浙江青田試點農民住房財產權抵押貸款的實踐-以青田以及青田農商銀行為例

一、試點總體進展情況（一）抓住關鍵環(huán)節(jié)，創(chuàng)新抵押物處置機制，擰緊交易監(jiān)管閥門擴大農村宅基地和農民住房財產權交易范圍，在堅持“一戶一宅、法定面積”的前提下，對農民住房財產權（含宅基地使用權）抵押貸款的抵押物處置，受讓人原則上限制在本村集體經(jīng)濟組織范圍內，若無法處置的，允許縣域范圍內、具有農村戶籍的人員作為受讓人參與處置；采取有效措施保障農民的基本居住權，農民因到期無法償還貸款被收購或回購的住房，農民與收購或回購主體協(xié)商，經(jīng)得同意，收購或回購主體以返租的形式出租給農民居住，在租住期內（六個月），農民享有優(yōu)先贖回權，超出該期限的，可以上市交易。（二）健全保障體系，創(chuàng)新風險補償機制，調動抵押貸款積極性一是建立風險補償基金。出臺《農民住房財產權抵押貸款融資風險補償基金管理辦法》，縣財政以上年度全縣農房抵押貸款余額為基數(shù)，按0.5%提取融資風險補償基金，金融機構在抵押資產處置追償后對本金損失的部分按35%的比例給予補償。二是設立試點專項資金。對符合農業(yè)產業(yè)化發(fā)展的縣級以上（含縣級）農村經(jīng)濟組織的農民住房財產權抵押貸款，按基準利率給予50%的財政貼息。三是市場化中介評估。委托青田縣中茂房地產評估有限公司及青田縣九樂房地產評估有限公司作為農民住房資產評估的中介組織，原則上農民住房資產價值由借貸雙方協(xié)商確定，確需評估的，價值在30萬元以下的評估費由財政給予房地產評估機構每筆150元的補貼，減輕農戶的財務負擔。四是創(chuàng)新農房小額保證保險貸款業(yè)務。青田農商銀行與人保公司雙方協(xié)商達成初步協(xié)議，在農戶自愿的基礎上，人保公司收取1%的保險費，若出現(xiàn)不良貸款，保險公司承擔30%的賠付，有效增強風險防范能力。（三）夯實試點基礎，構筑一體化服務體系，加快抵押貸款進程一是創(chuàng)新實行“五同步”確權登記。即農村宅基地和農房同步測繪、同步處置、同步補批、同步認定、同步登記，做到農村宅基地和農房確權登記基礎工作同步推進、同時發(fā)力，形成了“兩證”確權登記發(fā)證同步前行的“青田模式”，截止到目前，青田“兩證”確權發(fā)證率已達到82%。二是抵押與登記率先實現(xiàn)“最多跑一次”。將農房交易抵押職責整合至縣不動產登記服務中心，并設置抵押交易與登記綜合窗口，通過“一窗受理、集成服務”模式，實現(xiàn)農房抵押、交易、納稅、登記“統(tǒng)一窗口受理、統(tǒng)一收取材料、統(tǒng)一審核把關、統(tǒng)一領取證件”四統(tǒng)一，農房抵押交易與登記由原本的最少跑4次，到現(xiàn)在的最多跑一次，整個辦理過程由原來的15個工作日縮短到現(xiàn)在10個工作日。三是創(chuàng)新金融機構限時辦結制。農房抵押貸款從業(yè)務受理、調查核實到審批辦結只需7個工作日。同時，為有效解決農民對抵押登記流程不熟悉難題，金融機構推行全程免費代辦服務。截至目前，青田縣開展農房抵押貸款金融機構7家，均已落實限時辦結和免費代辦業(yè)務。其中，青田農商銀行已辦理農民住房財產權抵押貸款4.3億元，筆數(shù)866筆。二、試點存在的困難和問題（一）貸款條件較高，適用性不強《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》第四款要求除用于抵押的農民住房外，借款人應有其他長期穩(wěn)定居住場所，并能夠提供相關證明材料。該條款的設置將大大限制了農房抵押的適用范圍，許多農民將無法抵押自己的宅基住房。當前，銀行針對此項問題的普遍做法是與抵押人簽訂《抵押人另有住所的承諾書》，但如果事實上抵押人沒有另有住所，在保障抵押人基本的居住權的前提下，則該承諾書的法律效力存在較大的疑問，在履行抵押權時將遇到執(zhí)行困難。（二）確權頒證難不動產產權證作為農民住房財產權抵押貸款中最重要的一個材料，當前，大多數(shù)農民沒有意識到“產權證”的價值和作用，對農房確權頒證工作態(tài)度不積極，主動申請意識不強。此外，農房違章修建現(xiàn)象嚴重，青田在外華僑又多，確權頒證難度較大，影響確權認證工作的推進。（三）房地評估難由于農村住房建造標準不一、建筑材料多樣、房屋所處地理位置不同等因素，導致農房價值的評估差異性較大，導致抵押物價值難以確定。（四）利率定價難農戶住房抵押貸款額度一般都比較小，屬小額貸款范疇，也是零售業(yè)務。在利率定價上，銀行普遍陷入兩難境地，一方面抵押手續(xù)只能逐戶逐筆辦理，且手續(xù)復雜，辦貸效率不高，導致管理維護成本高企。另一方面，在存貸利差為主要利潤來源的情況下，銀行存在較大的利潤考核壓力，為保障經(jīng)營效益，貸款利率也不能一降到底，但在同業(yè)競爭日益激烈的情況下，銀行往往也只能進一步調低利率。因此，部分金融機構認為農房抵押貸款風險與收益不成正比，參與試點的積極性不高。（五）農房處置難《農民住房財產權抵押貸款試點暫行辦法》第十二條因借款人不履行到期債務，或者按借貸雙方約定的情形需要依法行使抵押權的，貸款人應當結合試點地區(qū)實際情況，配合試點地區(qū)政府在保障農民基本居住權的前提下，通過貸款重組、按序清償、房產變賣或拍賣等多種方式處置抵押物，抵押物處置收益應由貸款人優(yōu)先受償。而目前對于受讓人的規(guī)定按照《土地管理法》62、63條的規(guī)定，只能限制與本集體成員、且需符合一戶一宅的原則。因此，如果嚴格按照該條法律規(guī)定操作，則抵押物的處置將非常困難，不能達到試點的目的，也會嚴重影響到金融機構放貸的積極性。此外，房屋處置受房屋地理位置影響較大，城鎮(zhèn)住房處置相對容易，農村地區(qū)特別是偏遠山區(qū)的住房則相對困難，造成部分金融機構在開展業(yè)務時偏好城鎮(zhèn)住房，對鄉(xiāng)村住房則有所回避，導致鄉(xiāng)村住房抵押率設定以及評估價值都相對城鎮(zhèn)住房低許多，抵押業(yè)務辦理也相對較少。三、相關建議（一）完善農房抵押貸款風險緩釋機制，保障參與各方的主體權益重點要探索建立農村資產收儲中心或資產收儲公司，為金融機構提供風險保障；在穩(wěn)步推進村級擔保組織建設的同時，探索建設政策性農業(yè)擔保公司，建立多元化風險分散處置機制。（二）強化政策保障明確長期穩(wěn)定居住場所的定義和證明單位或者直接取消該要求，在政策上放開農村宅基地和集體土地及其地上房產的交易限制。提高農房不良貸款容忍度，放寬呆壞賬核銷條件和建立信貸人員的免責制度。大力推廣農房保險，并將抵押農房的保險受益人設為金融機構，有效分散農房抵押貸款風險