浙江青田試點農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款的實踐-以青田以及青田農(nóng)商銀行為例

一、試點總體進展情況（一）抓住關鍵環(huán)節(jié)，創(chuàng)新抵押物處置機制，擰緊交易監(jiān)管閥門擴大農(nóng)村宅基地和農(nóng)民住房財產(chǎn)權交易范圍，在堅持“一戶一宅、法定面積”的前提下，對農(nóng)民住房財產(chǎn)權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上限制在本村集體經(jīng)濟組織范圍內(nèi)，若無法處置的，允許縣域范圍內(nèi)、具有農(nóng)村戶籍的人員作為受讓人參與處置；采取有效措施保障農(nóng)民的基本居住權，農(nóng)民因到期無法償還貸款被收購或回購的住房，農(nóng)民與收購或回購主體協(xié)商，經(jīng)得同意，收購或回購主體以返租的形式出租給農(nóng)民居住，在租住期內(nèi)（六個月），農(nóng)民享有優(yōu)先贖回權，超出該期限的，可以上市交易。（二）健全保障體系，創(chuàng)新風險補償機制，調(diào)動抵押貸款積極性一是建立風險補償基金。出臺《農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款融資風險補償基金管理辦法》，縣財政以上年度全縣農(nóng)房抵押貸款余額為基數(shù)，按0.5%提取融資風險補償基金，金融機構在抵押資產(chǎn)處置追償后對本金損失的部分按35%的比例給予補償。二是設立試點專項資金。對符合農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的縣級以上（含縣級）農(nóng)村經(jīng)濟組織的農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款，按基準利率給予50%的財政貼息。三是市場化中介評估。委托青田縣中茂房地產(chǎn)評估有限公司及青田縣九樂房地產(chǎn)評估有限公司作為農(nóng)民住房資產(chǎn)評估的中介組織，原則上農(nóng)民住房資產(chǎn)價值由借貸雙方協(xié)商確定，確需評估的，價值在30萬元以下的評估費由財政給予房地產(chǎn)評估機構每筆150元的補貼，減輕農(nóng)戶的財務負擔。四是創(chuàng)新農(nóng)房小額保證保險貸款業(yè)務。青田農(nóng)商銀行與人保公司雙方協(xié)商達成初步協(xié)議，在農(nóng)戶自愿的基礎上，人保公司收取1%的保險費，若出現(xiàn)不良貸款，保險公司承擔30%的賠付，有效增強風險防范能力。（三）夯實試點基礎，構筑一體化服務體系，加快抵押貸款進程一是創(chuàng)新實行“五同步”確權登記。即農(nóng)村宅基地和農(nóng)房同步測繪、同步處置、同步補批、同步認定、同步登記，做到農(nóng)村宅基地和農(nóng)房確權登記基礎工作同步推進、同時發(fā)力，形成了“兩證”確權登記發(fā)證同步前行的“青田模式”，截止到目前，青田“兩證”確權發(fā)證率已達到82%。二是抵押與登記率先實現(xiàn)“最多跑一次”。將農(nóng)房交易抵押職責整合至縣不動產(chǎn)登記服務中心，并設置抵押交易與登記綜合窗口，通過“一窗受理、集成服務”模式，實現(xiàn)農(nóng)房抵押、交易、納稅、登記“統(tǒng)一窗口受理、統(tǒng)一收取材料、統(tǒng)一審核把關、統(tǒng)一領取證件”四統(tǒng)一，農(nóng)房抵押交易與登記由原本的最少跑4次，到現(xiàn)在的最多跑一次，整個辦理過程由原來的15個工作日縮短到現(xiàn)在10個工作日。三是創(chuàng)新金融機構限時辦結制。農(nóng)房抵押貸款從業(yè)務受理、調(diào)查核實到審批辦結只需7個工作日。同時，為有效解決農(nóng)民對抵押登記流程不熟悉難題，金融機構推行全程免費代辦服務。截至目前，青田縣開展農(nóng)房抵押貸款金融機構7家，均已落實限時辦結和免費代辦業(yè)務。其中，青田農(nóng)商銀行已辦理農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款4.3億元，筆數(shù)866筆。二、試點存在的困難和問題（一）貸款條件較高，適用性不強《農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點暫行辦法》第四款要求除用于抵押的農(nóng)民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關證明材料。該條款的設置將大大限制了農(nóng)房抵押的適用范圍，許多農(nóng)民將無法抵押自己的宅基住房。當前，銀行針對此項問題的普遍做法是與抵押人簽訂《抵押人另有住所的承諾書》，但如果事實上抵押人沒有另有住所，在保障抵押人基本的居住權的前提下，則該承諾書的法律效力存在較大的疑問，在履行抵押權時將遇到執(zhí)行困難。（二）確權頒證難不動產(chǎn)產(chǎn)權證作為農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款中最重要的一個材料，當前，大多數(shù)農(nóng)民沒有意識到“產(chǎn)權證”的價值和作用，對農(nóng)房確權頒證工作態(tài)度不積極，主動申請意識不強。此外，農(nóng)房違章修建現(xiàn)象嚴重，青田在外華僑又多，確權頒證難度較大，影響確權認證工作的推進。（三）房地評估難由于農(nóng)村住房建造標準不一、建筑材料多樣、房屋所處地理位置不同等因素，導致農(nóng)房價值的評估差異性較大，導致抵押物價值難以確定。（四）利率定價難農(nóng)戶住房抵押貸款額度一般都比較小，屬小額貸款范疇，也是零售業(yè)務。在利率定價上，銀行普遍陷入兩難境地，一方面抵押手續(xù)只能逐戶逐筆辦理，且手續(xù)復雜，辦貸效率不高，導致管理維護成本高企。另一方面，在存貸利差為主要利潤來源的情況下，銀行存在較大的利潤考核壓力，為保障經(jīng)營效益，貸款利率也不能一降到底，但在同業(yè)競爭日益激烈的情況下，銀行往往也只能進一步調(diào)低利率。因此，部分金融機構認為農(nóng)房抵押貸款風險與收益不成正比，參與試點的積極性不高。（五）農(nóng)房處置難《農(nóng)民住房財產(chǎn)權抵押貸款試點暫行辦法》第十二條因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區(qū)實際情況，配合試點地區(qū)政府在保障農(nóng)民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產(chǎn)變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優(yōu)先受償。而目前對于受讓人的規(guī)定按照《土地管理法》62、63條的規(guī)定，只能限制與本集體成員、且需符合一戶一宅的原則。因此，如果嚴格按照該條法律規(guī)定操作，則抵押物的處置將非常困難，不能達到試點的目的，也會嚴重影響到金融機構放貸的積極性。此外，房屋處置受房屋地理位置影響較大，城鎮(zhèn)住房處置相對容易，農(nóng)村地區(qū)特別是偏遠山區(qū)的住房則相對困難，造成部分金融機構在開展業(yè)務時偏好城鎮(zhèn)住房，對鄉(xiāng)村住房則有所回避，導致鄉(xiāng)村住房抵押率設定以及評估價值都相對城鎮(zhèn)住房低許多，抵押業(yè)務辦理也相對較少。三、相關建議（一）完善農(nóng)房抵押貸款風險緩釋機制，保障參與各方的主體權益重點要探索建立農(nóng)村資產(chǎn)收儲中心或資產(chǎn)收儲公司，為金融機構提供風險保障；在穩(wěn)步推進村級擔保組織建設的同時，探索建設政策性農(nóng)業(yè)擔保公司，建立多元化風險分散處置機制。（二）強化政策保障明確長期穩(wěn)定居住場所的定義和證明單位或者直接取消該要求，在政策上放開農(nóng)村宅基地和集體土地及其地上房產(chǎn)的交易限制。提高農(nóng)房不良貸款容忍度，放寬呆壞賬核銷條件和建立信貸人員的免責制度。大力推廣農(nóng)房保險，并將抵押農(nóng)房的保險受益人設為金融機構，有效分散農(nóng)房抵押貸款風險