【房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理探究：以上海新城項(xiàng)目為例9100字（論文）】

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理研究—以上海新城項(xiàng)目為例目錄一、研究背景和研究意義 1（一）研究背景 1（二）研究意義 1二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究的理論概述 1（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的必要性和重要性 11.成本管理的必要性 2（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的影響因素 21.外部環(huán)境因素 32.內(nèi)部環(huán)境因素 3三、上海新城項(xiàng)目相關(guān)簡(jiǎn)介 3四、上海新城項(xiàng)目中成本管理存在的問題及原因分析 4（一）市場(chǎng)調(diào)研不充分 5（二）圖紙優(yōu)化設(shè)計(jì)不到位 5（四）營銷方案單一 5（五）成本管理制度不夠完善 5（六）缺乏信息化系統(tǒng) 5（七）企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不健全 5五、上海新城項(xiàng)目成本管理改善措施 6（一）結(jié)合當(dāng)今實(shí)際情況開展一系列調(diào)研活動(dòng) 6（二）優(yōu)化更好地圖紙?jiān)O(shè)計(jì) 6（三）降低人工材料成本浪費(fèi) 6（四）制定多種營銷方案以供選擇 6（五）規(guī)范成本管理制度 6（六）培育專業(yè)人才，建立信息化系統(tǒng) 7（七）優(yōu)化企業(yè)各組織結(jié)構(gòu) 7六、結(jié)論與展望 7（一）研究結(jié)論 7（二）研究展望 7參考文獻(xiàn)： 7摘要：近年來，我國房?jī)r(jià)始終處于居高不下的狀態(tài)，加之持續(xù)升溫的“炒房熱”公眾對(duì)房地產(chǎn)的看法越來越大。為了嚴(yán)控房?jī)r(jià)給予民生更多保障，政府相繼出臺(tái)了不少政策。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)一本萬利的歷史已經(jīng)過去，利潤(rùn)空間逐步縮小，對(duì)成本管理的要求越發(fā)嚴(yán)格。隨著國家宏觀調(diào)控政策不斷地干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng),加之中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理多數(shù)比較粗放,尤其是在項(xiàng)目成本管理上比較松懈,缺乏整體的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),導(dǎo)致這類房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展程度參差不齊。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的利潤(rùn)來源于銷售收入和成本費(fèi)用的差額,無論企業(yè)銷售收入能否增加,降低企業(yè)成本費(fèi)用始終是獲取經(jīng)濟(jì)利益的重要方法。關(guān)鍵詞：中小型房地產(chǎn)企業(yè)；成本管理；管理體系；對(duì)策研究引言房地產(chǎn)企業(yè)是專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。包括立項(xiàng)，土地出讓或轉(zhuǎn)讓，規(guī)劃，建設(shè)，銷售或自營等一系列的經(jīng)濟(jì)行為。是一個(gè)從拿地到前期規(guī)劃再到開發(fā)建設(shè)而后經(jīng)政府多部門驗(yàn)收后完成銷售的復(fù)雜過程，通常需要一個(gè)很長(zhǎng)的經(jīng)營周期，期間通過對(duì)各種資源的調(diào)度和組合刊用，對(duì)全過程進(jìn)行系統(tǒng)的成本控制，從而達(dá)到預(yù)期的盈利目標(biāo)。所以，成本管控在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)又顯得尤為重要，如何改善成本管理對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理有著重要的現(xiàn)實(shí)意義。研究背景和研究意義（一）研究背景目前，改革開放以來，我國的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展加快了城市化進(jìn)程的節(jié)奏，從此助力了房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展?，F(xiàn)今房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為了我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重大意義。也正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)的特殊地位，使房地產(chǎn)業(yè)收到國家和人們?cè)絹碓蕉嗟年P(guān)注。在整個(gè)行業(yè)的發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)不斷受到來自各個(gè)地方及國家相關(guān)法律法規(guī)的束縛，同時(shí)也受到市場(chǎng)環(huán)境等非確定因素的影響。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展在我國備受關(guān)注，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是在關(guān)系到我們整個(gè)國家人民切身利益的事情，同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也是我國重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，他的發(fā)展關(guān)系到我們整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展全國各地的房?jī)r(jià)也是開始飆升，我國為了引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健的發(fā)展也是出臺(tái)了一系列引導(dǎo)政策，但在這幾年房地產(chǎn)企業(yè)的泡沫漸起，國家也是開始進(jìn)一步地加大了打壓房?jī)r(jià)的力度。而房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性所暴露的各種問題也開始凸顯，在這樣的特殊時(shí)期，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該怎樣繼續(xù)發(fā)展，如何去克服自己自身特點(diǎn)而帶來的不利影響，如何去控制和防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，這些問題都需要去深入的探討。此外，受美國貸款危機(jī)的影響，全球的經(jīng)濟(jì)放緩并有所衰退的跡象直至今日。我國的經(jīng)濟(jì)在世界經(jīng)濟(jì)體的環(huán)境影響下也很難逃過此劫。我國實(shí)體的經(jīng)濟(jì)急速回落，股市爆跌，房市成交量急速下降。面對(duì)此嚴(yán)峻的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，很多的房地產(chǎn)商人為了繼續(xù)生存下去，不得不為此想盡辦法，拋出“以價(jià)換市”的底牌。而與此同時(shí)，勞動(dòng)者成本的增加，原材料價(jià)格的上漲，更讓房地產(chǎn)業(yè)痛心不已?？梢?，在這越來越嚴(yán)格的宏觀的調(diào)控和這嚴(yán)峻的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)早已從暴利時(shí)代逐步終結(jié)。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們：“收入-成本=收入”。在目前看來，在經(jīng)濟(jì)和環(huán)境的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的收入已經(jīng)大幅度的縮減，然而項(xiàng)目的成本又在逐漸的增長(zhǎng)，導(dǎo)致利潤(rùn)的空間逐漸的縮小。（二）研究意義世界著名的管理學(xué)家彼得·德魯克曾經(jīng)指出：現(xiàn)代企業(yè)最主要的職能只有倆種，一個(gè)是創(chuàng)新，一個(gè)是營銷。這結(jié)論也完全適用于我國房地產(chǎn)企業(yè)。目前，營銷策劃的不斷求新、求變、求異，的確也發(fā)揮了頗多的用作，有效推動(dòng)了消費(fèi)者的需求，激發(fā)了市場(chǎng)的熱點(diǎn)，更促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。但是還是需要進(jìn)一步完善與發(fā)展。本文通過對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)成本管理來進(jìn)行研究，找出影響房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展而存在的問題，從而對(duì)其進(jìn)行分析，指出問題所存在的實(shí)質(zhì)性原因，從而提出一些建議，讓人們更好的去了解房地產(chǎn)企業(yè)，具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理研究的理論概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的必要性和重要性1.成本管理的必要性大量的事實(shí)可以證明,一個(gè)成功企業(yè),都要有一套較成熟的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理與控制機(jī)制。所以,各個(gè)企業(yè)都需要進(jìn)一步的加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)管理和控制,以完善內(nèi)部財(cái)務(wù)控制的制度體系來取代傳統(tǒng)的個(gè)人決策模式,來實(shí)行分級(jí)授權(quán)、科學(xué)決策、提高決策水平、提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。

成本管理則是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營最永恒的主題?，F(xiàn)代企業(yè)的管理制度已由過去的局部執(zhí)行成本管理發(fā)展成為今天全局性、政策性的成本管理。它服務(wù)于下至車間班組、上至企業(yè)高層的不同管理層次，以提高經(jīng)濟(jì)效益而為核心，貫穿于整個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營各個(gè)環(huán)節(jié)。

成本發(fā)生在企業(yè)各項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)中，同時(shí)，成本發(fā)生的過程貫穿于整個(gè)企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造過程的始終，企業(yè)必須要以有效的手段，才可以控制發(fā)生的各項(xiàng)成本的耗費(fèi)。作為房地產(chǎn)企業(yè)，必須充分地認(rèn)識(shí)并且加強(qiáng)成本管理的重要性和必要性。根據(jù)：“利潤(rùn)=收入-成本”這個(gè)公式，成本降低和利潤(rùn)增加的概念是可以相互交換的，房地產(chǎn)形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，收入的增長(zhǎng)前景不容樂觀，房地產(chǎn)企業(yè)要想完成目標(biāo)利潤(rùn)，只有從成本管理上下功夫。所以如何節(jié)能降耗，降低生產(chǎn)成本，在不利的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中還要維持生存和發(fā)展必將成為一項(xiàng)十分嚴(yán)峻的問題。成本管理工作中，在必須確保居住安全的前提下，只有提高管理水平，將各種現(xiàn)代化管理方法運(yùn)用到企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理工作中來，才可以實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本，從而來實(shí)現(xiàn)目標(biāo)利潤(rùn)。2.成本管理的重要性目標(biāo)成本是一個(gè)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中某一時(shí)期都要求實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)的成本指標(biāo)?？刂坪媚繕?biāo)成本是為了把生產(chǎn)經(jīng)營過程中形成的產(chǎn)品成本各種消耗都控制在事先預(yù)算的成本指標(biāo)之內(nèi)，從而確保降低產(chǎn)品成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)。而目標(biāo)成本是根據(jù)目標(biāo)利潤(rùn)所制定的，若目標(biāo)成本不能夠?qū)崿F(xiàn)則企業(yè)的目標(biāo)利潤(rùn)就沒有實(shí)現(xiàn)基礎(chǔ)。圍繞著目標(biāo)利潤(rùn)對(duì)組成成本項(xiàng)目指標(biāo)來進(jìn)行分析，充分地挖掘生產(chǎn)經(jīng)營中各環(huán)節(jié)所存在的潛力，制定出先進(jìn)而又合理的目標(biāo)成本指標(biāo)并且在日常的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中堅(jiān)決去貫徹落實(shí)。企業(yè)來通過加強(qiáng)內(nèi)部的成本控制，在產(chǎn)品的研究開發(fā)設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等各個(gè)環(huán)節(jié)里，將成本降到最低程度努力成為本行業(yè)中的成本領(lǐng)先者。這樣，企業(yè)就可以憑借著成本低的優(yōu)勢(shì)，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得有利的地位，擴(kuò)大市場(chǎng)占有的份額因此就更加有利于降低成本，形成了企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。因此，控制好了成本，也就使得企業(yè)得到了活力從而增加了利潤(rùn)。并通過加強(qiáng)目標(biāo)成本管理來增加利潤(rùn)，是一條投資最小，見效最快的有效途徑。然而，成本管理系統(tǒng)更重視企業(yè)內(nèi)外的環(huán)境變化，具有柔性管理的特點(diǎn)。成本管理突破了曾經(jīng)成本管理僅僅重視內(nèi)部的經(jīng)營活動(dòng)的很多弊端，注重了影響企業(yè)成本行為的競(jìng)爭(zhēng)力的因素，注重了外部供應(yīng)鏈環(huán)境的變化以及企業(yè)生命周期變化，并且適時(shí)進(jìn)行調(diào)整以及變通。成本管理系統(tǒng)既要重視成本信息的多樣性，全面性，又要注重成本管理文化的塑造。與傳統(tǒng)的成本管理不同，現(xiàn)在成本管理既要重視內(nèi)部生產(chǎn)信息搜集，又要了解分析政府，金融機(jī)構(gòu)以及供應(yīng)商，競(jìng)爭(zhēng)者等未來成本行為的影響，既要提供歷史成本信息，又要提供預(yù)測(cè)未來的即時(shí)信息。更為重要的是成本管理體系非常重視塑造企業(yè)的成本管理文化，要提高全體員工的成本意識(shí)，從而形成節(jié)約成本的良好氛圍，有利于低成本戰(zhàn)略的實(shí)施以及戰(zhàn)略管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。大力發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)全面推動(dòng)企業(yè)改革的今天，企業(yè)去實(shí)施成本管理是必然的結(jié)果。（二）房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的影響因素1.外部環(huán)境因素（1）經(jīng)濟(jì)因素。對(duì)于成本管理來說，經(jīng)濟(jì)因素則是要考慮的最主要因素。經(jīng)濟(jì)的環(huán)境因素是影響各種經(jīng)營策略以及實(shí)施的直接原因。隨著人們現(xiàn)有的消費(fèi)水平的提高，企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量也是要隨著不斷地提高，要很好的適應(yīng)這種變化，企業(yè)就必須要調(diào)整生存和銷售，企業(yè)周期的變化影響了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，使業(yè)務(wù)水平以及成本經(jīng)濟(jì)有了變化，但是不同類企業(yè)范圍將會(huì)有一定差異，使不同企業(yè)類型的變化有明顯差異。我們要隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化來很好的預(yù)測(cè)，把握好房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，采取不同的解決措施，使企業(yè)能夠健康的發(fā)展。（2）競(jìng)爭(zhēng)因素。在企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的運(yùn)行，也就是力量和權(quán)力的運(yùn)行，這種力量可以推動(dòng)著成本管理的變化及發(fā)展。在整個(gè)市場(chǎng)中成本的競(jìng)爭(zhēng)能促使企業(yè)采用的方法更為科學(xué)、更先進(jìn)并且減少了對(duì)資源的依賴性。資金和人力及廉價(jià)商品的不斷的生產(chǎn)，促進(jìn)著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不僅是一種機(jī)會(huì)，也是一種激勵(lì)。2.內(nèi)部環(huán)境因素（1）環(huán)境因素。目前的房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理僅僅體現(xiàn)在成本核算這一個(gè)環(huán)節(jié)上，缺乏在預(yù)算和施工中的成本的管理。企業(yè)對(duì)工程建設(shè)考慮的成本較宏觀，企業(yè)只關(guān)心工程的總投資金額，施工的周期，竣工銷售的經(jīng)濟(jì)利益等等。前期對(duì)建造項(xiàng)目的預(yù)測(cè)不能夠很好的預(yù)測(cè)，沒能通過結(jié)合實(shí)際市場(chǎng)的變化在開發(fā)項(xiàng)目時(shí)實(shí)行成本控制。大家都知道，成本管理對(duì)于一個(gè)企業(yè)來說是非常重要的，管理環(huán)境的變化將會(huì)直接影響企業(yè)成本管理的一些內(nèi)容及方法。（2）技術(shù)因素?？萍嫉淖兓o企業(yè)的成本管理帶來了巨大的壓力以及發(fā)展的機(jī)遇，提高住宅的質(zhì)量，提供智能化的需求，房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和升級(jí)?？萍嫉淖兓梢詼p少或者消除企業(yè)的成本，將會(huì)改變企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)地位。三、上海新城項(xiàng)目相關(guān)簡(jiǎn)介上海新城占據(jù)哈密向西發(fā)展第一站——八一大道與前進(jìn)大道交匯處，距離西部新區(qū)新民六路2.3公里，友誼路、天馬商圈1.5公里，火車站約2公里，南客運(yùn)站約4公里。周邊更有數(shù)條公交線路通達(dá)全城，可謂左右皆繁華的絕版區(qū)位。表3-1：上海新城項(xiàng)目是由新疆東筑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司所開發(fā)的項(xiàng)目小區(qū)規(guī)劃容積率：2.45綠化率:40%停車位：5000樓層狀況：高層、多層、小高層樓棟總數(shù)：30棟總戶數(shù)：未知樓盤開發(fā)商：新疆東筑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司物業(yè)費(fèi)：未知由上表看出：上海新城項(xiàng)目大致規(guī)劃，在此再詳細(xì)為其作為介紹，上海新城除了讓哈密品質(zhì)升級(jí)，服務(wù)升級(jí)的專業(yè)物管團(tuán)隊(duì)24小時(shí)365天全方位為您提供服務(wù)的發(fā)展理念，項(xiàng)目還定位為5優(yōu)+全能行社區(qū)，以“地優(yōu)”、“建筑優(yōu)”、“環(huán)境優(yōu)”、“業(yè)態(tài)優(yōu)”、“空間優(yōu)”的全能優(yōu)勢(shì)，打造45%超高園林綠化率，集萃一流建材標(biāo)準(zhǔn)，集合一座高端社區(qū)的品質(zhì)要素，項(xiàng)目規(guī)劃低密多層、高層闊景、多層洋房、城市藝術(shù)住宅以及景點(diǎn)式步行街、體驗(yàn)式商業(yè)、高檔會(huì)所、雙語幼兒園、海洋館、星級(jí)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等多產(chǎn)品精鍛系列，住在上海新城外可享老城、新區(qū)，內(nèi)可擁高標(biāo)準(zhǔn)大盤社區(qū)配套，上海新城社區(qū)規(guī)劃正在不斷完善與擴(kuò)大，老城+新城雙引擎驅(qū)動(dòng)，未來的發(fā)展價(jià)值毋庸置疑。上海新城二期商業(yè)街案名為“上海新天地”，整體定位為“世界的?！?，哈密的新天地，該地塊商業(yè)規(guī)劃為5萬平米的特色商業(yè)，采取一鋪業(yè)態(tài)模式，涵蓋更多商業(yè)態(tài)，無論購物、休閑、會(huì)友，即刻滿足。上海新天地，1層達(dá)到6.15米的極致層高，實(shí)實(shí)在在的買一層得三層的超值金鋪，二層4.5米層高，三層4.2米層高，更有2、3層專屬電梯和酒店式精裝公共大堂，以及下沉式陽光間，也就是負(fù)一層增加外墻采光天窗和商業(yè)三層設(shè)計(jì)寬敞的全封閉式陽光玻璃房贈(zèng)送模式，相當(dāng)于買一半贈(zèng)送一半的空間面積，給哈密高檔商業(yè)貼上無法復(fù)制的標(biāo)簽。然而，我國房地產(chǎn)企業(yè)日益壯大，伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)越來越規(guī)范，競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，相關(guān)的法律制度越來越健全，上海新城項(xiàng)目想要在房地產(chǎn)的市場(chǎng)上占有一席之地，除了具備一定的實(shí)力之外，還要有更加完善的項(xiàng)目管理方法，特別是在成本管理的方面，還有很多地方需要完善和改進(jìn)，下面是簡(jiǎn)要分析上海新城項(xiàng)目成本管理中存在的問題：（1）決策前最重要的就是進(jìn)行調(diào)查研究，對(duì)市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)能力要充分估計(jì)。上海新城項(xiàng)目中就沒有認(rèn)識(shí)到?jīng)Q策的重要性只是一味的開發(fā)銷售，缺乏詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)研，導(dǎo)致了部分工作進(jìn)程沒有做出最佳的決策，從而影響了有效的成本控制。（2）在此次項(xiàng)目中，將成本控制重點(diǎn)放在了施工環(huán)節(jié)，從而忽略了設(shè)計(jì)階段，在項(xiàng)目設(shè)計(jì)中缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，沒有擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位，設(shè)計(jì)人員把安全系數(shù)提的太高，對(duì)經(jīng)濟(jì)上的合理性考慮的比較少，從而影響了項(xiàng)目成本的有效控制，設(shè)計(jì)不合理，造成了一系列的浪費(fèi)。在設(shè)計(jì)時(shí)，缺乏了與設(shè)計(jì)單位之間的溝通，導(dǎo)致由于意識(shí)差異帶來的設(shè)計(jì)變更，更加大了項(xiàng)目的設(shè)計(jì)成本。（3）如圖3-1：審計(jì)委員會(huì)各專業(yè)委員會(huì)副總經(jīng)理（工程技術(shù)）副總經(jīng)理（經(jīng)營管理）副總經(jīng)理（市場(chǎng)營銷）董事會(huì)秘書總經(jīng)理董事會(huì)審計(jì)委員會(huì)各專業(yè)委員會(huì)副總經(jīng)理（工程技術(shù)）副總經(jīng)理（經(jīng)營管理）副總經(jīng)理（市場(chǎng)營銷）董事會(huì)秘書總經(jīng)理董事會(huì)預(yù)算委員會(huì)預(yù)算委員會(huì)投資委員會(huì)投資委員會(huì)財(cái)務(wù)總監(jiān)財(cái)務(wù)總監(jiān)圖3-1：上海新城項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)圖從上圖可以看出上海新城項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)不夠的完善，沒有很好的做到每個(gè)部門具體該做的工作，沒有細(xì)化的設(shè)置每一個(gè)部門，尤其是副總經(jīng)理（工程技術(shù)）對(duì)成本管理及質(zhì)量地管理不夠嚴(yán)謹(jǐn)。浪費(fèi)了人工材料成本的浪費(fèi)，沒有多方位的營銷設(shè)計(jì)等一系列的問題所在。上海新城項(xiàng)目中成本管理存在的問題及原因分析（一）市場(chǎng)調(diào)研不充分各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)雖然有專門的部門去負(fù)責(zé)市場(chǎng)定位以及信息的收集和分析，但是由于信息的缺乏，分析人員的專業(yè)水平，又不獲取專業(yè)咨詢公司幫助，造成了獲取土地前期對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)定位不夠充分，決策較為緩慢。因?yàn)闆]有較為詳細(xì)而可行的項(xiàng)目可行性研究的報(bào)告使項(xiàng)目的規(guī)劃不可以如期進(jìn)行下去，即使進(jìn)行了多種方案的規(guī)劃概念的設(shè)計(jì)，也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)調(diào)研的不夠充分，評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)不夠明確，猶豫不決，導(dǎo)致項(xiàng)目決策較慢效率較低。房地產(chǎn)企業(yè)決策機(jī)制不夠完善，決策階段的匆忙猶豫及其引起的一系列問題一定會(huì)在之后的項(xiàng)目中反映出來的。因?yàn)槭袌?chǎng)定位的前期資料的不豐富，前期的市場(chǎng)調(diào)研問題此時(shí)就演變成了房地產(chǎn)企業(yè)工程變更的技術(shù)問題以及工程建設(shè)的項(xiàng)目成本管理問題等等。（二）圖紙優(yōu)化設(shè)計(jì)不到位房地產(chǎn)企業(yè)的施工圖設(shè)計(jì)不做限額設(shè)計(jì)，圖紙優(yōu)化設(shè)計(jì)不足，本應(yīng)該屬于設(shè)計(jì)師的工作而收到了房產(chǎn)企業(yè)管理層的過多的干預(yù)以及限制，樓盤的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑的方案使給高層領(lǐng)導(dǎo)包辦設(shè)計(jì)的，從而使得設(shè)計(jì)師沒有創(chuàng)意沒有創(chuàng)新，也不愿意去動(dòng)腦筋，更不愿意根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況來設(shè)計(jì)布局。做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完完全全體現(xiàn)了房產(chǎn)企業(yè)管理層的意圖。而對(duì)設(shè)計(jì)師的要求設(shè)計(jì)方案滿足他們的效果要求，對(duì)于不同結(jié)構(gòu)以及不同戶型的設(shè)計(jì)要求業(yè)僅僅是作為口頭上的約定，對(duì)圖紙方案設(shè)計(jì)優(yōu)化比較時(shí)管理不到位，對(duì)于設(shè)計(jì)規(guī)范的理解也僅僅只是停留于書面的內(nèi)容，不能與實(shí)際施工的內(nèi)容相結(jié)合。（三）人工材料成本浪費(fèi)嚴(yán)重房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)范制度不夠健全，管理較為混亂，經(jīng)營的成本較高，高層管理者的精力過分地投入到日常管理地工作中，對(duì)下屬地不夠信任，事事都要做審批，自己認(rèn)為控制了直接成本實(shí)際上是忽略了時(shí)間和效率等等一些間接成本，造成了工程地延期以及給本企業(yè)的形象以及信譽(yù)造成了影響的間接成本有可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所謂節(jié)省下來的直接成本，嚴(yán)重的浪費(fèi)了人工材料成本。（四）營銷方案單一決策機(jī)制不夠健全，主導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)拍板定案缺乏較充分論證的現(xiàn)象的普遍性，多數(shù)的可行性研究報(bào)告做的粗略淺顯，可操作性不夠強(qiáng)，有的根本就沒有做到可行性的分析，信息的匯集統(tǒng)計(jì)，反饋以及分析工作做得不夠深度，影響做出最高水平的決策。跟著感覺走，市場(chǎng)上的什么概念樓盤火，跟風(fēng)炒。過分強(qiáng)調(diào)樓盤的包裝和炒作，甚至不惜犧牲企業(yè)的品牌代價(jià)，用虛擬的廣告蒙騙大部分客戶，售后大量投訴。（五）成本管理制度不夠完善很多的房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制的制度上都處于放粗狀態(tài)，被完善的成本控制制度的體系上十分有限，有些房地產(chǎn)企業(yè)雖然是建立了比較完善的成本控制制度，但是在實(shí)際執(zhí)行的工程中卻是形同虛設(shè)。然而在上海新城項(xiàng)目中正是存在著成本管理制度不夠完善的問題，才會(huì)在建設(shè)過程中屢屢出現(xiàn)問題。（六）缺乏信息化系統(tǒng)在當(dāng)前信息化的時(shí)代，信息化建設(shè)以及管理水平對(duì)一個(gè)企業(yè)的意義重大。但是該房地產(chǎn)企業(yè)卻沒能好好利用信息化的系統(tǒng)，不能夠在自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動(dòng)化的管理軟件，缺乏信息系統(tǒng)不能夠避免因?yàn)樾畔⒐聧u從而出現(xiàn)管理工作滯后，疏漏以及錯(cuò)誤的發(fā)生。（七）企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不健全本項(xiàng)目在副總經(jīng)理（工程技術(shù)）環(huán)節(jié)對(duì)于成本管理與質(zhì)量方面沒有做到精細(xì)管理。房地產(chǎn)的開發(fā)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工程，內(nèi)容及其復(fù)雜，涉及的部門較多，其中管理工作應(yīng)該貫穿于各個(gè)環(huán)節(jié)，在質(zhì)量管理的方面，他們并沒有確保材料設(shè)備質(zhì)量的合格，在施工中也沒有按照要求操作，并且沒有建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度，在成本管理的方面更沒有實(shí)時(shí)對(duì)直接或者間接成本去進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析。上海新城項(xiàng)目成本管理改善措施（一）結(jié)合當(dāng)今實(shí)際情況開展一系列調(diào)研活動(dòng)開發(fā)商在開發(fā)之前應(yīng)當(dāng)積極進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研工作，了解市場(chǎng)當(dāng)前狀況以及消費(fèi)者的需求，掌握市場(chǎng)的動(dòng)向，避免出現(xiàn)信息滯后的情況。并且在了解了市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，認(rèn)真地分析自身實(shí)力和不足之處，并明確自身在市場(chǎng)環(huán)境中的位置，找準(zhǔn)自己的定位，從長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮，合理地確定所從事的房地產(chǎn)項(xiàng)目類型。進(jìn)一步深入地調(diào)查，從實(shí)際出發(fā)，積極地開發(fā)能夠以最低地消耗去獲取最大的效益項(xiàng)目。很好的調(diào)研工作以及市場(chǎng)定位是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)地前提，必須加強(qiáng)重視。（二）優(yōu)化更好地圖紙?jiān)O(shè)計(jì)首先要推進(jìn)限額設(shè)計(jì)，限額設(shè)計(jì)就是讓設(shè)計(jì)師按照建設(shè)規(guī)模，標(biāo)準(zhǔn)提出的投資估算，在保證功能以及技術(shù)指標(biāo)的前提下，將設(shè)計(jì)和預(yù)算融為一體，然后開展多方面多方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)作為比較，優(yōu)化設(shè)計(jì)，在深化設(shè)計(jì)地過程中，對(duì)于投資額較大的工程，需要進(jìn)行多種方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)作為比較，在保證設(shè)計(jì)功能不變的前提下，去合理的降低其成本。再一次的嚴(yán)格進(jìn)行施工圖紙的審查工作，減少后期設(shè)計(jì)的變更，請(qǐng)專業(yè)的審圖機(jī)構(gòu)，對(duì)設(shè)計(jì)圖紙?jiān)僖淮芜M(jìn)行復(fù)核，有利于去發(fā)現(xiàn)各個(gè)工程圖紙中存在的問題及矛盾所在。（三）降低人工材料成本浪費(fèi)應(yīng)該規(guī)范管理制度，一切工作流程，各個(gè)崗位的職責(zé)所在，激勵(lì)機(jī)制的基礎(chǔ)工作。同時(shí)在制度的建立能夠加強(qiáng)技術(shù)資料以及客戶資料之間的管理與備份，可以使得員工的流失的損失降低到最低的程度。引入高級(jí)的經(jīng)營策劃管理人才，為決策層提供更好更適宜的參謀，建立更為科學(xué)的決策機(jī)制。實(shí)施項(xiàng)目的全程監(jiān)控，對(duì)決策不斷地加以改進(jìn)。（四）制定多種營銷方案以供選擇營銷方案必須要具有鮮明地目的性，明顯地綜合性，強(qiáng)烈的針對(duì)性，確切地明了性等的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)要制定更多的營銷方案來對(duì)客戶的需求從而選擇合適的營銷方案，房地產(chǎn)開發(fā)商雖然是要從自己的利益出發(fā)，但是終究還是要根據(jù)客戶的需求來決策，所以要多方面的去從客戶的角度出發(fā)，為客戶考慮，制定相對(duì)應(yīng)的策略，而不是一如既往地使用一種營銷方案讓客戶去適應(yīng)你的營銷方案。俗話說“得人心者得天下”，開發(fā)商擁有哪些方面地優(yōu)勢(shì)，主要是自身優(yōu)勢(shì)，但也應(yīng)該考慮外部地一些有利地因素。營銷方案就是要利用好有利因素，當(dāng)然，分析自身優(yōu)勢(shì)要冷靜客觀。（五）規(guī)范成本管理制度首先，該企業(yè)應(yīng)該成立成本管理委員會(huì)，成本管理委員會(huì)是企業(yè)成本管理工作地決策和領(lǐng)導(dǎo)的機(jī)構(gòu)，對(duì)企業(yè)的成本管理工作提出了具體性的指導(dǎo)建議，對(duì)企業(yè)成本管理工作進(jìn)行決策。其次，建立成本管理小組，成本管理小組是企業(yè)成本管理工作的日常工作機(jī)構(gòu)，為了保證企業(yè)成本管理工作的順利進(jìn)行，維護(hù)企業(yè)利益，制定工作細(xì)則。房地產(chǎn)企業(yè)的管理層應(yīng)當(dāng)制定和完善本企業(yè)的成本責(zé)任制和監(jiān)督考核機(jī)制。不僅在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部有效地引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，并且有利于房地產(chǎn)企業(yè)搜集和積累成本管理地資料，為企業(yè)更好地規(guī)范了成本管理的制度。（六）培育專業(yè)人才，建立信息化系統(tǒng)當(dāng)今信息化時(shí)代，信息化建設(shè)以及管理水平對(duì)企業(yè)有著重大的意義。房地產(chǎn)企業(yè)資金投入頗大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，信息化管理更應(yīng)該是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動(dòng)化，還應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動(dòng)化的管理軟件，從而來加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理及其工作中各個(gè)部門的有效聯(lián)系，提升信息的相互交換速度以及質(zhì)量，避免因?yàn)樾畔⒉粶?zhǔn)確而導(dǎo)致管理工作的滯后及錯(cuò)誤的發(fā)生，從而全面地提高管理水平，同時(shí)還將有利于幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化以及信息化地社會(huì)形象，贏得更多客戶的青睞。（七）優(yōu)化企業(yè)各組織結(jié)構(gòu)對(duì)本項(xiàng)目副總經(jīng)理（工程技術(shù)）進(jìn)行更進(jìn)一步成本管理與質(zhì)量管理。房地產(chǎn)企業(yè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期的工作，內(nèi)容復(fù)制繁瑣，涉及了諸多的部門，其中管理工作應(yīng)貫穿了各個(gè)環(huán)節(jié)。在質(zhì)量管理方面，應(yīng)當(dāng)確保材料設(shè)備質(zhì)量合格，施工中按照要求操作，并且建立有關(guān)質(zhì)量文件的檔案制度，在成本管理方面，需要實(shí)時(shí)對(duì)直接或間接成本進(jìn)行監(jiān)測(cè)分析，最后，還需要加強(qiáng)合同的管理等等一系列管理要求，來便于提高整個(gè)項(xiàng)目的