資產(chǎn)評估學(xué)全套電子整本書電子教案教學(xué)教程

資產(chǎn)評估學(xué)普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經(jīng)管創(chuàng)新系列授課內(nèi)容第一章總論第二章資產(chǎn)評估的基本方法第三章機(jī)器設(shè)備評估第四章房地產(chǎn)評估第五章流動資產(chǎn)評估第六章金融資產(chǎn)評估第七章無形資產(chǎn)評估第八章資源資產(chǎn)評估第九章企業(yè)價值評估第十章資產(chǎn)評估報告第十一章資產(chǎn)評估行業(yè)管理第一章總論第一節(jié)資產(chǎn)評估及其種類和特點(diǎn)第二節(jié)資產(chǎn)評估目的和價值類型第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則第四節(jié)資產(chǎn)評估的程序第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系第一節(jié)資產(chǎn)評估及其種類和特點(diǎn)一、資產(chǎn)評估的含義一、資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估是對資產(chǎn)的價值進(jìn)行評定估算的經(jīng)濟(jì)行為。目前我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定法定的資產(chǎn)評估行為需要遵守下列要素：資產(chǎn)評估的要素（1）評估主體評估主體是指從事資產(chǎn)評估的人員和機(jī)構(gòu)。（2）評估客體評估客體是指被評估的資產(chǎn)，它是資產(chǎn)評估的具體對象（3）評估依據(jù)評估依據(jù)是指資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟(jì)行為文件、重大合同協(xié)議以及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和其他參考依據(jù)資產(chǎn)評估的要素（4）評估目的。資產(chǎn)評估的目的是指資產(chǎn)評估要達(dá)到的目標(biāo)。（5）評估原則。資產(chǎn)評估的原則是指資產(chǎn)評估綱領(lǐng)性的規(guī)定。（6）評估程序。評估程序指的是資產(chǎn)評估工作從開始準(zhǔn)備到最后結(jié)束的工作順序。（7）評估價值類型。資產(chǎn)評估的價值類型是對評估價值的質(zhì)的規(guī)定性。資產(chǎn)評估的要素（8）評估方法。資產(chǎn)評估的方法是指資產(chǎn)評估所運(yùn)用的特定技術(shù)。（9）資產(chǎn)評估假設(shè)。資產(chǎn)評估假設(shè)是指資產(chǎn)評估得以進(jìn)行的前提條件。（10）資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日。資產(chǎn)評估基準(zhǔn)日是資產(chǎn)評估價值所對應(yīng)的時點(diǎn)。二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)（一）資產(chǎn)評估的種類1.按資產(chǎn)評估對象和獲利能力劃分，資產(chǎn)評估可劃分為單項(xiàng)資產(chǎn)評估和整體資產(chǎn)評估。2.按引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)行為劃分，資產(chǎn)評估可劃分為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評估、股權(quán)重組評估、企業(yè)兼并評估、企業(yè)出售評估、企業(yè)改制評估等。二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)3.按資產(chǎn)評估服務(wù)的對象及評估者承擔(dān)的責(zé)任不同，資產(chǎn)評估可分為評估、評估復(fù)核和評估咨詢等。4.按資產(chǎn)評估面臨的條件及執(zhí)業(yè)過程中對準(zhǔn)則的遵守程度，資產(chǎn)評估可分為完全性資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估。二、資產(chǎn)評估的種類和特點(diǎn)（二）資產(chǎn)評估的特點(diǎn)1.市場性2.公正性3.專業(yè)性4.咨詢性第二節(jié)資產(chǎn)評估目的和價值類型一、資產(chǎn)評估的目的（一）資產(chǎn)評估的一般目的資產(chǎn)評估的一般目的是評估資產(chǎn)的交換價值，并為未來的交易提供作價依據(jù)。一、資產(chǎn)評估的目的1.資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓2.企業(yè)兼并3.企業(yè)出售4.企業(yè)聯(lián)營5.股份經(jīng)營6.中外合資、合作7.企業(yè)清算8.抵押９.擔(dān)保10.企業(yè)租賃11.債務(wù)重組（二）資產(chǎn)評估的特定目的二、資產(chǎn)評估的價值類型（一）價值和價格資產(chǎn)評估的價值是指交換價值，是指可供交易的商品、服務(wù)與其買方、賣方之間的貨幣數(shù)量關(guān)系。資產(chǎn)評估中的價格是指特定交易行為中，特定的買方或賣方對商品或服務(wù)的交換價值的認(rèn)可。它是一個歷史事實(shí)。二、資產(chǎn)評估的價值類型（二）資產(chǎn)的價值類型1.以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件劃分以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件劃分，資產(chǎn)的價值類型包括市場價值和非市場價值。2.以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)劃分以資產(chǎn)評估的估價標(biāo)準(zhǔn)劃分，價值類型具體包括：重置成本，收益現(xiàn)值，現(xiàn)行市價（或變現(xiàn)價值）和清算價格四種。（二）資產(chǎn)的價值類型3

.從資產(chǎn)評估假設(shè)的角度劃分，價值類型包括：繼續(xù)使用價值、公開市場價值和清算價格。4.以資產(chǎn)業(yè)務(wù)的性質(zhì)來劃分，價值類型包括：抵押價值、保險價值、課稅價值、投資價值、清算價值、轉(zhuǎn)讓價值、保全價值、交易價值、兼并價值、拍賣價值、租賃價值和補(bǔ)償價值等。二、資產(chǎn)評估的價值類型第三節(jié)資產(chǎn)評估的假設(shè)與原則一、資產(chǎn)評估的假設(shè)（一）交易假設(shè)（二）公開市場假設(shè)（三）繼續(xù)使用假設(shè)（四）清算（清償）假設(shè)二、資產(chǎn)評估的原則（一）資產(chǎn)評估的工作原則1.獨(dú)立性原則2.客觀公正性原則3.科學(xué)性原則二、資產(chǎn)評估的原則（二）資產(chǎn)評估的經(jīng)濟(jì)原則1.貢獻(xiàn)原則2.替代原則3.預(yù)期收益原則4.供求原則5.評估時點(diǎn)原則第四節(jié)資產(chǎn)評估的程序一、資產(chǎn)評估程序的含義二、資產(chǎn)評估程序的重要性三、資產(chǎn)評估的具體程序資產(chǎn)評估的具體程序1.明確資產(chǎn)評估基本事項(xiàng)2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書

3.編制資產(chǎn)評估計(jì)劃4.現(xiàn)場調(diào)查5.收集資產(chǎn)評估資料6.評定估算7.編制和提交資產(chǎn)評估報告8.資產(chǎn)評估工作底稿歸檔第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計(jì)和審計(jì)的關(guān)系一、資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價的區(qū)別和聯(lián)系（一）資產(chǎn)評估與會計(jì)的區(qū)別1.基本職能的不同2.基本依據(jù)的不同3.基本方法的不同4.服務(wù)對象的不同5.執(zhí)業(yè)人員的不同一、資產(chǎn)評估與會計(jì)計(jì)價的區(qū)別和聯(lián)系（二）資產(chǎn)評估與會計(jì)的聯(lián)系一方面，會計(jì)計(jì)價需要利用資產(chǎn)評估的結(jié)果。會計(jì)計(jì)價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù)；另一方面，資產(chǎn)評估利用和參考會計(jì)數(shù)據(jù)的情況也是經(jīng)常發(fā)生，特別是在企業(yè)價值評估中，廣泛地利用企業(yè)財務(wù)報表、有關(guān)財務(wù)指標(biāo)以及財務(wù)預(yù)測數(shù)據(jù)等。二、資產(chǎn)評估與審計(jì)的區(qū)別和聯(lián)系（一）資產(chǎn)評估與審計(jì)的區(qū)別

1.基本目的不同2.基本特征不同3.基本原則不同4.執(zhí)業(yè)人員不同5.執(zhí)業(yè)的依據(jù)不同二、資產(chǎn)評估與審計(jì)的區(qū)別和聯(lián)系（二）資產(chǎn)評估與審計(jì)的聯(lián)系在業(yè)務(wù)方面，資產(chǎn)評估中采用的大量企業(yè)財務(wù)信息來自于審計(jì)機(jī)構(gòu)提供的審計(jì)報告資料，而審計(jì)也需要關(guān)注資產(chǎn)評估報告提供的企業(yè)資產(chǎn)的公允價值意見；在服務(wù)對象方面，兩者服務(wù)的對象都是社會經(jīng)濟(jì)活動中的經(jīng)濟(jì)主體；從特征來看，二者都具有獨(dú)立、客觀、公正的特征。資產(chǎn)評估學(xué)普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經(jīng)管創(chuàng)新系列第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)市場法第二節(jié)收益法第三節(jié)成本法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系與選擇第一節(jié)市場法一、市場法的含義和基本公式（一）市場法的含義（二）基本公式二、市場法的基本前提1.需要有一個充分發(fā)育活躍的公開市場2.公開市場上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動三、運(yùn)用市場法評估的步驟1.選擇參照物2.對參照物與被評估對象進(jìn)行類比調(diào)整3.分析確定評估結(jié)果四、市場法中的具體評估方法（一）直接比較法1.現(xiàn)行市價法2.市價折扣法3.功能價值法4.價格指數(shù)法5.成新率價格法四、市場法中的具體評估方法（二）類比調(diào)整法1.市場售價類比法2.成本市價法3.市盈率乘數(shù)法第二節(jié)收益法一、收益法的基本含義二、收益法的基本前提1.被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量；2.資產(chǎn)擁有者獲得的預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以估測并量化；3.被評估資產(chǎn)的預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。三、運(yùn)用收益法評估的步驟和基本參數(shù)（一）步驟（二）基本參數(shù)四、收益法中的主要技術(shù)方法（一）純收益不變（二）純收益在若干年后保持不變（三）純收益按等差級數(shù)變化（四）純收益按等比級數(shù)變化第三節(jié)成本法一、成本法的基本含義二、成本法的基本前提1.被評估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)。2.應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。3.形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必須的。三、成本法中的基本要素（一）資產(chǎn)的重置成本（二）資產(chǎn)的實(shí)體性貶值（三）資產(chǎn)的功能性貶值（四）資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性貶值四、成本法中的具體評估方法（一）重置成本的估算方法1.重置核算法2.價格指數(shù)法3.功能價值類比法4.統(tǒng)計(jì)分析法四、成本法中的具體評估方法（二）實(shí)體性貶值的測算方法1.觀察法2.使用年限法3.修復(fù)費(fèi)用法四、成本法中的具體評估方法（三）資產(chǎn)的功能性貶值測算方法1.超額投資成本形成的功能性貶值的測算2.超額運(yùn)營成本形成的功能性貶值的測算（四）資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的測算方法第四節(jié)資產(chǎn)評估方法之間的關(guān)系與選擇一、資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系二、資產(chǎn)評估方法之間的區(qū)別三、資產(chǎn)評估方法的選擇資產(chǎn)評估方法的選擇1.應(yīng)根據(jù)評估目的選擇評估方法。2.評估方法的選擇應(yīng)充分考慮所需資料收集的現(xiàn)實(shí)可行性。3.評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約

4.評估方法的選擇可以考慮成本效益原則。資產(chǎn)評估學(xué)普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經(jīng)管創(chuàng)新系列第三章機(jī)器設(shè)備評估第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的概述第二節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的成本法第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的市場法第四節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的收益法第一節(jié)機(jī)器設(shè)備評估概述

一、機(jī)器設(shè)備的含義與特點(diǎn)資產(chǎn)評估中所指機(jī)器設(shè)備除自然科學(xué)領(lǐng)域所界定的機(jī)器設(shè)備外，還包括人們根據(jù)聲、光、電技術(shù)制造的電器設(shè)備、電子設(shè)備、儀器儀表、以及特殊的構(gòu)筑物等。如電子計(jì)算機(jī)如果按照自然科學(xué)領(lǐng)域關(guān)于機(jī)器設(shè)備的定義，其不屬于機(jī)器設(shè)備，但按照資產(chǎn)評估對機(jī)器設(shè)備的定義，則屬于機(jī)器設(shè)備；又如裝配車間也屬于資產(chǎn)評估界定的機(jī)器設(shè)備。二、機(jī)器設(shè)備的分類（一）固定資產(chǎn)管理中使用的國家分類標(biāo)準(zhǔn)1994年1月24日發(fā)布的《固定資產(chǎn)分類與代碼》。將資產(chǎn)分為10個門類，其中7類為設(shè)備，另外還有土地、房屋及建造物；圖書、文物及陳列品；家具用具及其他等。二、機(jī)器設(shè)備的分類（二）會計(jì)核算中使用的分類1.生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備。2.非生產(chǎn)用機(jī)器設(shè)備。3.租出機(jī)器設(shè)備。4.未使用機(jī)器設(shè)備。5.不需用機(jī)器設(shè)備。6.融資租入機(jī)器設(shè)備。二、機(jī)器設(shè)備的分類（三）按機(jī)器設(shè)備的來源劃分機(jī)器設(shè)備有不同的來源，按照來源的不同，機(jī)器設(shè)備分為外購設(shè)備和自制設(shè)備，外購設(shè)備又分為進(jìn)口設(shè)備和國產(chǎn)設(shè)備。二、機(jī)器設(shè)備的分類（四）按機(jī)器設(shè)備的組合程度劃分按照機(jī)器設(shè)備的組合程度，機(jī)器設(shè)備分為單臺設(shè)備和成套設(shè)備。成套設(shè)備分為機(jī)組和生產(chǎn)線。三、機(jī)器設(shè)備評估及其特點(diǎn)四、機(jī)器設(shè)備評估的基本程序第二節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的成本法成本法是首先確定被評估機(jī)器設(shè)備的重置成本,然后再扣減實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值來估測被評估機(jī)器設(shè)備價值的評估技術(shù)思路及其各種方法。成本法的一般理論數(shù)學(xué)表達(dá)式為：機(jī)器設(shè)備評估值=重置成本-實(shí)體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟(jì)性貶值一、機(jī)器設(shè)備重置成本的測算（一）機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成1.外購國產(chǎn)設(shè)備重置成本構(gòu)成項(xiàng)目購置價格+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)2.進(jìn)口設(shè)備重置成本構(gòu)成項(xiàng)目購置價格+進(jìn)口稅費(fèi)+運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)3.自制設(shè)備重置成本構(gòu)成項(xiàng)目制造成本+期間費(fèi)用+合理制造利潤+其他合理費(fèi)用+安裝調(diào)試費(fèi)用一、機(jī)器設(shè)備重置成本的測算(二）進(jìn)口設(shè)備重置成本的估測對于可查詢到進(jìn)口設(shè)備現(xiàn)行離岸價格(FOB)或到岸價格(CIF)的,可按下列算式估測：進(jìn)口設(shè)備重置成本=(FOB價格+途中保險費(fèi)+境外運(yùn)雜費(fèi))×現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)或：進(jìn)口設(shè)備重置成本=CIF價格×現(xiàn)行外匯匯率+進(jìn)口關(guān)稅+增值稅+銀行及其他手續(xù)費(fèi)+國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)

[例]

對某企業(yè)一套從美國進(jìn)口的設(shè)備進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過調(diào)查了解到，現(xiàn)在該設(shè)備從美國進(jìn)口的離岸價格為60萬美元，境外運(yùn)費(fèi)需2萬美元，保險費(fèi)為FOB價格的4‰，該設(shè)備現(xiàn)行進(jìn)口關(guān)稅稅率為20%，增值稅稅率為17%，其他費(fèi)用約占CIF價格的2%。國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)及安裝調(diào)試費(fèi)需2.5萬元人民幣。評估基準(zhǔn)日美元同人民幣的比價為1：8.3。估算該設(shè)備的重置成本。解：該進(jìn)口設(shè)備重置成本計(jì)算如下：保險費(fèi)=60×4‰=0.24（萬美元）

CIF價格=60+2+0.24=62.24（萬美元）

=62.24×8.3=516.59（萬人民幣）進(jìn)口關(guān)稅=516.59×20%=103.32（萬人民幣）進(jìn)口增值稅=（516.59+103.32）×17%=105.38（萬人民幣）其他費(fèi)用=516.59×2%＝10.33（萬人民幣）進(jìn)口設(shè)備重置成本=516.59+103.32+105.38+10.33+2.5=738.12（萬元人民幣）

成新率是反映機(jī)器設(shè)備新舊程度的指標(biāo),或理解為機(jī)器設(shè)備現(xiàn)實(shí)狀態(tài)與設(shè)備全新狀態(tài)的比率。成新率與實(shí)體性貶值率是同一事物的兩面,二者的關(guān)系為：成新率=1－實(shí)體性貶值率。 二、機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值的估測運(yùn)用使用年限法估測機(jī)器設(shè)備的成新率計(jì)算公式為：1.簡單年限法。簡單年限法是假定機(jī)器設(shè)備的投資是一次完成的,沒有更新改造和追加投資等情況的發(fā)生,這對于許多機(jī)器設(shè)備的特定時期來說是符合實(shí)際的。實(shí)際已使用年限=名義已使用年限×設(shè)備利用率2.綜合年限法

綜合年限法根據(jù)機(jī)器設(shè)備投資是分次完成、機(jī)器設(shè)備進(jìn)行過更新改造和追加投資,以及機(jī)器設(shè)備的不同構(gòu)成部分的剩余壽命不相同等一些情況,經(jīng)綜合分析判斷,并采用加權(quán)平均計(jì)算法,確定被評估機(jī)器設(shè)備的成新率。

某企業(yè)2005年購入設(shè)備一臺，賬面原值為600000元，2010年和2013年進(jìn)行兩次更新改造，當(dāng)年投資分別為60000元和40000元。2015年對該設(shè)備進(jìn)行評估。假定從2005年到2015年每年的價格上漲率為10%，該設(shè)備的尚可使用年限鑒定為8年，試估算設(shè)備的成新率。

某設(shè)備的現(xiàn)行成本投資時間（年）原始投資額（元）價格變動系數(shù)現(xiàn)行成本（元）2005600000(1+10%)10=2.601560000201060000(1+10%)5=1.6196600201340000(1+10%)2=1.2148400合計(jì)7000001705000第一步，調(diào)整計(jì)算現(xiàn)行成本，見下表。第二步，計(jì)算加權(quán)投資成本，見下表。某設(shè)備的加權(quán)投資成本投資時間（年）現(xiàn)行成本（元）投資年限（年）加權(quán)投資成本（元）2005156000010156000002010966005483000201348400296800合計(jì)170500016179800第三步，計(jì)算加權(quán)投資年限：加權(quán)投資年限=16179800÷1705000=9.5（年）第四步，計(jì)算成新率：成新率=8÷(9.5＋8)×100%=45.71%第三節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的市場法1.收集有關(guān)機(jī)器設(shè)備交易資料2.選擇可供比較的交易實(shí)例作為參照物3.量化和調(diào)整交易情況的差異4.量化和調(diào)整品牌、質(zhì)量等方面的差異5.量化和調(diào)整結(jié)構(gòu)、性能等方面的差異一、市場法的評估步驟6.量化和調(diào)整新舊程度方面的差異新舊程度差異=參照物交易價格×(被評估設(shè)備成新率/參照物成新率)。7.量化和調(diào)整交易期日的差異8.確定被評估機(jī)器設(shè)備的評估值一、市場法的評估步驟

對某企業(yè)一臺1515紡織機(jī)進(jìn)行評估，評估人員經(jīng)過市場調(diào)查，選擇本地區(qū)近幾個月已經(jīng)成交的1515紡織機(jī)的4個交易實(shí)例作為比較參照物，被評估對象及參照物有關(guān)情況如下表所示。比較因素參照物A參照物B參照物C參照物D被評估對象交易價格10000元6000元9500元8500元交易情況公開市場公開市場公開市場公開市場公開市場生產(chǎn)廠家上海濟(jì)南上海沈陽沈陽交易時間6個月前5個月前1個月前1個月前成新率80%60%75%80%70%

二、市場法評估機(jī)器設(shè)備的應(yīng)用實(shí)例

經(jīng)分析，參照物A和參照物C是上海一家紡織機(jī)械廠生產(chǎn)的名牌產(chǎn)品，其價格同一般廠家生產(chǎn)的紡織機(jī)相比高25%左右。近幾個月紡織機(jī)械的銷售價格比歷史成交價格平均每月上升3%左右。計(jì)算各參照物的因素修正后價格，得出初評估結(jié)果。參照物A修正后的價格為：參照物B修正后的價格為：參照物C修正后的價格為：參照物D修正后的價格為：

被評估設(shè)備的評估值為：（8260＋8050＋7306＋7661）/4=7819（元）第四節(jié)機(jī)器設(shè)備評估的收益法一、用收益法評估機(jī)器設(shè)備的適用范圍二、用收益法評估機(jī)器設(shè)備的步驟資產(chǎn)評估學(xué)普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經(jīng)管創(chuàng)新系列第四章房地產(chǎn)評估

第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素

第三節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法第五節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法第七節(jié)房地產(chǎn)評估的基準(zhǔn)地價修正法第八節(jié)房地產(chǎn)評估的路線價法第一節(jié)房地產(chǎn)評估概述房地產(chǎn)的概念及其特性房地產(chǎn)是地產(chǎn)(土地使用權(quán))、建筑物以及地產(chǎn)與建筑物的結(jié)合及其權(quán)屬的統(tǒng)稱,亦稱不動產(chǎn)。房地產(chǎn)評估對象有三種，即土地、建筑物和房地合一。建筑物是指人工建筑而成的東西,包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房地產(chǎn)的概念及其特性房地產(chǎn)可以分為物質(zhì)實(shí)體和權(quán)益兩個方面。房地產(chǎn)一般具有如下特性：(1)位置固定性及區(qū)域性。(2)長期使用性。(3)保值與增值趨勢。(4)投資風(fēng)險性。(5)政策限制性。第二節(jié)房地產(chǎn)價格及其影響因素（一）房地產(chǎn)價格的種類(1)按房地產(chǎn)權(quán)益劃分,房地產(chǎn)價格可分為所有權(quán)價格、使用權(quán)價格和其它權(quán)利價格(如抵押權(quán)、租賃權(quán)等價格)。(2)按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)可劃分為土地價格、建筑物價格和房地價格。(3)按房地產(chǎn)價格表示單位可劃分為總價格、單位價格、樓面地價等。

樓面地價又稱單位建筑面積地價，是指平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價=土地總價格÷建筑總面積容積率=建筑總面積÷土地總面積樓面地價=土地單價÷容積率（二）影響房地產(chǎn)價格及評估價值的因素

為了便于把握和評估實(shí)踐,通常將影響房地產(chǎn)價格和評估價值的因素歸納為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。(1)一般因素:一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價格和評估價值的一般的、普遍的、共同的因素。

①經(jīng)濟(jì)因素②社會因素③行政因素（二）影響房地產(chǎn)價格及評估價值的因素(2)區(qū)域因素:區(qū)域因素是指某一特定的區(qū)域內(nèi)的自然條件與社會、經(jīng)濟(jì)、行政等因素相結(jié)合所產(chǎn)生的區(qū)域性特性。(3)個別因素

①土地的個別因素

②建筑物的個別因素第三節(jié)房地產(chǎn)評估的收益法殘余估價法的計(jì)算公式

收益現(xiàn)值法公式V=A/i，A=Vi如果以Vl、Vb分別表示土地、建筑物的價值以Al、Ab分別表示土地、建筑物的年收益以il、ib分別表示土地、建筑物的本金化率。則，Al=VlilAb=Vbib一、房地產(chǎn)評估的殘余估價法如果以A0表示房地合一產(chǎn)生的年總收益，則

A0=Al+Ab=Vlil+Vbib1.土地殘余法的計(jì)算公式2.建筑物殘余法的計(jì)算公式

某磚混結(jié)構(gòu)單層住宅，宅基地200平方米，建筑面積120平方米，月租金2400元，土地本金化率為8%，建筑物本金化率為10%。年房租損失準(zhǔn)備費(fèi)以半月租金計(jì)，房產(chǎn)稅按年租金的12%計(jì)，土地使用稅每年按2元/平方米計(jì)，管理費(fèi)按年租金的3%計(jì)，維修費(fèi)按年租金的4%計(jì)，保險費(fèi)每年288元。運(yùn)用市場法已求得土地使用權(quán)價格每平方米1000元。用殘余估價法評估該住宅建筑物價值。二、應(yīng)用舉例⑴年房租收入=2400*12=28800元⑵年總費(fèi)用如下：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)=2400/2=1200元房產(chǎn)稅=28800*12%=3456元土地使用稅=200*2=400元管理費(fèi)=28800*3%=864元維修費(fèi)=28800*4%=1152元保險費(fèi)=288元年總費(fèi)用=1200+3456+400+864+1152+288=7360元⑶年總純收益=28800-7360=21440元⑷土地使用權(quán)總價=200*1000=200000元⑸歸屬土地的年純收益=200000*8%=16000元⑹歸屬建筑物的年純收益=21440-16000=5440元⑺建筑物評估值=5440/10%=54400元第四節(jié)房地產(chǎn)評估的市場法

市場法是將待估房地產(chǎn)與在較近時期內(nèi)已經(jīng)交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照,并根據(jù)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)的價格,經(jīng)過因素修正得出待估房地產(chǎn)可能實(shí)現(xiàn)的合理價值的估計(jì)值的一種方法。1.容積率的修正容積率修正的計(jì)算公式為：估價對象容積率下的價格=交易實(shí)例價格×容積率因素修正系數(shù)2.土地使用年期修正土地使用年期修正系數(shù)按下式計(jì)算：式中：

K——將可比實(shí)例年期修正到被評估對象使用年期的年期修正系數(shù)；

r——資本化率；

m——被評估對象的使用年期；

n——可比實(shí)例的使用年期。土地使用年期修正后的地價=比較實(shí)例價格×K第五節(jié)房地產(chǎn)評估的成本法

成本法與其他評估方法相比具有特殊用途，一般特別適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟，成交實(shí)例不多，無法利用市場法、收益法等方法進(jìn)行評估的情況。由于房屋與其所依賴的土地具有不同的自然及經(jīng)濟(jì)特性，如房屋是人類勞動的產(chǎn)物，一般隨時間變化會發(fā)生貶值，而城市土地既是自然的產(chǎn)物，同時又由于人類的改造而凝結(jié)著人類勞動，因此房產(chǎn)價值評估與土地價值評估的成本法計(jì)算公式并不相同。一、土地評估的成本法土地評估的成本法基本公式為：（一）土地取得費(fèi)用土地取得費(fèi)是為取得土地而向原土地使用者支付的費(fèi)用，分為兩種情況：

1.國家征用集體土地而支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的費(fèi)用，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)等。

2.為取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆遷費(fèi)用。一、土地評估的成本法（二）土地開發(fā)費(fèi)用

1.基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。對于基礎(chǔ)設(shè)施配套常常概括為“三通一平”和“七通一平”。

2.公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)用。主要指郵電、學(xué)校、公園、綠地等設(shè)施的費(fèi)用。

3.小區(qū)開發(fā)配套費(fèi)。（三）投資利息投資包括土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)兩大部分。

1.土地取得費(fèi)的計(jì)息期為整個開發(fā)期和銷售期。

2.土地開發(fā)費(fèi)若是均勻投入，則計(jì)息期為開發(fā)期的一半。一、土地評估的成本法（四）投資利潤和稅費(fèi)

1.利潤計(jì)算的基數(shù)可以是土地取得費(fèi)和土地開發(fā)費(fèi)，也可以是開發(fā)后土地的地價。

2.稅費(fèi)是指土地取得和開發(fā)過程中所必須支付的稅賦和費(fèi)用。（五）土地增值收益土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。前四項(xiàng)之和為成本價格，成本價格乘以土地增值收益率即為土地增值收益。一、土地評估的成本法[例]

某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為3000平方米，該地塊的土地征地費(fèi)用（含安置、拆遷、青苗補(bǔ)償費(fèi)和耕地占用稅）為每畝30萬元，土地開發(fā)費(fèi)為每平方公里4億元，土地開發(fā)周期為2年，第1年投入資金占總開發(fā)費(fèi)用的35%，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當(dāng)?shù)赝恋爻鲎屧鲋凳找媛蕿?5%，銀行貸款年利率為6%，試評估該土地的價值。解：該土地的各項(xiàng)投入成本均已知，可用成本法評估。（1）計(jì)算土地取得費(fèi)。土地取得費(fèi)=30萬元/畝=450（元/平方米）（1公傾=15畝=10000平方米）（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)。土地開發(fā)費(fèi)=4億元/平方公里=400（元/平方米）（3）計(jì)算投資利息。土地取得費(fèi)的計(jì)息期為2年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則：土地取得費(fèi)利息=450×[(1＋6%)2－1]=55.62（元/平方米）土地開發(fā)費(fèi)利息=400×35%[(1＋6%)1.5－1]＋400×65%[(1＋6%)0.5－1]=12.78＋7.68=20.46（元/平方米）（4）計(jì)算開發(fā)利潤。開發(fā)利潤=[(1)＋(2)]×10%=85（元/平方米）（5）計(jì)算土地價值。土地單價=[(1)＋(2)＋(3)＋(4)]×(1＋15%)=(450＋400＋55.62＋20.46＋85)×(1＋15%)=1011.08（元/平方米）土地總價=1011.08×3000=3033240（元）該宗地單價為1011.08元，總價為3033240（元）。二、新建房地產(chǎn)評估的成本法新建房地產(chǎn)項(xiàng)目，如果評估基準(zhǔn)日為房地產(chǎn)開發(fā)建成日，無須考慮貶值因素，則可直接用開發(fā)成本計(jì)算。新建房地產(chǎn)成本法評估的基本公式為：（一）土地取得費(fèi)用（二）開發(fā)成本開發(fā)成本主要由五個方面構(gòu)成：

1.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。

2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。3.房屋建筑安裝工程費(fèi)。

4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

5.開發(fā)過程中的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)用。二、新建房地產(chǎn)評估的成本法（三）開發(fā)利潤利潤率應(yīng)根據(jù)開發(fā)類似房地產(chǎn)的平均利潤率來確定。（四）管理費(fèi)用管理費(fèi)用主要是指開辦費(fèi)和開發(fā)過程中管理人員的工資等。（五）投資利息以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本作為計(jì)息的基數(shù)。二、新建房地產(chǎn)評估的成本法（六）銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)主要包括：

1.銷售費(fèi)用。包括銷售廣告宣傳費(fèi)、委托銷售代理費(fèi)等。

2.銷售稅金及附加（即兩稅一費(fèi)）。包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加。

3.其他銷售稅費(fèi)。包括應(yīng)當(dāng)由賣方負(fù)擔(dān)的印花稅、交易手續(xù)費(fèi)、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費(fèi)等。二、新建房地產(chǎn)評估的成本法三、舊建筑物評估的成本法舊建筑物價值的現(xiàn)值可以通過下列公式計(jì)算：建筑物價值=重置成本－貶值額[例]某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建于2008年8月，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為2年，假定第一年投入為建設(shè)成本的60%，第二年投入40%，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3%，年利息率為6%，銷售稅費(fèi)為55萬元，開發(fā)利潤為120萬元。該建筑物因供暖系統(tǒng)設(shè)計(jì)不合理造成的功能性貶值為21萬元，假設(shè)殘值率為零。計(jì)算該建筑物2018年8月的評估價值。解：（1）計(jì)算建筑物的重置成本建造成本=800萬元管理費(fèi)用=800×3%=24（萬元）投資利息=800×60%×[(1+6%)1.5-1]+800×40%×[(1+6%)0.5-1]=54.90(萬元)建筑物的重置成本=800+24+54.90+55+120=1053.9（萬元）（2）計(jì)算建筑物的實(shí)體性貶值建筑物的實(shí)體性貶值=1053.9×10/60=175.65(萬元)

（3）計(jì)算建筑物的評估價值該建筑物的功能性貶值為21萬元，該建筑物的利用率較高，不存在閑置現(xiàn)象，不存在經(jīng)濟(jì)性貶值因素。建筑物的評估價值=1053.9-175.65-21=857.25（萬元）第六節(jié)房地產(chǎn)評估的剩余法

一、剩余法的基本思路剩余法又稱假設(shè)開發(fā)法或倒算法待評估土地價值=預(yù)期開發(fā)后的房地產(chǎn)租售收入-

建造費(fèi)用-利息-利潤-稅金-租售費(fèi)用剩余法的運(yùn)用范圍：待開發(fā)建設(shè)土地。地價=預(yù)期房地產(chǎn)租售收入-建筑費(fèi)用-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤

-稅金-租售費(fèi)用1.預(yù)期房地產(chǎn)租售收入出租——收益現(xiàn)值法出售——市場比較法2.建筑費(fèi)用比較法測算建筑工程概預(yù)算方法估算二、剩余法的具體計(jì)算公式3.專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用=建筑費(fèi)用×費(fèi)率4.利息和利潤分別是全部預(yù)付資本的資金成本和機(jī)會成本。全部預(yù)付資本=地價+建筑費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)用（1）利息=全部預(yù)付資本×利息率地價利息一般按整個建設(shè)工期計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)利息按建設(shè)工期的一半計(jì)算（2）利潤=全部預(yù)付資本×投資利潤率或：利潤=預(yù)期房地產(chǎn)租售收入×銷售利潤率二、剩余法的具體計(jì)算公式6.租售費(fèi)用主要包括中介代理費(fèi)、市場營銷廣告費(fèi)、買賣手續(xù)費(fèi)等。租售費(fèi)用=預(yù)期房地產(chǎn)租售收入×費(fèi)率5.稅金主要包括營業(yè)稅、契稅、印花稅。說明：上述公式適用于靜態(tài)情況，即不考慮資金時間價值。二、剩余法的具體計(jì)算公式三、剩余法應(yīng)用舉例

【例】有一宗“七通一平”的待開發(fā)建筑用地，土地面積為2000平方米，建筑容積率為2.5，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)工期為2年，建筑費(fèi)為3000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，而地價假定在開始建設(shè)時一次性支付。該寫字樓建成后立即出售，預(yù)計(jì)售價為9000元/平方米，銷售費(fèi)用為售樓收入的2.5%，稅金為售樓收入的6.5%，銀行年貸款利率為6%，按復(fù)利計(jì)息，開發(fā)商要求的投資利潤率為10%。估算該宗土地目前的價值。1.計(jì)算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)銷售收入房地產(chǎn)銷售收入=2000×2.5×9000=4500（萬元）2.計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)建筑費(fèi)=3000×2000×2.5=1500（萬元）專業(yè)費(fèi)=建筑費(fèi)×10%=1500×10%=150（萬元）3.計(jì)算銷售費(fèi)用和稅金銷售費(fèi)用=4500×2.5%=112.5（萬元）稅金=4500×6.5%=292.5（萬元）4.計(jì)算利潤利潤=（地價+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）×10%=（地價+1650）×10%5.計(jì)算利息利息=地價×[(1+6%)2－1]+(1500+150)×[(1+6%)1－1]=0.1236×地價+996.求取地價地價=4500－1500－150－112.5－292.5－0.1×地價－165

－0.1236×地價－99

地價=1782.45（萬元）練習(xí)題

有一宗“七通一平”的建筑用地，土地面積為3000平方米，建筑容積率為3，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期為3年，建筑費(fèi)為2000元/平方米，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，而地價假定在開始建設(shè)時一次支付。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價為8000元/平方米，銷售費(fèi)用為總樓價的4%，稅金為總樓價的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為6%，按復(fù)利計(jì)息，開發(fā)商要求的投資利潤率為20%。試估算該宗土地目前的總地價和單位地價。第七節(jié)房地產(chǎn)評估的基準(zhǔn)地價修正法

（一）基準(zhǔn)地價的含義基準(zhǔn)地價是由政府制定的城鎮(zhèn)國有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價格，是各城鎮(zhèn)按不同的土地級別、不同的地段或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價格。目前全國的許多城市都制定了基準(zhǔn)地價，但各地基準(zhǔn)地價所包含的內(nèi)容有所不同。基準(zhǔn)地價一般由出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)及其他費(fèi)用等構(gòu)成。一、基準(zhǔn)地價的含義、特點(diǎn)及作用（二）基準(zhǔn)地價的特點(diǎn)1.基準(zhǔn)地價是區(qū)域性價格2.基準(zhǔn)地價是土地使用權(quán)價格3.基準(zhǔn)地價是平均價格4.基準(zhǔn)地價一般都要覆蓋整個城市建成區(qū)5.基準(zhǔn)地價是單位土地面積的地價6.基準(zhǔn)地價具有現(xiàn)實(shí)性，是評估出的特定時點(diǎn)的價格。一、基準(zhǔn)地價的含義、特點(diǎn)及作用（三）基準(zhǔn)地價的作用1.具有政府公告作用；2.是宏觀調(diào)控地價水平的依據(jù)；3.是國家征收城鎮(zhèn)土地稅收的依據(jù)；4.是政府參與土地收益分配的依據(jù)；5.是進(jìn)一步評估宗地地價的基礎(chǔ)；6.引導(dǎo)土地資源在行業(yè)部門間的合理配置。一、基準(zhǔn)地價的含義、特點(diǎn)及作用（一）收集、整理土地定級估價成果資料（二）確定修正系數(shù)表（三）調(diào)查宗地地價影響因素的指標(biāo)條件（四）制定待估宗地因素修正系數(shù)（五）確定待估宗地使用年期修正系數(shù)二、基準(zhǔn)地價修正法評估的程序

（六）確定期日修正系數(shù)（七）確定容積率修正系數(shù)（八）評估宗地地價被估宗地地價=基準(zhǔn)地價×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×期日修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他因素修正系數(shù)二、基準(zhǔn)地價修正法評估的程序

第八節(jié)房地產(chǎn)評估的路線價法

（一）地塊分類里地線臨街線袋地臨街地街角地街角地范圍里地正街旁街18米18米一、路線價估價法的基本思路一、路線價估價法的基本思路

路線價估價法是對面臨特定街道、接近性相等的城鎮(zhèn)土地,設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度,求取在該深度上數(shù)宗地塊的平均單價并附設(shè)于該特定街道上,此單價稱為路線價,然后據(jù)此路線價,再配合深度指數(shù)表,用數(shù)學(xué)方法求算出臨接該街道的其他各宗土地價格的一種估價方法。（二）路線價估價法及其計(jì)算公式一、路線價估價法的基本思路

路線價估價法的基本數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 宗地價格=路線價×深度指數(shù)×宗地面積采用此方法估價時,如果街道兩邊的土地另有特殊條件存在,如街角地、兩面臨街地、不規(guī)則形地等,則還要進(jìn)行因素的加減修正,數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 宗地價格=路線價×深度指數(shù)×宗地面積±修正額二、路線價法的操作步驟(1)劃分路線價區(qū)段(2)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度和標(biāo)準(zhǔn)宗地(3)確定路線價(4)制定深度指數(shù)表(5)其他條件修正(6)計(jì)算宗地價值三、路線價估價法應(yīng)用舉例

某路線價區(qū)段,標(biāo)準(zhǔn)深度為18米,路線價為1000元/平方米,待估臨街各宗地塊情況見圖,臨街深度指數(shù)表見表。假設(shè)各宗地的寬度都為6米,計(jì)算各宗地的評估價值。表待估各宗地塊情況表ABCDE1000元(路線價)注：超過標(biāo)準(zhǔn)深度18米以后的地塊為里地。表臨街深度指數(shù)表深度(M)指數(shù)(%)4以下4～88～1212～1616～1818以上13012512011010040

(1)宗地A為臨街地,臨街深度為17.5米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為100,則宗地的價格為：

1000×1×(17.5×6)=105000(元)

(2)宗地B為臨街地,臨街深度為13.5米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為110,則宗地的價格為：

1000×1.10×(13.5×6)=89100(元) (3)宗地C為臨街地,臨街深度為3米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為130,則宗地的價格為：

1000×1.30×(3×6)=23400(元) (4)宗地D為臨街地,臨街深度為7米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為125,則宗地的價格為：

1000×1.25×(7×6)=52500(元) (5)宗地E為臨街地,臨街深度為11米,查臨街深度指數(shù)表得其深度指數(shù)為120,則宗地的價格為：

1000×1.20×(11×6)=79200(元)資產(chǎn)評估學(xué)普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經(jīng)管創(chuàng)新系列第五章流動資產(chǎn)評估第一節(jié)流動資產(chǎn)評估概述第二節(jié)實(shí)物類流動資產(chǎn)評估第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估第一節(jié)流動資產(chǎn)評估概述一、流動資產(chǎn)及其特點(diǎn)貨幣資金應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)短期投資（交易性金融資產(chǎn)）存貨其他流動資產(chǎn)流動資產(chǎn)

流動資產(chǎn)是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動中，在一年或超過一年的一個經(jīng)營周期內(nèi)變現(xiàn)或耗用的資產(chǎn)。（一）流動資產(chǎn)的概念與分類1．按流動資產(chǎn)在企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營中的形態(tài)和作用分類（1）貨幣資產(chǎn)：庫存現(xiàn)金、銀行存款等（2）結(jié)算資產(chǎn)：應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款等（3）儲備資產(chǎn)：材料、低值易耗品等（4）生產(chǎn)資產(chǎn)：在產(chǎn)品、自制半成品等（5）商品資產(chǎn)：產(chǎn)成品、準(zhǔn)備銷售的半成品等流動資產(chǎn)的分類2．按流動資產(chǎn)取得或重置時的資金形態(tài)分類（1）非實(shí)物性流動資產(chǎn)。非實(shí)物性流動資產(chǎn)包括貨幣資產(chǎn)、短期債權(quán)、短期證券投資等。這類資產(chǎn)評估時無需考慮價格變動的影響。（2）實(shí)物性流動資產(chǎn)。實(shí)物性流動資產(chǎn)又稱存貨，包括主要材料、燃料、修理用備件、低值易耗品、包裝物、外購半成品、在產(chǎn)品、自制半成品、產(chǎn)成品及庫存商品等。評估時必須考慮物價變動對其價值的影響。流動資產(chǎn)的分類（二）流動資產(chǎn)的特點(diǎn)

(1)周轉(zhuǎn)快，流動性好

(2)存在形態(tài)多樣化

(3)具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力

(4)原始成本與現(xiàn)行市價接近

(5)具有相對性，如低值易耗品、包裝物等

(6)具有波動性（時效性）

二、流動資產(chǎn)評估的特點(diǎn)(1)非實(shí)物形態(tài)流動資產(chǎn)的評估可借鑒審計(jì)、資信評定等的方法進(jìn)行評估(2)流動資產(chǎn)的市場價值與其重置成本非常接近(3)在正常情況下，流動資產(chǎn)的帳面價值接近于流動資產(chǎn)的重置成本(4)流動資產(chǎn)難以通過收益途徑進(jìn)行評估 鑒于流動資產(chǎn)評估的上述特點(diǎn),在流動資產(chǎn)評估中應(yīng)注意以下各點(diǎn):

(1)合理選準(zhǔn)評估基準(zhǔn)日

(2)對企業(yè)會計(jì)核算資料要認(rèn)真審核

(3)既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查,同時又要分清主次,掌握重點(diǎn)第二節(jié)實(shí)物類流動資產(chǎn)評估

對于實(shí)物類流動資產(chǎn)，可以采用市場法和成本法。實(shí)物類流動資產(chǎn)各種材料在產(chǎn)品產(chǎn)成品低值易耗品一、庫存材料評估1.庫存材料的內(nèi)容及評估步驟

庫存材料包括各種主要材料、輔助材料、燃料、修理用備件、包裝物、庫存低值易耗品等。

(1)對庫存材料的數(shù)量進(jìn)行抽查核實(shí)

(2)對庫存材料的質(zhì)量進(jìn)行檢查

(3)選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法進(jìn)行評估

2.庫存材料的評估方法

對企業(yè)繼續(xù)使用的庫存材料的評估,應(yīng)根據(jù)清查核實(shí)后的材料的實(shí)有數(shù)量乘以現(xiàn)行市場購買價,加上合理的購置費(fèi)用(包括運(yùn)雜費(fèi)、驗(yàn)收整理入庫費(fèi)及其他費(fèi)用),并扣除因材料失效、變質(zhì)、殘損、報廢等相應(yīng)的貶值額后,確定材料的評估值。其數(shù)學(xué)式為:

庫存材料評估值=材料實(shí)有數(shù)量×現(xiàn)行市場購買價格＋合理購置費(fèi)用－各項(xiàng)貶值額或庫存材料評估值=材料實(shí)有數(shù)量×現(xiàn)行市場購買價格×(1+購置費(fèi)率)×(1－各項(xiàng)貶值率)[例]某企業(yè)2015年購進(jìn)原材料400噸,單價150元/噸,運(yùn)雜費(fèi)為1600元。資產(chǎn)評估時,經(jīng)核實(shí)鑒定,尚有庫存材料80噸,因保管等原因造成貶值率為2%,該材料現(xiàn)行市場價格為160元/噸。則原材料的評估值為:

原材料評估值=80×(160+1600/400)×(1－2%)=12858(元)二、在產(chǎn)品評估企業(yè)的在產(chǎn)品是原材料投入生產(chǎn)后,尚未最后制造完成的產(chǎn)品,包括各生產(chǎn)階段正在加工或裝配的在制品,以及已經(jīng)完成一道或幾道生產(chǎn)工序,還沒有完成整個生產(chǎn)過程,等待加工或裝配的庫存半成品。

1.定額成本法

按社會平均工藝定額和現(xiàn)行的市場價格計(jì)算評估值。數(shù)學(xué)表達(dá)式為:

在產(chǎn)品評估值=在產(chǎn)品實(shí)有數(shù)量×(該工序單位材料工藝定額×單位材料現(xiàn)行市場價格＋該工序累計(jì)單位工時定額×正常小時工資費(fèi)用+單位工時定額×正常小時費(fèi)用率)[例]對某企業(yè)某種在產(chǎn)品進(jìn)行評估,經(jīng)清查核實(shí)有50件,每件鋼材消耗定額為150公斤,該種鋼材的現(xiàn)行市場價格為2000元/噸(2元/公斤),在產(chǎn)品累計(jì)單位工時定額為100小時,每小時工資及附加費(fèi)定額為0.50元,制造費(fèi)用定額為0.60元,企業(yè)管理費(fèi)定額為0.80元,燃料和動力定額為0.30元。根據(jù)以上資料,則:

在產(chǎn)品評估值=50×[150×2＋100×0.50＋100×(0.60+0.80)+100×0.30] =50×[300+50+140+30] =26000(元)

2.約當(dāng)產(chǎn)量法按在產(chǎn)品的完工程度計(jì)算評估值。數(shù)學(xué)表達(dá)式為:

在產(chǎn)品評估值=在產(chǎn)品實(shí)有數(shù)量×在產(chǎn)品完工程度（約當(dāng)系數(shù)）×社會平均單位產(chǎn)品成本

=在產(chǎn)品約當(dāng)產(chǎn)量×社會平均單位產(chǎn)品成本【例】某企業(yè)在評估時，有在產(chǎn)品20件，材料隨生產(chǎn)過程陸續(xù)投入。已知這批在產(chǎn)品的材料投入量為75%，完工程度為60%。該產(chǎn)品的單位定額成本為：材料定額成本3800元，人工費(fèi)用定額成本為400元，其它各項(xiàng)費(fèi)用定額成本為620元。確定在產(chǎn)品的評估值。在產(chǎn)品材料約當(dāng)產(chǎn)量=20×75%=15（件）在產(chǎn)品人工及費(fèi)用約當(dāng)產(chǎn)量=20×60%=12（件）在產(chǎn)品評估值=15×3800+12×（400+620）

=69240（元）三、產(chǎn)成品評估

產(chǎn)成品是指已經(jīng)完成全部生產(chǎn)過程并已驗(yàn)收入庫和已完工并經(jīng)過質(zhì)量檢驗(yàn)但尚未辦理入庫手續(xù)的產(chǎn)品。1.重置核算法

重置核算法是根據(jù)清查核實(shí)后的產(chǎn)成品的實(shí)有數(shù)量乘以產(chǎn)品的單位定額成本或單位產(chǎn)品的社會平均成本再加上合理利潤確定產(chǎn)成品的評估值。產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量×單位定額成本×(1＋成本利潤率)或產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量×單位產(chǎn)品社會平均成本×(1＋成本利潤率)[例]某企業(yè)對庫存產(chǎn)成品A進(jìn)行評估,有關(guān)資料如下:A產(chǎn)品的實(shí)有數(shù)量為5000件,標(biāo)準(zhǔn)單位材料用量2公斤,現(xiàn)行市場價格15元/公斤,標(biāo)準(zhǔn)單位工時3小時,每小時標(biāo)準(zhǔn)工資率1.5元,每小時標(biāo)準(zhǔn)制造及管理費(fèi)用率2元,A產(chǎn)品的成本利潤率為10%。則: A產(chǎn)成品的評估值=5000×(2×15＋3×1.5＋3×2)×(1＋10%)=222750(元)2.可變現(xiàn)價值法

可變現(xiàn)價值法是按被評估產(chǎn)成品可接受的市場價格,扣除相關(guān)費(fèi)用后的變現(xiàn)價值確定產(chǎn)成品評估值的方法。其數(shù)學(xué)式為:

產(chǎn)成品評估值=產(chǎn)成品實(shí)有數(shù)量×可變現(xiàn)比率×產(chǎn)成品現(xiàn)行售價-相關(guān)費(fèi)用[例]某企業(yè)有庫存產(chǎn)成品2000件,入庫時均為一等品,單位成本80元,單位不含稅售價100元。經(jīng)評估人員核實(shí)和鑒定,該種產(chǎn)成品中有200件是三等品,三等品銷售價格只為一等品銷售價格的80%。預(yù)計(jì)銷售這些產(chǎn)成品需花費(fèi)的銷售費(fèi)用1500元,該產(chǎn)品銷路較好。則:

產(chǎn)成品評估值=1800×100＋200×100×80%－1500=194500(元)四、低值易耗品評估

低值易耗品是指單位價值在規(guī)定限額以下,或使用年限在一年以內(nèi)的勞動資料。低值易耗品一般包括工具、管理用具、勞動保護(hù)用品等。

1.在庫低值易耗品評估 評估方法同庫存材料

2.在用低值易耗品的評估方法類似于固定資產(chǎn)的評估方法 數(shù)學(xué)表達(dá)式為:低值易耗品評估值=低值易耗品重置成本×成新率3.殘損、無用、待報廢的低值易耗品的評估以變現(xiàn)凈值確定評估值第三節(jié)債權(quán)類及貨幣類流動資產(chǎn)評估現(xiàn)金各項(xiàng)存款貨幣類流動資產(chǎn)債權(quán)類流動資產(chǎn)應(yīng)收及預(yù)付賬款應(yīng)收票據(jù)短期投資一、應(yīng)收及預(yù)付賬款評估應(yīng)收及預(yù)付賬款評估是在對企業(yè)各種應(yīng)收及預(yù)付賬款核實(shí)的基礎(chǔ)上,根據(jù)每筆款項(xiàng)可收回的數(shù)額確定評估值。用數(shù)學(xué)式可以概括為:

應(yīng)收及預(yù)付賬款評估價值＝應(yīng)收及預(yù)付賬款賬面余額－已確定的壞賬損失－預(yù)計(jì)可能發(fā)生的壞賬損失

[例]

某企業(yè)應(yīng)收賬款及拖欠時間情況見表應(yīng)收賬款評估值=879000-139120=739880(元)壞賬計(jì)算分析表單位:元

拖欠時間未到期半

年一

年二

年

三年以上合

計(jì)

應(yīng)收金額4300001540001320009800065000879000預(yù)計(jì)壞賬率%18204580--

壞賬金額430012320264004410052000139120

備注二、應(yīng)收票據(jù)評估

應(yīng)收票據(jù)是指企業(yè)持有的經(jīng)債務(wù)人書面承諾,具有法定形式和已確定收款期限的債權(quán)憑證。票據(jù)有帶息和不帶息之分。具體計(jì)算公式為:應(yīng)收票據(jù)評估值=票據(jù)到期價值-貼現(xiàn)利息不帶息票據(jù)到期價值=票據(jù)面值帶息票據(jù)到期價值=票據(jù)面值×(1+利率×票據(jù)期限)貼現(xiàn)利息=票據(jù)到期價值×貼現(xiàn)率×貼現(xiàn)期貼現(xiàn)期=票據(jù)到期天數(shù)(票據(jù)期限)-持票天數(shù)[例]某企業(yè)收到甲公司不帶息匯票一張,票面額300000元,簽發(fā)日5月8日,票據(jù)期限為3個月,6月8日評估,當(dāng)時年貼現(xiàn)率為7%,則:貼現(xiàn)天數(shù)=90-30=60(天)評估值=300000-3500=296500(元)三、現(xiàn)金及各項(xiàng)存款審核嚴(yán)格地講，對于現(xiàn)金及各項(xiàng)存款不存在評估問題，所謂的評估實(shí)際上是對現(xiàn)金和各項(xiàng)存款的審核。對于外幣存款，可按評估基準(zhǔn)日的國家外匯牌價折算成人民幣金額。資產(chǎn)評估學(xué)普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經(jīng)管創(chuàng)新系列第六章金融資產(chǎn)評估

第一節(jié)金融資產(chǎn)評估概述第二節(jié)債券評估第三節(jié)股票評估

第一節(jié)金融資產(chǎn)評估概述

金融市場作為金融工具的交易場所，為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的持續(xù)進(jìn)行，提供了融資和投資渠道。金融工具是金融市場上交易的對象和手段。金融市場上證明金融交易金額、期限、價格的合約被稱作金融工具，其基本要素為支付的金額與支付條件。金融工具發(fā)行者持有者融資工具投資工具負(fù)債或所有者權(quán)益金融資產(chǎn)一、金融資產(chǎn)及其特性

金融投資的對象是金融資產(chǎn)。金融資產(chǎn)是以經(jīng)濟(jì)合約為基本存在形式的權(quán)利性資產(chǎn)。從廣義的角度來看，金融資產(chǎn)是指投資主體持有的一切能夠在金融市場上進(jìn)行交易，具有現(xiàn)實(shí)價格和未來估價的金融工具的總稱，表示對未來收入的合法所有權(quán)。

一、金融資產(chǎn)及其特性金融資產(chǎn)具有如下特性：（1）虛擬性。金融資產(chǎn)是一種間接投資，其價值體現(xiàn)為具有索取實(shí)物資產(chǎn)或某種經(jīng)濟(jì)利益的權(quán)利。金融資產(chǎn)所代表的是一種契約性權(quán)利。（2）價值性。金融資產(chǎn)必然帶來預(yù)期收益，金融資產(chǎn)的價值取決于能帶來未來的現(xiàn)金流量。（3）流通性。金融資產(chǎn)的流通性又稱變現(xiàn)性，周轉(zhuǎn)速度取決于金融資產(chǎn)的持有目的。一、金融資產(chǎn)及其特性

（一）根據(jù)金融工具的性質(zhì)不同可以將金融資產(chǎn)分為債權(quán)類金融資產(chǎn)和股權(quán)類金融資產(chǎn)。（二）根據(jù)金融工具期限的長短，可以將金融資產(chǎn)分為貨幣性金融資產(chǎn)和資本性金融資產(chǎn)。前者主要包括商業(yè)票據(jù)、短期公債、可轉(zhuǎn)讓大額定期存單、回購協(xié)議等；后者主要包括股票、長期債券等。二、金融資產(chǎn)的分類

（1）金融資產(chǎn)評估是對投資資本的評估。（2）金融資產(chǎn)評估是對被投資者的償債能力和獲利能力的評估。三、金融資產(chǎn)評估的特點(diǎn)第二節(jié)債券評估一、上市債券的評估

在正常情況下，上市債券的現(xiàn)行市場價格可以作為它的評估值。

[例]被評估企業(yè)持有2013年發(fā)行的三年期國庫券2000張,每張面值100元,年利率9.5%,評估時,2013年發(fā)行的國庫券的市場交易價,面值100元的市場交易價為110元,評估人員認(rèn)定在評估基準(zhǔn)日該企業(yè)持有的2013年發(fā)行的國庫券的評估值為:

評估值=2000×110=220000（元）二、非上市債券評估

不能進(jìn)入市場流通的債券,無法直接通過市場判斷其評估價值,采用收益途徑及其方法評估非上市債券的評估價值是一種比較好的途徑。

1.每年(期)支付利息、到期還本債券的評估。用公式表示：式中：P為債券的評估值;Ri為債券在第i年的預(yù)期收益(利息);r為適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率;P0為債券的面值或本金;i為年期序號;n為年限數(shù)。2.到期后一次性還本付息債券的評估。此類債券的評估可按下列公式計(jì)算：

P=F(1+r)-n式中：

P為債券的評估值; F為債券到期時本金和利息之和; n為從評估時點(diǎn)算起到債券期滿還本付息止的期限(以年或月為單位); r為折現(xiàn)率。 ①采用單利計(jì)算的終值可按下式計(jì)算：

F=P0(1+ni)其中：P0為債券的面值或計(jì)息本金值;n為債券的期限或計(jì)息期限;i為債券利息率。

②采用復(fù)利計(jì)算的終值可按下式進(jìn)行：

F=P0(1+i)n

式中符號含義同上。[例]被評估企業(yè)擁有紅星機(jī)械廠發(fā)行的4年期一次性還本付息債券10000元,年利率18%,不計(jì)復(fù)利,評估時債券的購入時間已滿3年,當(dāng)時的國庫券利率為10%。評估人員通過對紅星機(jī)械廠的了解,認(rèn)為該債券風(fēng)險不大,按2%為風(fēng)險報酬率,以國庫券利率為無風(fēng)險報酬率。紅星機(jī)械廠債券評估過程如下：P=F(1+r)-nF=10000×(1+18%×4)=17200(元)P=17200×(1+12%)-1=17200×0.8929=15358(元)第三節(jié)股票評估一、上市股票的評估

上市股票是指企業(yè)公開發(fā)行的,可以在股票市場上自由交易的股票。上市股票在正常情況下隨時都有市場價格。股票的市場價格基本上可以作為評估股票的基本依據(jù)。上市股票評估值=股票股數(shù)×評估基準(zhǔn)日該股票市場收盤價二、非上市股票的評估1.優(yōu)先股的評估式中：

P為優(yōu)先股的評估值; Ri為第i年的優(yōu)先股的收益; r為折現(xiàn)率; A為優(yōu)先股的年等額股息收益;二、非上市股票的評估

如果非上市公司優(yōu)先股有上市的可能,持有人又有轉(zhuǎn)售的意向,這類優(yōu)先股可參照下列公式評估： 式中：

F為預(yù)期優(yōu)先股的變現(xiàn)價格; n為優(yōu)先股的持有年限。二、非上市股票的評估2.普通股的評估

①固定紅利模型。固定紅利模型是針對經(jīng)營一直比較穩(wěn)定的企業(yè)的普通股的評估設(shè)計(jì)的。用公式表示：其中：P為股票的評估值;D為股票年固定的預(yù)期股利;r為折現(xiàn)率或資本化率。[例]大華紡織廠擁有吉慶水泥廠發(fā)行的非上市法人股100000股,每股面值1元。在大華紡織廠持股期間,每年的股票收益率在16%的水平上。評估人員經(jīng)調(diào)查分析,認(rèn)為吉慶水泥廠生產(chǎn)經(jīng)營比較穩(wěn)定,在今后可預(yù)測的年份中,保持15%的股利分配水平是有把握的。評估人員考慮到該股票為非上市流通股票,加之此行業(yè)市場競爭比較激烈的情況,在選用國庫券利率10%的基礎(chǔ)上,確定此類企業(yè)股票的風(fēng)險報酬率為4%,折現(xiàn)率為14%,依據(jù)上述數(shù)據(jù)評估過程如下：A.每股股票價格：B.大華紡織廠持有的股票價值：

P=1.07143×100000=107143(元)②紅利增長模型。紅利增長模型適用于成長型企業(yè)的股票評估。計(jì)算公式如下：式中：

P為股票評估值; D1為評估下一年該股票的股利額; r為折現(xiàn)率; g為股利增長比率。[例]被評估企業(yè)擁有A公司面值共90萬元的非上市股票，從持股期間來看，每年股利分派相當(dāng)于票面值的10%，評估人員通過調(diào)查了解到A公司只把稅后利潤的80%用于股利分配，另20%用于公司擴(kuò)大再生產(chǎn)，公司有很強(qiáng)的發(fā)展后勁，公司的凈資產(chǎn)利潤率保持在15%水平上，折現(xiàn)率設(shè)定為12%，試運(yùn)用紅利增長模型評估被評估企業(yè)擁有的A公司股票。解：ｇ=２０％×１５％＝３％Ｄ1=９０００００×１０％（1+3%）

=９２7００（元）Ｐ=Ｄ1／（r-ｇ）

=９２７００／（１２％-３％）

=９２7００／９％

=１０３００００（元）③分段式模型。分段式模型是針對前兩種模型過于極端化、很難運(yùn)用于所有股票評估這一特點(diǎn)。有意將股票的預(yù)期收益分為兩段,以針對被評估股票的具體情況靈活運(yùn)用。[例]大華紡織廠擁有長安釀酒公司發(fā)行的10萬股非上市股票,每股面值1元。該股票發(fā)行時就宣布該股票5年后公開上市,大華紡織廠擁有該公司股票已2年,每年每股股票的收益率為15%。大華紡織廠不準(zhǔn)備永久擁有該股票,擬在股票公開上市時售出。評估人員對長安釀酒公司生產(chǎn)經(jīng)營管理等情況作了認(rèn)真調(diào)查了解之后,認(rèn)為在今后3—5年期間長安釀酒公司經(jīng)營勢頭良好,每股股息保持在15%是有根據(jù)的。

按目前股票市場上酒類生產(chǎn)企業(yè)的股票市盈率來看,3年后長安釀酒公司股票上市的市盈率達(dá)到10是客觀的。針對長安釀酒公司的上述情況,確定其股票評估的折現(xiàn)率為12%。股票評估過程如下：式中：

P為評估值; Di為第i年的股票收益值; Cn為n年后股票的變現(xiàn)價格;r為折現(xiàn)率。

P=100000×15%×(P/A,12%,3)+10×15%×100000×(1+12%)-3 =15000×2.4018+150000×0.7118=36017+106770=142787(元)資產(chǎn)評估學(xué)普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經(jīng)管創(chuàng)新系列第七章無形資產(chǎn)評估第一節(jié)無形資產(chǎn)評估概述第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的收益法第三節(jié)無形資產(chǎn)評估的成本法和市場法第四節(jié)專利資產(chǎn)和專有技術(shù)的評估第五節(jié)商標(biāo)資產(chǎn)評估第六節(jié)版權(quán)評估第七節(jié)商譽(yù)的評估第一節(jié)無形資產(chǎn)評估概述一、無形資產(chǎn)的特點(diǎn)及分類（一）無形資產(chǎn)的特點(diǎn)（二）無形資產(chǎn)的分類二、影響無形資產(chǎn)評估價值的因素（一）獲利能力因素（二）技術(shù)因素（三）風(fēng)險因素（四）無形資產(chǎn)的取得成本（五）機(jī)會成本（六）市場因素（七）無形資產(chǎn)所處行業(yè)因素（八）使用期限（九）其他因素三、無形資產(chǎn)評估的操作步驟（一）明確評估目的（二）確認(rèn)無形資產(chǎn)（三）收集相關(guān)資料（四）確定評估方法（五）整理并撰寫報告，做出評估結(jié)論第二節(jié)無形資產(chǎn)評估的收益法一、無形資產(chǎn)評估中收益法的應(yīng)用形式二、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定（一）無形資產(chǎn)超額收益的確定1.直接估算法2.差額法3.分成率法4.要素貢獻(xiàn)法（二）無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率的確定一般來說，無形資產(chǎn)收益高，風(fēng)險性強(qiáng)，因此，無形資產(chǎn)評估中折現(xiàn)率往往要高于有形資產(chǎn)評估的折現(xiàn)率。折現(xiàn)率的口徑應(yīng)與無形資產(chǎn)評估中采用的收益額的口徑保持一致。（三）無形資產(chǎn)收益期限的確定二、收益法應(yīng)用中各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的確定第三節(jié)無形資產(chǎn)評估的成本法和市場法一、無形資產(chǎn)評估中的成本法

（一）自創(chuàng)無形資產(chǎn)重置成本的估算1.核算法2.倍加系數(shù)法（二）外購無形資產(chǎn)重置成本的估算（1）市價類比法（2）物價指數(shù)法一、無形資產(chǎn)評估中的成本法

（三）無形資產(chǎn)成新率的估算1.專家鑒定法2.剩余經(jīng)濟(jì)壽命預(yù)測法二、無形資產(chǎn)評估中的市場法1.參照物必須是具有合理比較基礎(chǔ)的類似的無形資產(chǎn)；2.收集類似的無形資產(chǎn)交易和市場信息是為橫向比較提供依據(jù)，而收集被評估無形資產(chǎn)的以往信息是為縱向比較提供依據(jù)；3.作為市場法應(yīng)用基礎(chǔ)的價格信息應(yīng)滿足要相關(guān)、合理、可靠和有效的要求；4.無論是橫向比較還是縱向比較，參照物與被評估無形資產(chǎn)會因時間、空間和條件的變化而產(chǎn)生差異，評估人員應(yīng)對此做出言之有理，持之有據(jù)的調(diào)整第四節(jié)專利資產(chǎn)和專有技術(shù)的評估一、專利資產(chǎn)的特點(diǎn)（一）專利資產(chǎn)確認(rèn)復(fù)雜（二）收益能力有一定的不確定性二、專利資產(chǎn)的評估目的1.使用權(quán)限（1）獨(dú)占使用權(quán)（2）排他使用權(quán)（3）普通使用權(quán)2.地域范圍3.時間范圍三、專利資產(chǎn)評估程序（一）確認(rèn)專利資產(chǎn)存在1.形式上的確認(rèn)2.實(shí)質(zhì)上的確認(rèn)（二）選擇評估方法并搜集相關(guān)資料（三）對專利資產(chǎn)價值進(jìn)行評定估算（四）完成評估報告四、專利資產(chǎn)的評估方法及案例（一）收益法（二）成本法五、專有技術(shù)的特點(diǎn)（一）實(shí)用性（二）獲利性（三）保密性六、影響專有技術(shù)評估值的因素1.專有技術(shù)的使用期限2.專有技術(shù)的預(yù)期獲利能力3.分析專有技術(shù)的市場情況4.專有技術(shù)的開發(fā)成本5.保密措施第五節(jié)商標(biāo)資產(chǎn)評估一、商標(biāo)評估的有關(guān)理論（一）商標(biāo)及其分類1.按商標(biāo)是否具有法律保護(hù)的專用權(quán)2.按照商標(biāo)的構(gòu)成分類3.按商標(biāo)的不同作用分類（二）商標(biāo)權(quán)及其特點(diǎn)二、影響商標(biāo)資產(chǎn)價值的因素（一）商標(biāo)的法律狀態(tài)1.商標(biāo)的注冊情況2.商標(biāo)權(quán)的失效3.商標(biāo)權(quán)的續(xù)展4.商標(biāo)權(quán)的地域性5.商標(biāo)權(quán)在特定的商品范圍內(nèi)有效二、影響商標(biāo)資產(chǎn)價值的因素（二）商標(biāo)的知名度（三）商標(biāo)所依托的商品（四）宏觀經(jīng)濟(jì)狀況（五）評估目的（六）類似商標(biāo)的交易情況（七）商標(biāo)設(shè)計(jì)、廣告宣傳（八）其他因素三、商標(biāo)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值及評估操作步驟（一）商標(biāo)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價值（二）商標(biāo)權(quán)評估的操作步驟四、商標(biāo)資產(chǎn)的評估方法（一）商標(biāo)權(quán)轉(zhuǎn)讓的評估案例（二）商標(biāo)許可價值評估（商標(biāo)使用權(quán)評估）舉例第六節(jié)版權(quán)評估一、版權(quán)的基本概念（一）版權(quán)的主體（二）版權(quán)的客體（三）版權(quán)歸屬的確定（四）版權(quán)的內(nèi)容（五）版權(quán)的保護(hù)期二、版權(quán)的特征（一）自動保護(hù)原則（二）版權(quán)的多樣性（三）法律特征三、計(jì)算機(jī)軟件評估（一）計(jì)算機(jī)軟件的無形資產(chǎn)特點(diǎn)（二）計(jì)算機(jī)軟件評估方法第七節(jié)商譽(yù)的評估一、商譽(yù)及其特點(diǎn)二、商譽(yù)評估的方法（一）割差法（二）超額收益法三、商譽(yù)評估需要注意的幾個問題資產(chǎn)評估學(xué)普通高等教育“十三五”規(guī)劃教材華信經(jīng)管創(chuàng)新系列第八章資源資產(chǎn)評估第一節(jié)資源資產(chǎn)評估概述第二節(jié)森林資產(chǎn)評估第三節(jié)礦產(chǎn)資源資產(chǎn)評估第一節(jié)資源資產(chǎn)評估概述一、自然資源和含義與分類（一）自然資源的含義廣義的資源包括自然資源、經(jīng)濟(jì)資源和人文社會資源等；狹義的資源是指自然資源，包括礦產(chǎn)資源、森林資源、土地資源、水資源等。在本章中，資源資產(chǎn)是指由狹義的自然資源轉(zhuǎn)化而成的資產(chǎn)。一、自然資源和含義與分類（二）自然資源的分類1.根據(jù)自然資源在開發(fā)過程中能否再生，可劃分為耗竭性資源和非耗竭性資源。2.按照資源的性質(zhì)，從自然資源與人類的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，可劃分為環(huán)境資源、生物資源、土地資源、礦產(chǎn)資源和景觀資源等。二、資源資產(chǎn)的特性（一）天然性（二）稀缺性（三）生態(tài)性（四）區(qū)域性三、資源資產(chǎn)評估的特點(diǎn)(一)資源資產(chǎn)評估的一般是自然資源的使用權(quán)價值(二)資源資產(chǎn)價值一般受資源的區(qū)位影響較大(三)資源資產(chǎn)評估