房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控分析

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)為我國(guó)社會(huì)的發(fā)展做出了巨大的貢獻(xiàn)，尤其在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展直接影響到了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀況，房地產(chǎn)企業(yè)想要確保自身的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)和地位，就需要加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控，科學(xué)高效的財(cái)務(wù)成本管控體系，可使企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控的重要性隨著改革開放政策的實(shí)施，房地產(chǎn)業(yè)開始逐步引入國(guó)內(nèi)并市場(chǎng)化運(yùn)作，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)下，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控就顯得尤為重要，科學(xué)有效的管理工作，能降低企業(yè)的成本支出，增強(qiáng)綜合實(shí)力，加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控可以使企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控過(guò)程中存在的主要問(wèn)題（一）企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理不夠重視在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，各大房企領(lǐng)導(dǎo)者把擴(kuò)大市場(chǎng)占有率作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的首要任務(wù)，房屋數(shù)量直線增長(zhǎng)，建筑規(guī)模不斷擴(kuò)大，大的房企甚至把市場(chǎng)從一二三線城市擴(kuò)大到了縣城，這樣通過(guò)不斷擴(kuò)大的市場(chǎng)規(guī)模，必然導(dǎo)致生產(chǎn)成本和資金的不斷擴(kuò)大投入。由于企業(yè)把市場(chǎng)占有率作為首要發(fā)展的任務(wù)，且在財(cái)務(wù)管理方面沒(méi)有引起足夠的重視，因此財(cái)務(wù)管理工作不能得到科學(xué)有效地進(jìn)行，致使企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作不能及時(shí)有效地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況，不能為企業(yè)準(zhǔn)確地提供成本，資金等方面的信息，降低了企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。（二）財(cái)務(wù)成本管控制度不健全科學(xué)合理的財(cái)務(wù)成本管控是房地產(chǎn)企業(yè)在日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地的必要條件。由于我國(guó)房地產(chǎn)起步較晚，因此大多數(shù)房企的財(cái)務(wù)成本管控制度不健全，嚴(yán)重影響了企業(yè)成本資金的流動(dòng)性，不能為企業(yè)科學(xué)長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃提供有用的信息。部分企業(yè)雖然也有自己的一套財(cái)務(wù)成本管控制度，但在具體執(zhí)行中卻流于形式，不夠重視，不能將財(cái)務(wù)成本管控進(jìn)行全面與深入的剖析，因此無(wú)法為決策者提供較為有用的信息。我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)采用粗放式的財(cái)務(wù)成本管控措施，且在財(cái)務(wù)成本管控的方法上也滯后，因此帶來(lái)諸多問(wèn)題，如：崗位職權(quán)設(shè)置不合理，沒(méi)有明確財(cái)務(wù)成本管控職責(zé)，在出現(xiàn)問(wèn)題后相互推諉，獎(jiǎng)懲制度不合理，難以激發(fā)員工的工作積極性，事前預(yù)測(cè)與事中控制和監(jiān)督環(huán)節(jié)不到位，這都嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)。（三）建筑工程預(yù)結(jié)算管理不完善建筑工程預(yù)結(jié)算制度在房地產(chǎn)企業(yè)中占有重要的地位，它是財(cái)務(wù)成本管控的重要組成部分。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的日益繁榮，使得工程預(yù)結(jié)算項(xiàng)目的環(huán)節(jié)更加復(fù)雜，工程預(yù)結(jié)算的項(xiàng)目不斷增多，因此傳統(tǒng)的工程預(yù)結(jié)算方法無(wú)法滿足當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控的實(shí)際需求。我國(guó)大部分房企仍然采用傳統(tǒng)的舊的工程預(yù)結(jié)算方式，如：國(guó)內(nèi)許多企業(yè)還沿用傳統(tǒng)的換算法，這種方法無(wú)法保證工程預(yù)結(jié)算的正規(guī)性和可靠性，同時(shí)會(huì)拉長(zhǎng)整個(gè)項(xiàng)目的工作進(jìn)度，使得工程預(yù)結(jié)算環(huán)節(jié)工作效率十分低下，結(jié)果并不準(zhǔn)確，嚴(yán)重影響了建筑工程的進(jìn)度及效率；此外預(yù)結(jié)算制度不合理，不科學(xué)還影響到了房地產(chǎn)企業(yè)綜合管理力度的提升，施工部門和設(shè)計(jì)部門缺少完整的統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)管理體系，而且各個(gè)部門之間缺少交流與合作，缺乏全面有效的科學(xué)的工程預(yù)結(jié)算管理制度，建筑工程預(yù)結(jié)算的不健全，不完善嚴(yán)重影響到了企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控的分析。（四）人員素質(zhì)水平有待提高財(cái)務(wù)人員是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控的首要經(jīng)手人，同時(shí)預(yù)結(jié)算人員也是企業(yè)成本管控的重要人員，財(cái)務(wù)人員和預(yù)結(jié)算人員素質(zhì)的高低直接影響企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管控質(zhì)量。企業(yè)沒(méi)有認(rèn)識(shí)到人力資源的重要性，或者忽視了人力資源給企業(yè)帶來(lái)的影響，有的企業(yè)甚至將家族成員安排到了財(cái)務(wù)等重要崗位，在人員招聘環(huán)節(jié)的不重視，這樣導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏高素質(zhì)復(fù)合型人才，使企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中失去優(yōu)勢(shì)。三、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管控的對(duì)策措施（一）增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)增強(qiáng)財(cái)務(wù)管理意識(shí)是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理者必須具備的素養(yǎng)，要形成領(lǐng)導(dǎo)層起帶頭作用，自上而下的學(xué)習(xí)財(cái)務(wù)成本管理知識(shí)，并成立財(cái)務(wù)成本管控部，以財(cái)務(wù)成本管控部為主要部門且使全員都參與進(jìn)來(lái)，并加大宣傳力度且落實(shí)到實(shí)際工作中，建立起高效的財(cái)務(wù)成本管控機(jī)制，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展和規(guī)劃打好堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，增強(qiáng)企業(yè)在市場(chǎng)中的竟?fàn)幜?。具體操作為：首先，在企業(yè)內(nèi)部加強(qiáng)宣傳財(cái)務(wù)成本管控，使全體員工樹立成本意識(shí)，對(duì)其進(jìn)行培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握自己所在崗位具體的成本管控方法，并落實(shí)到具體的工作中；其次，通過(guò)一定的激勵(lì)政策，發(fā)揮員工的主觀能動(dòng)性，主動(dòng)學(xué)習(xí)與其所關(guān)聯(lián)崗位的成本管控知識(shí)，積極參與到財(cái)務(wù)成本管控工作中來(lái)；再次，各部門應(yīng)加強(qiáng)溝通與合作，對(duì)日常工作進(jìn)行良好的協(xié)調(diào)，確保各項(xiàng)成本管控措施落實(shí)到位，為企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控奠定良好的基礎(chǔ)。（二）健全財(cái)務(wù)成本管控制度完善的財(cái)務(wù)成本管控制度是每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都需要具備的制度，尤其在當(dāng)下信息化與網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，企業(yè)更需要加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本管控制度，以便決策者隨時(shí)掌握準(zhǔn)確的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)以適應(yīng)市場(chǎng)的瞬息萬(wàn)變。1．優(yōu)化財(cái)務(wù)預(yù)算工作機(jī)制企業(yè)的財(cái)會(huì)部門除完成企業(yè)的財(cái)務(wù)核算基礎(chǔ)工作之外，還應(yīng)該積極參與到項(xiàng)目的預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審等工作當(dāng)中，加強(qiáng)財(cái)務(wù)的監(jiān)督職能，同時(shí)企業(yè)必須建立預(yù)算管理機(jī)制，加強(qiáng)預(yù)算管理工作，使成本的支出在預(yù)算的范圍之內(nèi)，對(duì)超預(yù)算的支出，根據(jù)超支金額的大小分別由董事會(huì)、股東會(huì)或者經(jīng)理會(huì)給出決定與否，嚴(yán)格控制各項(xiàng)資金的使用。2．創(chuàng)建合理的資金管理制度企業(yè)資金管理制度是主要規(guī)定怎樣合理使用資金的制度，使企業(yè)的資金得到最優(yōu)化的合理配置。主要涵蓋了以下幾方面內(nèi)容：（1）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓好資金源頭，確保資金投放取得良好效益。房地產(chǎn)企業(yè)的資金因首先用于保證企業(yè)的正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，在此基礎(chǔ)上再抓住主要矛盾，將資金安排于企業(yè)急需之處且確保能取得良好的收益。使每一項(xiàng)資金都能得到合理的配置。（2）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)跟蹤考核的機(jī)制提升財(cái)務(wù)監(jiān)督管控力度，使資金在使用過(guò)程中得到控制與監(jiān)管，避免出現(xiàn)較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。（3）房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)創(chuàng)建良好的資金使用約束機(jī)制，確保資金使用的結(jié)構(gòu)體系科學(xué)。科學(xué)的資金結(jié)構(gòu)體系與使用方法是確保房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)資源發(fā)揮更大價(jià)值優(yōu)勢(shì)的前提。財(cái)務(wù)部作為對(duì)資金使用結(jié)構(gòu)與測(cè)算安排的部門其工作顯得尤為重要，因?qū)①Y金做好統(tǒng)一調(diào)配管理，進(jìn)而構(gòu)建動(dòng)態(tài)化的企業(yè)資金管控模式。3．完善財(cái)務(wù)成本管控制度房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)成本管控力完善與否影響其市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，因而做好財(cái)務(wù)成本管控并激發(fā)各部門在成本管控中的價(jià)值，對(duì)提升房地產(chǎn)企業(yè)成本管控水平極為重要，為此，應(yīng)扭轉(zhuǎn)大部分房地產(chǎn)企業(yè)先浪費(fèi)而后控制的滯后財(cái)務(wù)成本管控模式，應(yīng)通過(guò)提高信息化水平并結(jié)合大數(shù)據(jù)，精準(zhǔn)的把握房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)成本管控過(guò)程中的每一項(xiàng)關(guān)鍵程序，為企業(yè)提供完備的財(cái)務(wù)成本管控信息，這樣房地產(chǎn)企業(yè)才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地。（三）完善建筑工程預(yù)結(jié)算管理制度房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立科學(xué)合理的預(yù)結(jié)算管理制度，科學(xué)合理的預(yù)結(jié)算管理制度是房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的前提保障，房地產(chǎn)企業(yè)管理層要充分認(rèn)識(shí)到財(cái)務(wù)預(yù)結(jié)算的重要性，并根據(jù)企業(yè)的自身發(fā)展及長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，制定出一套科學(xué)合理的建筑工程預(yù)結(jié)算制度，并安排專業(yè)人員對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行合理的預(yù)算，對(duì)于建筑工程項(xiàng)目的具體施工成本以及項(xiàng)目需要的資金和設(shè)備進(jìn)行客觀的預(yù)測(cè)與統(tǒng)計(jì)，使項(xiàng)目成本在合理的范圍內(nèi)浮動(dòng)，避免實(shí)際工程成本和預(yù)算成本之間出現(xiàn)較大偏差。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行預(yù)結(jié)算時(shí)可以使用對(duì)比分析法提升自身的預(yù)結(jié)算能力，并在工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)通過(guò)對(duì)比法可以發(fā)現(xiàn)實(shí)際造價(jià)與預(yù)算之間的差距是否合理，一定程度上可以杜絕出現(xiàn)造假違法現(xiàn)象。（四）提高人員素質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)管理層應(yīng)認(rèn)識(shí)到人力資源的重要性，企業(yè)的發(fā)展關(guān)鍵因素是人才，企業(yè)成本管控的關(guān)鍵因素也是高素質(zhì)復(fù)合型人才的管控團(tuán)隊(duì)建設(shè)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)通過(guò)內(nèi)部挖掘與外部引進(jìn)相結(jié)合的手段，培養(yǎng)一批高素質(zhì)的復(fù)合型人才。提高人員素質(zhì)主要從以下兩個(gè)方面入手：一是專業(yè)技能素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)成本管控需要打造培養(yǎng)一批即懂先進(jìn)成本管控方法又懂信息技術(shù)及預(yù)算管理的高素質(zhì)復(fù)合型人才，因此房地產(chǎn)企業(yè)在人員招聘時(shí)應(yīng)適當(dāng)提高準(zhǔn)入門檻，為企業(yè)招聘到合適的人才，這樣既能針對(duì)企業(yè)實(shí)際成本管控情況提出可行性方案，又能為企業(yè)出謀劃策，降低成本，提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益；同時(shí)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有人員的技能培訓(xùn)，定期組織員工不斷學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)先進(jìn)的成本管控經(jīng)驗(yàn)，在學(xué)習(xí)和工作實(shí)踐中發(fā)掘優(yōu)秀人才，這樣企業(yè)的整體人員素質(zhì)就得到了提升，為企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展在人才方面具備了優(yōu)勢(shì)。二是職業(yè)道德素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)通過(guò)不斷地加強(qiáng)宣傳使管理層及員工都要樹立職業(yè)道德原則，尤其是企業(yè)財(cái)