第八章房地產(chǎn)估價(jià)程序和估價(jià)報(bào)告

第八章

房地產(chǎn)估價(jià)程序和估價(jià)報(bào)告第一節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)程序——房地產(chǎn)估價(jià)全過程中各項(xiàng)具體工作按其內(nèi)在聯(lián)系所排列的先后順序獲取估價(jià)業(yè)務(wù)→受理估價(jià)委托→擬定作業(yè)方案→搜集估價(jià)資料→實(shí)地查勘→選定方法計(jì)算→撰寫估價(jià)報(bào)告→審核報(bào)告→出具報(bào)告→估價(jià)資料歸檔一、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)（三）自由自估

（二）接受委托（一）主動(dòng)爭取

當(dāng)前估價(jià)所的首要任務(wù)二、受理估價(jià)委托明確物質(zhì)實(shí)體狀況、權(quán)益狀況實(shí)體范圍由委托方提供由估價(jià)目的決定3.明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)公歷表示，精確到日2.明確估價(jià)對象1.明確估價(jià)目的估價(jià)目的源自于對估價(jià)的需要其中估價(jià)目的是龍頭（一）明確估價(jià)基本事項(xiàng)二、受理估價(jià)委托估價(jià)合同內(nèi)容一般包括：簽訂合同雙方、估價(jià)對象、估價(jià)目的、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、估價(jià)報(bào)告書交付日期、估價(jià)費(fèi)用及付款方式、委托估價(jià)方須提供的資料和給予的配合、估價(jià)方的保密職責(zé)、雙方違約責(zé)任及處罰等

（二）簽訂估價(jià)合同三、擬定估價(jià)作業(yè)方案（一）初選估價(jià)方法1.對同一估價(jià)對象宜選用兩種以上的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)2.若估價(jià)對象適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)，不得隨意取舍3.有條件選用市場比較法進(jìn)行估價(jià)的應(yīng)以市場比較法為主要方法4.收益性房地產(chǎn)的估價(jià)應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法5.具有開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中一種方法6.在不宜采用比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的情況下，可采用成本法作為主要的估價(jià)方法三、擬定估價(jià)作業(yè)方案資料的范圍及內(nèi)容的確定是由初選的估價(jià)方法決定（三）其他估價(jià)作業(yè)環(huán)節(jié)安排時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)和進(jìn)度（二）擬定調(diào)查搜集的資料四、搜集估價(jià)所需資料（一）宏觀資料和市場狀況資料對房地產(chǎn)價(jià)格有普遍影響的資料對估價(jià)對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)有影響的資料政治制度、土地使用制度、住房制度；相關(guān)的法律、法規(guī)；自然條件、城市規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施；人口數(shù)量、人口素質(zhì)、家庭規(guī)模；需求狀況、供給狀況、出售和出租狀況、空置狀況

（三）估價(jià)對象狀況資料區(qū)位、權(quán)益、實(shí)物（二）估價(jià)方法所需資料五、實(shí)地察看估價(jià)對象（一）實(shí)體確認(rèn)坐落、面積……（二）權(quán)利狀態(tài)確認(rèn)六、選定估價(jià)方法進(jìn)行計(jì)算初步方法能否最終采用取決于所搜集資料的數(shù)量和質(zhì)量

七、撰寫估價(jià)報(bào)告（一）估價(jià)報(bào)告的形式（二）估價(jià)報(bào)告的要求內(nèi)在質(zhì)量：結(jié)果準(zhǔn)確、參數(shù)合理、方法正確外在質(zhì)量：格式正確、文字表達(dá)、印刷質(zhì)量1.敘述式報(bào)告2.表格式報(bào)告1.封面2.目錄3.致委托方函4.估價(jià)師聲明5.估價(jià)的假設(shè)和限制條件6.估價(jià)結(jié)果報(bào)告7.估價(jià)技術(shù)報(bào)告8.附件（三）估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容八、審核估價(jià)報(bào)告九、出具估價(jià)報(bào)告十、估價(jià)報(bào)告歸檔一、對估價(jià)報(bào)告的要求方法選擇正確參數(shù)選擇合理結(jié)果基本準(zhǔn)確格式符合規(guī)范表達(dá)清晰流暢打印裝訂整齊第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告二、估價(jià)報(bào)告的組成封面一封面二目錄一、致委托方函二、估價(jià)師聲明三、估價(jià)的假設(shè)和限制條件四、估價(jià)結(jié)果報(bào)告五、估價(jià)技術(shù)報(bào)告六、附件三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告（一）委托方

（二）估價(jià)方

（三）估價(jià)對象

1、坐落

2、權(quán)利狀況

3、建筑物狀況或土地狀況

4、區(qū)域狀況（四）估價(jià)目的（五）估價(jià)時(shí)點(diǎn)（六）價(jià)值定義（七）估價(jià)依據(jù)（八）估價(jià)原則（九）估價(jià)方法（十）估價(jià)結(jié)果（十一）估價(jià)人員（十二）估價(jià)作業(yè)日期（十三）估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期三、估價(jià)結(jié)果報(bào)告四、估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析（詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的個(gè)別因素）（二）區(qū)域因素分析（詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的區(qū)域因素）（三）市場背景分析（詳細(xì)說明、分析市場狀況）（四）估價(jià)方法選用

(詳細(xì)說明：選擇理由和方法,每種方法的含義、思路與公式)（五）估價(jià)測算過程1.市場比較法至少10個(gè)交易實(shí)例，說明：具體地址、總價(jià)、面積、單價(jià)、交易日期、交易情況等；資料來源：門店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。（2）選取可比實(shí)例至少3個(gè)（1）搜集交易實(shí)例

估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C坐落

成交價(jià)格(元/㎡)

109981134411083交易日期2005.6.302005.6.182005.5.242005.3.16交易情況正常正常正常正常區(qū)域因素交通條件一般較好一般較好商業(yè)配套一般較好一般較好公共設(shè)施一般一般一般較好環(huán)境狀況較好一般較好很好個(gè)別因素建造年代2000年2000年1998年2002年朝向南南南南層次2/61/63/66/6裝修普裝普裝精裝精裝（3）估價(jià)對象與可比實(shí)例因素比較

估價(jià)對象實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格(元/㎡)

109981134411083交易日期1710171017141611交易情況100100100100

房地產(chǎn)狀況交通條件100102100103商業(yè)配套100103100102公共設(shè)施100100100101環(huán)境狀況10098100105建造年代10010097103朝向100100100100層次1009810496裝修100100101105合計(jì)100101102115（4）比較因素分值分析

實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C成交價(jià)格(元/㎡)109981134411083交易日期1710/17101710/17141710/1611交易情況100/100100/100100/100交通條件100/102100/100100/103商業(yè)配套100/103100/100100/102公共設(shè)施100/100100/100100/101環(huán)境狀況100/98100/100100/105建造年代100/100100/97100/103朝向100/100100/100100/100層次100/98100/104100/96裝修100/100100/101100/105修正后價(jià)格109001110810170比準(zhǔn)價(jià)格10726元/㎡（5）比準(zhǔn)價(jià)格計(jì)算2.收益還原法至少5個(gè)實(shí)例，說明：具體地址、租金、面積、配置、裝修、新舊等；資料來源：門店名稱、地址，網(wǎng)站名稱、網(wǎng)址。（1）搜集收益實(shí)例（2）求取年潛在毛收入（3）求取年有效毛收入有效毛收入=潛在毛收入×（1-空置率）=潛在毛收入×出租率2.收益還原法租金中所包含的費(fèi)用——由出租方所付的費(fèi)用管理費(fèi)、維修費(fèi)、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)……（5）計(jì)算年凈收益年凈收益=有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用（6）求取還原利率（7）確定收益年限（8）計(jì)算收益價(jià)格（4）估算運(yùn)營費(fèi)用3.估價(jià)結(jié)果理由、計(jì)算、結(jié)論估價(jià)技術(shù)報(bào)告：（標(biāo)題：）房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（一）個(gè)別因素分析

詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的個(gè)別因素（二）區(qū)域因素分析

詳細(xì)說明、分析估價(jià)對象的區(qū)域因素（三）市場背景分析

詳細(xì)說明、分析類似房