房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)7房地產(chǎn)稅收

《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）【能力目標】1.分析我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題；2.提出完善我國房地產(chǎn)稅制的基本思路?！局R目標】1.了解房地產(chǎn)稅收的功能；2.理解房地產(chǎn)稅收的原則；3.掌握我國房地產(chǎn)的稅收體系。第七章

房地產(chǎn)稅收

【教學(xué)建議】

教師可根據(jù)學(xué)生的接受程度，深入淺出地進行選擇性的講授?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）從市場變化看稅收政策對房地產(chǎn)的調(diào)控作用案例導(dǎo)入【案例思考題】房地產(chǎn)稅收政策對房地產(chǎn)行業(yè)會產(chǎn)生什么影響？《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）第一節(jié)

房地產(chǎn)稅收概述一、房地產(chǎn)稅收的含義和特征（一）房地產(chǎn)稅收的含義房地產(chǎn)稅收是一個綜合性概念，即一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟運動過程有直接關(guān)系的稅收都屬于房地產(chǎn)稅收。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系中，不僅包括直接以房屋和土地為課稅對象（又稱稅收客體）的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅等稅種，也包括國家在房地產(chǎn)開發(fā)、流轉(zhuǎn)、管理過程中，根據(jù)相應(yīng)的稅收規(guī)范，強制地向房地產(chǎn)納稅義務(wù)人征收的稅賦，如營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅、耕地占用稅等?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

實際上，我國房地產(chǎn)稅收對現(xiàn)代國家稅收的三大體系——財產(chǎn)課稅、所得課稅和商品課稅都有涉及。以房屋和土地為課稅對象的稅種屬于財產(chǎn)稅范疇，包括房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅和契稅等；對企業(yè)與房地產(chǎn)生產(chǎn)、經(jīng)營相關(guān)的所得及個人不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或財產(chǎn)租賃所得的課稅屬于所得稅范疇；而以銷售不動產(chǎn)的行為為課稅對象的營業(yè)稅則屬于商品稅范疇，由于城市維護建設(shè)稅和教育費附加是依附于營業(yè)稅的，也可歸為此類。房地產(chǎn)具有商品和財產(chǎn)的雙重屬性，這使它區(qū)別于一般消費品?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）房地產(chǎn)稅收的特征財產(chǎn)稅是指以各類動產(chǎn)和不動產(chǎn)為課稅對象的稅收。1．房地產(chǎn)稅收是對社會財富存量的課稅2．房地產(chǎn)稅收具有直接稅性質(zhì)3．房地產(chǎn)稅收一般屬于地方經(jīng)常性稅收財產(chǎn)稅，尤其是不動產(chǎn)稅，從其本身的性質(zhì)特點看，最適宜成為地方稅的主體稅種。原因有三：一是稅基具有明顯的地域特征，其課稅對象相對固定于某一區(qū)域，不隨納稅人的流動而流動；二是稅收收入穩(wěn)定可靠；三是符合便利征管的原則?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

例如，在財產(chǎn)稅起源較早、體系較為完善的美國，除馬里蘭州于1999年將征稅權(quán)上收到州政府以外，其他49個州都歸地方政府征收（見表7-1）。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）稅種聯(lián)邦政府(Federal)州政府(State)地方政府(Local)各級政府合計個人所得稅(PersonalIncome)81172100公司所得稅(CorporateIncome)81172100消費稅(Sale＆Excise)176716100財產(chǎn)稅(Property)0496100機動車稅(MotorVehicle)0928100其他(AllOther)483616100合計(Total)582616100表7-1美國不同稅種在各級政府稅收中的分配二、房地產(chǎn)稅收的功能

（一）使地方政府獲得財政收入前面已經(jīng)提到，房地產(chǎn)稅收應(yīng)當(dāng)作為地方政府穩(wěn)定的收入來源，以此促進房地產(chǎn)業(yè)與城市發(fā)展的良性循環(huán)。例如，美國的財產(chǎn)稅95%以上由地方政府征收，而依靠所取得的收入，在交通基礎(chǔ)設(shè)施、住房等城市建設(shè)方面的支出上，地方政府比州政府承擔(dān)了更多的責(zé)任（見表7-2）。

然而在我國，房地產(chǎn)稅收遠未起到這個作用。一方面，我國房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的稅基過窄，稅負過輕，使得每年對地方財政的貢獻極為有限，不能滿足城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要（見表7-3的數(shù)據(jù)）。另一方面，我國國有土地《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）土地出讓實行的是土地出讓金一次性交清的方式，這加重了地方政府的短視，甚至助長了某些官員的腐敗?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）項

目州政府與地方政府總計州政府地方政府稅收收入9,389.75,489.93,899.8

財產(chǎn)稅2,966.8104.72,862.1財政支出

交通設(shè)施高速公路1,177.0724.5452.4

機場170.515.6154.8

停車設(shè)施11.90.011.9

海邊及內(nèi)陸港口設(shè)施58.711.547.2

交通補助4.41.82.7環(huán)境及住房

自然資源保護228.1171.157.0

公園及休閑場所317.646.4271.3

住房及社區(qū)開發(fā)352.846.1306.7

污水處理設(shè)施325.410.0315.4

垃圾處理設(shè)施191.826.9164.9表7-2美國2002—2003財政年度財產(chǎn)稅收入及部分財政支出情況單位：億美元《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）年

份19941995199619971998199920002001200220032004

地稅收入總計--1596.82094.02597.32950.83312.13733.74716.35308.76303.67863.7房產(chǎn)稅

60.381.7102.2123.9159.8183.5209.6228.6282.4323.9366.3

城鎮(zhèn)土地使用稅

32.533.639.444.054.259.164.966.276.891.6106.2土地增值稅

--0.31.12.54.36.88.410.320.537.375.1三稅合計占地稅收入%--7.26.86.67.47.57.66.57.27.27.0表7-3我國財產(chǎn)稅主要稅種占地稅收入比重（二）促進社會公平公平是稅收應(yīng)當(dāng)遵循的兩大原則之一，包括受益原則和支付能力原則兩個方面。反過來，稅收制度對公平原則的實踐也促使資源及財富的分配趨于合理，從而改善社會公平。當(dāng)然，由于福利和效用的不可測性，完美的稅制和絕對的公平是不存在的，但這并不意味著財產(chǎn)稅本身的缺陷，因為不論是對收入征稅還是對消費征稅，同樣存在這個問題。我們要做的是通過更為適合的稅基、稅率以及稅種間的相互配合，達到更好的公平原則的實施效果?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）調(diào)控房地產(chǎn)市場第一，合理的財產(chǎn)稅制度能夠影響房地產(chǎn)市場的供需、價格和流動性，特別是對于我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀具有一定參考意義。

第二，適當(dāng)?shù)呢敭a(chǎn)稅制度還能實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)政策和調(diào)控目標。

不僅如此，通過合理的房地產(chǎn)稅收制度還能促進某些政策的推廣實施。有利于我國土地資源的謹慎、合理利用，在同等條件下生產(chǎn)更多的住房，緩解居民特別是普通收入者的住房緊張狀況。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）經(jīng)典案例房地產(chǎn)稅收調(diào)控宜穩(wěn)不宜急三、房地產(chǎn)稅收的原則稅收原則，就是政府征稅(包括稅制的建立和稅收政策的運用)所應(yīng)遵循的基本準則。（一）公平原則稅收公平原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運用，應(yīng)確保公平，遵循公平原則。

公平是稅收的基本原則。（二）效率原則稅收效率原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運用，應(yīng)講求效率，遵循效率原則?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）適度原則稅收適度原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運用，應(yīng)兼顧需要與可能，做到取之有度。這里，“需要”是指財政的需要，“可能”則是指稅收負擔(dān)的可能，即經(jīng)濟的承受能力。（四）法治原則稅收的法治原則，就是政府征稅，包括稅制的建立和稅收政策的運用，應(yīng)以法律為依據(jù)，依法治稅。法治原則的內(nèi)容包括兩個方面：稅收的程序規(guī)范原則和征收內(nèi)容明確原則?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）第二節(jié)我國的房地產(chǎn)稅收體系一、我國房地產(chǎn)稅收的歷史沿革（一）新中國成立初期的房地產(chǎn)稅制建立及計劃經(jīng)濟時代的改革（二）改革開放轉(zhuǎn)軌時期的房地產(chǎn)稅制的改革（三）1994年稅制建設(shè)中對房地產(chǎn)稅制的改革（四）新一輪稅制改革中擬對房地產(chǎn)稅制的改革（五）兩稅合并后的房地產(chǎn)稅《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）二、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收體系我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅依其性質(zhì)大體上可分為以下四類：一是持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅收，包括城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅及城市房地產(chǎn)稅；二是開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)過程中應(yīng)當(dāng)繳納的稅，包括耕地占用稅、營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅；三是房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅，包括營業(yè)稅、契稅、印花稅和土地增值稅；四是所得稅，包括個人所得稅、企業(yè)所得稅。由于我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時也經(jīng)營房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)，并且我國房地產(chǎn)交易主要是由房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營的，因此也可以把二、三類合為一類，即屬于開發(fā)經(jīng)營類房地產(chǎn)稅收?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）1.持有土地、房屋應(yīng)繳納的稅（1）城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是一種地方稅，是對在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)及農(nóng)業(yè)(非農(nóng)業(yè)用地)范圍內(nèi)使用的單位和個人，按其實際占用土地面積征收的稅種。（2）房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以城鎮(zhèn)房屋為課稅對象，以房產(chǎn)的價值或租金為計稅依據(jù)。

征收范圍具體包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋。房產(chǎn)稅征收標準從價或從租兩種情況?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（3）城市房地產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅是對屬于中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外國企業(yè)和外商的房屋、土地按照房價、地價或租價的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。

納稅人：城市房地產(chǎn)稅的納稅人，是房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。在中華人民共和國境內(nèi)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國僑民、外國企業(yè)和外商投資企業(yè)是城市房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人。目前只對外商投資企業(yè)征收。征稅范圍：城市房地產(chǎn)稅征收范圍是在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和礦區(qū)的房地產(chǎn)。開征地區(qū)和標準由各省確定。計稅依據(jù)：城市房地產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房屋折余價值或房屋租金收入。稅率：城市房地產(chǎn)稅依房屋折余價值按年計征，稅率為1.2%；城市房地產(chǎn)稅依租金收入按年計征，稅率為12%?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）2.房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中應(yīng)繳納的稅（1）營業(yè)稅營業(yè)稅是在我國境內(nèi)從事各種應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)收入征收的稅種。（2）耕地占用稅耕地占用稅是國家對占用耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，依其占用耕地的面積征收的一種稅。（3）城市維護建設(shè)稅簡稱城建稅，是我國為了加強城市的維護建設(shè)，擴大和穩(wěn)定城市維護建設(shè)資金的來源，對有經(jīng)營收入的單位和個人征收的一個稅種?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（4）印花稅印花稅，是對經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、使用和領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個人征收的一種稅。（5）教育費附加教育費附加是國家為發(fā)展教育事業(yè)、籌集教育經(jīng)費而征收的一種附加費，按性質(zhì)可以說是準稅收。

3.房地產(chǎn)交易相關(guān)的稅（1）營業(yè)稅除了在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營階段以外，轉(zhuǎn)讓、出租和典賣房地產(chǎn)過程中也涉及到營業(yè)稅。（2）城市維護建設(shè)稅及教育費附加城市維護建設(shè)稅是向消費稅、增值稅和營業(yè)稅的單位和個人以其實際繳納的上述三種稅額為計算依據(jù)征收的一種稅?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（3）土地增值稅土地增值稅是對在我國境內(nèi)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值收入征收的一種稅，兼有收益課稅和資源課稅的性質(zhì)。（4）印花稅銷售房屋的，按房屋購銷合同金額的萬分之三繳納：銷售后，辦理房產(chǎn)所有權(quán)證、房產(chǎn)共有權(quán)證和房屋他項權(quán)利執(zhí)照等各種權(quán)證每件貼花5元。（5）契稅契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）4.所得稅類（1）企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅是指對中華人民共和國境內(nèi)的企業(yè)（居民企業(yè)及非居民企業(yè)）和其他取得收入的組織以其生產(chǎn)經(jīng)營所得為課稅對象所征收的一種所得稅。（2）個人所得稅個人在中國境內(nèi)出租房屋、轉(zhuǎn)讓建筑物和土地使用權(quán)等行為取得的收入，在個人所得稅法規(guī)定的范圍內(nèi)需要交納個人所得稅?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）

張先生2008年買了一套總價為60萬元的商品房，然后他將房子以每月3000元的價格出租，請問張先生要繳納哪些稅？教學(xué)互動第三節(jié)國外的房地產(chǎn)稅制一、國外房地產(chǎn)稅制的基本狀況（一）美國的房地產(chǎn)稅制1．財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：房地產(chǎn)價值稅2．財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：遺產(chǎn)稅和贈與稅3．所得稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅：地租稅和土地改良物租金稅《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）美國的房地產(chǎn)稅制具有以下特點：第一，主要房地產(chǎn)稅種的稅收立法權(quán)、課稅權(quán)以及課稅收入均歸地方政府，是地方財政收入的主要來源，因而是典型的地方稅種；第二，整個房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)中，財產(chǎn)稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅即不動產(chǎn)價值稅是主要的房地產(chǎn)稅種；所得稅性質(zhì)的房地產(chǎn)稅是非獨立的次要稅種；第三，房地產(chǎn)稅的重點課稅對象是城市房屋、土地；第四，美國政府課征房地產(chǎn)稅的主要目的在于為地方公共服務(wù)籌措資金、調(diào)整收入分配，而房地產(chǎn)稅收的資源配置目的顯然處于相對次要的地位。另外，完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度、房地產(chǎn)價格評估制度和完善的法律法規(guī)是美國房地產(chǎn)稅制健康運行的根本保證。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（二）英國的房地產(chǎn)稅制

英國是一個房地產(chǎn)稅制比較完善的國家，在國家稅收體系中與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種很多，但專門對房地產(chǎn)課征的稅種只有住宅稅、營業(yè)稅、遺產(chǎn)稅與贈與稅。房地產(chǎn)稅是地方財政重要的收入來源，所征集的稅款一般專項用于地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和教育事業(yè)，在地方經(jīng)濟中發(fā)揮著極其重要的作用。英國房地產(chǎn)業(yè)稅制主要有以下特征：首先，盡管英國的土地資源配置是以土地公有制為主的國家控制市場的模式，但其房地產(chǎn)卻帶有明顯的私有性質(zhì)，因為雖然英國的全部土地屬于英王所有，但實際上全英90%左右的土地為私人所有，其土地私有的比重遠遠高于美國和日本，在英國能夠交易的只是一定時限內(nèi)的土地使用權(quán)，而非房地產(chǎn)權(quán)的全部內(nèi)容，并且要通過土地批租市場進行交易。其次，英國房地產(chǎn)業(yè)稅制充分貫徹市場經(jīng)濟原則和低稅原則，這有利于實現(xiàn)房產(chǎn)稅的效率資源配置效應(yīng)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅的經(jīng)濟杠桿作用，促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)育和成長。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）日本的房地產(chǎn)稅制

日本房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展較早，其房地產(chǎn)稅收制度也幾經(jīng)變遷。日本房地產(chǎn)業(yè)稅制中，涉及房地產(chǎn)稅收的有固定資產(chǎn)稅、地區(qū)財產(chǎn)稅、土地保有稅、不動產(chǎn)購置稅、都市計劃稅等。目前，日本實行混合型房地產(chǎn)業(yè)稅制，除地價稅、繼承稅、印花稅和登錄許可稅劃歸中央政府外，日本的房地產(chǎn)稅收基本上劃歸都道府縣和市町村地方政府。

日本房地產(chǎn)業(yè)稅制具有以下三個特點：第一，房地產(chǎn)稅種齊全、稅制結(jié)構(gòu)相對完整。主要的房地產(chǎn)稅種日本都已經(jīng)具備，它缺少土地增值稅，但以土地轉(zhuǎn)讓所得稅替代。第二，房地產(chǎn)稅的主要功能在于限制土地投機性交易、促進土地資源的有效利用。土地轉(zhuǎn)讓所得稅、地價稅和特別土地保有稅均有此種稅收目的。第三，房地產(chǎn)稅收實行中央、都道府縣、市町村三級政府管理，而三級政府的房地產(chǎn)稅權(quán)又相互獨立?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）二、國外房地產(chǎn)稅制的基本經(jīng)驗（一）房地產(chǎn)稅收收入是地方財政收入的主要來源（二）“簡稅種、寬稅基、低稅率”是稅制建設(shè)的一般原則（三）稅制結(jié)構(gòu)安排合理（四）稅費嚴格分開（五）健全稅收法制建設(shè)，保證房地產(chǎn)業(yè)稅收征管的嚴肅性（六）成熟的管理辦法和配套制度《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）1．完善的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度是房地產(chǎn)稅收順利實施的前提條件2．健全的房地產(chǎn)估價制度是房地產(chǎn)稅收順利實施的關(guān)鍵環(huán)節(jié)3．有效的處罰和法律救濟制度是房地產(chǎn)稅收順利實施的重要保障4．普遍建立以市場價值或評估價值為核心的稅基體系5．稅率設(shè)計多為比例稅率和累進稅率6．建立完整而系統(tǒng)的房地產(chǎn)評估制度7．建立統(tǒng)一稅制《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）第四節(jié)我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題及改革思路一、我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的主要問題（一）部分稅種設(shè)計不合理1．土地增值稅（1）計稅范圍過窄。（2）名義稅率過高。2．房產(chǎn)稅（1）課稅范圍過窄且免稅范圍過寬。（2）自用房產(chǎn)的計稅依據(jù)及稅率失當(dāng)。（3）從價計征與從租計征導(dǎo)致稅負不公?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）3．城鎮(zhèn)土地使用稅（1）課稅范圍過窄且免稅范圍過寬。（2）計稅依據(jù)和稅率失當(dāng)。（二）房地產(chǎn)稅收形成“重流通，輕保有”的格局1．交易環(huán)節(jié)數(shù)稅并課，持有環(huán)節(jié)寥寥無幾2．稅收負擔(dān)不平衡首先，交易環(huán)節(jié)稅收的稅率相對較高。其次，由于是數(shù)稅并課，各種稅收的性質(zhì)和課稅對象不同，導(dǎo)致了綜合稅負較高。這種配置的消極后果是，削弱了房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，其本應(yīng)具有的收入籌集效應(yīng)和社會政策效應(yīng)也得不到很好的發(fā)揮。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）（三）房地產(chǎn)租、稅、費混雜1．以稅代租以稅代租的代表是城鎮(zhèn)土地使用稅。

2．稅費并立在現(xiàn)行稅費管理體制下，幾乎所有的收費(基金)項目都是以行為來征收，與以行為目的來征稅的稅種相互重疊、并立。

3．以費代稅以費代稅的代表是市政公用設(shè)施建設(shè)費（大市政費）和土地閑置費。4．以費擠稅目前，我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費項目名目繁多。《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）二、完善我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的基本思路（一）開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅，取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅，適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅，設(shè)立土地年租金，清理亂收費，建立一個比較完善的房地產(chǎn)租、稅、費體系1．開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅2．取消城鎮(zhèn)土地使用稅和土地增值稅3．適時開征遺產(chǎn)稅和贈與稅4．設(shè)立土地年租金5．清理房地產(chǎn)行業(yè)收費《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）知識鏈接什么是物業(yè)稅？

目前，世界上大多數(shù)成熟的市場經(jīng)濟國家都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅，并以財產(chǎn)的持有作為課稅前提、以財產(chǎn)的價值為計稅依據(jù)。依據(jù)國際慣例，物業(yè)稅多屬于地方稅，是國家財政穩(wěn)定重要的來源。各國房地產(chǎn)保有稅的名稱不盡相同，有的稱“不動產(chǎn)稅”，如奧地利、波蘭、荷屬安的列斯；有的稱“財產(chǎn)稅”，如德國、美國、智利等；有的稱“地方稅”或“差餉”，如新西蘭、英國、馬來西亞等；中國香港則直接稱“物業(yè)稅”。我國物業(yè)稅改革的基本框架是，將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等稅費合并，轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。這樣一來，物業(yè)稅一旦開征，將對地方政府、消費者、投機者的經(jīng)濟行為產(chǎn)生不小的沖擊。表7-4為各國家及地區(qū)物業(yè)稅征收情況?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)濟學(xué)（第2版）》（張文洲主編）亞洲國家及中國其他地區(qū)物業(yè)稅香港如房地產(chǎn)作出租用途，則該租金收入需要繳納物業(yè)稅。每一個課稅年度按照土地或樓宇的應(yīng)評稅凈值，以標準稅率向在香港擁有土地或樓宇的業(yè)主征收，稅率為15%。新加坡由新加坡國內(nèi)稅務(wù)局對所有房產(chǎn)征收，自住房產(chǎn)的物業(yè)稅率是4%，其他類型的房產(chǎn)的物業(yè)稅率是10%。日本日本財產(chǎn)稅主要是對房地產(chǎn)等不動產(chǎn)課征的不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅、城市規(guī)劃稅、注冊執(zhí)照稅等，同時還有遺產(chǎn)繼承稅與贈予稅。固定資產(chǎn)稅的標準稅率為14%。韓國韓國的財產(chǎn)稅和綜合土地稅達到驚人的30%。而韓國在接下來的2年內(nèi)，還有可能進一步調(diào)整房地產(chǎn)稅率。財產(chǎn)稅和土地稅將會被整合為資本收益稅，稅率將增加為：第二套房產(chǎn)為50%，而第三套房產(chǎn)為60%。臺灣按我國臺灣物業(yè)稅的征收標準來看，以上的房源，每年收取的稅費將有可能在房屋總和0.8%-1.5%/年。其他各國物業(yè)稅瑞典不動產(chǎn)稅，征收額度為不動產(chǎn)稅務(wù)評估價值的0.5-1%。自2001年起，對于單棟獨立家庭住房(相同于國內(nèi)別墅的那種住房)，稅率為1%，對共同產(chǎn)權(quán)型的公寓住宅，稅率為0.5%。商業(yè)物產(chǎn)不動產(chǎn)稅率為1%，工業(yè)物產(chǎn)稅率為0.5%。奧地利不動產(chǎn)稅/物產(chǎn)稅，房產(chǎn)持有人每年根據(jù)評估價值的1%繳納不動產(chǎn)稅。如果土地沒有建造房屋，土地持有人根據(jù)土地的評估價值再繳納1%不動產(chǎn)稅。這意味著未開發(fā)土地實際需要繳納2%的稅。比利時不動產(chǎn)稅---比利時的房產(chǎn)都要評估其名義租賃價值，然后根據(jù)地點，每年分別征收名義租金的30%-50%。丹麥不動產(chǎn)稅根據(jù)房產(chǎn)(包括土地)價值繳納，稅率最高不超過2.4%，根據(jù)地點不同而改變。芬蘭不動產(chǎn)稅稅率不同地區(qū)不同，稅率在0.5%-3%之間。根據(jù)稅務(wù)機構(gòu)的評定值納稅。農(nóng)田和森林免稅。法國不動產(chǎn)稅：持有不動產(chǎn)者，每年按3%的公平市場價值(fairmarketvalue)納稅。公司將自己房產(chǎn)裝修后出租，按稅基的84%繳納15%-30%營業(yè)稅。稅基包括：公司房產(chǎn)的出租價值，或16%的公司所付出租金。德國不動產(chǎn)稅：根據(jù)評估價值的1%-1.5%征收。愛爾蘭房地產(chǎn)投資收益稅：參照愛爾蘭公司稅，按扣除合理費用后的收益的20%納稅。包括買賣房地產(chǎn)公司的股票。意大利不動產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估價值的0.4%-0.7%。荷蘭不動產(chǎn)稅：按照稅務(wù)評估市場價值的0.1%-0.3%，對房主和使用者雙方征稅。挪威不動產(chǎn)稅：國家稅務(wù)機構(gòu)按照稅務(wù)評估市場價值的30%征收0.9%，但地區(qū)稅務(wù)機構(gòu)再按市場價值30%征收0.2%-0.7%。葡萄牙不動產(chǎn)稅：由地方稅務(wù)機構(gòu)征收，按照稅務(wù)評估市場價值征收，稅