保障房資金提供方案

謹(jǐn)呈：保障房承建單位保障性住房融資服務(wù)方案二〇一一年三月融資服務(wù)建議書非常感謝貴司給我們這次寶貴機(jī)會為保障性住房建設(shè)提供融資服務(wù)。我司積極進(jìn)行保障房信托的理論研究與實(shí)踐探索，已經(jīng)摸索出一系列靈活運(yùn)用信托產(chǎn)品支持保障房建設(shè)的做法。我司在充分關(guān)注貴司融資需求及關(guān)注重點(diǎn)的基礎(chǔ)上，有針對地提出服務(wù)建議。我司有著極大的熱情和意愿利用自身的優(yōu)勢為保障性住房建設(shè)貢獻(xiàn)自身的力量。****有限公司2011年3月目錄第一部分對保障性住房融資需求的理解和設(shè)想信托參與保障房建設(shè)的實(shí)質(zhì)信托作為保障房融資渠道的優(yōu)勢三、公司設(shè)想的保障房融資整體解決方案四、公司融資方案的特點(diǎn)第二部分保障房信托融資方案一、過橋融資二、信托貸款三、購買應(yīng)收賬款收益權(quán)四、專項融資方案：針對政府保障房建設(shè)平臺公司五、合作融資方案：與銀行等其他金融機(jī)構(gòu)協(xié)作六、REITs第三部分公司保障性住房投融資經(jīng)驗及案例第四部分公司簡介第一部分對保障房融資需求的理解和設(shè)想保障性住房建設(shè)對于加快解決群眾住房困難，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展具有重要的促進(jìn)作用。加強(qiáng)保障性住房建設(shè)已經(jīng)成為迫切的需要，是未來相當(dāng)長一段時間內(nèi)中央和地方政府的工作重點(diǎn)，而巨大的建設(shè)資金缺口，已經(jīng)成為當(dāng)前推動保障房建設(shè)的最大障礙。一、信托參與保障房建設(shè)的實(shí)質(zhì)信托參與保障房建設(shè)的實(shí)質(zhì)是達(dá)到“取之于民，用之+于民”的目的。信托動員、吸收和利用社會資金，推動保障房的建設(shè)，服務(wù)于廣大人民群眾的住房需求；同時，為大量可投資于信托的社會資金提供了具有穩(wěn)定收益和巨大社會價值的投資途徑。借助市場化手段，進(jìn)行保障房的開發(fā)建設(shè)，一方面緩解了政府的資金壓力，另一方面因為快速完成保障房建設(shè)所帶來的社會效益和對宏觀經(jīng)濟(jì)的拉動效應(yīng)更是難以估量，有利于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會的穩(wěn)定。二、信托作為保障房融資渠道的優(yōu)勢快速：得益于公司制度安排上的靈活性、貫徹國家政策的責(zé)任感、多樣化的金融工具手段、豐富的風(fēng)險控制經(jīng)驗等，我司能夠向保障房建設(shè)迅速投放資金。靈活：我們這種公司是目前惟一可以同時在資本市場、貨幣市場和實(shí)業(yè)領(lǐng)域投資的金融機(jī)構(gòu)。資金的使用不以項目取得“四證”為前提，可解決保障房建設(shè)啟動期及建設(shè)前期的資金缺口。我們能夠匯聚和引導(dǎo)大量社會資金，針對具體的保障房建設(shè)項目靈活設(shè)計方案，而不是簡單地要求擔(dān)保能力和還款來源。在保障房持續(xù)運(yùn)營的過程中，信托可憑借獨(dú)特的優(yōu)勢，開發(fā)房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，為保障房提供長期資金支持。創(chuàng)新：當(dāng)前北京地區(qū)的保障房建設(shè)任務(wù)重、時間緊、可供借鑒的經(jīng)驗少，是一項需要創(chuàng)新精神支持的偉大事業(yè)。解決建設(shè)資金問題，急需把各方資源整合起來，銜接好各種融資渠道。我們的資金只是保障房建設(shè)多元化資金來源的一種，但卻能在整體盤子中發(fā)揮“支點(diǎn)”作用，在銀行等其他資金不能投資的時候，由信托資金擔(dān)負(fù)啟動項目的責(zé)任；在銀行等其他資金存在審批時滯的時候，信托資金快速到位?？傊?，信托資金憑借投放速度快、使用方式靈活、創(chuàng)新能力強(qiáng)的特點(diǎn)，能夠盤活企業(yè)和政府的資金流，對接社會資金與保障房建設(shè)，銜接各種融資渠道，使保障房建設(shè)得以順利推進(jìn)，安居工程得以實(shí)施，社會穩(wěn)定得以促進(jìn)。三、公司設(shè)想的保障房融資整體解決方案當(dāng)前我國保障房建設(shè)資金需求量大。而中國金融市場還未出現(xiàn)一款適宜進(jìn)行此類投資的金融產(chǎn)品。作為惟一橫跨資本市場、貨幣市場和實(shí)業(yè)投資領(lǐng)域的金融機(jī)構(gòu)，信托公司享有獨(dú)特的優(yōu)勢。作為一家具有極強(qiáng)社會責(zé)任感的信托公司，我們將這種優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為使命感，致力于為保障房建設(shè)提供整體融資方案。根據(jù)保障房的開發(fā)及運(yùn)營特點(diǎn)，我們將一個完整的保障房體系發(fā)展流程劃分為三個階段，并分別設(shè)計輔以相應(yīng)的融資支持：第一階段：啟動期及建設(shè)前期，以信托融資等可靈活運(yùn)用的方式為主第二階段：建設(shè)后期及運(yùn)營初期，以銀行貸款為主，信托資金等為輔第三階段：持續(xù)運(yùn)營期（指租賃類住房）。以REITs等長期性金融產(chǎn)品為主第一階段：在保障房項目啟動初期，對于拆遷、整理土地、前期工程款的支付，可由信托計劃籌集資金予以解決。這一時期的項目通常不能滿足銀行的貸款條件，而依靠政府撥款又不足以滿足大量項目開工的需求。信托資金能夠盤活政府和企業(yè)資金，迅速啟動項目，成為引入其他社會資金的“支點(diǎn)”。第二階段：在項目取得“四證”并滿足銀行其他貸款條件以后，可由銀行向其發(fā)放開發(fā)貸款，補(bǔ)充項目建設(shè)資金需求。銀行提供的貸款通常能夠支持完成項目開發(fā)。銀行貸款一般最長為10年左右,但保障房的保障性住房特點(diǎn)，決定了回收期較長,往往長于10年。因此銀行貸款到期后，還需要其他金融產(chǎn)品來支持保障房項目的資金需求和持續(xù)運(yùn)營。在第二階段，信托可發(fā)揮獨(dú)特的優(yōu)勢，將包括社保資金、保險資金等在內(nèi)的投資周期長、要求回報率適中的資金引入保障房建設(shè)，成為銀行貸款的一種替代品。第三階段：在租賃類保障房持續(xù)運(yùn)營階段，形成穩(wěn)定的租金收入和現(xiàn)金流，且可獲得資產(chǎn)升值收益。此時，可通過信托平臺成立房地產(chǎn)投資信托基金（REITs），將成熟運(yùn)營的保障房，及其附屬商場和停車場等經(jīng)營性物業(yè)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，引入資本市場。由此可實(shí)現(xiàn)前期銀行貸款和信托貸款等其他資金的退出，并融得大量資金，進(jìn)一步推進(jìn)保障房建設(shè)事業(yè)。四、我司融資方案的特點(diǎn)我司針對保障性住房的需求設(shè)計信托產(chǎn)品，并專門設(shè)置一系列優(yōu)惠政策，所提供的資金具有如下特點(diǎn)：資金成本：同業(yè)最低我司開展保障房信托業(yè)務(wù)不以經(jīng)濟(jì)效益為出發(fā)點(diǎn)，重點(diǎn)關(guān)注社會效益以及承擔(dān)企業(yè)應(yīng)有的社會責(zé)任，為發(fā)展我國的保障性住房體系，解決住房民生問題作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。我司將按照同行業(yè)此類項目最低標(biāo)準(zhǔn)收取信托費(fèi)用。資金額度：不設(shè)上限我司大力支持保障房建設(shè)，2011年內(nèi)計劃通過保障房信托業(yè)務(wù)籌集人民幣100億元以上，用于支持重點(diǎn)城市的保障性住房項目。資金使用期限：靈活設(shè)置針對保障房建設(shè)單位的不同資金需求，可以設(shè)置不同的資金期限。例如，針對單個具體項目的信托資金，期限可以設(shè)置為1-3年。基金化信托資金期限可以設(shè)置為3-5年，同時滿足不同期限、不同額度的用款需求。通過發(fā)行基金化的信托資金，可以實(shí)現(xiàn)對保障房建設(shè)單位的融資需求一次審批，分次使用。REITs可為符合條件的保障房項目提供更長期限的資金支持。資金使用方式：靈活安排不以項目獲得“四證”為前提，幾乎在每個階段都可以對保障房項目提供資金支持。審批程序：盡量簡化我司將保障房項目納入綠色通道，盡快完成項目審批和資金劃撥。投資決策流程圖投資決策流程圖項目源、商業(yè)計劃書項目接收、登記、分類與篩選業(yè)務(wù)部門評估立項、確定項目責(zé)任人簽署《合作意向書》，開展盡職調(diào)查撰寫《項目可行性研究報告》風(fēng)險控制評審起草法律文件/信托資金募集法律文件審查簽署各項法律文件/信托成立劃撥資金投資后管理項目收集/篩選/初審立項項目可行性研究與審核項目實(shí)施后期管理NoNoNoNoNoNo第二部分保障房信托融資方案現(xiàn)階段，信托參與保障房建設(shè)的主要模式為提供過橋融資、發(fā)放信托貸款。除此之外，我司還提出為收購存量住房作為保障房提供資金支持、直接服務(wù)于政府保障房建設(shè)平臺公司、與銀行等金融機(jī)構(gòu)協(xié)作、發(fā)行保障房REITs等方式，為北京地區(qū)保障房建設(shè)貢獻(xiàn)力量。我們公司計劃在2011年以組合式金融產(chǎn)品為保障性住房建設(shè)提供100億元以上的資金。具體方案如下：一、過橋融資主要用于解決保障房企業(yè)對流動資金的需求。對于由保障房發(fā)展單位開發(fā)建設(shè)的已納入公積金貸款計劃或銀行貸款計劃，但尚未滿足放款條件的項目，我司以購買項目收益權(quán)的方式向其提供資金支持。待項目滿足公積金貸款放款條件后由保障房發(fā)展單位回購項目收益權(quán)。信托資金發(fā)揮過橋資金的作用，一次審批，資金循環(huán)使用。保障房項目收益是指經(jīng)營、管理和處置保障房項目（包括其土地使用權(quán)、在建工程和其他附屬設(shè)施）所產(chǎn)生的收益，以及與該保障房項目有關(guān)的其他任何收益。保障房項目收益權(quán)是指根據(jù)相關(guān)合同約定從相關(guān)權(quán)利主體處獲得項目收益的權(quán)利。二、信托貸款主要用于解決保障房發(fā)展單位對開發(fā)資金的需求。針對保障房發(fā)展單位開發(fā)建設(shè)的保障房項目，如果已經(jīng)具備發(fā)放貸款條件，但由于未納入公積金貸款計劃或商業(yè)銀行受限于貸款規(guī)模而無法發(fā)放開發(fā)貸款，我司將發(fā)揮渠道優(yōu)勢，募集低成本社會資金，為此類項目發(fā)放信托貸款。三、BT方式我司單獨(dú)或者和合作伙伴合作，設(shè)立項目公司，代政府建設(shè)保障性住房項目，政府到期回購。四、專項融資方案：針對政府保障房建設(shè)平臺公司我國部分地方政府已經(jīng)成立了政府平臺公司，專門負(fù)責(zé)保障性住房開發(fā)建設(shè)和資金籌措任務(wù)。平臺公司為獨(dú)立企業(yè)法人，有利于以企業(yè)名義對外籌集資金，有利于資金的集中調(diào)配和歸集適用，提高資金使用效率。針對保障房建設(shè)平臺公司（以下簡稱“平臺公司”），我司將從平臺公司資本金和后續(xù)開發(fā)貸款兩個方面提供資金支持。為平臺公司提供注冊資本金。由平臺公司的其他股東使用財政撥款，逐年回購信托所持有的股權(quán)，有效緩解財政一次性投資壓力。回購采用溢價回購方式，對應(yīng)的資金成本比較低。平臺公司資本金規(guī)模增加后，還可以按相應(yīng)比例放大可獲得的銀行貸款規(guī)模。向平臺公司發(fā)放信托貸款。由社?；?、保險資金等低成本資金認(rèn)購信托產(chǎn)品，向平臺公司提供低成本、中等期限（2-5年）的信托貸款。六、REITs主要用于解決保障房發(fā)展單位長期持有的租賃類保障房的資產(chǎn)變現(xiàn)問題。房地產(chǎn)投資信托基金(RealEstateInvestmentTrusts，以下簡稱REITs)，是一種新型金融投資產(chǎn)品，它把個人及機(jī)構(gòu)投資者的資金募集起來，由專門機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資經(jīng)營管理，投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流和收益的房地產(chǎn)。從本質(zhì)上講，REITs是一種資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，它將流動性較差的房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性強(qiáng)的受益憑證，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金的使用效率。保障房只租不售、租金收益穩(wěn)定、升值空間較大的性質(zhì)與REITs對基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求較為匹配。通過發(fā)行REITs的方式來為保障房融資不僅能夠迅速籌集大量資金，還能夠?qū)⒒A(chǔ)資產(chǎn)的未來價值在當(dāng)期變現(xiàn)，減輕政府的財政壓力，實(shí)現(xiàn)由政府提供政策環(huán)境、市場提供建設(shè)資金的運(yùn)作模式。我司視REITs為未來房地產(chǎn)信托的發(fā)展方向，并在產(chǎn)品創(chuàng)新、專業(yè)人才、風(fēng)控制度等各個環(huán)節(jié)進(jìn)行了深入探索，積累了豐富的業(yè)務(wù)經(jīng)驗。我司追蹤國際REITs市場發(fā)展動態(tài)，結(jié)合中國金融市場的情況，探索出中國式REITs的發(fā)展路徑，處在國內(nèi)REITs研發(fā)的最前沿。2003年12月，我司推出了內(nèi)地首只房地產(chǎn)投資信托（“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”），被業(yè)內(nèi)視為中國式房地產(chǎn)信托基金（C-REITs）的開端。信托資金購買法國歐尚天津第一店物業(yè)產(chǎn)權(quán)，以物業(yè)租金收入實(shí)現(xiàn)長期穩(wěn)定回報，還可享有本物業(yè)升值的潛在收益；此外，信托計劃受益人可憑信托合同向簽約銀行申請質(zhì)押貸款，提高了信托計劃的流動性。2007年，我司推出“大萬商廈物業(yè)收購集合資金信托計劃”，被譽(yù)為國內(nèi)最接近REITs的信托產(chǎn)品。信托資金收購已經(jīng)具備租約的東單大萬商廈；信托期間內(nèi)，按季度收取租金，物業(yè)的租金、其他經(jīng)營收入以及處置物業(yè)所得為信托利益的來源。我國的REITs正處于試點(diǎn)階段。中國人民銀行和中國證監(jiān)會兩個部委同時在主導(dǎo)試點(diǎn)中國的REITs產(chǎn)品，將分別形成基于銀行間市場的債權(quán)型REITs和基于證券交易所的權(quán)益型REITs。2010年初，我司作為我國首批債權(quán)型REITs試點(diǎn)公司，負(fù)責(zé)“北京金隅股份有限公司房地產(chǎn)信托受益券”項目的開發(fā)設(shè)計。我司在與金融主管單位的長期溝通中，深刻領(lǐng)會政策導(dǎo)向，在REITs產(chǎn)品的設(shè)計、發(fā)行方面具有相當(dāng)?shù)恼邇?yōu)勢。在相關(guān)政策條件成熟的前提下，我司可以將以保障房發(fā)展中心持有的公共租賃房屋作為基礎(chǔ)資產(chǎn)，在銀行間市場發(fā)行REITs募集資金。第三部分公司保障性住房投融資經(jīng)驗及案例我司積極進(jìn)行保障房信托的理論研究和實(shí)踐探索，先后與住建部、貴州省政府、天津