在物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)交流會(huì)的發(fā)言

PAGEPAGE4把握導(dǎo)向，精準(zhǔn)定位，積極探索社區(qū)物業(yè)化管理模式天心區(qū)裕南街街道仰天湖社區(qū)物業(yè)化管理情況的調(diào)查長沙分校校本部教學(xué)點(diǎn)2010年春季農(nóng)村行政管理專業(yè)歐陽威當(dāng)前，正處在重要戰(zhàn)略機(jī)遇期和社會(huì)轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，社會(huì)矛盾出現(xiàn)新的特點(diǎn)，不和諧因素增多，人民群眾對(duì)政府的人本理念和民生情懷給予更多的厚望。社區(qū)管理是最能直接體現(xiàn)政府人本理念和彰顯民生情懷的晴雨表和風(fēng)向標(biāo)。因此，從解決人民群眾最關(guān)心、最直接、最現(xiàn)實(shí)、最具體的問題出發(fā)，研究和加強(qiáng)社區(qū)管理工作，是擺在基層政府和基層干部面前的一件大事。近年來，政府在這方面進(jìn)行了一些有益的探索和嘗試，積極轉(zhuǎn)變管理理念，大力推行社區(qū)物業(yè)化管理模式，豐富和拓展了社區(qū)管理的內(nèi)涵，成效顯著。為此，我們通過調(diào)查了解天心區(qū)裕南街街道仰天湖社區(qū)的物業(yè)化管理情況，來探討怎樣推進(jìn)社區(qū)內(nèi)公共安全、公共秩序、公共環(huán)境、公共設(shè)施、公共綠化等管理或者服務(wù)機(jī)制。一、社區(qū)的基本情況仰天湖社區(qū)座落在新世紀(jì)體育中心西南，面積約0.4平方公里，住戶3068戶，居民7680人，有仰天湖小學(xué)等8家單位，共有80棟高層建筑，五個(gè)生活小區(qū)，其中有新建樓盤：明媚新城、城市森林已完成封閉式的物業(yè)服務(wù)，老舊小區(qū)：仰天湖小區(qū)、誼苑小區(qū)、向東園小區(qū)沒有實(shí)現(xiàn)物業(yè)化服務(wù)，建筑面積約有2萬平方米，500戶住戶，也是該社區(qū)此次實(shí)行開放式的物業(yè)化服務(wù)的工作對(duì)象。二、調(diào)查研究的理論背景中國經(jīng)濟(jì)體制轉(zhuǎn)軌觸發(fā)了中國社會(huì)向公民社會(huì)的轉(zhuǎn)型，其表征是：在基層社會(huì)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性的變化，產(chǎn)生了基于私有共同財(cái)產(chǎn)基礎(chǔ)上的利益共同體及其合法組織，城市居住小區(qū)中的業(yè)主群體就是其中之一。自上世紀(jì)90年代起，住房從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的國家財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樗接胸?cái)產(chǎn)，財(cái)產(chǎn)關(guān)系的變化導(dǎo)致社會(huì)治理結(jié)構(gòu)也隨之而改變，在城市居住區(qū)，商業(yè)化和社會(huì)化管理取代了原來單位房管部門的行政管理模式。同時(shí)，基于物權(quán)的社區(qū)治理模式開始付諸實(shí)踐，基層社區(qū)治理模式正在發(fā)生從行政管理模式向社區(qū)自主治理模式的轉(zhuǎn)變：居民/業(yè)主成為社區(qū)自治的主體。其組織特性基于“物權(quán)”特征而決定，該權(quán)利決定了基于物權(quán)的權(quán)利主體與權(quán)利義務(wù)人之間的關(guān)系。業(yè)主組織作為小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)的治理主體的合法性不是源自于行政授予而是來自于商業(yè)交易行為，通過購買房產(chǎn)而獲得，因居所承載之建筑物共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)而獲得。業(yè)主的共同利益基于小區(qū)共有財(cái)產(chǎn)，小區(qū)中的不動(dòng)產(chǎn)與動(dòng)產(chǎn)(維修資金)形成一筆巨大資產(chǎn)，業(yè)主組織能否管理、維護(hù)好這筆巨大的資產(chǎn)是基層社區(qū)面臨的最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。三、調(diào)查目的作為新興事物的管理模式，近幾年來，部分學(xué)者開始給予關(guān)注，在各自研究領(lǐng)域內(nèi)開展了一些小范圍內(nèi)的調(diào)查，并獲得一定的數(shù)據(jù)資源。但是，對(duì)社區(qū)物業(yè)化管理的基本情況仍然缺乏全面、規(guī)范和持續(xù)性的科學(xué)調(diào)查。因此，推廣物業(yè)化管理也是促進(jìn)小區(qū)各方之間的溝通和協(xié)調(diào)、化解矛盾和沖突的前提和基礎(chǔ)。四、調(diào)查方法天心區(qū)裕南街街道仰天湖社區(qū)明媚新城、城市森林、仰天湖小區(qū)、誼苑小區(qū)、向東園小區(qū)五個(gè)生活小區(qū)是本項(xiàng)目對(duì)象。本研究的調(diào)查以一個(gè)物業(yè)小區(qū)為一個(gè)調(diào)查單位，對(duì)于愿意接受調(diào)查的合格對(duì)象，主要是對(duì)居民進(jìn)行采訪和問卷填寫。五、調(diào)查了解及情況分析通過對(duì)社區(qū)居民的訪問、查閱社區(qū)工作日志等方法，居民對(duì)社區(qū)物業(yè)化管理普遍叫好，比如：沒有進(jìn)行物業(yè)化管理前，當(dāng)?shù)刂伟箔h(huán)境復(fù)雜，違法犯罪案件時(shí)有發(fā)生，以前電動(dòng)車停在家門口也會(huì)被盜，僅去年一年，社區(qū)就有7輛電動(dòng)車被盜，其他大大小小的偷盜案時(shí)有發(fā)生。因此實(shí)施“大封閉、小循環(huán)”，防盜是關(guān)鍵。為了改善治安，該社區(qū)3個(gè)月前開始試行“大封閉，小循環(huán)”模式，設(shè)崗?fù)ぴ霰０踩忾]管理。街道辦專門負(fù)責(zé)該項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)說：“"大封閉"是在社區(qū)的主要路口設(shè)崗哨，社區(qū)內(nèi)劃停車位，對(duì)進(jìn)出車輛進(jìn)行管理；增加人力對(duì)社區(qū)24小時(shí)巡邏。"小循環(huán)"是以臨近的幾棟樓為一個(gè)單元，筑圍墻、設(shè)治安亭，進(jìn)行局部封閉式管理。”實(shí)現(xiàn)自上而下參與防盜，近3個(gè)月來，社區(qū)內(nèi)幾乎未發(fā)生過偷盜案件。治安的改善還只是物業(yè)化管理的一個(gè)縮影，為了改變居民亂扔垃圾的生活陋習(xí)，社區(qū)增設(shè)了100個(gè)垃圾桶，為居民安裝了公共晾衣架等，同時(shí)還進(jìn)行修整路面、花壇，綠化帶補(bǔ)栽補(bǔ)綠等硬件建設(shè)。通過了解社區(qū)為推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)做了以下主要工作：（一）廣開言路，深入發(fā)動(dòng)，打牢物業(yè)化服務(wù)的群眾基礎(chǔ)。社區(qū)物業(yè)化服務(wù)是隨著我市城市化進(jìn)程飛速發(fā)展，城市面貌發(fā)生了翻天覆地變化而日漸突出的城市管理模式，而該社區(qū)部分居民對(duì)該新生事物認(rèn)識(shí)不足，概念不清，尤其是三個(gè)開放式小區(qū)的居民觀念還停留在社區(qū)式管理中。落實(shí)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)，得到居民理解和積極參與是順利推進(jìn)物業(yè)化服務(wù)的基礎(chǔ)和前提條件，針對(duì)此種情況，該社區(qū)審時(shí)度勢，找準(zhǔn)問題，對(duì)癥下藥，及時(shí)召開樓棟組長會(huì)、居民代表大會(huì)、開展入戶調(diào)查、廣泛宣傳，征求意見，同時(shí)，社區(qū)還利用廣播、橫幅、標(biāo)語、宣傳欄等多種多樣宣傳形式，宣傳物業(yè)化服務(wù)的方針、政策和實(shí)際物業(yè)化服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)，是一項(xiàng)惠政策、民心政策、民心工程，使居民群眾了解什么是物業(yè)化服務(wù)，明白開展物業(yè)化服務(wù)能改善居住環(huán)境，提高大家幸福指數(shù)，號(hào)召居民積極參與到物業(yè)化服務(wù)中來，營造濃厚氛圍，為順利推進(jìn)物業(yè)化服務(wù)打下堅(jiān)實(shí)的群眾基礎(chǔ)。（二）加大投入，美化環(huán)境，夯實(shí)物業(yè)化服務(wù)的物質(zhì)基礎(chǔ)。由于三個(gè)老舊小區(qū)都是九十年代前的建筑，年久失修，設(shè)施老化，各種公共設(shè)施破爛不堪，這些“硬件”設(shè)施條件較差給居民生活帶來諸多不便，需要大量資金投入進(jìn)行維修和改善。為了使居民有個(gè)舒適、安全、溫馨的居住環(huán)境，社區(qū)除了進(jìn)行大力宣傳外，還特別注意改善小區(qū)的生活環(huán)境，向上級(jí)政府積極協(xié)調(diào)和申請(qǐng)經(jīng)費(fèi)投入，前期投入資金80多萬元對(duì)社區(qū)的環(huán)境進(jìn)行了綜合治理。一是加強(qiáng)了防盜安全硬件的建設(shè)，安裝了40余張電控防盜門，設(shè)立了四個(gè)治安崗?fù)ぃ欢翘嵘松鐓^(qū)整體外環(huán)境，修整了路面、花壇，綠化帶補(bǔ)栽補(bǔ)綠；三是完善了公共設(shè)施的建設(shè)，完善了居民健身坪、新增車輛減速帶、規(guī)范停車線的劃分、美化小區(qū)內(nèi)文化墻等；四是完善了內(nèi)部的辦公場地，建設(shè)和裝飾物業(yè)化服務(wù)的辦公室。通過街道的扶持和社區(qū)的努力，目前，三個(gè)陳舊小區(qū)硬件設(shè)施有了質(zhì)的提升，衛(wèi)生整潔、環(huán)境優(yōu)美，實(shí)現(xiàn)了溝通、路平、燈亮、草綠，水電徹底改造到位，為物業(yè)化服務(wù)打下了良好的物質(zhì)基礎(chǔ)。（三）嚴(yán)格挑選，擇優(yōu)選強(qiáng)，確保物業(yè)化服務(wù)工作順推進(jìn)展。根據(jù)《物業(yè)管理辦法》和上級(jí)部門的要求，該社區(qū)在選聘物業(yè)公司過程中，嚴(yán)密組織，高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求，從應(yīng)聘的物業(yè)公司中擇優(yōu)選強(qiáng)，并簽訂合同，結(jié)合社區(qū)的下崗職工工人多的特點(diǎn)，實(shí)行“先服務(wù)后收費(fèi)”的模式，采取“街道兜底，保本推進(jìn)，公司運(yùn)作，收費(fèi)贏利”的原則，獨(dú)立運(yùn)作，自負(fù)盈虧的經(jīng)營方式。物業(yè)公司進(jìn)駐社區(qū)正式運(yùn)作經(jīng)營后，認(rèn)真履行合同，熱情周到為居民服務(wù)，物業(yè)化服務(wù)也逐步走入正軌，逐步完善長效管理機(jī)制，居民反映良好，對(duì)公司工作滿意度比較高，物業(yè)公司真正實(shí)現(xiàn)了“用心服務(wù)，讓愛導(dǎo)航”的服務(wù)理念。六、通過分析以上的情況以及管理經(jīng)驗(yàn)，我們向正在推廣社區(qū)物業(yè)化管理的社區(qū)，提出以下幾點(diǎn)看法：（一）工作中要把撐“三心”。即熱心、誠心、耐心。物業(yè)管理是一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間長、牽涉主體多、法律關(guān)系比較復(fù)雜的綜合性活動(dòng)，它與居民的切身利益密切相關(guān)，是一項(xiàng)民生工程、德政工程。建立健康和諧、有序的物業(yè)管理秩序，構(gòu)建和諧、人民滿意社區(qū)，對(duì)落實(shí)物業(yè)化管理工作人員的標(biāo)準(zhǔn)比較高。在推進(jìn)物業(yè)化服務(wù)過程中，我們社區(qū)自始至終都以“三心”嚴(yán)格要求工作人員，任勞任怨，把握方針、政策，認(rèn)真細(xì)致做好各項(xiàng)工作。（二）要開好“三個(gè)會(huì)”。一是開好居民會(huì)。社區(qū)受領(lǐng)任務(wù)后，立即組織召開社區(qū)居委會(huì)，認(rèn)真學(xué)習(xí)上級(jí)有關(guān)文件和《物業(yè)管理辦法》，領(lǐng)會(huì)和掌握文件精神實(shí)質(zhì)，分析我社區(qū)三個(gè)開放式小區(qū)的實(shí)際情況，找準(zhǔn)存在問題和工作突破點(diǎn)，制訂了切實(shí)可行的實(shí)施方案；委員分工負(fù)責(zé)，各司其職。二是召開業(yè)主大會(huì)。向居民宣傳物業(yè)化服務(wù)的相關(guān)政策和內(nèi)容，講清物業(yè)化服務(wù)是一項(xiàng)民心工程、惠民工程，是提高居民幸福指數(shù)的管理模式，讓物業(yè)化服務(wù)深入民心，取得廣大居民的支持和理解，為物業(yè)管理順利推行打牢群眾基礎(chǔ)。三是成立業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)是社區(qū)與居民、物業(yè)公司與居民溝通的中間橋梁，是物業(yè)化服務(wù)得到順利推進(jìn)的組織保證。為此，我社區(qū)居委會(huì)從居民中挑選資歷高，有知識(shí)有能力、熱心為民辦實(shí)事的居民提當(dāng)業(yè)主委員會(huì)成員，同時(shí)，建立健全業(yè)主委員會(huì)各種規(guī)章制度，制訂委員的職責(zé)。（三）要抓住兩個(gè)結(jié)合。一是推進(jìn)物業(yè)化服務(wù)與開展學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀相結(jié)合?？茖W(xué)發(fā)展觀的核心內(nèi)容是以人為本，物業(yè)化服務(wù)是以提高人民幸福指數(shù)為宗旨，構(gòu)建和諧社會(huì)為目的，兩者相輔相成。在推進(jìn)物業(yè)管理過程中，始終要堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，才保證物業(yè)化服務(wù)工作不偏離航向。二是推進(jìn)物業(yè)化服務(wù)與區(qū)委、區(qū)政府開展“大力開展社區(qū)環(huán)境綜合整治活動(dòng)”相結(jié)合。積極開展社區(qū)環(huán)境綜合整治活動(dòng)是為推進(jìn)物業(yè)化服務(wù)提供良好硬件軟件環(huán)境，是圍繞改善居民生活環(huán)境，維護(hù)人民群眾的切身利益、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，關(guān)系到黨密切聯(lián)系群眾的大局，與推進(jìn)社區(qū)物業(yè)化服務(wù)最終目標(biāo)是一致的?？傊何飿I(yè)化管理工作是一項(xiàng)關(guān)系群眾和生活的工作，是創(chuàng)建和諧社區(qū)的惠民舉措；物業(yè)化服務(wù)工作是艱辛的，任務(wù)也是繁重的。社區(qū)