第1章-資產(chǎn)評(píng)估概述

課程名稱(chēng)：資產(chǎn)評(píng)估

第1章資產(chǎn)評(píng)估概述30九月2024理解資產(chǎn)評(píng)估的概念了解資產(chǎn)評(píng)估的目的、評(píng)估主體理解價(jià)值類(lèi)型的內(nèi)涵及市場(chǎng)價(jià)值概念（重點(diǎn)）理解資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)理解資產(chǎn)評(píng)估、估值與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別

學(xué)習(xí)目標(biāo)第一節(jié)

資產(chǎn)評(píng)估的涵義評(píng)估：對(duì)價(jià)值或損失估算的行為。直覺(jué)模型非正式的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)

一、資產(chǎn)評(píng)估定義直覺(jué)模型正式的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)資產(chǎn)：包括個(gè)人財(cái)產(chǎn)、企業(yè)資產(chǎn)和企業(yè)其他資源，不同于會(huì)計(jì)中的“資產(chǎn)”概念。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員根據(jù)委托對(duì)不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)價(jià)值、資產(chǎn)損失或者其他經(jīng)濟(jì)權(quán)益進(jìn)行評(píng)定、估算，并出具評(píng)估報(bào)告的專(zhuān)業(yè)服務(wù)行為。

——《資產(chǎn)評(píng)估法》，2016

一、資產(chǎn)評(píng)估定義專(zhuān)業(yè)性：由評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員操作，是一項(xiàng)的專(zhuān)業(yè)化行為；咨詢(xún)性：是服務(wù)行為，沒(méi)有強(qiáng)制執(zhí)行的法律效力；合法性：執(zhí)業(yè)必須遵守相關(guān)法律、法規(guī)和評(píng)估準(zhǔn)則，不能隨意進(jìn)行；獨(dú)立性：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)是獨(dú)立第三方。通勝公司擬收購(gòu)億游公司51%的股權(quán)，現(xiàn)委托一家資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)億游公司的股權(quán)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。資產(chǎn)評(píng)估公司了解到：億游是一家專(zhuān)門(mén)從事手機(jī)游戲和網(wǎng)絡(luò)游戲開(kāi)發(fā)的企業(yè)，決定安排資產(chǎn)評(píng)估師李偉擔(dān)任該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。

李偉對(duì)游戲行業(yè)有專(zhuān)門(mén)研究，負(fù)責(zé)過(guò)多家游戲企業(yè)并購(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，并長(zhǎng)期跟蹤相關(guān)上市公司的市場(chǎng)表現(xiàn)和收購(gòu)案例。此外，李偉對(duì)億游公司一直關(guān)注，比較了解，因?yàn)樗钟袃|游公司5萬(wàn)股股票，并打算長(zhǎng)期持有。

請(qǐng)問(wèn)，李偉是否適合擔(dān)任本次評(píng)估的負(fù)責(zé)人？為什么？

課堂討論不適合。盡管李偉具有執(zhí)業(yè)能力，但是李偉長(zhǎng)期持有億游公司股票，不是獨(dú)立第三方。

二、資產(chǎn)評(píng)估目的

與交易有關(guān)的評(píng)估：?jiǎn)雾?xiàng)資產(chǎn)交易、股權(quán)交易等

與借款有關(guān)的評(píng)估：：抵押借款，融資租賃等

與納稅有關(guān)的評(píng)估：資產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等

與訴訟或仲裁有關(guān)的評(píng)估：財(cái)產(chǎn)糾紛、侵權(quán)索賠等

與損失補(bǔ)償有關(guān)的評(píng)估：搬遷補(bǔ)償?shù)?/p>

以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估：合并對(duì)價(jià)分?jǐn)?、減值測(cè)試等以上目的均可分為法定評(píng)估和自愿評(píng)估。涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要評(píng)估的，稱(chēng)為法定評(píng)估。

三、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象資產(chǎn)評(píng)估的客體僅僅是指物理狀態(tài)的資產(chǎn)嗎？通常我們僅僅把交易看成是物品的交換，而實(shí)際上被交易的是物品背后的權(quán)利。評(píng)估對(duì)象不僅通過(guò)其物理特征來(lái)定義，也通過(guò)其交易的權(quán)利來(lái)定義。如果評(píng)估對(duì)象的物理形態(tài)相同，但交易的權(quán)利不同，那么其價(jià)值不同。

三、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象評(píng)估范圍（物理意義上的資產(chǎn)）評(píng)估對(duì)象（法律意義上的資產(chǎn)）評(píng)估客體機(jī)器設(shè)備、不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)、金融資產(chǎn)......股東權(quán)益、機(jī)器設(shè)備所有權(quán)土地使用權(quán)、商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)......專(zhuān)業(yè)從事評(píng)估的機(jī)構(gòu)和評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員。

評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員包括評(píng)估師（資產(chǎn)評(píng)估師、土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師等），以及其他具有評(píng)估專(zhuān)業(yè)知識(shí)及實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的評(píng)估從業(yè)人員。

評(píng)估師：通過(guò)評(píng)估師資格考試的評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員

國(guó)家根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要確定評(píng)估師專(zhuān)業(yè)類(lèi)別“評(píng)估機(jī)構(gòu)”各類(lèi)評(píng)估公司或評(píng)估事務(wù)所。合伙形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)：兩名以上評(píng)估師

公司形式的評(píng)估機(jī)構(gòu)：八名以上評(píng)估師和兩名以上股東

四、資產(chǎn)評(píng)估主體評(píng)估人員類(lèi)型職能管理歸口主管部門(mén)資產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，財(cái)報(bào)目的等涉及的單項(xiàng)或企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估。中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)財(cái)政部房地產(chǎn)估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員房地產(chǎn)投資、交易、租賃、抵押、納稅、拆遷補(bǔ)償?shù)冉?jīng)濟(jì)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部土地估價(jià)專(zhuān)業(yè)人員土地抵押、轉(zhuǎn)讓、司法鑒定等業(yè)務(wù)中國(guó)土地估價(jià)師與土地登記代理人協(xié)會(huì)國(guó)土資源部礦業(yè)權(quán)評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員礦業(yè)權(quán)定價(jià)，企業(yè)轉(zhuǎn)讓、抵押貸款、法律訴訟、上市融資信息披露等活動(dòng)中涉及的礦業(yè)權(quán)價(jià)值評(píng)估中國(guó)礦業(yè)權(quán)評(píng)估師協(xié)會(huì)保險(xiǎn)公估從業(yè)人員保險(xiǎn)標(biāo)的的查勘、鑒定、估損以及賠款的理算中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)保監(jiān)會(huì)二手車(chē)鑒定評(píng)估師二手車(chē)的交易、納稅、保險(xiǎn)、抵押、典當(dāng)、司法鑒定等活動(dòng)中涉及的二手車(chē)價(jià)值評(píng)估。中國(guó)汽車(chē)流通協(xié)會(huì)商務(wù)部

四、資產(chǎn)評(píng)估主體自然人、法人或者其他組織需要確定評(píng)估對(duì)象價(jià)值的，可自愿委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。法定評(píng)估應(yīng)當(dāng)委托評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估。法定評(píng)估：涉及國(guó)有資產(chǎn)或者公共利益等事項(xiàng)，法律、行政法規(guī)規(guī)定需要的評(píng)估法定評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)指定至少兩名相應(yīng)專(zhuān)業(yè)類(lèi)別的評(píng)估師承辦。

四、資產(chǎn)評(píng)估主體第二節(jié)價(jià)值類(lèi)型一、價(jià)格、成本與價(jià)值

資產(chǎn)及其權(quán)益成交所涉及的實(shí)際金額

價(jià)格是與市場(chǎng)、交易相關(guān)聯(lián)的概念

價(jià)格是歷史事實(shí)

價(jià)格的形成取決于諸多因素（一）價(jià)格會(huì)計(jì)成本：獲取生產(chǎn)要素的實(shí)際支出

經(jīng)濟(jì)成本：會(huì)計(jì)成本+正常利潤(rùn)

會(huì)計(jì)利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入-會(huì)計(jì)成本

經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)：營(yíng)業(yè)收入-經(jīng)濟(jì)成本=會(huì)計(jì)利潤(rùn)-正常利潤(rùn)一、價(jià)格、成本與價(jià)值（二）成本一、價(jià)格、成本與價(jià)值（二）成本充分競(jìng)爭(zhēng)的均衡市場(chǎng)狀態(tài)中：價(jià)格=經(jīng)濟(jì)成本

非充分競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中：價(jià)格=經(jīng)濟(jì)成本+經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)牧原公司2015年和2016年的簡(jiǎn)化利潤(rùn)表如下表所示。假設(shè)牧原公司的投入資本為10億，投資人要求的必要投資收益率為10%。請(qǐng)問(wèn)：公司的會(huì)計(jì)成本、會(huì)計(jì)利潤(rùn)、經(jīng)濟(jì)成本、經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)分別是多少？一、價(jià)格、成本與價(jià)值例題

項(xiàng)目2015年度2016年度營(yíng)業(yè)收入500700營(yíng)業(yè)成本300440銷(xiāo)售費(fèi)用和管理費(fèi)用80100所得稅（稅率25%）3040凈利潤(rùn)901202015年：會(huì)計(jì)利潤(rùn)為正，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為負(fù)，表明投資人并未獲得要求的必要收益率；2016年：會(huì)計(jì)利潤(rùn)為正，經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)為正，表明投資人獲得了超過(guò)其要求的收益率，公司為投資人創(chuàng)造了價(jià)值。解答

項(xiàng)目2015年度2016年度會(huì)計(jì)成本300+80+30=410440+100+40=580會(huì)計(jì)利潤(rùn)90120正常利潤(rùn)1000×10%=1001000×10%=100經(jīng)濟(jì)成本410+100=510580+100=680經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)90-100=-10或：500-510=-10120-100=20或：700-680=20棉花價(jià)格對(duì)棉農(nóng)意味著收入（或經(jīng)濟(jì)成本），對(duì)紡織廠意味著會(huì)計(jì)成本；布匹價(jià)格對(duì)紡織廠意味著收入（或經(jīng)濟(jì)成本），對(duì)成衣廠意味著會(huì)計(jì)成本，成衣價(jià)格對(duì)成衣廠意味著收入（或經(jīng)濟(jì)成本），對(duì)消費(fèi)者則意味著會(huì)計(jì)成本。從整個(gè)供應(yīng)鏈視角看，在理想的均衡市場(chǎng)中，價(jià)格對(duì)于賣(mài)方意味著經(jīng)濟(jì)成本，對(duì)于買(mǎi)方則意味著會(huì)計(jì)成本，成本和價(jià)格并沒(méi)有本質(zhì)區(qū)別。一、價(jià)格、成本與價(jià)值用貨幣度量的、交易雙方對(duì)稀缺性或收益能力的預(yù)期和估計(jì)。

在某一時(shí)點(diǎn)、某一市場(chǎng)條件下，一項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行交易時(shí)最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格。資產(chǎn)評(píng)估的作用在于：在交易之前，根據(jù)不同交易的目的及交易背景，分析這個(gè)“最有可能實(shí)現(xiàn)的交易價(jià)格”，為交易雙方提供參考。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（三）價(jià)值2016年11月30日，艾派克(002180)公告收購(gòu)利盟國(guó)際（Lexmark），交易金額27億美元，合每股$52.32

利盟國(guó)際停牌前股價(jià)為$40.482015年12月31日，利盟國(guó)際股東權(quán)益賬面價(jià)值為每股$21.67

價(jià)值類(lèi)型：對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（四）價(jià)值類(lèi)型

不同的價(jià)值類(lèi)型反映出評(píng)估結(jié)果的不同價(jià)值屬性?xún)r(jià)值類(lèi)型可劃分為：市場(chǎng)價(jià)值、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值（非市場(chǎng)價(jià)值）。一、價(jià)格、成本與價(jià)值（四）價(jià)值類(lèi)型

價(jià)值類(lèi)型：對(duì)資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果價(jià)值屬性的定義及其表達(dá)方式。

市場(chǎng)價(jià)值是自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方，在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常營(yíng)銷(xiāo)之后達(dá)成的公平交易中，某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則

市場(chǎng)價(jià)值是指自愿買(mǎi)方和自愿賣(mài)方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評(píng)估對(duì)象在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。我國(guó)的評(píng)估準(zhǔn)則二、市場(chǎng)價(jià)值估計(jì)數(shù)額：不是事先確定的價(jià)格，也不是實(shí)際成交價(jià)格

時(shí)點(diǎn)價(jià)值：評(píng)估基準(zhǔn)日價(jià)值

自愿買(mǎi)方與自愿賣(mài)方：自愿，無(wú)特殊動(dòng)機(jī)

正常、公平交易：無(wú)利益關(guān)聯(lián)，正常營(yíng)銷(xiāo)

理性行事：信息充分，理性人理解市場(chǎng)價(jià)值的要點(diǎn)

投資價(jià)值

在用價(jià)值

清算價(jià)值

殘余價(jià)值我國(guó)評(píng)估準(zhǔn)則中列舉的非市場(chǎng)價(jià)值類(lèi)型三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型

定義：評(píng)估對(duì)象對(duì)于具有明確投資目標(biāo)的特定投資者或者某一類(lèi)投資者所具有的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，亦稱(chēng)特定投資者價(jià)值。選擇：評(píng)估業(yè)務(wù)針對(duì)的是特定投資者或者某一類(lèi)投資者，并在評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中要充分考慮并使用僅適用于特定投資者或者某一類(lèi)投資者的特定評(píng)估資料和經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)。

投資價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型

定義：將評(píng)估對(duì)象作為企業(yè)、資產(chǎn)組組成部分或者要素資產(chǎn)按其正在使用方式和程度及其對(duì)所屬企業(yè)、資產(chǎn)組的貢獻(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

理解：（1）評(píng)估對(duì)象的存在方式和作用方式：是作為企業(yè)或整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)，而不是獨(dú)立發(fā)揮作用的資產(chǎn)；（2）在用價(jià)值量的決定因素：由要素資產(chǎn)按其正在使用的方式和程度及其對(duì)企業(yè)或整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)決定。

選擇：評(píng)估對(duì)象是企業(yè)或者整體資產(chǎn)中的要素資產(chǎn)，在評(píng)估業(yè)務(wù)執(zhí)行過(guò)程中只考慮該要素資產(chǎn)正在使用的方式和對(duì)整體資產(chǎn)的貢獻(xiàn)程度，沒(méi)有考慮該資產(chǎn)作為獨(dú)立資產(chǎn)所具有的效用及在公開(kāi)市場(chǎng)上交易等對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。

在用價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型

定義：評(píng)估對(duì)象處于被迫出售、快速變現(xiàn)等非正常市場(chǎng)條件下的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

選擇：評(píng)估對(duì)象面臨被迫出售、快速變現(xiàn)或者具有潛在被迫出售、快速變現(xiàn)等的情形。

清算價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型

定義：機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物或者其他有形資產(chǎn)等的拆零變現(xiàn)價(jià)值估計(jì)數(shù)額。

理解：（1）殘余價(jià)值是針對(duì)有形可拆零資產(chǎn)的一種價(jià)值類(lèi)型；（2）殘余價(jià)值不是資產(chǎn)在完整狀態(tài)下所具有的價(jià)值，而是將其拆成零部件后，按其零部件變現(xiàn)所能實(shí)現(xiàn)的價(jià)值估計(jì)數(shù)額。選擇：評(píng)估對(duì)象無(wú)法使用或者不宜整體使用，才考慮評(píng)估對(duì)象的拆零變現(xiàn)后可回收的價(jià)值。

殘余價(jià)值三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型

不存在優(yōu)劣之分，在滿(mǎn)足各自?xún)r(jià)值定義成立的條件下，它們都是合理的評(píng)估結(jié)果；

差異僅在于合理性成立的條件以及指向的不同。

市場(chǎng)價(jià)值是在滿(mǎn)足公開(kāi)市場(chǎng)和資產(chǎn)最有效使用假設(shè)的前提下，相對(duì)于市場(chǎng)主體整體而言的合理價(jià)值；非市場(chǎng)價(jià)值則是在不完全滿(mǎn)足市場(chǎng)價(jià)值定義成立條件，但滿(mǎn)足各自定義成立條件的前提下，相對(duì)于個(gè)別市場(chǎng)主體合理的價(jià)值。三、市場(chǎng)價(jià)值以外的價(jià)值類(lèi)型第三節(jié)價(jià)值前提與評(píng)估假設(shè)資產(chǎn)的價(jià)值類(lèi)型必須在一定的前提條件下才能進(jìn)行定義。換句話說(shuō)，價(jià)值類(lèi)型的定義是在滿(mǎn)足一定前提條件下給出的。國(guó)際評(píng)估準(zhǔn)則將價(jià)值前提（Premiseofvalue）定義為資產(chǎn)的使用狀況（Assumeduse），并列舉了幾種常見(jiàn)的價(jià)值前提：最高最佳使用（highestandbestuse）在用續(xù)用（currentuse/existinguse）有序清算（orderlyliquidation）強(qiáng)制出售（forcedsale）一、價(jià)值前提為什么需要評(píng)估假設(shè)？1、超出評(píng)估師的專(zhuān)業(yè)知識(shí)范圍，或評(píng)估受限，但對(duì)評(píng)估結(jié)論有重大影響的事項(xiàng)，需要假設(shè)（無(wú)法得知實(shí)際情況，不是評(píng)估師的職業(yè)判斷）。2、有時(shí)需要評(píng)估與現(xiàn)實(shí)情況不符的情形下的價(jià)值，因此需要假設(shè)。3、未來(lái)不確定，因此評(píng)估參數(shù)需要假設(shè)（實(shí)際上是評(píng)估師的職業(yè)判斷）。二、評(píng)估假設(shè)假設(shè)的分類(lèi)——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice）EXTRAORDINARYASSUMPTION（特別假設(shè)）:

Anassumption,directlyrelatedtoaspecificassignment,which,iffoundtobefalse,couldaltertheappraiser’sopinionsorconclusions.

與特定評(píng)估業(yè)務(wù)直接相關(guān)的假設(shè)。如果假設(shè)不成立，將改變?cè)u(píng)估師的判斷及評(píng)估結(jié)論。Comment:Extraordinaryassumptionspresumeasfactotherwiseuncertaininformationaboutphysical,legal,oreconomiccharacteristicsofthesubjectproperty;oraboutconditionsexternaltotheproperty,suchasmarketconditionsortrends;orabouttheintegrityofdatausedinananalysis.

在特別假設(shè)中，評(píng)估師將標(biāo)的資產(chǎn)的物理、法律、經(jīng)濟(jì)特征、資產(chǎn)的外部環(huán)境（例如市場(chǎng)條件或趨勢(shì)）、數(shù)據(jù)完整性的不確定信息設(shè)定為事實(shí)。特別假設(shè)，通常是針對(duì)超出評(píng)估師知識(shí)能力范圍的事項(xiàng)，或評(píng)估受限情形下，評(píng)估師無(wú)法驗(yàn)證相關(guān)信息的真實(shí)性，而這些信息對(duì)評(píng)估結(jié)論至關(guān)重要，因此需要作出假設(shè)。假設(shè)的分類(lèi)——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice）HYPOTHETICALCONDITION（非真實(shí)性條件）:thatwhichiscontrarytowhatexistsbutissupposedforthepurposeofanalysis.與事實(shí)相反，僅為分析目的進(jìn)行假設(shè)。Comment:Hypotheticalconditionsassumeconditionscontrarytoknownfactsaboutphysical,legal,oreconomiccharacteristicsofthesubjectproperty;oraboutconditionsexternaltotheproperty,suchasmarketconditionsortrends;orabouttheintegrityofdatausedinananalysis.在非真實(shí)性條件下，評(píng)估師將假設(shè)與已知事實(shí)（關(guān)于資產(chǎn)的物理、法律、經(jīng)濟(jì)特征、外部環(huán)境、數(shù)據(jù)完整性等）相反的情形。假設(shè)的分類(lèi)——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice）非真實(shí)性條件強(qiáng)調(diào)，評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)，資產(chǎn)的狀態(tài)或外部條件等的實(shí)際狀況與評(píng)估中假定的數(shù)據(jù)和信息不符（評(píng)估師清楚地知道數(shù)據(jù)與實(shí)際不符）。例如，客戶(hù)想了解一項(xiàng)在建工程在完工情況下的當(dāng)前價(jià)值。假設(shè)的分類(lèi)——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPractice）除了特別假設(shè)和非真實(shí)性條件之外，USPAP還提到了其他的假設(shè)(assumption)，例如在DCF方法中，需要對(duì)增長(zhǎng)率、折現(xiàn)率、融資條件、資本化率等參數(shù)進(jìn)行假設(shè)。這些假設(shè)實(shí)際上是評(píng)估師對(duì)評(píng)估參數(shù)的職業(yè)判斷，體現(xiàn)了評(píng)估師的執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)水平。假設(shè)的分類(lèi)——基于USPAP（UniformStandardsofProfessionalAppraisalPract