建筑工程項(xiàng)目施工策劃書范文

建筑工程項(xiàng)目施工策劃書范文

建筑策劃師一般根據(jù)項(xiàng)目建議書及設(shè)計(jì)基礎(chǔ)資料，提出項(xiàng)目構(gòu)

成及總體設(shè)想。那么如何寫與建筑項(xiàng)目有關(guān)的策劃書？下面就是給大

家的建筑項(xiàng)目策劃書，希望大家喜歡。

前S

通過對潤業(yè)苑項(xiàng)目的初步分析，我們感到這將是一個(gè)可塑性非

常強(qiáng)的項(xiàng)目，通過專業(yè)的營銷和策劃操作，它不但可體現(xiàn)出開發(fā)商

的實(shí)力和形象，更應(yīng)在小高層市場上獨(dú)樹一幟。

我司經(jīng)過長時(shí)間的市場調(diào)研，根據(jù)市場所反映出來的背景，結(jié)

合自身所積累的經(jīng)驗(yàn)，提出切合市場銷售的建議供貴司參考。

如能有幸成為貴司的合作伙伴，屆時(shí)將根據(jù)具體資料提供一套

系統(tǒng)的極具可行性的營銷策劃報(bào)告，以饗貴司慧眼。

一、市場背景

濟(jì)南房產(chǎn)市場日趨規(guī)范，整體處于上升態(tài)勢，在市場發(fā)展的過

程中，我司認(rèn)為可分為兩個(gè)階段，每個(gè)階段市場構(gòu)成要素的特征，

簡析如下：

（一）九九年之前，被動(dòng)銷售的暴利階段：

客源特征：以高收入者為主，追求身份與地位的顯示，此時(shí)市

場選擇范圍小，客戶購買存在一定盲目性。

開發(fā)商特征：政府對開發(fā)公司的實(shí)力要求不嚴(yán)，開發(fā)商實(shí)力良

莠不齊，受傳統(tǒng)觀念束縛嚴(yán)重，不重視客源心理及市場發(fā)展特性，

主觀開發(fā)，追求暴利，無品牌意識，對專業(yè)銷售機(jī)構(gòu)極度排斥。

項(xiàng)目特征：產(chǎn)品形式單一（多層為主），缺乏特色，不注重整體

規(guī)劃，且有明顯區(qū)域性特征（集中在千佛山周邊）。

銷售特征：無整體營銷思路，盲目追求高利，定價(jià)偏高，且無

有效的表現(xiàn)及宣傳手法，不注重品牌的培養(yǎng)和樹立。

（二）XX年以后，振蕩中走向規(guī)范的過渡階段

客源特征：客源層次廣泛，需求多樣化，在樓盤選購及消費(fèi)心

理上趨于理性，（.ohlOO.,請保留此標(biāo)記。）此時(shí)散戶消費(fèi)逐漸成為

市場主力。

開發(fā)商特征：迫于競爭的壓力，開發(fā)商主動(dòng)尋求新的開發(fā)理

念，對營銷策劃理念逐漸接受，同時(shí)專業(yè)銷售人才帶來的先進(jìn)理念

也影響了開發(fā)商的思想，開始注重客源需求，逐漸向以產(chǎn)定銷的路

線靠攏。品牌意識已大大增強(qiáng)，大量實(shí)力雄厚、理念先進(jìn)的外地開

發(fā)企業(yè)著眼于濟(jì)南房產(chǎn)市場的良好發(fā)展前景，進(jìn)而紛紛搶占濟(jì)南市

常同時(shí)由于政府對土地資源進(jìn)行統(tǒng)一管理，地價(jià)開始上升，而促使

開發(fā)企業(yè)走出暴利階段，利潤趨于合理，此時(shí)一部分資金實(shí)力弱、

管理不完善、開發(fā)理念陳舊的小企業(yè)將面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)。

項(xiàng)目特色：產(chǎn)品多元化，在仍以多層為主的同時(shí).，小高層逐步

為市場認(rèn)可，高層也占領(lǐng)一定市場份額。地域限制日漸被打破，小

區(qū)規(guī)劃趨于合理，特色鮮明，并且小區(qū)品質(zhì)不斷提升。

銷售特色：價(jià)格趨于合理，市場出現(xiàn)整合態(tài)勢，營銷理念隨專

業(yè)銷售機(jī)構(gòu)的介入逐步為市場接受，人員日趨專業(yè)化，宣傳手段不

斷翻新。

在上述市場背景下，客戶、市場及開發(fā)商幾個(gè)方面都發(fā)生了較

大變化：

1、客戶需求的變化

?能承受價(jià)格在2500元/m2以下樓盤的客戶，已由先期的單純

追求滿足居住要求、工程質(zhì)量，向追求舒適性、安全性、私密性方

向轉(zhuǎn)變。

?對于能承受2500-4000元/m2價(jià)格的客戶，在追求上述要求

的基本基礎(chǔ)上，更加注重樓盤的個(gè)性、內(nèi)涵及升值潛力，對小區(qū)的

整體規(guī)劃要求較嚴(yán)格。

?能承受4000元/m2以上的客戶，相對前兩種客戶來說已有了

質(zhì)的提高，在選擇樓盤時(shí)，最注重的是享受，追求一種理念和內(nèi)

涵，同時(shí)對開發(fā)商的資質(zhì)、樓盤的知名度、社區(qū)環(huán)境也非常注重。

2、市場環(huán)境的變化：

地理環(huán)境：逐步打破了地域限制，市場全方位發(fā)展，從傳統(tǒng)的

利用地段創(chuàng)品牌，到創(chuàng)品牌而創(chuàng)地段。

產(chǎn)品環(huán)境：產(chǎn)品多元化，多層仍為主力，小高層發(fā)展較快，并

逐漸為市場所接受。

其中：

小高層發(fā)展分三個(gè)階段：

(1)以九九年開發(fā)的小高層社區(qū)泉景x四季花園為標(biāo)志，小高

層做為新的開發(fā)理念進(jìn)入濟(jì)南市場，并引入了南方先進(jìn)的營銷模式

并進(jìn)行包裝策劃，注重了前期宣傳，引起巨大沖擊，前期銷售達(dá)到

良好的效果。

(2)以金泰花園、洪西花園、大明翠庭、金冠花園等點(diǎn)式小高

層的大規(guī)模開發(fā)為標(biāo)志，小高層市場進(jìn)入激烈競爭階段，此時(shí)開發(fā)

商追求高容積率、高利潤率，導(dǎo)致小高層價(jià)位偏高，并且點(diǎn)式小高

層的建筑弊端逐漸暴露，因此點(diǎn)式小高層呈現(xiàn)曇花一現(xiàn)的勢態(tài)。

(3)市場以客源的選擇為導(dǎo)向，再次轉(zhuǎn)向社區(qū)化的板式小高層

方向發(fā)展，并且日益呈現(xiàn)出規(guī)模化、品牌化的特征，此時(shí)的代表樓

盤為歷東花園、匯苑家園。

3、開發(fā)商的變化趨勢

?開發(fā)理念由傳統(tǒng)的單一模式向多樣化、人性化、特色化、理

念化方向轉(zhuǎn)變，并逐步建立了品牌觀念，具備了較強(qiáng)的競爭意識。

?營銷方面：競爭的激烈?guī)?dòng)了銷售手段的不斷翻新，由炒綠

化、炒智能化、炒生態(tài)化、炒付款方式，到今天的炒理念、規(guī)模、

品牌，并且營銷已越來越成為一種全程性策劃行為，必須注重前期

準(zhǔn)備工作，要熟悉當(dāng)?shù)厍闆r并與之結(jié)合，了解客戶心態(tài)。

二、項(xiàng)目分析

1、基本情況：

本案位于濟(jì)南市解放路東首，西臨濟(jì)南市的cid(科技商務(wù)中

心區(qū))山大路，這是市政府的重點(diǎn)項(xiàng)目，它的興起必定會(huì)輻射到周

邊，從而拉動(dòng)區(qū)(.ohlOO.,請保留此標(biāo)記。)域經(jīng)濟(jì)的繁榮。東臨高

新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，眾多知名國際國內(nèi)大公司投資于此，本案正處

于這兩個(gè)發(fā)展區(qū)域的中間位置，交通方便，地段的升值潛力巨大。

2、區(qū)域消費(fèi)能力分析：

經(jīng)濟(jì)水平：

整體消費(fèi)群體主力仍為比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層

次也以機(jī)關(guān)工作人員為主。

隨著周邊生活設(shè)施的不斷完善和齊全，該區(qū)域?qū)⒓谐蔀楦邫n

樓盤的聚集之地。這也將打破原有的區(qū)域內(nèi)消費(fèi)群體和范圍，成為

跨區(qū)域消費(fèi)的一塊熱土。

3、客源定位：

由于本案屬中高檔樓盤，受價(jià)格限制，客源面相對狹窄，根據(jù)

客源所處的區(qū)域、社會(huì)地位、購房意圖、購房時(shí)間等差別作如下分

析：

（一）本地客源：

此類客源為本案客源之基礎(chǔ)，且為先期客源之主力，我司認(rèn)為

主要有以下類型：

私營業(yè)主：有較為雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，事業(yè)相對穩(wěn)定，有廣泛的

社交關(guān)系，并且有足夠的休閑時(shí)間去品味、享受生活，對新理念有

較強(qiáng)的接受度，但有著冷靜的思考與判斷，大多為二次置業(yè)。對地

段及相應(yīng)升值潛力較為注重。

政府官員：此類人士具有較高的社會(huì)地位、穩(wěn)定的收入，大多

已有單位分配的住宅，但希望一個(gè)更為私密、高檔的生活空間。此

類人群對檔次、安全、私密及小區(qū)規(guī)劃、配套有較高要求。

高級白領(lǐng)：此類客戶具有高學(xué)歷、高收入的特點(diǎn)，追求高品味

的生活氛圍，以突顯自己的價(jià)值。這部分客源對社區(qū)檔次、配套、

知名度等較為關(guān)心。

年青成功人士：此部分人有著靈活的思考、較高的收入，社會(huì)

地位起點(diǎn)高，追求現(xiàn)代的上流生活。這類客源主要選擇小戶型，但

比例有限。

小結(jié)：本地客源大多為二次或三次置業(yè)，且以標(biāo)準(zhǔn)戶型為主要

需求。

一、校核起始依據(jù)，建立建筑物控制網(wǎng)

1.校核起始依據(jù)

定位測量前，應(yīng)由甲方提供三個(gè)衣刷相互關(guān)聯(lián)的坐標(biāo)控制點(diǎn)，

和兩個(gè)高程控制點(diǎn)，作為場區(qū)控制依據(jù)點(diǎn)。以坐標(biāo)控制點(diǎn)為起始

點(diǎn)。作二級導(dǎo)線測量，作為建筑物平面控制網(wǎng)。以高程控制點(diǎn)為依

據(jù)，作等外附合水準(zhǔn)測量，將高程引測至場區(qū)內(nèi)。

平面控制網(wǎng)導(dǎo)線精度不低于1/10000,高程控制測量閉合差不

大于±30JLmm（L為附合路線長度以km計(jì)）。

在測設(shè)建筑物控制網(wǎng)時(shí)一，首先要對起始依據(jù)進(jìn)行校核。根據(jù)紅

線樁及圖紙上的建筑物角點(diǎn)坐標(biāo)，反算出它們之間的相對關(guān)系，并

進(jìn)行角度、距離校測。校測允許誤差：角度為±12〃；距離相對精度

不低于為1/15000.

對起始高程點(diǎn)應(yīng)用附合水準(zhǔn)測量進(jìn)行校核，高程校測閉合差不

大于±10mm7n（n為測站數(shù)）。

2.建立建筑物控制網(wǎng)

以導(dǎo)線點(diǎn)為依據(jù)，測設(shè)出距建筑物外邊7米的矩形平面控制網(wǎng)

Ininw（見附圖）。建筑物平面控制網(wǎng)點(diǎn)必須妥善保護(hù)。

二、主軸線的測設(shè)

1.主軸線的選擇

該工程的結(jié)構(gòu)主體分為裙房和主樓兩部分，裙房為3層，主樓

為26層，中間留有后澆帶。因此，定主軸線時(shí)，按流水段的劃分將

該工程分三部分進(jìn)行主軸線的控制。選擇3軸、5軸、6軸、11

軸、12軸、14軸作為X方向的主軸線;B軸、G軸作為Y方向的主軸

線。

2.主軸線的測設(shè)

根據(jù)圖紙尺寸在I點(diǎn)上架設(shè)經(jīng)緯儀，后視H點(diǎn)，在此方向上量

測出3軸、5軸、6軸、11軸、12軸、14軸樁點(diǎn)，再后視IV點(diǎn)并量

測出B軸、G軸樁點(diǎn)。同樣在HI點(diǎn)架設(shè)經(jīng)緯儀，分別測設(shè)出東側(cè)、

北側(cè)的主軸線樁，并分別測設(shè)出引樁。測設(shè)完的主軸線樁及引樁應(yīng)

用圍欄妥善保護(hù)，長期保存。

3.高程控制

利用高程點(diǎn)進(jìn)行附合測法在場區(qū)內(nèi)布設(shè)不少于八個(gè)點(diǎn)的水準(zhǔn)路

線abcdefgh,這些水準(zhǔn)點(diǎn)作為結(jié)構(gòu)施工高程傳遞的依據(jù)。

三、士0.000米以下及基礎(chǔ)施工測量

該工程的基礎(chǔ)標(biāo)高為T5.80米。標(biāo)高傳遞采用鋼尺配合水準(zhǔn)

儀進(jìn)行，并控制挖土深度。挖土深度要嚴(yán)格控制，不能超挖。

在基礎(chǔ)施工時(shí)，為監(jiān)測邊坡變形，在邊坡上埋設(shè)標(biāo)高監(jiān)測點(diǎn)，

每10米埋設(shè)一個(gè)，隨時(shí)監(jiān)測邊坡的情況。

清槽后，用經(jīng)緯儀將3、14、B、G四條軸線投測到基坑內(nèi)，并

進(jìn)行校核，校核合格后，以此放出墊層邊界線。

按設(shè)計(jì)要求，抄測出墊層標(biāo)高，并釘小木樁。在墊層碎施工

時(shí)，拉線控制墊層厚度。

地下部分的軸線投測，采用經(jīng)緯儀挑直線法進(jìn)行外控投測。墊

層施工完后，將主軸線投測到墊層上。先在墊層上對投測的主軸線

進(jìn)行閉合校核，精度不低于1/8000,測角限差為±12〃。校核合格

后，再進(jìn)行其它軸線的測設(shè)。并彈出墻、柱邊界線。施測時(shí)、要嚴(yán)

格校核圖紙尺寸、投測的軸線尺寸，以確保投測軸線無誤。

地下部分結(jié)構(gòu)施工的高程傳遞，用鋼尺傳遞和樓梯間水準(zhǔn)儀觀

測互相進(jìn)行，互為校核。

四、±0.000米以上施工測量

1.軸線豎向傳遞

本工程的軸線豎向傳遞采用激光鉛直儀內(nèi)控法。在首層地面設(shè)

置投測基點(diǎn)。在首層地面鋼筋綁扎施工時(shí)，在欲設(shè)置激光投測點(diǎn)的

位置預(yù)埋100義100mm鐵板，鐵板上表面略高于世上表面。激光投測

點(diǎn)的選擇要綜合考慮流水段的劃分，分別在3軸、6軸、12軸東

側(cè)、5軸、11軸、14軸西側(cè);G軸南側(cè)、B軸北側(cè)布設(shè)激光投測點(diǎn)。

各點(diǎn)距主軸線距離均為1.000米。

施工至首層平面時(shí)，對各主軸線樁點(diǎn)進(jìn)行距離、角度校核，校

核合格后再進(jìn)行首層平面放線。放線后，再將各激光投測點(diǎn)測定在

預(yù)埋鐵板上，并再次校核，合格后方可進(jìn)行施工。

每層頂板應(yīng)在各激光投測點(diǎn)相應(yīng)的位置上預(yù)留150義150mm的

接收孔。投測時(shí)將激光鉛直儀置于首層控制點(diǎn)上，在施工層用有機(jī)

玻璃板貼紙接收。每個(gè)點(diǎn)的投測均要用誤差圓取圓心的方法確定投

測點(diǎn)。即：每個(gè)點(diǎn)的投測應(yīng)將儀器分別旋轉(zhuǎn)90°、180°、270。、

360°投測四個(gè)點(diǎn)，這四個(gè)點(diǎn)形成的誤差圓取其圓心作為投測點(diǎn)。每

層投測完后均要進(jìn)行閉合校核，確保投測無誤，再放氣其它軸線及

墻邊線、柱邊線。

主樓高85米，為保證豎向投測的精度，軸線投測采用兩次接

力投測。在十層砂施工前，先在北側(cè)投測點(diǎn)的南側(cè)500mm處;南側(cè)投

測點(diǎn)的北側(cè)500mm處預(yù)埋四塊鐵板。待地面軸線投測完后，精密校

核，合格后將原投測點(diǎn)分別向南和向北移動(dòng)500mm,將這四個(gè)點(diǎn)作

為十層以上軸線投測的起始點(diǎn)。軸線豎向投測的精度不應(yīng)低于

1/10000,且每層投測誤差不應(yīng)超過2mm。

2.高程傳遞

首層施工完后，將±0.000米的高程抄測在首層柱子上，且至

少抄測三處，并對這三處進(jìn)行附合校核，合格后以此進(jìn)行標(biāo)高傳

遞。

±0.000米以上標(biāo)高傳遞采用鋼尺從三個(gè)不同部位向上傳遞。

每層傳遞完后，必須在施工層上用水準(zhǔn)儀校核。由于高程超過一整

尺，因此，在十層標(biāo)高投測后，精確校核，合格后，以此作為十以

上結(jié)構(gòu)施工高程傳遞依據(jù)。

標(biāo)高傳遞誤差主樓不應(yīng)超過±15mm,裙房不超過±10mm,且每

層標(biāo)高豎向傳遞的不應(yīng)超過±3mm,超限必須重測。

每層結(jié)構(gòu)施工完后，在每層的柱、墻上抄測出1.000米線，作

為裝修施工的標(biāo)高控制依據(jù)。

五、裝修施工測量

在結(jié)構(gòu)施工測量中，按裝修工程要求將裝飾施工所需要的控制

點(diǎn)、線及時(shí)彈在墻、板上，作為裝飾工程施工的控制依據(jù)。

1.地面面層測量

在四周墻身與柱身上投測出100cm水平線，作為地面面層施工

標(biāo)高控制線。

根據(jù)每層結(jié)構(gòu)施工軸線放出各分隔墻線及門窗洞口的位置線。

2.吊頂和屋面施工測量

以1000m線為依據(jù)，用鋼尺量至吊頂設(shè)計(jì)標(biāo)高，并在四周墻上

彈出水平控制線。對于裝飾物比較復(fù)雜的吊頂，應(yīng)在頂板上彈出十

字分格線，十字線應(yīng)將頂板均勻分格，以此為依據(jù)向四周擴(kuò)展等距

方格網(wǎng)來控制裝飾物的位置。

屋面測量首先要檢查各方向流水實(shí)際坡度是否符合設(shè)計(jì)要求，

并實(shí)測偏差，在屋面四周彈出水平控制線及各方向流水坡度控制

線。

3.墻面裝飾施工測量

內(nèi)墻面裝飾控制線，豎直線的精度不應(yīng)低于1/3000,水平線

精度每3m兩端高差小于±1mm,同一條水平線的標(biāo)高允許誤差為土

3mm。外墻面裝飾用鉛直線法在建筑物四周吊出鉛直線以控制墻面豎

直度、平整度及板塊出墻面的位置。

4.電梯安裝測量

在結(jié)構(gòu)施工中，從電梯井底層開始，以結(jié)構(gòu)施工控制線為準(zhǔn)，

及時(shí)測量電梯井凈空尺寸，并測定電梯井中心控制線。

測設(shè)軌道中心位置，并確定鉛垂線，并分別丈量鉛垂線間距，

其相互偏差（全高）不應(yīng)超過1mm。

每層門套兩邊彈豎直線，并保證電梯門坎與門前地面水平度一

致。

5.玻璃幕墻的安裝測量

結(jié)構(gòu)完工后，安裝玻璃幕墻時(shí)，用鉛垂鋼絲的測法來控制豎直

龍骨的豎直度，幕墻分格軸線的測量放線應(yīng)以主體結(jié)構(gòu)的測量放線

相配合，對其誤差應(yīng)在分段分塊內(nèi)控制、分配、消化，不使其積

累。幕墻與主體連接的預(yù)埋件，應(yīng)按設(shè)計(jì)要求埋設(shè)，其測量放線偏

差高差不大于±3mm,埋件軸線左右與前后偏差不大于10mm。

六、放線質(zhì)量檢查工作

每次放線前，均應(yīng)仔細(xì)看圖，弄清楚各個(gè)軸線之見的關(guān)系。放

線時(shí)要有工長配合并檢查工作。放線后，質(zhì)檢人員要及時(shí)對所放的

軸線進(jìn)行檢查。重要部位要報(bào)請監(jiān)理進(jìn)行驗(yàn)線，合格后方可施工。

所有驗(yàn)線工作均要有檢查記錄。

對驗(yàn)線成果與放線成果之間的誤差處理應(yīng)符合《建筑工程施工

測量規(guī)程》的規(guī)定：

1.當(dāng)驗(yàn)線成果與放線成果之差小于1/J2倍的限差時(shí)，放線成

果可評為優(yōu)良；

2.當(dāng)驗(yàn)線成果與放線成果之差略小于或等于J2限差時(shí)，對放

線工作評為合格（可不必改正放線成果或取兩者的平均值）；

3.當(dāng)驗(yàn)線成果與放線成果之差超過J2限差時(shí)，原則上不予驗(yàn)

收，尤其是重要部位，若次要部位可令其局部返工。

七、精度要求

軸線豎向投測精度不低于l/10000o平面放線量距精度不低于

1/8000,標(biāo)高傳遞精度主樓、裙房分別不超過±15mm、±10mmo

八、儀器選用

該工程測量選用TOPCON電子一臺(tái)，2〃級經(jīng)緯儀兩臺(tái)，DS3水

準(zhǔn)儀兩臺(tái)，50m鋼卷尺兩把。激光鉛直儀一臺(tái)。

九、測量工作的組織與管理

施工測量管理工作由項(xiàng)目部主任工程師負(fù)責(zé)，測量技術(shù)員負(fù)責(zé)

具體實(shí)施，由測量班進(jìn)行操作。每次放完線后，由質(zhì)檢人員進(jìn)行驗(yàn)

線。各級人員均要遵守各自的崗位責(zé)任制，互相監(jiān)督。測量工作按

照《建筑工程施工測量規(guī)程》進(jìn)行操作。

一、市場背景

在市場發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)市場日趨規(guī)范，呈上升趨勢。在

當(dāng)今社會(huì)的科技和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前提下，人口的數(shù)量日益增多，住房

資源緊張的問題日趨嚴(yán)峻，故而，在中國的城市建設(shè)中，住宅建設(shè)

日漸成為了城市建設(shè)的主流。

二、項(xiàng)目確定

1、項(xiàng)目目的

為了解決現(xiàn)今國家日益嚴(yán)重的住房資源緊張的嚴(yán)峻形勢，為了

給城市的居民們提供一個(gè)生活條件更加優(yōu)渥，環(huán)境更加優(yōu)美，周邊

生活設(shè)施更加完善和齊全的居住區(qū)。

A、目標(biāo)人群

由于此次居住區(qū)定位設(shè)計(jì)屬于中高檔樓盤，故而主要的目標(biāo)人

群為整體消費(fèi)水平較高，比較注重生活質(zhì)量的中高階層，社會(huì)層次

也以機(jī)關(guān)工作人員為主。

B、定位

依據(jù)該居住區(qū)目標(biāo)人群的性質(zhì)，本項(xiàng)目定位為適合注重生活質(zhì)

量的中高階層居住的經(jīng)濟(jì)舒適的中小戶型，以小高層為主，以及適

合社會(huì)精英人士居住的復(fù)式高層，符合其快節(jié)奏的生活習(xí)慣以及對

生活水平的追求。在該居住區(qū)內(nèi)配備多種商業(yè)項(xiàng)目、娛樂、文化設(shè)

施等，同時(shí)設(shè)有配套的托兒所和幼兒園，為住戶提供更好的服務(wù)。

2、項(xiàng)目規(guī)模

根據(jù)現(xiàn)今城市的人口規(guī)模以及發(fā)展前景等綜合因素考慮，現(xiàn)擬

規(guī)劃用地約十五公頃，建筑面積約十五萬平方米，容積率約為2—

2.5,要求綠化率不低于30%—35%。

三、項(xiàng)目選址

1、選址依據(jù)

1）面積要求：

由于人口數(shù)量增長較快，人口日益膨脹，亦為了便于城市的規(guī)

劃和管理，故而基地的選址需要面積大而整，對面積的要求較高。

2）基地環(huán)境

出于對生活質(zhì)量的追求，因此，對居住區(qū)基地的選址要考慮景

觀、視線、噪音、交通等影響因素，盡量選擇環(huán)境良好、交通便利

的基地，為居住者提供舒適、便捷的生活環(huán)境。

3）交通條件：

該居住區(qū)的主要目標(biāo)人群為社會(huì)階層的精英階層以及中高級階

層，因此

居住區(qū)應(yīng)與市區(qū)有著便捷的交通聯(lián)系，便于居住者的上下班出

行。此外，考慮不同居住的出行需求，也應(yīng)與城市的其他區(qū)域有著

快速便捷的交通聯(lián)系。

2、選址確定

經(jīng)過各種要素的綜合考慮，現(xiàn)在選取臨近城市的郊區(qū)為本次項(xiàng)

目的建設(shè)

基地。

3、基地概況

基地的選址位于城市近郊處，風(fēng)景秀麗，視野開闊，周邊建筑

大多為工業(yè)園區(qū)?；貣|面建設(shè)有部分小區(qū)，西面緊鄰城市主要干

道，設(shè)有公交站臺(tái)、地鐵口等公共交通設(shè)施，北面設(shè)有部分商業(yè)服

務(wù)設(shè)施，基地南向臨河，綠化環(huán)境良好?；匦螤顬橐?guī)整的四邊

形，總面積約為十五萬平方米，地勢平坦，沒有較大的高低起伏，

周邊樹林成蔭，空氣清新。

四、總平面設(shè)計(jì)

1、居住區(qū)應(yīng)設(shè)有合理的出入口，充分考慮基地與城市干道的

聯(lián)系，符合防火、防災(zāi)規(guī)范。

2、居住區(qū)的總平面規(guī)劃應(yīng)具有一定的創(chuàng)新性和可操作性。

3、布置不同性質(zhì)的流線，道路布局合理，考慮人、車流線的

區(qū)分，方便進(jìn)出，適當(dāng)設(shè)置集散廣場。小區(qū)主大門布置注意與主干

道的沖突，適當(dāng)退讓。

4、注意建筑朝向與功能間的關(guān)系，處理好建筑與周邊環(huán)境的

關(guān)系，使其相互協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)符合所在地區(qū)氣候特點(diǎn)并注意室內(nèi)外環(huán)

境的設(shè)計(jì)。綠地率不小于30九

5、應(yīng)設(shè)有總夠的自動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車位。

6、居住區(qū)總平面規(guī)劃應(yīng)符合南京市規(guī)劃要點(diǎn)和相關(guān)的國家法

規(guī)。

7、注意總平面的構(gòu)圖以及尺寸。

五、居住區(qū)規(guī)劃以及單體設(shè)計(jì)要求

（一）外部條件的調(diào)查

項(xiàng)目有關(guān)各項(xiàng)立法、法規(guī)與規(guī)范上的制約條件；

①滿足居住的基本功能要求；

②滿足采光要求，通風(fēng)要求，消防要求等。

③堅(jiān)持以人為本、精心設(shè)計(jì)、科技創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)，

滿足保護(hù)環(huán)境、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材的基本方針；并應(yīng)滿足有利

于節(jié)約建設(shè)投資，降低運(yùn)行成本的原則。

（二）居住區(qū)規(guī)劃要求：

①居住區(qū)應(yīng)有合理的配套設(shè)施，如配套商業(yè)、娛樂、文化等合

理的配套設(shè)施。

②居住區(qū)應(yīng)設(shè)置足夠的自行車和非機(jī)動(dòng)車停車位，合理設(shè)置地

下車庫，并考慮車行流線的合理布置。

③居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)符合使用者的生活習(xí)慣和需求，考慮一定的創(chuàng)

新性和可操作性。

④居住區(qū)規(guī)劃應(yīng)考慮南京冬冷夏熱的氣候特點(diǎn)，盡量滿足使用

者的需求，營造舒適美好的生活環(huán)境。

⑤居住區(qū)的建筑、綠化，景觀具有一定的特色。

（三）住宅單體設(shè)計(jì)：

由于本居住區(qū)的定位人群設(shè)計(jì)為具有經(jīng)濟(jì)購買力的成功及精英

人士，故而本居住區(qū)的住宅設(shè)計(jì)戶型面積以150肝和225nf為主，

主打戶型為225nf的大平層設(shè)計(jì)，戶型以三室一廳、三室兩廳為

主。同時(shí)一，在不同的區(qū)域設(shè)置不同的建筑類型，建筑布局注重實(shí)用

功能、朝向及景觀。整個(gè)小區(qū)共設(shè)計(jì)戶數(shù)約1300戶，住戶總?cè)藬?shù)可

達(dá)到4000余人。面積分配：

住宅單體部分：

規(guī)劃總住宅建筑面積約30?37.5萬平方米，其中高層住宅約

12萬平方米（約占住宅部分的20%）,戶型分為A、B戶型，三室一

廳，總面積約為150nl:小高層住宅17.5萬平方米（約占住宅部分

的80%）,戶型分為A、B戶型，三室兩廳，總面積約為