房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價是

第一章房地產(chǎn)和房地產(chǎn)估價第一節(jié)引言ted

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、房地產(chǎn)估價的客觀性：市場力量決定三

、

中國房地產(chǎn)估價的發(fā)展歷史回顧對對sp房房o房房地地Copyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.⒈確立房地產(chǎn)估價的法律地位⒉實行了房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格全國統(tǒng)一考試制度⒊制定房地產(chǎn)估價國家標準⒋成立了房地產(chǎn)

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y系Ltd.⒎開展了內(nèi)地房地產(chǎn)估價師與香港測量師資格互讓⒏拓寬了房地產(chǎn)估價服務(wù)領(lǐng)域房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，包括:1.土地:地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間2.建筑物:人工建筑vut建建in.筑構(gòu)配件和建筑tedwh等Ao整.l物物idesfor.NET3.5ClientProfi3.定著pih土t地202上上11，，Aotd分離，或雖然可以分離，但分離不經(jīng)濟，或分離以后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物體::o第二節(jié)一、房地產(chǎn)的整體概念（一）房地產(chǎn)的定義:房地產(chǎn)的概念（二）房地產(chǎn)的重要性（三）房地產(chǎn)的實物、權(quán)益和區(qū)位⒈實物:房地產(chǎn)看得見、摸得著的部分，如:結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、外觀、土地的形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度。⒉權(quán)益:房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，包括權(quán)利、利益和收益。所有權(quán):法律規(guī)定的范圍內(nèi)Eu配a產(chǎn)n并n除l他y干涉的權(quán)利。ted使i用t:A對ss或或e農(nóng).i體體d所e的fT使.、5收C益l的itProfi租賃權(quán):指Cy租r金it屋屋人41使1用A權(quán)s人pe獲t的y占d用房地產(chǎn)的權(quán)利。抵押權(quán):指債權(quán)人對債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移占有而作為債權(quán)擔保的房地產(chǎn)，在債務(wù)人不履行債務(wù)時，就該房地產(chǎn)的變價款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。典權(quán):是指支付典價占有他人房地產(chǎn)而為使用、收益的權(quán)利。（三）區(qū)位：指地球上某一事物與其它事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標位置，還包括可及性，與其它地方往來的便v性性a，，lao的l.離離，周圍環(huán)境、tedwits、p在s.市Sds中f的oN等E.：：lit直Pofi距離C.o交yg0-0時1osePtyLtd.★區(qū)位對價值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨有的兩宗實物和權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn)，如果區(qū)位不同，價值可能有很大的不同★在不同類型的資產(chǎn)中,實物和權(quán)益對價值的影響是不同的⒈機器、設(shè)備、家具等有形資產(chǎn),主要是實物的價值。⒉專利權(quán),專有技術(shù)、著作權(quán)（版權(quán)）、商標專有權(quán)、專營權(quán)、商譽、有價證券（股票、債券）等無形資產(chǎn),有點無實物,有的雖然有實物,但實物本身的好壞v敬a愛lt影影i響o大o,n至.可以忽略,所以,tedwip益o值lidesfor.NET3.5ClientProfi⒊房地產(chǎn)o,,pg和h權(quán)t益2在0-的2決0重o要s。ePtyLtd.兩宗實物狀況相同的房地產(chǎn),如果權(quán)益不同,價值可能有很大不同；反之,兩宗權(quán)益狀況相同的房地產(chǎn),如果實物狀況不同,價值也可能有很大的不同。⒋區(qū)位對房地產(chǎn)價值的影響是獨有的,其它資產(chǎn)不受區(qū)位的影響。（四）房地產(chǎn)的存在形態(tài)1.土地:是指一塊無建筑物的空地。?①無視建筑物的存在?②考慮建筑物a對aon的l.響tedwit.so物物s::e.雖Sds建建地NT，，.it物P。rofi?①Cp視視yg004-2011AsposePtyLtd.?②考慮土地的存在對建筑物的影響3.房地:當實物形態(tài)上土地與建筑物合成一體，且在估價時也把它們作為一個整體來看待。從實物角度來看的現(xiàn)實中的房地產(chǎn)估價對象有下列幾種1.空地2.有建筑物的土地3.地上建筑物4.土地與建筑物的auationonly.tedwi5t.A建so程程se.Slidesfor.NET3.5ClientProfi6.未來Cp況yit地204-2011AsposePtyLtd.7.已經(jīng)消失的房地產(chǎn)8.現(xiàn)在狀況的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分9.房地產(chǎn)的局部10.包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)11.作為企業(yè)整體的一部分的房地產(chǎn)（五）房地產(chǎn)的其他名稱不動產(chǎn)、物業(yè)、realestate、realproperty（六）本書對房地產(chǎn)的用詞?1.房地產(chǎn):指Eutn、oy指土地與建筑物tedwithApe.Slidesfor.NET3.5ClientProfi?.or:i專h地0-建建2的Ap成oePtyLtd.?3.土地:僅指土地部分?4.建筑物:僅指建筑物部分二、土地的概念（一）對土地的各種定義1.土地即田地、地面2.土地是“地球上陸地的表層，包括水域在內(nèi)。它是由地貌、土壤、巖石、水文、氣候、植被等要素組成的自然綜合體”。3.土地是自然物，自然力Eu資aononly.tedwi（（t二h）A房se價d地e定s義for.NET3.5ClientProfi::以以Cyri0土土::41讓1Asy度度，，td通常是根據(jù)標有坐標點的用地紅線圖，由城市規(guī)劃管理部門或土地管理部門，在地塊各轉(zhuǎn)點釘樁、埋設(shè)混凝土界樁或界石來確認，面積大小依水平投影面積計算。3.地面以下一定范圍的空間:是指從地球表面的該宗土地的邊界向下呈椎形延伸到地心的空間。圍圍間間e的的無無權(quán)權(quán)s到到用用o展展使使p擴擴圍圍g球球p一一指指上上o是是面面面面地地地地....2211（三）土地利用所受的限制1.土地權(quán)利的設(shè)置以及行使的限制?土地設(shè)置各種權(quán)利:所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間利用權(quán)?地役權(quán):有需役地和供役地產(chǎn)內(nèi)從C事o工pi農(nóng)農(nóng)g業(yè)h商2活-動2p權(quán)o利s，P預(yù).防和避免損害相鄰房地產(chǎn)的義務(wù)，就相鄰房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人而言，則享有請求房屋所有權(quán)人或土地使用權(quán)人注意預(yù)防和避免損害發(fā)生的權(quán)利①通風、采光、排水、排污的相鄰關(guān)系②險情危害的相鄰關(guān)系?地下埋藏物的歸屬:除E美v國a，l界t所iy埋.藏物歸國家所有tedw2地p鄰o關(guān)sS限l制i:d屋有r權(quán)N或E土T地3使.權(quán)Ce自n己t的P房rfi3.土地使用管制世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制。包括耕地轉(zhuǎn)為非耕地、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地以及城市規(guī)劃。城市規(guī)劃對土地的用途,建筑高度,E容v積a建t筑iy定.。tedw?i..h城A市s規(guī)pse.Slidesfor.NET3.5ClientProfi?2.容積C率opyright2004-2011AsposePtyLtd.?3.建筑密度總建筑面積＝土地總面積ⅹ建筑密度ⅹ建筑層數(shù)容積率＝建筑密度ⅹ建筑層數(shù)第三節(jié)

房地產(chǎn)的特性一

、不可移動性（位置固定性）二

、獨一無二

valuation

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、壽命長久性（或耐久性

、不可毀滅性）四

、數(shù)量有限性五

、用途多樣性六

、相互影響性tedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfiCopyright2004-2011AsposePtyLtd.七

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易受限制性1

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、保值增值性保值增值性:就是能保證投資一定時間后所抽回的資金，完全能夠買Eau初in資ol以買到的同等tedwtso.Slidesfor.NET3.5ClientProfi房地產(chǎn)Cph04，-2他1pstt.至隨著時間的推移，價值會自然增加。第四節(jié)

房地產(chǎn)的類型?一

、按用途劃分的類型?

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餐飲房地產(chǎn)?

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娛樂房地產(chǎn)?

7、工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)?

8、特殊用途綜合房地產(chǎn)二

、按開發(fā)程度來劃分的類型1

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2004-2011Aspose

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、在建工程5

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現(xiàn)房（含土地）tedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfi三

、按是否產(chǎn)生收益來劃分的類型1

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營業(yè)型房地產(chǎn)4

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自用型房地產(chǎn)第五節(jié)房地產(chǎn)估價的概念一、房地產(chǎn)估價的稱呼?房地產(chǎn)估價:是指專業(yè)人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價vuin.方法，并在綜合tedwith分Ao.l產(chǎn)產(chǎn)is因fr的.基NT上3，，.l地noi點pih價價t格20價價42進進01估估Aotd.?簡單定義:指為特定目的評估房地產(chǎn)的特定權(quán)益于特定時點的價值的活動。l房房地地產(chǎn)產(chǎn)EE網(wǎng)房地產(chǎn)E網(wǎng)-w.ea.ucaowwfwly房地產(chǎn)物tedwtsi免N3理理C料entProfiCopyright2004-2011AsposePtyLtd.房地產(chǎn)E網(wǎng)-傾力打造房地產(chǎn)物業(yè)管理資料庫,匯聚海量的免費管理資料。or的的es海海e庫庫os料料p資資倍訊易

http://www.pxyi.net/（一）專業(yè)估價人員；是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格或認定，取得執(zhí)業(yè)資格或從業(yè)資格，由有關(guān)主管部門審定注冊，專門從事房地產(chǎn)估價的人員。1、具備的條件:有扎實的估價理論知識豐富的實踐經(jīng)驗良好的職業(yè)道德2、職業(yè)道德有以下六個方面:tedwithAspose.Slidesfor.NET3.5ClientProfiCopyright2004-2011AsposePtyLtd.Evaluationonly.（二)估價目的:時估價項目的期望用途。1、不同的估價目的要影響到估價結(jié)果2、估價目的決定價值標準（三）估價原則:E指l們tn地ol估估y的反復(fù)實踐和tedwits探探ps中eSdoE5動Ce律rfi識的C基基org0-1pe在P活t.中應(yīng)當遵循的法則或標準。主要有合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則。,,.（四）估價程序:是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后順序?房地產(chǎn)估價的一般程序:?1、獲取估價業(yè)務(wù)?2、受理估價委托v明a確li本o項only.tedwitSlisfor.NET3.5ClientProfi?5o實p地yg估h價t對2象004-2011AsposePtyLtd.?6、選定估價方法計算?7、確定估價結(jié)果?8、撰寫估價報告?9、交付估價報告?10、估價資料歸檔料e料案案估估e估估集集s定定p搜搜o擬擬h?（一）估價方法1、美國體系:成本法、比較法、收益法2、英國體系:比較法、投資法、剩余法、利潤法、承包法Evaluationonly.tedwith（（（（pS產(chǎn)產(chǎn)::idoE5ClientProfi（四C））org0-1pePtyLtd.客觀合理價格或價值，是估計對象在某種估價目的的特定條件下形成的正常價格。對對素素價價s格格s價價e響響估估o影影s））））第六節(jié)房地產(chǎn)估價的必要性?一、理論上房地產(chǎn)