認(rèn)購(gòu)、合同、付款、收房、驗(yàn)房

一、認(rèn)購(gòu)認(rèn)購(gòu)書也有法律效力看房時(shí)可別草率簽訂

現(xiàn)在很多購(gòu)房者在購(gòu)買商品房時(shí)，往往會(huì)在簽訂《商品房買賣合同》之前先簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書，以此確定雙方的買賣意向。然而對(duì)于很多第一次買房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，對(duì)簽訂認(rèn)購(gòu)書的相關(guān)流程和手續(xù)大都處于懵懂狀態(tài)，往往在盲目簽訂之后會(huì)出現(xiàn)糾紛。那么，購(gòu)房者該如何保障自身權(quán)益，買到心儀的房子呢?認(rèn)購(gòu)書有法律效力不可小視一般來(lái)說(shuō)，購(gòu)房者在買房時(shí)，往往會(huì)在簽訂《商品房買賣合同》前會(huì)先簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書。有些購(gòu)房者認(rèn)為，房屋認(rèn)購(gòu)書與商品房買賣合同不同，它只具有確定雙方買賣意向的作用。但實(shí)際上，根據(jù)《合同法》的規(guī)定：當(dāng)事人在簽訂正式的房地產(chǎn)買賣、預(yù)售等合同前簽訂了意向書等，如果是雙方的真實(shí)意愿，而且權(quán)利義務(wù)內(nèi)容又不違反現(xiàn)行法律、法規(guī)，那就具有一定的法律效力，對(duì)雙方均有約束力，所以在簽訂時(shí)絕不能疏忽大意?！坝喗稹奔啊岸ń稹辈顒e大其實(shí)，購(gòu)房者在簽訂房屋認(rèn)購(gòu)書時(shí)有很多門道，必須逐條閱讀和考慮之后再做定奪，比如認(rèn)購(gòu)書上有“定金”及“訂金”之分。在法律上，“定金”對(duì)合同的成立、履行起擔(dān)保作用，具有特定定金的規(guī)則：給付定金的一方如果不履行債務(wù)就無(wú)權(quán)要求返還定金，而接受定金的一方如果不履行債務(wù)則應(yīng)該雙倍返還定金。而“訂金”就不同了，它不對(duì)合同起擔(dān)保作用，給付訂金的一方不履行債務(wù)也可以要求返還“訂金”，接受訂金的一方不履行義務(wù)也不必雙倍返還“訂金”?！岸ń稹钡臄?shù)額一般在5000到1萬(wàn)元之間，最終以雙方的協(xié)商為準(zhǔn)。切記簽認(rèn)購(gòu)書不是“必須的”日前有網(wǎng)友咨詢，如果購(gòu)房時(shí)不簽訂《房屋認(rèn)購(gòu)書》，直接簽訂《商品房買賣合同》可不可以?就此，筆者查閱相關(guān)的法律文件并咨詢了律師，發(fā)現(xiàn)對(duì)此并沒(méi)有明文規(guī)定，也就是說(shuō)，《房屋認(rèn)購(gòu)書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，簽與不簽取決于購(gòu)房者和開發(fā)商的洽談。支招：買房后悔了如何成功拿回定金?在商品房買賣中通過(guò)訂立認(rèn)購(gòu)書、訂購(gòu)書或者預(yù)購(gòu)書的形式向消費(fèi)者收取定金是司空見(jiàn)慣的事情了。那么對(duì)于購(gòu)房定金問(wèn)題，到底應(yīng)該如何做，對(duì)購(gòu)房定金問(wèn)題法律又是如何規(guī)定的，購(gòu)房定金什么情況下能退，什么情況下不能退，如果定金能退，那么用什么方式退?怎么樣將不能退的定金退回?筆者搜集了業(yè)內(nèi)專家的看法，希望能給購(gòu)房者帶來(lái)幫助。一、定金能不能退？目前開發(fā)商在與買受人簽正式商品房買賣合同之前一般都通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)定等方式向買受人收受定金。如果買受人不來(lái)與開發(fā)商簽合同或雙方對(duì)合同的條款達(dá)不成一致意見(jiàn)，大多數(shù)開發(fā)商定金是不退的。這種定金或訂金的約定，對(duì)買受人極為不利，使買受人在簽約時(shí)處于受制于人的境地，買受人往往在定金不退的壓力下，違心地接受開發(fā)商的不平等條款，自己的真實(shí)意思也不能體現(xiàn)在合同中，有失合同公平、公正的原則。好多購(gòu)房人認(rèn)為，購(gòu)房定金與其它商品交易一樣，就像平常買東西一樣，交了定金就是這個(gè)東西給我留著，我準(zhǔn)備要了，如果東西我不要了，定金就算我給你的賠償，以此類推到房子上，認(rèn)為一旦簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書，無(wú)論什么原因房子最終沒(méi)有買成，定金就一定不能返還了，有些人甚至自動(dòng)放棄了取回定金，這其實(shí)是一種誤解。其實(shí)定金是可以退的。那么在什么條件下定金可以退，什么條件下定金不能退?二、定金的法律規(guī)定《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理;因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”。三、如何避免定金陷阱要避免定金陷阱首先不要與開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議書，不要交定金。在商品房的交易過(guò)程中在簽訂商品房買賣合同前簽訂認(rèn)購(gòu)書、交定金并不是簽訂商品房買賣合同的一個(gè)必經(jīng)程序，雙方經(jīng)協(xié)商一致，可以直接簽訂商品房買賣合同。如果商品房買賣合同簽不成，購(gòu)房者可以全身而退，不留任何后患。其次是將“定金”寫成“訂金”、“預(yù)付款”、“保證金”、“誠(chéng)意金”、“押金”、“訂約金”等，這樣一旦房屋買賣合同簽不成所交款項(xiàng)能退回，退回的法律依據(jù)有兩個(gè)：一是《擔(dān)保法司法解釋》第一百一十八條規(guī)定：當(dāng)事人交付留置金、擔(dān)保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等，但沒(méi)有約定定金性質(zhì)的，當(dāng)事人主張定金權(quán)利的，人民法院不予支持;二是《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。另外，司法實(shí)踐一般認(rèn)為，“訂金”等費(fèi)用是預(yù)付款性質(zhì)，因雙方未簽訂商品房買賣合同開發(fā)商取得了該款項(xiàng)，屬于不當(dāng)?shù)美?，因此因按不?dāng)?shù)美姆梢?guī)定來(lái)處理。再次是在簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議時(shí)明確約定對(duì)自己有利的內(nèi)容，如什么條件下定金可退，不退定金的法律后果及違約責(zé)任如何承擔(dān)。四、如何退定金才能成功通過(guò)以上的分析，我們知道退定金是有一定條件的，即因合同條款達(dá)不成一致意見(jiàn)可以退，另外，必須是在認(rèn)購(gòu)書約定的期限內(nèi)來(lái)簽合同，要想退定金必須要證明這一點(diǎn)。購(gòu)房人可以通過(guò)合同條件談判時(shí)雙方修改的記錄來(lái)證明，也可以通過(guò)雙方談話的錄音來(lái)證明。有些購(gòu)房者本身不想要此房，屬于違約行為，但也通過(guò)增加補(bǔ)充協(xié)議的方式達(dá)到了退定金的目的。另外，對(duì)于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等無(wú)銷售許可證或產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，因本身不具備銷售條件，因此任何情況下定金都可退，無(wú)需做大量的取證工作，直接起訴即可。怎樣區(qū)分購(gòu)房定金和認(rèn)購(gòu)金?怎么區(qū)分購(gòu)房定金認(rèn)購(gòu)金?當(dāng)購(gòu)房者選中了想要的房子，發(fā)展商一般先要和您簽一份《認(rèn)購(gòu)書》，約定所購(gòu)房子的房號(hào)、單價(jià)、付款方式等內(nèi)容，并約定應(yīng)當(dāng)在認(rèn)購(gòu)書簽訂后幾日內(nèi)到發(fā)展商或其指定的律師處簽訂正式購(gòu)房合同。在簽訂認(rèn)購(gòu)書的同時(shí)，購(gòu)房者還要交一筆錢，有的認(rèn)購(gòu)書稱之為"定金"，有的稱為"認(rèn)購(gòu)金"，還有的叫"誠(chéng)意金"等等。這筆錢屬于什么性質(zhì)?如果購(gòu)房者簽了認(rèn)購(gòu)書又不想買了，發(fā)展商應(yīng)不應(yīng)該退款?從法律角度而言，認(rèn)購(gòu)金與定金不盡相同。簽訂認(rèn)購(gòu)書、交納認(rèn)購(gòu)金不是法律規(guī)定的必經(jīng)過(guò)程，而是房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的一種習(xí)慣做法，它通常是在購(gòu)房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后、準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商前簽訂的臨時(shí)認(rèn)購(gòu)協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號(hào)、面積、房屋單價(jià)及總價(jià)款后，約定一個(gè)期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付認(rèn)購(gòu)金即取得在此期限內(nèi)的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，在約定的時(shí)間內(nèi)，賣方不得將該房屋售予他人，如買方?jīng)Q定不購(gòu)買，賣方應(yīng)將認(rèn)購(gòu)金退還;但如果買方超過(guò)規(guī)定期限以后才決定不購(gòu)買，認(rèn)購(gòu)金就作為對(duì)賣方保留房號(hào)期間損失的賠償，不退給買方。因此認(rèn)購(gòu)金有時(shí)也被稱為誠(chéng)意金。定金與認(rèn)購(gòu)金不同，定金是一種合同履行的擔(dān)保，根據(jù)我國(guó)民法通則和《擔(dān)保法》規(guī)定，簽訂合同當(dāng)事人一方可以向另一方給付定金作為履行合同的擔(dān)保，如果收受方違約，應(yīng)雙倍返還定金;給付方違約，則無(wú)權(quán)要求對(duì)方返還。因此，如果購(gòu)房者交了定金之后改變主意決定不買，發(fā)展商有權(quán)以購(gòu)房者違約為由不退定金;如果發(fā)展商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購(gòu)房者雙倍返還定金。另外，如果購(gòu)房者在認(rèn)購(gòu)書規(guī)定的時(shí)限內(nèi)去與發(fā)展商簽訂合同，但因購(gòu)房合同或補(bǔ)充協(xié)議的具體條款雙方存在爭(zhēng)議，不能達(dá)成一致意見(jiàn)，致使購(gòu)房者不能購(gòu)買認(rèn)購(gòu)房屋的，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)退還定金。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，為了避免喪失認(rèn)購(gòu)金或定金，可以采用以下方法：一是不要急于在簽訂認(rèn)購(gòu)書時(shí)馬上交錢，給自己留幾天考慮的時(shí)間;二是在認(rèn)購(gòu)書中書面約定，如果購(gòu)房者決定放棄認(rèn)購(gòu)的房屋，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)將定金或認(rèn)購(gòu)金退還。如果時(shí)間許可，應(yīng)當(dāng)請(qǐng)專業(yè)人士審查合法性后再做最終決定。什么是購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書的法律效力是什么

認(rèn)購(gòu)書發(fā)生在購(gòu)房合同簽定之前，僅對(duì)即將簽定的商品房銷、預(yù)售合同基本內(nèi)容的初步確認(rèn)，其內(nèi)容一般為房屋的坐落位置、單價(jià)和總價(jià)等。通過(guò)認(rèn)購(gòu)書的簽署，購(gòu)房者認(rèn)可房屋位置及價(jià)格并承諾于限定期限內(nèi)購(gòu)買，而開發(fā)商則保證為購(gòu)房者保留特定的房屋。從認(rèn)購(gòu)書內(nèi)容和功能上看，認(rèn)購(gòu)書符合民法理論中預(yù)約合同的特征，本質(zhì)上仍為一種合同。按照民法理論，合同分預(yù)約和本約。預(yù)約，是指當(dāng)事人之間約定將來(lái)訂立一定合同的合同。將來(lái)應(yīng)當(dāng)訂立的合同，稱為“本約”，而約定訂立本約的合同，稱為“預(yù)約”。在預(yù)約中，本合同在預(yù)約成立時(shí)尚未成立，預(yù)約合同的成立和生效，僅使當(dāng)事人負(fù)有將來(lái)按預(yù)約規(guī)定的條件訂立合同的義務(wù)，而不負(fù)履行將來(lái)要訂立的合同中的義務(wù)。但實(shí)際操作中因認(rèn)購(gòu)書具體內(nèi)容不同應(yīng)作出不同定性：1、認(rèn)購(gòu)書約定模糊，權(quán)利義務(wù)不明確，則應(yīng)將其定性為意向書，違反意向書商定事宜應(yīng)承擔(dān)締約責(zé)任;2、認(rèn)購(gòu)書對(duì)即將簽定購(gòu)房合同等事宜作出了明確約定，應(yīng)視為購(gòu)房合同的預(yù)約合同，違反認(rèn)購(gòu)書約定者應(yīng)承擔(dān)的是違約責(zé)任;3、認(rèn)購(gòu)書就購(gòu)房事宜作出了較為全面的約定，則應(yīng)認(rèn)定為購(gòu)房合同草簽形式，其實(shí)質(zhì)為購(gòu)房合同。購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書的法律效力是什么無(wú)論認(rèn)購(gòu)書是預(yù)約合同、還是意向書或者是購(gòu)房合同，均應(yīng)具有法律效力，違反認(rèn)購(gòu)書約定內(nèi)容都有可能產(chǎn)生相應(yīng)民事責(zé)任。當(dāng)然，認(rèn)購(gòu)書作為一種民事行為，其合法有效的前提是不得違反強(qiáng)行法規(guī)定。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第六條規(guī)定：未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)商盡管未正式簽署商品房預(yù)售合同，但認(rèn)購(gòu)書的簽署也是一種預(yù)售行為，簽署認(rèn)購(gòu)書時(shí)也應(yīng)取得預(yù)售許可證，否則認(rèn)購(gòu)書無(wú)效;如在起訴前開發(fā)商取得認(rèn)購(gòu)證書，依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二條規(guī)定，可以認(rèn)定認(rèn)購(gòu)書有效。二、合同買新房簽訂購(gòu)房合同七大注意事項(xiàng)購(gòu)房合同的簽訂是跟誰(shuí)簽訂?很簡(jiǎn)單，簽訂購(gòu)房合同，應(yīng)該是跟房地產(chǎn)開發(fā)商簽定合同。但是，目前有一些開發(fā)商常常委托一些中介代理公司負(fù)責(zé)其銷售活動(dòng)，中介代理公司不能沒(méi)有開發(fā)商的簽字而與購(gòu)房者直接簽訂買賣合同，就是說(shuō)中介公司不能以他的名義簽定合同。簽定合同的時(shí)候應(yīng)該把握住是開發(fā)商，而不能委托中介公司，以中介公司自己的名義簽定合同。再一個(gè)提示，簽訂商品房買賣合同的時(shí)候，要注意有一些比例數(shù)字。比如說(shuō)違約金是千分之幾還是萬(wàn)分之幾，還是百分之幾，這些比例數(shù)字，作為購(gòu)房者一定要注意，稍微差一個(gè)百分?jǐn)?shù)，很多東西就差很多。在買賣的時(shí)候一個(gè)是簽訂認(rèn)購(gòu)書，第二個(gè)簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房合同有一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，這個(gè)補(bǔ)充協(xié)議往往是房屋購(gòu)買合同里沒(méi)有約定的事項(xiàng)通常在補(bǔ)充條款里進(jìn)行約定。需要提醒購(gòu)房者注意的是，補(bǔ)充條款在某種程度上，它約定的事項(xiàng)比房屋購(gòu)銷合同里約定的還重要，因?yàn)檠a(bǔ)充條款是根據(jù)不同的項(xiàng)目的不同具體情況來(lái)約定的。所以，在補(bǔ)充條款簽訂的時(shí)候應(yīng)該把握幾個(gè)問(wèn)題。第一，應(yīng)該明確的把售樓書和其他廣告的內(nèi)容寫進(jìn)補(bǔ)充協(xié)議里去，這是維護(hù)購(gòu)房者合法權(quán)益的一個(gè)很重要的方式。第二，明確房屋所有權(quán)證辦理的時(shí)間。因?yàn)橘?gòu)銷合同里通常沒(méi)有說(shuō)多長(zhǎng)時(shí)間把產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)，這通常在補(bǔ)充條款里約定。第三，要明確按揭辦不下來(lái)的話，雙方的責(zé)任?，F(xiàn)在買房通常需要按揭，確實(shí)有的情況下按揭沒(méi)有辦下來(lái)，沒(méi)有辦下來(lái)的原因比較復(fù)雜，有購(gòu)房者的原因，也可能有房地產(chǎn)開發(fā)商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來(lái)，雙方各自的責(zé)任是什么。第四，明確關(guān)于公攤建筑面積?，F(xiàn)在面積爭(zhēng)議最多的就是公用面積的分?jǐn)倖?wèn)題，而且有些開發(fā)商經(jīng)常在公攤上做文章，所以要和開發(fā)商約定清楚，不僅要有一個(gè)籠統(tǒng)的公攤面積的數(shù)字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置?，F(xiàn)在有很多贈(zèng)與這個(gè)，贈(zèng)與那個(gè)，實(shí)際上有的時(shí)候是公用的面積。第五，應(yīng)該明確裝修標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于精裝修項(xiàng)目，那么就必須對(duì)裝修的標(biāo)準(zhǔn)明確。比如說(shuō)裝修的標(biāo)準(zhǔn)不要籠統(tǒng)的使用進(jìn)口材料、高級(jí)材料等這種不明確、含糊的表述，一定要明確使用什么品牌，甚至包括顏色等。第六，明確退房的責(zé)任。購(gòu)房者接到入住通知之后，經(jīng)常拿出一些資金裝修房屋，比如說(shuō)買家電什么的，但是一旦退房是由于開發(fā)商的原因，必須寫明開發(fā)商是什么樣的責(zé)任。最后，購(gòu)房者在購(gòu)買商品房的時(shí)候是否需要聘請(qǐng)律師。在商品房的買賣中確實(shí)涉及到很多專業(yè)方面的法律知識(shí)，普遍的購(gòu)房者很難一下子了解熟悉這些問(wèn)題，因此為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防買賣合同中的陷井，建議購(gòu)房者在購(gòu)房的過(guò)程中聘請(qǐng)律師，把相關(guān)的事情請(qǐng)律師辦，雖然要支付一些費(fèi)用，但會(huì)降低風(fēng)險(xiǎn)。不當(dāng)冤大頭！簽訂購(gòu)房合同必須看懂的四類詞看房看得跑斷了腿，好不容易趕在房?jī)r(jià)再一次上漲之前買到了喜歡的房子，等到簽購(gòu)房合同的時(shí)候，看到滿篇的專有名詞又開始鬧心。買房，實(shí)在是個(gè)蛋疼的活：看房看得跑斷了腿，好不容易趕在房?jī)r(jià)再一次上漲之前買到了喜歡的房子，等到簽購(gòu)房合同的時(shí)候，看到滿篇的專有名詞又開始鬧心：鉆研吧，沒(méi)有那個(gè)時(shí)間和精力；不鉆研吧，萬(wàn)一以后吃了虧怎么辦？所以，應(yīng)廣大人民群眾需求，特意整理了下和買房有關(guān)的專有名詞，供大家參考。1、“五證”&“兩書”是否齊全在簽合同之前，一定要先確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)商的“五證”，“兩書”是齊全的，那“五證”和“兩書”有什么作用呢？房地產(chǎn)開發(fā)商在賣房之前要具有一定的條件，并且需要按照有關(guān)規(guī)定在房地產(chǎn)管理部門辦理商品房銷售的各種手續(xù)，也就是說(shuō)，只有這群手續(xù)都齊備了，他才有資格賣房?！拔遄C”是指：《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》、《商品房銷售(預(yù)售)許可證》，“兩書”是指：《住房質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》，可不要小看這幾個(gè)證書，只有合法進(jìn)入市場(chǎng)的住宅房，產(chǎn)權(quán)才會(huì)受到國(guó)家保護(hù)。2、定金VS訂金定金是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢作為擔(dān)保的擔(dān)保方式，俗稱保證金。如果開發(fā)商毀約，是要雙倍返還的。而訂金則帶有預(yù)付款性質(zhì)，沒(méi)有擔(dān)保作用，也不能證明合同成立。一般情況下，訂金通常發(fā)生購(gòu)房者和開發(fā)商簽訂認(rèn)購(gòu)協(xié)議的時(shí)候，這時(shí)候，付訂金意味著你擁有對(duì)這套房子的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。如果最后你買了這套房子，訂金作為總房款的一部分；否則，不管是哪方違約，訂金都要原數(shù)返還。除了定金和訂金。買房子的時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)“認(rèn)籌金”和“誠(chéng)意金”?！罢J(rèn)籌金”是指開發(fā)商正式銷售前讓購(gòu)房者繳納的費(fèi)用，繳納了“認(rèn)籌金”之后，你不僅可以獲得一定折扣的優(yōu)惠，還可以優(yōu)先購(gòu)買房屋，一般用來(lái)解決開發(fā)商的資金問(wèn)題。但是，親們，認(rèn)籌金這個(gè)東東可是違法地。誠(chéng)意金與認(rèn)籌金類似，都是通過(guò)收取一定金額的錢，向買房的人承諾一定的優(yōu)惠，并以此確定購(gòu)房者的先后順序，但是，誠(chéng)意金更相當(dāng)于一種營(yíng)銷手段。同樣，誠(chéng)意金也不具有合同效力，不受到法律保護(hù)。3、各種面積的含義建筑面積是一個(gè)表示建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，由于概念過(guò)于抽象，所以小編在這里直接介紹其三個(gè)組成部分：建筑面積=使用面積+輔助面積+結(jié)構(gòu)面積這里的建筑面積也被稱為產(chǎn)權(quán)面積，也就是房產(chǎn)證上的面積。當(dāng)然了，建筑面積還有另外一個(gè)公式：建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積這里的套內(nèi)建筑面積包括：房?jī)?nèi)房屋使用空間的面積，墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)面積；公攤建筑面積自然就是整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積了。贈(zèng)送面積：顧名思義，贈(zèng)送面積就免費(fèi)的面積。但素，切記這一點(diǎn)：羊毛出在羊身上，開發(fā)商是很有可能把這部分錢平攤到單價(jià)中的；一些含大量贈(zèng)送面積的戶型，往往內(nèi)部格局并不好；一些贈(zèng)送的面積是開發(fā)商“偷來(lái)的”，這些面積不被法律承認(rèn)和保護(hù)……4、各種稅的含義首先來(lái)說(shuō)一下最近被炒得很熱的房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅是按照房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的財(cái)產(chǎn)稅；契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的財(cái)產(chǎn)稅，一般是房款總額的1.5%；房地產(chǎn)印花稅則是指因房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、轉(zhuǎn)移等而對(duì)書立的或領(lǐng)受的房地產(chǎn)憑證的單位和個(gè)人征收的一種稅賦，一般是總房款的0.05%。三、付款全款買房和貸款買房哪種更劃算全款支出少雖然第一次付的錢多，但從買房的總錢數(shù)來(lái)看，可以免除各種手續(xù)費(fèi)、銀行利息等。而且，一次性付款可以和開發(fā)商討價(jià)還價(jià)，進(jìn)一步節(jié)省購(gòu)房款。目前，針對(duì)一次性付款購(gòu)商品房給予一定的折扣優(yōu)惠，基本上已成了樓盤統(tǒng)一的優(yōu)惠活動(dòng)，只是折扣度不同而已。如購(gòu)買一套總價(jià)100萬(wàn)元的住宅，若一次性付款，開發(fā)商給予3%的優(yōu)惠，僅這一項(xiàng)就可以節(jié)省3萬(wàn)元的購(gòu)房支出。優(yōu)勢(shì)流程簡(jiǎn)全款買房，直接與開發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，省時(shí)方便。對(duì)于購(gòu)置二套房產(chǎn)的人而言，除了省去了貸款利率上浮的支出外，也節(jié)省了與銀行周旋的時(shí)間和精力。易出手從投資的角度說(shuō)，付全款購(gòu)買的房子再出售比較方便，不必受銀行貸款的約束，一旦房?jī)r(jià)上升，轉(zhuǎn)手套現(xiàn)快，退出容易。即便不想出售，發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難時(shí)，還可以向銀行進(jìn)行房屋抵押。劣勢(shì)壓力大一次性全款購(gòu)房，對(duì)于那些經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較為薄弱的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，會(huì)成為一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)。如果不是資金充裕，一次性購(gòu)房的投入太大，也許會(huì)影響購(gòu)房者的其他投資。變數(shù)大就大多數(shù)在售房源為期房的樓盤而言，購(gòu)房者選擇一次性付款會(huì)加大購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)。選擇一次性付款，各樓盤會(huì)要求購(gòu)房者在預(yù)售階段交納所有房款，并簽訂《商品房買賣合同》。然而，在交易過(guò)程中，很多預(yù)售樓盤存在五證不全的問(wèn)題，雖然銷售人員承諾在一定時(shí)間段內(nèi)會(huì)補(bǔ)齊手續(xù)，但對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，卻充滿了未知的變數(shù)，其中最大的問(wèn)題就是“備案難”。風(fēng)險(xiǎn)大對(duì)于購(gòu)買期房的人來(lái)說(shuō)，如果開發(fā)商沒(méi)有按期交房，或因工程資金不足等原因，無(wú)法完成交付使用甚至工程“爛尾”，那么交付了全款的購(gòu)房者就有可能損失更多的利息，甚至全部打了水漂。買房按揭？這些事項(xiàng)你最好背下來(lái)1.購(gòu)房前準(zhǔn)備：做好預(yù)算對(duì)買家說(shuō)的話：凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢。對(duì)于未來(lái)新家的構(gòu)想，只需拿張紙就可以把自己的要求從最重要到次重要到次次重要逐一填寫，當(dāng)然，在紙的另外一欄要誠(chéng)實(shí)地寫上自己可以承受的樓款。家里人的支持加上自己的積蓄就是你的首期，記住適當(dāng)留下1萬(wàn)~5萬(wàn)元作為應(yīng)急資金，二次裝修款也要預(yù)留。以首期款以及本人可承受的月供。一般來(lái)說(shuō)，首期付款比例越高，供款年期越短，月供壓力越??；首期款付款比例越低（最低30%），貸款年期越長(zhǎng)，則月供壓力越大。對(duì)于有靠山的“伸手派”，家里人可負(fù)擔(dān)一次性付款的，這一欄可以忽略。對(duì)業(yè)主說(shuō)的話：目前來(lái)說(shuō)，業(yè)主賣房還是相當(dāng)幸福的，因?yàn)榇蟛糠纸灰走€是實(shí)行業(yè)主實(shí)收，買家承擔(dān)所有稅費(fèi)。由于目前北京依然限購(gòu)，作為業(yè)主也應(yīng)該了解一下買家是否有名額購(gòu)買，以免空歡喜一場(chǎng)。因?yàn)橐皇址夸N售不快，二手房交易更慢，銀行信貸也不太樂(lè)觀，如果不等錢用，可以“持房免擾”。對(duì)于的確有售房需要的業(yè)主來(lái)說(shuō)，開一個(gè)貼近市價(jià)的放盤價(jià)是必須的。如果有多個(gè)意向客戶，業(yè)主可以甄選買家，首付款越高或者一次性付款的客戶優(yōu)先。此外，買賣房屋是履約的法律行為，賣了就莫回頭，沒(méi)有人永遠(yuǎn)低買高賣，房屋套現(xiàn)落袋為安就好。2.“睇樓紙”：能不簽盡量別簽“睇樓紙”在行業(yè)內(nèi)一直有較多爭(zhēng)議，有些買家因隨意簽下“睇樓紙”后再找別家中介成交而吃上官司。故此，現(xiàn)在不少買家都非常精明，盡量不簽“睇樓紙”，若中介堅(jiān)持要簽，則另找一家不需簽的中介行。某大型中介法務(wù)部負(fù)責(zé)人表示，消費(fèi)者簽下“睇樓紙”，有可能被中介用作訴訟證據(jù)。故此消費(fèi)者最好在“睇樓紙”上簽下一個(gè)假名，留手機(jī)號(hào)更須慎之又慎。有的中介行的“睇樓紙”，甚至要求客戶寫下身份證號(hào)碼，這是絕對(duì)不能簽的，否則后患無(wú)窮。3.起底房產(chǎn)：去免費(fèi)查冊(cè)買家在了解到目標(biāo)房產(chǎn)的業(yè)主和標(biāo)準(zhǔn)地址后，可以憑身份證到房地產(chǎn)交易登記中心免費(fèi)查詢別人的房產(chǎn)。在查冊(cè)表上，查詢目的有“權(quán)利人證明產(chǎn)權(quán)”、“求購(gòu)”、“訴訟”、“求租”、“公證”以及“其他”等選項(xiàng)。要申請(qǐng)查詢的房地產(chǎn)權(quán)屬信息必須準(zhǔn)確填寫，“房產(chǎn)地址”是必填項(xiàng)，該房產(chǎn)地址必須是標(biāo)準(zhǔn)地址，與房產(chǎn)證上一致，隨意寫“某某花園某棟”不可能查到有關(guān)信息。此外，還需要準(zhǔn)確填寫“產(chǎn)權(quán)人”、“登記案號(hào)”、“產(chǎn)權(quán)證號(hào)”的三個(gè)信息之一，方可打印有關(guān)房產(chǎn)信息。成功查冊(cè)所得的“房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表”上只列出房地產(chǎn)地址、測(cè)繪圖號(hào)、樓盤占地面積、該單位的建筑面積和實(shí)用面積，其他房產(chǎn)證信息一概為空白。但登記附注上也會(huì)透露若干房產(chǎn)信息。4.產(chǎn)權(quán)：警惕隱形人委托人有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)，最常見(jiàn)的問(wèn)題是以下四類：共有產(chǎn)權(quán)：如在簽訂買賣合同時(shí)，只有部分共有人到場(chǎng)，而到場(chǎng)的共有人未能提供書面材料證明其他共有人同意出售房產(chǎn)的，買方可與到場(chǎng)的共有人另行簽訂協(xié)議，約定如未到場(chǎng)共有人此后不同意出售該物業(yè)的，由現(xiàn)簽訂房屋買賣合同的共有人承擔(dān)違約責(zé)任（可約定相應(yīng)的違約金），從而維護(hù)自身的合法權(quán)益。隱形共有人：這種情況多出現(xiàn)于夫妻共有產(chǎn)權(quán)而產(chǎn)權(quán)人只有丈夫或妻子的名字。如果業(yè)主本人堅(jiān)稱房屋為婚前購(gòu)買，但不肯出示婚姻證明，適宜用第一種情況共有產(chǎn)權(quán)的處理方式，約定違約責(zé)任。全權(quán)委托書：買家需核對(duì)業(yè)主姓名和身份證號(hào)與房產(chǎn)證是否一致，全權(quán)委托人的姓名和身份證是否與出席簽約的委托人一致。最怕的是炒家用全權(quán)委托書來(lái)炒房，提醒買家對(duì)全權(quán)委托放盤簽約的盤源應(yīng)格外警惕。房屋獲得的來(lái)源：房產(chǎn)證上有一欄為“房屋獲得的來(lái)源”，通常都是“購(gòu)買”，少部分為“繼承”或者“拆遷補(bǔ)償”，購(gòu)房者需明確該房屋的獲得來(lái)源是否為“贈(zèng)予”。如果是贈(zèng)予而來(lái)的房屋，而業(yè)主名下有多于一套房屋，有可能產(chǎn)生相當(dāng)于交易評(píng)估價(jià)20%的個(gè)稅。5.買賣合同：下載細(xì)斟酌購(gòu)房者宜在簽約前及早下載示范合同仔細(xì)閱讀，以免在中介地鋪簽合同時(shí)因匆忙而看漏某些重要的條款。付款方式通常分按揭、一次性付款、分期付款等方式，簽約時(shí)視樓款數(shù)額支付定金（樓價(jià)10%以內(nèi)），首期在遞件過(guò)戶當(dāng)天交割，尾款則在出新證時(shí)交割。若業(yè)主要求一次性付款，建議雙方對(duì)樓款做銀行資金托管，以免節(jié)外生枝。業(yè)主收齊樓款，買家即可以收樓。但有可能出現(xiàn)按揭款遲遲批不下來(lái)，而又答應(yīng)了買家過(guò)戶后即交樓的尷尬情況，所以建議買賣雙方都以前一個(gè)交易步驟完結(jié)后，再訂立下一個(gè)步驟的實(shí)施時(shí)間。多次降息后房貸還款全攻略這樣還款省錢眾所周知，每年央行降息后，選擇按年調(diào)息的還款人從1月1日開始將執(zhí)行新利率。據(jù)記者了解，去年接連的降息對(duì)房貸的影響已經(jīng)在1月份開始顯現(xiàn)，但是不少房奴們?cè)谶€款時(shí)發(fā)現(xiàn)自己1月份的月供不僅沒(méi)有減少，反而比去年還多了。投資擔(dān)保公司“偉嘉安捷”的專家指出，目前房貸的還款分為“等額本息”、“等額本金”和“自由還款”三種，還款人需了解自己的還款方式，利率調(diào)整對(duì)不同還款方式的影響各不相同。貸款方式:商業(yè)貸款還款方式:等額本息適用人群:月收入較為平均的“上班族”還款注意事項(xiàng):1月份的還款月供可能會(huì)增多專家指導(dǎo):去年央行接連五次降息后，對(duì)于采用“等額本息”方式還款的購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，因?yàn)樯婕暗娇缭逻€款，所以前后兩個(gè)月的月供根據(jù)降息前后的利率計(jì)算明顯不同，所以購(gòu)房者1月的月供其實(shí)是去年年底12月和今年1月調(diào)整后的新利率兩部分構(gòu)成，然而因?yàn)椤暗阮~本息”這種還款方式的特點(diǎn)是本金部分逐漸增多，利息逐漸減少，而1月份又處在跨越年度分段計(jì)息特殊時(shí)期，所以本金上漲的部分較大，很可能出現(xiàn)1月份的月供上升的情況。因此，采用“等額本息”方式還款購(gòu)房人，1月份的利息會(huì)比去年12月份時(shí)有所增加。“偉嘉安捷”專家建議在準(zhǔn)備1月份還款時(shí)不妨往賬戶里多打些錢，或者及時(shí)與還款銀行溝通，確認(rèn)自己1月份的具體還款額。貸款方式:商業(yè)貸款還款方式:等額本金適用人群:月收入較高，現(xiàn)有資金較多的人群還款注意事項(xiàng):1月份不宜進(jìn)行提前還貸專家指導(dǎo):和等額本息相比不同的是，雖然前期還款壓力大，但是即使降息，等額本金也會(huì)比等額本息的利息總額少。在央行降息后，理財(cái)產(chǎn)品收益率大幅下降，很多貸款的房奴開始考慮是否提前還貸的問(wèn)題。手里有些“閑錢”的購(gòu)房市民開始還掉一些本金以減少房貸成本。“偉嘉安捷”專家指出，在降息后，采用“等額本金”還款的人在1月份時(shí)不必急于提前還款，因?yàn)榈阮~本金前面先歸還的是利息，而且處在央行“降息”通道時(shí)，銀行貸款利率也會(huì)有所下降，如果基準(zhǔn)利率打8.5折，折后利率比存款利率高不了多少，如果此時(shí)將錢用來(lái)還貸，將白白喪失賺錢的機(jī)會(huì)。貸款方式:公積金貸款還款方式:自由還款適用人群:貸款額度偏低、購(gòu)買小戶型住房的人群專家指導(dǎo):公積金貸款目前的還款方式只有自由還款一種，因此對(duì)于“房奴們”來(lái)說(shuō)，相比等額本息和等額本金，還款的壓力相對(duì)較小?！皞ゼ伟步荨睂＜艺J(rèn)為，自由還款是由借款人自己確定還款額度，但是需要注意的是，每年的還款數(shù)額并不會(huì)隨著央行降息而減少，所以需要借款人自行與貸款銀行商定，調(diào)整每月的還款額，如果借款人沒(méi)有做出調(diào)整，那么就還將按照原來(lái)的數(shù)額還款，因此也就無(wú)法在短期內(nèi)享受到降息帶來(lái)的實(shí)際利好。四、收房新房交房需要注意哪些？不少人將奮斗了大半輩子的積蓄都放在了購(gòu)房上面，只是為了擁有一個(gè)屬于自己的溫暖的小窩，因此買房不易，收房需謹(jǐn)慎。提前掌握收房流程以及一些注意要點(diǎn)，可以讓自己在收房的過(guò)程中做到心中有數(shù)，避免權(quán)益受到損害。下面就和小編一起來(lái)看看新房收房手續(xù)及流程等相關(guān)知識(shí)吧。新房交房要滿足哪些條件?按照規(guī)定開發(fā)商交付商品房屋必須符合以下條件：1、經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)核驗(yàn)合格商品房一般是由所在區(qū)、縣建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站核驗(yàn)，出具是否合格的書面證明，如果驗(yàn)收合格，還須說(shuō)明質(zhì)量等級(jí)，如合格、優(yōu)良等。2、住宅房屋所屬的樓必須取得了住宅交付使用許可證住宅房屋所屬的樓需取得住宅交付使用許可證。未取得許可證的房屋，不允許交付，公安戶籍管理部門不予辦理入戶手續(xù)。3、取得了新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)實(shí)際上只要取得"大產(chǎn)證"，就必須具備一、二條所列條件。沒(méi)有“大產(chǎn)證"的，開發(fā)商不能辦理交房手續(xù)，開發(fā)商向買方預(yù)先交付房屋交鑰匙的，買方應(yīng)拒絕接受。不少購(gòu)房者在開發(fā)商房屋不具備合法交房條件時(shí)，就提前進(jìn)房裝修，等交房期屆滿，開發(fā)商卻交不出符合合同約定標(biāo)準(zhǔn)的房屋；或配套不到位；或質(zhì)量存在問(wèn)題或產(chǎn)權(quán)有糾紛；或有些費(fèi)用未繳付，導(dǎo)致不能按時(shí)取得住宅交付使用許可證和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。這時(shí)購(gòu)房者只能是左右為難：退房吧，已投入大量裝修資金和時(shí)間、精力；不退吧，住下去確有諸多不便，或干脆無(wú)法居住，再說(shuō)，即使是要求退房，購(gòu)房者也無(wú)法要求開發(fā)商賠償自己的全部經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)橘?gòu)房者也有過(guò)錯(cuò)，也應(yīng)對(duì)提前裝修造成的損失承擔(dān)一定責(zé)任。因此，在收房時(shí)一定要審核開發(fā)商是否符合上面的條件。新房交付的一般流程1、通知開發(fā)商取得商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，應(yīng)以書面形式通知購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收交接。開發(fā)商約定的收樓時(shí)限一般在收樓通知書寄出30天內(nèi)，按有關(guān)規(guī)定，如購(gòu)房者在約定時(shí)間內(nèi)沒(méi)有到指定地點(diǎn)辦理相關(guān)手續(xù)，則一般被視為開發(fā)商已實(shí)際將該房交付買家使用。2、驗(yàn)收購(gòu)房者應(yīng)根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一進(jìn)行驗(yàn)收，并做好記錄，同時(shí)，不要忽視對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)是否清晰進(jìn)行核驗(yàn)。驗(yàn)收時(shí)，開發(fā)商應(yīng)主動(dòng)向購(gòu)房者出示建設(shè)工程質(zhì)量檢驗(yàn)合格單和商品房房地產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商不出示的，購(gòu)房者可以拒絕驗(yàn)收，由開發(fā)商承擔(dān)責(zé)任。3、提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》根據(jù)《商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書制度的規(guī)定》等相關(guān)法規(guī)，商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書。該法規(guī)規(guī)定，《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對(duì)銷售的商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件，可以作為商品房預(yù)、出售合同的補(bǔ)充約定，與合同具有同等效力。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按《住宅質(zhì)量保證書》的約定，承擔(dān)保修責(zé)任。開發(fā)商不提供的，購(gòu)房者可以拒簽房屋交接書。商品住宅售出后，委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明示所委托的單位;而《住宅使用說(shuō)明書》應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型、性能、標(biāo)準(zhǔn)等做出說(shuō)明，并提出使用注意事項(xiàng)。4、簽署房屋交接書購(gòu)房者對(duì)房屋及其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行檢驗(yàn)，認(rèn)為符合合同約定條件的，應(yīng)與開發(fā)商簽訂房屋交接書;對(duì)不符合合同約定的，應(yīng)做好記錄，要求開發(fā)商簽字，直至開發(fā)商的房屋完全符合交房標(biāo)準(zhǔn)，再簽署房屋交接書。業(yè)主收房時(shí)需注意的要點(diǎn)1、在驗(yàn)房之前，如果開發(fā)商要求交費(fèi)或者是簽署文件，那業(yè)主一定不要答應(yīng)，否則在驗(yàn)房時(shí)業(yè)主發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題，就只能自己付錢解決了。2、如果開發(fā)商提出代辦產(chǎn)權(quán)證，業(yè)主是可以拒絕的，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)證業(yè)主完全可以自己辦，如果交給開發(fā)商，那業(yè)主還要給開發(fā)商交代辦費(fèi)。3、必須先驗(yàn)房后收住宅鑰匙。購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋之前，不能簽署《住宅鑰匙收到書》，領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。因?yàn)楦鶕?jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(下稱商品房買賣司法解釋)的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而沒(méi)有逾期交房的壓力。4、驗(yàn)房中所發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題一定要白紙黑字寫在紙面上，不能聽信開發(fā)商的口頭承諾，并且在房屋問(wèn)題的后面，還要寫明開發(fā)商承諾的解決時(shí)間，這樣業(yè)主才不會(huì)在開發(fā)商無(wú)限期拖延之后毫無(wú)辦法。5、收房時(shí)必須仔細(xì)查看的文件。律師說(shuō)，在正常交房過(guò)程中，業(yè)主應(yīng)該查看以下文件：第一：房產(chǎn)開發(fā)商必須已經(jīng)取得《建筑工程竣工備案表》，這是國(guó)家強(qiáng)制要求的。第二：常說(shuō)的"兩書"指"質(zhì)量保證書"和"使用說(shuō)明書"，這是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》中要求的，現(xiàn)在交房時(shí)開發(fā)商都應(yīng)提供。第三：開發(fā)商已取得國(guó)家認(rèn)可的專業(yè)測(cè)繪單位對(duì)面積的實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)，看是否與購(gòu)房合同中約定的有出入，以便盡早使問(wèn)題獲得解決。年底交房季來(lái)臨冬季收房應(yīng)該注意什么？近期，隨著年底集中交房的到來(lái)，關(guān)于收房的各種問(wèn)題也浮出水面。冬季氣侯寒冷，空氣干燥，對(duì)于經(jīng)驗(yàn)不足的業(yè)主來(lái)說(shuō)，冬季收房應(yīng)該注意什么呢?冬季時(shí)，買房者可以更加明晰地發(fā)現(xiàn)環(huán)境的優(yōu)劣、物業(yè)管理的漏洞。但是，由于冬季干燥寒冷，各類氣味也不易散發(fā)，因此環(huán)境衛(wèi)生的好壞不易發(fā)現(xiàn)，如垃圾是否能夠及時(shí)清理，是否有異味;夏季是否蚊蟲較多;綠化景觀效果如何等。此外，買房者可以對(duì)房屋陽(yáng)光、通風(fēng)、保溫、采暖問(wèn)題及工程質(zhì)量做到最直觀的考察。尤其是考察采光和通風(fēng)兩個(gè)方面。買的房子采光好不好，日照時(shí)間的長(zhǎng)短，也只有這個(gè)時(shí)節(jié)最能看出來(lái)。買房者查看房屋采光好不好，最簡(jiǎn)單的辦法就是找一個(gè)晴朗的早晨，看看房子幾點(diǎn)能曬進(jìn)太陽(yáng)。如果一大早就滿屋陽(yáng)光明媚，買房者就不必?fù)?dān)心了。因?yàn)槎臼且荒曛腥照諘r(shí)間最短的季節(jié)，現(xiàn)在能進(jìn)光，那么任何季節(jié)都能進(jìn)光。而看通風(fēng)效果也是冬天最明顯，如果此時(shí)通風(fēng)效果好，那其他季節(jié)也就沒(méi)問(wèn)題了。另外，在冬季看房的時(shí)候，查看房子的細(xì)節(jié)問(wèn)題也很重要，比如查看門窗的密封情況和小區(qū)的綠化等。收房小貼士：冬季驗(yàn)房注意事項(xiàng)1、房間里的墻面如果有結(jié)露現(xiàn)象，說(shuō)明墻面的保溫層有問(wèn)題。2、如果是精裝修的項(xiàng)目，冬季鋪設(shè)木地板要適當(dāng)留縫，有合理的空隙可以接受。3、門窗是熱交換和熱傳導(dǎo)最活躍、最敏感的部位，因此，門窗和玻璃將直接影響房間的保溫效果，冬季收房對(duì)檢驗(yàn)門窗比較有利。4、由于冬季氣溫相對(duì)較低，在一定程度上掩蓋了一些不良?xì)馕兜漠a(chǎn)生。因此，在收房過(guò)程中，除了需要打開窗戶透風(fēng)來(lái)檢測(cè)相應(yīng)的污染源之外，還需要通過(guò)觀察和咨詢同區(qū)位住戶詳細(xì)了解空氣污染程度。5、防水是否做過(guò)以及質(zhì)量好壞，是冬季收房時(shí)必須重視的問(wèn)題?？梢缘扔暄┨爝^(guò)后驗(yàn)房，如果沒(méi)有雨雪，也可以在門縫里塞上防水的塑料，將各種管道口用塑料薄膜扎牢，再用自來(lái)水管在地面上放水，水的厚度不要超過(guò)2cm。約好樓下的業(yè)主，在2小時(shí)以后觀察樓下的天花板是否滲水即可。測(cè)試完一定要將積水擦干，以免結(jié)冰。收房也有技巧這些小細(xì)節(jié)莫忽視掉購(gòu)房者在經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)的等待，終于等到交房的日子時(shí)，都會(huì)感到興奮不已，但此時(shí)一定不能因?yàn)榧敝描€匙而草草收房，房子是否合格，是否滿意，很可能關(guān)系到整個(gè)家庭生活質(zhì)量，要仔細(xì)地對(duì)房子進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)有問(wèn)題的地方及時(shí)進(jìn)行維修和調(diào)整。有業(yè)內(nèi)人士指出，收房時(shí)要掌握幾處關(guān)鍵的驗(yàn)點(diǎn)。一、層高是否達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)層高如果沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)使今后的生活產(chǎn)生一定的空間壓抑感。而降低層高也是開發(fā)商節(jié)省成本的一種方式，所以，驗(yàn)房的時(shí)候首先就是要注意層高是否達(dá)標(biāo)。檢驗(yàn)層高的方法很簡(jiǎn)單，把尺子順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量，而且同時(shí)測(cè)量房?jī)?nèi)多處地方，看是否達(dá)到合同標(biāo)準(zhǔn)即可。二、墻壁是否滲水有裂痕新房墻壁滲水之事時(shí)有發(fā)生，驗(yàn)收墻壁最好選擇下完大雨后檢查，如果這時(shí)候墻壁有問(wèn)題，肯定是一目了然的。如果交房時(shí)間不在雨季，業(yè)主除了觀察屋內(nèi)墻面是否有滲漏的水跡外，也可觀察整棟樓的外觀，看看各層的樓腳處是否有明顯的滲漏痕跡。除墻壁滲水外，還要檢查是否有裂縫，出現(xiàn)裂縫說(shuō)明工程質(zhì)量有嚴(yán)重的問(wèn)題，所以一定要仔細(xì)驗(yàn)收。三、廚衛(wèi)地面防水是否做好有些項(xiàng)目事先已經(jīng)聲明并未做廚衛(wèi)的地面防水，那就需要業(yè)主日后自己來(lái)做。因此，在收房時(shí)，一定要問(wèn)清是否做了防水工作，如果交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那就需要進(jìn)行驗(yàn)收看防水是否做到位。一般情況下業(yè)主可在得到開發(fā)商和樓下住戶的同意后，將地漏堵住，然后用盆裝水倒在地上，一天之后看樓下有沒(méi)有滲水或滴水現(xiàn)象即可。四、電路是否通暢雖然業(yè)主在日后的裝修中會(huì)對(duì)部分電路進(jìn)行改造，但在收房時(shí)也要檢查電路是否暢通，有無(wú)接錯(cuò)線等情況，業(yè)主可選用專業(yè)的測(cè)電工具進(jìn)行查驗(yàn)。除了看是否通電外，還要看電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量;再就是電線的截面面積是否符合要求。五、管道排水是否順暢這里所指的管道，是污水管道。尤其是陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生間的排污口。驗(yàn)收時(shí)，拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口，看看水是不是順利地流走。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢?因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)“偷工”，把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較黏的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。六、房?jī)?nèi)地平是否有誤差檢驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)房屋內(nèi)地平是否有誤差，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)開發(fā)商的建筑質(zhì)量。測(cè)量前，業(yè)主可到五金店買一條長(zhǎng)度約20米的透明水管注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志，把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置，把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)，看水管在該處的高度，再做一個(gè)標(biāo)志，然后用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過(guò)這種辦法，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來(lái)說(shuō)，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇，若超出這個(gè)范圍，那就要問(wèn)責(zé)開發(fā)商了。五、驗(yàn)房年底交房陷阱多驗(yàn)房必須知道的八個(gè)技巧對(duì)于第一次收房的人來(lái)說(shuō)，一般會(huì)比較缺乏經(jīng)驗(yàn)，這是個(gè)大難題。在收房的所有環(huán)節(jié)中，驗(yàn)房是最重要的環(huán)節(jié)，如果在這個(gè)過(guò)程上有所疏忽，那可能會(huì)給日后的裝修、生活帶來(lái)很多麻煩。今日，小編將告訴您八個(gè)驗(yàn)房小技巧，掌握了這些技巧，收房問(wèn)題可以輕松搞定!技巧一：大雨后的第二天驗(yàn)墻壁是否滲水看墻壁是房屋驗(yàn)收的首要問(wèn)題，因?yàn)樾路繅Ρ跐B水之事時(shí)有發(fā)生，嚴(yán)重的，整棟樓的所有窗戶下面的墻壁都滲水。但驗(yàn)收這一項(xiàng)，最好選在房子交付前，下過(guò)大雨的第二天前往視察一下。這時(shí)候墻壁如果有問(wèn)題，幾乎是無(wú)可遁形的。墻壁除了滲水外，還有一個(gè)問(wèn)題，就是墻壁是否裂紋。技巧二：驗(yàn)水電是否通了驗(yàn)電線時(shí)，除了看看是否通了電外，主要是看電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量，再就是電線的截面面積是否符合要求。一般來(lái)說(shuō)，家里的電線不應(yīng)低于2.5平方，空調(diào)線更應(yīng)達(dá)到4平方，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過(guò)熱變軟。技巧三：驗(yàn)廚衛(wèi)防水是否漏水目前交付的房子，有一些事先已經(jīng)聲明沒(méi)有做防水，這就需要裝修做了。如果在交付時(shí)已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好做出驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試，那么在你裝修好時(shí)再發(fā)現(xiàn)漏水什么的，以后的維護(hù)工程就大了。你不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來(lái)做一層新的防水層。驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵廁衛(wèi)的門口，然后再拿一膠袋罩著排污水口，再加以捆實(shí)，然后在廁衛(wèi)放水，約高2厘米行了。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花板是否有漏水的痕跡。技巧四：驗(yàn)管道排水是否困難這里所指的管道，指的是排水污管道。尤其是陽(yáng)臺(tái)之類的排污口，驗(yàn)收時(shí)，預(yù)先拿一個(gè)盛水的器具，然后倒水進(jìn)排水口?？纯此遣皇琼樌亓髯?。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢?因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)“偷”這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。技巧五：測(cè)室內(nèi)地平是否有誤差驗(yàn)地平就是測(cè)量一下離門口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門口內(nèi)地面的水平誤差。驗(yàn)這個(gè)，很多時(shí)候也可以體現(xiàn)發(fā)展商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本是不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)的，那么就只能從這些細(xì)節(jié)來(lái)看質(zhì)量了。測(cè)量的方法：去五金店買一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為20米左右吧，然后注滿水。先在門口離地面0.5米或1米處畫一個(gè)標(biāo)志，把水管的水位調(diào)至這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定在這個(gè)位置;然后再把水管的另一端移至離門口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)，看水管在該處的高度，再做一個(gè)標(biāo)志，用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差。你也可以通過(guò)這種辦法如此類推，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來(lái)說(shuō)，如果差異在2厘米左右是正常的，3厘米在可以接受的范疇。如果出這個(gè)范圍，你就得注意了。技巧六：驗(yàn)層高是否在2.65米左右驗(yàn)層高方法很簡(jiǎn)單，把尺順著其中的兩堵墻的陰角測(cè)量，你應(yīng)該測(cè)量戶內(nèi)的多處地方。一般來(lái)說(shuō)，在2.65米左右是接受的范圍，如果房屋低于2.6米，那么房屋就得重新考慮了，因?yàn)檫@種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對(duì)于發(fā)展商來(lái)說(shuō)，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法的。技巧七：驗(yàn)窗和陽(yáng)臺(tái)門是否密封這里尤其指驗(yàn)收窗為主。驗(yàn)收的關(guān)鍵是驗(yàn)收窗和陽(yáng)臺(tái)門的密封性。窗的密封性驗(yàn)收最麻煩的一點(diǎn)是，只有在大雨天才能試出好壞。但一般可以通過(guò)查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來(lái)證實(shí)。陽(yáng)臺(tái)門一般要看陽(yáng)臺(tái)門的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過(guò)一種情況，陽(yáng)臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨天雨水滲進(jìn)的問(wèn)題了。技巧八：請(qǐng)專家一同驗(yàn)收新房事實(shí)上，除了上述的項(xiàng)目外，其他的驗(yàn)收都需要有比較專業(yè)的知識(shí)才行的。你不妨帶一個(gè)熟悉工程的朋友去驗(yàn)收房屋，這樣更能確保您遠(yuǎn)離“問(wèn)題房”，開心入住完美居所。又到接房季關(guān)于驗(yàn)房交付需要了解的法律常識(shí)又到了接房的季節(jié)，我們?cè)诮臃繎?yīng)該注意哪些呢?辦理房屋入住后又應(yīng)該做些什么呢?現(xiàn)在小編就把整理下，告訴大家。商品房驗(yàn)房交付中應(yīng)注意的法律問(wèn)題1.購(gòu)房者在沒(méi)有驗(yàn)收房屋前，不能領(lǐng)取住宅鑰匙，辦理入住手續(xù)。根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》的規(guī)定，“交鑰匙”就算房屋交付使用。因此領(lǐng)取住宅鑰匙以后驗(yàn)房發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，開發(fā)商只承擔(dān)房屋質(zhì)量包修責(zé)任，而無(wú)逾期交房的壓力。2.商品房存在質(zhì)量瑕疵的問(wèn)題及應(yīng)對(duì)方法商品房存在質(zhì)量瑕疵是指商品房質(zhì)量存在的問(wèn)題。目前，商品房交付過(guò)程中，購(gòu)房者以此為由，拒絕接收商品房的情況較為普遍。購(gòu)房者的做法是否符合法律規(guī)定呢?首先要依據(jù)《商品房買賣合同》中約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)以及合同中有關(guān)的違約責(zé)任約定，若合同中明確約定交付的房屋達(dá)不到合同約定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接收房屋或解除合同。若合同中沒(méi)有明確約定，商品房存在質(zhì)量瑕疵確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，導(dǎo)致無(wú)法實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接收房屋。然而，對(duì)于交付的商品房存在地面、墻面裂縫、局部滲水、漏水、門窗損壞等質(zhì)量瑕疵的，因?yàn)槠湟话悴粫?huì)導(dǎo)致購(gòu)房者不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，購(gòu)房者不能由此拒絕接收房屋。但這并不是說(shuō)開發(fā)商交付存在上述質(zhì)量瑕疵的房屋就無(wú)須承擔(dān)責(zé)任，而是視具體情況不同，承擔(dān)維修、更換、重做等違約責(zé)任，對(duì)于因維修、更換、重做給購(gòu)房者造成損失的，開發(fā)商還須向購(gòu)房者賠償損失。3.商品房逾期交付的責(zé)任由于各種原因，開發(fā)商有時(shí)會(huì)逾期交付房屋。關(guān)于開發(fā)商逾期交房，開發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。如果存在免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。若開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則需要承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。需要指出的是，購(gòu)房者不能以開發(fā)商逾期交房責(zé)任沒(méi)有承擔(dān)為由，拒絕接收房屋。在交房條件滿足的條件下，只要開發(fā)商依約發(fā)出了交房通知，即使購(gòu)房者沒(méi)有按約前來(lái)接收房屋，也算開發(fā)商履行了交房義務(wù)。除購(gòu)房者明確表示放棄接收房屋外，接收房屋本身并不意味著購(gòu)房者放棄追究開發(fā)商的違約責(zé)任。房屋入住后應(yīng)注意的法律問(wèn)題1.電梯不運(yùn)行，物業(yè)管理公司有責(zé)任最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)義務(wù)，業(yè)主請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。2.房屋質(zhì)量有問(wèn)題，繳納物業(yè)費(fèi)不沖突物業(yè)公司依合同履行了物業(yè)服務(wù)后，業(yè)主應(yīng)當(dāng)依合同履行支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)。最高人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第六條規(guī)定經(jīng)書面催交，業(yè)主無(wú)正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請(qǐng)求業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。3.承租人不交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主責(zé)任不能丟依法成立的合同對(duì)合同當(dāng)事人具有約束力，不得損害第三方權(quán)利，業(yè)主與承租人簽訂的租賃合同只能對(duì)租賃雙方的權(quán)利義務(wù)做出約定，這種約定不得對(duì)抗第三人，不得通過(guò)合同損害第三方權(quán)利。從債務(wù)的角度分析，業(yè)主與承租人約定由承租人交納物業(yè)費(fèi)實(shí)際上構(gòu)成了債務(wù)的轉(zhuǎn)移，將原屬業(yè)主的債務(wù)轉(zhuǎn)移給承租人，在業(yè)主和承租人之間有效，這種債務(wù)轉(zhuǎn)移沒(méi)有得到債權(quán)人即物業(yè)公司的同意時(shí)并未免除業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的