5%）

1）福利基金（工資總額14%）

2）工會(huì)基金（工資總額2%）

3）教育經(jīng)費(fèi)（工資總額1.5%）

4、加班費(fèi)F4（人均月加班2?3天，日平均工資按22工作日計(jì)算）

5、服裝費(fèi)F5

6、工服洗滌費(fèi)F6

人工費(fèi)Pl=（月基本工資+社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)+各項(xiàng)福利費(fèi)+加班費(fèi)+服裝費(fèi)+工服洗

滌費(fèi)）+物業(yè)

總面積

=（F1+F2+F3+F4+F5+F6）+S

辦公費(fèi)估算

辦公費(fèi)P2=（年度交通費(fèi)+通信費(fèi)+低值易耗品、辦公用品+書報(bào)費(fèi)+廣告費(fèi)、

市場(chǎng)推廣費(fèi)+法律費(fèi)用+節(jié)日裝飾費(fèi)+辦公用租金）一（12月x物業(yè)總面積）

=（Fl+F2+F3+F4+F5+F6+F7+F8）+（12xS）

共用部位與共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)估算

公共部位、公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi)P3=（年度維修保養(yǎng)費(fèi)+裝修費(fèi)+能源費(fèi)+

康樂(lè)設(shè)施運(yùn)營(yíng)成本+雜項(xiàng)費(fèi)用）+（12月x物業(yè)總面積）

=(F1+F2+F3+F4+F5)+(12xS)

保安費(fèi)估算

1、保安系統(tǒng)費(fèi)Fl

1）保安系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi)

2）日常保安器材費(fèi)

3）更新儲(chǔ)備金

2、保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)F2

3、保安用房和保安人員住房租金F3

保安費(fèi)P4=（年度保安系統(tǒng)費(fèi)+保安人員人身保險(xiǎn)費(fèi)+保安用房和保安人員住

房租金）+（12月x物業(yè)總面積）

=（Fl+F2+F3R（12xS）

清潔衛(wèi)生費(fèi)估算

清潔衛(wèi)生費(fèi)P5=（年度清潔工具購(gòu)置費(fèi)+勞保用品費(fèi)+清潔機(jī)械材料費(fèi)+化糞

池清理費(fèi)+垃圾外運(yùn)費(fèi)+其他費(fèi)用+水池清潔費(fèi)）一（12月x物業(yè)總面積）

=（F1+F2+F3+F4+F5+F6+F7）+（12xS）

綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)估算

綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)P6=（綠化工具費(fèi)+勞保用品費(fèi)+綠化用水費(fèi)+農(nóng)藥化肥費(fèi)+雜草清

運(yùn)費(fèi)+園林景觀再造費(fèi)）+（12月x物業(yè)總面積）

=（F1+F2+F3+F4+F5+F6）+（12xS）

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)估算

固定資產(chǎn)折舊費(fèi)P7=固定資產(chǎn)總額+（平均折舊年限5年X12月x物業(yè)總面積）

=￡Fi-（5xl2xS）

固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為5年

保險(xiǎn)費(fèi)估算

保險(xiǎn)費(fèi)P8=Z（投保的第i種保險(xiǎn)種類x第i種保險(xiǎn)種類的保險(xiǎn)費(fèi)率）+物業(yè)總面

積

=Z（MixXi）+S

專項(xiàng)維修資金估算

專項(xiàng)維修資金P9=（施工工人工資等+設(shè)備零件材料購(gòu)置費(fèi)+機(jī)械使用費(fèi)+水、

電、氣費(fèi)+管理費(fèi)）+（12月x物業(yè)總面積）

=（Fl+F2+F3+F4+F5）+（12xS）

什么是成本預(yù)算？

成本預(yù)算也稱為成本計(jì)劃，它是根據(jù)物業(yè)個(gè)年企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)方針，

再了解過(guò)去、分析現(xiàn)在和預(yù)測(cè)未來(lái)的基礎(chǔ)上，以貨幣形式事先規(guī)定預(yù)算期內(nèi)履行

物業(yè)管理受托責(zé)任所發(fā)生所成本的一種財(cái)務(wù)管理活動(dòng)

成本預(yù)算具有哪些具體要求

1、成本預(yù)算必須同其他預(yù)算相協(xié)調(diào)

2、成本預(yù)算要以各項(xiàng)定額為基礎(chǔ)

3、成本預(yù)算應(yīng)有相應(yīng)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)措施保證

4、成本預(yù)算要全面權(quán)衡，提高資金使用效益

5、成本預(yù)算既要符合實(shí)際，又要適當(dāng)留有余地

成本預(yù)算的編制方法具體有哪些?各有什么特點(diǎn)？

1、固定預(yù)算

也稱增量預(yù)算或減量預(yù)算，是傳統(tǒng)的預(yù)算編制方法。預(yù)算編出后，再預(yù)算期

內(nèi)除特殊情況必須追加預(yù)算外一般不做變動(dòng)或更迭，具有相對(duì)固定性，編制簡(jiǎn)單

假設(shè)前提是：1）現(xiàn)有的業(yè)務(wù)活動(dòng)是企業(yè)必須的

2）原有的各項(xiàng)開支都是合理的

3）增加費(fèi)用預(yù)算是值得的

2、彈性預(yù)算

又稱變動(dòng)預(yù)算，這種預(yù)算隨著物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)水平的不同可以作相應(yīng)的調(diào)

控，具有伸縮性，根據(jù)業(yè)務(wù)量的多少，列出幾個(gè)不同水平的費(fèi)用預(yù)算

主要方法：1）列表法，又稱多水平法

2）公式法，y=a+bx,=固定成本+變動(dòng)成本金額x業(yè)務(wù)量

3、零基預(yù)算

西方國(guó)家廣泛使用，在每一預(yù)算期對(duì)任何一項(xiàng)預(yù)算開支項(xiàng)目，不考慮以往費(fèi)

用項(xiàng)目或費(fèi)用額，所有預(yù)算支出均以零為出發(fā)點(diǎn)，一切從實(shí)際需要與可能出發(fā)，

在綜合平衡的基礎(chǔ)上編制成本預(yù)算

4、滾動(dòng)預(yù)算

包括逐月滾動(dòng)、逐季滾動(dòng)、混合滾動(dòng)

5、概率預(yù)算

對(duì)成本預(yù)算編制中涉及的諸多變量（價(jià)格、業(yè)務(wù)量等）在一定范圍內(nèi)的變動(dòng)作

出近似的估計(jì)，從而使預(yù)算的編制更為符合實(shí)際

編制方法是：1）確定預(yù)算編制所涉及的每一變量

2）確定每一變量的變化范圍及其可能性

3）計(jì)算各變量不同“組合”的聯(lián)合概率

4）對(duì)各種組合的聯(lián)合概率與各該組合的結(jié)果計(jì)算加總，求取成本期望值

成本預(yù)算的編制方式和程序是怎樣的

常用的預(yù)算編制方式為“二下一上式”：

1、管理層將預(yù)計(jì)損益表分部門下達(dá)（一下）

2、各部門編制預(yù)算草案上報(bào)（一上）

3、預(yù)算批準(zhǔn)后下達(dá)各部門執(zhí)行（二下）

編制程序：

1、收集和整理有關(guān)資料

2、對(duì)預(yù)期成本指標(biāo)進(jìn)行預(yù)測(cè)

3、根據(jù)企業(yè)（部門）特點(diǎn)編制成本預(yù)算

簡(jiǎn)述不同成本的預(yù)算編制

1、營(yíng)業(yè)成本預(yù)算

包括直接人工費(fèi)預(yù)算和直接材料費(fèi)預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，確定公共服

務(wù)收入、公眾代辦性服務(wù)收入和特約服務(wù)收入的直接成本

2、管理費(fèi)用預(yù)算

管理費(fèi)用涵蓋了物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)中發(fā)生的所有間接費(fèi)用，最佳方法

為零基預(yù)算，也可采用固定預(yù)算

3、財(cái)務(wù)費(fèi)用預(yù)算

財(cái)務(wù)費(fèi)用是物業(yè)管理企業(yè)在預(yù)算期內(nèi)為籌措資金所發(fā)生費(fèi)用，如果不涉及融

資的問(wèn)題，通常該項(xiàng)費(fèi)用預(yù)算值為零

成本控制的含義

1、對(duì)目標(biāo)成本本身的控制2、對(duì)目標(biāo)成本完成的控制和過(guò)程的監(jiān)督

3、在過(guò)程控制的基礎(chǔ)上，著眼于未來(lái)，為今后成本的降低指明方向

成本控制具體有哪些分類

1、按控制的時(shí)間特征分類

1）事先控制（事前控制）2）事中控制（過(guò)程控制）3）事后控缶U（事后分析）

2、按控制的機(jī)制分類

1）前饋性控制（成本發(fā)生前所進(jìn)行的控制）2）防護(hù)性控制（制度控制、會(huì)計(jì)控

制）

3）反饋性控制（利用反饋控制原理進(jìn)行的事中或事后控制）

3、按成本信息反饋的程度分類

1）成本開環(huán)控制（成本控制的最低級(jí)）2）成本閉環(huán)控制

4、按控制的系統(tǒng)不同

1）簡(jiǎn)單控制2）分級(jí)控制

5、按控制的要求不同

1）絕對(duì)成本控制2）相對(duì)成本控制

6、按控制的對(duì)象不同

1）材料成本控制2）工資控制3）管理費(fèi)用控制

成本控制的原則有哪些

1、全面控制原則

1）成本控制是全員控制2）成本控制應(yīng)貫穿于物業(yè)管理成本形成的全過(guò)程

2、講求經(jīng)濟(jì)效益原則

3、責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則

4、例外管理原則

例外情況的判定：1）重要性2）特殊性3）一貫性

簡(jiǎn)述成本控制的程序

1、確定控制標(biāo)準(zhǔn)2、執(zhí)行控制標(biāo)3、分析相關(guān)差異

4、糾正成本偏差5、進(jìn)行考核獎(jiǎng)罰

簡(jiǎn)述成本控制的組織體系

1、成本中心（各部門）

2、費(fèi)用中心（職能部門、總經(jīng)理室等）

簡(jiǎn)述成本控制的考核指標(biāo)

1、經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)

1）成本（費(fèi)用）降低額=預(yù)算成本（費(fèi)用）-實(shí)際成本（費(fèi)用）

2）成本（費(fèi)用）降低率=［成本（費(fèi)用）降低額/預(yù)算成本（費(fèi)用）1x100%

2、服務(wù)質(zhì)量指標(biāo)

物業(yè)增值率=（期末物業(yè)總值/期初物業(yè)總值）x100%

如何搞好成本的日常管理

1、利用物業(yè)管理周期理論進(jìn)行成本控制

2、嚴(yán)格實(shí)施預(yù)算的憑證控制

3、建立健全費(fèi)用開支與報(bào)銷審批制度

8根據(jù)合同的作用以及主體的不同，物業(yè)管理中的合同大致可以分為哪幾類

1、物業(yè)建設(shè)單位在開發(fā)過(guò)程中所訂立的合同

2、前期物業(yè)服務(wù)合同與物業(yè)服務(wù)合同

3、業(yè)主所簽訂的與物業(yè)管理活動(dòng)有關(guān)的合同

4、物業(yè)管理企業(yè)與專營(yíng)公司訂立的有關(guān)物業(yè)管理活動(dòng)的專項(xiàng)服務(wù)合同

物業(yè)管理合同的構(gòu)成要素

1、物業(yè)描述，界定管理對(duì)象及范圍

2、合同期限，界定合同雙方責(zé)任和權(quán)利存續(xù)的時(shí)間

3、管理者的責(zé)任

4、業(yè)主的目標(biāo)

5、管理者的權(quán)力范圍

6、物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)報(bào)告的內(nèi)容要求

7、服務(wù)費(fèi)用及支付方式

8、成本分配與使用

前期物業(yè)服務(wù)合同的特征

1、前期物業(yè)服務(wù)合同由建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂

2、前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性

3、前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同

物業(yè)服務(wù)合同具有何種法律特征

1、物業(yè)服務(wù)合同的訂立以當(dāng)事人相互信任為前提

2、物業(yè)服務(wù)合同是有償?shù)?/p>

3、月服務(wù)合同既是諾成性合同又是雙務(wù)合同

4、物業(yè)服務(wù)合同是勞務(wù)合同

兩個(gè)物業(yè)服務(wù)合同存在著何種差異

1、合同主體

1）前期物業(yè)服務(wù)合同：建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)

2）物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)

2、簽訂時(shí)間

1）前期物業(yè)服務(wù)合同：建設(shè)單位出售住宅前

2）物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會(huì)成